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Articolo 1117 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Parti comuni dell'edificio

Dispositivo dell'art. 1117 Codice civile

(1) Sono oggetto di proprietà comune (2) dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (3):
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio (4), le fondazioni, i muri maestri (5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari (6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili (7) e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (8);
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori (9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Note

(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Le modifiche sono le seguenti:
1. i condomini sono ora qualificati come “proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se avente diritto a godimento periodico”;
2. all’elenco delle parti comuni sono state aggiunti: i pilastri, le travi portanti, le facciate, i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all’uso comune, le aree destinate a parcheggio;
3. sono stati aggiunti questi nuovi impianti tecnologici: gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo;
4. la presunzione di comunione riguarda gli impianti “e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
(2) L'elencazione delle parti che si presumono comuni non è tassativa.
(3) Per titolo si intende l'atto o l'insieme di atti che hanno dato vita al condominio: può essere dato, quindi, o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione o da un testamento.
Il titolo non potrebbe derogare alla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuni necessariamente condominiali, in quanto accessori indivisibili per natura o destinazione (es. le fondamenta).
(4) Il suolo su cui sorge l'edificio è il terreno su cui posano le fondamenta: non è quindi solo la superficie su cui insiste il piano terra, ma tutta la porzione di terra sita in profondità, alla base del fabbricato, comprese le fondamenta.
(5) I muri maestri sono sia quelli che costituiscono l'ossatura portante dell'edificio, sia quelli perimetrali, nonché i muri di rivestimento o di riempimento.
(6) La terrazza a livello sarà di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano se ciò risulti dal titolo o se essa faccia parte integrante, dal punto di vista strutturale, del piano cui è annessa, così che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.
(7) I cortili sono sia le aree scoperte comprese tra diversi corpi di fabbrica di uno o più edifici, sia i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio (es. spazi verdi).
(8) Le parti elencate al n. 2 sono suscettibili di utilizzazione individuale, poiché la destinazione all'uso collettivo è posta sul piano dell'utilità e non della necessità.
(9) L'ascensore è parte comune se installato originariamente nell'edificio; altrimenti, esso è di proprietà dei condomini che hanno sostenuto le spese di successiva installazione.

Ratio Legis

L'articolo in commento individua tre categorie di parti comuni, in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l'edificio:
- parti che formano la struttura dell'edificio, in senso stretto;
- locali accessori destinati al servizio generale dello stabile;
- tutti gli impianti e le opere non indispensabili ma destinati a servizi di uso e godimento comune.

Spiegazione dell'art. 1117 Codice civile

Categorie di parti comuni dell’edificio. Prova contraria risultante dal titolo

Secondo l'art. 1117 si può dare la prova dell’ inesistenza dello stato di comunione rispetto alle parti sopra indicate, o della limitazione di esso ad alcuni soggetti, dimostrando l'appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio, in base al titolo.

Per i precedenti che hanno condotto alla formulazione dell'art. 306, per titolo deve intendersi prevalentemente (cfr. il commento all' art. 1121 del c.c.) l'atto scritto dal quale può trarre origine la proprietà di ciascuno dei singoli partecipanti all'edificio. È da escludere che il titolo ostativo alla comunione possa trovare base nel possesso esclusivo di uno dei partecipanti: il caso più frequente sarà invece quello in cui il proprietario dell'intero edificio, alienando uno o più appartamenti di esso, riservi a proprio favore la proprietà esclusiva di parti che, senza la deroga contrattuale, sarebbero diventate comuni a norma dell'art. 1117.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

526 Le cose che, se il contrario non risulta dal titolo, formano oggetto di proprietà comune sono indicate — ma l'elenco non ha carattere tassativo — nell'art. 1117 del c.c.: esse sono dichiarate indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere a ciascun condomino più incomodo l'uso della cosa (art. 1119 del c.c.). Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118 del c.c., primo comma). Si determina in tal modo un criterio unico per tutte le cose comuni, innovando al R. decreto-legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito nella legge 10 gennaio 1935, n. 8, sulla disciplina, dei rapporti di condominio delle case, il quale (art. 5), relativamente al suolo, ai locali della portineria, ai cortili, alle terrazze, ai giardini e ad altre cose comuni, disponeva che si tenesse pure conto della natura e della destinazione della cosa e, sussidiariamente, perfino dell'uso: la semplificazione della disciplina offre anche il vantaggio di renderne più agevole l'applicazione. E' precluso al condomino di sottrarsi al contributo per la conservazione delle cose che sono oggetto di proprietà comune mediante rinuncia al suo diritto sulle cose stesse (art. 1118, secondo comma), salvo, naturalmente, che la rinuncia sia consentita dagli altri partecipanti.

Massime relative all'art. 1117 Codice civile

Cass. n. 27360/2016

In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva escluso che la ricorrenza di un condominio - sia pure cd. minimo - in presenza di due appartamenti a schiera, facenti parte del medesimo immobile, costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato in virtù di una sola licenza edilizia e dotato di fondamenta, strutture portanti e tetto unitari e separati tra loro in linea verticale, da terra al soffitto della mansarda, da una tramezzatura divisoria).

Cass. n. 13450/2016

In tema di condominio negli edifici, il corridoio di accesso alle singole unità immobiliari si presume comune ex art. 1117, n. 1, c.c., sicché è onere del condomino che ne vanti la proprietà esclusiva indicare il titolo relativo nell'atto costitutivo del condominio.

Cass. n. 6154/2016

Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione.

Cass. n. 6143/2016

In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Cass. n. 18344/2015

In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio, elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità di un seminterrato non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117.

Cass. n. 14697/2015

In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell'impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall'onere di contribuire alle relative spese).

Cass. n. 11444/2015

Il giardino adiacente l'edificio condominiale, se non è occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali, né destinato al servizio delle unità che vi si affacciano, non costituisce il "suolo su cui sorge l'edificio", né, rispettivamente, un "cortile", sicché la sua natura comune non può essere presunta a norma dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ma deve risultare da un apposito titolo.

Cass. n. 4372/2015

Negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatoio e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 cod. civ., a nulla rilevando che le suddette opere siano state materialmente realizzate da uno solo degli originari comproprietari, valendo tale circostanza solo a giustificare la pretesa dello stesso a vedersi riconoscere dagli altri condomini un contributo per le spese di installazione e manutenzione dei manufatti, e non quale titolo idoneo ad attribuirne la proprietà esclusiva al loro autore.

Cass. n. 1680/2015

In tema di condominio, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Cass. n. 27154/2014

In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso.

Cass. n. 19799/2014

Ai fini della configurabilità di un supercondominio, non è indispensabile l'esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali, nella specie, i servizi di illuminazione, di rimozione dei rifiuti e di portineria.

Cass. n. 27942/2013

In tema di condominio negli edifici, per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Ne consegue che non possono ricomprendersi nella nozione di lastrico solare i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato.

Cass. n. 8012/2012

In tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l'uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

Cass. n. 4430/2012

Il fabbricato condominiale è un'unità fisico-economica complessa e compiuta, che comprende sia le porzioni comuni, sia quelle di proprietà individuale, incluse le parti di mura che, sebbene perimetrali, appartengano ad un solo condomino per titolo o per specifica destinazione a sostenere una sola unità abitativa o una sua porzione. Pertanto, la locuzione "il suolo su cui sorge l'edificio", di cui all'art. 1117, n. 1, c.c., designa l'area su cui insiste il fabbricato nel suo insieme di componenti comuni e non, di talché la circostanza che una parte delle mura perimetrali sia destinata esclusivamente a delimitare e sorreggere un balcone di proprietà di un singolo condomino non esclude l'appartenenza comune della porzione di suolo su cui quella parte insiste.

Cass. n. 1214/2012

In tema di aree destinate a parcheggio, la norma dell'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotta dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove l'azione per il riconoscimento del diritto reale d'uso sia stata proposta da uno solo dei condomini, il giudice di merito può individuare un preciso spazio fisico per la sosta dei veicoli di proprietà del condomino istante, senza che di tale decisione possa dolersi il costruttore del complesso immobiliare, il quale potrebbe astrattamente usucapire la rimanente parte dell'area vincolata.

Cass. n. 778/2012

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, terzo comma, c.c., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale.

Cass. n. 19490/2011

In tema di condominio negli edifici, al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune, di cui a detta disposizione, con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invochi l'applicazione abbia acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto.

Cass. n. 22466/2010

In tema di condominio, per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi del­l'art. 1117, n.1, c.c., è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Deve pertanto escludersi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edifi­cio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla fun­zione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. "condominio orizzontale".

Cass. n. 17993/2010

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edi­ficio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tas­sativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il ricono­scimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sul­l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (Nella specie, la S.C. ha confermato, "in parte qua", la sentenza di merito che aveva escluso dalla comunione ai sensi dell'art. 1117 c.c. una terrazza panoramica da sempre asservita alla contigua villa padronale in funzione di belvedere panoramico, tale da conferire alla villa stessa un particolare pregio e risultarne un accessorio).

Cass. n. 13883/2010

Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (c.d. "su­percondominio"), trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento di tutti gli edifici, come nel caso degli impianti di acqua sino al pun­to in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare ces­sata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edifi­cio.

Cass. n. 11195/2010

In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesi­mo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di pro­prietà esclusiva dei singoli condomini, in rappor­to con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. —
In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve ac­certare se, all'atto della costituzione del condomi­nio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Nè per vincere, in base al titolo, la presunzio­ne legale di proprietà comune delle parti dell'edifi­cio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c., sono sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del ven­ditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.

Cass. n. 7761/2010

In tema di condominio, la collocazione delle tubazioni di un impianto idrico destinato al servi­zio di alcuni appartamenti dell'edificio all'interno delle mura di uno di essi comporta, in virtù del rapporto di accessorietà necessaria fra beni di proprietà esclusiva e beni comuni che caratteriz­za il condominio degli edifici, l'instaurazione di un rapporto di comproprietà tra i condomini tito­lari delle unità immobiliari servite dall'impianto, in virtù del quale il titolare dell'appartamento in cui le tubazioni sono collocate, pur non subendo limitazioni nel suo autonomo ed esclusivo godi­mento, ha l'obbligo di consentirne e conservarne la destinazione al servizio comune, configurandosi l'impedimento all'utilizzazione del servizio da parte degli altri comproprietari come un uso illegittimo dei poteri a lui spettanti in qualità di comproprietario. (Principio enunciato dalla S.C. in riferimento ad una fattispecie in cui il titolare dell'appartamento in cui erano collocate le tuba­zioni aveva chiuso la saracinesca dell'impianto).

Cass. n. 730/2008

La speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, in­trodotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appo­siti spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessio­ne in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immo­biliari, le aree in questione, globalmente conside­rate, devono essere ritenute parti comuni dell'edi­ficio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Nel caso di specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di secondo grado che aveva condannato il condominio al rilascio di un posto macchina in favore di un condomino rilevando che il giudice di merito aveva omesso di accertare sia l'applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione su tutta o solo su una parte delle aree destinate a parcheggio sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree al fine di verificare se vi era stata una riserva di proprietà da parte del co­struttore o, in mancanza se lo spazio era divenuto condominiale).

Cass. n. 27145/2007

Affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di acces­sorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di pro­prietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue ca­ratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume — indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi — la conti­tolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo ? salvo che si tratti di acquisto a titolo originario — solo se da esso si desumano elemen­ti tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto non superata la presunzione di comunione del muro sul quale poggiava la costruzione realizzata dal dante causa del ricor­rente, non avendo quest'ultimo fornito la prova della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestavano i manufatti edificati, a nulla rilevando che parte del detto muro «si aprisse» su un terrazzo di proprietà esclusiva del ricorrente stesso).

In tema di condominio, l'accertamento relativo alla sussistenza del legame di essenziale indissolubilità e/o di accessorietà tra il bene di proprietà singola e gli altri beni, dotati astrattamente di una propria autonomia, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se non affetto da vizi logici e giuridici; allo stesso giudice è demandata anche l'interpretazione dei titoli allegati per escludere il diritto di condominio e la valutazione sulla loro idoneità e sufficienza rispetto al fine dedotto.

Cass. n. 17928/2007

La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'at­titudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune. Da ciò consegue che chi voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potendo es­sere determinanti, a questo proposito, né le risul­tanze dell'eventuale regolamento di condominio, né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino.

Cass. n. 15444/2007

Le scale, essendo elementi strutturali neces­sari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprieta­ri di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conser­vazione e manutenzione della copertura dell'edi­ficio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di quello dei proprie­tari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada).

Cass. n. 11109/2007

La gronda del tetto di uno stabile condo­miniale costituisce bene comune, in quanto, es­sendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117 n. 1 c.c. include espressamen­te tra le parti comuni dell'edificio; ne consegue che l'azione del condomino diretta alla demoli­zione della stessa, perché abusivamente eseguita da altro condomino, va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali liti­sconsorti necessari.

Cass. n. 9093/2007

In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all'uso ed al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risulante dall'at­titudine funzionale del bene al servizio dell'edi­ficio, considerato nella sua unità e al godimento collettivo, fanno presumere la condominialità a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi. (Mass. redaz.).

Cass. n. 4973/2007

Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e fun­zionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene co­mune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione. Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomi­ni, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l'art. 61 disp. att. c.c. individua l'autonomia della costruzione e non la gestione dell'edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l'art. 62 consente l'applicazione delle norme sul condo­minio alle parti, di cui all'art. 1117 c.c., rimaste comuni ai diversi edifici. In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio sui generis allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, as­sume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale. (Nella specie, la S.C. ha, integrandone la motivazione, confermato sul punto la sentenza di merito, che aveva ravvi­sato l'esistenza di un supercondominio con riferi­mento alla rete fognaria e alle cisterne d'acqua in comune in un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghiera).

Cass. n. 24415/2006

In tema di condominio, rientra fra i beni indicati dall'art. 1117 c.c. lo spazio vuoto (cosiddetto vuoto tecnico) esistente fra l'appartamento ubicato al piano rialzato e le fondamenta del­l'edificio, in quanto lo stesso svolge la funzione di camera d'aria delle parti comuni, essendo de­stinato all'areazione e all'umidificazione così dei muri maestri, da quali delimitato, come delle fondamenta.

Cass. n. 18255/2006

La speciale normativa urbanistica che pre­scrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi (art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e modificato dall'art. 9 della legge 23 aprile 1989, n. 122, ed art. 26, quarto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47) pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi ed il cui contenuto è, tuttavia, limitato all'imposizione che appositi spazi siano riservati a parcheggio nelle nuove co­struzioni in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, e a stabilire un nesso perti­nenziale tra tali spazi e l'intero edificio. E pertanto consentito il trasferimento dell'area di parcheggio globalmente e pro indiviso agli acquirenti dei vari appartamenti, in modo che costituisca una parte comune.

Cass. n. 3159/2006

In tema di condominio, qualora un'area sia oggetto di uso esclusivo da parte di alcuni com­proprietari e tuttavia, pur non rientrando fra la parti elencate dall'art. 1117 c.c., sia altresì idonea — per le sue caratteristiche strutturali e funziona­li — a soddisfare interessi comuni, questi ultimi prevalgono, dovendo il bene ritenersi di proprietà comune in virta della presunzione che, in base alla norma citata, opera se non è superata dal titolo contrario; nell'ipotesi in cui, invece, il bene serva soltanto all'uso e al godimento di una parte del­l'immobile, oggetto di proprietà esclusiva, l'area non può rientrare nel novero delle cose comuni. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sen­tenza di merito che, nel qualificare un «pianerot­tolo» come bene destinato ad uso comune, aveva omesso di accertare se lo stesso fosse vicino alle scale o presentasse comunque caratteristiche che lo rendevano necessario all'uso comune).

Cass. n. 495/2006

In tema di condominio, la sentenza che, nel determinare le tabelle millesimali, consideri di proprietà comune un certo bene facente parte dell'edificio condominiale ha efficacia di giudica­to implicito — fra le parti che hanno partecipato al relativo giudizio — in ordine all'accertamento della proprietà comune di detto bene, costituendo quest'ultimo l'antecedente logico-giuridico indi­spensabile della relativa decisione, con la conse­guenza che il relativo accertamento determina il superamento della previsione, in un atto di acqui­sto di una proprietà singolare, dell'esclusione della comunione di quel bene.

Cass. n. 15357/2005

Qualora un complesso residenziale compo­sto da piú palazzine , ciascuna con un proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che, applicando­si le regole generali della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la manifestazione di volontà di tutti i partecipanti; nè , d'altra parte, è configurabile la violazione dell'art. 1117 c.c. nell'ipotesi in cui piú edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente distaccate. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima l'esecuzione da parte di un condominio di opere relative ai viali di accesso comuni a piú edifici facenti parte di un comples­so residenziale, sul rilievo che il medesimo non avrebbe potuto operare su parti di uso comune di edifici limitrofi ed autonomi appartenenti a diver­si proprietari, fisicamente distaccate ma destinate al servizio comune dei proprietari medesimi).

Cass. n. 8066/2005

In considerazione del rapporto di acces­sorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa — se il contrario non risulta dal titolo — dall'art. 1117 c.c.alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è confi­gurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzio­nale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. — che consentono lo sciogli­mento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi — è pos­sibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono piú edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all'art. 1117 c.c., come ad. es. le portinerie, le reti viarie inter­ne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano sog­gette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per es. le attrezza­ture sportive, gli spazi d'intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune. (Nella specie, la Suprema Corte ha cas­sato le sentenza impugnata che, nell'escludere l'applicabilità delle norme sul condominio; aveva ritenuto costituita fra i vari supercondomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un com­plesso residenziale, formato da un insieme di edi­fici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio).

Cass. n. 3102/2005

Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprie­tari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità im­mobiliari, nonchè il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale super­ficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefetti­bile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l'uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell'art. 1120 c.c., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria.

Cass. n. 962/2005

Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può, anzitutto, sussistere un legame mate­riale di incorporazione che rende le prime indis­solubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc.) non possono essere separati; può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiu­dizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano esenziali per l'esistenza ed il godimento delle uni­tà singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità, ovvero che siano semplicemente funzionali all'uso e al go­dimento delle stesse, nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni sicchè la presun­zione di cui all'art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo.

Cass. n. 24147/2004

Il sottotetto di un edificio, quando assolve l'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipenden­za con i vani stessi, cui serve da protezione, e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell' insieme. Conseguenemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il pos­sesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.

Cass. n. 17397/2004

In tema di condominio, la trasformazio­ne in tutto o in parte di un bene comune (nella specie, locali destinati a portineria ed alloggio del portiere) in bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini può essere validamente deliberata — in mancanza di un valido titolo contrario alla pre­sunzione di titolarità condominiale ex art. 1117 c.c. — soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che, nella sostanza, assuma valore con­trattuale.

Cass. n. 14559/2004

In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stes­so edificio, bensì di parti comuni di edifici limi­trofi ed autonomi, purché si tratti di beni ogget­tivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra pia edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.

Cass. n. 8119/2004

Per l'esclusione della presunzione di pro­prietà comune, di cui al citato art. 1117 c.c., non è necessario che il contrario risulti in modo espres­so dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzio­nale del bene al servizio o al godimento colletti­vo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare ? in base ad elementi obiettivamente rilevabili, se­condo l'incensurabile apprezzamento dei giudici di merito ? che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto per l'operatività della detta presunzione.

In tema di condominio, il «suolo su cui sorge l'edificio» al quale fa riferimento Fart. 1117 c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l'in­tero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sul­la quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livel­lo di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità — sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato — sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.

Cass. n. 3257/2004

Con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emer­ga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la pro­prietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti.

Cass. n. 16241/2003

Ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., deve qualificarsi come cortile lo spazio esterno che abbia la funzione non soltanto di dare aria e luce all'adiacente fabbricato, ma anche di consentirne l'accesso. (La Corte, nel formulare il principio summenzionato, ha ritenuto corretta la decisione del giudice di appello che aveva escluso la natura condominiale di un'area adiacente al fabbricato, rivendicata dal Condominio nei confronti del­l'originario unico proprietario e costruttore, rile­vando che l'area in questione non era stata mai utilizzata dai condomini ma in via esclusiva da un terzo al quale l'aveva affittata il costruttore che se ne era riservata la disponibilità).

Cass. n. 10700/2003

La presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elen­cate in tale norma al godimento o al servizio del condominio, mentre viene meno allorché si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indi­pendenza e pertanto non legato da una destinazio­ne di servizio rispetto all'edificio condominiale, in quanto, non trattandosi di presunzione assoluta, essa rimane vinta dalla destinazione particolare così come da un titolo contrario.

Cass. n. 8304/2003

In tema di condominio negli edifici, salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni non solo quelli espressamente indicati nell'art. 1117 c.c., ma an­che quelli ad essi assimilabili in relazione alla de­stinazione al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive. Pertanto, correttamente il giu­dice di merito attribuisce qualità di bene comune ? in quanto interessante le fondazioni, e comun­que destinato al comune godimento dei condomi­ni, quale sede ispezionabile delle stesse fondazioni e delle fognature ? al vano ottenuto da uno dei condomini nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva, realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno, e adibito a cantina.

In tema di condominio negli edifici, la desti­nazione dei beni al comune godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva è condizione di operatività della disposizione dell'art. 1117 c.c., che detti beni come di proprietà comune, mentre il titolo contrattuale, come può escludere tale qualità riconoscendo la proprietà esclusiva anche su beni appartenenti a quelli indicati nella predet­ta norma, così può estendere la comunione anche ad altri soggetti, la cui individuazione può essere ricollegata non alla titolarità esclusiva sulle unità immobiliari facenti parte dell'edificio in cui detti beni sono ubicati, ma ad un criterio diverso, quale quello della titolarità del diritto esclusivo su unità immobiliari facenti parte di altri corpi di fabbrica dell'unico complesso residenziale.

Cass. n. 18091/2002

In tema di condominio, la natura del sotto­tetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi può ri­tenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, ogget­tivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Cass. n. 16292/2002

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'origi­nario unico proprietario ad altri soggetti, di alcu­ne unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano — in tale momento costitutivo del condo­minio destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri. (Nella specie, in ordine alla natura di quelle parti dell'edificio — i cortili, gli anditi, i portici — contemplati nell'elenco dell'art. 1117 c.c., in un caso nel quale il proprietario esclusivo di un edificio aveva con testamento istituito una persona erede universale e attribuito con legato ad altre persone singole unità immo­biliari, senza stabilire alcunchè circa le suddette parti dell'edificio, delle quali l'erede universale so­steneva la proprietà esclusiva ed i legatari la proprieta comune, la S.C. ha rigettato le censure alla sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che il testamento non conteneva elementi di significato certo ed univoco idonei a superare la presunzione legale di comunione).

Cass. n. 11391/2002

In tema di condominio negli edifici, l'indi­viduazione delle parti comuni risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle oppo­ste risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (nella specie, tubazione di scarico servente solo alcune delle unità immobiliari dell'edificio).

Cass. n. 6359/2002

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro sogget­to. Pertanto, se in occasione della prima vendita della proprietà di un bene potenzialmente rien­trante nell'ambito dei beni comuni è attribuita al condominio, deve escludersi che un singolo con­domino abbia potuto acquisirne con atto succes­sivo la proprietà esclusiva dall'originario unico proprietario, seppure il bene, per la conforma­zione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato più proficuamente e frequentemente da tale con­domino piuttosto che dagli altri.

Cass. n. 583/2001

In un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 n. 3 c.c. anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva.

Cass. n. 15372/2000

Per tutelare la proprietà di un bene apparte­nente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è ne­cessario che il condomino dimostri con il rigore richiesto per la reivindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, material­mente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova.

Cass. n. 14128/2000

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1117 c.c. individua beni, tra i quali ricomprende i cortili, che sono oggetto di proprietà comune per loro natura o destinazione, salvi la vindicatio ex titulo, ovvero l'accertamento della destinazione particolare del bene al servizio di una o più deter­minate unità immobiliari. Pertanto, non è neces­sario, ai fini del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione della utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell'edificio, dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso. Né è sufficiente, a tale scopo, il rilievo della mancata fruizione, da parte delle uni­tà immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa d'aria e luce o di acces­so, non esaurendo dette utilità le potenzialità di sfruttamento del cortile, attinenti, tra l'altro, al parcheggio di veicoli o al deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità.

Cass. n. 9096/2000

Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (cosiddetti «supercondomini»), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illu­minazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.) in rapporto di «accessorietà» con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale.

Cass. n. 7889/2000

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune (nella specie spazio esterno al fabbricato assimilato al cortile). Di tali parti l'art. 1117 c.c. fa un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa. La disposizione può essere superata se la cosa, per obbiettive ca­ratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Ma principalmente la norma può es­sere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio — quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi — che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.

Cass. n. 7730/2000

I proprietari delle unità immobilian (nella specie, mansarde) che, per ragioni di conforma¬zione dell'edificio, non siano servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato non possono legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alle dette unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio delle medesime. Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio.

Cass. n. 4350/2000

Il cavedio — talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce — è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato pre­valentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), e perciò sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1 c.c. tra beni comuni, salvo specifico titolo contrario.

Cass. n. 855/2000

Per suolo di un edificio condominiale deve intendersi l'area di terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell'immobile. Pertanto se questo è costruito su un pendio, le superfici si­tuate a piano terra sono necessariamente sfalsate, e quindi è suolo comune non soltanto l'area ove poggia il vano più basso, ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra. Ne deriva che il terrapieno su cui è costruito un vano a pia­no terra, è comune e come tale non può esser at­tratto nella disponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà sia situata ad un livello ad esso inferiore.

Cass. n. 637/2000

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del para­petto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Cass. n. 13200/1999

La presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto per cui il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l'accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso ad esso.

Cass. n. 2395/1999

L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale ? che costituisce il suolo di esso ? e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato.

Cass. n. 1568/1999

La presunzione di proprietà condominiale sulle strutture essenziali all'esistenza dell'edificio, elencate nell'art. 1117 n. 1 c.c. — nella specie scale — può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condomi­nio, ovvero da tutti i condomini successivamente, nel quale si affermi la proprietà esclusiva a favore del condomino, mentre la stessa presunzione non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all'uso esclusivo del singolo condomino.

Cass. n. 11405/1998

In tema di condominio di edifici la presun­zione di proprietà comune di un bene compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. (nella specie: pianerottolo) può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, desti­nati al servizio esclusivo di una o più unità im­mobiliari.

Cass. n. 11283/1998

In mancanza di titolo, la natura del diritto su di un manufatto dipende dalla struttura o destina­zione all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano del fabbricato condominiale; pertanto se un cortile dà aria e luce a questo ed ha la funzio­ne di consentirne l'accesso, ancorché costituisca copertura di un sottostante locale costruito fuori della, proiezione verticale dei pini sopraelevati, ha natura condominiale e perciò l'assemblea dei con­domini, con la partecipazione del proprietario del locale in proporzione ai corrispondenti millesimi, è legittimata a deliberare i lavori di manutenzione necessari per la conservazione del piano di calpe­stio, fungente altresì da soffitto del predetto locale, mentre la ripartizione delle conseguenti spese va effettuata secondo l'omologo criterio stabilito per la terrazza a livello dall'art. 1126 c.c., sì che il pro­prietario di questo deve contribuire per due terzi e i condomini per un terzo.

Cass. n. 11268/1998

In tema di condominio di edifici, il condo­mino che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene indicato nell'art. 1117 c.c., deve fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario consistente in un negozio o nell'usucapione.

Cass. n. 9940/1998

La presunzione di comproprietà posta dal­l'art. 1117, n. 3, c.c. opera con riferimento alla parte dell'impianto di riscaldamento che rimane fuori dai singoli appartamenti e non pure con riferimento alle condutture che si addentrano negli appartamenti stessi e sono di proprietà dei titolari. (La S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di merito che aveva ritenuto responsa­bile ai sensi dell'art. 2051 c.c. il proprietario dell'appartamento all'interno del quale erano poste le condutture che, in conseguenza del loro taglio e della fuoriuscita dell'acqua, avevano prodotto danni all'appartamento sottostante).

Cass. n. 4662/1998

Le parti dell'edificio condominiale indicate dal n. 2) dell'art. 1117 c.c. e quindi anche i locali per la portineria possono essere sottratti alla presunzione di proprietà comune, ma non è suffi­ciente, a tal fine, che vi sia stato un atto di trasferi­mento degli stessi perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, essendo necessario invece che sia stata assunta dal condominio una deliberazione che ne abbia esclusi dall'utilizzazione comune.

Cass. n. 3667/1998

Per la comproprietà dei condomini sull'ap­partamento destinato ad alloggio del portiere
occorre o che esso sia contemplato tra le parti comuni nei trasferimenti delle singole unità abitative o che, per la stabilità di tale destinazione e per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'appartamento, questo costituisca pertinenza del fabbricato.

Cass. n. 3422/1998

L'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, nel testo introdotto dall'art. 18 legge 6 agosto 1967, n. 765, ha istituito tra costruzioni e spazio per parcheggio ad essi progettualmente annessi una relazione che ha connotazioni di ne­cessità e di indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realità che nell'ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un edificio in condominio, comporta che detti spazi ricadano fra le parti comuni ex art. 1117 c.c. quando appartengano in comunione a tutti i condomini, ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto reale d'uso spettante ai condomini medesimi, quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o ad un solo dei componenti di questa. Tale disciplina non vieta la negoziazione separata delle costru­zioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazio­ne gravante sulle aree cennate.

Cass. n. 1498/1998

Poiché ai sensi dell'art. 1117 c.c. n. 1 le sca­le, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla fun­zionalità del fabbricato, sono presuntivamente di proprietà condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole pro­prietà, per dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita delle singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio.

Cass. n. 945/1998

La facciata di prospetto di un edificio rien­tra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamen­te considerato, sicché, nell'ipotesi di condominia­lità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguen­za che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

Cass. n. 10371/1997

Il locale autorimessa, anche se situato en­tro il perimetro dell'edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi in­cluso tra le «parti comuni dell'edificio» indicate dall'art. 1117 c.c., neppure sotto l'aspetto di «par­te dell'edificio necessaria all'uso comune», così che, da un canto, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, dall'altro, sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l'onere della relativa prova negativa. Al fine di accertare la esistenza, o meno, dell'obbligo del singolo condomino di sostenere, in mi­sura proporzionale, le spese di manutenzione del detto locale occorre, pertanto, la prova positiva dell'appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l'esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell'immobile.

Cass. n. 3968/1997

La circostanza che la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata da uno dei condomini anche per accedere, tramite l'apparta­mento di sua proprietà sito nello stabile condo­miniale, ad una sua diversa proprietà sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio e di più recente costruzione, non vale a far operare per detta scala, anche con riferimento a quest'ultima proprietà, la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., il cui presupposto è la permanente ed oggettiva destinazione di determinate cose o parti al servizio e godimento collettivo, cioè di tutti i condomini (salva l'eventuale rilevanza che sotto altri profi­li possa avere tale situazione di assoggettamento del bene al servizio anche dell'immobile estraneo al condominio). Ne consegue che il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non può essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di riparazione o ricostruzione delle scale condominiali.

Cass. n. 5946/1996

Con riguardo ai locali destinati a portineria, la presunzione legale di comunione di cui all'art. 1117 c.c. sussiste quando gli stessi facciano parte dell'edificio condominiale, con la conseguenza che, in caso contrario, non operando la presun­zione, i detti locali rientrano fra le parti comuni soltanto se siano stati costruiti su suolo risultan­te, in base ai titoli, di proprietà comune.

Cass. n. 4392/1996

Il vincolo pertinenziale non può dipendere solo dalla relazione di servizio esistente di fatto tra i due beni, essendo necessario anche che vi sia un valido atto di destinazione del soggetto legittima­to (art. 817 c.c.); ne consegue che il pavimento in vetrocemento di una galleria condominiale deve considerarsi in proprietà comune a tutti i condo­mini dell'edificio anche se fornisce luce al piano interrato dell'edificio medesimo quando non vi sia un titolo specifico che, sottraendolo alla proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c., valga a costi­tuire il vincolo pertinenziale a vantaggio esclusivo dell'unità abitativa sottostante la galleria.

Cass. n. 4391/1996

A meno che non risulti diversamente dal titolo, l'intercapedine creata dal costruttore tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell'edificio ed il muro che delimita questi piani deve considerarsi comune ai proprietari delle unità immobiliari del­l'intero edificio quando sia in concreto accertato che è destinata a fare circolare l'aria e ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta e dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato.

Cass. n. 1357/1996

A norma dell'art. 1117, n. 1, c.c., le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di pro­prietà comune di tutti i condomini, senza che a ció sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che cia­scun condomino o gruppi di condomini ne trae.

Cass. n. 11068/1995

Le parti dell'edificio condominiale (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc.) indicate al n. 2 dell'art. 1117 c.c. — che al pari di quelle indicate ai nn. 1 e 3 dello stesso articolo sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo — sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai citati nn. 1 e 3 di utilizzazione individuale in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Per­tanto, in relazione ad esse occorre accertare nei singoli casi se l'atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzio­ne o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi nel se­condo caso l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appar­tamenti anche in mancanza di trascrizione (peral­tro possibile ai sensi dell'art. 2646 c.c.).

Cass. n. 7148/1995

I balconi, essendo elementi accidentali ri­spetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architra­vi), non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi dell'art. 1117 c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante del­l'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appar­tamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell'edificio.

Cass. n. 6036/1995

I condomini possono convenire, in forza della loro autonomia negoziale, che taluni beni costituiscano parti comuni, al fine di conferire loro una destinazione indisponibile senza il con­senso di tutti e di estendere loro il regime della indivisibilità ed inseparabilità che è proprio delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e che impedisce al singolo condomino di disporre di que­ste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri.

Cass. n. 2324/1995

La norma di cui all'art. 1117 c.c., che inclu­de le scale tra le cose che si presumono comuni, ove non risulti espressamente dal titolo, non è limitata all'ipotesi di edifici divisi per piano, ma applicabile, per analogia, anche quando si tratti di edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi, persino se aventi caratteristiche di edifici autono­mi, sempre che le cose di cui si controverte, pur insistenti sull'area di uno solo di essi (o a cavallo del confine), risultino destinate oggettivamente e stabilmente alla conservazione o all'uso di en­trambi gli edifici medesimi.

Cass. n. 1719/1995

Nel caso in cui cessi l'uso di un impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli com­proprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria va consi­derata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.

Cass. n. 9221/1994

In tema di condominio la presunzione di proprietà comune di ciascuna delle parti indicate nell'art. 1117 c.c. non può essere vinta se non da elementi di significato certo ed univoco, idonei a far ritenere che la parte in contestazione sia stata considerata dalla comune volontà dei contraenti oggetto della proprietà esclusiva di uno di essi.

Cass. n. 7651/1994

Al tetto posto a copertura delle autorimes­se esterne all'edificio condominiale — svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sot­tostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinen­za della proprietà esclusiva dei singoli condomini — è applicabile la presunzione di comunione sta­bilita dall'art. 1117, n. 1, c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella spe­cie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguir­la direttamente).

Cass. n. 2609/1994

La disciplina del codice civile nel condo­minio negli edifici deve essere applicata ad ogni parte, bene e servizio comune che rientri, per la sua struttura e destinazione, tra quelli indicati dall'art. 1117 c.c., a nulla rilevando che i piani o porzioni di piano alla cui utilizzazione o migliore utilizzazione le cose servono siano compresi in un edificio unico o in edifici autonomi per effetto di successiva divisione.

Cass. n. 1776/1994

L'atto costitutivo del condominio può sen­z'altro sottrarre al regime della condominialità, di cui all'art. 1117 c.c., i pianerottoli di accesso dalle scale ai singoli appartamenti e riservarli, in tutto o in parte, al dominio personale esclusivo dei proprietari di questi.

Cass. n. 11435/1993

In un edificio in condominio le chiostrine, vale a dire i cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano, attribuite per titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani superiori, raffigurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri (interni) dell'edificio, che le delimitano. Questi muri, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fab­bricato, essendo destinati a sorreggere l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i par­tecipanti al condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri maestri (che delimitano le chiostrine) devono concorrere tutti i partecipanti, compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine) devono concorrere tutti i partecipanti, compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine.

Cass. n. 5224/1993

Ai fini dell'individuazione delle parti comu­ni negli edifici in condominio e dell'applicazione della relativa disciplina giuridica, sono giuridi­camente irrilevanti le circostanze che la cosa co­mune appartenga o meno a tutti i condomini del­l'edificio e sia destinata all'uso ed al godimento di tutti gli appartamenti in esso esistenti o che i con­domini abbiano determinato le rispettive quote di proprietà sulla stessa cosa comune, essendo, invece, sufficiente che quest'ultima appartenga a due o più di detti condomini e sia legata agli appartamenti di costoro da un vincolo funzionale di pertinenza.

Cass. n. 3642/1993

Negli edifici in condominio, a differenza del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del solo piano terreno, appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento. Ne consegue che in caso di vizio co­struttivo del solaio, rivelatosi inidoneo a svolgere autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare, la responsabilità per i danni che ne siano derivati alle singole proprietà individuali deve ascriversi al proprietario del piano, con esclusione di ogni responsabilità del condominio.

Cass. n. 6533/1992

L'art. 41 sexies, della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall'art. 18, della L. 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge ponte) nel prescrivere che nelle nuove costruzioni deb­bono essere riservati appositi spazi di parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione di dette aree al servizio delle unità abitative dei condomini che si traduce in un diritto reale di uso dell'area di parcheggio a favore degli stessi; tale regime, che è rimasto immutato anche dopo l'entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi anzidetti costituiscono pertinenze, non comporta, peraltro, che le aree di parcheggio, fer­mo restando il vincolo di destinazione, rientrino fra le parti comuni dell'edificio a norma dell'art. 1117 c.c., né che il loro godimento da parte del proprietario dell'unità abitativa debba essere gra­tuito, ove le dette aree siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo.

Cass. n. 9231/1991

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, co­stituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Cass. n. 5854/1991

II «sottotetto» di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art. 1117 c.c., non costituisce — in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo — oggetto di comunione e, poiché esso, di regola, assolve una funzione isolante protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costitui­sce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.

Cass. n. 1915/1991

Per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edifi­cio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c. non è sufficiente il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione eseguiti a domanda del venditore-costruttore della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendo riconoscersi tale effetto soltanto al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà di entrambi i con­traenti.

Cass. n. 9858/1990

In un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva la volontà del proprietario che lo ha costruito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti co­muni alcuni beni — specialmente se essi non co­stituiscono parti necessarie all'uso e al godimento comune — senza che sia necessario che il con­trario risulti in modo espresso dal titolo, sempre che il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serva all'uso o al godimento esclusivo di una sola parte dell'immobile che forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero, se­condo l'incensurabile apprezzamento del giudice del merito, risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario ad un uso esclusivo.

Cass. n. 8394/1990

Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta po­sta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tal che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore como­dità all'appartamento del quale è contigua, costi­tuendo di esso una proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all'allog­gio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesi­ma deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio, di cui strutturalmente e funzio­nalmente è parte integrante.

Cass. n. 7831/1990

Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'ap­partamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'ap­partamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, «frontalini» di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od or­namentale dei balconi ed alla rilevata efficacia de­corativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come «gocciolatoi»).

Cass. n. 6472/1990

La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, se ne sia riservato la pro­prietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferi­mento anche della comproprietà delle aree mede­sime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra beni comuni, posta dall'art. 1117 c.c.

Cass. n. 5162/1990

Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione pri­maria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà co­mune di cui all'art. 1117 c.c.

Cass. n. 3483/1990

In tema di condominio degli edifici, la pre­sunzione di comunione, di cui all'art. 1117 c.c., opera anche con riguardo a cose oggettivamente e stabilmente destinate al servizio di edifici vicini autonomi, insistenti su un'area appartenente ai proprietari di uno solo dei diversi immobili, solo allorquando l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona — od a più persone pro indiviso — nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione al­l'uso comune, mentre nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origi­ne ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, ancorché le stesse siano state realizzate, per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati, anche con il contributo economico dei proprietari degli altri edifici.

Cass. n. 9/1990

Nel condominio degli edifici la disciplina delle parti comuni, o presuntivamente dichiara­te tali dall'art. 1117 c.c., è informata ai principi dell'indivisibilità e della loro inseparabilità, in ra­gione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei condomini, sicché, non potendo il singolo condomino, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclu­siva proprietà non può riservare a sé il diritto di comproprietà e quindi l'uso di parti comuni de­stinate al complesso condominiale (nella specie, diritto al parcheggio nell'autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l'anzidetta riserva di proprietà, egli, ormai terzo rispetto al condominio, non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnarne le deliberazioni.

Cass. n. 3862/1988

La presunzione legale di proprietà comune di alcune parti dell'edificio in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune del manufatto, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, con la conseguenza che quando un condomino pretenda l'apparte­nenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita pro­prietà esclusiva, senza che a tal fine sia sufficiente il suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi utili ad escludere la condominialità del bene.

Cass. n. 9644/1987

Nel condominio di edifici — in mancanza di una specifica contraria previsione del titolo co­stitutivo — la destinazione all'uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti del­l'edificio in condominio, deve risultare da elemen­ti obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, prescindendo dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Per contro quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serva in modo esclusivo al godimento di una parte dell'edificio in condominio, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, vie­ne meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini, giacché la destinazione particolare vince la pre­sunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario.

Cass. n. 2824/1986

Il sottottetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria, e, quindi, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.). In quest'ultima ipotesi l'appartenenza va determinata in base al titolo, e, in sua mancanza, poiché il sottotetto non è com­preso nel novero delle parti comuni dell'edificio, essenziali per la sua esistenza (tetto, muri maestri, suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presun­zione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. è applicabile solo quando il sottotetto risulti in concreto, per le caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune, o all'esercizio di un servizio d'in­teresse comune.

Cass. n. 176/1986

Gli elementi decorativi del balcone di un edi­ficio in condominio (nella specie, aggiunte sovrap­poste con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata) svolgendo una fun­zione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini.

Cass. n. 3882/1985

Per «suolo su cui sorge l'edificio», con ri­ferimento al quale l'art. 1117 n. 1 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve intendersi quell'area dove sono infisse le fondazioni e che si trova sotto il piano cantinato più basso. Ne con­segue che i vani ubicati sopra il «suolo», nel senso indicato, ancorché sotto il livello del circostante piano di campagna, possono presumersi comuni non in forza dell'estensibilità al sottosuolo della disciplina relativa al suolo, ma solo se ed in quan­to risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune, secondo le altre previsioni contenute nel citato articolo.

Cass. n. 145/1985

In tema di condominio negli edifici, la circo­stanza che un «muro di sostegno» di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a pas­saggio, non è di per sé sufficiente all'inclusione del muro medesimo fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giar­dino, e quindi a tutelare gli interessi del suo pro­prietario, può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diver­sa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio.

Cass. n. 5315/1984

Elemento indispensabile per poter configu­rare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servi­re per l'utilizzazione e il godimento delle parti del­l'edificio medesimo. Pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, allorché tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godi­mento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco, viali d'acces­so eccetera). (Nella specie, si è esclusa l'applica­zione delle norme che disciplinano il condominio, perché il corpo di fabbrica, costituito dall'edificio, e quello destinato ad autorimessa erano strutturalmente indipendenti, cioè autonomi in senso statico e funzionale e non avevano il comune al­cuna delle parti elencate nell'art. 1117 c.c.

Cass. n. 4625/1984

La presunzione di proprietà comune posta dall'art. 1117 c.c. si applica per analogia anche ai cortili che si trovino fra edifici strutturalmente autonomi ed appartenenti a proprietari diversi e siano obiettivamente destinati a dare aria e luce ai fabbricati che li fronteggiano. Né tale presunzione può essere vinta, nel silenzio del titolo di acquisto della porzione immobiliare, dalla mera possibilità di accesso al bene comune in favore di uno solo dei condomini o proprietari dei singoli edifici, in quanto l'utilità particolare che da siffatta circo­stanza deriva non incide sulla destinazione tipica e normale del bene, che è di dare aria e luce ai cir­costanti edifici.

Cass. n. 4825/1983

In tema di condominio degli edifici, il titolo contrario, ai sensi dell'art. 1117 c.c., idoneo a superare la presunzione di comunione di una porzione di fabbricato compresa nell'elencazione della norma medesima, non può essere ravvisato in atti relativi alla proprietà del terreno, anteriori alla costruzione di detto fabbricato e di detta por­zione.

Cass. n. 2864/1983

La comunione, anche del suolo, di cui al­l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani costi­tuenti un unico edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste con la conseguenza che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono, a meno che l'alie­nante non costituisca soltanto un diritto di su­perficie in favore dell'acquirente (ai sensi dell'art. 952 c.c.) riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto operante la presunzione di co­munione del suolo ex art. 1117 c.c. nel caso di appartamenti costruiti su suolo originariamente comune, ma reciprocamente del tutto autonomi, avendo ciascuno di essi propri accessi, proprie scale, propri muri maestri e propri tetti).

Cass. n. 1632/1983

Poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto, e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, ed il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso. Di conseguenza, anche per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimen­to, non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 c.c., ma a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gra­datamente accertandosi al predetto fine: a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribui­sca a taluno la proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione; c) se, non potendo neanche accamparsi l'usuca­pione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie al­l'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, e debba viceversa considerarsi destinato ad uso esclusivo.

Cass. n. 776/1982

In tema di parti comuni dell'edificio con­dominiale, nella nozione di muri maestri di cui all'art. 1117 c.c. rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali — ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi — sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea archi­tettonica dell'edificio. Né siffatta condominialità viene esclusa dall'essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza, restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nu­clei di condomini, senza alcun ingerenza dell'uno sul muro dell'altro.

Cass. n. 647/1982

La presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., riguarda gli edifici in condominio per piani orizzontali e non è applicabile al fine di dimostrare la comunione di un cortile esistente fra edifici appartenenti a proprietari diversi, e destinato all'uso e godimento di uno solo degli edi­fici quanto all'accesso a questo ed al godimento anche dell'altro edificio quanto all'aria e alla luce. Pertanto in tale ipotesi, chi invoca la comunione ha l'onere di provarne i fatti costitutivi.

Cass. n. 319/1982

Poiché il condominio negli edifici — con la conseguente presunzione di comunione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. — viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, è irrilevante, al fine di escludere tale condominio — e quindi la comunione dei muri maestri e del tetto — l'esistenza di distinti ingressi e l'assenza di locali comuni.

Cass. n. 318/1982

La presunzione di proprietà comune dei cortili, dettata dall'art. 1117 c.c. in materia di condominio, è applicabile anche nel caso in cui un cortile sia circondato da edifici appartenenti a proprietari diversi. A vincere la presunzione di comunione — la quale trae origine dal silenzio del titolo — è necessario che il titolo contrario — vale a dire l'attribuzione di proprietà esclusiva ad una o a più determinate persone — risulti in modo non equivoco.

Cass. n. 4861/1981

In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funge da soste­gno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone o terrazzo appartiene esclusivamente al proprieta­rio dell'unità immobiliare corrispondente.

Cass. n. 3105/1981

L'applicabilità delle norme sul condominio, in dipendenza della consistenza fisica e funzionale di un determinato complesso edilizio, prescinde dalla circostanza che i proprietari delle singole unità immobiliari si siano o meno resi conto della condominialità del fabbricato nonché dal momento in cui la stessa sia stata espressamente riconosciuta.

Cass. n. 4782/1978

Il lastrico solare di un edificio condominia­le, che sia stato venduto dal costruttore ed origi­nario proprietario dell'intero edificio come area interamente edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli acquirenti delle altre unità immo­biliari, non rientra fra le parti comuni, secondo la previsione dell'art. 1117 c.c. In tale ipotesi, per­tanto, l'assemblea del condominio, ancorché in sede di approvazione del regolamento, non può disciplinare e limitare il diritto di costruire sul la­strico, senza il consenso del relativo proprietario.

Cass. n. 2868/1978

Il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incor­porata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di co­pertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedano al soffitto od al pavimento, e non siano essenziali all'indicata struttura (nella specie, conglomerato cementizio per sottofondo di pavimentazione e protezione termica), riman­gono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'eser­cizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (nella specie, per la collocazione di tubi di rac­cordo di servizi).

Cass. n. 2475/1978

I muri perimetrali di un edificio condominia­le sono oggetto di proprietà comune anche nelle parti in cui delimitano un piano ottenuto con la so­praelevazione dello stabile, perché anche in quelle parti essi adempiono strutturalmente a una funzione che interessa tutti i partecipanti al condominio.

Cass. n. 2248/1978

Titolo idoneo a vincere la presunzione di comunione, di cui all'art. 1117 c.c., non è l'atto di acquisto del singolo appartamento condomi­niale, bensì il negozio posto in essere da colui o da coloro, che hanno costituito il condominio dell'edificio. Infatti questo negozio, rappresentan­do la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l'estensione e le limitazioni reciproche e può spiegare efficacia tra le parti.

Cass. n. 839/1978

I muri perimetrali dell'edificio in condominio — i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinando la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente conside­rato, proteggendolo dagli agenti termici e atmo­sferici, e ne delineano la sagoma architettonica — sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrisponden­za dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o ar­retrata, non coincidente con il perimento esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

Cass. n. 4986/1977

Ai sensi dell'art. 1117 c.c., il portone d'in­gresso, che sia strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di due corpi di fabbrica, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un'unica entità immobiliare, deve presumersi oggetto di comunione dei predetti proprietari, ancorché costruito da uno solo di essi, se il contrario non risulti dal titolo. La disciplina del con­dominio degli edifici, infatti, trova applicazione anche con riguardo ai fabbricati che si sviluppano con una pluralità di proprietà individuali in senso verticale, anziché orizzontale.

Cass. n. 3486/1977

In un edificio condominiale, l'area costituita dalla proiezione delle scale, sulle verticali in alto e in basso, si presume comune, a norma dell'art. 1117 c.c., e tale presunzione può essere vinta soltanto da un titolo contrario, il quale non è ravvisabile nella generica riserva dell'originario pro­prietario di apportare al fabbricato le modifiche murarie che avesse ritenuto opportune, contenu­ta nel regolamento condominiale.

Cass. n. 3380/1977

Costituisce cortile lo spazio scoperto circon­dato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale o im­plicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei, a for­nire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano ed a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli. Costitui­scono, invece, intercapedini, le zone di rispetto fra diversi edifici prescritte al fine di regolare, con una disciplina a carattere esterno, il contemperamento degli interessi contrapposti di proprietari vicini, nell'ambito del rapporto di vicinato e non di comunione. Le dette intercapedini, dirette a soddisfare esigenze di igiene e di sicurezza pub­blica o privata, svolgono, diversamente dai cortili, la funzione di assicurare aria e luce, solo in via subordinata e nei limiti inderogabili del rispetto delle distanze fra costruzioni.

Cass. n. 2183/1977

Dovendosi, ai fini della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., considerare come suolo su cui poggia l'edificio la superficie sulla quale è collocato il pavimento del piano terra, per il combinato disposto di detta norma e dell'art. 840 dello stesso codice devono ritenersi di proprietà comune, indipendentemente dalla loro attuale destinazione a servizi di interesse col­lettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, ed in mancanza di titolo che ne attribuisca la pro­prietà esclusiva a singoli condomini, i vani e gli spazi, posti tra i muri perimetrali del fabbricato condominiale, sottostanti al piano terreno o, nel caso di vani di pianterreno ad altezza diversa tra loro, sottostanti ai singoli vani a piano terra (e non già, in questa seconda ipotesi, solo lo spazio sottostante al vano dell'edificio posto a quota più bassa).

Cass. n. 1486/1977

Nel caso in cui un cortile sia racchiuso tra edifici appartenenti a proprietari diversi e, per la sua ubicazione, appaia destinato all'uso e al godimento di alcuni soltanto degli edifici che lo delimitano, in mancanza di titoli validi, la pre­sunzione iuris tantum di condominio opera solo ed esclusivamente a favore di questi.

Cass. n. 1030/1977

L'art. 1117 n. 3, c.c., elenca, in via del tutto esemplificativa, le opere, le installazioni e i ma­nufatti di qualunque genere che servono all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la diversa volontà di detti proprietari o del loro autore; conseguentemente, un forno sistemato su un pianerottolo comune, in difetto di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso e al godimento co­mune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi del pari comune.

Cass. n. 1027/1977

In difetto di titolo contrario, ove un'area dell'edificio condominiale debba presumersi di proprietà comune, per effetto della utilità che i condomini ne traggono, la medesima presun­zione deve valere anche per la scala (dell'edificio stesso) che ad essa dà accesso.

Cass. n. 14/1977

La presenza su un'area condominiale (nella specie, cortile) di un manufatto legittimamente ri­servato all'uso particolare ed esclusivo del singolo compartecipante non è di per sé elemento suffi­ciente, in difetto di specifica prova, a far ritenere che anche il suolo sottostante a quel manufatto sia sottratto al godimento degli altri comparteci­panti (nella specie, con riguardo all'utilizzazione di un canale di scarico).

Cass. n. 4237/1976

In tema di condominio di edificio, il titolo contrario, idoneo ad escludere dalla comunione un bene oggettivamente destinato all'uso comune (art. 1117 c.c.), è soltanto l'atto costitutivo del condomi­nio medesimo, ovvero un successivo atto modifi­cativo, cui abbiano partecipato tutti i condomini. Al fine indicato, pertanto, può ritenersi operante la clausola del contratto di compravendita del singo­lo appartamento solo se ed in quanto riportata in tutti gli atti di acquisto degli altri appartamenti.

Cass. n. 3111/1976

La norma di cui all'art. 1117 c.c., nel fissare la presunzione di comunione di alcune parti del­l'edificio condominiale, ove il contrario non risulti dal titolo, opera sul piano probatorio, non su quel­lo sostanziale, con la conseguenza che va applicata nei giudizi pendenti sotto il suo vigore, ancorché riguardanti edifici in precedenza costruiti.

Cass. n. 3084/1976

Nel caso di edifici limitrofi, di diversa pro­prietà, la presunzione (art. 1117 c.c.) di comu­nione di una parte immobiliare destinata perma­nentemente al loro uso (ex portone, androne), ma insistente su suolo di appartenenza esclusiva del proprietario di uno degli edifici, opera soltanto se l'indagine sui titoli di proprietà conduca a ritenere che la destinazione permanente al servizio degli edifici limitrofi sia stata posta in essere nel mo­mento in cui il suolo e gli edifici appartenevano ad una stessa persona, od a pia persone pro indiviso, e non ne sia stata prevista la soppressione all'atto del frazionamento.

Cass. n. 1371/1976

Affinché un singolo condomino possa presu­mersi comproprietario di una determinata parte comune di un edificio condominiale è necessario che, al momento della formazione del condo­minio, sussistesse un rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, tra tale parte comune e la singola porzione immobiliare — nell'origina­ria sua conformazione — poi pervenuta al detto condomino, talché potesse allora configurarsi l'at­titudine, anche se non estrinsecatasi, della prima ad essere usata in funzione del godimento della seconda; tale presunzione non ricorre qualora l'in­dicata attitudine funzionale non esistesse al mo­mento del frazionamento dell'edificio in proprietà diverse e si sia realizzata solo successivamente, a seguito di trasformazione apportata alla porzione immobiliare di proprietà singola.

Cass. n. 0/1975

La presunzione di comunione dei solai di­visori tra piani è fondata non sulla loro necessità di limite delle rispettive proprietà ma sulla loro necessità (nei confronti delle distinte proprietà) per il sostegno dell'appartamento sovrastante e per la copertura di quello sottostante.

Cass. n. 4299/1974

I pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, sono per presunzione di legge — salvo diverso titolo — comuni tra tutti i condo­mini. Essi non possono essere, quindi, incorpo­rati nell'appartamento di proprietà esclusiva del singolo condomino, in quanto tale incorporazio­ne costituisce un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini.

Cass. n. 4119/1974

La comproprietà delle parti comuni dell'edi­ficio indicate nell'art. 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l'edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva — i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni — la situa­zione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità.

Cass. n. 2180/1974

Poiché l'esclusione, dal novero delle cose in condominio, di alcune di quelle parti dell'edificio che sono presunte di proprietà comune, incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l'esclu­sione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), il titolo al quale si richiama la norma dell'art. 1117 c.c. non può essere che un atto scritto. All'uopo, se non è necessario che l'esclu­sione anzidetta sia dichiarata espressamente, è pur sempre indispensabile, al fine di vincere la presunzione di proprietà comune stabilita dalla legge, che il «contrario» (e cioè l'attribuzione in proprietà esclusiva ad uno dei condomini) risulti in modo chiaro ed inequivoco; è necessario, cioè, che dal titolo emergano elementi tali da essere in contrasto con l'esercizio del diritto di condominio. E tale indagine è demandata all'incensurabile ap­prezzamento dei giudici del merito.

Cass. n. 841/1974

Il suolo ed il sottosuolo, che a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c. è presunto comune tra i condomini di un edificio — salvo titolo contrario — è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni dell'edificio; il suolo adiacente o circostante può rientrare fra le cose comuni soltanto per diverso titolo, potendo tro­varsi in rapporto di accessorietà o di pertinenza con l'edificio stesso.

Cass. n. 299/1974

La qualità di condomino di un edificio ha come indefettibile presupposto la proprietà di un piano o di una porzione di piano in cui l'edificio risulti diviso. A tal fine, non rileva tanto l'esistenza di un atto pubblico di trasferimento della proprietà frazionata di una parte dell'edificio condominiale — questione che può riguardare, se mai, il problema dell'opponibilità della qualità di condomino nei confronti di terzi — quanto l'esi­stenza di un negozio effettivamente traslativo di tale diritto, anche se concluso per mezzo di sem­plice scrittura privata.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1117 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Massimo D.L. chiede
mercoledì 27/09/2017 - Lombardia
“Buongiorno, vi scrivo in relazione a un problema sorto su un immobile, che ho in comproprietà con mia madre e i mie fratelli, sito in provincia di Arezzo.
Si tratta di una ex Azienda Agricola, risalente alla fine dei primi del '900, profondamente ristrutturata alla fine degli anni '70 e suddivisa in 17 unità immobiliari.
Per la tipologia originale si tratta quindi una struttura articolata in diversi corpi di fabbrica, alcuni adiacenti tra loro, e alcuni suddivisi in più unità immobiliari.
Il problema si è manifestato su un singolo corpo di fabbrica, adiacente ai restanti, ed interessante un unica unità immobiliare.
Su tale unità si sono manifestati movimenti significativi la cui causa è stata individuata in un compressione del terreno di fondazione interessante unicamente un fronte di tale singolo corpo di fabbrica.
La soluzione individuata è un trattamento, con iniezioni in resina, dello stesso terreno sottostante un tratto limitato di fondazione di tale corpo di fabbrica .
Tutto il resto dell'immobile non è interessato da alcun fenomeno.
La soluzione proposta dall'Amministratore ( che è anche il proprietario dell'unità immobiliare interessata dall'intervento) è che si tratti di un intervento condominiale con la conseguente ripartizione della spesa ( circa 23.000 Euro ) in quota millesimali.
La domanda è se sia corretta la competenza del Condominio su tale intervento, sicuramente interessante un unica unità unità immobiliare costituita da un corpo di fabbrica strutturalmente autonomo dal resto dell'edificio.
In sostanza chiedo se , nella fattispecie, trovino applicazione applicazione il secondo e terzo comma dell'art. 1123 c.c. che, per quanto a mia conoscenza, regolano l'individuazione delle parti comuni sulla effettiva fruizione delle stesse.
Restando a disposizione per eventuali integrazioni necessarie invio distinti saluti

Consulenza legale i 04/10/2017
La posizione assunta dall’amministratore quasi certamente si giustifica sulla base del dettato dell’art. 1117 cod. civ., che elenca le parti comuni dell’edificio condominiale, tra le quali figura – tra i primi – proprio il “suolo su cui sorge l’edificio”.

L’esatta definizione da attribuire a quest’ultima espressione non è mai stata, in realtà, così pacifica e la giurisprudenza ha discusso a lungo in merito.

L’orientamento dominante, in ogni caso, ritiene che il suolo coincida con “quella porzione di terreno sulla quale insiste l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso, dove sono infisse le fondazioni (tra le tante, Cass. 19.12.2002, n. 18091; 3.11. 2000, n. 14350; 23.7.1994, 6884)”; più precisamente, secondo la Corte di Cassazione, “il termine "suolo" su cui sorge l'edificio, con riferimento al quale l'art. 1117 n. 1 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, va inteso (…), sia nel linguaggio comune sia in quello tecnico, come area di terreno ossia superficie, delimitata in senso orizzontale e verticale, sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e insiste, sviluppandosi in altezza, la parte fuori terra dell'intero edificio.
In senso orizzontale, come larghezza e lunghezza, il suolo su cui sorge l'edificio è quello occupato e circondato dalle fondamenta e dai muri perimetrali dell'edificio stesso; in senso verticale, come profondità, è quello immediatamente al di sotto di tale area superficiaria.

Lo spazio sottostante al suolo su cui sorge l'edificio, dunque, che rientra nel concetto di sottosuolo, anche se non menzionato espressamente dall'art. 1117 c. c., deve considerarsi, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, oggetto di proprietà comune.

Nella medesima pronuncia sopra citata i Giudici aggiungono, tuttavia, che affinché la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ. sia esclusa, occorrono degli elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, ovvero elementi oggettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo.
La conseguenza è che quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, che forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, per cui si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto dell'accennata presunzione (cfr. Cass. 7.8.2002, n. 11877; 15.6.2001, n. 8152; 29.12.1987, n. 9644).

Ciò chiarito, è evidente che – anche nel caso in esame – non necessariamente il terreno sul quale poggia il corpo di fabbrica oggetto del quesito è oggetto di comunione, anzi.

In effetti, sempre secondo la giurisprudenza, in caso di edifici, separati e autonomi, eretti sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale, l'appartenenza al condominio, e dunque la qualifica di bene comune, non è automatica.

Né può valere a far sorgere automaticamente la presunzione di comunione il fatto che il terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti sia il fabbricato condominiale che gli altri edifici appartenga al medesimo proprietario (analogamente al caso in esame, in cui originariamente tutti gli edifici appartenevano presumibilmente alla medesima proprietà e formavano un unico complesso) poiché "l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condomino stesso" (Cassazione civile, sez. II, 15/04/2013, n. 9105).

Ugualmente, la presunzione di comunione non opera con riferimento all’area circostante o adiacente al fabbricato condominiale, poiché: “Il suolo su cui sorge l'edificio ", che a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c. è presunto comune tra i condomini di un edificio, è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni, mentre il suolo adiacente o circostante può rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo.”( Cassazione civile, sez. II, 13/01/1984, n. 273).

In definitiva, dunque, sulla base delle considerazioni sopra esposte e delle pronunce giurisprudenziali in merito, il terreno sul quale insiste il corpo di fabbrica in oggetto, per le caratteristiche fisiche/strutturali che ha e per la posizione in cui si trova, parrebbe fuoriuscire dalla definizione di suolo comune di cui all’art. 1117 cod. civ..
Ciò per la mancanza di una destinazione di servizio rispetto all’intero condominio oppure dell’attitudine al godimento collettivo.

Di conseguenza, le spese per l’intervento sul terreno in questione graveranno, ad avviso di chi scrive, solo ed esclusivamente sul proprietario della singola unità immobiliare contenuta nel corpo di fabbrica stesso, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., 3° comma (correttamente richiamato nel quesito).

Mirko F. chiede
domenica 26/02/2017 - Umbria
“Sono un nuovo affittuario con ufficio in un condominio; ci sono due portoni di cui uno per gli accessi alle abitazioni e uno per l'accesso agli uffici, ma entrambe le due scale sono comunicanti all'interno per la presenza di un ascensore per l'abbattimento delle barriere architettoniche. l'uso del portone degli uffici e' filtrato tramite impianto citofonico perfettamente funzionante. ho scelto questo condominio perche' c'era proprio un portone a tutela degli accessi e dotato come detto di un impianto citofonico. subentrato ho riscontrato pero' che quasi sempre il portone viene lasciato aperto con il fermo della molla e di cio' ho fatto subito formale contestazione all'amministratore di condominio in quanto essendoci proprio un portone, questo deve rimanere invece sempre chiuso a garanzia della sicurezza, della privacy e del risparmio energetico. alla mia nota mi risponde l'amministratore di condominio che questa abitudine c'e'e sempre stata in quanto """"" il personale dei vari uffici a causa delle continue chiamate per aprire il portone con il citofono interno deve interrompere la propria attivita' lavorativa con grave disagio nelle sue delicate funzioni !!!!!!!!!! """"" . questo e' folle. certo che sono uffici e che quindi hanno una certa frequentazione con i loro clienti, e tutti gli uffici hanno il loro citofono interno per aprire ogni qualvolta un cliente suona. a quanto mi risulta addirittura il portone di ingresso anche se deputato per uno specifico uso, assolve sempre alla funzione sovrana di prolungamento ed estensione del muro perimetrale condominiale. proprio in funzione di cio' ritengo che nemmeno un'assemblea possa sancire che il portone di accesso agli uffici rimanga aperto in quanto in contrasto alla sua citata funzione, in quanto io non ho accettato con la firma del contratto di locazione alcun vincolo di apertura del portone, in quanto il portone assolve a filtro e garanzia della mia sicurezza, in quanto il portone assolve a filtro e garanzia della mia privacy, in quanto il portone e' a tutela del mio risparmio energetico. addirittura l'amministratore di condominio ha ventilato un'assemblea per deliberare che il portone rimanga aperto durante tutto il giorno. e' sempre piu' folle questo amministratore che addirittura per avallare il comportamento a mio dire illegittimo di tenere il portone di ingresso aperto cita che l'art. 1102 del c.c. sancisce che ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune purche' non ne alteri la destinazione. appunto il portone e' un portone ed e' stato creato quale infisso chiuso. quesito: chiedo il vostro parere e una lettera da inviare all'amministratore di condominio”
Consulenza legale i 08/03/2017
La presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. si estende, secondo dottrina e giurisprudenza, a tutti i manufatti o i locali aventi la funzione di far comunicare l'edificio con la pubblica strada, costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato e, dunque, strumenti indispensabili per il godimento, la conservazione, la protezione e la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi. In particolare, si ritiene che i portoni di ingresso forniscano una doppia utilità a vantaggio di tutti i condomini: una diretta, al singolo condomino per la fruizione della sua proprietà esclusiva; l'altra indiretta, per consentire l'utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni (Corte d’App. Milano, 3 luglio 1992).

Tutto ciò detto e premesso, è senz’altro corretto, nel quesito, il riferimento all’art. 1102 cod. civ. che riguarda la comproprietà, secondo il quale ognuno dei comunisti può servirsi della cosa comune se non ne altera la destinazione originaria; in ogni caso, non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti alla comunione.
La “destinazione” della cosa va intesa come la sua funzione specifica, che nel caso del portone d’ingresso condominiale può dirsi
  • sia la messa in comunicazione del condominio con la pubblica via
  • sia la salvaguardia della sicurezza dei condomini.

Non esiste, purtroppo, alcuna norma in materia di condominio, nello specifico, che prescriva o dalla quale evincere un obbligo alla chiusura del portone, né pronunce giurisprudenziali specifiche sul punto.

Sicuramente, se l’eventuale decisione dell’assemblea condominiale di tenere sempre aperto il portone d’ingresso dovesse essere assunta a maggioranza, la minoranza oppure – come parrebbe trattarsi nel caso di specie – il singolo condomino potrebbe sempre far constatare il proprio dissenso impugnando quindi la delibera:
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.” (art. 1137 cod. civ.)

Va presa tuttavia in considerazione, nel caso di specie, la disciplina di cui agli articoli 1117 ter e art. 1117 quater del c.c., che fanno riferimento alle modifiche della destinazione d’uso delle parti comuni, prescrivendo delle maggioranze particolari e “rafforzate” per la tutela dei condomini di fonte alle decisioni che riguardano tale materia.

Con l’espressione "modificazioni delle destinazioni d'uso" delle parti comuni, il legislatore ha creato incertezza sul reale significato da attribuire alla fattispecie in questione, perché prima della riforma del 2012 che ha introdotto l’art. 1117-ter, le modifiche alla destinazione d’uso si facevano rientrare nelle innovazioni di cui all'articolo 1120, comma 1, cod. civ..
Queste ultime erano deliberabili con un quorum quasi “proibitivo” (quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti dei millesimi) e con un iter di convocazione dell'assemblea piuttosto articolato, perché si tratta di modificazioni del bene comune che possono trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.
Le pronunce della giurisprudenza, tuttavia, hanno definito quali “innovazioni” “non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass. civ., n. 12654/2006). Inoltre, “(...) Una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale”. (Cass. civ., n. 18334/2012).
In ogni caso, per le innovazioni “semplici” occorre una maggioranza speciale: quella degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Ebbene le modificazioni delle destinazioni d'uso del bene comune, che come detto prima della legge n.220/2012, per interpretazione giurisprudenziale, rientravano nell'articolo 1120 cod. civ., ora rientrano invece nell'articolo 1117-ter cod. civ.. Si deve trattare di interventi significativi che non rientrano i quegli “altri usi” cui oggettivamente il bene può essere, per sua natura, destinato.
Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell'ex portineria, oppure l'utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni. Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio.

Gli interventi “modificativi”, invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d'uso in modo rilevante (fattibili purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico. Quindi, per tali modifiche, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, quest’ultima ha stabilito un quorum deliberativo più alto. Si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative». Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi.

Ora, per tornare al caso in esame, se è vero che l’eventuale decisione di mantenere costantemente aperto il portone non costituisce a rigore, di per sé, una modifica sostanziale di quest’ultimo né, ad avviso di chi scrive, della sua destinazione (si potrebbe parlare di cambio di destinazione d’uso se il portone venisse trasformato, ad esempio, in finestra), tuttavia non può dubitarsi che si tratterebbe di decisione che andrebbe ad influire in maniera significativa sulla sicurezza dell’intero stabile e certamente delle songole unità abitatitive/ufficio che lo compongono.
Ed ugualmente non c’è dubbio, ad avviso di chi scrive, che l’interesse al mantenimento della sicurezza dello stabile (interesse di tutti i condomini) debba prevalere sull’interesse alla “comodità d’uso” della parte comune di cui si discute (a vantaggio, peraltro, solamente di una parte dei condomini, quelli degli uffici).

Pertanto, in definitiva, si ritiene applicabile la disciplina dell’art. 1117 quater cod. civ.: il condomino dissenziente dovrà chiedere all’amministratore – se quest’ultimo non assumerà direttamente l’iniziativa in tal senso entro breve termine - la convocazione di un’assemblea straordinaria per far cessare immediatamente quei comportamenti che incidono negativamente sull’uso del portone condominiale; la decisione dovrà e potrà essere adottata con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Qualora, per assurdo, la delibera dovesse decidere per l’apertura costante del portone d’ingresso (si auspica almeno solo diurna e non anche notturna), il condomino dissenziente potrà impugnarla ed agire in giudizio per far cessare il comportamento pregiudizievole avallato dall’assemblea.

Tale delibera, infatti, pregiudicherebbe il generale interesse alla tranquillità e alla sicurezza dei luoghi di privata dimora, che è condizione necessaria per la libera esplicazione della personalità umana ed a tutela del quale lo stesso legislatore ha dettato l’art. 614 del codice penale.
Ad essere compromesso, in particolare, è il bene giuridico che va sotto il nome di pace domestica e il diritto riconosciuto a ciascuno dall'articolo 14 della Costituzione di vivere libero da ogni intrusione di estranei nei luoghi di uso privato.

Lorenzo V. chiede
lunedì 24/10/2016 - Lombardia
“Buongiorno,
Vi scrivo per avere un parere riguardo ad un immobile costituito da tre appartamenti che descrivo:

Appartamento piano 2, 100 mq, in comproprietà tra A e B in parti uguali
Appartamento piano 1, 100 mq, in comproprietà tra A e B in parti uguali
Appartamento piano terra, 50 mq con giardino di 850 mq, in comproprietà tra A 1/4, B 1/4 e C 1/2

Domanda 1:
in un edificio cosi' diviso, si applicano le leggi del condominio e comunione o SOLO quelle della comunione? Aggiungo che mai nella storia di questo immobile si è fatto alcun atto che costituisca un condominio, la sua gestione è sempre stata (non) amichevole.

Domanda 2:
A e B intendono A LORO SPESE isolare l'immobile (che ha 90 anni) con cappotto esterno e coibentazione del tetto.
Hanno già ottenuto il permesso a costruire ma C si oppone per dispetto minacciando il blocco del futuro cantiere.
Come possono A e B evitare una situazione simile?

Domanda 3:
Nel caso peggiore, se A e B volessero ottenere un'amministratore giudiziario e deliberare a maggioranza, come si risolve il fatto che in tema di condominio l'appartamento al piano terra non avrebbe un rappresentante certo visto che C si opporrà a tutto?

Domanda 4:
Legata alla domanda 3, le tabelle millesimali da creare sono influenzate dal giardino cosi' ampio? Se si, l'appartamento con giardino avrebbe da solo oltre la metà dei millesimi e chiunque lo rappresenti potrebbe bloccare tutto.

Vi ringrazio”
Consulenza legale i 29/10/2016
Il fenomeno del condominio negli edifici si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edificio, di una comunione c.d. forzosa, cioè non suscettibile di scioglimento (cfr. art. 1119 c.c.) di tutti i condomini sugli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole parti di proprietà individuale.

Pertanto, la sola esistenza in un edificio costituito da tre appartamenti ed un giardino, appartenenti per quote diverse a più di un proprietario, di quelle che l’art. 1117 c.c. identifica come parti comuni dell’edificio, comporta la nascita del condominio, a prescindere da qualsiasi manifestazione di volontà in tal senso.
Ciò posto, troveranno applicazione le norme di cui agli artt. 1117 e ss. del codice civile ed in particolare, per ciò che ci riguarda, l’art. 1120 del codice civile, regolante la disciplina delle innovazioni dirette al miglioramento delle cose comuni.

Va detto che la giurisprudenza, in generale, ha accolto un concetto assai ampio di innovazione, ricomprendendovi, accanto alle ricorrenti ipotesi di installazione di un servizio condominiale, perfino la demolizione e ricostruzione dell’edificio, purchè non lo investano nella sua totalità.

Per quanto riguarda il tipo di opere che nel caso specifico si vogliono eseguire, si ritiene che trovi particolare applicazione la norma di cui ai nn. 1) e 2) comma secondo dell’art. 1120 c.c., in quanto l’applicazione del cappotto esterno e la coibentazione del tetto possono senza alcun dubbio farsi rientrare nelle opere volte a migliorare la sicurezza del’’edificio nonché a contenere il consumo energetico dello stesso.
Per tali opere la norma richiede la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c., ossia è richiesto che la relativa delibera venga approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Pertanto, si ritiene che non possano esservi difficoltà nel raggiungere i quorum costitutivi e deliberativi richiesti, dovendosi tener conto della circostanza che, pur formandosi delle tabelle millesimali, occorrerebbe operare una distinzione tra millesimi di proprietà relativi al giardino e millesimi di proprietà relativi all’edificio in sé, ai quali ultimi ci si dovrebbe riferire nell’adozione della delibera che ci riguarda.

In ogni caso si tenga conto che potrebbe farsi applicazione dell’art. 1121 c.c., norma la quale dispone che qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o che abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e non consista in opere suscettibili di utilizzazione separata, l’innovazione sarà consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (e ciò sembra che siano disposti a fare i condomini A e B).

Un cenno merita l'ultimo comma dell'art. 1121 c.c. il quale dispone che la mancata partecipazione alla spesa iniziale per i condomini dissenzienti non significa privarsi per sempre dell'utilizzo del bene, poiché in qualunque tempo gli stessi (o i loro eredi o aventi causa) possono partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera
Lo stabilire poi se una spesa possa qualificarsi voluttuaria è risultato di valutazioni unicamente oggettive.
Unico limite a tali innovazioni può rinvenirsi nel disposto di cui all’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., il quale fa espresso divieto di eseguire quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (ciò che sembra del tutto da escludere nel tipo di opere che si vogliono eseguire).

Si tenga conto infine che non manca qualche sentenza che qualifica come atto emulativo ex art. 833 c.c. l’opposizione di un condomino ad una innovazione, allorchè tale opposizione non sia sostenuta da nessuna valida giustificazione e si spieghi solo su di un piano strettamente speculativo e ricattatorio (tale potrebbe essere qualificato in un eventuale giudizio il comportamento di C).

ANNA R. S. chiede
venerdì 08/07/2016 - Veneto
“L'amministratore ha di sua iniziativa incluso nell'ordine del giorno dell'assemblea:"deliberazioni da assumere per adempiere al decreto legislativo 04/07/2014 n. 102 art.9 - misurazione e fatturazione dei consumi energetici" verbalizzando poi:"L'amministratore informa i condomini presenti che per l'adeguamento dell'impianto di riscaldamento ed acqua calda centralizzato al decreto legislativo 04/07/2014 n. 102 d.d. 18/07/14 in materia di efficienza energetica degli edifici è stato conferito incarico all'Ing. P. a predisporre una relazione tecnico-illustrativa, con annesso computo metrico estimativo, sugli interventi da eseguire e sui costi da sostenere per dotare gli impianti del nuovo sistema di contabilizzazione del calore e di ripartizione dei costi (norma uni 10200) entro la scadenza del 31/12/2016 (vedasi relazione tecnico-illustrativa allegata). Vorrei capire in sostanza di cosa si tratta e se sussiste l'obbligo da parte del condominio di far effettuare tali lavori e se si entro quale data. Inoltre, sempre in caso affermativo, la spesa va ripartita in millesimi ?”
Consulenza legale i 22/07/2016
Entro il 31 Dicembre 2016 ( art. 9, comma 5, lett b) tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L'obbligo viene introdotto in Italia dal Dlgs. 102/2014 con l'obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. In particolare la direttiva impone l’adozione di contatori individuali per misurare il consumo di calore e di acqua calda per ciascuna unità immobiliare facente parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento.

La suddivisione delle spese per il riscaldamento non avverrà più con le tradizionali tabelle millesimali di proprietà, ma dipenderà dall'effettivo consumo richiesto.
Infatti fino ad oggi le spese del riscaldamento centralizzato (consumi, manutenzione ordinaria e straordinaria) sono state ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, a parte i casi in cui risulta installato un sistema di contabilizzazione del calore secondo la procedura definita dalla normativa tecnica UNI 10200. In questi casi le spese del riscaldamento sono suddivise in
- consumi volontari ( quota variabile) ovvero quelli dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante i dispositivi di termoregolazione (valvola termostatica o termostato), che vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (contatori, ripartitori e altri sistemi);
- consumi involontari (quota fissa), ovvero quelli indipendenti dall’azione dell’utente e cioè principalmente le dispersioni di calore della rete di distribuzione, che vanno ripartiti in base ai millesimi di riscaldamento.
Viene redatta una specifica tabella millesimale del riscaldamento con cui vengono suddivisi i consumi involontari, che derivano essenzialmente dalle perdite della rete di distribuzione, e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Chi dovesse essere distaccato dall'impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la tabella millesimale del riscaldamento.

Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all'obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull'efficienza energetica.

Le sanzioni nei casi in cui il condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione, ma che non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, è soggetto ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014).

E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Quanto alla realizzazione delle opere, i lavori devono essere completati entro la data del 31 dicembre 2016, altrimenti scattano le sanzioni.
Si veda a tal proposito l'art. 9 comma 5 lett b):nei condomini [...] è obbligatoria l'installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. [...] Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”.

Per quanto riguarda la spesa per l'istallazione dell'impianto di contabilizzazione del calore, la norma tecnica UNI 10200 nulla specifica, quindi, essendo bene comune del condominio (art. 1117 n. 3 cc), va ripartita secondo le regole generali (art. 1123 del c.c.): è prevista, cioè, la ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Occorre quindi fare riferimento alle tabelle millesimali.

Gloria S. chiede
venerdì 20/05/2016 - Lazio
“Una stanza del mio appartamento a piano terra presentai nfiiltrazioni di acqua sulla parete del muro perimetrale La consulenza tecnica di tecnico ingegnereda me richiesta alla data 18aprile 2014, 24 agosto 2015 e 13 gennaio2016 ed effettuata anche con ausili strumentali (termocamera e termoigrometro) ha rilevato copiosa umidità al piede della parete esterna (corrispondente alla strada). Sulla parete interna della camera sono visibili danni da infiltrazione della tinteggiatura con sfarinatura che nel tempo si sono accentuati. IL CONDOMINIO IN ASSEMBLEA NON HA RITENUTO DOVER INTERVENIRE SUL MURO PERIMETRALE PER PREVENIRE L'INFILTRAZIONE DI ACQUA INVITANDO LA SOTTOSCRITTA A DIMOSTRARE CON SENTENZE DI LEGGE CHE L'INTERVENTO SIA DI COMPETENZA CONDOMINIALE.
Secondo quesito: in occasione dei lavori condominiali di ristrutturazione delle facciate dello stesso palazzo completati ad aprile 2014 sono stati portati in facciata i cavi per il segnale della televisione ed è stata disposta una antenna unica. Il mio appartamento non è stato collegato cioè per un errore non è stato portato il cavo al mio appartamento. A febbraio 2015 anno in cui sono andata ad abitare nell'appartamento ho riscontrato la mancanza del segnale e dopo sopralluogo con l'amministratore del condominio e con l'elettricista della ditta edile è stato riscontrata la mancanza del cavo per il mio appartamento. Ho dovuto acquistare due televisoni per poter vedere i programmi tv tramite parabola. Cosa posso fare?”
Consulenza legale i 27/05/2016
Per quanto concerne il primo quesito, non c’è dubbio che se – come nel caso in esame - il danno da infiltrazione è stato ricondotto da un perito a cause che nulla hanno a che vedere con la proprietà individuale e soprattutto si sia manifestato in maniera evidente in una parte comune (com’è il muro perimetrale dell’edificio condominiale), saranno tutti i condomini a doversi accollare le spese di intervento per l’eliminazione dei vizi ed il ripristino dello stato dei luoghi.

Bene ha fatto il condomino leso ad interpellare dei tecnici per un sopralluogo nell’appartamento, dal momento che in questi casi è necessario accertare esattamente le cause dell’infiltrazione per individuare poi il soggetto responsabile: nella fattispecie, pertanto, sono gli esiti della perizia, non certo sentenze o leggi, a dover essere necessari e sufficienti all’assemblea per deliberare in ordine ai lavori di manutenzione.

Nel caso in cui sia l’amministratore che l’assemblea dovessero mantenersi fermi nella loro decisione, si potrà e dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria.

In particolare, nell’eventualità in cui il passare del tempo possa pregiudicare in qualche modo la possibilità di accertare le cause del danno e quindi nell’ipotesi in cui sia utile o necessario precostituirsi una perizia imparziale da poter utilizzare come prova nei confronti del condominio (in assemblea oppure in giudizio) ci si potrà rivolgere al Giudice con un ricorso per “accertamento tecnico preventivo” (art. 696 codice di procedura civile).

Si tratta di un procedimento molto rapido, più rapido di quelli ordinari, attraverso il quale viene nominato un tecnico da parte del Giudice per effettuare il medesimo lavoro in questo caso già svolto dai periti incaricati dal condomino, ovvero “fotografare” lo stato dei luoghi ed individuare le cause, certe o probabili, dell’infiltrazione. Attenzione, però, che tale ricorso verrà accolto solamente in presenza di due presupposti di legge (la cui esistenza, tuttavia, nel caso concreto pare evidente), ovvero i cosiddetti “fumus boni iuris” (quantomeno una parvenza di fondatezza del diritto fatto valere) e “periculum in mora” (ovvero il pericolo nel ritardo, il rischio cioè che un ritardo negli accertamenti renda poi difficile o impossibile effettuarli in un secondo momento).

Se lo stato dei luoghi dovesse peggiorare, invece - sempre dimostrando l’esistenza dei medesimi due presupposti sopra evidenziati - si potrà altresì agire con un ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., ovvero una domanda giudiziale con la quale si descrive la situazione e si mette in evidenza l’assoluta urgenza di intervenire.

Per quanto riguarda, invece, il problema dell’allaccio all’unica antenna condominiale del cavo per poter usufruire del servizio di ricezione radiotelevisiva, va preliminarmente verificato (il quesito non lo dice) se vi sia stata o meno una delibera che ha disposto la realizzazione di un’unica antenna. Tuttavia, è lecito e logico presumere che la decisione in ordine alla realizzazione dell’impianto così com’è ora, con l’intervento sui vari cavi di proprietà e il posizionamento dell’antenna unica, sia stata adottata in sede assembleare con regolare delibera, precisamente con quella che ha disposto i lavori di ristrutturazione.
In questo caso, il condomino che non usufruisce del servizio viene leso nel proprio diritto di usare la cosa comune in maniera paritaria rispetto agli altri condomini.

Gli impianti di ricezione radiotelevisiva, infatti, già prima della riforma del condominio intervenuta nel 2012, erano considerati beni comuni per effetto dell’elaborazione giurisprudenziale: oggi espressamente sono stati riconosciuti come tali dal legislatore all’art. 1117, 3° comma, c.c. e la relativa gestione è stata disciplinata dall’art. 1122 bis c.c..

In realtà, precisa la Corte di Cassazione, essi rimangono beni comuni se rispondono all’interesse di tutti i condomini all’utilizzo comune; diversamente, si tratterà - più che di “bene comune” ai sensi di legge, piuttosto di un bene “di uso comune”.

Nel caso di specie, nel quale un solo condomino risulta escluso dal servizio (peraltro non per sua volontà ma per un mero errore di terzi) si può ritenere che si tratti di bene comune e, come tale, il singolo condomino ha pieno diritto di usufruirne.

Il condomino leso avrà quindi il diritto di chiedere ed ottenere dall’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria per deliberare l’allaccio della parte individuale dell’impianto di ricezione televisiva a quello condominiale, a spese del condominio.

Statuisce sul punto una significativa pronuncia: “In materia di condominio negli edifici, sono (fra le altre cose) comuni, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come tutte le altre cose che l'art. 1117 c.c., n. 3, enumera, con elencazione non tassativa. A quest'ultima categoria vanno ricondotte le antenne c.d. centralizzate (cioè destinate a servire tutte o almeno più unità immobiliari di proprietà esclusiva), le quali, non di meno, per loro stessa natura non sono fruibili in maniera personale e diretta da ciascun condomino, ma richiedono un'attività d'impianto e di gestione comune (comprendente la successiva manutenzione), che è compito dell'assemblea deliberare istituendo il relativo servizio.” (Cass. Civ., sez. II, 11/01/2012, n. 144).

L’amministratore, da parte sua, avrà l’obbligo di acconsentire alla richiesta in forza delle attribuzioni che gli sono conferite dall’art. 1130, 1° comma, n. 2 c.c..

Qualora la delibera assembleare non approvi i lavori voltando contro la richiesta, il condomino leso nei propri diritti avrà senz’altro la possibilità di impugnarla rivolgendosi all’autorità giudiziaria.

Sara D. chiede
lunedì 28/03/2016 - Lombardia
“Buongiorno
Ho ricevuto e ringrazio.
Piccolo condominio composto da tre corpi di fabbricato, separati, divisi da ampio spazio vuoto, con ingressi indipendenti.
Fabbricato A. 4 piani fuori terra al civico n. 8-civili abitazioni
Con ampia area di giardino ante proprio ingresso
Fabbricato B. 2 piani fuori terra al civico 10 – civili abitazioni
Con piccolo giardino ante proprio ingresso- circa 1/5 area del giardino Fabbricato A
Fabbricato C. 1 piano fuori terra- tra A e B- separato spazio vuoto – boxes. (vedasi mappa allegata)
I condomini del Fabbricato A- civico 8 (avendo maggior millesimi) hanno deliberato di posteggiare con rastrelliere le loro bici nel giardinetto ante Fabbricato B civico 10 (occupandolo completamente-pregiudizio al verde, alle piante ed al decoro di facciata e impedendo la necessaria irrigazione automatica dello stesso, sebbene la maggioranza delle bici sia coperta da telo impermeabile.
I condomini del Fabbricato B-civico 10 sono contrari e non usufruiscono in quanto usano il loro box per deposito bici.
Le spese di pulizie/taglio erba/potatura e manutenzione/sostituzione lampade illuminazione dei due giardini , come nel BILANCIO CONSULTIVO e nel CONSUNTIVO RIPARTIZIONI, sono separate e ripartite tra i condomini del relativo fabbricato ante quale si trova il giardino. Conseguentemente di fatto penso trattasi di condominio parziale o meglio supercondominio. Con uso differente/separato dei due giardini.
Nella documentazione di vendita (con firma dell’ impresa venditrice ed acquirente/condomino ( come da mappa allegata), l’area nella quale sono poste le rastrelliere/deposito bici 24H è adibita a verde con due piante. Conseguentemente penso trattasi di variazione destinazione d’uso- diversa da quella originale-clausola contrattuale. Il quorum richiesto (e non ottenuto dalla pronuncia dell’assemblea = a 766/000, che rivotando scenderebbe per un cambio di proprieta’- nuovo condomino contrario al posizionamento scelto) è di 4/5 (800/000) del valore e dei componenti (1117 ter). Penso che quindi possa contestare la delibera (1117 quater).
La motivazione, penso pretestuosa, dell’amministratore, al mancato posizionamento (conseguenza logica della richiesta condomini fabbricato A) delle rastrelliere/deposito bici, nell’ampia area dei giardini del Fabbricato A ( 5 volte quella del giardino Fabbricato B), senza pregiudicare l’intera area del verde, isolandone solo una piccola parte, è quella che esiste impianto automatico di irrigazione che bagnerebbe le biciclette. Trattasi di artigianale impianto, acquistato al supermercato, posato sopra il terreno ( non interrato) installato da un condomino. Possibile, a costo contenuto, girare o posizionare diversamente gli spruzzini o sostituire una ridotta parte con tubi gocciolanti in modo da non bagnare le bici. Bici che sono anche coperte da telo impermeabile e comunque esposte agli agenti atmosferici. Esisterebbero anche altre ubicazioni all’interno del Fabbricato A, non prese in considerazione. La mia contrarietà riguarda solamente la collocazione delle rastrelliere nel giardinetto Fabbricato B, dove abito, data la logica collocazione nell’ampia area dei giardini ante Fabbricato A.
A breve ho specifico incontro con l’amministratore per eventuale mediazione/conciliazione. Chiedo, pertanto, per cortesia, come possa meglio ed ampiamente impostare la mia difesa/opposizione al fine di non far posizionare le rastrelliere nel giardinetto del Fabbricato B, ed eventualmente passare in giudizio qualora non si raggiungesse una transazione. ------------------------------------------------------------------------------------------------------Nella penultima assemblea, con all’ordine del giorno il rinnovo del mandato di amministratore, ho segnalato a tutti i condomini presenti, con una nota formale (allegata) che avevo proposte di altre amministrazioni, ed in particolare una, con uffici vicino al nostro condominio e collaudata in diversi condominii vicini, ad un costo inferiore alla metà dell’accordo in corso. Precisamente € 800,00 contro l’attuale al costo di € 1.900,00. Non è stata affatto presa in considerazione, presumo per “accordi precedenti tra i condomini Fabbricato A”, e si è votato subito il rinnovo in corso. Penso di poter lamentare un danno, avendo una quota del 20%, la maggiore, facendo riferimento, per analogia, all’allegata sentenza Pretura di C. Sempre per il prossimo incontro di mediazione, chiedo, per cortesia, come possa difendermi od almeno far ripetere la votazione ante fine esercizio in corso.
Ringrazio della cortese attenzione e porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 04/04/2016
A) Quanto alla prima questione, relativa al posizionamento delle rastrelliere, occorre precisare che l’uso principale del cortile, secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, è quello di fornire aria e luce agli appartamenti, nonché garantire il passaggio di cose e mezzi quando questo sia necessario e possibile. A questi usi principali se ne possono aggiungere (per accordi o per prassi) ulteriori, come appunto la collocazione di rastrelliere per il deposito delle biciclette.

Tutti i condomini possono servirsi del cortile purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, così come viene stabilito all’art. 1102 c.c.

In ambito condominiale è di fondamentale importanza stabilire se un dato intervento sulle parti comuni costituisca una semplice modificazione o una innovazione. Infatti, dalla distinzione predetta discendono importanti conseguenze giuridiche, atteso che il legislatore subordina la realizzazione di interventi innovativi sulle parti condominiali alla preventiva autorizzazione dell'assemblea, deliberata a maggioranza qualificata, oltre a prevedere il divieto assoluto di porre in essere determinati tipi di innovazioni.

In termini generali, per modifiche s'intendono tutti quegli interventi eseguiti sulle parti comuni per consentire ad alcuni condomini di trarre dal bene comune un'utilità anche maggiore o più intensa di quella tratta da altri condomini, purché, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non ne venga alterata la destinazione comune (l'uso normale che si fa della cosa) o compromesso il diritto al pari uso da parte degli altri aventi diritto. Entro i limiti predetti, anche l'uso particolare e più intenso delle parti comuni è da considerarsi legittimo e le relative opere possono essere eseguite dal singolo condomino anche senza la specifica autorizzazione dell'assemblea.

Invece le innovazioni comprendono tutte quelle attività sulle parti comuni che comportano aggiunte materiali o mutamenti della destinazione originaria del bene comune, finalizzati al miglioramento o all'uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni (art. 1122 c.c.).

La giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi più volte sulla distinzione in esame, affermando che "la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cass. n. 11936/1999).

È stato anche precisato che "in tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cass. n. 15460/2002).

La giurisprudenza fa rientrare l’installazione di un portabiciclette o di una tettoia nel concetto di innovazione di cui all' art. 1117 del c.c., la quale è consentita se diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c. ), e deve essere approvata dall’assemblea condominiale.

In particolare, la riforma del condominio del 2012 ha regolato una particolare innovazione che consiste nel cambio di destinazione d'uso del bene condominiale. Infatti, l'art. 1117-ter c.c. stabilisce che "per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico".

Quanto a quest'ultimo concetto, si è specificato che esso "è stato apprestato dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità". Ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune: pertanto l'azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell'edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile (tra le molte, Cass. 15 maggio 1987, n. 4474; Cass. 27 marzo 1998, n. 32380; Cass. 7 giugno 2000, n. 7727).

In conclusione nel caso di specie pare di capire che non solo tali presupposti non siano stati rispettati, essendosi pregiudicato il decoro architettonico dell’edificio, ma che la stessa decisione sia stata presa in assenza del quorum richiesto dall'art.1117-ter c.c. Pertanto, come correttamente prospettava lo scrivente, si potrebbe chiedere inizialmente in via amichevole una sistemazione differente delle rastrelliere (più "decorosa"). In caso di esito negativo, lo scrivente potrà agire in via giudiziale per richiedere l'annullamento della delibera assembleare a causa del mancato rispetto del quorum dei 4/5 richiesto per la modifica della destinazione d'uso del bene comune rispetto a quanto previsto dal regolamento condominiale originario, ed eventualmente anche per violazione del decoro architettonico.

B) Quanto alla seconda questione, relativa alla validità o meno della delibera assembleare che ha rinnovato il mandato dell'amministratore, occorre premettere che il tema della maggioranza richiesta per tale operazione è ancora molto discusso in giurisprudenza. L'orientamento più recente ritiene che sia sufficiente la maggioranza semplice. Si è infatti precisato che, per l'adozione di una decisione di conferma dell'amministratore di condominio, la normativa di riferimento è rinvenibile, quanto alla regolarità della costituzione e della votazione, nel combinato disposto degli articoli 1135 e 1136 del codice civile, e, per quanto riguarda l'individuazione quantitativa dei quorum deliberativi nel comma 3 del citato articolo 1136 c.c.
Infatti una recente pronuncia (Tribunale di Palermo, 29 gennaio 2015) ha affermato che l'articolo 1135 c.c. ricomprende tra le facoltà discrezionali dell'assemblea anche quella relativa alla “alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione”; che l'articolo 1136 c.c., quando al comma 4 individua le materie per le quali prevedere la necessità di una maggioranza “qualificata”, cita espressamente “la nomina e la revoca” senza in alcun modo ricomprendere in detto insieme anche, appunto, la “conferma”. Da ciò deriva che i quorum maggiori non possono estendersi ad una fattispecie non citata. Poiché l'articolo 1135 c.c. prevede, tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, la conferma dell'amministratore in carica, ne consegue che per tale ultima ipotesi appare sufficiente la maggioranza ordinaria di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo dei millesimi di proprietà e non serve la maggioranza qualificata di almeno 500 millesimi prescritta per la nomina (cosi Tribunale di Roma, 15 maggio 2009; Tribunale di Bologna, 17 settembre 2009). Pertanto la maggioranza per la conferma dell'amministratore è quella semplice dell'articolo 1136 comma secondo e terzo (cioè quella per convocazione).

Ciò premesso, in caso di mancanza del raggiungimento del quorum necessario per la validità della delibera, trovandosi nella fase della mediazione, si potrà tentare una risoluzione amichevole che porti alla semplice ripetizione della votazione. In caso di esito negativo sarà necessario procedere all'impugnazione della delibera per vie giudiziali al fine di ottenerne l'annullamento, di modo da poter poi ripetere la votazione.

Paolo V. chiede
giovedì 18/02/2016 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno,
di seguito indico brevemente la questione da esaminare.
Sono titolare di un'azienda immobiliare proprietaria di un'immobile sito a T. di circa 1.100.- metri quadrati destinato a supermercato e situato al piano terra di un condominio.
Oltre al supermercato, la società detiene altresì un garage interrato destinato a parcheggio della clientela della stessa metratura del supermercato situato però al piano interrato del condominio.
L'assemblea, rispettando i quorum sia costitutivo che deliberativo, ha deliberato per i lavori di pittura dell'edificio e per alcuni interventi ai balconi.
L'intero immobile di nostra proprietà rappresenta un quarto dei millesimi quindi la spesa addebitata è di circa 40.000.- €.
Il problema è il seguente.
Il supermercato, dotato di assoluta autonomia in quanto ha un'entrata autonoma ed è collegato al piano interrato da un ascensore di esclusiva nostra proprietà, si trova al piano terra ed è esternamente delimitato solo da grandi finestrate.
Non dispone quindi di muratura esterna né di balconi, così come, ovviamente il garage interrato.
La domanda è la seguente.
Anche se non saremo minimamente beneficiari degli interventi deliberati siamo comunque tenuti a partecipare alla spesa in base ai millesimi di proprietà ?
Si applica comunque l'art. 1123 1° comma del c.c. ? O esiste qualche sentenza a cui appellarsi per evitare di pagare l'intera spesa addebitata ?
Noi, per ora, abbiamo proposto all'amministratore di venirci incontro e di farci pagare una cifra a forfait di € 15.000.- ma credo che i condomini non accetteranno.
In attesa di gentile riscontro, porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 26/02/2016
La prima questione sottoposta concerne la ripartizione della spesa relativa alla pittura dell'edificio nell'ambito di un condominio. Si tratta quindi di esaminare la spesa di conservazione di un bene comune, qual è la facciata, stante l'inclusione nell'elenco di cui all'art. 1117 del c.c. n. 1 c.c..

La ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento dei beni comuni condominiali è regolata dall'art. 1123 del c.c. il quale prevede tre distinti criteri.
Il primo (co. 1) fa riferimento al valore della proprietà dei singoli, espressa attraverso i millesimi (art. 68 disp. att.), di regola disciplinati da apposite [def ref=]tabelle[/def]. Sono però salve le diverse convenzioni, che siano contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale o in una delibera assembleare unanime (tutti i partecipanti al condominio e tutti con voto favorevole).
Il secondo (co. 2) introduce il criterio della proporzionalità all'uso: se un bene, pur comune, è destinato a servire i singoli in misura diversa, le spese seguono l'uso (così, ad esempio, se uno dei condomini rinuncia a fruire dell'impianto centralizzato di riscaldamento, egli non è più tenuto alle spese d'uso, ma solo a quelle di conservazione).
Infine, il terzo comma sancisce che se beni, pur sempre comuni, siano destinati a servire solo una parte dell'edificio, la spesa va ripartita in base all'utilità che i condomini ne traggono (tipica situazione del condominio parziale in cui, appunto, alcuni beni sono comuni solo ad alcune unità: si pensi al caso in cui agli appartamenti si accede da diverse scale esterne).

Nel caso di beni comuni, quindi, la regola cardine è quella della ripartizione in base ai millesimi. Tale regola sembrerebbe doversi seguire anche nel caso di specie. Infatti, la spesa concerne la conservazione di una parte comune, la facciata, naturalmente per la parte di sua esistenza fisica; per questa parte essa è comune a tutti i condomini, compresa la proprietaria del supermercato e dell'interrato. Della pittura dell'edificio, e del suo fine estetico, beneficiano tutti i condomini. L'affermazione troverebbe conferma anche dall'analisi della giurisprudenza: "La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà" (Cass. 945/1998).

Vi è peraltro da dire che, proprio in relazione alla facciata, la Suprema Corte ha in passato ammesso la possibilità di distinguere, nell'ambito di una medesima opera di conservazione, il profilo relativo alla funzione di abbellimento dell'edificio e quello relativo alla protezione del bene realizzati dall'opera: "Il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c., con riguardo all'ipotesi di cui al comma secondo, può trovare applicazione in concrete circostanze, con riguardo a qualunque parte comune dell'edificio e quindi anche alla facciata, in guisa che i condomini siano obbligati a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione, non in base ai valori millesimali, ma in ragione dell'utilità che la cosa comune sia obbiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive, laddove la spesa potrebbe gravare indistintamente su tutti i partecipanti alla comunione secondo il criterio generale di cui all'art. 1104 c.c. solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione fosse destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà. (Nella specie la S.C. ha ritenuto correttamente applicato il principio surriportato con riguardo alla ripartizione delle spese di ripartizione della pannellatura della facciata di un edificio, sul rilievo che essa assolve ad una duplice funzione, l'una di protezione verso l'esterno dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di riparo dagli agenti atmosferico, l'altra di abbellimento della facciata del fabbricato)." (Cass. 13655/1992). Tuttavia, nel caso di specie si trattava della pannellatura, per la quale vi era la duplice funzione sia estetica che protettiva. La pittura della parete, invece, assolve ad una funzione prettamente decorativa (salvo si tratti di tecniche o materiali particolari, per i quali si possa dimostrare anche un servizio di protezione dell'edificio), della quale beneficiano tutti i condomini.

Dunque, nel caso di specie, l'analisi della disciplina codicistica e della giurisprudenza rinvenuta in materia indurrebbe a ritenere che tutti condomini siano tenuti a sostenere le spese della pittura (salvo, come detto, che ci si possa richiamare ad un diverso uso sulla base della pronuncia della Cassazione da ultimo richiamata).

Per quanto concerne gli interventi sui balconi, in assenza di indicazioni più precise dei lavori da eseguire, possiamo sviluppare alcune considerazioni.

In primo luogo, si tende a distinguere tra i balconi aggettanti (che sporgono dalla facciata) ed incassati (che formano una rientranza nella facciata). I primi vengono considerati di proprietà esclusiva dei condomini proprietari delle relative unità, perché costituiscono un prolungamento di queste ultime, mentre i secondi sono a servizio dei piani sovrapposti, con la conseguenza che solo a questi ultimi si applica l'art. 1125 del c.c. (che suddivide le spese per le soffitte, le volte ed i solai tra i proprietari dei due piani) (per la distinzione tra dette tipologie di balconi v. Cass. 218/2011, Cass. 587/2011).

Altresì, la Cassazione ha più volte distinto tra i balconi in sé ed i loro elementi decorativi: "in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante v. Cass. 30-7-2004 n. 14576; Cass. 30-4-2012 n. 6624)" (Cass. 10209/2015; v. anche Cass. 2241/2012, ).

Pertanto, rispetto al caso di specie, in applicazione della disciplina legale (peraltro sempre derogabile da un regolamento contrattuale o da una delibera unanime), si può ritenere che le spese sui balconi condominiali dovranno essere ripartite tra tutti i condomini se e nella misura in cui si tratterà di lavori relativi agli elementi decorativi (frontali o inferiori) che si inseriscano nel prospetto dell'edificio e concorrano a formarne l'estetica.

Mario B. chiede
martedì 19/01/2016 - Veneto
“Sono uno dei condomini di un palazzetto antico sito nel centro storico di Venezia. Il fabbricato è su 4 livelli: P.T., 1° P. , 2° P. e 3°P.. Nonostante il piano terra sia parzialmente soggetto alle ricorrenti acque alte, due delle 4 cantine esistenti sono state trasformate anni fa, in piccoli appartamenti abitabili (uno sfruttando solo il solaio - l'altro utilizzando anche la cantina) serviti da una scala di accesso separata da quella che conduce ai piani superiori. Il 1° e 2° piano sono restati pressoché integri da trasformazioni (a parte la realizzazione di una scala esterna per raggiungere il 2° piano ed una interna per giungere dal 2° al 3°). Il terzo piano è stato realizzato molto tempo fa con una superfetazione ottenuta con il rialzo di una porzione del tetto e la modifica dello stesso per realizzare un lastrico solare. L'accesso al condominio è unico da un portone che da una calle cittadina immette in un piccolo cortile comune.
In passato, in occasione di lavori interessanti il tetto e le canalizzazioni di scarico delle acque pluviali dello stesso, uno dei condomini si rifiutò di partecipare alle spese asserendo che, in base all’art.1123 del codice civile, essendo la sua proprietà sotto una falda di tetto lontana da quella oggetto non traeva alcuna utilità da detti lavori. Nel mese scorso uno dei muri perimetrali del fabbricato ha accusato un cedimento strutturale: anche in questo caso detto condomino si rifiuta di partecipare alle spese appellandosi nuovamente all'art.1123 precisando che la sua proprietà è situata diametralmente opposta al muro maestro danneggiato e che comunque è asservito da una scala a parte.
Nel precisare che il numero dei condomini non ha obbligato a nominare un amministratore condominiale e che pertanto ogni spesa (anche di piccola entità come la bolletta dell'energia elettrica per l'illuminazioni delle parti comuni) diviene motivo di attrito vi chiedo se è legale che parti della comune proprietà come quelle elencate all'art. 1117, ed in particolare un muro maestro ed il tetto, sebbene facenti parte in solido col fabbricato comune possano essere definite estranee ad uno o più condomini.”
Consulenza legale i 25/01/2016
Tra le parti che l'art. 1117 del c.c. indica come comuni nel condominio vi sono "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate" (co. 1 n. 1).

Quanto alla ripartizione delle spese per la loro conservazione la disposizione di riferimento è l'art. 1123 del c.c. il quale individua, a riguardo, una pluralità di criteri.
Il co. 1 dispone che, di regola, la ripartizione delle spese va fatta in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi (salvo diverso accordo unanime tra i condomini, ma non appare questo il caso).
Il secondo comma disciplina le ipotesi in cui le parti comuni sono destinate a servire i singoli condomini in misura diversa: dunque proporzionalità non più rispetto ai millesimi di proprietà ma rispetto alla "quantità" d'uso che viene fatta.
Infine, il terzo comma concerne l'ipotesi in cui vi siano più scale, impianti ecc. destinati a servire solo una parte dell'intero fabbricato (ipotesi tipica è quella del supercondominio in cui vi sono più edifici aventi anche parti comuni tra loro, vedi oggi l'art. 1117 bis del c.c.). In tal caso l'onere delle spese ricade su chi trae utilità da detti beni.

Dalla disposizione si ricava, quindi, che è astrattamente possibile che parti che "sulla carta" sono comuni siano destinatarie di uso (e spese) diverso. Tuttavia, secondo alcune pronunce della Cassazione vi sono delle parti che non sono passibili di applicazione delle regole di cui ai commi 2 e 3: "In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - (art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ.)" (Cass. n. 64 del 2013, Cass. n. 11423 del 1990).

Secondo queste pronunce, quindi, si deve guardare alla funzione che dette parti comuni svolgono perché se questa concerne l'intero edificio non può parlarsi di bene destinato a servirne solo una parte ovvero di godimento solo di alcuni: il bene giova a tutti e tutti devono sostenerne le spese (il tetto non copre solo il piano immediatamente sottostante ma tutto l'immobile, lo stesso è a dirsi per i muri perimetrali, che vanno a determinare il volume dell'intero edificio).

Dunque nel caso di specie, sulla base di dette pronunce, possiamo concludere che il condomino non possa sottrarsi alle spese di riparazione del muro perimetrale basandosi sugli argomenti che ha dedotto, e ciò vale anche per quelle di riparazione del tetto (e delle sue grondaie, che ne sono parte integrante), visto che anch'egli ne trae utilità.

Discorso diverso, quanto a tale ultimo profilo, va però fatto se la funzione di copertura è svolta dal lastrico solare ed il suo uso, o l'uso di una sua parte, non è comune a tutti i condomini: in tal caso l'art. 1126 del c.c. dispone che la spesa grava per 1/3 sul titolare esclusivo e per i restanti 2/3 sugli altri ovvero sui titolari della parte cui il lastrico serve, in proporzione del valore del loro piano o della loro porzione.

Lorenzo D. chiede
martedì 19/01/2016 - Veneto
“Nel condominio dove abito l'amministratore per le spese condominiali usa due diverse tabelle millesimali, una per il fabbricato la seconda con millesimi piu' alti per l'area scoperta, è giusto? E' in programma di sostituire le tubature fognarie, come vanno divise le spese, tenendo conto che le colonne di scarico del fabbricato non sono tutte uguali. Altro lavoro è per per la pavimentazione del cortile, dove esistono più box con più accessi carrai a diverse distanze. Nessuna auto puo' sostare allo esterno. Le spese come vengono divise?”
Consulenza legale i 25/01/2016
1) Nell'ambito di un medesimo condominio è possibile (ed anzi accade spesso) che vi sia più di una tabella millesimale. La base giuridica di ciò va rinvenuta nell'art. 1123 del c.c., disposizione che detta più criteri di ripartizione delle spese di manutenzione dei beni comuni. Il primo criterio è quello della proporzionalità rispetto proprietà (co. 1), un secondo parametro è quello della proporzionalità rispetto all'uso (co. 2). Di conseguenza, oltre che i millesimi di proprietà (e la relativa tabella) esistono i millesimi e le tabelle d'uso, o di gestione.

È dunque possibile che esistano e si utilizzino più tabelle millesimali per ripartire le spese. Naturalmente esse devono rispecchiare la proprietà e l'uso reali.

2) L'art. 1117 n. 3 c.c. individua tra le parti comuni del condominio (salvo che il titolo di attribuzione della proprietà immobiliare stabilisca diversamente) anche "le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche".

Pertanto, in relazione all'impianto fognario l'art. 1117 c.c. così distingue: le parti (tubature) che arrivano sino al punto in cui si diramano nelle proprietà esclusive sono considerate comuni, mentre quelle che servono le unità in modo esclusivo sono da considerarsi di proprietà dei singoli.
Come si deduce dalla giurisprudenza, ciò che fa operare la presunzione di comunanza dell'impianto di scarico delle acque è la sua attitudine all'utilizzo e godimento collettivo, mentre ciò non vale per le parti che servono l'appartamento di proprietà esclusiva, inclusi anche i raccordi di collegamento (Cass. 10584/2012). In tal senso anche Cass. 9765/2012: "I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva".

Dunque nelle parti esclusive ciascuno è tenuto a sopportare da solo le relative spese.
Invece le tubature fognarie, cioè quelle in cui confluiscono tutte le colonne di scarico e che sono di regola sotterranee, sono certamente parti comuni ex art. 1117 c.c. e dunque vanno assoggettate alla contribuzione per millesimi ex art. 1123 co. 1 c.c., a meno che vi sia diversa convenzione unanime ex art. 1123 co. 1 c.c. stesso. Sembra invece da escludersi la possibilità di una destinazione a diverso uso o di un godimento separato (art. 1123 co. 2, 3 c.c.): infatti secondo la Cassazione si tratta di parti che sono necessariamente comuni, anche per la loro funzione di preservare il condominio da infiltrazioni di acqua (v. Cass. 64/2013). Pertanto, il fatto che le colonne di scarico siano di diverse dimensioni non dovrebbe incidere sulla ripartizione delle spese.

3) La funzione principale del cortile condominiale è quella di dare aria e luce all'edificio. Tuttavia, è normale che serva ad altri scopi come ad esempio quello di scarico merci, di parcheggio o di sosta temporanea delle auto, così come, in generale, può servire a consentire il passaggio delle macchine verso box o garage separati sopra terra. In ogni caso detto bene è annoverato dall'art. 1117 n. 1 c.c. come comune: pertanto la ripartizione delle spese per la sua manutenzione segue i criteri dettati da tale disposizione.

Dalla descrizione fatta nel quesito si deduce che il cortile condominiale è unico ma destinato a servire i condomini in modo diverso, a seconda dell'accesso ai singoli box auto. Pertanto, sembra potersi ritenere applicabile l'art. 1123 co. 2 c.c., per cui le spese di conservazione vanno sostenute proporzionalmente all'uso. Certamente, per una responso definitivo, occorrerebbe visionare la reale consistenza del cortile e capire nel concreto come viene usato dai vari condomini.

Roberto C. chiede
sabato 26/09/2015 - Lombardia
“Abito in un condominio costituito da 2 blocchi paralleli uno a sud l''altro a nord rispettivamente, ognuno dei quali è costituito da 4 unità immobiliari due sotto due sopra. Il mio appartamento è al primo piano a sinistra guardando da sud verso nord. La prima domanda è questa:
Il sottotetto è di mia proprietà o è condominiale? Il sottotetto non è diviso in due parti per le due unità immobiliari poste al primo piano, e si accede unicamente dal balcone davanti alla mia porta d'ingresso tramite una porticina e una scala a pioli propria. Al mio appartamento si accede da giardino di proprietà mediante una scala esterna in muratura. Nel sottotetto sopra la mia unità c'è l'antenna che è comune per tutti e 4 le unità.
Seconda domanda legata alla prima:
nell'atto di compravendita non è riportata nessuna servitù di passaggio sopra la mia proprietà. La struttura è del 2001 e il condominio è stato costituito nel 2007. Io ho acquistato l'appartamento nel 2011. In questi 4 anni l'unica volta in cui un altro condomino è salito sul sottotetto è stato per far inserire una parabola di sua proprietà, mi stato chiesto e io ho lasciato passare. Sono tenuto a far passare le persone per accedere al sottotetto e tetto passando attraverso la mia ?
Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.”
Consulenza legale i 30/09/2015
Riguardo la prima questione, quella della titolarità del sottotetto, occorre preliminarmente esaminare l'atto di acquisto dell'appartamento (il "titolo"), per stabilire se esso sancisce la proprietà esclusiva del medesimo in capo all'acquirente di quella unità immobiliare.

Se l'atto di acquisto nulla dice, e anche il regolamento condominiale tace a riguardo, si devono applicare le disposizioni di legge.
L'art. 1117 del c.c., nella nuova formulazione risultato della riforma del 2012, stabilisce che "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo" "i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune".
Prima del 2012, il sottotetto non era espressamente richiamato dall'art. 1117, anche se gran parte della giurisprudenza lo faceva già rientrare tra i beni comuni, come si spiegherà meglio poco più avanti.

Nel caso di specie, il sottotetto ha caratteristiche strutturali e funzionali tali da farne presumere l'uso comune?
In senso negativo depone il fatto che l'accesso al sottotetto è consentito solo dalla proprietà privata del condomino; in senso positivo, si rileva che nel sottotetto è collocata l'antenna comune a tutte e quattro le unita abitative del blocco.

Risulta necessario esaminare gli approdi giurisprudenziali sul tema.
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, normalmente, quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civ., sez. II, 28.4.1999, n. 4266). Secondo i giudici di legittimità, quindi, il sottotetto va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni (Cass. civile sez II, 20.7.1999 n. 7764).

Sembra che l'orientamento più condiviso accolga la seguente tesi: in assenza di un titolo preciso che attribuisca la proprietà esclusiva al singolo condomino, i locali sottotetto risulteranno di sua titolarità solo quando essi svolgano una funzione prettamente isolante; essi saranno, invece, di proprietà comune dei condomini negli altri casi. La giurisprudenza ricorre anche al concetto di utilizzo comune "potenziale", quindi si deve prescinde dall'uso concreto a cui sia stato adibito il sottotetto dai partecipanti al condominio, e si deve guardare alle possibilità di un utilizzo in comune.
Per Cass. civ., sentenza n. 28141/2013, in mancanza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva, il sottotetto rientra nel novero dei beni di cui all’art. 1117 c.c. quando è destinato all’uso comune, "mentre costituisce pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano nel caso in cui assolva la funzione di isolare e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dal’umidità".
Secondo la pronuncia n. 23448 del 2012, nel caso esaminato il sottotetto era comune, perché assolveva anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine e poteva essere adibito, tra l'altro, a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d'acqua da parte di tutti gli altri condomini.

Nel caso in esame, la presenza dell'antenna comune e anche quella di una parabola di proprietà di uno degli altri condomini fa presumere l'utilizzo comune del sottotetto.
Ne discende che i locali del sottotetto risulterebbero, almeno seguendo tale tesi, di proprietà condominiale e quindi il proprietario dell'appartamento al primo piano dovrebbe garantire agli altri l'uso e l'accesso agli stessi.

Si può ipotizzare l'esistenza di una servitù di passaggio nata con il sorgere del condominio, per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 del c.c.; la nascita della servitù consegue al semplice fatto dell'esistenza di un'opera, come una scala o altro accesso, da cui si evince l'esistenza della servitù sui due fondi, posseduti inizialmente dallo stesso proprietario - in genere il costruttore del condominio - e successivamente separati, e quindi posseduti oggi da due soggetti diversi).
In ogni caso, comunque, sembra applicabile l'art. 1051 del c.c. laddove stabilisce che il passaggio va garantito a chi è titolare di un cosiddetto "fondo intercluso", cioè un luogo cui si possa accedere solo attraversando proprietà private altrui: se il proprietario del fondo attraverso cui si accede non assicura il passaggio, questo può essere coattivamente ottenuto con una sentenza del giudice.

Dall'altro lato, comunque, il condomino con accesso esclusivo al sottotetto può utilizzarlo liberamente, fintantoché egli non arrechi pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio, o comunque non ostacoli la facoltà di pari utilizzo degli altri condomini.

Giancarlo M. chiede
venerdì 05/06/2015 - Toscana
“Nel mio condominio, al piano terra, è stato aperto un locale. Il nostro regolamento non contrattuale prevede che sia vietato l'esercizio di attività promananti odori, rumori, scuotimenti, fumo e comunque esalazioni di ogni genere eccedenti la normale tollerabilità. Sono sorti diversi problemi, in particolare uno sfiato d'aria della cucina del ristorante, il quale forzatamente getta aria "puzzolente" nella strada e/o nel cortile di retro condominiale; oltre che le bombole del gas liquido che alimentano la cucina, anch'esse collocate in zona condominiale e forse anche pericolosa perchè sulla strada di accesso di retro del fabbricato.
Cosa possono fare i condomini?”
Consulenza legale i 11/06/2015
La situazione descritta somma due problemi distinti:
- le immissioni di fumo, odori e calore dal locale ristorante;
- la presenza di oggetti potenzialmente pericolosi posti su una zona condominiale.

La soluzione alla prima questione va ricercata nell'art. 844 del c.c.: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".
Tale norma stabilisce un onere di "sopportare" le immissioni provenienti da un immobile altrui fino ad un livello di normale tollerabilità.

Si è ritenuto che la norma sia applicabile anche agli edifici in condominio per i casi in cui un condomino nel godere della propria unità immobiliare e delle parti comuni dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini.

Solo un regolamento di tipo contrattuale può superare il dettato dell'art. 844 e "imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dalla indicata norma generale sulla proprietà fondiaria" (v. Cass. civ., sez. II, 15.7.1986, n. 4554): quindi, in presenza di questo tipo di regolamento, se viene posta in essere una attività vietata dallo stesso, non è necessario provare questa costituisca o non immissione vietata a norma dell'art. 844, ma essa va ritenuta tout court illecita.

Invece, un regolamento "assembleare" non può derogare a questa norma, e se l'attività svolta dal condomino nel suo locale è legittima, egli ha la possibilità di emettere immissioni di normale tollerabilità.

Nel caso di specie, in particolare, il regolamento (art. 5) dà atto dell'esistenza del limite della normale tollerabilità, e comunque, trattandosi di regolamento approvato in assemblea a maggioranza, esso non potrebbe derogare all'art. 844.

Come si può determinare, quindi, se il livello di tollerabilità è ecceduto?
L'unico soggetto abilitato a stabilirlo è il giudice: egli deve valutare la tollerabilità delle immissioni, di qualsiasi tipo esse siano, tenendo conto del modo in cui vengono in essere e degli interventi che ne sono causa. Di norma, il giudice nomina un consulente che possa aiutarlo nella decisione, che coinvolge aspetti prettamente tecnici. In materia di immissioni la competenza è del giudice di pace (art. 7 del c.p.c.).

Riguardo l'altro problema, quello delle bombole di gas liquido, va premesso che i relativi impianti a gas devono essere realizzati in conformità della norma UNI 7131/1999, che in particolare fissa i criteri per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti a GPL. Inoltre, va ricordato che gli impianti che utilizzano il gas allo stato liquido o aeriforme all'interno di edifici, sono soggetti all'applicazione della legge 5 marzo 1990, n. 46 (e al relativo regolamento di attuazione emanato con DPR. 6 dicembre 1991, n. 447). Il primo aspetto da verificare, mediante un tecnico specializzato o chiedendo ai Vigili del Fuoco, è proprio il rispetto di questa normativa.

Se vi è il sospetto che l'installazione sia abusiva o che comunque da essa possano derivare danni al condominio e ai condomini (ad esempio, per negligente manutenzione delle bombole), vi è la possibilità di esperire una azione rapida di tutela, la denuncia di danno temuto, con cui si chiede al giudice di provvedere urgentemente ad ovviare il pericolo che incombe su una propria cosa, che deriva da un edificio o qualsiasi altra cosa posta su un fondo altrui (art. 1172 del c.c.).

enzo chiede
venerdì 15/04/2011 - Lombardia

“Salve abito al secondo piano di un condominio a Milano dotato di tante canne fumarie alcune delle quali anche in disuso. Volevo sapere se una delle tante e da me utilizzata, è da considerarsi privata o rientra nelle parti comuni del condominio. Grazie.”

Consulenza legale i 15/04/2011

Si rileva che, nell'ipotesi in cui esista un’unica canna fumaria posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, non c’è dubbio che essa costituisca bene comune in quanto ad essa tutti in condomini sono tenuti ad allacciare il proprio impianto ed è obbligatorio, quindi, che tutti i condomini partecipino proporzionalmente alle spese per la manutenzione. Nel diverso caso di ristrutturazione di impianti individuali già esistenti con scarichi non a norma, si ritiene che le spese per ciascuna canna fumaria gravino soltanto a carico del o dei condomini che vi hanno allacciato il proprio autonomo impianto di riscaldamento.

Si legge in questa pronuncia “Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione” (Cassazione civile, sez. II, 29/08/1991, n. 9231).


elisabetta chiede
giovedì 11/11/2010
“Salve, abito all'ultimo piano di un edificio volevo sapere se il sottotetto che all'origine era terrazzo poi coperto a causa di infiltrazioni d'acqua è parte comune ditutti i condomini e in caso contrario potrei unirlo al mio appartamento?
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 12/11/2010

Certamente è bene comune. Il fatto che sia stato coperto non ne muta la natura giuridica. Ciò, però, non implica che il condominio non possa decidere di alienarlo.

Occorre, però, che sottoscrivano la vendita tutti i condomini. Non è decisione che può essere assunta a maggioranza in seno ad assemblea condominiale.


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Testi per approfondire questo articolo

  • La comunione in generale

    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 224
    Data di pubblicazione: febbraio 2014
    Prezzo: 27 €

    Lo studio della contitolarità dei diritti reali nella sua configurazione di comunione ordinaria (caratterizzata dai due elementi inderogabili della organizzazione in quote singolarmente alienabili e della soggezione a scioglimento) consente di osservare le diverse comunioni tipiche a regime speciale con uno sguardo d'insieme e di individuare tra di esse collegamenti, affinità, differenze. L'argomento impone un'attenzione ai precedenti storici senza la quale risulta difficile... (continua)