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Articolo 1122 bis

Codice Civile

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Dispositivo dell'art. 1122 bis Codice Civile

(1) Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale (2), preservando in ogni caso il decoro architettonico (3) dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche (4).
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato (5).
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Note

(1) Articolo aggiunto con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
In virtù della sua collocazione quale appendice dell'art. 1122 del c.c., la norma si caratterizza per esserne una disposizione speciale, disciplinante opere del tutto particolari.
(2) Il limite del minor pregiudizio alle parti comuni appare meno stringente rispetto a quelli contemplati dall'art. 1102 del c.c., che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il limite del minor pregiudizio della proprietà individuale può essere interpretata nel senso che l'interessato non sia tenuto ad osservare le norme sulle distanze legali di cui agli artt. 873 ss. c.c., potendo osservare distanzi minori - da valutarsi nel caso concreto - arrecando, appunto, il "minor pregiudizio" possibile alla proprietà esclusiva degli altri condomini.
(3) Il decoro architettonico costituisce un limite anche per le innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c..
(4) In relazione al primo comma, si è reputato ipotizzabile che gli impianti elencati, nella logica della riforma, possano anche non essere destinati al servizio delle unità immobiliari, ma anche di altre porzioni, eventualmente anche di terzi.
(5) Il secondo comma dispone che le innovazioni ivi descritte possano essere fatte non solo dal condomino ma anche da "terzi", che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1122 bis del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Stefano B. chiede
sabato 19/11/2016 - Emilia-Romagna
“buon giorno , vi scrivo perche vorrei istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio condominio ( piccolo stabile di 24 unita con 2 scale da 12 ) dividendo la superficie utile in parti uguali tra i condomini posso usufruire di 20 mq con i quali ottenere una potenza massima di 4 kw ( ora ne ho 2 kw ). in base all'art, 1122 Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative e nel rispetto dell'art. 1102 che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. che chiaramente l'istallazione dell'impianto non altera l'uso dell'area interessata e gli altri condomini possono ugualmente farne uso . l'impianto è garantito ed assicurato , ed io mi faccio carico di ogni eventuale danno derivato da istallazione e eventuale manutenzione straordinaria e di assicurazione aggiuntiva .
è sufficiente che io faccia informativa della data data dei lavori all'amministratore ed ai condomini ? in questo caso sarebbe sufficiente che uno solo richieda l'assemblea per raggiungere il numero di 2 ( me compreso ) per richiedere una assemblea .
in questo caso sarebbe solo una assemblea informativa ed asaustiva sul progetto !!??
è sufficiente che attenda 60 giorni dalla informativa per iniziare i lavori ? per dare tempo ad eventuali richieste documentate di variazione di progetto nel caso che vi siano dubbi sull'impianto .
da quanto ho capito da molte fonti ho diritto legale di istallazione dell'impianto nel rispetto delle norme edili e condominiali
aspetto vostra risposta e vi auguro buone giornate e buon lavoro”
Consulenza legale i 23/11/2016
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto nel codice civile una norma, l’art. 1122 bis, dedicata specificamente al tipo di intervento che si vuole realizzare nell’edificio condominiale in questione.
Dispone infatti il secondo comma dell’art. 1122 bis che E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.

Dalla lettura di tale norma si desume chiaramente che l’installazione dei suddetti impianti è consentita senza alcun intervento assembleare; solo ragioni di opportunità possono consigliare, prima dell’inizio dei relativi lavori, di darne comunicazione scritta all’amministratore di condominio secondo lo schema che si trascrive a fini meramente indicativi in calce al presente parere.

Altra procedura è quella prevista dal terzo comma dell’art. 1122 bis c.c., il quale prevede l’adozione di una delibera assembleare (assolutamente facoltativa e con le maggioranze prescritte dal 5° comma dell’art. 1136 c.c.) qualora:
a) si rendessero necessarie modificazioni delle parti comuni;
b) si volesse ripartire, a richiesta degli interessati, l’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni.
Anche in questo caso l’intervento dell’assemblea non ha carattere autorizzatorio dell’opera, ma vale semplicemente a disciplinare l’uso dei beni comuni, avendo solo a tal fine il potere di prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
In tale sede la medesima assemblea, sempre con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c., può deliberare di subordinare l’esecuzione dell’opera alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per eventuali danni, garanzia che comunque può anche essere prestata autonomamente dall’interessato mediante assunzione di relativa responsabilità da poter manifestare nella comunicazione di cui sopra (ciò che sembra il richiedente il parere voglia fare).

Solo per completezza va detto che i quorum deliberativi previsti dal 5° comma dell’art. 1136 c.c. sono pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

In ragione delle superiori considerazioni, pertanto, le delibere che dispongono diversamente, vietando l’uso individuale e travalicando quanto prescritto dall’art. 1122 bis c.c. vanno considerate nulle per violazione del diritto soggettivo del condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio, diritto legittimamente esercitabile purchè non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda in tal senso art. 1102 c.c.).

Per quanto concerne l’interrogativo relativo alle modalità per giungere alla convocazione dell’assemblea, va detto che, una volta avvenuta la comunicazione dell’interessato, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea al fine, si ripete, di disciplinare l’uso delle cose comuni.
La deliberazione non assume la natura di condizione di procedibilità o di legittimità dell’installazione, avendo infatti l’assemblea solo il potere di deliberare degli opportuni accorgimenti; qualora non lo faccia o l’amministratore non convochi l’assemblea, l’interessato potrà certamente eseguire le opere.

Ciò comporta che non occorrerà rispettare alcun termine dall’informativa per dare inizio ai lavori, anche in considerazione del fatto che si ritiene possibile un intervento ex post dell’assemblea qualora in concreto vi sia il fondato timore che l’installazione non salvaguardi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico.

Anche in relazione alla superficie di lastrico solare da occupare (individuato unilaterlamente in 20 mq.) va precisato che la relativa ripartizione, che potrà formare oggetto di delibera dell’assemblea convocata ex art. 1122 bis co. 3° c.c., si renderà necessaria solo qualora vi siano più interessati e si ponga appunto la questione di ripartirne l’uso in relazione al numero degli impianti che si intendono installare.

La norma, tuttavia, non regola come vada risolto l’eventuale conflitto nel caso di richieste di installazione superiori alla possibilità di ripartizione e sfruttamento della parte comune; una soluzione potrebbe essere quella di applicare per analogia l’orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di parcheggi e che, in situazione di impossibilità di un pari godimento promiscuo della parte comune, ha ritenuto valide le deliberazioni dell’assemblea che garantivano comunque un godimento indiretto, ad esempio attraverso il corrispettivo derivante dalla locazione del bene.

Nel caso contrario, invece, di mancata richiesta di ripartizione del lastrico solare, l’interessato potrebbe installare l’impianto anche allorché venisse ad essere pregiudicato il pari uso potenziale degli altri condomini e anche qualora la stessa parte comune venisse ad essere resa inservibile anche ad uno degli altri partecipanti.


All’Amministratore p.t. del Condominio

Oggetto: Comunicazione inizio lavori di installazione impianto fotovoltaico
Con la presente il sottoscritto ……………..residente in ………via ……. n……
Comunica
Che a far data dal giorno ………. inizierà i lavori di installazione di un impianto fotovoltaico di metri quadrati ……….sul lastrico solare di proprietà comune.
La presente comunicazione viene resa al fine di valutare l’eventuale convocazione di una assemblea condominiale ex art. 1122 bis co. 3 ° c.c.
Luogo, data FIRMA


Mimmo U. chiede
venerdì 23/09/2016 - Toscana
“E' consentito l' appoggio di un cavo elettrico di un' antenna da radioamatore su un comignolo entro cui sono inserite tre delle canne fumarie di tre dei sei condomini di un condominio? L' appoggio avverrebbe sul comignolo in cui non è inserita la canna fumaria dell' istallatore dell' antenna, che si trova dentro un altro comignolo situato su un' altra parte del tetto. Può uno dei condomini di quel comignolo, che non si era mai accorto del posizionamento avvenuto 10 anni faà,, ingiungere all' istallatore di rimuovere quel cavo (non un tirante!)?”
Consulenza legale i 29/09/2016
Sembra a chi scrive che il condomino radioamatore abbia pieno diritto a mantenere quel cavo sul comignolo condominiale.

Tale diritto è in primo luogo riconosciuto dal Decreto Legislativo 1 agosto 2003 n. 259, cosiddetto “Codice delle Comunicazioni Elettroniche” che disciplina, tra le altre cose, anche l’attività di radioamatore.
A tal proposito la Corte di Cassazione ha statuito, con pronuncia ormai risalente nel tempo ma che ha originato l’orientamento in materia valido e seguito ancora oggi: “il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che un altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un’antenna ricetrasmittente s porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un’apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione, deve essere riconosciuto, anche in difetto di espressa regolamentazione delle antenne da radioamatore nella disciplina della l. 554/1940 e del DPR 156/1973, tenuto conto che tale dovere, anche per le antenne radiotelevisive, non si ricollega ad un diritto dell’installatore costituito dalla citata normativa ma ad una facoltà compresa nel diritto primario alla libera manifestazione del pensiero e ricezione del pensiero altrui, contemplato dall’art. 21 della Costituzione e che, pertanto, un pari dovere ed una pari facoltà vanno riconosciuti anche nell’analogo caso delle antenne da radioamatore”.

Per quanto riguarda, poi, nello specifico, la disciplina del condominio trova applicazione l’art. 1122 bis bis cod. civ..

Tenendo conto del contenuto anche di quest'ultima norma e sintetizzando, si può affermare che le antenne si possono collocare su qualsiasi parte dell'immobile purché rispettino le seguenti condizioni poste dal complesso delle varie norme interessate:

a) devono recare il minor pregiudizio alle parti comuni ed alle proprietà private;
b) occorre preservare in ogni caso il decoro architettonico, la stabilità e sicurezza dell'edificio (il concetto di decoro architettonico non è predefinito ma viene valutato dal Giudice caso per caso: tuttavia, alla luce della giurisprudenza sul punto e dalla descrizione dello stato dei luoghi contenuta nel quesito, ad avviso di chi scrive, nel caso concreto in esame tale problema non si pone minimamente);
c) bisogna non pregiudicare il libero uso della proprietà altrui secondo la sua destinazione;
d) bisogna non impedire agli altri condomini di fare parimenti uso del bene comune secondo il loro diritto;
e) occorre non alterare la destinazione del bene comune.

Il criterio generale di preventiva informazione dell'amministratore per ogni opera da eseguire nell'edificio (su beni propri o condominiali) si applica, per l'antenna, solo se occorre procedere a modifiche delle parti comuni. In tal caso scatta una particolare procedura che vede l'assemblea legittimata (con la maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio) ad imporre modalità “alternative” di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro del fabbricato, nonché garanzie per eventuali danni. Naturalmente, in caso di disaccordo si arriverà all'intervento del giudice e dei periti.

Si riporta, infine, qualche altra pronuncia che rende conto del pieno diritto di installazione di un manufatto come quello in oggetto nonché dei limiti cui è soggetto:

- “Né il regolamento condominiale né l'assemblea dei condomini possono vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti, in quanto in tal modo non verrebbero disciplinate le modalità d'uso della cosa comune, bensì verrebbe ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso del tetto di copertura, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.” (T.A.R. Lecce, (Puglia), sez. II, 10/12/2014, n. 3050)
- “In un edificio in condominio l’installazione di apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi nell’altrui proprietà, riconosciuta dalla l. 6 maggio 1940 n. 554, art. 1 e 3 e d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156, art. 231 (ora assorbiti nel d.lg. n. 259 del 2003), è subordinata all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, per evitare un ingiustificato sacrificio degli altri proprietari” (Cassazione civile, sez. II, 21/04/2009, n. 9427).
- “In tema di installazione di apparecchi di antenna radio- televisivi, il relativo diritto, riconosciuto dall'art. 1 della legge n. 554 del 1940, è diritto soggettivo perfetto, di natura personale, condizionato solo nei riguardi degli interessi generali, ma non nei confronti dei proprietari obbligati, rispetto ai quali la legge si limita ad imporre al titolare del diritto di impianto che l'installazione non debba impedire in alcun modo il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, nè arrecare danni alla proprietà medesima”. (Cassazione civile, sez. II, 21/08/2003, n. 12295).

Sandro C. chiede
lunedì 11/01/2016 - Liguria
“Per migliore chiarimento pratica di divisione unità bifamiliare e pertinenza lastrico solare
1) la controparte ha emesso denuncia ed imposta la divisione delle parti comuni.
2) motivo della denuncia:
a) per avere depositato sul comune lastrico Solare Planare i pannelli solari per l’impianto di riscaldamento autonomo 1° piano (la controparte si è voluta rendere autonoma anni fa)
b) occupazione comune giardino con materiale edile;
3) controparte firma il Progetto di divisione redatto dai rispettivi Tecnici
4) i lavori Edili relativi alla divisione (punto 2b) sono terminati
5) i lavori inerenti al punto 2a) permangono inevasi.
la BIFAMILIARE E' MANCANTE DEL NORMALE ACCESSO AL LASTRICO; in passato era d’uso salire dall’esterno 2°p. con scala a pioli, pertanto servitù da eliminare!!
5.1) i tecnici hanno sempre sostenuto che il Lastrico solare permane Condominiale, Ok
5.2) i tecnici hanno sempre affermato: ripartizione d’ USO come copia della suddivisione a p.terra;
vale a dire lato est 1°piano/ lato ovest 2° piano
5.3) il Notaio NON HA VOLUTO TRASCRIVERE sull’Atto detta precisazione, il che lascia presumere insicurezza per la posa dei miei pannelli solari!
6) ACCESSO AL LASTRICO SOLARE PLANARE
6.1) il richiedente propone di eliminare la servitù e una decente e razionale scala di accesso interno, ovviamente di maggiore spesa
6.2) altro proprietario propone una scala interna con botola di servizio economica.
Tale soluzione ECONOMICA DECLASSIFICA il ballatoio antistante la porta di accesso all’appartamento del 2°p., ed accecherebbe la finestra del vano scale sul ballatoio stesso.
7) come superare il contrasto?”
Consulenza legale i 16/01/2016
La situazione descritta è riconducibile alla figura del c.d. condominio minimo, cioè del condominio nel quale sono presenti due soli condomini. La giurisprudenza, infatti, ha riconosciuto che anche in quest'ipotesi sussiste un condominio (art. 117 ss c.c.), considerato che esso sorge ipso iure quando in un edificio coesistono parti di proprietà esclusiva dei singoli e parti comuni. Tra queste ultime rientra anche il lastrico solare indicato dal quesito. Nel caso di specie si presume che le quote di proprietà dei due titolari siano uguali: pertanto in assenza di accordo sulle questioni che si pongono sarebbe necessario ricorrere all'autorità giudiziaria. Quanto alla disciplina applicabile essa è, come detto, quella dettata per il condominio ed eventualmente per la comunione, stante il rinvio dell'art. 1139 del c.c..

Per quanto concerne la posa dei pannelli sul lastrico solare, la riforma condominiale del 2012 ha introdotto l'art. 1122 bis del c.c. il quale testualmente stabilisce che "E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato" (co. 2 ). Da ciò si ricava che la legge riconosce espressamente la facoltà di posare pannelli sul lastrico comune (ciò in ossequio al favore con cui si guarda all'utilizzo di fonti rinnovabili). Il condomino, sulla base della nuova disciplina, può dunque procedervi senza necessità di ricorrere all'assemblea. Ciò costituisce un'applicazione del generale principio ex art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun partecipante alla comunione può fare uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso altrui (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707), principi che devono essere sempre rispettati.

Il successivo co. 3 stabilisce, però che se l'opera rende necessarie modificazioni delle parti comuni si deve sottoporre la questione all'amministratore (indicando il contenuto degli interventi e le modalità di loro esecuzione), nel caso di specie sarà opportuno sottoporla all'altro condomino. In tale ipotesi l'assemblea può adottare una serie di decisioni (art. 1222 bis co. 3); nel caso sottoposto questi potrebbero essere i limiti imposti all'opera dal giudice:
- prescrivere modalità di esecuzione alternative ovvero imporre delle cautele per salvaguardare sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell'edificio;
- provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare e della superfici comuni, salvaguardando le forme di utilizzo diverse già previste dal regolamento o da altri atti;
- subordinare l'esecuzione dell'opera al fatto che sia prestata garanzia per eventuali danni.

La giurisprudenza, in una recente sentenza di merito, ha specificato che l'art. 1222 bis c.c. non consente invece all'assemblea di negare la posa dei pannelli (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707).

Quanto all'accesso al lastrico solare, la costruzione di una scala nelle parti comuni può essere ricondotta al concetto di innovazione diretta all'uso più comodo delle parti comuni ex art. 1120 del c.c., trattandosi di modifica che altera l'entità materiale o muta la destinazione originaria del bene e comporta di conseguenza che la parte comune presenti una consistenza materiale diversa o sia usata per scopi diversi dai precedenti (v. Cass. 12654/2006). Tale disposizione individua (oltre alle maggioranze assembleari richieste per la sua delibera) anche le innovazioni che non sono consentite, categoria che comprende anche quelle che rendono inservibili all'uso o al godimento di un solo condomino le parti comuni (co. 3). Nel caso di specie costruire una scala che acceca una finestra su una parete comune può essere ritenuta innovazione vietata, perché impedirebbe l'uso o il godimento comune della finestra. Sulla base di questa considerazione il richiedente potrebbe quindi opporsi alla realizzazione della scala così come proposta dall'altro condomino e far valere il proprio progetto.

Peraltro, resta fermo che se l'innovazione proposta dal richiedente stesso si rivela gravosa (cioè molto costosa) o voluttuaria (cioè inutile) rispetto alle condizioni ed all'importanza dell'edificio e consiste in un'opera suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non intende trarne vantaggio potrà essere esonerato dalla relativa spesa (art. 1121 co. 1 c.c.). In tal caso l'opera dovrà essere sostenuta per intero dal richiedente, che potrà goderne in via esclusiva, mentre l'altro condomino continuerà ad usufruire dell'accesso dal proprio balcone.

Franco A. chiede
venerdì 09/10/2015 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
Abitiamo l'ultimo piano in un condominio con 24 proprietari.
Ci piacerebbe installare dei panelli fotovoltaico nel tetto del condominio, perché abitando l'ultimo piano faremo praticamente zero danni alle parte comune per collegare l’impianto alla nostra casa.
L'amministratore ha fatto uno studio che ha preso l'area totale del tetto esposta al Sud e quella totale esposta al Nord e diviso per 24 famiglia; quindi sono venuti fuori i mq che ognuno può utilizzare al sud e nord... Il problema è che nel condominio abbiamo anche una area di autorimessa separata dal edificio, (con lastrico della autorimessa comune, perché c’è una scala che concede accesso a qualunque del condomini, e quindi calpestabile) questa area totalmente esposta al sud.
Nella assemblea abbiamo chiesto di sommare tutte le aerea esposta al Sud quindi anche quella delle autorimessa e dividere per 24, così abbiamo una area superiore sul tetto del condominio, invece i condomini per "impedire" la installazione del fotovoltaico, chiedono di separare l’aerea della autorimessa e quella del condominio e quindi viene una aerea piccolissima in tutte due parte.
Nel caso che le aeree fossero sommate tutti insieme, sarebbe meglio perché quelli dei ultimi piano potrebbero utilizzare il tetto condominiale, e invece quelli ai primi piani posso utilizzare la autorimessa e così anche loro farebbero meno danni alle parte comuni.
In poche parole, un condomino può utilizzare i suoi 10mq nel tetto condominiale o 10mq nel tetto delle autorimessa e non 5mq nel tetto condominiale e 5mq nel tetto della autorimessa, diventerebbe infattibile unire le due installazione di fotovoltaico senza fare danni significativi alle parte comuni.
Secondo il vostro parere è da tenere separate l'area delle autorimessa dal condominio anche se questa possono essere utilizzata con le stesse caratteristica tecnica e rendimento di quella del tetto condominiale?”
Consulenza legale i 13/10/2015
Il quesito proposto è certamente di attualità, visto che sempre più spesso anche chi abita in condominio desidera ricorrere all'utilizzo di energie rinnovabili, scontrandosi però con la necessità di confrontarsi con gli altri condomini.

Il legislatore, nel riformare la disciplina del condominio nel 2012, ha contemplato espressamente il caso di cui stiamo trattando.
Il nuovo testo dell'art. 1122 bis del c.c. è stato introdotto dalla Legge n. 220/2012 al fine di facilitare il singolo condomino all'uso delle parti comuni dell’edificio per l’installazione di impianti fotovoltaici volti alla produzione di energia da fonti non inquinanti ed al contenimento dei consumi energetici.

La nuova norma dice questo: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".

Come si comprende facilmente, il legislatore ha conferito anche al singolo condomino il diritto all'installazione dell'impianto fotovoltaico ad uso individuale, nell'ottica di incentivare il maggior ricorso a questa fonte di energia meno inquinante.
E' stato specificato che soltanto qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Cosa deve fare questi? Egli convocherà una assemblea, la quale, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.p.c., potrà al massimo indicare delle "adeguate modalità alternative di esecuzione" oppure "imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio". L'assemblea, solo se gli interessati glielo chiedono, può provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni "salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto".

L'assemblea, quindi, non ha il potere di impedire al condomino l'installazione. L'unico limite è dato dall'art. 1102 del c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda la sentenza del Tribunale di Milano, sez. XIII civile, 7.10.2014, n. 11707, che ha deciso in questo modo un caso simile a quello qui in esame).

Tornando al nostro caso: se il condomino riesce ad installare l'impianto fotovoltaico sul lastrico solare, non alterandone la destinazione (di copertura dell'edificio), né impedendo agli altri condomini di fare pari uso del bene comune - poiché per gli altri rimane comunque una superficie tale da poter a loro volta installare altri impianti individuali - gli altri condomini non possono opporsi. Al fine di stabilire una certa superficie su cui eseguire l'opera, appare assolutamente ragionevole sommare i metri quadri dei due lastrici solari (edificio condominiale e autorimessa), suddividendoli in modo da consentire a ciascuno di sfruttare la più ampia superficie possibile.

In conclusione, il condomino ha solo il dovere di rispettare l'art. 1102 c.c. e di informare l'assemblea delle sue intenzioni di installare l'impianto, ottenendo da questa, eventualmente, prescrizioni circa particolari cautele da adottare nell'eseguire le operazioni (che non appaiono particolarmente complesse).
Ovviamente, l'intervento del singolo deve pur sempre essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e alle unità immobiliari di proprietà individuale.
L'assemblea condominiale potrà essere una occasione per invitare anche altri condomini ad effettuare la scelta "green" dell'impianto fotovoltaico, visto che l'ampia superficie del lastrico solare lo consente.

Emilio F. chiede
mercoledì 08/07/2015 - Calabria
“Buon giorno, il dispositivo dell'art. 1122 bis, consente l'istallazione sul lastrico di impianti per la produzione di energia a servizio delle unità immobiliari. Il quesito è il seguente: Il ns. condominio formato da 22 condomini, è coperto da una terrazza a livello (condominiale) praticabile, sulla stessa vi è un attico munito di accesso alla terrazza, quest' attico ha un lastrico di mt/q. 60. Si da il caso che sono proprietario sia dell' attico che di un appartamento sottostante e che vorrei installare sul lastrico dell'attico, due impianti fotovoltaici a servizio delle due utenze, atteso che tali installazioni richiedono la quasi totalità del lastrico e che non sarà possibile usare la terrazza a livello per altre installazioni (in quanto praticabile e/o si renderebbe inservibile art. 1120), può l'assemblea pormi il diniego a tale mia richiesta sul presupposto che altri non potranno fare altrimenti uso della cosa comune? Come regolarsi nel caso vi siano diverse richieste per installare impianti fotovoltaici, ma non abbiamo lo spazio per tutti?”
Consulenza legale i 13/07/2015
In base alla nuova disposizione introdotta nel 2012, l'assemblea non può vietare le installazioni di impianti per la produzione di energie rinnovabili che comportino semplici modificazioni delle cose comuni, purché siano rispettati i limiti stabiliti dalla norma (minor pregiudizio alle cose comuni ed alle unità immobiliari di proprietà individuale, rispetto della stabilità, sicurezza e del decoro architettonico).
Nei casi di modiche a beni comuni, chi vuole installare l'impianto è tenuto ad avvisare l'amministratore: l'art. 1122 bis sancisce che, a richiesta degli interessati, l'assemblea deve ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

La norma oggetto del quesito è di recente introduzione, quindi la sua interpretazione risulta ancora aperta.
In generale, però, bisogna riflettere sul rapporto tra l'art. 1122 bis e l'art. 1102 del c.c., che dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

L'art. 1102 è dettato in materia di comunione ordinaria, ma è pacificamente applicabile al condominio negli edifici.
Il principio del "pari uso" da consentire a tutti i comproprietari non può mai venire meno, ed infatti l'art. 1122 bis predispone le dovute cautele (convocazione dell'assemblea) affinché il singolo condomino non possa arbitrariamente usare in modo esclusivo la cosa comune, cambiandone peraltro anche la destinazione.

Vista la giovane "età" della nuova norma, non è possibile citare giurisprudenza di legittimità in materia. Tuttavia, la Corte di Cassazione si è espressa su temi analoghi, come gli spazi comuni per i posteggi auto.
In quei casi, si è sempre applicato l'art. 1102.

Riportiamo, ad esempio, la seguente massima (Cass. civ., sez. II, 5.10.2009 n. 21256): "La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto". Applicando il ragionamento all'impianto fotovoltaico, emerge che lo stesso non può essere installato dal singolo condomino solo se è ragionevolmente prevedibile che gli altri condomini possano e vogliano fare uso della cosa comune (ad esempio, perché già usano il terrazzo in altro modo o perché hanno espresso anch'essi il desiderio di installare un impianto per l'energia rinnovabile).

La medesima sentenza statuisce, poi: "In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto". Tornando al nostro caso, l'installazione di un impianto fotovoltaico che occupa pressoché l'intero lastrico solare comune altera indubbiamente l'entità del bene comune e, si potrebbe affermare, ne muta altresì la destinazione.

In conclusione, viste le caratteristiche molto invasive dell'opera descritta nel quesito, si ritiene che la sua installazione senza il previo consenso degli altri condomini si ponga in contrasto con il principio dettato dall'art. 1102 c.c.: inoltre, sembra che l'opera possa configurarsi come innovazione di una parte comune, trovando così applicazione l'art. 1120 c.c.
In ogni caso, è assolutamente sconsigliabile procedere all'esecuzione dell'impianto senza aver avvisato l'amministratore ed aver discusso la proposta in assemblea.

Quanto alla questione relativa all'uso del lastrico da parte di più condomini per l'installazione di diversi impianti, non vi è una risposta semplice da dare. Per altri tipi di beni comuni, come i posteggi auto, la giurisprudenza ha stabilito, ad esempio, l'uso turnario: ma - evidentemente - tale criterio non è utilizzabile per impianti che richiedono una superficie, una inclinazione e una esposizione determinata. Si rivelerà, quindi, necessaria una relazione tecnica, per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari uso della parte comune.

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