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Articolo 1111

Codice Civile

Scioglimento della comunione

Dispositivo dell'art. 1111 Codice Civile

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione (1); l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto [260 2 cod. nav.] (2).

Note

(1) La divisione ha natura dichiarativa e non ha effetti traslativi.
La giurisprudenza reputa, infatti, che il trasferimento di una parte materiale del bene comune si connoti alla stregua di una vendita subordinata alla condizione sospensiva che la stessa sia attribuita alla quota dell'alienante.
(2) La disposizione fornisce all'autorità giudiziaria il potere di ordinare un rinvio della divisione (primo comma) o di sciogliere la stessa, malgrado l'accordo di restare in comunione (terzo comma); tali poteri richiamano rispettivamente la presenza di un pregiudizio per gli altri comunisti e l'esistenza di gravi circostanze: tali fattori vanno presi in esame in riferimento all'interesse oggettivo della comunione.
La legge prevede una similare disposizione in materia di comunione ereditaria all'art. 717.

Ratio Legis

Ogni comunista può chiedere la divisione; tale scioglimento non può intervenire, tuttavia, se non con l'accordo di tutti i partecipanti, ovvero ordinato da una sentenza.
La divisione si fonda, dunque, su un patto fra comunisti: il contratto di divisione.
Se la cosa comune è facilmente divisibile, il relativo contratto dà a ciascun comunista una porzione materiale del bene pari alla sua quota.
Viceversa, è possibile addivenire allo scioglimento in modo differente e tale per cui ciascun partecipante può vedersi attribuito un valore corrispondente alla sua quota; in questa ipotesi il valore o il bene attribuito al singolo compartecipe non consiste in parti materiali della cosa comune.
Senza un accordo fra i comunisti, lo scioglimento può essere raggiunto grazie ad un provvedimento del giudice.
Anche in tale sede, qualora la cosa comune sia agevolmente divisibile, l'autorità giudiziaria ne prescrive l'attribuzione ai comunisti in parti materiali che corrispondono alle loro quote; viceversa, il giudice riserva ai singoli partecipanti un bene o un valore pari alla loro quota (v. art. 720 del c.c.).
L'autorità giudiziaria deve, inoltre, tenere presenti gli interessi confliggenti con quelli del comunista che desideri lo scioglimento della comunione.
Così, nel caso del primo comma, il giudice deve bilanciare l'interesse degli altri comunisti che vogliono impedire il tempestivo scioglimento della comunione, rinviando fino a cinque anni la divisione della cosa comune. Nel caso di cui all'art. 1112, l'autorità giudiziaria deve tenere in debito conto l'interesse (oggettivo) collegato al peculiare uso che della cosa comune viene fatto, imponendo in tal caso la disposizione stessa la non divisibilità.
Va tenuto presente, da ultimo, l'interesse dei creditori e degli aventi causa di ciascun comunista, al fine di proteggere le proprie ragioni; essi possono, questo scopo, intervenire nel giudizio di divisione, o, in alternativa, impugnare la divisione già eseguita, sempre che, in questa ipotesi, essi abbiano provveduto a notificare un'opposizione precedentemente alla divisione stessa (art. 1113 del c.c.).

Brocardi

Actio communi dividendo
Communio incidens
Favor divisionis

Spiegazione dell'Articolo 1111 del Codice Civile


Scioglimento della comunione. Patto di indivisione. Poteri dell'autorità giudiziaria

Il nuovo codice ha mantenuto il principio sancito nell'art. 681 del vecchio, secondo il quale ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione: anche se questa ha origine contrattuale, l'ordinamento giuridico non vede di buon occhio lo stato di comunione.

Nonostante il “sempre” inserito nella disposizione, che sembrerebbe dover conferire a questa un carattere di assolutezza, il nuovo legislatore, sulle orme della dottrina e della giurisprudenza già formatesi sul precedente art. 681, ha espressamente aggiunto che l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, se l'immediato scioglimento possa pregiudicare gli interessi degli altri.

Tale limitazione, che mira ad impedire domande di scioglimento intempestivo dal punto di vista dell'interesse collettivo, è stato accolto in tema di divisione di eredità o di beni comuni mortis causa (art. 713 del c.c.) ed è stato ripetuto in tema di scioglimento della comunione in genere, senza quelle precisazioni che si trovano per la prima. Così, giusto l'articolo in esame, lo scioglimento potrà essere dilazionato per il semplice pregiudizio degli interessi degli altri, anche se questo non sia notevole, ed all'art. 1111 non trova applicazione la restrizione della dilazione ad un periodo di tempo non eccedente i cinque anni. La dilazione congrua, rimessa al potere discrezionale del giudice, potrà, nei casi di cui all'art. 1111, eccedere il quinquennio, ma mai il decennio, per la contraddizione che diversamente si determinerebbe fra il primo ed il secondo comma dello stesso art. 1111.

Con tale secondo comma è stata conservata la validità del patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni, ed opportunamente si è aggiunto che esso ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. La formula è tale che il principio trova applicazione tutti gli aventi causa, e cioè esso non ha efficacia meramente obbligatoria fra coloro che l'hanno stipulato, ma efficacia erga omnes.

Del resto, anche nel caso di esistenza del patto di indivisione, il vincolo è temperato dal fatto che all'autorità giudiziaria è sempre devoluto il potere di ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto, se gravi circostanze, il cui apprezzamento e ad essa affidato, lo richiedano. Il semplice regolamento della comunione non può equivalere al patto di indivisione per un decennio.

Per le cause di sospensione della divisione, specifiche alle comunioni ereditarie, si rinvia al libro delle successioni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

521L'art. 1111 del c.c., primo comma, pone una limitazione al diritto di ciascun partecipante di chiedere lo scioglimento della comunione, attribuendo all'autorità giudiziaria il potere di stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare glì interessi degli altri partecipanti. Disposizione analoga è inserita in tema di divisione ereditaria (art. 717 del c.c.). Si è poi chiarito (art. 1111, secondo comma) che il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti, e che, se è stipulato per un termine maggiore, si riduce al termine anzidetto. In conformità del codice del 1865 (art. 681, terzo comma), lo scioglimento della comunione può essere ordinato dall'autorità giudiziaria prima del tempo convenuto, se gravi circostanze lo richiedono (art. 1111, terzo comma). E' del pari riprodotta (art. 1112 del c.c.) la norma dell'art. 683 del codice precedente, che vieta di chiedere lo scioglimento della comunione quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 15522/2013

Il contratto di divisione immobiliare con stralcio di quota che preveda la costituzione in comproprietà ai condividenti tutti di una strada da realizzare sulla porzione di terreno non stralciata, attribuisce al titolare della quota stralciata il diritto di esigere dagli altri contraenti il rilascio dell'area convenzionalmente deputata allo scopo, configurandosi in suo favore un diritto di credito funzionale alla tutela dello "ius ad rem" a lui spettante una volta che la strada, intesa quale cosa futura, sia venuta ad esistenza.

Cass. n. 9765/2004

In tema di divisione, non spetta al creditore del condividente alcuna facoltà di impedire, so­spendere o interrompere il giudizio di divisione attivato dal proprio debitore, atteso che il diritto alla generica garanzia patrimoniale offerta dal patrimonio del debitore cede (non solo rispetto agli atti di alienazione, ma anche) nei confronti del diritto alla divisione spettante al debitore. Al creditore è riconosciuto, per converso, il diritto di partecipare volontariamente al detto giudizio onde verificarne il quomodo e gli effetti, com­portando il relativo procedimento peculiarità risolventesi in una serie di valutazioni di fatto po­tenzialmente idonee a pregiudicare il patrimonio del condividente e, di riflesso, il suo creditore.

Cass. n. 630/2003

Anche in tema di scioglimento della comu­nione di diritti reali, disciplinata dall'art. 1111 c.c., si applica la nullità prevista dall'art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative a beni immo­bili privi della necessaria concessione edificatoria. Tale nullità ha carattere assoluto (ed è quindi rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse) in quanto quel regime normativo, san­cendo la prevalenza dell'interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio rispetto agli interessi della proprietà e mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, limita l'autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'interessato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza della Corte d'Appello che aveva rigettato la domanda di divisione giudiziale della comunione di un appezzamento di terreno sul quale erano stati realizzati manufatti abusivi).

Cass. n. 959/1999

Il socio di una società in accomandita sem­plice che adduca un sopravvenuto ed essenziale mutamento della attuale realtà societaria rispetto alla situazione iniziale, per avere la società dismesso l'esercizio dell'attività d'impresa ed essere rimasta solo formalmente in vita per l'espletamen­to di un'attività di mera gestione dei propri beni immobili, fa valere una causa di scioglimento dell'ente e, quindi, al fine di ottenere la divisione degli immobili con attribuzione della quota di sua competenza, non può esperire l'azione all'uopo accordata al comproprietario della cosa comune, dovendo, viceversa, necessariamente avvalersi del procedimento di liquidazione di cui agli artt. 2275 ss. c.c., a meno che egli non alleghi e dimostri la esistenza di un contratto equipollente, sostitutivo della liquidazione, nel quale risultino fissati an­che i diritti di ciascun socio sul patrimonio della disciolta società (dopo la definizione dei rapporti pendenti).

Cass. n. 2558/1996

La imposizione con sentenza di divisione giudiziale a carico di ciascuno dei condividenti di obbligazioni reciproche, finalizzate allo scio­glimento della comunione, determina tra le prestazioni dovute un collegamento di corri­spettività, analogo a quello intercorrente tra pre­stazioni dovute in adempimento di obbligazioni di identico contenuto volontariamente assunte dai condividenti con un unico contratto o con una pluralità di contratti collettivi preordinati alla realizzazione dello scioglimento della comu­nione, e di conseguenza anche in questa ipotesi ciascuno di essi può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro o gli altri condividenti non adempiono o non offrono di adempiere contem­poraneamente le proprie, salvo che siano diversi i termini per l'adempimento.

Cass. n. 8040/1993

Il rendiconto, ancorché per il disposto del­l'art. 723 c.p.c. costituisca operazione contabile che deve necessariamente precedere la divisione, in quanto preliminare alla determinazione della quota spettante a ciascun condividente, non si pone tuttavia in rapporto di pregiudizialità con la proposizione della domanda di divisione giudiziale poiché ben può essere richiesta la di­visione giudiziale ex art. 1111 c.c. a prescindere dal rendiconto, a tanto potendosi e dovendosi provvedere nel corso del giudizio di divisione, sia nelle forme di cui all'art. 263 e seguenti c.p.c., sia mediante indagini e prove di tipo diverso, come la consulenza tecnica.

Cass. n. 5484/1993

Provvedutosi convenzionalmente allo scio­glimento di una comunione, il ripristino di tale comunione può essere effettuato contestualmen­te nello stesso atto in cui si proceda ad una nuova e diversa divisione della medesima comunione, senza che occorra previamente provvedere con un distinto ed autonomo atto, alla ricostruzione di questa.

Cass. n. 5798/1992

Nel caso di divisioni di beni in godimento comune provenienti da titoli diversi e, perciò, appartenenti a distinte comunioni, è possibile procedere ad una sola divisione, piuttosto che a tante divisioni per quante sono le masse, solo se tutte le parti vi consentano con un atto che, risol­vendosi nel conferimento delle singole comunioni in una comunione unica, non può risultare da manifestazione tacita di volontà o dal mero com­portamento negativo di chi non si oppone alla domanda giudiziale di divisione unica di tutti i beni delle diverse masse, ma deve materializzarsi in un negozio specifico che, se ha per oggetto beni immobili, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, perchè rientrante tra quelli previsti dal­l'art. 1350 c.c.; conseguentemente, in mancanza di un siffatto negozio, il comportamento tenuto dalla parte che non si è opposta alla domanda di divisione unica nel giudizio di primo grado non impedisce a quest'ultima di proporre appello per denunciare la sentenza che ha accolto tale domanda.

Cass. n. 8315/1990

Con riguardo alla comunione pro indiviso l'alienazione che il comproprietario faccia del suo diritto determina l'ingresso dell'acquirente nella comunione soltanto nel caso in cui l'alienazione riguardi la quota o una frazione di questa, con la conseguenza che l'acquirente quale successore a titolo particolare dell'alienante è legittimato a domandare lo scioglimento della comunione a norma dell'art. 1111 c.c. nell'assunta qualità di partecipante. Qualora, invece, il comproprietario disponga di un singolo bene, o di una frazione di esso, tra quelli compresi nella comunione, l'alie­nazione ha efficacia non reale, bensì solo obbli­gatoria, con la conseguenza che della comunione continua a far parte il disponente, il quale resta pertanto titolare dell'azione di cui all'art. 1111 c.c., potendo l'avente causa soltanto avvalersi dei dirit­ti accordatigli dall'art. 1113 c.c.

Cass. n. 5140/1987

L'acquirente di quote indivise di singoli beni comuni il quale propone domanda di divisione dei beni medesimi, agisce in via surrogatoria, cioè utendo iuribus dei suoi danti causa, il che com­porta l'esigenza della partecipazione di costoro al giudizio divisorio, di cui essi soltanto sono, in senso sostanziale, le vere parti insieme con gli al­tri partecipanti alla comunione.

Cass. n. 3150/1973

Allorché oggetto della comunione è un bene non suscettibile di frazionamento, lo scioglimento della comunione non può aver luogo che median­te l'alienazione del bene e la ripartizione del corri­spettivo tra i titolari del diritto comune. E se il bene viene ceduto per intero ad uno stesso acqui­rente, che ne diventa titolare nella sua interezza, la distinzione fra alienazione per singole quote ed alienazione del diritto comune nel suo complesso indiviso diviene irrilevante, ai fini di stabilire se le parti abbiano voluto o meno lo scioglimento della comunione, quando non risulti che gli alienanti abbiano voluto costituire una nuova comunione sul corrispettivo dell'alienazione. (Principi affer­mati dalla Corte in tema di applicabilità dell'im­posta di R.M. sui redditi derivanti dalla cessione di brevetti ai comunisti alienanti).

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1111 del c.c.

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11/06/2016 Trentino-Alto Adige
Hubert S. chiede
Mio fratello ha ricevuto dalla nostra zia in dono un immobile, mentre io ho ricevuto dalla stessa zia in eredità un appartamento nello stesso fabbricato. Abbiamo diviso consensualmente il terreno contiguo e iscritto il tutto al catasto. Durante la suddivisione delle quote spettanti a ciascuno abbiamo dimenticato di iscrivere nel suo terreno una servitù necessaria a me per raggiungere il mio appartamento. Questo, perchè la zia ha usato sempre questa via per accedere alla sua proprietà. Ci siamo accorti subito della dimenticanza e lo stesso giorno ma ha rilasciato una dichiarazione che accesso vale per me come per la zia, si rifiuta però di registrare questa servitù al catasto.
Questa è l'unico accesso all'appartamento.
Esiste in questi casi una servitù coatta sancita dal giudice? E può valere il diritto al passaggio che ho ereditato dalla zia?
Grazie per il parere
Consulenza legale i 14/06/2016
La servitù prediale è un istituto disciplinato dall’ art. 1027 del c.c., che la definisce come “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo”. Nel caso di specie, in particolare, si è in presenza di una servitù di passaggio, che secondo il nostro ordinamento può essere costituita anche mediante atto tra vivi avente natura negoziale, come è accaduto nel caso di specie (è, infatti, lo stesso scrivente a precisare che il fratello gli ha rilasciato “una dichiarazione per cui l’accesso vale per me come per la zia, si rifiuta però di registrare questa servitù al catasto”).

Occorre sottolineare che, secondo il codice civile, i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali devono, a pena di nullità, effettuarsi per atto pubblico o scrittura privata (art. 1350, co. 1, n° 4) e che la successiva trascrizione del titolo (la “registrazione” di cui parla lo scrivente), non è obbligatoria per la nascita di una valida servitù ma serve unicamente per poter opporre l'esistenza della servitù ai terzi che eventualmente potrebbero vantare diritti su di essa.
La giurisprudenza afferma, infatti, che “è vero che si richiede che il diritto di servitù sia stato trascritto, ma, tenuto conto del valore non costitutivo della trascrizione, è evidente che ciò non inficia la conclusione che un titolo di trasferimento della proprietà di un bene, nella specie un contratto, sia atto astrattamente idoneo a trasferire il connesso diritto di servitù, afferente il medesimo bene, pur in mancanza della sua espressa menzione nell'atto” (in tal senso, Cass. n. 20817 del 2011; Cass. n. 17301 del 2006; Cass. n. 6680 del 1995).
In altre parole la registrazione (c.d. trascrizione) della servitù non ha valore costitutivo della stessa, poiché la servitù ha piena efficacia tra le parti già dal momento della stipula del contratto, senza bisogno di altro: la trascrizione del titolo rileva invece solamente al fine di opporre l’esistenza della servitù ai terzi (si immagini il caso in cui un domani il fratello volesse vendere l'appartamento: se la servitù non venisse trascritta, contro chi acquista non potrebbe essere fatta valere).

Fermo quanto ora precisato, occorre comunque rilevare che lo scrivente riferisce anche che “la zia ha usato sempre questa via per accedere alla sua proprietà”.
Potrebbe allora sostenersi che nel caso di specie trovi applicazione quanto l’ordinamento prevede all'art. 1062 del c.c. (servitù costituite per destinazione del padre di famiglia), in base al quale quando si provi in qualsiasi modo che due fondi divisi siano stati posseduti dallo stesso proprietario, il quale ha posto o lasciato le cose in uno stato dal quale risulti una servitù, nel caso in cui tali fondi cessino di appartenere al medesimo proprietario (ad esempio se sono stati lasciati in eredità a soggetti diversi o, come nel caso di specie, sono stati successivamente divisi), si viene a creare automaticamente la servitù.
Anche qui, come detto nel precedente paragrafo, questo modo di costituzione delle servitù riguarda soltanto le servitù apparenti (art. 1061 del c.c.). Dottrina e giurisprudenza hanno chiarito che in tal caso sarà necessario dimostrare, oltre all’esistenza delle opere permanenti accennate sopra, anche la mancanza di una espressa volontà contraria del proprietario dei fondi al momento della separazione (tra le molte, si veda Cass. 12 marzo 2008, n. 6520).

Infine, occorre evidenziare una quarta eventuale via che lo scrivente potrebbe seguire per rivendicare il proprio diritto di passaggio sul fondo del fratello. Sino a qualche tempo fa l’istituto della servitù di passaggio veniva utilizzato esclusivamente nei rapporti tra proprietari di fondi per consentire lo svolgimento dell’attività agricola e industriale, ma oggi è possibile utilizzarlo anche per garantire l’accessibilità degli spazi abitativi.
Infatti, a seguito della sentenza 10 maggio 1999 n. 167, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale l’art. 1052 c.c. nella parte in cui riconosceva la possibilità di chiedere al giudice la costituzione di una servitù di passaggio a favore di un fondo solo per esigenze agricole o industriali. La Consulta, infatti, ha invece ritenuto che sia opportuno riconoscere la possibilità di concedere una servitù di passaggio anche per rispondere a esigenze di accessibilità degli edifici destinati ad uso abitativo, ogniqualvolta l’accesso risulti inadatto o insufficiente e non ampliabile. In altre parole il diritto a passare sul fondo altrui per poter accedere alla propria proprietà può essere imposto solo nel caso in cui costituisca l’unica concreta possibilità.
Quanto ora affermato dalla giurisprudenza appare perfettamente applicabile anche al caso di specie, poiché, come lo scrivente ha specificato, il passaggio attraverso la parte di fondo di proprietà del fratello costituisce “ l'unico accesso all'appartamento” lasciatogli dalla zia.

In conclusione, lo scrivente può rivendicare il proprio diritto di passaggio sul fondo del fratello, in via principale, poiché così è stato stabilito in una scrittura privata, la quale ha diretta efficacia tra le parti (e la cui trascrizione rileva solo al fine di opporre l’esistenza della servitù a terzi). In presenza poi dei requisiti stabiliti dalla legge, potrebbe comunque essere possibile un acquisto automatico della servitù per destinazione del padre di famiglia. Infine, in considerazione del fatto che il passaggio attraverso la parte di fondo di proprietà del fratello costituisce l'unico accesso all’appartamento ereditato, lo scrivente, alla luce di quanto afferma la giurisprudenza, potrebbe anche richiedere al giudice una sentenza costitutiva della servitù di passaggio.

15/11/2015 Lazio
Marco chiede
Un terreno di 12000 mq è di proprietà di 20 persone ciascuno proprietario di TOT quote ereditarie per un totale di 84 (proprietà indivisa). Io ho sottoscritto con alcuni di essi un preliminare di acquisto per un totale di 24/84 di quote. Ora, 2-3 eredi indispettiti, hanno inviato una raccomandata a tutti i 20 eredi (ovviamente già d'accordo con parte di essi) convocando un'assemblea dei comproprietari per stabilire la nomina dell'amministratore, la formazione di un regolamento. questo in quanto una parte dei familiari si è risentita del fatto che alcuni di essi avessero fatto "entrare" un estraneo nella comproprietà, e sicuramente vorranno impormi delle limitazioni. A questo punto volevo sapere, atteso che i promissari venditori si oppongono fermamente a questa iniziativa, cosa possono fare? le decisioni prese in tale assemblea potranno essere fatte valere nei confronti di tutti i comproprietari presenti e futuri? ovvero avranno effetto solo tra coloro i quali le sottoscriveranno? credo che sia la comunione prevista dal c.c. a regolare questo tipo di rapporti. Potranno impormi un regolamento dove ad esempio obbligano i comproprietari a non sciogliere la comunione? Preciso altresì che il terreno non ha parti di proprietà esclusiva.
Grazie!
Consulenza legale i 17/11/2015
La vicenda descritta vede una situazione di comunione relativa alla proprietà di un terreno.
Attualmente si tratta di una comunione certamente ereditaria (il gran numero di comproprietari lo fa sospettare), cioè di una comunione incidentale, sorta non per volontà dei contitolari.

La comunione ereditaria costituisce una species della comunione ordinaria e, in assenza di specifica disciplina, viene regolata dalle norme dettate per la fattispecie generale, laddove compatibili. Da un lato, esistono norme dettate in relazione alla comunione ordinaria non applicabili alla comunione ereditaria; dall'altro lato, vi sono norme che si applicano solo alla comunione ereditaria e non alla comunione ordinaria, come quella sul retratto successorio.

A breve, alcune quote del terreno comune saranno cedute a un estraneo. La comunione rimane "ereditaria" o diventa di tipo "ordinario", quindi soggetta a tutte le norme comprese negli artt. 1100 e seguenti del codice civile?

Sembra ormai opinione consolidata nella giurisprudenza della Suprema Corte che in ogni ipotesi di cessione di quota ereditaria il cessionario - sia egli stesso erede o sia un terzo estraneo all'eredità - entri nella comunione ereditaria e pertanto la successiva divisione della massa comune debba necessariamente valutarsi come divisione ereditaria (si veda, tra le altre, Cass. civ., sez. II, 12.10.2007 n. 21491: "la comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che qualcuno dei coeredi abbia ceduto ad un estraneo la propria quota, posto che lo stato di comunione cessa soltanto con la divisione tramite la trasformazione dei diritti dei singoli partecipanti su quote ideali dell'eredità in diritti di proprietà individuali su singoli beni").

Anche dal punto di vista dell'amministrazione della cosa comune, quindi, l'ingresso del terzo quale titolare di una quota del bene non fa venire meno la qualifica "ereditaria" della comunione, pur non diventando il terzo mai erede.

La premessa fatta è importante per individuare la disciplina applicabile alla gestione del bene comune nel caso di specie. La comunione oggetto del quesito sarà regolata dagli artt. 1100 e seguenti, in quanto compatibili.

Le situazioni di incompatibilità più evidenti sono state trattate dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
Certamente non sembra applicabile l'art. 1103, laddove consente l'illimitato diritto del partecipante a cedere a chiunque la propria quota: nella comunione ereditaria, infatti, la cessione della quota da parte di un coerede è soggetta al diritto di prelazione degli altri (art. 732 del c.c.).
Anche quanto alla divisione, si rileva che le norme dettate per la divisione ordinaria sono applicabili anche alla divisione ereditaria, mentre le norme dettate per la divisione ereditaria sono applicabili alla divisione ordinaria solo nei limiti della compatibilità (art. 1116 del c.c.).

Circa l'amministrazione della cosa comune mediante nomina di amministratore e approvazione di un regolamento, gli artt. 1105-1108 c.c. si ritengono generalmente applicabili, quindi:
- gli atti di ordinaria amministrazione sono assoggettati a deliberazione della maggioranza dei partecipanti;
- sempre a maggioranza, si può formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione, che di regola, se non impugnato davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato, diventa efficace anche nei confronti degli eredi e degli aventi causa (leggasi: acquirenti) dai singoli partecipanti (lo dice espressamente il secondo comma dell'art. 1107 del c.c., non lasciando spazio a dubbi);
- si può nominare un amministratore della comunione, che agisce in qualità di mandatario.

Anche l'art. 1108 c.c., il quale richiede per le alienazioni il consenso di tutti i comproprietari, è applicabile alla comunione ereditaria, in quanto espressione di una regola generale pertinente ad ogni specie di comunione: ciò risulta evidente dal disposto dell’art. 719 del c.c., che presenta solo una limitata eccezione alla regola, prevedendo che la vendita possa essere deliberata a maggioranza, esclusivamente nella particolare ipotesi che sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari (v. Cass. Civ., sez. II, 9.10.2012, n. 17216).

Chi ha firmato il preliminare di acquisto delle quote, e quindi entrerà presto nella comunione, si chiede se nel regolamento i comproprietari potranno inserire una clausola che obbliga a non sciogliere la comunione. La risposta deve essere negativa. L'art. 713 del c.c. sancisce espressamente che i coeredi possono sempre domandare la divisione, salvo alcune contenute limitazioni temporali che può disporre il testatore (non ci sembra che ci sia un testamento nel caso di specie).
La legittimazione attiva a chiedere la divisione del bene comune spetta anche al cessionario della quota, cioè a colui che partecipa alla comunione ma è privo della qualità di erede: lo riconosce ormai pacificamente sia la giurisprudenza che la dottrina.

Ci si può domandare se trovi eventualmente applicazione il secondo comma dell'art. 1111 dettato per la comunione ordinaria, il quale sancisce la validità del patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni, efficace anche per gli aventi causa dai partecipanti. Si propende generalmente per la risposta positiva, ma probabilmente nel caso in esame un tale patto non potrà essere concluso, mancando l'accordo di tutti i coeredi: il patto deve essere, infatti, concluso necessariamente tra tutti i partecipanti, non solo tra una parte di essi, e va redatto per iscritto e poi trascritto per poter essere opponibile ai terzi.

16/04/2015 Lombardia
Dario R. chiede
Salve,ho la seguente problematica:vivo in una casa comprata nel 2007 in separazione di beni con un mutuo cointestato con la mia attuale ex moglie. Abbiamo sentenza di separazione nel 2011. La mia ex gia' dal 2011 va a vivere altrove. Io e solo io continuo a pagare il mutuo della
casa coniugale che giuridicamente non viene assegnata a nessuno,ossia e' di entrambi.
Nel 2013 la mia ex dona a suo fratello,senza avvisare nessuno(banca mutuatrice inclusa) la sua quota del 50% della casa coniugale. Quindi due mutuatari differenti (io e la mia ex) con due comproprietari diversi (io ed il mio ex cognato). Io continuo a pagare in toto il mutuo.
Aggiungo che in sede di udienza preliminare era stato siglato tra le parti,innanzi agli avvocati ed al giudice istruttore della separazione giudiziale, un accordo scritto in cui la mia ex cedeva a me la sua quota per un corrispettivo in denaro.Accordo che poi la mia ex non ha piu' ritenuto
idoneo e quindi non piu' valido.
Ora il punto e' questo:vorrei saldare a giorni tutto il mutuo residuo della casa coniugale: potrei chiedere azione di regresso e\o di surroga? Potrei ottenere la riduzione di questa tanto ostica donazione? Ad oggi nessuno ha ricevuto copia di questa donazione, avevano obblighi di legge nel farmeli avere e\o comunicare? In ultimo, per quella che e' la vostra conoscenza che alternative avrei oltre a quelle di utilizzare un'azione di regresso e\o surrogazione per tornare a vivere in casa mia senza estranei? Riguardo a tutte le spese documentate che ho dovuto sostenere in obbligo per tale immobile posso rivalermi anche per quelle? Danni di altro tipo ne posso chiedere? Ho chiesto anche troppo... grazie anticipatamente di tutto!! Cordiali saluti
Consulenza legale i 20/04/2015
La soluzione del quesito posto implica la risposta a due domande principali:
1. La donazione compiuta dalla moglie separata a favore del fratello è valida?
2. Il marito separato può agire in regresso o surroga nei confronti della moglie o di suo fratello?

1.
Sebbene secondo la giurisprudenza di legittimità il verbale dell'accordo di separazione abbia natura di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell'art. 2699 del c.c., e dopo l'omologazione esso costituisca titolo per la trascrizione ex art. 2657 del c.c. (v. ad esempio Cass. civ. 4306/1997), i giudici di merito tendono a sposare la tesi opposta. Tuttavia, si ammette generalmente che l’accordo possa contenere clausole di tipo obbligatorio con le quali le parti si impegnano ad eseguire trasferimenti, cessioni e quant’altro, nell’ambito della crisi solutoria della famiglia.
Come ben chiarito dal Tribunale di Milano, sez. IX, nella decisione del 21 maggio 2013, "le parti, per effetto della loro autonomia contrattuale e della conseguente interpretazione dell’art. 711 c.p.c. e 4, comma 16, legge div., possono sì integrare le clausole consuete di separazione e divorzio (figli, assegni, casa coniugale) con clausole che si prefiggono
di trasferire tra i coniugi o in favore di figli diritti reali immobiliari o di costituire iura in re aliena su immobili: tuttavia, debbono ricorrere alla tecnica obbligatoria e non a quella reale, pena la possibile vanificazione dello strumento di tutela prescelto. Tale tecnica obbligatoria, peraltro, consente pacificamente l’applicazione dell’art. 2932 c.c. e, quindi, di porre rimedio ad eventuali inadempimenti successivi alla pattuizione
".

Nel caso di specie, la moglie si è impegnata per iscritto (v. art. 1351 del c.c.) a cedere la propria quota sull'immobile familiare al marito. Ora, salvo che non vi sia stata una rinuncia espressa da parte del marito alla conclusione del contratto definitivo di trasferimento, si deve presumere che questi sia sempre interessato ad ottenere - anche in via coattiva - l'adempimento del preliminare.
Pertanto - si ripete, salvo rinuncia nel frattempo intervenuta da parte del marito - l'impegno assunto dalla moglie nel verbale di separazione avrebbe potuto essere attuato forzosamente mediante il meccanismo dell'art. 2932 del c.c., che consente di ricorrere ad un giudice al fine di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. Si è detto "avrebbe potuto" in quanto, nelle more di questo giudizio, e presupponendo che non vi sia stata la trascrizione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2645 bis del c.c., la moglie ha donato la sua quota di immobile al fratello - diremo tra poco se valida o meno -, procedendo alla trascrizione: pertanto, il contratto preliminare non può essere opposto al donatario del bene.

Ne scaturisce che l'azione ex art. 2932 non è più attuabile: tuttavia, il marito/promissario acquirente ha diritto al risarcimento del danno subito dal mancato adempimento dell'impegno assunto in sede di separazione.

Quanto alla validità della donazione, non si ravvisano nei fatti esposti argomenti contrari. La quota di un bene indiviso è nella libera disponibilità del suo titolare ai sensi dell'art. 1103 (v. tra le altre Cass. civ. n. 4965/2004: "In materia di proprietà, il principio generale che regola il regime giuridico della comunione pro indiviso è quello della libera disponibilità della quota ideale, sicché è ben possibile che ciascun comunista autonomamente venda o prometta di vendere la sua quota"). L'altro comproprietario non deve essere avvisato, trattandosi nel caso di specie di comunione ordinaria e non ereditaria (ove vigono regole diverse).

Per individuare eventuali punti deboli della donazione sarebbe necessario esaminare nel dettaglio tutta la documentazione attinente al caso in esame.

2.
La risposta alla seconda domanda è positiva. Il mutuo cointestato consiste in una obbligazione solidale tra i coniugi (cioè il creditore-banca può chiedere a ciascuno l'interno, indifferentemente): tuttavia, nei rapporti interni, si presume sempre che il debito sia suddiviso a metà. Pertanto, il condebitore che ha effettuato per l'intero il pagamento al comune creditore ha diritto di rivalersi verso gli altri condebitori solidali (in questo caso, la moglie), con l'azione di regresso, chiedendo il rimborso delle quote corrispondenti alle parti di debito che gravavano sugli altri.
Naturalmente chi agisce in regresso deve provare di aver assolto anche i pagamenti dovuti dal coobbligato, nonché che questi - che nel nostro caso è la ex moglie - non abbia in qualche modo pagato il suo credito "interno" al marito nel corso della vita coniugale (ci si riferisce ad eventuali accordi interni alla famiglia, per cui il mutuo è stato fatto gravare interamente sul marito perché, ad esempio, la moglie provvedeva nel contempo a pagare tutte le spese ordinarie dell'immobile).

Rispetto alla donazione, non sussisteva per la moglie l'obbligo di avvisare la banca. Tuttavia, nel caso in cui il mutuo sia stato acceso con iscrizione di ipoteca sull'immobile, si deve sottolineare che l'ipoteca ha efficacia anche nei confronti di colui che acquista l'immobile gravato da tale garanzia (qui, il fratello della moglie), posteriormente all'iscrizione. Costui non risulta obbligato personalmente al pagamento del mutuo, ma il creditore che abbia iscritto ipoteca sull'immobile da lui acquistato potrà - in caso di inadempimento - procedere alla richiesta di espropriazione dello stesso bene anche dopo il suo trasferimento in proprietà del terzo (v. art. 2858 del c.c.). Quindi, il titolare successivo del bene su cui si sta pagando un mutuo rischia di vedersi sottrarre il bene se il mutuatario non paga.
Ciò, però, non rende invalido il trasferimento.

Infine, va ricordato che il comproprietario può sempre chiedere lo scioglimento della comunione (art. 1111 del c.c.). Quindi, non vi è l'obbligo di convivere forzatamente con l'altro comproprietario o di gestire in comune la cosa anche se non si va in alcun modo d'accordo.

21/11/2013 Liguria
Leonardo B. chiede
Contenzioso relativo a residenza bifamiliare che, dopo varie vicissitudini, è stata oggetto di accordo divisionale in base al quale l'impianto di acque reflue è rimasto nella proprietà di B, con servitù a favore di A. A propone di realizzare a proprie spese un impianto autonomo nell'area di sua proprietà esclusiva, lasciando a B l'esistente impianto certificato.
Domanda: può B opporsi? come pagare?
Consulenza legale i 02/12/2013
La situazione di fatto descritta nel quesito fa comprendere come non vi sia più una comunione dell'impianto di scarico delle acque reflue, poiché lo stesso è stato assegnato in proprietà esclusiva a B. A ha solo un diritto di servitù sul medesimo. Pertanto, non trova applicazione la disciplina dettata dal codice civile per la comunione (artt. 1100 ss. c.c.).
Non si ravvisa alcun motivo per cui B abbia diritto di opporsi alla costruzione da parte di A di un proprio impianto autonomo, su terreno di proprietà esclusiva di A e senza che peraltro gli venga richiesto alcun esborso, salvo che una tale opera non possa creare in qualche modo danni alla sua proprietà.

Costruito il nuovo impianto autonomo ed essendo venuta meno l'utilità in vista della quale il diritto di servitù era stato costituito, A può rinunziarvi: lo dovrà fare, a pena di nullità, con atto scritto ai sensi dell'art. 1350 del c.c. n. 5), secondo il quale gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti del medesimo articolo - tra cui i diritti di servitù - devono rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata (v. Cass. Civ. Sez. II, 2228/85). L'atto scritto in cui viene inserita la rinunzia può essere un qualsiasi atto, come un contratto, ma anche (e sembra questo il caso di specie) un atto unilaterale avente natura meramente abdicativa del diritto da parte del suo titolare.

Ci si deve però chiedere se sia necessario il consenso di B (proprietario del fondo servente) affinché A (titolare del fondo dominante) possa validamente rinunciare alla servitù. La questione è stata oggetto di alcune pronunce della Corte di cassazione, la quale ha ritenuto che sia sufficiente, al fine del perfezionamento della rinuncia, che tale volontà abdicativa sia esteriorizzata in un atto scritto: non è necessario che venga portata a conoscenza del soggetto interessato, ossia del proprietario del fondo servente.
Poiché la servitù è intesa come utilitas che il fondo dominante trae da quello servente, la Suprema Corte ha stabilito che la rinuncia della servitù prediale è operativa indipendentemente dal consenso della controparte. Difatti, in tema di servitù, il proprietario del fondo servente non può sostenere di subire un danno a fronte della rinuncia cui egli non ha acconsentito: il proprietario del fondo servente, infatti, subisce il peso imposto a favore del fondo dominante e quindi non trae alcun vantaggio dalla servitù (v. sul punto Cass. Civ., 30.3.1985 n. 2228, Cass. civile sez. II, 21.2.1995, n. 1882, Cass. civile 20.12.1989 n. 5759).

15/04/2012 Friuli-Venezia
antonino de odorico chiede
Comunione ereditaria: come attivare lo scioglimento,persistendo l'incomunicabilità
tra coeredi.
Consulenza legale i 22/04/2012

Il codice civile prevede in modo articolato la divisione dei beni in comunione ereditaria: titolo IV articoli da 713 a 768.

In particolare l'art. 713 del c.c. prevede che i coeredi possano sempre domandare la divisione, la cui fonte può essere tanto un atto negoziale quanto giudiziale.

I coeredi, infatti, possono pervenire ad una divisione in via amichevole oppure, in mancanza del raggiungimento di un accordo, dovranno esercitare un'azione giudiziale di divisione.

A tal riguardo occorre precisare che la domanda di divisione presuppone necessariamente l'esistenza di una comunione ereditaria ed è rivolta nei confronti di tutti i coeredi. Infatti, nella divisione, ciascun coerede ha diritto di avere, per quanto possibile, in natura, una parte proporzionale di tutte le specie di beni che formano l'attivo ereditario, trattandosi di una divisione dell'asse.


02/04/2011 Emilia-Romagna
Diana Lapia chiede
Desidero sapere se l'art.1111 c.c.si riferisce solo al condominio o può valere anche per la multiproprietà immobiliare,Grazie.Diana Lapia
Consulenza legale i 03/04/2011

La dottrina maggioritaria, avvallata anche dalla giurisprudenza sostiene che la multiproprietà sia un diritto perpetuo, ancorchè ciclico e turnario, per cui la sua natura giuridica sarebbe di comproprietà, a cui si associa un regolamento di tipo turnario. In questo caso bisogna però capire come conciliare l'istituto della multiproprietà con quello inerente la disciplina della comunione.

Dal combinato disposto degli art. 1111 del c.c. e art. 1112 del c.c. si ricava che è sempre possibile chiedere lo scioglimento della comunione, ma che non si possa chiedere lo scioglimento della comunione quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso comune a cui sono destinate.

In tal senso nei regolamenti d'uso della multiproprietà si fa spesso riferimento all'obbligo dell'acquirente di rispettare la condizione di indivisibilità del bene, con esplicito riferimento all'art. 1112 c.c., nel senso che se quell'immobile fosse diviso da uno dei proprietari - facoltà in astratto prevista in capo ad ogni proprietario di immobile -, ciò precluderebbe agli altri la possibilità di servirsene.


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