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Articolo 1137

Codice Civile

Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

Dispositivo dell'art. 1137 Codice Civile

(1) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio (2) ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire (3) l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (4).
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (5).
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I [669 bis ss. c.p.c.], con l'esclusione dell'articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
Il testo precedente disponeva:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti
".

(2) Possono distinguersi due categorie di delibere invalide:
1. delibere inesistenti e nulle, aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse (es. delibera assunta fuori dall'assemblea);
2. delibere impugnabili (o annullabili) che possono essere portate innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria entro 30 giorni (es. delibera assunta con il voto di un condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento).
Solo le seconde, all'evidenza, sono sottoposte alla disciplina dell'articolo in commento.

(3) Poiché è scomparso il riferimento al "ricorso", l’impugnazione dovrà essere proposta con atto di citazione.

(4) La Corte costituzionale. con senenza n. 49 del 1990, ha affermato l' illegittimità dell'art. 1 della l. 742, n. 1969 nella parte in cui non prevede che la sospensione dei termini nel periodo feriale si applichi altresì alla decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 in materia di impugnazione delle delibere assembleari.

(5) La sospensione della delibera viene ordinata dal giudice ove sussista il pericolo di un danno irreparabile che fa seguito all'esecuzione del provvedimento.

Ratio Legis

La disposizione permette ai condomini che non hanno espresso voto favorevole alla delibera adottata dall'assemblea, oltre che a coloro che non hanno votato, di impugnare la stessa, se contraria alla legge od al regolamento condominiale.
La disposizione non considera, però, le delibere viziate da nullità, in quanto illecite ovvero mancanti di un elemento essenziale, in riferimento alle quali è sempre possibile l'impugnazione in ogni tempo e da parte di chiunque (es.: le delibere adottate dall'assemblea alla quale non siano stati invitati tutti i condomini).
Essa, inoltre, non riguarda le delibere affette da nullità relativa: ne sono esempio quelle che pregiudicano la proprietà esclusiva di certi condomini, sempre impugnabili in ogni tempo solo singolarmente da ognuno di essi.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

532Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 11214/2013

L'interesse all'impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell'enunciato principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di merito, la quale aveva dichiarato la carenza di interesse del condomino all'impugnativa di due delibere, l'una concernente la nomina di un tecnico per la verifica di necessità dei lavori di manutenzione sollecitati dallo stesso ricorrente, l'altra volta a precisare la portata della precedente espressione della volontà assembleare, proprio nel senso di eliminare il contenuto negativo ravvisato dal singolo partecipante nella prima deliberazione).

Cass. n. 10081/2013

In tema di condominio, in presenza di una deliberazione di ripartizione dei contributi approvata dall'assemblea, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese a lui spettanti deducendo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, dovendo comunque opporsi al medesimo riparto mediante contestazione dei criteri seguiti.

Cass. n. 8525/2013

In materia di condominio, vige il principio dell'esecutività della deliberazione dell'assemblea, pur in pendenza di impugnazione, rimanendo riservato al giudice il potere di sospendere l'esecuzione del provvedimento, a norma dell'art. 1137 c.c.; tuttavia, il credito del condominio nei confronti del singolo condomino, risultante da delibera assembleare impugnata, non è opponibile in compensazione ad estinzione delle reciproche obbligazioni, in quanto portato da un titolo la cui esecutività consente la sola temporanea esigibilità, laddove la compensazione postula il definitivo accertamento dei debiti da estinguere e non opera per le situazioni provvisorie.

Cass. n. 2049/2013

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall'assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l'obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l'obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell'evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento, né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all'obbligazione verso quest'ultimo, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.

Cass. n. 10199/2012

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui depositare da parte dell'amministratore le somme ricevute, attenendo la stessa all'opportunità o alla convenienza dell'adozione delle modalità della gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni.

Cass. n. 869/2012

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere al giudice, sono attribuite ai conduttori.

Cass. sez. un. n. 8491/2011

In tema di condominio negli edifici, le im­pugnazioni delle delibere dell'assemblea, in ap­plicazione della regola generale dettata dall'art. 163 c.p.c., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 c.c. la forma di tali im­pugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 citato.

Cass. n. 7074/2011

In tema di condominio, qualora venga im­pugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema speci­fico del deliberato assembleare di cui l'attore si duole; ne consegue che è devoluta alla compe­tenza per materia del giudice di pace - in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condomi­niali, ai sensi dell'art. 7, quarto comma, n. 2, c.p.c. - la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l'attore abbia dedotto come fonda­mentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assem­blea condominiale.

Cass. n. 5254/2011

Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'ammini­stratore può essere impugnata dai condomini as­senti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137, terzo comma, c.c., non per ragioni di me­rito, ma solo per ragioni di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ai sensi dell'art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerare, perciò, annullabile.

Cass. sez. un. n. 26629/2009

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.

Cass. n. 14951/2008

Ove un condomino impugni una delibera as­sembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa ta­bella che deve avvenire con deliberazione unani­me dei condomini o con provvedimento dell'auto­rità giudiziaria né, di conseguenza, la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministrato­re.

Cass. n. 21298/2007

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto.

Cass. sez. un. n. 4421/2007

La sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., nell'ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell'inesistenza o della nulli­tà assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d'accertamento della nullità la quale impedisce all'atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all'immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d'autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa deliberazione condominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo c.c. l'ese­cuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell'opposizione all'ingiunzione e di accoglimento dell'impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell'indebito.

Cass. n. 2362/2007

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare com­pete a chi abbia acquistato l'immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizio­ne della domanda, con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia.

Cass. n. 9641/2006

Ben può il giudice rilevare di ufficio la nulli­tà quando, come nella specie, si controverta in or­dine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappre­senta elemento costituivo della domanda.

Cass. n. 8440/2006

In tema di condominio, l'impugnazione della delibera dell'assemblea può avvenire indif­ferentemente con ricorso o con atto di citazione, ma, in quest'ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., occorre tenere conto della data di notificazione dell'atto introdut­tivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell'iscrizione a ruolo della causa.

Cass. n. 14067/2005

Lo spoglio del possesso di un bene (nella specie, cortile condominiale) ben può rimanere integrato dalla messa in esecuzione da parte dell'amministratore di condominio, con la con­sapevolezza di agire contro la volontà espressa o presunta del possessore, di opere deliberate dall'assemblea (nel caso, chiusura dell'accesso mediante recinzione ed apposizione di cancello elettrico) non assumendo rilievo la circostanza che la domanda di sospensione delle delibere in questione risulti essere stata in precedenza giu­dizialmente rigettata, stante l'ontologica diversità tra il giudizio avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere e quello possessorio.

Cass. n. 8135/2004

La legittimazione generale prevista dall'art. 1421 c.c. all'azione di nullità non esime l'attore dall'onere di dimostrare il proprio, concreto inte­resse ad agire, e perciò, se oggetto dell'impugna­zione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l'esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino ? presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all'approvazione della delibera im­pugnata ? la quale costituisce requisito essenzia­le per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

Cass. n. 4531/2003

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunica­zione dell'avviso di convocazione dell'assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l'eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata.

Cass. n. 12564/2002

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare com­pete individualmente e separatamente agli assen­ti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consen­zienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'ammini­stratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. (Nella specie, la S.C., nell'enunciare il suddetto principio, ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva annullato la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i proprietari degli appartamenti con terrazzi, in quanto la domanda di annullamento della delibera assem­bleare concerneva la ripartizione della spesa del rifacimento dei rispettivi frontalini).

Cass. n. 5889/2001

In tema di impugnazioni di delibere con­dominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in me­rito il suo dissenso; ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente.

Cass. n. 15377/2000

Con riguardo alla impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell'interes­se alla impugnazione si pone in termini di stru­mentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d'ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha sen­so, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata. L'interes­se ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di meri­to può derivare, e non solo astratto. La valutazio­ne della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare una questione di diritto. Pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente e logicamente mo­tivata la decisione della Corte territoriale che ave­va escluso l'interesse del ricorrente ad impugnare la delibera condominiale con la quale erano state modificate le tabelle millesimali in seguito alle mutate condizioni di una parte dell'edificio, come conseguenza delle innovazioni di vasta portata, consistenti nel mutamento della destinazione degli immobili sottotetto — la cui legittimità era già stata confermata in una parte della sentenza di primo grado alla quale il ricorrente aveva pre­stato acquiescenza — senza che da tale modifica derivasse al ricorrente stesso alcun pregiudizio, non potendosi considerare concretamente tale il dedotto minor peso che allo stesso sarebbe deri­vato dalla delibera in conseguenza della diminu­zione dei millesimi del suo appartamento, né la circostanza che questo, in seguito alla trasforma­zione del sottotetto, non si trovasse più all'ultimo piano e, perciò, avesse subito una diminuzione di valore).

Cass. n. 14078/1999

Dall'entrata in vigore del codice civile la competenza a decidere l'impugnazione di una de­libera assembleare da parte di un condomino non appartiene più, ratione materiae, al Tribunale per­ché l'art. 1137 c.c. non riproduce il contenuto del­l'art. 26 del R.D. 15 gennaio 1934 n. 56, e pertanto il criterio per individuare il giudice competente è il valore, desumibile dalla delibera impugnata, salvo che l'oggetto di essa rientri nella competen­za per materia di un determinato giudice, come ad esempio se la delibera concerne la misura e le modalità d'uso dei servizi di condominio di case. (Nella specie la delibera impugnata aveva ad oggetto l'approvazione del piano di riparto delle spese condominiali per un valore complessivo non superiore ai due milioni e la Cassazione ha affermato la competenza del giudice di pace).

Cass. n. 14037/1999

In tema di impugnazioni di delibere dell'as­semblea condominiale, mentre la relativa annul­labilità può essere fatta valere dal solo condomi­no assente o dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell'amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.

Cass. n. 8116/1999

In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Cass. n. 1165/1999

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Cass. n. 313/1999

Le deliberazioni di un'assemblea con­dominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all'autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 c.c. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità giudiziaria contro le delibere con­trarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte. (Fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio).

Cass. n. 2912/1997

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozio­ne dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agi­re richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

Cass. n. 1511/1997

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta deli­bera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazio­ne.

Cass. n. 1093/1996

La obbligatorietà della delibera dell'assem­blea per tutti i condomini, espressamente previ­sta dal primo comma dell'art. 1137 c.c., comporta l'automatica operatività della stessa fino all'even­tuale sospensione del provvedimento nel giudizio di impugnazione, ai sensi del secondo comma del citato articolo. Ne deriva che, in difetto di sospensione, l'esecuzione di una delibera assem­bleare non dà luogo a spossessamento in danno di taluno dei condomini, in quanto a venire in considerazione è la nuova situazione di fatto e non quella modificata dalla delibera.

Cass. n. 4009/1995

La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell'art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 c.c.), non può essere rilevata di ufficio dal giudice, per cui la parte che denuncia in cassazione la violazione della predetta norma, sostenendo che il giudice di merito ha omesso di rilevare tale decadenza, ha l'onere di indicare l'atto in cui la relativa eccezione è stata da lei opposta nel giudizio di merito.

Cass. n. 1890/1995

In materia di condominio negli edifici, al potere dell'assemblea del condominio di delibe­rare, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l'esecuzione delle opere necessarie per la conser­vazione e per il godimento delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali, fa riscon­tro l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile ed integrante un'ob­bligazione propter rem preesistente all'appro­vazione, da parte dell'assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere. Ne consegue che, quando la contestazione del condomino investa, prima ancora che il quan­tum dell'obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impu­gnata: nel termine di decadenza di cui all'art. 1137, comma terzo, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di con­vocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribu­zioni dell'assemblea o concernente innovazioni. lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi.

Cass. n. 11064/1994

Ove un immobile (nella specie: una strada privata di passaggio e collegamento fra più edi­fici) consti di parti distinte e ben specificate, cia­scuna delle quali appartenga ad un diverso com­plesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo uso, benché adottata congiun­tamente in un'unica assemblea dai partecipanti ai condomini proprietari, non è riferibile ad un cosiddetto condominio complesso od orizzontale ma va scissa idealmente in varie distinte delibera­zioni riferite a ciascuno dei condomini interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio cui essi partecipano. (Fattispecie relativa alla delibera di chiusura, continua ed anche diurna, dei cancelli d'accesso di una strada di passaggio e collegamento fra tre edifici, con applicazione di un meccanismo di apertura elettromeccanica azionabile solo dai condomini).

Cass. n. 2393/1994

Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'or­gano rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere, di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d'intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'ammini­stratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'am­ministratore stesso, che vi abbia fatto acquie­scenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l'ascensore), tendono a sod­disfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclu­sivo di uno o pia partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire — e, quindi, anche ad impugnare — spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d'impugnazio­ne proposta dal singolo condomino.

Cass. n. 8755/1993

L'art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee con­dominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, ri­conosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servi­zi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere ge­nerale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo.

Cass. n. 3302/1993

Il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui all'art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell'avversa pretesa con il dedurre l'inosservanza dei termini previsti dalla legge o dal regolamento condominiale per la convocazione della relativa adunanza, posto che l'irregolarità denunziata è suscettibile di dar luogo ad un'annullabilità che può essere denunciata nel termine di cui all'art. 1137 cit., con la conseguenza che, in mancanza di impugnazione, l'efficacia della deliberazione di­viene incontestabile.

Cass. n. 3291/1989

In tema di condominio, l'approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stes­se, nonché l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l'annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conse­guenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell'art. 1137 c.c. — alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta —, sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Cass. n. 6671/1988

In tema di condominio degli edifici, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l'unica differenza consi­stendo nel dies a quo per proporre l'opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli al­tri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti — i quali sostanzialmente non hanno approvato la delibera — a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta.

Cass. n. 3701/1988

I rendiconti e la ripartizione delle spese pre­disposti dall'amministratore del condominio ed approvati validamente dall'assemblea divengono operative in caso di mancata impugnazione della deliberazione di approvazione da parte dei singoli condomini assenti o dissenzienti nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'ultimo comma dell'art. 1137 c.c., salve le ipotesi di nul­lità per violazione di norme inderogabili o per menomazione dei diritti di ciascun condomino derivanti dall'atto d'acquisto o dalle convenzioni che possono essere fatte valere ai sensi dell'art. 1418 c.c.

Cass. n. 731/1988

Sulle delibere dell'assemblea di condominio edilizio il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d'essere, in quanto, pure in tal caso il giudice, non controlla l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell'assemblea. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva annullato per eccesso di potere la delibera dell'assemblea condominiale che aveva approvato un rendiconto non veridico, al riguardo di debiti del condominio).

Cass. n. 5905/1987

In materia di impugnazione di delibere dell'assemblea dei condomini ex art. 1137 c.c., il sindacato del giudice è di mera legittimità, ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità, di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge. (Nella specie, la delibera aveva per oggetto l'assunzione di un secondo portiere nel complesso condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento alle necessità obiettive del servizio di portierato già esistente; la S.C. ha annullato la decisione del merito per una insufficiente valutazione al riguardo).

Cass. n. 3232/1982

Il condomino il quale abbia partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto con­forme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol se alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la delibe­razione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di leg­ge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall'altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l'azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nul­lo.

Cass. n. 3775/1981

Il rimedio dell'impugnazione offerto dal­l'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni as­sembleari condominiali — e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza — riguarda uni­camente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle. Pertanto, il provvedimento con cui l'ammi­nistratore del condominio, esorbitando dai suoi poteri, leda i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, in quanto affetto da radicale nullità, è impugnabile davanti all'autorità giudiziaria, con azione non soggetta ai termini di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 comma terzo c.c.

Cass. n. 3177/1978

In tema di condominio negli edifici, l'annullabilità in sede giudiziale di una delibera dell'assemblea dei condomini per ragioni di merito, attinenti all'opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio è configurabile solo nel caso di decisione viziata da accesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109 primo comma n. 1 c.c.). Pertanto, con riguardo ad una delibera (nella specie, revoca di precedente licenziamento del portiere), che risulti fondata su dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione (nella specie, constatazione del ripristino del rapporto di fiducia con il portiere), deve ritenersi precluso il sindacato del giudice dei merito, in ordine all'uso da parte dell'assemblea dei condomini della detta facoltà di apprezzamento, oltre i limiti consentiti dall'indagine per l'accertamento dell'eccesso di potere.

Cass. n. 1946/1978

L'acquirente di un appartamento in un edi­ficio in condominio, mentre può far valere la sua qualità di condomino e contestare efficacemente la validità delle deliberazioni dell'assemblea con­dominiale, prese con l'intervento del venditore, solo ove abbia provveduto previamente alla notifi­cazione o comunicazione al condominio dell'atto del suo acquisto, per contro non può pretendere di non rispondere, nella qualità di effettivo con­domino, delle obbligazioni relative alle spese per aver omesso di comunicare il suo acquisto al con­dominio, che ne sia comunque a conoscenza.

Cass. n. 1898/1977

L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni dell'edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni, attenendo alla di­sciplina delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione assembleare, senza necessità di un successivo consenso di tutti i condomini che l'hanno in precedenza stipulata.

Cass. n. 4137/1976

Il successore a titolo particolare nella pro­prietà condominiale ha interesse ad impugnare di nullità le deliberazioni, dell'assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, per mancata convocazione del suo dante causa, allorché esse abbiano avuto per oggetto materiale (nella specie, tra l'altro, il completamento di opere condominia­li e la tabella millesimale) destinate ad incidere nella sua (nuova) sfera giuridica.

Cass. n. 1561/1976

Qualora la delibera assembleare di un con­dominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesi­mali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l'effica­cia di un'assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell'assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Pe­raltro, in base al principio dell'apparenza accolto dall'art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

Cass. n. 1281/1976

In materia di condominio le deliberazioni assembleari non sono di regola mai irrevocabili e possono, perciò essere modificate o revocate da un valida deliberazione successiva; le nuove delibera­zioni, infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfetta­mente valide e sono obbligatorie per tutti i condo­mini, anche se, eventualmente, quelle anteriori, re­vocate o modificate, siano state prese all'unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all'oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea.

Cass. n. 1716/1975

La contestuale domanda, proposta all'autori­tà giudiziaria, di revoca dell'amministratore, non esonera il condomino dissenziente, il quale impu­gni una deliberazione dell'assemblea per contra­rietà alla legge o al regolamento di condominio, dall'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni, di cui all'ultimo comma dell'art. 1137 c.c.

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13/01/2016 Toscana
Giancarlo M. chiede

Abito in un fabbricato di circa 70 appartamenti e negozi al piano terra. I quali negozi furono dotati di contatori per la misurazione dell'acqua mentre gli appartamenti non li hanno mai avuti, a prescindere da un regolamento approvato se ben ricordo con poco più dei 2/3 dei millesimi nel '91, che conferma i contatori del piano terra ma non dice nulla circa il resto sulla ripartizione dell'acqua premesso che, scusate se mi ripeto ancora, da sempre, sempre, l'acqua è stata ripartita per gli appartamenti in base ai millesimi. Purtroppo sono costretto a ricominciare a riproporre il problema, poiché quel condomino che d'accordo con l'amministratore si è fatto posare il contatore la sta spuntando, almeno per adesso. In pratica, trattandosi di bilancio o consuntivo o rendiconto annuale che si voglia chiamare,quello del condominio, che chiude col 31.12 di ogni anno, l'amministratore ha fatto fare la lettura anche di quel contatore posato da un condomino proprietario di appartamento, unico contatore in appartamenti nel condominio tutto. Unico appartamento che ha il contatore. E, da notizie che mi sono giunte, l'amministratore sta predisponendo la chiusura dell'anno, ripartendo le spese dell'acqua per quel condomino sulla base della lettura fatta del contatore da lui posato- e per tutti gli altri, ripeto ancora, come da sempre fatto per tutto il condominio fin dalla nascita, sulla base dei millesimi. Quindi tra non molto mi troverò a dover partecipare ad una assemblea per l'approvazione del consuntivo 2015, con quel condomino che ha sempre pagato l'acqua sulla base dei millesimi come sempre fatto per tutti e come sempre da me riferito, il quale l'amministratore attribuisce invece, adesso, la spesa sulla base dell'unico contatore in appartamenti; non più sulla base dei millesimi ma come già detto, sulla base dei mc da esso consumati. Per effetto di quanto sopra sono pertanto a chiederVi ancora dei "lumi" e questa volta sul come comportarmi in presenza di un consuntivo che potrebbe essere approvato in quanto al totale delle spese sostenute per la gestione acqua, ma non in quanto a ripartizione delle spese dell'acqua. Ho tentato un contatto telefonico con l'amministratore per segnalargli che sta sbagliando ma ho perso anche il tempo per parlargli. Pertanto, in assemblea posso approvare il totale della spesa ma non la ripartizione??!! E' il minimo!! A prescindere da cosa intenderanno al proposito gli altri condomini premesso che, anche se sono io da solo che contesto l'operato dell'amministratore, la delibera , qualunque essa sia, anche con il solo mio dissenso, non ha nessun valore, proprio per tutto quanto sopra detto da me nella presente mail e da Voi nelle risposte sempre avute. Sempre con altra premessa che non sono da solo (nel condominio) a giudicare errato l'operato dell'amministratore a prescindere dal fatto che la grande maggioranza dei condomini, come credo di aver già riferito, non vuole i contatori, anche per motivi già espressi in altre mie mail."Disastri nel condominio e disastri soprattutto nella maggior parte degli appartamenti per i lavori da farsi". E........ come dovrò procedere, quando mi troverò a dover affrontare il problema in assemblea , da solo o con altri condomini che non vogliono sentir parlare di contatori ?? Approvo-approviamo le spese per la gestione dell'acqua e non la ripartizione e faccio mettere a verbale la dichiarazione, manifestando il convinto ed errato comportamento dell'amministratore e di quel condomino? E poi, se l'amministratore non si convince di aver sbagliato e neanche poco e non dovesse convincersi di rifare e.o modificare lo stato di riparto, a prescindere dalla dichiarazione a verbale, devo ulteriormente muovermi con atti concreti, diffide e.o altro del genere ??Fino a ricorre in giudizio?? Ci tengo precisare che per me come per tutti gli altri condomini che la pensano come me e sono informati da me circa l'impossibilità di praticare una ripartizione delle spese per la gestione acqua nel modo che ci ritroveremo nella chiusura predetta, non è per una questione di spesa, di risparmio o altro del genere bensì per una questione di "principio", senza neanche sapere adesso se alla fine quel condomino col contatore risparmia rispetto alla ripartizione della spesa con i millesimi. Ripeto e spero possiate ben comprendere e condividere con me- che è una questione di principio che andrò a difendere, qualora dovesse passare inosservata (certamente non da me) l'operazione che ci ritroveremo a discutere, ed evitare soprattutto di ritrovarci in futuro con delle regole che non verranno più osservate, regole che sotto certi aspetti tengono in piedi tutto il Condominio, a cominciare dalla ripartizione della spesa dell'acqua e che per modificare lo stato delle cose attuale ( ripartizione in base ai millesimi) necessita la totalità dei millesimi. Per concludere. A mio modesto parere non è un problema di maggioranza e.o minoranza nella votazione!! Delibera nulla e.o annullabile!! E' proprio "balordo" l'operato di quel condomino e dell'amministratore. Quindi il problema è come affrontare l'argomento in assemblea, anche se io da solo (non credo).

Consulenza giuridica i 13/01/2016

Nell'ambito dell'assemblea condominiale ciascun condomino partecipe esprime il proprio voto sulle deliberazioni da adottare, in modo favorevole, approvandole, o in modo contrario, respingendole. Può anche astenersi.
Nel caso di specie il richiedente è contrario all'approvazione di uno stato di riparto delle spese dell'acqua che non segue il criterio finora adottato, cioè quello della ripartizione tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (si deduce che non sia contrario alla definizione del totale della spesa: quindi potrà approvare quest'ultimo documento e non il primo).
Secondo la Cassazione, in effetti, in mancanza di contatori in ogni unità abitativa, la ripartizione delle spese va fatta, salvo diversa convenzione, in base ai millesimi mentre sarebbe viziata la delibera che, a maggioranza, adottasse un criterio di riparto diverso (Cass. 17557/2014).

Quanto al vizio della decisione (ed al suo regime di impugnazione), alcuni importanti principi arrivano dalla Cassazione stessa, che nell'ambito delle delibere con le quali si ripartiscono le spese comuni distingue tra quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri in difformità dall'art. 1123 del c.c. e quelle con cui l'assemblea, esercitando i poteri ex art. 1135 n. 2 e 3 c.c., determina in concreto la ripartizione discostandosi dall'art. 1123 c.c.: mentre le prime devono essere approvate all'unanimità e quindi se approvate a maggioranza sono nulle, le seconde sono annullabili (Cass. 8010/2012). Quelle nulle possono essere impugnate da tutti i condomini, anche quelli che hanno votato favorevolmente e senza limiti di tempo, quelle annullabili devono essere impugnate entro il termine di decadenza di 30 giorni che decorrono dalla deliberazione per astenuti e dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti (art. 1137 del c.c.).

Nel caso di specie, se si applicano i principi della sentenza da ultimo citata, possiamo ritenere che la delibera con cui si approva la ripartizione delle spese dell'acqua in difformità rispetto al criterio sempre usato dei millesimi, sia annullabile. Di conseguenza, il richiedente dovrà in primo luogo esprimere il proprio dissenso in assemblea circa l'adozione da parte dell'amministratore di un criterio difforme a quello sempre adottato, chiedendo espressamente che ciò venga verbalizzato. In seguito, se la delibera dovesse essere comunque approvata, dovrà impugnarla dinanzi all'autorità giudiziaria ex art. 1137 c.c. entro il termine predetto di 30 giorni.

Peraltro, come visto, la ripartizione sulla base dei millesimi rispecchia un criterio legittimo per la cui modifica servirebbe l'unanimità secondo la citata sentenza Cass. 17557/2014. Questo costituisce un argomento spendibile dal richiedente in assemblea, al fine di prospettare sia l'invalidità di una delibera contraria a questo criterio sia i probabili esiti di un giudizio di impugnazione della delibera stessa. Argomenti che dovrebbero essere fatti presenti all'amministratore ma anche agli altri condomini.


13/10/2015 Sardegna
Salvatore A. chiede

Il sottoscritto, avendo già usufruito di Vostre consulenze per problemi di Condominio (perdita da una colonna fognaria condominiale e attribuzione delle relative spese - Quesito n. 13289 e ancora Quesito n. 13368 ) ed avendo dette consulenze soddisfatto le mie aspettative, con la presente, e sembrerebbe la continuazione dei miei primi quesiti, sono ad esporvi quanto segue. 1°) Il 3 Agosto 2015 l’amministratore del Condominio comunicò a tutti e 9 (nove) componenti del condominio l’evento dannoso verificatosi nella colonna fognaria di tre Condomini, nel blocco condominiale questa volta diverso dal mio. La stessa tipologia di danno che tempo prima si era verificato nel mio blocco. Tre blocchi uniti con unico ingresso composti da tre appartamenti sovrapposti uno all’altro. 2°) Risposi con lettera, alla quale l’Amministratore non ha mai dato risposta specifica 3°) Il 16 settembre 2015 l’Amministratore convoca una Assemblea di Condominio per il 23 settembre 2015 4°) Il 23 settembre 2015 non potendo essere presente all’assemblea né personalmente né volendo delegare nessuno, comunico le mie intenzioni di voto su tutti i punti all’o,d,g, 5°) Il 23 settembre si svolge la 1° assemblea perché poi verrà aggiornata al 30/9 per la prosecuzione dell’o.d.g. Su detto verbale mi corre l’obbligo di segnalare quanto segue: a) Viene messo in discussione il primo punto all’o,d,g. (assegnazione lavori di ristrutturazione varie parti edificio) e dopo breve esposizione dell’amministratore solo dopo le 21,30, dopo che il condomino B. abbandonò la riunione, viene deliberata all’unanimità l’assegnazione dei lavori. Alle 21,35 viene dichiarata chiusa la riunione ed aggiornata al 30 settembre 2015. Nell’intermezzo tra l’esposizione del 1° punto all’o,d,g, (19,30) e la sua votazione (21,30)come sopra riportato l’Assemblea ha discusso di tutto e di più e votato, ma cosa? Di nessun punto specifico all’o.d.g., ma della richiesta del condomino B. che venisse acquisita a verbale il deliberato dell’assemblea di condominio del 17 Gennaio 2015 dove al punto 4 (VARIE ED EVENTUALI) su proposta dell’amministratore di allora venisse deliberato, e si delibera all’unanimità, che tutti i lavori riguardanti le colonne e le fognature dovevano essere a carico di tutto il CONDOMINIO. A me questo poteva andare ancora bene perchè riproponeva in sostanza il dettato del REGOLAMENTO DI Condominio, che in proposito non viene mai citato pur esistendo fin dall’origine , oltre 45 anni) Il problema invece è che vogliono attribuire per la stessa tipologia di danno con interpretazioni di comodo e comunque contro il Regolamento, per il danno subito nella mia colonna fognaria ripartito per 3(tre) perché avvenuto prima del deliberato del 17 gennaio 2015, mentre per il secondo danno interessante altra colonna fognaria, questa perché vericatasi dopo il 17 Gennaio 2015, è da dividere per 9(nove) tra tutti i Condomini. Allora stando così le cose, può, ora per allora, essere considerata nulla detta deliberazione al punto 4, per quanto sopra esposto e soprattutto perché poteva andare a modificare o a limitare le disposizioni dell’art. 8 del Regolamento che disciplina l’attribuzione e ripartizione delle spese Comuni ripartibili fra tutti i Condomini e quindi per 9(nove), perché adottato in un o.d.g. non specifico ma tra le “varie ed eventuali” ed in assenza di due Condomini? b) Tra l’altro credo che l’assemblea del 30 settembre 2015 debba essere nulla perché al sottoscritto mai niente è stato comunicato sulla data di rinvio o prosecuzione della riunione. c) Inoltre, come riferito al punto 4 della presente dove il sottoscritto, comunicava all’amministratore, la sua assenza alla convocata assemblea del 23/09/2015 e tuttavia esprimeva il suo voto su tutti i punti all’o,d,g. richiedendo che venisse tenuto a verbale. Ebbene di tutto ciò nulla è dato di sapere. La mia lettera è stata scritta al vento, E’ giusto così oppure vi era l’obbligo di portarla a conoscenza dell’assemblea e ritenere validi i miei voti ed avere risposte alle mie domande? Per ultimo chiedo, poiché è stata comunicata la spesa complessiva di euro 1.608/00 divisa per nove condomini comprensiva di Euro 915/00 per riparazione di colonna fognaria altrui e 693/00 per riparazione tetto, è mia intenzione pagare solo la quota per la riparazione del tetto lasciando in sospeso la quota per la riparazione della richiamata colonna fognaria fintanto che non verrà definita in eguale ripartizione il danno nella mia colonna fognaria. Faccio bene oppure come devo agire? Gradirei quindi avere il vostro parere ed una traccia scritta della eventuale risposta che dovrei dare al Condominio. Grazie e distinti saluti

Consulenza giuridica i 15/10/2015

Il quesito richiede di rispondere a diverse sottodomande.

Per quanto riguarda lo svolgimento dell'assemblea e l'efficacia delle istruzioni scritte lasciate dal condomino assente all'amministratore, non costa purtroppo un obbligo di quest'ultimo di valorizzare a verbale il contenuto della missiva spedita dal primo.
Certamente, in base al rapporto di fiducia che dovrebbe legare il condomino al proprio amministratore, sarebbe stato opportuno che questi riferisse verbalmente agli altri condomini le intenzioni dell'assente, quantomeno a titolo informativo. Tuttavia, anche se ciò fosse stato fatto, la delibera non avrebbe potuto essere differente, in quanto l'assente che non abbia conferito delega non può essere conteggiato né ai fini del quorum costitutivo, né di quello deliberativo.

Pertanto, si ritiene che l'amministratore abbia commesso una scorrettezza nell'omettere di comunicare le intenzioni del condomino assente (e per tale motivo quest'ultimo potrà eventualmente decidere di non votarlo più in futuro quale amministratore), ma che in ogni caso egli non avesse l'obbligo di tenerle in considerazione ai fini della votazione.
Il condomino assente, infatti, è stato regolarmente convocato all'assemblea e ben avrebbe potuto delegare qualcun altro (anche un estraneo, come ad esempio un legale di sua fiducia) a partecipare all'assemblea, presentando tutte le sue istanze e le sue osservazioni. Non avendolo fatto, egli si è precluso, da solo, la possibilità di votare sui punti all'ordine del giorno.

Peraltro, la lettera all'amministratore non potrebbe nemmeno configurarsi come delega, non solo perché non ne ha il contenuto, ma anche perché il quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. vieta di conferire la delega all'amministratore di condominio.

Punto problematico è, invece, quello del rinvio dell'assemblea senza avviso agli assenti.
Difatti, è opinione unanime che il rinvio di una assemblea o la fissazione di una nuova assemblea siano soggette alle ordinarie regole della convocazione della riunione.
La Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sul tema:
- Cass. n. 4648/81: "L’assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi dell’art.1136 c.c. 3° comma può con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l’esame degli argomenti posti all’o.d.g. non prevedendo la legge una convocazione successiva alla seconda; per cui tale aggiornamento deve considerarsi una nuova convocazione di una nuova assemblea, che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati, integrando la preventiva convocazione come requisito essenziale per la validità dell’assemblea";
- Cass. n. 1516/88: "Allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il proseguo ad altra data sugli stessi argomenti all’o.d.g., con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione, risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione".

Entrambe le pronunce, anche se differiscono sulla soluzione, chiedono che i condomini assenti siano prontamente avvisati del rinvio.

Poiché, nel caso di specie, l'avviso non è stato dato, il rimedio previsto dall'ordinamento è l'impugnazione della delibera entro 30 giorni: ciò è stato precisato anche dalla Corte di Cassazione con sentenza a Sezioni Unite del 7.3.2005, n. 4806 ("La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio").

Venendo al merito della delibera, ci si può senz'altro riportare ai nostri precedenti pareri, ribadendo che nel condominio de quo dovrà trovare applicazione il regolamento contrattuale a discapito della regola sancita dall'art. 1123 del c.c.: la suddivisione della spesa per la fognatura va divisa per nove in ogni caso e per qualsiasi colonna interessata.
La delibera assembleare appare, quindi, in contrasto con il regolamento del condominio.

La contrarietà di una delibera al regolamento contrattuale la rende impugnabile ai sensi dell'art. 1137 del c.c., norma che sancisce espressamente l'annullabilità delle "deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio". Il termine per chiedere l'annullamento è sempre di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Circa l'intenzione del condomino assente di non procedere ad una parte dei pagamenti deliberati in assemblea, si rileva che ai sensi del terzo comma dell'art. 1137 l'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, quindi la somma rimane dovuta fino a che la delibera non sia annullata dall'autorità giudiziaria: pertanto, ipoteticamente, il condominio potrebbe agire in via coattiva nei confronti del condomino moroso.
Tuttavia, è facoltà del condomino che ricorre in giudizio quella di chiedere la sospensione dell'esecutorietà della delibera.

Nel caso di specie, per maggior sicurezza, è consigliabile impugnare la delibera assembleare anziché limitarsi a contestare all'amministratore il contenuto della stessa: così facendo, si farebbe inutilmente decorrere il termine di 30 giorni previsto per l'impugnazione e la decisione diverrebbe definitiva. Visti gli importi oggetto della decisione, la competenza dovrebbe essere quella del Giudice di pace.

Si può tentare, tuttavia, di chiedere l'indizione di una assemblea urgente che si tenga prima dello scadere del termine, in modo che l'assemblea possa nuovamente votare in merito alla ripartizione delle spese della conduttura fognaria.
Possiamo suggerire di scrivere immediatamente all'amministratore sottolineando i due aspetti, formale (rinvio dell'assemblea al 30 settembre) e sostanziale (contrarietà al regolamento condominiale), che rendono la delibera annullabile, evidenziando l'opportunità di convocare una nuova assemblea che "sovrascriva" la precedente per quanto concerne il punto interessato. E' possibile fare pressione sull'amministratore dichiarando che in assenza di convocazione tempestiva di nuova assemblea, si procederà con le impugnazioni di legge.


09/07/2015 Lazio
Francesco P. M. chiede

Impresa di costruzione, il cui titolare, è marito dell'Amministratrice, vince gara di appalto per la ristrutturazione della facciata frontale e delle due laterali dell'edificio condominiale. Dopo un mese dal termine dei lavori, l'Amministratrice, convoca l'Assemblea Condominiale con un consuntivo delle maggiori spese sostenute, pari al 21,11%. L'Assemblea, con un solo dissenso, approva.E' una procedura legale? In attesa di una vs.risposta, ringrazio.

Consulenza giuridica i 15/07/2015

La procedura descritta appare corretta, quantomeno sotto il profilo civilistico dell'approvazione in assemblea condominiale del consuntivo spese. Nulla può dirsi, invece, circa la gara di appalto vinta dal marito dell'amministratrice, non avendo elementi su cui basare una indagine.

Tornando alla questione condominiale, il quarto comma dell'art. 1136 del c.c. stabilisce che le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del medesimo articolo. Esso sancisce che l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono poi valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Il concetto di "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, dice la giurisprudenza (es. Cass. civ. 29.1.1999 n. 810) "deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini".

Ci si può legittimamente chiedere se il quorum deliberativo necessario per l’approvazione della contabilità finale sia il medesimo, cioè quello di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Secondo la giurisprudenza più recente, se ad essere approvato è un consuntivo per somme sostanzialmente già approvate in precedenza – anche in caso di notevole entità dei lavori – non si applica il quorum deliberativo del secondo comma dell'art. 1136 ma quello pari ad un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Se, invece, il consuntivo è "lievitato" in maniera consistente, tanto da far rientrare la delibera nuovamente nel concetto di opere di "notevole entità" (concetto sopra chiarito), sarà nuovamente necessario il quorum più elevato.

Nel caso di specie, la maggiorazione di spese appare significativa, anche se si dovrebbe analizzare nel dettaglio l'entità degli esborsi. Quindi, appare necessaria una approvazione ai sensi del secondo comma dell'art. 1136. Se tale maggioranza è stata raggiunta (ricordiamo che all'assemblea devono aver partecipato tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio), la delibera è valida. Diversamente, essa potrà essere impugnata dal condomino dissenziente.


29/05/2015 Lazio
Marco C. N. chiede

NEL MIO CONDOMINIO L'AMMINISTRATORE -SU UNA QUESTIONE MOLTO CONTROVERSA- AL MOMENTO DEL VOTO (per ragioni di tempo) NON VORREBBE INDICARE NOMINATIVAMENTE LA POSIZIONE DEI SINGOLI CONDOMINI SUL PROBLEMA IN DISCUSSIONE. GRADIREI CONOSCERE SE VI E' UNA NORMA PRECISA CHE REGOLA MATERIA, IN MERITO ALL'INDIVIDUAZIONE PERSONALE PRESA DA OGNI SINGOLO CONDOMINO. PREGO INDICARE TESTO NORMATIVO, EVENTUALMENTE. GRAZIE

Consulenza giuridica i 05/06/2015

Non esiste una articolo di legge che regoli precisamente lo svolgimento dell'assemblea condominiale e le modalità di verbalizzazione. Scorrendo tutte le norme del codice civile in materia (artt. 1117-1139 c.c. e artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione del codice civile), non si ravvisa infatti alcuna regola specifica.

Si deve, quindi, guardare alle pronunce della giurisprudenza sul tema.
La Corte di Cassazione, con orientamento dominante, sostiene che risulti annullabile la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, "specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1136 del c.c., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai quorum, se le quote sono diseguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio" (Cass. civ., sez. II, 19.10.1998, n. 10329).

Nello stesso senso si possono leggere le sentenze Cass. civ., sez. II, 22.5.1999 n. 5014 ("Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale di assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera in quanto non presa in conformità con la legge (art. 1137 c.c.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative") e Cass. civ., sez. II, 22.1.2000, n. 697 ("In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero di condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.").

Esistono certamente anche pronunce meno rigorose, ma si reputa che quelle sopra indicate facciano parte di un orientamento piuttosto pacifico.

Di conseguenza, nel caso di specie, i condomini hanno il diritto di chiedere che sia verbalizzata la posizione di ciascuno in merito alla questione oggetto della delibera: se l'amministratore omette queste informazioni, la decisione assembleare risulterà annullabile e quindi impugnabile entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).


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