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Articolo 1123

Codice Civile

Ripartizione delle spese

Dispositivo dell'art. 1123 Codice Civile

Le spese necessarie (1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione (2).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (3).
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63 disp. att.] (4).

Note

(1) Si tratta di una tipica obbligazione propter rem.

(2) Il primo comma riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
La norma può essere derogata solo dall'unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto).

(3) Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di equità sostanziale. Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

(4) Tale comma si applica anche al condominio parziale.
A seguito della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013, l'art. 1118 del c.c. stabilisce espressamente il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, ipotesi che in precedenza era ricondotta al comma in commento.

Ratio Legis

La norma disciplina la suddivisione interna delle spese tra i condomini, non la loro responsabilità verso l'esterno.
Con la sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008 la Cassazione ha stabilito che anche le obbligazioni contratte dal condominio hanno natura parziaria rispetto ai terzi creditori: quindi, le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione alle rispettive quote.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

529Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento dello parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura dei pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 23345/2008

In tema di condominio, una volta perfezio­natosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di con­domino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può es­sere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ per la riscossione dei contributi con­dominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio.

Cass. sez. un. n. 9148/2008

In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbli­gazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le ob­bligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

Cass. n. 2760/2008

L'esistenza di un condominio «di fatto» tra assegnatari di case di abitazione, realizzate dal­l'I.A.C.P. (Istituto Autonomo Case Popolari), non determina nei singoli partecipanti l'obbligo del versamento dei contributi condominiali ai sensi dell'art. 1123 c.c. in quanto, la gestione autonoma delle parti comuni dell'edificio è legittimamente esercitata, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 1035 del 1972, solo se preventivamente autorizzata dall'Ente a seguito di apposita richiesta formulata dal sessanta per cento degli assegnatari.

Cass. n. 23308/2007

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazio­ne delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso at­tribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.

Cass. n. 27292/2005

La deliberazione dell'assemblea condomi­niale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli con­domini, costituisce titolo di credito del condomi­nio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito, legittimando, senz'altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all'esito del giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia ristretto solamente alla verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare me­desima relativa all'approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri.

Cass. n. 16982/2005

Anche se, ai sensi dell'art. 1123 c.c., la ripar­tizione delle spese fra i condomini va compiuta in proporzione della proprietà di ciascuno, l'ammi­nistratore deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti (che, pur avendo natura valutativa e non attributiva della proprietà,vanno applicate — in quanto approvate ed accettate — finchè non siano state modificate) e, pertanto, non è tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguan­do conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini. Ne consegue che, qualora il condomino intenda denunciare la violazione del­l'art. 1123 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modica giudiziale, e non il piano di riparto redatto in base alle tabelle medesime.

Cass. n. 2946/2005

In tema di condominio, poichè, le spese di riscaldamento delle parti comuni, avendo ad oggetto il godimento della cosa comune, rien­trano fra quelle generali, è applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c. con riferimento al valore della proprietà di ciascun condomino, e non quello dell'uso dif­ferenziato dettato dal secondo comma, il quale non opera per le spese generali. Pertanto, tro­vando la partecipazione a tali spese fondamento nella comproprietà delle cose comuni, il singolo condomino non può sottrarsi all'obbligo di con­tribuirvi, mentre le particolari caratteristiche dell'impianto di riscaldamento assumono rilievo esclusivamente in tema di spese di conservazione e di manutenzione. (Nella specie, la Suprema Corte, nel ritenere legittima la ripartizione delle spese di riscaldamento delle parti comuni in base al valore della proprietà di ciascuno dei condo­mini e non dell'uso differenziato, ha escluso la rilevanza della mancata utilizzazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, considerando altresì ininfluente, ai fini della decisione, l'esame delle particolari caratteristiche dell'impianto, che — secondo l'assunto della ricorrente — sarebbe stato privo di caldaia e di generatore centralizza­ti).

Cass. n. 12013/2004

In tema di spese necessarie per la conserva­zione e il godimento delle parti comuni, poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concre­to, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in exe­cutivis contro il singolo partecipante per il recu­pero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di con­servazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.

Cass. n. 1420/2004

In tema di oneri condominiali, non è ap­plicabile alle spese di conservazione (art. 1123, primo comma c.c.), qual è quella per la sostitu­zione della caldaia, il criterio di ripartizione in proporzione dell'uso (art. 1123, secondo comma c.c.). Ne consegue che la ripartizione delle spe­se per la sostituzione della caldaia va effettuata secondo i millesimi di proprietà e non secondo i millesimi del riscaldamento e tale normativa è derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, non rientrando tra le attribuzioni della assem­blea condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva.

Cass. n. 12298/2003

In tema di condominio negli edifici, l'attivi­tà di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servi­zio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini.

Cass. n. 6323/2003

In tema di spese necessarie per la conser­vazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione propter rem, in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a cari­co di ciascun condomino, sicché, in caso di com­pravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.

Cass. n. 1277/2003

Le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indi­scutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per l'effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie. Salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipa­re alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di ac­quistare un immobile compreso in un consorzio oppure l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipa­zione al consorzio può determinare l'obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statuta­riamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento. (In applicazione di tali principi, la Suprema Corte ha cassato senza rinvio la senten­za impugnata, che, essendosi formato il giudicato in ordine alla insussistenza di una volontà della parte di partecipare al Consorzio manifestata ta­citamente, era incorsa nel vizio di extrapetizione affermando che la parte stessa, acquistando l'im­mobile, aveva assunto due obbligazioni collegate da rapporto di strumentalità, aventi ad oggetto, l'una, la partecipazione alle spese comuni e, l'al­tra, l'adesione al consorzio).

Cass. n. 641/2003

Alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condomi­niale di natura contrattuale, ovvero nella delibe­razione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini.

Cass. sez. un. n. 5035/2002

In caso di azione giudiziale dell'amministra­tore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale — come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non co­municato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario — difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestio­ne, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condo­miniale.

Cass. n. 3944/2002

In materia di condominio, è valida la di­sposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffatta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabi­le dell'art. 1136 c.c. ovvero su quella dell'art. 69 disp. att. c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i di­versi temi della costituzione dell'assemblea della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesi­mali.

Cass. n. 10560/2001

Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprietà comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nella ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva proprietà, disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni; e per il protrarsi di tale distacco a causa della inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ciò, dal condominio, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento. (Nella specie, alla stregua del principio di cui alla massima, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito che aveva accolto la impugna­zione della delibera condominiale con la quale le spese di gestione dell'impianto centralizzato di ri­scaldamento per gli anni 1989-90 e 1990-91 erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto pe­riodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta del­l'alimentazione, allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate).

Cass. n. 6849/2001

L'obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini, nelle loro unità immobiliari, a causa della omessa manutenzione e riparazione previsto dall'art. 1123 c.c., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell'art. 1126 c.c., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva ed omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, rela­tivamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell'art. 2043 c.c. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze co­struttive originarie dell'edificio condominiale, sal­va in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.

Cass. n. 1959/2001

Nel caso in cui vi sia stata una sentenza de­finitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manuten­zione di un bene che si assume comune soltanto al alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non è preclusa al singolo condomino l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condi­zioni di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma c.c., ai fini dell'applicazione del criterio ivi previ­sto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio.

Cass. n. 8292/2000

In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godi­mento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 c.c. — dettato in tema di comunione — , e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento sogget­tivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispet­to al valore della quota). Ne consegue, con par­ticolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 terzo comma c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente secon­do comma del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 terzo comma, nell'ambito della più vasta comparteci­pazione, identifica precipuamente i soggetti ob­bligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 c.c. (salva diversa attribuzione per titolo).

Cass. n. 1956/2000

Il principio dell'ambulatorietà passiva ha riscontro nell'art. 63, comma secondo, att. c.c.; in virtù di esso l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, soli­dalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ul­timi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immo­biliare risponde soltanto delle obbligazioni con­dominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Cass. n. 1033/2000

In tema di condominio di edifici, al fine della ripartizione delle spese comuni, perché sia giu­stificata l'adozione di un criterio di ripartizione diverso da quello fissato in via generale dall'art. 1123 c.c. e commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, occorre che, così come previsto dal primo comma della norma citata, la deroga sia prevista espressamente. Pertanto, il fatto che per alcune parti dell'edificio specificatamente indicate nel titolo come comuni, la misura della partecipazione di ciascun condomino alla comunione risulti determinata in misura diversa a quella corrispondente alla rispettiva quota di proprietà esclusiva. (Nella specie, in parti uguali tra i condomini, anziché in millesimi di proprie­tà) non implica che tale diversa misura si estenda alle restanti parti comuni.

Cass. n. 857/2000

L'obbligo del condomino di pagare i con­tributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell'at­tività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. (Nella specie avendo il condomino ammesso di non avere pagato le quote richieste e non contestato il loro ammontare, è stata ritenuta superflua e priva di fondamento ogni altra questione, ivi compresa quella concernente la nullità delle deliberazioni assembleari poste a fondamento del decreto in­giuntivo emanato nei suoi confronti).

Cass. n. 13505/1999

La ripartizione della spesa condominiale può essere, del tutto legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesi­male, purché risulti in concreto rispettata la pro­porzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclu­siva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della predetta tabella. Ne consegue che il condomino il quale ri­tenga che la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio ha l'onere di impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato.

Cass. n. 129/1999

Autorizzato dall'assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità im­mobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento - sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un'effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto — e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del ri­scaldamento, l'impianto non può considerarsi de­stinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano. Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribui­re alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato.

Cass. n. 9263/1998

Il contributo alla spesa per un servizio co­mune destinato ad esser fruito in misura diversa dai singoli condomini deve esser ripartito in pro­porzione all'utilizzazione di esso e non ai millesi­mi — come invece avviene per il riscaldamento, per impossibilità di accertarne l'effettiva utilità per ciascun condomino — al fine di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini.

Cass. n. 1511/1997

È illegittima la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisce un onere di contribuzione delle spese di gestio­ne maggiore a carico di alcuni condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, non solo perché la modifica ai criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, ma anche perché il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al primo comma dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno.

Cass. sez. un. n. 10492/1996

L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godi­mento delle parti comuni dell'edificio, alla pre­stazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, primo comma, c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.

Cass. n. 10214/1996

Qualora alcuni condomini decidano, unila­teralmente, di distaccare le proprie unità immo­biliari dall'impianto centralizzato di riscaldamen­to, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impian­to, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma non sono tenuti a sostenere altresì le spese per il relativo uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), salvo che gli altri condomini, in conseguenza del distacco, siano costretti a far fronte ad una spesa maggiore, rispetto alle quote precedenti, restando in tal caso a carico di coloro che lo hanno effettuato l'onere di tale maggiore spesa.

Cass. n. 9366/1996

L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbliga­to al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.

Cass. n. 8530/1996

L'amministratore del condominio ha diritto di richiedere ai singoli condomini il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale solo nei limiti delle rispettive quote dovendosi ritenere applicabile anche nei rapporti esterni la disposizione dell'art. 1123 c.c., a norma della quale le spese necessarie per la conservazio­ne ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per le prestazioni dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura propor­zionale al valore della proprietà di ciascuno.

L'amministratore cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni an­che ogni azione nascente dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singo­lo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all'amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell'esecuzione dell'incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui av­viene l'anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione pro­cessuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.

Cass. n. 7353/1996

L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c., si de­roga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art. 1372 c.c., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulan­ti, a meno che detti aventi causa non abbiano ma­nifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraver­so un'univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato in­tento con preciso valore sostanziale.

Cass. n. 6359/1996

Il secondo comma dell'art. 1123 c.c., a norma del quale le spese di conservazione e godi­mento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, essendo inspirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio ne­gli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in pro­prietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio consentendone l'esistenza e l'uso, costituisce una disposizione speciale ri­spetto al principio generale dell'art. 1100 c.c., in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione del valore delle quote di ciascuno di essi, che si presume eguale quando non risulti diversamente.

In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal primo comma dell'art. 1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i con­domini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal secondo comma del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del terzo comma, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. (Nella specie, la Corte di cas­sazione ha cassato la sentenza del giudice di me­rito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un cortile condominiale nel quale sorgeva una co­struzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell'androne del­l'edificio e del cortile comune).

Cass. n. 7077/1995

In tema di condominio di edifici il prin­cipio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comu­ni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi. (Nella specie, si trattava delle spese di installazione della porte tagliafuoco dell'atrio comune nel quale di aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della legge 7 di­cembre 1984, n. 818 e del D.M. 16 febbraio 1982).

Cass. n. 1255/1995

Nel condominio degli edifici la comproprie­tà delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e, più in generale, che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari, alla qua­le si lega l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell'art. 1123 c.c. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell'uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà in­dividuale dell'immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edi­ficio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobilia­ri dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto neces­sario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai pro­prietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell'art. 1123 c.c., a norma del quale «quando un edificio abbia più scale, cortili, la­strici solari, opere o impianti le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. (Nel caso specifico, è stato negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all'interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall'edificio con le unità abi­tative, dovessero concorrere alle spese di manu­tenzione della facciata di questo edificio).

Cass. n. 1028/1995

L'accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-co­struttore ed allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui criteri di riparti­zione delle spese che, anche se si discosta da quel­li fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell'edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali, salva la possibilità di revisione delle tabelle millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, prevista dall'art. 69 att. c.c.

Cass. n. 7885/1994

I presupposti per l'attribuzione della pro­prietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i parteci­panti. Ne consegue che dalle situazioni di cosid­detto «condominio parziale» derivano implicazio­ni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in re­lazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.

Cass. n. 10719/1993

A norma degli artt. 1123 c.c. e 63 att. c.c., l'amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ri­partizione come approvato dall'assemblea, i con­tributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'inte­resse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, anche dopo l'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978 n. 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla norma­tiva del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell'amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra.

Cass. n. 6403/1993

La deliberazione con cui l'assemblea dei condomini approvi la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento centralizzato senza ave­re prima accertato il volume dei singoli cespiti, in violazione della disposizione del regolamento di condominio che prevede il riparto volumetrico della spesa, non è affetta da nullità bensì soltanto annullabile, ove denunciata dai condomini as­senti e dissenzienti nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c.

Cass. n. 12307/1991

In tema di ripartizione delle spese del ser­vizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo dell'art. 1123 c.c. possono essere derogati — secondo quanto sancisce la detta norma — soltanto da una con­venzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede as­sembleare con la unanimità dei consensi dei par­tecipanti alla comunione; e pertanto non è con­sentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indi­stintamente di tutti i condomini.

Cass. n. 8137/1991

Gli assegnatari con patto di futura vendita degli alloggi ex-Gescal, ed ora di proprietà degli Istituti autonomi delle case popolari, nell'ambi­to di un rapporto che sino alla stipulazione del contratto di compravendita è formalmente di locazione (o comunque ad esso assimilabile), nel caso di amministrazione autonoma con­trattualmente assunta delle parti di uso comune dell'edificio condominiale e dei servizi, hanno l'obbligo di sostenere le spese delle opere di ma­nutenzione ordinaria e straordinaria e dei servizi; peraltro, tale obbligo non si estende ai lavori ed opere la cui esecuzione importi modificazioni o trasformazioni strutturali destinate ad incidere sull'oggetto stesso del diritto di proprietà, sia pure limitatamente alle parti di uso comune dell'edificio e degli impianti dei vari servizi: in quest'ultimo caso, rientrante nelle attribuzioni proprie della sfera giuridica del proprietario dello stabile, l'autorizzazione dell'istituto proprietario ad eseguire tali lavori ed opere importa che gli as­segnatari dissenzienti non possono ostacolare la esecuzione dei lavori e delle opere da parte degli altri assegnatari, ma non anche che essi abbiano l'obbligo di concorrere nelle relative spese (nella specie le opere concernevano la trasformazione radicale dell'impianto termico).

Cass. n. 11423/1990

In tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio — muri e tetti (art. 1117 n. 1 c.c.) — ovvero le opere ed i manufatti — fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 c.c.) — deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazio­ne sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei con­domini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma c.c.).

Cass. n. 4653/1990

Il proprietario di appartamenti o locali di un edificio condominiale, ancorché questi non usu­fruiscano del servizio prodotto dall'impianto di riscaldamento centrale, che sia, però, potenzial­mente idoneo a riscaldarli, è comproprietario di tale impianto a norma dell'art. 1117, n. 3, c.c., qua­lora tale impianto sia già stato installato nell'im­mobile prima della formazione del condominio, ed è quindi obbligato a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la sua manutenzione se il contrario non risulta da un titolo idoneo, senza che osti ii riferimento, nell'art. 1117, n. 3, c.c., alla comproprietà dell'impianto per il riscaldamento «fino al punto di diramazione di quest'ultimo ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomi­ni», che non comporta la esclusione dalla com­proprietà dei titolari delle unità immobiliari per le quali non siano state contemplate delle dirama­zioni, avendo il solo scopo di individuare il punto terminale della comunione e, quindi di stabilire quali siano le parti dell'impianto per le quali le spese di riparazione debbono essere ripartite fra i condomini e non porsi a carico dei proprietari dei singoli locali.

Cass. n. 6844/1988

L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga con­venzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legit­tima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione
totale o parziale per taluno dei condomini di partecipare alle spese medesime.

L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è propter rem, essendo stret­tamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione han­no su di esse, con la conseguenza che deve pre­sumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse — salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene — e deve quindi ritenersi che, detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista.

Cass. n. 8484/1987

L'art. 1123, primo cpv., c.c., che nell'ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa dispone che le relative spese siano ripar­tite in proporzione dell'uso da ciascuno fattone, non può subire deroga per la circostanza che l'unità immobiliare sia compresa nella tabella millesimale generale dell'edificio condominiale, in quanto tali tabelle, formate in base al solo valore delle singole unità immobiliari, servono solo per il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti dell'edificio comuni a tutti i condomini, ma non sono utilizzabili per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia della corte di merito che aveva ritenuto non dovute dalla parte attrice, la cui proprietà era pur inclusa nelle tabelle millesimali, le spese per la manutenzione delle fognature, in quanto il suo locale al piano interrato era sfornito di impianti igienici).

Cass. n. 1253/1985

In tema di ripartizione delle spese condomi­niali (nella specie: spese del servizio di fornitura dell'acqua calda), i criteri stabiliti dal primo e dal secondo comma dell'art. 1123 c.c. possono essere derogati, secondo quanto prescrive espressamen­te l'indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini interessati.

Cass. n. 5793/1983

In tema di condominio degli edifici, la de­liberazione assembleare, la quale, con riguardo alla ripartizione delle spese di portierato, la estenda anche ai proprietari dei vani terranei sen­za ingresso nell'androne, deve ritenersi affetta da nullità, non mera annullabilità, con conseguente proponibilità della relativa impugnazione in ogni tempo, anche dopo il termine di decaden­za fissato dall'art. 1137 c.c., qualora, adottata a maggioranza, risulti integrare un riparto di dette spese difforme da quello fissato con regolamento condominiale di natura contrattuale, quale quello predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio e poi di volta in volta accettato dagli acquirenti delle singole porzioni, atteso che le di­sposizioni di tale regolamento sono modificabili solo attraverso una nuova convenzione conclusa dalla totalità dei condomini.

Cass. n. 2489/1982

L'acquirente di appartamento condomi­niale è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all'acquisto (quale deve considerarsi la decisione presa alla unanimità dei condomini, mediante sottoscrizione di un foglio fatto circolare tra gli stessi) sia perché al successore a titolo particolare di uno dei contraenti sono trasferiti non solo tutti i diritti derivanti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, ob rem ed in favore dei terzi, sia perché l'ob­bligo di pagamento delle spese in questione grava su ciascun condomino, ai sensi degli artt. 1104 e 1123 e seguenti c.c., per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà ed anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da lui versate al momento dell'aliena­zione.

Cass. n. 5751/1981

Le spese di portierato in un edificio con­dominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123, primo comma, c.c., la cui applicabilità può essere legit­timamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dal­l'indicata norma) oppure se si accerti che il ser­vizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente applicato l'art. 1123, primo comma, citato dai giudici del merito, che avevano accertato trattarsi di servizio di portierato notturno reso nell'interes­se comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse).

Cass. n. 227/1977

«Spese condominiali necessarie» sono le erogazioni destinate ad assicurare alle cose co­muni la destinazione ed il servizio che debbono realizzare e costituenti le finalità del condominio, come le riparazioni per manutenzione ordinaria o straordinaria. Spese «per la prestazione dei ser­vizi nell'interesse comune» (art. 1123 c.c.) sono quelle concernenti opere necessarie alle parti comuni dell'edificio elencate nell'art. 1117 n. 2 e n. 3 c.c., nonché quelle intese ad assicurare il fun­zionamento dei relativi servizi. Il concetto di «ser­vizi» accolto nell'art. 1123 c.c. non comprende an­che le utilitá derivanti ai condomini dall adesione del condominio all'associazione della proprietà edilizia. Pertanto, la spesa per tale adesione non rientra fra quelle necessarie, ai sensi dell'articolo appena citato, ma fra quelle utili.

Cass. n. 3808/1975

L'accordo intervenuto tra i condomini di un edificio in ordine alla ripartizione delle spese con­dominiali in proporzione agli imponobili catasta­li di ciascun appartamento non esclude il diritto del singolo condomino di chiedere la formazione, in via giudiziaria, della tabella millesimale e, cioè, l'accertamento dei valori dei vari appartamenti ragguagliati a quello dell'intero edificio ed espressi in millesimi; e ciò, sia perchè questo accertamento ha un raggio di efficacia molto più vasto di quella propria allo specifico accordo sulla spartizione delle spese, sia perchè quest'ultimo non può ritenersi vincolante per il futuro non es­sendo agganciato al valore dei piani di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Cass. n. 506/1975

La disciplina condominiale in tema di ripartizione delle spese è in linea di principio derogabile ai sensi degli artt. 1123 e 1138 c.c.; le disposizioni in materia, contenute in un regola­mento contrattuale, debbono essere modificate o con una nuova convenzione deliberata da tutti i condomini ovvero, in caso di dissenso tra loro, quando ricorrano le condizioni per la revisione o modificazione dei valori proporzionali dei piani o porzioni di piano, mediante una statuizione del giudice.

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Quesiti degli utenti
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27/05/2015 Abruzzo
Pasquale B. chiede

dovendo effettuare dei lavori di riparazione straordinaria (rifacimento terrazzi di copertura stabile per infiltrazioni d'acqua), in uno stabile in cooperativa libera, in cui sono presenti dei proprietari effettivi (rogito ok) ed assegnatari di alloggio (con consegna dell'alloggio stesso, in attesa di rogito-purtroppo in ritardo per messa in concordato preventivo del consorzio che ha realizzato lo stabile), la domanda che le rivolgo è: nel caso appena descritto,gli assegnatari sono tenuti alla partecipazione alle spese straordinarie urgenti da effettuare? e se no chi dovrebbe pagare a loro posto, considerato che la cooperativa, in quanto tale, è inesigibile per via delle traversie legali in atto?(non paga neanche se spese ordinarie legate a degli immobili ancora invenduti). ringrazio e saluto

Consulenza giuridica i 03/06/2015

La regola generale impone il pagamento delle spese straordinarie condominiali solo a coloro che sono proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (v. art. 1123 del c.c., che parla di "condomini").

La legge sulle locazioni degli immobili urbani (l. 392/78) prevede che una parte delle spese - quelle relative alla manutenzione ordinaria - siano a carico del conduttore, cioè di colui che abita l'immobile senza esserne proprietario, ma avendone la sola detenzione (art. 9: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore").

L'assegnatario di un immobile in attesa della stipulazione del rogito potrebbe avvicinarsi sia alla figura del conduttore-detentore, sia a chi dispone di un immobile in base ad un contratto preliminare ad effetti anticipati. In entrambi i casi egli, finché rimane non proprietario, sarà tenuto a sostenere solo le spese di godimento e di manutenzione ordinaria.

Tuttavia, nel caso di una compravendita in corso di perfezionamento, va ricordato che l’art. 63, comma quarto, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente".

Si è discusso circa il momento che determina su chi gravi la spesa condominiale straordinaria, deliberata nelle more tra il preliminare ed il contratto definitivo di compravendita: se su chi era proprietario dell’appartamento al momento dell’adozione della delibera condominiale; o su chi diventa proprietario dell’appartamento al momento dell’esecuzione dei lavori.
La soluzione adottata in modo prevalente dalla giurisprudenza di legittimità sostiene che l’obbligo dei condomini di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione: l'obbligo sorge quindi al momento dell'esecuzione dei lavori.

Di conseguenza, nel caso di specie: se le spese di rifacimento dei terrazzi fosse affrontata nel 2015 e il rogito si perfezionasse nel 2015 o nel 2016, gli assegnatari divenuti proprietari sarebbero tenuti a pagare anche le spese di manutenzione straordinaria che competevano alla cooperativa, in solido con questa (cioè, il condominio può esigere l'intero dall'assegnatario o dalla cooperativa, indifferentemente). Se il contratto definitivo si perfezionasse invece più avanti nel tempo, gli assegnatari non sarebbero tenuti a corrispondere la quota di spettanza della cooperativa.
Se la cooperativa risultasse unica debitrice e insolvente, purtroppo, la spesa dovrà essere ripartita tra gli altri condomini.


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13/04/2015 Toscana
GianCarlo M. chiede

Sono il titolare del quesito sottoriportato n. 12751. Premesso che la risposta ottenuta mi ha soddisfatto, sono nuovamente a chiedere un chiarimento sempre circa i contatori dell'acqua, di cui ho già chiarito la situazione condominiale - dell'acquedotto condominiale. Un condomino sta facendo mettere dal suo idraulico un contatore in casa - credo più d'uno per via delle diverse colonne che attualmente alimentano i vari servizi e poi certamente pretenderà di pagare l'acqua in base al consumo, quando, come già detto nella precedente mia richiesta, da sempre, sempre, le spese dell'acqua vengono ripartite in base alla tabella millesimale esistente fin dalla costruzione del condominio (1965). Il condominio non ha regolamento contrattuale. Quindi lui da solo con il contatore. E' normale che possa farlo e divertirsi a leggerlo!? Semprechè non vada ad incidere e/o lavorare su impianti comuni, cioè condominiali!! Non è certo normale che poi lui pretenda di pagare in base al consumo e gli altri in base alle tabelle come da sempre fatto, come già da me descritto ed avuta la risposta al proposito per le eventuali maggioranze necessarie a modificare gli impianti ed a collocare tutti i condomini i contatori. Sto sbagliando io? Dalla risposta avuta non credo!! Posso averne conferma?

Consulenza giuridica i 17/04/2015

La Corte di Cassazione ha affrontato in alcune occasioni il caso di decisioni prese in ambito condominiale di ripartizione delle spese per il consumo dell'acqua, diversa da quella prevista dal primo comma dell'art. 1123.

Secondo la Corte Suprema, “le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”: inoltre, si dichiara che "l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell'acqua che serve per le parti comuni dell'edificio” (v. sentenza 1.8.2014 n. 17557).

In altre parole, è certamente vero che il criterio preferibile è sempre quello oggettivo, dato da una rilevazione del consumo effettivo, ma ciò solo ed esclusivamente se esistono i necessari dispositivi - ovviamente applicati a tutti gli appartamenti - che possano calcolarlo.

Diversamente, la ripartizione delle spese va effettuata ai sensi dell'art. 1123, 1 comma, c.c., in base a valori millesimali delle singole proprietà.

Anche la Cassazione, nella citata sentenza, ha specificato che, se le unità immobiliari non sono dotate di contatore di sottrazione, “il sistema dell'art. 1123 c.c. non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all'erogazione dell'acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell'anno. Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l'onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare”. In conclusione, “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”.

Evidentemente, il fatto che un solo condomino abbia fatto installare, di sua iniziativa, un contatore in casa, non gli dà alcun diritto di chiedere una diversa ripartizione delle spese di consumo dell'acqua condominiale.


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30/03/2015 Toscana
GianCarlo M. chiede

Abito in un condominio di circa 70 appartamenti, costruito nel 1965, nato senza regolamento contrattuale, nel quale da sempre,cioè dalla costruzione, l'acqua viene pagata fra i condomini in base alla tabella millesimale. Da sempre.Vorrei quindi essere certo che per modificare tale situazione, dal momento che qualche condomino vorrebbe far collocare dei contatori" modificando" l'impianto condominiale (non mera sostituzione ma con innovazioni e neanche da poco) -e privato di ogni unità,con spese enormi da sostenere sia per le parti condominiali (tubazioni ecc..) che andrebbero anche a collocarsi su una facciata, oltre che le spese sempre enormi che ogni condomino dovrebbe sostenere- poichè gli verrebbe collocato il contatore fuori la porta di casa, con impianti privati suoi che andrebbero anche a "smantellare" parti interne della casa con altre spese sempre enormi, per portare poi l'acqua relativa ogni unità ai rispettivi servizi che sono 2,3,4 se non più, ... Quindi chiedo se, "essendo da sempre in uso tale metodo", per modificarlo necessiterebbe l'unanimità dei millesimi, cioè il totale dei condomini. Proprio perchè tale metodo dei millesimi è "ultrapluriennale" e come detto dalla nascita del condominio. In pratica, come detto non esiste una mera sostituzione dell'impianto condominiale e da sempre l'acqua viene ripartita in base alla tabella millesimale. In pratica, esiste una pluriennale accettazione da parte dei condomini che per quanto ho "indagato" viene definita "facta concludentia" (se ho ben inteso certe affermazioni lette). Grazie fin d'ora e cordiali saluti

Consulenza giuridica i 07/04/2015

Nel caso di specie, la suddivisione della spesa relativa al pagamento dell'acqua viene effettuata da sempre in base al criterio previsto dal primo comma dell'art. 1123 del c.c., ossia viene ripartita in base ai millesimi di proprietà.

Non è rilevante che non esista un regolamento condominiale che preveda questo tipo di suddivisione, perché è la legge stessa che la prevede come caso "standard", normale, laddove non esista una diversa volontà dei condomini. Questa diversa volontà, o comunque la decisione di cambiare lo status quo, può derivare solo da un accordo che preveda l'unanime consenso dei condomini (o un regolamento predisposto fin dalla nascita del condominio e fatto accettare mano a mano da tutti i condomini nei loro rispettivi atti di acquisto; o una delibera dell'assemblea all'unanimità).

Poiché la prassi pluriennale dei condomini corrisponde a quanto stabilito già per legge, non è necessario invocare l'istituto dei facta concludentia ("fatti concludenti", cioè comportamenti che evidenziano una certa volontà di chi li pone in essere), in quanto la ripartizione in base alla tabella millesimale è un principio posto dal legislatore stesso.

Piuttosto, nel caso in esame sembra discutersi non tanto della ripartizione dei consumi d'acqua, ma della possibiltà di modificare radicalmente l'impianto idrico condominiale, intervento che comporterebbe come logica conseguenza una diversa distribuzione delle spese di consumo.
Ci si deve quindi chiedere con quali maggioranze sarebbe possibile ottenere una delibera che approvi l'installazione del nuovo impianto. Nella vicenda in esame, dalla descrizione contenuta nel quesito, si evince trattarsi di innovazione, particolarmente gravosa: si applicheranno, quindi, gli artti. 1120, 1121 e 1136, il cui combinato disposto prevede che la deliberazione debba essere approvata dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Va fatta una ulteriore distinzione, ai sensi dell'art. 1121.
Se il nuovo impianto è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se, invece, l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Va, infine, ricordata l'ipotesi delle innovazioni che abbiano ad oggetto opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, elencate nel nuovo secondo comma dell'articolo 1120: queste innovazioni "virtuose" potranno essere approvate con quorum inferiori, cioè con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e con i voti rappresentativi della metà del valore dell’edificio. Si dovrà valutare se il rifacimento dell'impianto di distribuzione dell'acqua possa rivestire le caratteristiche richieste dalla norma (es. consente un sensibile risparmio energetico, migliora la salubrità del condominio, ...).


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18/03/2015 Campania
GIOVANNI U. chiede

IL MIO CONDOMINIO E' COSTITUITO DA DUE CORPI DI FABBRICA ("A" E "B"). LA CALDAIA PER IL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E' POSTA SOTTO IL FABBRICATO "B". ULTIMAMENTE SI SONO ROTTI I TUBI CHE ADDUCONO L'ACQUA RISCALDATA DAL FABBRICATO "B" AL FABBRICATO "A". L'AMMINISTRATORE HA DISPOSTO CHE LE SPESE RELATIVE ALLA RIPARAZIONE CEDANO A CARICO DEI SOLI CONDOMINI DEL FABBRICATO "A". DESIDEREREI SAPERE SE TALE RIPARTIZIONE E' GIUSTA O SE INVECE DEVONO CONCORRERE ALLE SPESE TUTTI I CONDOMINI DEI DUE FABBRICATI. RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE E PORGO DISTINTI SALUTI

Consulenza giuridica i 23/03/2015

In condominio si tende spesso a confondere tra loro le spese di conservazione delle parti comuni con quelle di uso delle cose stesse: entrambe sono regolate dal primo comma dell'art. 1123 del c.c. (derogabile dai condomini, ma solamente con accordo all'unanimità), mentre solo le ultime sono disciplinate nel secondo comma dello stesso articolo 1123, laddove si parla di uso "differenziato".
La sostituzione o riparazione di una caldaia centralizzata costituisce un intervento atto alla conservazione di un bene comune e prescinde, quindi, dall'uso che ciascuno può fare del riscaldamento.

In particolare, alle spese di conservazione risulta inapplicabile il criterio di ripartizione di cui al secondo comma dell’articolo 1123cc c.c., "il quale ha ad oggetto solo le spese per l’uso ed in particolare per l’uso di quelle cose e impianti comuni che, essendo suscettibili per struttura e funzione, di godimento personale e soggettivo differenziato, consentono di porre l’uso che ciascun condomino può farne, e, quindi, la misura di quell’uso, a criterio di determinazione del quantum del contributo di spesa necessaria a coprire il costo"; in generale, va precisato che, "trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla con titolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza"(v. Cass. civ., sez. II, 27.1.2004, n. 1420).

Nel caso di specie, quindi, si deve procedere alla suddivisione della spesa di conservazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento tra tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.


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15/03/2015 Toscana
Laura G. chiede

Un’edificio di cinque piani, nato decine di anni dopo un altro, il nostro, che è più vecchio e più basso (tre piani). Il “nuovo” edificio ha un muro che corre in aderenza al nostro muro di confine. All’interno di quel contromuro del “nuovo” edificio corrono tubazioni di scarico: si tratta di pluviali ma non è escluso che si tratti anche di scarichi di altro genere. Quel muro, ospitante le calate, costruito in aderenza a noi, è il muro in questione del 3° piano di cui potrete leggere più avanti, il soffitto di quel 3° piano è poi la terrazza del quarto dove si apre lo stellone principale di quella calata. Quei cinque piani sono inoltre circondati ma anche sovrastati da terrazze e tetti terrazzati, posti su più piani. Tutti i terrazzamenti hanno generato ripetuti litigi tra i condomini per problemi di infiltrazioni dovute a mancata tenuta dei materiali impermeabili, ma anche a trascuratezza nella pulizia degli stelloni. Questo non ha però impedito, nel tempo, a amministratori diversi, di chiedere risarcimento danni per il nostro edificio nato prima del loro, più basso del loro, e in aderenza al cui tetto essi hanno affiancato un muro più alto, necessitante quindi di quella mantellina. A questo si aggiunga che tutta la nostra parete dal tetto alle fondamenta è del tutto priva di qualsivoglia conduttura, scolo, pluviale o scarico di alcun genere. Nel 2013 arrivò una lettera con cui l’amministratore dell’edificio più nuovo ci comunicava quanto segue: OGGETTO: richiesta intervento e danni. La presente per chiedere un intervento urgente al tetto del vostro condominio che nella parte in aderenza con lo stabile da me amministrato causa infiltrazioni di acqua all'interno dell'appartamento del 3° piano. Dopo sopralluogo con l'impresa B. è emerso che la mantellina del vostro manto è lesionata in piu punti permettendo all'acqua di infiltrare nel muro. In precedenza nel corso dell'anno 2013 il condominio ha gia ripristinato i danni interni per € 330,00 che vi richiedo con la presente come risarcimento. Attendo risposta in merito e mi rendo disponibile ad effettuare un'ulteriore visita con un tecnico di sua fiducia. Nostra risposta alla richiesta fu la seguente: Riscontro la Vostra del 13/01/2014, contestando allo stato qualsiasi responsabilità in merito ai danni asseriti. Fermo quanto precede, mi dichiaro comunque disponibile affinché un tecnico di nostra fiducia effettui la verifica unitamente all’amministratore del Condominio in oggetto. A tale scopo comunico che il professionista di nostra fiducia,…, prenderà contatto nei prossimi giorni con Codesta Amministrazione per concordare il giorno e l’ora del sopralluogo. Nonostante trovassimo la cosa poco rassicurante, il tutto fu concluso a parole. Il tecnico chiamato da noi (e che non possiamo più interpellare) ci disse che potevamo passare un po’ di impermeabilizzante, giusto per sicurezza. Quella mantellina però, non è la nostra, ma un sigillo reso indispensabile dalla sopraelevazione del loro muro accanto al nostro tetto che resta più basso. Il 20 febbraio 2015 ci è giunta poi un’altra raccomandata: OGGETTO: segnalazione La presente per segnalarVi che, nonostante l'intervento da Voi eseguito alla mantellina del Vs. manto di copertura, le infiltrazioni subite dall'appartamento del 3° piano dello stabile dello scrivente Studio amministrato continuano ad insistere provocando notevoli disagi alla famiglia che abita l'unita immobiliare colpita dal bagnamento. A gennaio 2014 Vi abbiamo segnalato di aver provveduto nel corso del 2013 a ripristinare i danni interni per € 300,00 di cui non riconoscete addebito, nel 2014 dopo che it Vostro tecnico ci ha comunicato di aver eseguito le opere necessarie ad eliminare il danno il proprietario dell'appartamento ha effettuato il ripristino interno per € 990,00 di cui siamo a chiedere rimborso. Considerando che proprio il Vostro tecnico ha ammesso che le infiltrazioni provenivano dal Vostro manto ci aspettiamo di poter trovare una soluzione che accomodi entrambe le parti: quindi ci rendiamo disponibili ad un incontro in merito. Infine Vi chiedo di attivarVi in tempi brevi al fine di risolvere e limitare i danni subiti e subendi di cui siamo a chiederVi il ripristino. In attesa di riscontro in merito. Distinti saluti. Vorrei risolvere il problema definitivamente e non trovarmi più in questa situazione. Sta passando troppo tempo, ma non ho trovato a chi rivolgermi. Vi ringrazio tantissimo del Vostro prezioso aiuto,

Consulenza giuridica i 19/03/2015

La vicenda in esame è purtroppo molto comune nelle realtà condominiali.

Nel caso di specie, è stato costruito un nuovo edificio in aderenza ad uno già esistente, e nel punto in cui il tetto del vecchio condominio combacia con una parete di quello nuovo si è realizzata una mantellina.

I problemi da analizzare sono principalmente due:
1- a chi appartiene, e/o chi è custode della mantellina?
2- è davvero la mantellina a cagionare i problemi di infiltrazione?

1- Assumiamo per un momento che sia la mantellina la fonte delle infiltrazioni.
Troverebbe in questo caso applicazione il principio per cui chi è custode di un bene - nel nostro caso, la mantellina - è oggettivamente responsabile dei danni da esso cagionati: l'art. 2051 del c.c. che disciplina la fattispecie sancisce che per liberarsi dalla presunzione di responsabilità, è il custode del bene a dover provare che il danno si è verificato per caso fortuito. Si parla di responsabilità "oggettiva" perché non si ravvisa una vera e propria colpa nel custode.
Quindi, se la mantellina è la ragione delle infiltrazioni, chi ne è formalmente custode dovrà rispondere dei danni cagionati e intervenire su di essa per impedire che si verifichino ulteriori pregiudizi all'appartamento del nuovo edificio.

Ma chi risponde di quella mantellina?
Nel caso di specie sembrerebbe, anche dalla documentazione fotografica, che la mantellina realizzata per la tenuta del muro che è stato costruito in aderenza e sopraelevato si trovi in effetti sul tetto del vecchio condominio: da ciò discenderebbe che è questo a doversi far carico della sua riparazione.
Tuttavia, il fatto che il condominio risponda a titolo di responsabilità oggettiva solo in qualità di custode, non esclude che esso possa rivalersi su chi ha realizzato quell'opera: cioè l'impresa che ha materialmente costruito la mantellina (si suppone, contestualmente alla realizzazione del muro in cemento). Ai sensi dell'art. 1669 del c.c., qualora il nuovo edificio non abbia più di dieci anni, si potrà chiamare in causa la ditta appaltatrice, chiedendo che la stessa sia condannata a risarcire i danni e a ristrutturare adeguatamente la mantellina. Prima dell'azione, è necessario denunziare all'appaltatore il difetto di costruzione entro un anno dalla scoperta, intesa come il momento in cui si ha contezza piena del fatto che l'opera è produttiva di danno (es. dopo che sia stata eseguita una perizia tecnica, non, quindi, per mere "supposizioni" di un abitante del condominio o dell'amministratore).

2- La seconda domanda, ovviamente, non può trovare qui risposta. Poiché nel quesito si dice che la situazione si protrae spiacevolmente da tempo e visto che gli importi in gioco non sono superiori ad € 5.000, sarebbe opportuno chiedere dinnanzi al giudice di pace (con un procedimento tutto sommato semplice e non eccessivamente lungo e gravoso) la nomina di un consulente tecnico che rediga una perizia nel contraddittorio tra le parti.
Si tratta di una scelta che potrebbe essere condivisa con la controparte, nel senso che si potrebbe concordare con essa - ovviamente se non si trova altra soluzione transattiva stragiudiziale - di richiedere una consulenza tecnica a un soggetto imparziale, preferibilmente a fini conciliativi (art. 696 bis del c.p.c.), ma anche per l'urgenza di verificare lo stato dei luoghi (art. 696 del c.p.c.).
Il procedimento, a grandi linee, prevede il deposito di un ricorso presso il giudice di pace e la nomina di un perito che avrà un certo periodo di tempo per redigere la consulenza (di norma, circa tre mesi); ciascuna parte potrà nominare un proprio perito, che potrà fare osservazioni puntuali sulla perizia del c.t.u. Il consulente d'ufficio tenterà una conciliazione tra le parti, preferibilmente a seguito di un sopralluogo in cui riesca a comprendere in linea di massima a chi spettino le responsabilità nel caso di specie. Se la conciliazione non avrà luogo, il consulente depositerà la perizia e questa assumerà valore di prova nel futuro giudizio che le parti vorranno instaurare per chiedere il risarcimento del danno (per questo servirà un'altra causa ad hoc).
Come si comprende, si tratta di una strada a metà fra l'intento conciliativo - che dovrebbe sempre prevalere - e la legittima volontà di determinare in modo oggettivo di chi siano le responsabilità nella fattispecie concreta.
Purtroppo, in assenza di conciliazione, rimane solo la strada giudiziale.


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15/03/2015 Campania
Walter C. chiede

Abito in un condominio orizzontale, che si sviluppa su un'area di mq. 104.900 con 107 villini indipendenti con grandi giardini privati relativi singoli villini e con viali condominiali. Occorre rifare ex novo un impianto citofonico per aprire quattro cancelli per l'accesso al parco su menzionato e per il collegamento alla portineria. Alcuni condomini chiedono l'esonero dalla spesa preventivata come da articolo 1123 c.c. comma 2 e per analogia all'art. 1121 c.c. in quanto tale servizio, che è suscettibile di utilizzazione separata, non interessa loro per non uso essendo i cancelli apribili anche col telecomando e la portineria raggiungibile, come da quasi venti anni, telefonicamente, Ad essi viene opposto l'art. 13 del regolamento condominiale che recita: 'Ogni condomino non potrà sottrarsi al pagamento delle quote spese, validamente deliberato ed a suo carico in base al presente regolamento, rinunziando al servizio o al diritto sulle cose comuni a cui la spesa si riferisce'. I condomini rinunciatari ritengono di essere nel giusto in base agli articoli su citati. Preciso che la cooperativa edilizia, che ha costruito il parco ha acquistato due fondi non confinanti e per realizzare un parco unito e con un unico accesso, ha chiuso abusivamente una stradina di proprietà dell'acquedotto regionale sulla quale avevano servitù di passaggio tutti gli attuali condomini e loro ospiti che avevano prenotato ed acquistato una villetta da realizzare nella parte superiore del futuro parco. Tale stradina era l'unico accesso per raggiungere l'area, sulla quale sono poi sorti i villini, ubicata nella suddetta parte superiore. Contemporaneamente è stato anche abbattuto tutto un muretto che delimitava tale stradina dalla restante proprietà acquistata dalla cooperativa unendo le due proprietà, non confinanti, di essa cooperativa realizzando un unico accesso per tutti i futuri condomini. Il Regolamento condominiale è sorto tenendo conto della situazione appena descritta. Una decina di anni fa la stradina, di proprietà dell'acquedotto regionale, è stata riaperta permettendo l'accesso al parco a chiunque, compresi i ladri, per cui il Condominio , lungo tutta la stradina, ha dovuto installare altri tre cancelli, uno per ognuno dei tre viali di cui è composto il Condominio, trasformando il Condominio nel così detto Condominio parziale. Ciò ha fatto sì che solo un viale condominiale goda del servizio di custodia e sorveglianza garantito dai portieri. Ormai i condomini dei viali superiori non usano più per accedere al parco la prima ed unica entrata, dove è la portineria, ma proseguono, evitando di passare attraverso gli altri due cancelli, per la stradina dell'acquedotto. Siamo di fronte alla situazione prospettata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del c.c.

Consulenza giuridica i 18/03/2015

Il quesito proposto sembra chiedere risposta a questa domanda: in materia di ripartizione delle spese condominiali, prevale la normativa del codice civile oppure il regolamento condominiale?

In generale, si ritiene ormai pacifico anche in giurisprudenza, alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 del c.c., che la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini (cfr. Cass. civ. n. 641/2003).

Nel caso di specie, dalla descrizione dei luoghi, appare evidente che una parte dei condomini non usufruisce più del servizio di portineria e del passaggio attraverso l'entrata, diciamo, originaria, ma usa altri ingressi e non necessita quindi dell'impianto citofonico di cui si prospetta il rifacimento.

Tuttavia, nella fattispecie in esame, esiste un regolamento condominiale che stabilisce che nessun condomino possa sottrarsi al pagamento delle quote di spesa, validamente deliberato ed a suo carico in base al regolamento stesso, "rinunziando al servizio o al diritto sulle cose comuni a cui la spesa si riferisce".

Ci sembra che la clausola del regolamento - che si presume essere contrattuale, cioè predisposto dall'originario proprietario e poi recepito negli atti di proprietà dei successivi acquirenti - non si ponga in realtà in contrasto con l'art. 1123 (né con il primo né con il secondo comma) ma ribadisca quanto stabilito dall'art. 1118 del c.c., laddove si dice che "Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni".
In altre parole, il condomino non può mediante rinunzia all'uso del servizio esonerarsi dal pagamento delle relative spese di conservazione (l'art. 1118 usa proprio questo termine, quindi non si riferisce alle mere spese di gestione, es. bolletta elettrica), ma deve comunque contribuirvi.

Ciò non è in contrasto con quanto previsto dal secondo comma dell'art. 1123 (primo e secondo comma): tale articolo stabilisce esclusivamente come vanno ripartite le spese condominiali, non prevede esoneri, ma adotta il principio della proporzionalità.

Il regolamento condominiale non sembra contrastare nemmeno con l'art. 1121, che concerne, invece, le innovazioni che importino una spesa molto gravosa o abbiano carattere voluttuario: si tratta di interventi "nuovi" rispetto alla mera conservazione dell'esistente, che quindi possono essere, per così dire, 'rifiutati' da una parte dei condomini che non intendano trarne vantaggio (es. tipico l'installazione di un ascensore).

Dall'analisi della normativa discende che il condomino è sempre tenuto a contribuire alla conservazione delle parti comuni, non potendo rinunziarvi, e questo è quanto afferma anche il regolamento condominiale nel caso di specie. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni vanno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma), ma chi ne fa un uso meno intenso ha diritto a pagare una quota inferiore (art. 1123, secondo comma). Se, poi, si decide di apportare alle cose comuni delle innovazioni, è diritto del condomino rinunziare non "al servizio o diritto sulle parti comuni", ma ad usufruire della nuova opera (art. 1121).

La soluzione del quesito, quindi, discenderà dalla valutazione dell'intervento che si intende fare: se si tratta di conservazione di una parte comune, opererà l'art. 1118 (il cui contenuto è richiamato dal regolamento condominiale) e quindi tutti saranno tenuti a contribuire; ovviamente chi fa un uso meno intenso dell'impianto potrà chiedere che le spese siano ripartite in modo da considerare la differente utilizzazione (secondo comma dell'art. 1123).
Al contrario, potendo qualificare l'opera da effettuarsi sull'impianto di citofonia come innovazione, sussisterà per i condomini che non intendano fruirne il diritto di essere esonerati da qualunque contributo.


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05/03/2015 Marche
Quinto C. chiede

Siamo due fratelli, con due appartamenti, io abitavo sotto adesso vi abitano i nostri genitori. mio fratello abita nel piano superiore e vuole fare dei lavori esterni, strada,cancello,pavimentazione, ma io attualmente oltre ad abitare in altro posto, non lavoro,non ho reddito: che obbligo ho se non posso pagare, cosa succede, visto che mio fratello mi ha fatto scrivere da un avvocato.

Consulenza giuridica i 09/03/2015

La vicenda descritta sembra qualificabile come una comunione di beni pertinenti (cancello di accesso, strada comune, ...) a due distinti appartamenti: non si conoscono le quote dei fratelli, ma si può presumere siano uguali (art. 1101 del c.c.).

Il codice civile stabilisce innanzitutto che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 del c.c.). Anche un solo comproprietario può apportare modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, sostenendo da solo le spese delle relative opere.
L'art. art. 1105 del c.c. prevede, poi, che per le deliberazioni che riguardano gli atti di ordinaria amministrazione si debba raggiungere la maggioranza semplice (più del 50%).

Bisogna, infine, trattare distintamente l'ipotesi di innovazioni del bene comune, intese come interventi che importano una alterazione nella entità sostanziale o un mutamento nella destinazione della cosa: in questo caso è necessaria la deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, sempre che esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (art. 1108 del c.c.).

Nel caso di specie si comprende che uno dei fratelli vorrebbe compiere alcune opere di sistemazione dell'esterno dell'edificio.
Bisogna distinguere diverse ipotesi, in base alla natura degli interventi che si vorrebbero effettuare:
(1) se si tratta di innovazioni, quindi di veri e propri miglioramenti della cosa (es. il fratello vuole cambiare del tutto la pavimentazione, sostituendola con altra diversa e più costosa, sostituire un cancello ad apertura manuale con uno automatico, asfaltare una strada di ghiaino, etc.), un solo comproproprietario titolare della quota del 50% non può imporre all'altro di accettarle, essendo richiesta una deliberazione positiva con il voto di almeno due terzi - quindi, nel nostro caso, serve il consenso di entrambi i fratelli;
(2) se si tratta di modificazioni che rispettano la destinazione della cosa, ma servono solo al miglior godimento di essa da parte del comunista che le ha autonomamente apportate (es. intervento su una parte esterna che usa solo un fratello), si applica l'art. 1102 e quindi egli può agire, sostenendo da solo le spese delle opere;
(3) se si tratta di modificazioni che rispettano la destinazione della cosa, ma sono utili per migliorare il godimento di entrambi i fratelli (es. ricostruzione del pavimento usurato, ripristinando quello precedente), sarebbe necessaria una deliberazione a maggioranza semplice, ai sensi dell'art. 1105: quindi, uno dei fratelli, titolare della quota del 50%, non potrebbe decidere da solo. Tuttavia, se l'opera in sé rispetta le caratteristiche richieste dall'art. 1102 (cioè, non altera la destinazione del bene comune e non impedisce agli altri partecipanti di farne parimenti uso) si ricade nuovamente nel caso (2), e quindi le opere possono essere eseguite.
L'altro comproprietario è tenuto a pagare la sua quota parte di spese? Secondo la dottrina, no, in quanto le modificazioni apportate da un solo comunista restano a suo carico, anche se tutti ne beneficiano: l'azione di arricchimento (v. art. 2041 del c.c.), sarebbe esclusa dal primo comma dell'art. 1102, che pone a carico del comproprietario l'onere delle spese erogate.
(4) se si tratta di opere assolutamente necessarie (es. il cancello non funziona più, la pavimentazione è talmente sconnessa che risulta pericolosa... ), si versa in ipotesi di manutenzione ordinaria che costituisce un onere per tutti i comproprietari ai sensi dell'art. 1104 del c.c., secondo il quale "ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune".

Quindi, solo nel quarto caso sussiste l'obbligo del fratello che non partecipa ai lavori di contribuire comunque. Se il caso fosse questo, il fratello potrebbe essere convenuto in giudizio e condannato al pagamento della sua parte di spese: in caso di vittoria dell'attore, se l'unico bene del debitore è l'immobile in cui vive anche suo fratello, questo potrebbe essere sottoposto a pignoramento per soddisfare le ragioni creditorie del fratello che ha ottenuto la condanna.


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11/02/2015 Lazio
Stefano C. chiede

vivo in un condominio con una strada privata a fondo cieco, infiltrazioni d'acqua hanno causato una voragine in corrispondenza di alcuni posti auto di proprieta' posti alla fine della strada. Premetto che la prima parte della strada e conseguentemente il mio posto auto non ha subito danni. Precisando che non uso mai quel tratto di strada danneggiata in quanto la mia proprieta' si trova all'inizio, vorrei sapere come devono essere ripartite le spese di rifacimento. l'assemblea condominiale ha stabilito che devono essere suddivise in base alle quote millesimali e dato che le mie sono le piu alte paradossalmente sarei costretto a pagare in misura maggiore rispetto ad altri condomini piu direttamente interessati. vorrei avere un vostro parere e consiglio in merito, grazie

Consulenza giuridica i 12/05/2015

Le parti comuni in condominio sono quelle generalmente individuate dall'art. 1117 c.c., che risultano di regola dagli atti d'acquisto. Anche una stradina privata che consente l'accesso ai diversi condomini può essere parte comune, sulla quale i condomini avranno diritti ed obblighi correlati e proporzionali all'estensione della loro proprietà esclusiva.

L'art. 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (di norma, un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto, oppure una delibera assembleare all'unanimità).

Il secondo comma parla di utilizzo "differenziato", sancendo che per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartire in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
E' proprio su questo concetto di uso che bisogna concentrare l'attenzione.
La Corte di Cassazione ha precisato che questa norma si riferisce al caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa al rispettivo diritto di comproprietà sulle parti comuni, e che nella sua applicazione si deve avere riguardo non all'uso effettivo ma a quello potenziale, a nulla rilevando che un condomino, pur potendo usare del bene, si astenga dal farlo, o che un altro condomino ne faccia un uso particolarmente intenso (v. Cass. civ., 6.12.1991, n. 13160 e seguenti conformi).

Di conseguenza, la spesa per la riparazione di una strada comune a tutti i condomini - che costituisce esborso legato alla conservazione di una parte comune, potenzialmente utilizzabile da chiunque - deve essere sostenuta da essi in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, bisogna distinguere il caso in cui sulla strada privata vi siano posti auto di proprietà esclusiva di alcuni condomini. In questo caso, è evidente che solo i proprietari dei posti auto dovranno sostenere le relative spese di rifacimento, posto che la loro titolarità è esclusiva e nessun altro condomino può farne uso.
Ne discende che, dovendosi rifare una strada condominiale con posti auto di proprietà esclusiva, si dovranno ripartire le spese in modo corretto, addebitando ai rispettivi proprietari dei posti auto quelle relative alle loro proprietà, e dividendo in base ai millesimi di proprietà le spese residue, concernenti il bene comune. E' doveroso anche valutare se l'intervento sui singoli posti auto abbia ricadute su beni comuni (es. il rifacimento implica la manutenzione straordinaria del tetto della rimessa sotterranea comune dove vi sono i garage interrati dei condomini), dovendosi in questo caso attribuire la spesa relativa a ciascun condomino per quota.


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12/10/2014 Friuli-Venezia
NERIO B. chiede

la proprietà di una strada privata a fondo cieco è suddivisa a metà tra i residenti il lato destro (quattro villette a schiera, 4 famiglie) e metà i residenti il lato sinistro (tre palazzine, nove famiglie). Lungo la strada sono disponibili 8-10 parcheggi. Diciotto anni fa, si è concordato tra tutti i residenti che, per consentire un equo utilizzo dei parcheggi in base alla proprietà della strada, di individuare 4 parcheggi per i residenti il lato destro lasciando tutti gli altri a disposizione dei residenti il lato sinistro. In comune tra tutti i residenti sono, oltre la strada, la sua illuminazione e le fognature. Non esiste regolamento scritto. Ora, alcuni nuovi residenti vorrebbero modificare questo accordo liberalizzando l'uso dei parcheggi. Lo possono fare oppure si può parlare di "facta concludentia" ?

Consulenza giuridica i 20/10/2014

Nella vicenda descritta, la comune volontà di tutti i proprietari, 18 anni fa, ha dato vita ad un accordo relativo all'utilizzo della strada privata che serve tutte le loro abitazioni: si tratta di un accordo - non scritto - che appare vincolante per le parti anche se espresso in forma verbale. La giurisprudenza, infatti, ritiene che non è necessario l'atto scritto per la semplice attribuzione, ferma rimanendo la comproprietà fra gli aventi diritti, di un godimento separato del bene comune, che può essere validamente attuata anche con convenzione verbale (Cass. civ., 28.2.1984 n. 1428).
A sostegno della tesi della vincolatività dell'accordo, vi sarebbe anche il coerente e costante comportamento delle parti, che per 18 anni consecutivi hanno dato esecuzione a quella decisione, senza turbative di alcun genere.

Tuttavia, l'assenza di un regolamento scritto, che venga imposto anche ai nuovi proprietari che succedono a quelli che hanno prestato il loro consenso all'accordo verbale, crea delle incertezze e pone delle questioni circa l'opponibilità di un tale accordo anche a questi nuovi partecipanti alla comunione.

Va prima di tutto ricordato che una vera e propria assegnazione (definitiva e in via esclusiva) di posti auto su un parcheggio comune può essere deliberata da tutti i comproprietari all'unanimità, ma affinché una tale assegnazione sia opponibile ai terzi (cioè a coloro che sono estranei a quell'accordo), deve aversi:
- divisione dell'immobile col consenso unanime dei condomini e atto di acquisto formale della proprietà del posto auto da parte del singolo condomino interessato;
- oppure, usucapione del posto auto da parte del condomino a cui è stato assegnato.
Nel caso di specie, la prima ipotesi non si è verificata, perché l'accordo è rimasto solamente verbale; nemmeno la seconda ipotesi si è verificata, in quanto sono trascorsi meno di 20 anni dall'assegnazione del posto auto e quindi l'usucapione non si può essere già perfezionata.

Inoltre, va precisato ulteriormente che secondo parte della giurisprudenza, un accordo che sottragga una parte del bene all'utilizzo collettivo non sarebbe neppure valido se non concluso in forma scritta. Leggiamo, per esempio, la sentenza della Corte di cassazione n. 8429/2006: "In tema di comunione, l'uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra partecipanti solo se l'utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l'utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Pertanto, qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente, alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che — trattandosi di beni immobili - deve essere espresso in forma scritta ad substantiam". Quindi, si potrebbe perfino ipotizzare l'invalidità dell'accordo con cui le parti hanno assegnato di fatto alcuni posteggi ai residenti del lato destro della strada.

Potendo pertanto escludere che ci sia stato un vero trasferimento di proprietà del posto auto, anche ammettendo che l'accordo tra gli originari partecipanti fosse valido - anche se fatto solo in forma verbale - ci si deve chiedere che conseguenze comporti il fatto di non aver mai posto per iscritto il regolamento sull'utilizzo dei parcheggi situati sulla strada privata.

Di regola, quando esiste un regolamento scritto circa l'uso di parti comuni a più proprietari, esso viene fatto accettare nell'atto di acquisto dell'abitazione a coloro che subentrano nella proprietà di un immobile. In questo modo, si ha la prova che il nuovo condomino o partecipante alla comunione sia vincolato al regolamento esistente, che potrà essere modificato solo con l'accordo di tutti i proprietari.
Se, invece, non esiste alcuna regolamentazione scritta, l'accordo vigente tra gli altri residenti è inopponibile nei confronti dei nuovi proprietari (cioè, non ha efficacia diretta nei loro confronti).
Ciò significa che se Caio, nuovo proprietario, vuole parcheggiare sul posteggio che per accordo precedente spettava a Tizio, lo può fare, sempre che sia rispettata la norma del pari uso stabilita dall'art. 1102 del c.c. ("Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto").

E' consigliabile, quindi, cercare di raggiungere un nuovo accordo con i proprietari subentrati, e redigerlo questa volta in forma scritta, per renderlo opponibile ai futuri acquirenti di ciascuna delle abitazioni che insistono sulla stradina privata comune.
In ogni caso, se c'è disaccordo tra le parti nello stabilire i criteri per il godimento dei parcheggi, va sottolineato che la quota di proprietà del bene-strada rileva solo relativamente ai pesi e vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento, che si presume uguale per tutti.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, l'attribuzione in base ai millesimi di proprietà (e quindi, a favore di chi ha una quota di partecipazione superiore) sarebbe illegittima. Difatti, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire - ovviamente se le parti non si mettono d'accordo diversamente - è quello indicato dall’articolo 1102 c.c., il quale,”con il porre il limite del 'pari uso', impedisce che “alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri”. Il criterio suggerito invece dalla Cassazione, se c'è disaccordo tra le parti, è quello della turnazione (Cass. civ., sez. II, sentenza 7.12.2006, n. 26226).


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30/06/2014 Lombardia
ADRIANO C. chiede

Vivo in un Condominio di sei unità, attiguo ad un attività di rimessaggio barche con grande ristorante. Dal nostro Condominio scarichiamo le acque nere in una fossa biologica in comune all'attività ed al ristorante. Preciso che tanti anni fa sia l'attività che il condominio erano di un solo proprietario e che per gli scarichi fognari era stata fatta una sola biologica. Oggi i nuovi proprietari ci chiedono di contribuire alle spese di manutenzione ed esercizio per le pompe di sollevamento, in misura del 50%. Io e gli altri condomini saremmo per dividere le spese in ragione della quantità d'acqua potabile consumata dalle due unita. Non essendoci millesimi come dovremmo comportarci? Grazie

Consulenza giuridica i 04/07/2014

Dalla descrizione dei fatti e dei luoghi, sembra che sia stata costituita una servitù di scarico delle acque nere a favore del condominio, in quanto pare essersi realizzata la situazione prevista dalla legge per la nascita della servitù per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 del c.c., ricompresa nel capo IV "Delle servitù acquistate per usucapione"): la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù; se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.
Il precedente art. 1061 del c.c. recita: "Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia". In altre parole, possono trarre origine dalla destinazione del padre di famiglia solo le servitù apparenti, poiché per accertare l'asservimento di un fondo all'altro è necessario basare ogni giudizio su opere concrete e visibili.
Nel caso di specie si suppone che esistano delle opere visibili che attestino l'esistenza della servitù, per cui si presupporrà d'ora in poi che i condomini siano in effetti titolari di una servitù attiva di scarico sul fondo contiguo ove si svolge l'attività di rimessaggio barche e di ristorazione.
Esistono quindi:
- un fondo dominante (quello dove è costruito il condominio);
- un fondo servente (quello ove è situata la fossa biologica comune).
Come si suddividono le spese per il mantenimento e conservazione delle opere mediante le quali si esercita la servitù?
L'articolo che rileva nel caso di specie è il 1069 del codice civile.
Lo stesso stabilisce che il proprietario del fondo dominante deve fare a sue spese le opere necessarie per conservare la servitù, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
La "proporzionalità" delle spese ai vantaggi è il criterio che detta la legge nel caso in cui la stessa opera sia sfruttata sia dal proprietario del fondo dominante che di quello servente.
Pertanto, sembra coerente con tale principio che le spese siano suddivise in ragione dell'uso che ciascuna parte ne fa e non seccamente al 50% tra proprietari del fondo servente e proprietari del fondo dominante.
Ciò posto, tra i condomini, la suddivisione delle spese in assenza di tabelle millesimali può essere effettuata solo di comune accordo tra tutte le parti, altrimenti sarà necessario adire il giudice. L'art. 1123 del c.c. dice solo che le spese vanno suddivise tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non dando quindi un criterio preciso. Si consiglia di far predisporre una semplice tabella millesimale che suddivida i valori dei 6 appartamenti e che risolva alla radice il problema della suddivisione delle spese.
Si segnala per completezza che secondo la giurisprudenza di legittimità la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di un'appropriata tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente (Cassa. civ., n. 2237/2012).


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19/06/2014 Lazio
TERESA D.P. chiede

Spese condominiali relative ad immobile oggetto di contenzioso. Per un immobile caduto in successione ed oggetto di contenzioso in corso fra eredi legittimi ed eredi testamentari, chi deve sostenere le spese condominiali e fiscali che maturano nelle more dello svolgimento del processo. Nel caso di specie la causa pende in appello dopo che la sentenza di primo grado è stata favorevole agli eredi legittimi ma il giudice di appello ne ha sospeso la esecuzione.Grazie

Consulenza giuridica i 25/06/2014

Nel caso esposto i chiamati all'eredità secondo le norme sulla successione legittima hanno agito nei confronti degli eredi testamentari per far dichiarare l'invalidità del testamento e quindi la loro qualifica di eredi a tutti gli effetti. In primo grado, essi sono stati favoriti dal giudice e quindi dichiarati eredi a discapito dei soggetti indicati nel testamento. L'esecutività della sentenza di primo grado è stata sospesa nel corso del giudizio d'appello.
I chiamati "legittimi" hanno presumibilmente agito con azione di petizione di eredità ex art. 533 del c.c., al fine di chiedere il riconoscimento della loro qualifica ereditaria contro chi possedeva beni ereditari a titolo di erede (in questo caso, testamentario), agendo nel contempo per far dichiarare l'invalidità del testamento cui è stata data attuazione.
Il giudice di prime cure avrà, si immagina, dichiarato l'invalidità del testamento, accertato la qualifica di eredi dei "legittimi" e condannato i "testamentari" alla restituzione dell'immobile.
Poiché la condanna alla restituzione non può essere attuata, stante la sospensione dell'esecutività della sentenza, il possessore attuale dei beni può continuare il suo possesso, ma non senza alcune conseguenze.
Dal punto di vista fiscale e delle spese condominiali, gli oneri dovranno continuare ad essere sostenuti da chi abbia accettato l'eredità e risulti formalmente intestatario dell'immobile. Nelle more del giudizio di appello, i creditori delle prestazioni economiche connesse al bene (es. Stato o condominio) possono aggredire solo coloro che formalmente risultano, ai loro occhi, i proprietari di quel bene. Si immagina, infatti, che gli eredi testamentari abbiano, ex art. 2648 del c.c., trascritto il proprio acquisto ereditario, compiendo le relative volture catastali.
Pertanto, gli eredi testamentari che hanno accettato l'eredità continueranno a sopportare gli oneri connessi alla proprietà dei beni di cui rimangono in possesso, nel senso che i creditori potranno chiederne il pagamento solo a loro e non agli eredi legittimi, pur vittoriosi in primo grado, in quanto tale sentenza non ha alcuna efficacia dei loro confronti fino a che non si traduca in un cambiamento della titolarità formale del bene.
Quando, e se, il giudizio di primo grado venisse confermato in appello e la decisione passasse in giudicato, gli eredi legittimi potranno finalmente chiedere la restituzione dell'immobile agli eredi testamentari e, in base alla sentenza definitiva, ottenere la trascrizione del proprio acquisto ereditario con efficacia sin dall'apertura della successione. Le conseguenze restitutorie in capo agli eredi testamentari saranno diverse a seconda che essi abbiano posseduto in buona fede o meno.
L'art. 535 del c.c. stabilisce che al possessore di beni ereditari si applica la disciplina in materia di possesso circa la restituzione dei frutti, spese, miglioramenti e addizioni (artt. 1147 ss. c.c.). Dice, inoltre, che è possessore di buona fede colui che ha acquistato il possesso dei beni ereditari ritenendo erroneamente (per colpa lieve, e non grave, come stabilisce il secondo comma dell'art. 535 c.c.) di essere erede. Si dovrà, quindi, vedere il caso concreto su questo punto: se gli eredi testamentari erano in buona fede (ignoravano di ledere l'altrui diritto), gli eredi legittimi non potranno chiedere se non i frutti (es. canoni di locazione) percepiti dalla domanda giudiziale e quelli che avrebbe potuto percepire con l'ordinaria diligenza. Se, invece, gli eredi testamentari erano in malafede, ad esempio, per aver contribuito a creare un testamento falso, saranno dovuti anche i frutti percepiti precedentemente. Le spese straordinarie per la manutenzione della cosa, invece, devono essere rimborsate sia al possessore di buona fede che a quello di mala fede.
E' comunque opportuno sottolineare che per casi di questo genere, l'ordinamento ha previsto un istituto ad hoc, quello del sequestro giudiziario ex art. 670 del c.p.c.: il giudice può autorizzare questa misura cautelare ove la proprietà di un bene immobile sia incerta e sia opportuno provvedere alla custodia e gestione temporanea della cosa. Un tipico esempio di "incertezza" è proprio quello in cui vi sia un'azione giudiziaria ereditaria in corso, da cui potrebbe derivare una condanna definitiva alla restituzione del bene.
Gli eredi legittimi che hanno ottenuto vittoria in primo grado potrebbero quindi, sussistendone tutti i presupposti di legge, chiedere che l'immobile sia sottoposto a sequestro giudiziario.


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18/06/2014 Lazio
Luciano M. chiede

Può un Regolamento Consortile (ovviamente accettato all'atto del rogito) obbligare i tutti proprietari del consorzio a pagare anche la manutenzione ordinaria e straordinaria di manufatti (es: piscina, parco giochi, discoteca, palco per rappresentazioni ecc.) insistenti nel consorzio e di cui sono ovviamente proprietari pro-quota, ma che sono accessibili solo previo pagamento di una quota annuale di utenza? (Chi vuole dei proprietari, paga una quota annuale per poter accedere alla piscina, frequentare il bar, frequentare la discoteca, assistere a spettacoli eccetera, ma la manutenzione ordinaria e straordinaria di piscina, bar, discoteca, palco e quant'altro viene posta (secondo i millesimi posseduti), a carico indistintamente di tutti i proprietari del consorzio inclusi quelli che non pagano la quota e quindi non li utilizzano, secondo quanto stabilisce il regolamento Consortile). Secondo me solo chi utilizza dovrebbe pagare la manutenzione. Spero di essere stato chiaro. Grazie per la cortese risposta.

Consulenza giuridica i 24/06/2014

Va innanzitutto premesso che non è possibile dare una risposta precisa al quesito senza aver esaminato attentamento il regolamento consortile e lo statuto del consorzio, nonché gli atti notarili di compravendita.
In ogni caso, si può tentare di precisare quanto segue.
Il regolamento consortile cui si fa cenno nel quesito sembra fare riferimento ad un cosiddetto consorzio di urbanizzazione, figura che non è specificamente disciplinata nel nostro ordinamento, ma che è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali. I giudici di legittimità riscontrano in tali tipi di consorzio una natura parzialmente associativa (disciplina della associazioni non riconosciute, artt. 36 ss. c.c.) e parzialmente reale (comunione: artt. 1101 ss. c.c.).
In generale, si tratta di un contratto atipico privo di scopo di lucro, che consiste nell'associazione di più proprietari al fine di gestire servizi e opere in comune previsti dalla normativa urbanistica.
L'adesione al consorzio, secondo la giurisprudenza, può avvenire anche mediante l'acquisto della proprietà di un bene immobile ricompreso nel consorzio: quando il proprietario sia qualificabile come "consorziato", egli deve sottostare agli obblighi predisposti dallo statuto e dal regolamento consortile.
Sul punto, è stata molto chiara la Cassazione, con sentenza del 21.3.2003 n. 4125: "i consorzi di urbanizzazione [...] costituiscono figure atipiche al raggiungimento di uno scopo non lucrativo, presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute, il problema della normativa ad essi applicabile va, peraltro, risolto alla luce della considerazione che, accanto all’innegabile connotato associativo, essi si caratterizzano anche per un forte profilo di realità – in quanto il singolo associato, inserendosi, al momento dell’acquisto dell’immobile, nel sodalizio, onde beneficiare dei vantaggi offertigli, assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente non solo alla gestione delle cose e dei servizi consortili, ma anche alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria – sicché insoddisfacenti risultando tanto le teorie che propugnano l’applicazione generalizzata in tema di comunione e condominio, è d’uopo rivolgere l’attenzione, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, soltanto ove questo nulla disponga al riguardo, passare all’individuazione della normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati dalla controversia".
Quindi, innanzitutto, andrebbe esaminato lo Statuto del consorzio per individuare la natura che al medesimo è stata conferita dai suoi fondatori e i suoi scopi.
Supponendo, come detto, che si tratti di un classico consorzio di urbanizzazione, l'autonomia privata delle parti è sovrana e quindi il regolamento consortile, anche se non appare "equo", è vincolante per i consorziati. Facendo applicazione analogica delle norme sul condominio, si può ritenere che il regolamento consortile abbia natura contrattuale (e quindi sia modificabile solo all'unanimità) laddove ponga nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei partecipanti, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà (cfr. Cass. civ., Sez. II, n. 8216 del 20 aprile 2005).
Nel caso di specie, il fatto che gli oneri di manutenzione siano a carico di tutti i consorziati appare avere natura contrattuale, tale da poter essere oggetto di modifica solo con il consenso unanime di tutti i consorziati.
Questi ultimi potrebbero sottrarsi ai loro doveri verso il consorzio pur restando proprietari dei beni (terreni o fabbricati)? Per la giurisprudenza, la risposta è negativa. Difatti, in applicazione analogia degli artt. 1104 e 1108 c.c., "nessuno può pretendere di liberarsi dagli oneri connessi a determinati beni o servizi ove continui a trovarsi in una situazione tale da beneficiare comunque degli stessi" (Cass. civ., 21.3.2003, n. 4125).
Tuttavia, c'è da dire che nel caso in esame i servizi quali piscina, bar, etc. possono essere fruiti solo dietro corresponsione di una quota annuale (non è chiaro nel quesito, ma forse tali servizi sono aperti anche al pubblico). Pertanto, è possibile ipotizzare che nella vicenda di specie vi siano diverse figure contrattuali che si intersecano, per individuare le quali sarebbe necessario esaminare ogni opportuna documentazione.


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14/04/2014 Piemonte
Giorgio chiede

Buongiorno, abito in un condominio composto di 40 appartamenti con un totale di 90 persone. Per riscaldare l'acqua sanitaria abbiamo una caldaia condominiale a metano col suo bollitore Le relative spese sono ripartite secondo i consumi riscontrati dalla lettura dei contatori esistenti in ogni appartamento,con notevoli differenze di consumo a seconda dell'uso di ciascun condomino,esempio da 10 m³ a 47m³, con una spesa da 264 a 957€ L'amministratore ha proposto di installare sul tetto, di proprietà comune ed indivisibile come stabilito dal nostro regolamento contrattuale, un impianto a pannelli solari collegato ad un nuovo bollitore in sostituzione di quello esistente con la ripartizione della spesa (circa € 30000) in quote millesimali, io pagherei 1000 € contro i 500 € degli alloggi più piccoli. In assemblea ho contestato questa ripartizione perché avendo un alloggio più grande ho il doppio di millesimi di altri condomini ed essendo solo in due persone ho un consumo di acqua inferiore rispetto a chi abita in alloggi più piccoli ma con più persone; quindi questa innovazione non è per me conveniente perché mi comporterebbe un maggiore esborso ed un ridotto beneficio economico. La mia domanda è come deve essere ripartita la spesa : - potrei chiedere l'esonero dalla spesa ed impedire lo smantellamento del bollitore dell'impianto esistente? - può essere divisa per il numero di condomini ? - si potrebbe raggiungere un accordo e dividerla in parti uguali per il numero degli appartamenti? Grazie

Consulenza giuridica i 18/04/2014

L'installazione di un impianto a pannelli solari per il riscaldamento dell'acqua sanitaria condominiale costituisce una innovazione ai sensi dell'art. 1120 del c.c., che richiede di regola la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).
In base alla nuova normativa introdotta con L. 220/2012, tuttavia, le opere e gli interventi volti alla produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio richiedono una maggioranza inferiore, e precisamente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1120, secondo comma, n. 2, c.c.)
Pertanto, se l'assemblea condominiale riuscirà a deliberare a favore dell'installazione, con le maggioranze prescritte, la minoranza non potrà opporsi alla realizzazione dell'opera.

Tuttavia, l'art. 1121 del c.c. precisa che qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se, invece, l'utilizzazione separata non fosse possibile, l'innovazione non sarebbe consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Quindi, nel caso di specie, dato per assodato che un impianto del costo di € 30.000 costituisce una innovazione gravosa (anche se vi è chi potrebbe dissentire sul punto, non esistendo una definizione precisa di "innovazione gravosa o voluttuaria" nel codice civile), è necessario valutare se l'impianto solare sia suscettibile o meno di utilizzazione separata, cioè se sia possibile o meno, dal punto di vista tecnico, mantenere in vita entrambi gli impianti (sia quello vecchio a metano che quello nuovo), cosicché i condomini che non vogliano partecipare alla nuova spesa in quanto eccessivamente gravosa o non necessaria, possano continuare ad usufruire del sistema termico preesistente. Se ciò risultasse possibile (ad esempio perché vi è lo spazio per la coesistenza di due bollitori), si potrebbe anche ritenere che il condomino dissenziente non sia tenuto a partecipare alla spesa per la realizzazione del nuovo impianto.

In caso contrario, se risultasse impossibile una utilizzazione separata dell'impianto solare, tutti i condomini a favore dovrebbero decidere di sobbarcarsi interamente la spesa dell'installazione del nuovo sistema di riscaldamento (cosa che in effetti potrebbe avvenire, se il condomino dissenziente fosse uno solo).

Quanto alla possibilità che la spesa per l'installazione dell'impianto solare sia ripartita per "teste" o per appartamenti, ciò sarà consentito solo se tutti i condomini all'unanimità opteranno per questa scelta. Difatti, la riparizione delle spese condominiali stabilita ex art. 1123 c.c. (sulla base delle tabelle millesimali richiamate dall'art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile) può essere derogata dal condominio, ma solo con decisione unanime di tutti i partecipanti.

Va precisato che, mentre la spesa per l'installazione dell'impianto è ripartita in base alla tabella millesimale, trattandosi di spesa per l'innovazione di un servizio comune, lo stesso non può dirsi per le spese di consumo dell'acqua, che dovranno continuare ad essere sostenute da ciascun proprietario in diretta propoporzione all'uso che questi ne fa (ad esempio, grazie all'utilizzo di contabilizzatori di portata integrati nel sistema termoidraulico). Quindi, è bene valutare con attenzione se valga la pena di perdere l'occasione di usufruire di un sistema innovativo di produzione di energia rinnovabile a fronte di un sacrificio economico iniziale che non appare eccessivamente elevato.

In ogni caso, l'ultimo comma dell'art. 1121 consente ai condomini che non hanno partecipato all'innovazione (e ai loro eredi o aventi causa) di aderire in futuro alla nuova opera per usufruirne dei vantaggi, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione.


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07/04/2014
Andrea C. chiede

Buongiorno, avrei bisogno di chiarire una situazione di ripartizione delle spese condominiali per il rifacimento del tetto, cosi come di seguito illustro: abito in un condominio anni ‘30 a Milano, che così come riporta il Regolamento del Condominio (che si è creato nel 1990), è diviso in corpo A, corpo B e corpo C; il corpo B separa A e C e termina con un lastrico solare a metà altezza tra A e C ; Nel corpo A ci sono le cantine di tutti i condomini, il locale spazzatura per tutti e c’è il portone d’ingresso unico per tutti, quindi l’androne, da cui parte la scala del corpo A e che da accesso al cortile dal quale si accede al corpo C. Nel corpo A ci sono 6 appartamenti e 6 condomini e in quello C quattro appartamenti di ca 40 mq pressoché di uguali dimensioni e sovrapposti, due dei quali, al 1° e 2° piano collegati internamente, sono occupati dalla mia famiglia, totale 3 condomini; nel corpo B, solo due porzioni di appartamenti situati in A e C. Il corpo C serve quindi solo ai condomini di C. Ora per ragioni di vetustà e probabilmente di sicurezza si rende opportuno il rifacimento del tetto del corpo C. Faccio presente che nel regolamento del condominio è testualmente riportato: “sono oggetto di proprietà comune inalienabile ed indivisibile di tutti i condomini fatte salve le riserve eventualmente contenute negli atti di compravendita, le parti costitutive del fabbricato, le opere, le installazioni e i manufatti indispensabili al godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso come specificato dall’art. 1117 C.C. ed in particolare al punto b le fondazioni, i muri perimetrali ed in genere tutte le parti strutturali del fabbricato, la copertura dell’edificio”; segue l’elenco dei punti c, d, e, ecc. di tutti i beni comuni; l’entità della quota di comproprietà dei suddetti enti condominiali spettante a ciascun condomino è proporzionata al valore di ogni singola proprietà ed è espressa in millesimi come da tabella millesimale allegata al presente regolamento. Nel regolamento sono allegate due tabelle millesimali, una globale dove per ogni condomino ci sono i corrispondenti millesimi di proprietà e di gestione ed una suddivisa per corpi di fabbrica sia per la proprietà che per la gestione. Per quello che mi riguarda posseggo ca 140 M/M globali di proprietà e poco più di gestione, e ca il 50% dei M/M di proprietà nel corpo C. e poco più di gestione. I miei dubbi sono: per il rifacimento del tetto C come andrebbero ripartite le spese? Devono partecipare tutti i condomini o solo quelli del corpo C? e se così fosse, se un domani andasse rifatto il tetto A come andrebbero ripartite le spese, solo fra i M/M di proprietà di A o bisogna tenere conto in qualche modo dei servizi comuni anche se il regolamento non lo specifica? Nell’ipotesi che le spese del rifacimento del tetto C siano solo a carico dei condomini del corpo C, se un domani il condomino del 3° piano del corpo C volesse acquisire il tetto per rendere abitabile il sottotetto come dovrebbero essere ripartite le cifre della vendita? Grazie della cortese risposta.

Consulenza giuridica i 15/04/2014

Il tetto è parte comune del condominio ai sensi dell'art. 1117 del c.c., che espressamente lo menziona. Per quanto concerne le spese relative ai beni in comune, l'art. 1123 del c.c. prevede la suddivisione tra tutti i condomini in proporzione al diritto di proprietà di ciascuno. I commi 2 e 3, però, stabilisco che se le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne; inoltre, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Da tale norma discende il principio per cui, in caso di condomini composti da edifici separati ed autonomi (quantomeno parzialmente), le spese di rifacimento dei tetti di ciascun "corpo" andranno divise tra i soli condomini proprietari degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita.
Pertanto, in base all'applicazione della normativa del codice civile, accogliendo l'intepretazione condivisa da buona parte della giurisprudenza (v. ad es. Cass. civ., 21.2.2012, n. 2487), si giunge alla conclusione che, nel caso di specie, il rifacimento del tetto "C" competa solo ai condomini proprietari di appartamenti in quell'edificio.
Quanto all'eventuale rifacimento del tetto del palazzo "A", anche questo dovrebbe essere sostenuto solo dai condomini di quell'edificio, risultando irrilevante che in tale struttura vi siano altri servizi comuni (es. portineria), in quanto le relative spese saranno poi suddivise tra tutti i condomini che ne usufruiscono (quindi anche quelli dell'edificio C). Su questo punto, vi sono pronunce della giurisprudenza (es. Cass. civ., Sez. II, 13.7.1996, n. 6359) che sostengono che il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell'art. 1123 cod. civ., "non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. (Nella specie, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza del giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un cortile condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell'androne dell'edificio e del cortile comune)".
Vi è però un ulteriore elemento da considerare, ossia la presenza di un regolamento condominiale (si presume di natura contrattuale) che contiene due tabelle millesimali, una generale e l'altra che prende in considerazione ciascun "corpo". Poiché è ben possibile che i condomini, con convenzione da tutti sottoscritta (o con delibera presa all'unanimità), possano stabilire una ripartizione delle spese in deroga all'art. 1123 c.c., sarà al regolamento che si dovrà guardare per stabilire le spese di rifacimento del tetto di un singolo edificio: quindi, al di là delle interpretazioni che possono essere date sulla disciplina dettata dal codice civile, le spese per il tetto "C" potrebbero dover essere suddivise tra tutti i condomini qualora il regolamento lo prevedesse.
Tuttavia, sulla base del brano riportato nel quesito, che rimanda la suddivisione delle spese alle tabelle millesimali allegate, sembra di poter ritenere che le spese del rifacimento del tetto C dovranno essere sostenute solo dai proprietari dell'edificio "C", in base alla specifica tabella millesimale, in quanto il preambolo sull'art. 1117 c.c. non fa altro che richiamare la normativa del codice civile e non stabilisce espressamente che la copertura dei diversi edifici è posta a carico di tutti i condomini indistintamente.
Quanto al secondo quesito, si deve innanzitutto verificare nei rispettivi atti di proprietà quali sono le parti in comune e quali quelle di proprietà esclusiva. Se il titolo non fosse sufficientemente chiaro, la giurisprudenza ha elaborato alcuni principi in base ai quali stabilire la titolarità del sottotetto, ad esempio, secondo alcune pronunce, "Il sottotetto può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo" (Cass. civ., sez. VI, 12.8.2011, n. 17249). Oggi, l'art. 1117 c.c., in seguito alla riforma del 2012, estende la presunzione di parte comune anche per il sottotetto.
La trasformazione del sottotetto potrà avvenire:
- se il sottotetto appartiene già al proprietario del terzo piano: questi ha diritto a modificarlo come meglio ritiene, salvo il diritto dei condomini ad opporsi laddove lamentino pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio. Attenzione, però, che una tale modifica potrebbe essere vietata dal regolamento (contrattuale) di condominio oppure direttamente dall'originario costruttore-venditore, con richiama nei singoli atti di vendita;
- se il sottotetto è di proprietà indivisa dei condomini: il singolo condomino può utilizzarlo senza ledere il diritto di pari uso degli altri comproprietari (art. 1102 c.c.). Chiaramente, il mutamento di destinazione del sottotetto comune non può essere arbitrariamente attuato da un solo condomino, ma sarà necessario che questi ottenga il consenso dell'assemblea condominiale al diverso uso del bene comune (nuovo art. 1117 ter del c.c.: "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni").
Qualora il condomino del terzo piano volesse acquistare la proprietà esclusiva del sottotetto, il prezzo della vendita dovrà essere ripartito tra tutti i condomini (sia di A che di C), in quanto tutti sono comproprietari di quel bene. La ripartizione del prezzo, se i condomini non optano per una suddivisione diversa, sarà effettuata in base alle tabelle millesimali. In caso di compravendita, non è sufficiente una delibera assembleare unanime, ma si dovrà porre in essere un vero e proprio contratto, che dovrà essere trascritto in quanto avente ad oggetto beni immobili e pertanto dovrà essere stipulato innanzi a un notaio.


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06/04/2014
Andrea Rossi chiede

L'uso del tetto per l'installazione di pannelli fotovoltaici, come deve essere ripartito, considerando che non copre tutti gli appartamenti ma solo 3 totalmente e 2 parzialmente? E' necessaria l'autorizzazione degli altri condomini o basta comunicare l'intenzione di installare l'impianto fotovoltaico?

Consulenza giuridica i 11/04/2014

Il tetto condominiale è una tipica "parte comune" dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del c.c., che espressamente lo menziona.
Poiché è un bene su cui vi è proprietà indivisa di più soggetti, sino all'entrata in vigore della riforma del condominio (l. 220/2012) trovava applicazione solo il principio generale stabilito dall'art. 1102 c.c., che prevede il diritto di ciascun partecipante a servirsi della cosa comune: i condomini, però, non possono alterare la destinazione del bene comune e nemmeno impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Da tale norma discendeva che il singolo condomino poteva installare un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio, anche senza autorizzazione dell'assemblea condominiale, purché, però, ciò non impedisse agli altri condomini di fare un pari uso del tetto. Inoltre, l'impianto non doveva (e non deve) arrecare pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell’edificio né lederne il decoro architettonico.
La giurisprudenza di legittimità ha precisato cosa di debba intendere con l'espressione utilizzata dall'art. 1102 del c.c.. Con sentenza del 27 febbraio 2007, n. 4617, la Cassazione ha stabilito che "non abusa della cosa comune il condominio che occupa con le proprie antenne metà di un tetto spiovente. Ciò in quanto l’uso paritetico (art. 1102 c.c.) della cosa comune va tutelato in funzione della ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare; dovendosi anche i rapporti tra condomini informare al generale principio di solidarietà, che il nostro ordinamento pone a presidio di ogni giuridica relazione".

Oggi, si deve guardare alla nuova discplina recentemente introdotta, e in particolare all'art. 1122 bis del c.c.. Il nuovo articolo stabilisce che "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
E' quindi prevista una facoltà generalizzata di creazione di un impianto fotovoltaico che sia destinato ad un solo condomino o ad alcuni di essi.
La norma specifica che "Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali".
Si prevede, quindi, che l'assemblea intervenga solo se si debba modificare la parte comune (il tetto), ed altresì per ripartire l'uso della superficie comune, proprio a salvaguardia del diritto di utilizzo di ciascun condomino previsto dall'art. 1102 c.c. E' richiesto che questo tipo di decisioni siano approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).
Il legislatore ha escluso che gli impianti destinati alle singole unità abitative siano soggetti ad autorizzazione dell'assemblea condominiale, prevedendo che questa possa deliberare solo circa le modalità di installazione dell'impianto.
Quanto al caso di specie, solo l'assemblea ha il potere sovrano di stabilire, con la maggioranza sopra indicata, quale sia la superficie che può essere occupata dall'impianto e non è possibile pertanto dare una risposta precisa in questa sede (si dovranno valutare tutti i dettagli tecnici, pertanto è consigliabile affidarsi ad un professionista).

Quanto alla suddivisione delle spese, i condomini che non godono dell'uso dell'impianto fotovoltaico parteciperanno esclusivamente alle spese necessarie al mantenimento del tetto e non alle spese relative all'installazione e manutenzione dell'impianto, che rimane di proprietà individuale.


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21/10/2013 Lombardia
martini chiede

Ripartizione dei costi per il rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione di una terrazza a livello e della impermeabilizzazione della fioriera fissa ubicata su di un lato di questa terrazza. (la fioriera è piantumata) La terrazza e fioriera sono di proprietà ed uso esclusivo del condomino A e fungono da copertura a due box sottostanti di proprietà dei condomini B e C. La copertura del box B è data totalmente dalla terrazza, mentre il box C è coperto per il 60% dalla terrazza e per il restante 40% dalla fioriera. Il condomino A asserisce che la totalità delle spese sono: 1/3 A, 2/3 da ripartire tra B e C. La ripartizione è esatta oppure è totalmente a carico del condomino A l'impermeabilizzazione della fioriera e la pavimentazione della terrazza? , mentre i condomini B e C concorrono alle sole spese di impermeabilizzazione della terrazza? Grazie

Consulenza giuridica i 31/10/2013

Il condomino A basa le proprie asserzioni sul dettato dell'art. 1126 del c.c., il quale stabilisce che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La norma parla di "riparazioni" o "ricostruzioni": ciò esclude innanzitutto la manutenzione ordinaria. Secondo la giurisprudenza di legittimità, la ripartizione delle relative spese tra proprietario e condomini 'coperti' concerne solo i lavori strettamente attinenti al lastrico solare, come quelli di impermeabilizzazione, per la sua funzione di copertura: al contrario, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio). Tuttavia, se per il rifacimento del lastrico solare gli accessori che consentono o migliorano la praticabilità della superficie devono essere smantellati, anche la relativa spesa dovrà essere suddivisa con i condomini proprietari dei box sottostanti. Pertanto, se la fioriera deve essere rimossa per consentire l'impermeabilizzazione del lastrico sottostante, anche questa spesa va suddivisa con gli altri condomini.
Quanto alla pavimentazione, vale il medesimo principio: di regola la relativa spesa spetta al proprietario della terrazza (si tratta di elemento accessorio del lastrico), ma se la stessa deve essere rimossa e ricollocata, ad esempio per procedere alla impermeabilizzazione del lastrico, anche i relativi costi vanno suddivisi con i condomini proprietari dei box sottostanti.
Sul punto si segnala Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449: "Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti)".


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10/05/2013 Lazio
bianchi claudio chiede

Buon giorno. Abito al piano terra di un edificio di 4 piani. E' stata stabilita dall'assemblea condominiale una spesa straordinaria per una ristrutturazione e messa a norma dell'ascensore. L'amministratore ha riferito che il relativo pagamento sarà suddiviso in base alla tabella millesimale ma a me risulta che in base al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, la suddivisione delle spese dovrebbe essere in base proporzionale al reale utilizzo della parte comune. Cosa ne pensate e come dovrebbe essere suddivisa la spesa? Grazie

Consulenza giuridica i 16/05/2013

La recente riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220) ha finalmente sciolto ogni dubbio circa l'equiparazione della disciplina delle scale condominiali contenuta nell'art. 1124 del c.c. con quella dell'ascensore, di fatto confermando quanto la giurisprudenza era venuta affermando nel corso dei decenni.
Secondo la nuova formulazione dell'art. 1124 c.c., le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (si tratta di fatto degli stessi criteri utilizzati per l'elaborazione delle tabelle millesimali).
Parte della giurisprudenza e della dottrina sostiene che tale suddivisione sarebbe applicabile alle sole spese relative al mantenimento e all’uso dell’ascensore (manutenzione c.d. ordinaria, che consta di interventi correlati con l’intensità dell’uso, con la vetustà, con guasti accidentali, ...), ponendosi quale criterio di riparto speciale rispetto al dettato del secondo comma dell'art. 1123 del c.c.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, invece, quali la ricostruzione totale o parziale dell’impianto, esse andrebbero suddivise tra tutti i condomini proporzionalmente ai rispettivi millesimi di proprietà, comprese anche le spese necessarie per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza. La salvaguardia dell’incolumità delle persone, si dice infatti, prescinde dalla diversa misura d’utilizzo dell’ascensore e comunque la giurisprudenza menzionata ritiene che l'impianto di ascensore sia un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato e che è teoricamente utilizzabile anche dai condomini del piano terreno o interrato.
L'art. 1224 in realtà non opera una distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, ed utilizza addirittura il termine "sostituiti" in relazione a scale e ascensori (prima vi era il termine "ricostruiti"). Già prima della riforma, Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1999, n. 2833, aveva statuito che la regola posta dall'art. 1124 c.c. vale anche per le spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore già esistente.
Pertanto, è possibile affermare che anche per le spese straordinarie valga la suddivisione prevista dall'art. 1124 c.c.
Quanto detto vale in assenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori.
Di norma, infatti, in ciascun condominio vengono predisposte più tabelle millesimali, ed in particolare una per la ripartizione delle spese relative agli ascensori, spesso suddivisa tra spese ordinarie e straordinarie.
Sul punto è intervenuta (prima della riforma del 2012) la Cassazione civile, Sezione 2, con sentenza 23.12.2011, n. 28679, stabilendo che "è legittima quindi, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto dell’ascensore siano a carico anche dell’unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica".


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11/05/2012 Veneto
Carla B. chiede

Salve, abito in un condominio e nel mio appartamento si sono verificate delle infiltrazioni d’acqua che provengono da un canaletto di scolo dell'acqua piovana posto su un'area comune, che non è mai stato ripulito e conservato nel tempo. Ora a causa dei lavori in casa dovrò anche trasferirmi momentaneamente in un appartamento in affitto. Posso chiedere un risarcimento al condominio? Grazie

Consulenza giuridica i 11/05/2012

La manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio è di competenza del condominio e le spese relative vanno suddivise tra i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c. Pertanto, se l'infiltrazione d'acqua nell'appartamento di un condomino è stata causa dall'omessa manutenzione ordinaria di parti comuni da parte dell’ente condominiale, su di questo grava l’onere di rifondere al proprietario dell’unità i relativi danni. In tal senso si è recentemente espressa la Suprema Corte (Cassazione civile, sez. II, sentenza 19 aprile 2012 n. 6128), statuendo che la responsabilità per i danni all'immobile ricade sul condominio. La medesima pronuncia ha anche riconosciuto il diritto del proprietario dell’appartamento a vedersi indennizzato per le spese di locazione di altro immobile sostenute nel periodo di svolgimento dei lavori di riparazione nell'appartamento danneggiato.


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31/01/2012 Umbria
Nunzia Capurso chiede

Il prossimo 21 marzo anche il condominio diverrà materia obbligatoria, ai sensi del D.lgs. n. 28/2010 e s.m.i. Quali liti condominiali non sono oggetto della suddetta materia? Grazie.

Consulenza giuridica i 02/02/2012

Dal 21 marzo 2012 la mediazione, ossia l'attività svolta da un soggetto imparziale per la ricerca di un accordo amichevole tra le parti o per l'individuazione di una proposta, diventa obbligatoria anche in tema di condominio. La mediazione diventa, dunque, condizione di procedibilità senza la quale non è possibile agire in giudizio nelle sedi ordinarie. Solo nel caso in cui le parti non trovino un accordo la controversia potrà proseguire in tribunale.

Restano escluse dalla mediazione, invece, tutte le procedure giudiziarie volte a risolvere situazioni urgenti come i procedimenti cautelari o le ingiunzioni di sfratto.

Il d.lgs. 28/2010, che ha introdotto il procedimento di mediazione, ha previsto che siano esclusi dalla mediazione: i procedimenti di ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione; i procedimenti per convalida su licenza o sfratto, fino al mutamento di rito ex art. 667 c.pc., i procedimenti possessori, i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione, relativi all'esecuzione forzata; i procedimenti in camera di consiglio; l'azione civile esercitata nel processo penale.


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25/05/2011 Campania
roberto riccardi chiede

vorrei sapere come debbono essere ripartite le spese della piscina condominiale;se in base ai quozienti millesimali od in base all'utilizzo da parte di ciascuno condomino.Ovvero se il dettao dell'art.1123 del c.c. è valido nella diversità tra spese per la conservazione del bene comune e quelle per l'uso e godimento del bene.Ovvero se un condomino non frequenta la piscina è tenuto a pagare tutte le spese per il funzionamento della stessa quali :energia elettrica,bagnino,disinfettanti e quant'altro necessario per consentire il bagno ai frequentatori.grazie per l'attenzione che vorrete prestarmi.

Consulenza giuridica i 26/05/2011

Con riferimento non solo alla piscina, ma anche ad altri servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato, la giurisprudenza più recente ha affermato che nel condominio il principio di proporzionalità tra spese e uso previsto dall'art. 1123 del c.c. (secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne) comporta che solo qualora la possibilità dell'uso sia del tutto esclusa per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del singolo condomino, deve essere escluso anche l'onere dello stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio (circostanza che sembra essere esclusa nel caso di specie). Le spese condominiali, infatti, si pagano in base all'uso potenziale dei servizi, e non a quello effettivo. le spese condominiali dovranno, quindi, essere ripartite in base a quanto stabilito dal codice civile (artt. 1223 e ss). Eventuale deroga potrà essere contenuta solo in un Regolamento avente natura contrattuale, ovvero con delibera unanime 1000/1000.


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