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Articolo 1100

Codice Civile

Norme regolatrici

Dispositivo dell'art. 1100 Codice Civile

Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone (1), se il titolo o la legge [258 ss. cod. nav.] non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.

Note

(1) La comunione si distingue in volontaria, incidentale e forzosa. E' volontaria quella che nasce da un accordo dei partecipanti (ad es., più soggetti acquistano il medesimo bene); è incidentale quella che origina da un fatto giuridico naturale (es. la morte di un soggetto) o da un atto del terzo; infine, è forzosa la comunione che si instaura nei casi previsti dalla legge (es. artt. 874 e 875 c.c.).

Ratio Legis

La disposizione in esame ha carattere suppletivo, si applica, cioè, solo in mancanza di una differente volontà dei partecipanti o di una diversa disciplina prevista per legge.

Communio
Communio est mater rixarum
Communio pro diviso
Communio pro indiviso
In societate omnium bonorum, omnes res quae coentium sunt, continuo communicantur

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 14813/2008

Il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della pro­prietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla va­lidità del medesimo.

Cass. n. 8727/2005

Il diritto di servitù, per sua natura indivi­sibile in quanto inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo, non può formare oggetto di comunione, poiché essa presuppone la frazionabi­lità per quote della cosa o del diritto comune, e ciò neppure nella sua forma cosiddetta impropria (che ricorre là dove il proprietario partecipa anch'egli per una determinata quota al godimento della cosa, insieme all'usufruttuario, ovvero quando su di un medesimo bene concorrono un diritto di proprietà ed uno di usufrutto, nella prima ipotesi trattandosi di vera e propria comunione di godi­mento, e nella seconda di concorso di diritti reali differenti per tipo). Infatti, diversamente da que­st'ultima ipotesi (il cui elemento caratterizzante, coincidente con quanto si ha nella comunione propria, è da ravvisare nella estensione in forma diffusa sull'intero cespite di tutti i diritti coin­cidenti sul medesimo bene, solo astrattamente limitati dalla quota), in presenza di piú servitú di passaggio sul medesimo fondo (a fortiori se que­st'ultimo è in comproprietà tra piú soggetti) si ha coesistenza di diritti di godimento di tipo diverso, differentemente connotati e non omogenei, il cui rispettivo contenuto è delimitato dalle utilità che il fondo dominante può trarre da quello asservito, con occasionale, frammentata e parziale coinci­denza di facoltà inerenti all'esercizio di diritti di proprietà comune e servitú in rapporto a circo­scritte porzioni del bene, sicché la disciplina di cui agli artt. 1100 e segg. c.c. risulta in tal caso inapplicabile.

Cass. n. 18226/2004

Il condominio si costituisce ex se ed ope iuris senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'ogget­tiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine.

Cass. n. 4971/1991

La contitolarità di un'utenza di irrigazione pubblica non cade sulla proprietà o su altro diritto reale e quindi non è comunione in senso tecnico ai sensi dell'art. 1100 c.c., con conseguente inap­plicabilità a. tale rapporto della disciplina prevista dagli artt. 102 e 784 c.p.c.

Cass. n. 4446/1982

In tema di differenza fra società e comunio­ne, in cui si verifica comunque un conferimento di beni o il fenomeno di una massa di beni comuni, rileva la prevalenza nella comunione dell'elemen­to statico e nella società di quello dinamico nel senso che i beni sui quali cade il condominio sono direttamente oggetto di godimento secondo la de­stinazione loro propria, mentre — nella società — sono strumento per il compimento di un'atti­vità, i cui utili saranno poi ripartiti fra le parti, senza che ad escludere l'esistenza di una società (occasionale) sia sufficiente l'unicità dell'affare, in dipendenza della sua rilevanza economica e della molteplicità e complessità degli atti che lo svolgimento ai fini di lucro comporta.

Cass. n. 510/1982

L'avvenuta costruzione di un edificio, del quale siano proprietari più soggetti, è sufficiente — ancorché non sia ancora intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli apparta­menti — per l'esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme (artt. da 1100 a 1139 c.c.) ad esso relative, costituendo la nomina dell'amministratore, l'approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali soltanto strumenti per la gestione de­gli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione, che di essi costituisce la fonte, salve eventuali mo­difiche od integrazioni pattizie.

Cass. n. 3331/1974

Quando i beni in godimento comune pro­vengono da titoli diversi non si realizza un'unica comunione, ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni; sicché alla pluralità dei titoli di divisione del complesso, si hanno tan­te divisioni quante sono le masse predette.

Cass. n. 1023/1974

Nel caso di successione ereditaria nella quota-parte di un bene indiviso, ove nella quota caduta nella successione ereditaria subentrino due o più eredi, alla comunione convenzionale originaria, che si estende all'intero bene che for­ma oggetto della comunione — e a cui partecipa­no anche gli eredi aventi diritto alla quota della comunione convenzionale caduta nella succes­sione — si aggiunge una comunione ereditaria, che resta, peraltro, distinta dalla comunione con­venzionale, sia dal lato soggettivo che oggettivo: in quanto, da un lato, resta limitata, nei loro ri­spettivi reciproci rapporti, tra i soli aventi diritto alla successione; e, d'altro lato, ha per oggetto la sola quota di comproprietà che, nella comunione convenzionale, spettava al de cuius, estendendosi nel contempo a tutti gli altri beni che sono caduti nella successione ereditaria.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1100 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

05/03/2016 Friuli-Venezia
Eugenio P. chiede

Abito in una strada privata vicinale aperta al traffico di pedoni e ciclisti che dalle mappe catastali risulta di proprietà dei diversi frontisti che abitano la strada stessa .
Attualmente tutte le spese (comprese quelle relative all'impianto di illuminazione) sono a carico dei residenti nella strada .
Purtroppo, però, non c'è accordo fra i diversi proprietari per cui alcuni non intendono pagare la quota di competenza .
QUESITI :
- come si dovrebbe procedere per regolamentare la situazione che fino ad oggi è andata avanti con il solo rapporto di buon vicinato ?
- le diverse spese è giusto che siano sostenute dai frontisti oppure dovrebbe concorrere anche il Comune ?
- volendo assumere un amministratore per gestire il tutto cose se fosse un "condominio" cosa occorrebbe fare ? (naturalmente sempre che una cosa del genere sia possibile) ?

Consulenza legale i 10/03/2016

Ci viene richiesto, in primo luogo, a chi spettino le spese di manutenzione inerenti una strada vicinale privata (se spettino solamente ai frontisti ed eventualmente in che quote, oppure se debba concorrere anche il Comune); in secondo luogo, se sia possibile costituire un condominio per gestire tale strada vicinale.
Per quanto riguarda il primo quesito, in base a quanto riferito, sembra emergere che la strada vicinale privata non sia destinata ad uso pubblico. Pertanto, non essendo idonea all'attuazione di un pubblico interesse, e rimanendo essenzialmente a disposizione dei soli frontisti, sembrerebbe doversi confermare la ripartizione di spese tenuta sino ad oggi, secondo cui le medesime sono di competenza dei singoli frontisti in relazione alle loro singole quote di proprietà.
La destinazione di uso pubblico sembra doversi escludere perché "la destinazione di strade vicinali ad uso pubblico necessariamente comporta il loro coinvolgimento in un transito generalizzato con la conseguenza che, a fronte della proprietà privata del sedime stradale e dei relativi accessori e pertinenze, il Comune può vantare sulla strada vicinale, ai sensi dell'art.825 c.c., un diritto reale di transito, cui segue un correlativo dovere di concorrere alle spese di manutenzione della stessa" (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 settembre 2015, n. 4398).
In maniera ancora più chiara il T.A.R. Palermo, (Sicilia), Sez. II, 12 giugno 2013, n. 1322, ha chiarito quanto segue: "per poter considerare assoggettata ad uso pubblico una strada privata è necessario che la stessa sia oggettivamente idonea all'attuazione di un pubblico interesse consistente nella necessità di uso per le esigenze della circolazione o per raggiungere edifici di interesse collettivo (chiese, edifici pubblici); pertanto, deve essere verificato: il requisito del passaggio esercitato da una collettività di persone qualificate dall'appartenenza ad un gruppo territoriale; la concreta idoneità della strada a soddisfare, anche per il collegamento con la via pubblica, esigenze di generale interesse; un titolo valido a sorreggere l'affermazione del diritto di uso pubblico, che può identificarsi nella protrazione dell'uso stesso da tempo immemorabile, con la conseguenza che non è configurabile l'assoggettamento di una via vicinale a servitù di passaggio ad uso pubblico in relazione ad un transito sporadico ed occasionale e neppure per il fatto che essa è adibita al transito di persone diverse dai proprietari o potrebbe servire da collegamento con una via pubblica".
Chiarito che, nel caso di specie, si tratta di strada vicinale privata non destinata ad uso pubblico occorre evidenziare che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, del D.Lgs. 1 dicembre 2009, n. 179, è tuttora in vigore l'art. 51, comma 1, della L. 20 marzo 1865, n. 2248, All. F, il quale stabilisce che:
"1. La riparazione e conservazione delle strade vicinali sta a carico di quelli che ne fanno uso per recarsi alle loro proprietà, sia che queste si trovino o no contigue alle strade stesse, quando per diritto o per consuetudine un tale carico non ricada sopra determinate proprietà o persone.
2. Il municipio potrà essere pure tenuto ad una determinata quota di concorso nella spesa di riparazione delle strade vicinali più importanti".
Pertanto le spese di manutenzione spettano, in generale, a coloro che utilizzano tale strada vicinale per raggiungere le loro proprietà, salvo che il Comune partecipi ad un Consorzio precedentemente costituito (come chiarito, ancora, dalla Giurisprudenza, cfr. a titolo meramente esemplificativo Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 settembre 2015, n. 4398).
A ciò fa eco la giurisprudenza civile (cfr., p. es., Cass., III, 25 febbraio 2009 n. 4480), in base alla quale "fermo il principio vigente nell'ordinamento sull'obbligo del soggetto cui la strada appartiene in materia di manutenzione, non sussiste in capo al Comune la responsabilità per i danni derivanti dalla mancata manutenzione d'una strada vicinale privata. Invero, ai soli fini della definizione di "strada" ex art. 2, c. 1 del decreto n. 285 cit. rileva la destinazione all'uso pubblico d'una data superficie e non anche la sua proprietà (la quale può esser pubblica o privata: cfr., p. es., Cass., II, 25 giugno 2008 n. 17350), ma, al di là dei compiti di vigilanza e polizia spettanti al Comune su dette strade per ragioni di sicurezza collettiva ai sensi dell'intero art. 14 del medesimo decreto n. 285 (p.es., di polizia stradale, d'apposizione cartelli, di eseguire opere di ripristino a spese degli interessati, ecc.), non implicano anche l'obbligo di provvedere a quella manutenzione, facente carico anzitutto ai proprietari interessati e, se del caso e nei limiti ex art. 3 del Dlgt. 1° settembre 1918 n. 1446, anche al Comune" (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 settembre 2015, n. 4398).
Per completezza si riporta altresì il dato testuale dell'art. 3 del D.Lgt.1° settembre 1918 n. 1446:
"1. Il Comune è tenuto a concorrere nella spesa di manutenzione, sistemazione e ricostruzione delle strade vicinali soggette al pubblico transito in misura variabile da un quinto sino alla metà della spesa, secondo la diversa importanza delle strade.
2. Per le vicinali non soggette ad uso pubblico il concorso del Comune è facoltativo; e può essere concesso soltanto per opere di sistemazione o ricostruzione, in misura non eccedente il quinto della spesa.
3. Il Comune è rappresentato nei Consorzi con voto proporzionale alla misura del concorso".
Per concludere, si ribadisce che nel caso di specie, il Comune non è tenuto a partecipare, unitamente ai proprietari, alle spese di manutenzione della strada vicinale.
Per quanto riguarda il secondo quesito - relativo alle modalità di gestione della strada vicinale privata - si conferma che "le strade vicinali si presumono costituite "ex collatione agrorum privatorum", di guisa che sulle stesse si forma una comunione incidentale di proprietà tra tutti i proprietari antistanti la strada, che all'occorrenza può risultare anche gravata da uso pubblico" (cfr. T.A.R. Torino, (Piemonte), Sez. I, 22 novembre 2013, n. 1251).
La Suprema Corte di Cassazione ha confermato che: "nell'ipotesi della formazione di una strada vicinale agraria "ex collatione agrorum privatorum", le porzioni di suolo a tal fine utilizzate non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti, ma danno luogo a una nuova entità economica e giuridica, oggetto di comunione e godimento da parte di tutti, in base ad un comune diritto di proprietà" (cfr. Cassazione civile, Sez. II, 4 maggio 2012, n. 6773).
Per concludere, è ben possibile gestire la strada ai sensi delle regole previste nel codice civile in materia di comunione: "in base ai principi dettati dal codice civile in materia di comunione - e la strada vicinale, in quanto costituita attraverso l'apporto di tanti pezzi di terra conferiti dai vari proprietari frontisti, ricade in tale fattispecie, estendendosi il diritto reale d'uso da parte del singolo comunista sulla totalità della medesima (c.c. 15 aprile 1994 n. 3536) - la deliberazione con la quale i comunisti, ovvero i consorziati, procedono all'approvazione delle tabelle millesimali, in quanto diretta alla determinazione dei valori delle singole proprietà individuabili e delle singole quote di proprietà comune spettanti a ciascuno di essi ai fini di prestabilire la misura del carico delle spese condominiali o consortili e del diritto di partecipazione della volontà assembleare di ciascuno di costoro, riveste natura contrattuale incidendo, appunto, sulla sfera dei loro diritti soggettivi e dei loro obblighi e ai fini della validità di una siffatta delibera è necessario il consenso di ogni comunista o consorziato (cfr. T.A.R. Firenze, (Toscana), Sez. III, 9 febbraio 2007, n. 162).


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