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Articolo 1137

Codice Civile

Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

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Dispositivo dell'art. 1137 Codice Civile

(1) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (2).
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (3).
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
Il testo precedente recitava:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti
".

(2) La Corte cost. con sent. n. 49 del 2-2-1990 ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 1 della l. 742/1969 nella parte in cui non prevede che la sospensione dei termini nel periodo feriale si applichi anche al termine di decadenza di trenta giorni previsti dall'art. 1137 per l'impugnazione delle delibere assembleari.

(3) La sospensione della deliberazione può essere ordinata dall'autorità giudiziaria ove sussista il pericolo di un danno irreparabile conseguente alla esecuzione del provvedimento.


Ratio Legis

La norma consente ai condomini che hanno votato contro la deliberazione adottata dall'assemblea (ed anche a coloro che non hanno espresso il voto) di impugnare tale deliberazione, se contraria alla legge od al regolamento condominiale. La disposizione, tuttavia, non prende in esame le deliberazioni affette da nullità (cioè illecite ovvero mancanti di un elemento essenziale), per le quali è consentita l'impugnazione in ogni tempo e da parte di chiunque (es.: le deliberazioni adottate dall'assemblea alla quale non siano stati invitati tutti i condomini [v. 11366]). Essa, inoltre, non prende in considerazione le deliberazioni affette da nullità relativa, (come quelle lesive della proprietà esclusiva di taluno dei condomini), impugnabili in ogni tempo ma solo da parte del singolo condomino.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

532Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (art. 1135 del c.c. e art. 1136 del c.c.) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109 del c.c.), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (art. 1137 del c.c.).
Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 del c.c.).
La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perciò i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 11214/2013

L'interesse all'impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell'enunciato principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di merito, la quale aveva dichiarato la carenza di interesse del condomino all'impugnativa di due delibere, l'una concernente la nomina di un tecnico per la verifica di necessità dei lavori di manutenzione sollecitati dallo stesso ricorrente, l'altra volta a precisare la portata della precedente espressione della volontà assembleare, proprio nel senso di eliminare il contenuto negativo ravvisato dal singolo partecipante nella prima deliberazione).

Cass. n. 10081/2013

In tema di condominio, in presenza di una deliberazione di ripartizione dei contributi approvata dall'assemblea, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese a lui spettanti deducendo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, dovendo comunque opporsi al medesimo riparto mediante contestazione dei criteri seguiti.

Cass. n. 8525/2013

In materia di condominio, vige il principio dell'esecutività della deliberazione dell'assemblea, pur in pendenza di impugnazione, rimanendo riservato al giudice il potere di sospendere l'esecuzione del provvedimento, a norma dell'art. 1137 c.c.; tuttavia, il credito del condominio nei confronti del singolo condomino, risultante da delibera assembleare impugnata, non è opponibile in compensazione ad estinzione delle reciproche obbligazioni, in quanto portato da un titolo la cui esecutività consente la sola temporanea esigibilità, laddove la compensazione postula il definitivo accertamento dei debiti da estinguere e non opera per le situazioni provvisorie.

Cass. n. 2049/2013

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall'assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l'obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l'obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell'evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento, né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all'obbligazione verso quest'ultimo, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.

Cass. n. 10199/2012

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui depositare da parte dell'amministratore le somme ricevute, attenendo la stessa all'opportunità o alla convenienza dell'adozione delle modalità della gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni.

Cass. n. 869/2012

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere al giudice, sono attribuite ai conduttori.

Cass. sez. un. n. 8491/2011

In tema di condominio negli edifici, le im­pugnazioni delle delibere dell'assemblea, in ap­plicazione della regola generale dettata dall'art. 163 c.p.c., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 c.c. la forma di tali im­pugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 citato.

Cass. n. 7074/2011

In tema di condominio, qualora venga im­pugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema speci­fico del deliberato assembleare di cui l'attore si duole; ne consegue che è devoluta alla compe­tenza per materia del giudice di pace - in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condomi­niali, ai sensi dell'art. 7, quarto comma, n. 2, c.p.c. - la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l'attore abbia dedotto come fonda­mentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assem­blea condominiale.

Cass. n. 5254/2011

Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'ammini­stratore può essere impugnata dai condomini as­senti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137, terzo comma, c.c., non per ragioni di me­rito, ma solo per ragioni di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ai sensi dell'art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerare, perciò, annullabile.

Cass. sez. un. n. 26629/2009

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.

Cass. n. 14951/2008

Ove un condomino impugni una delibera as­sembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa ta­bella che deve avvenire con deliberazione unani­me dei condomini o con provvedimento dell'auto­rità giudiziaria né, di conseguenza, la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministrato­re.

Cass. n. 21298/2007

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto.

Cass. sez. un. n. 4421/2007

La sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., nell'ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell'inesistenza o della nulli­tà assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d'accertamento della nullità la quale impedisce all'atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all'immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d'autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa deliberazione condominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo c.c. l'ese­cuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell'opposizione all'ingiunzione e di accoglimento dell'impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell'indebito.

Cass. n. 2362/2007

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare com­pete a chi abbia acquistato l'immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizio­ne della domanda, con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia.

Cass. n. 9641/2006

Ben può il giudice rilevare di ufficio la nulli­tà quando, come nella specie, si controverta in or­dine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappre­senta elemento costituivo della domanda.

Cass. n. 8440/2006

In tema di condominio, l'impugnazione della delibera dell'assemblea può avvenire indif­ferentemente con ricorso o con atto di citazione, ma, in quest'ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., occorre tenere conto della data di notificazione dell'atto introdut­tivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell'iscrizione a ruolo della causa.

Cass. n. 14067/2005

Lo spoglio del possesso di un bene (nella specie, cortile condominiale) ben può rimanere integrato dalla messa in esecuzione da parte dell'amministratore di condominio, con la con­sapevolezza di agire contro la volontà espressa o presunta del possessore, di opere deliberate dall'assemblea (nel caso, chiusura dell'accesso mediante recinzione ed apposizione di cancello elettrico) non assumendo rilievo la circostanza che la domanda di sospensione delle delibere in questione risulti essere stata in precedenza giu­dizialmente rigettata, stante l'ontologica diversità tra il giudizio avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere e quello possessorio.

Cass. n. 8135/2004

La legittimazione generale prevista dall'art. 1421 c.c. all'azione di nullità non esime l'attore dall'onere di dimostrare il proprio, concreto inte­resse ad agire, e perciò, se oggetto dell'impugna­zione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l'esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino — presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all'approvazione della delibera im­pugnata — la quale costituisce requisito essenzia­le per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

Cass. n. 4531/2003

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunica­zione dell'avviso di convocazione dell'assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l'eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata.

Cass. n. 12564/2002

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare com­pete individualmente e separatamente agli assen­ti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consen­zienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'ammini­stratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. (Nella specie, la S.C., nell'enunciare il suddetto principio, ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva annullato la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i proprietari degli appartamenti con terrazzi, in quanto la domanda di annullamento della delibera assem­bleare concerneva la ripartizione della spesa del rifacimento dei rispettivi frontalini).

Cass. n. 5889/2001

In tema di impugnazioni di delibere con­dominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in me­rito il suo dissenso; ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente.

Cass. n. 15377/2000

Con riguardo alla impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell'interes­se alla impugnazione si pone in termini di stru­mentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d'ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha sen­so, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata. L'interes­se ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di meri­to può derivare, e non solo astratto. La valutazio­ne della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare una questione di diritto. Pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente e logicamente mo­tivata la decisione della Corte territoriale che ave­va escluso l'interesse del ricorrente ad impugnare la delibera condominiale con la quale erano state modificate le tabelle millesimali in seguito alle mutate condizioni di una parte dell'edificio, come conseguenza delle innovazioni di vasta portata, consistenti nel mutamento della destinazione degli immobili sottotetto — la cui legittimità era già stata confermata in una parte della sentenza di primo grado alla quale il ricorrente aveva pre­stato acquiescenza — senza che da tale modifica derivasse al ricorrente stesso alcun pregiudizio, non potendosi considerare concretamente tale il dedotto minor peso che allo stesso sarebbe deri­vato dalla delibera in conseguenza della diminu­zione dei millesimi del suo appartamento, né la circostanza che questo, in seguito alla trasforma­zione del sottotetto, non si trovasse più all'ultimo piano e, perciò, avesse subito una diminuzione di valore).

Cass. n. 14078/1999

Dall'entrata in vigore del codice civile la competenza a decidere l'impugnazione di una de­libera assembleare da parte di un condomino non appartiene più, ratione materiae, al Tribunale per­ché l'art. 1137 c.c. non riproduce il contenuto del­l'art. 26 del R.D. 15 gennaio 1934 n. 56, e pertanto il criterio per individuare il giudice competente è il valore, desumibile dalla delibera impugnata, salvo che l'oggetto di essa rientri nella competen­za per materia di un determinato giudice, come ad esempio se la delibera concerne la misura e le modalità d'uso dei servizi di condominio di case. (Nella specie la delibera impugnata aveva ad oggetto l'approvazione del piano di riparto delle spese condominiali per un valore complessivo non superiore ai due milioni e la Cassazione ha affermato la competenza del giudice di pace).

Cass. n. 14037/1999

In tema di impugnazioni di delibere dell'as­semblea condominiale, mentre la relativa annul­labilità può essere fatta valere dal solo condomi­no assente o dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell'amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.

Cass. n. 8116/1999

In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Cass. n. 1165/1999

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Cass. n. 313/1999

Le deliberazioni di un'assemblea con­dominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all'autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 c.c. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità giudiziaria contro le delibere con­trarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte. (Fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio).

Cass. n. 2912/1997

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozio­ne dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agi­re richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

Cass. n. 1511/1997

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta deli­bera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazio­ne.

Cass. n. 1093/1996

La obbligatorietà della delibera dell'assem­blea per tutti i condomini, espressamente previ­sta dal primo comma dell'art. 1137 c.c., comporta l'automatica operatività della stessa fino all'even­tuale sospensione del provvedimento nel giudizio di impugnazione, ai sensi del secondo comma del citato articolo. Ne deriva che, in difetto di sospensione, l'esecuzione di una delibera assem­bleare non dà luogo a spossessamento in danno di taluno dei condomini, in quanto a venire in considerazione è la nuova situazione di fatto e non quella modificata dalla delibera.

Cass. n. 4009/1995

La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell'art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 c.c.), non può essere rilevata di ufficio dal giudice, per cui la parte che denuncia in cassazione la violazione della predetta norma, sostenendo che il giudice di merito ha omesso di rilevare tale decadenza, ha l'onere di indicare l'atto in cui la relativa eccezione è stata da lei opposta nel giudizio di merito.

Cass. n. 1890/1995

In materia di condominio negli edifici, al potere dell'assemblea del condominio di delibe­rare, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l'esecuzione delle opere necessarie per la conser­vazione e per il godimento delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali, fa riscon­tro l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile ed integrante un'ob­bligazione propter rem preesistente all'appro­vazione, da parte dell'assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere. Ne consegue che, quando la contestazione del condomino investa, prima ancora che il quan­tum dell'obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impu­gnata: nel termine di decadenza di cui all'art. 1137, comma terzo, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di con­vocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribu­zioni dell'assemblea o concernente innovazioni. lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi.

Cass. n. 11064/1994

Ove un immobile (nella specie: una strada privata di passaggio e collegamento fra più edi­fici) consti di parti distinte e ben specificate, cia­scuna delle quali appartenga ad un diverso com­plesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo uso, benché adottata congiun­tamente in un'unica assemblea dai partecipanti ai condomini proprietari, non è riferibile ad un cosiddetto condominio complesso od orizzontale ma va scissa idealmente in varie distinte delibera­zioni riferite a ciascuno dei condomini interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio cui essi partecipano. (Fattispecie relativa alla delibera di chiusura, continua ed anche diurna, dei cancelli d'accesso di una strada di passaggio e collegamento fra tre edifici, con applicazione di un meccanismo di apertura elettromeccanica azionabile solo dai condomini).

Cass. n. 2393/1994

Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'or­gano rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere, di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d'intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'ammini­stratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'am­ministratore stesso, che vi abbia fatto acquie­scenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l'ascensore), tendono a sod­disfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclu­sivo di uno o pia partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire — e, quindi, anche ad impugnare — spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d'impugnazio­ne proposta dal singolo condomino.

Cass. n. 8755/1993

L'art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee con­dominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, ri­conosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servi­zi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere ge­nerale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo.

Cass. n. 3302/1993

Il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui all'art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell'avversa pretesa con il dedurre l'inosservanza dei termini previsti dalla legge o dal regolamento condominiale per la convocazione della relativa adunanza, posto che l'irregolarità denunziata è suscettibile di dar luogo ad un'annullabilità che può essere denunciata nel termine di cui all'art. 1137 cit., con la conseguenza che, in mancanza di impugnazione, l'efficacia della deliberazione di­viene incontestabile.

Cass. n. 3291/1989

In tema di condominio, l'approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stes­se, nonché l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l'annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conse­guenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell'art. 1137 c.c. — alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta —, sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Cass. n. 6671/1988

In tema di condominio degli edifici, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l'unica differenza consi­stendo nel dies a quo per proporre l'opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli al­tri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti — i quali sostanzialmente non hanno approvato la delibera — a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta.

Cass. n. 3701/1988

I rendiconti e la ripartizione delle spese pre­disposti dall'amministratore del condominio ed approvati validamente dall'assemblea divengono operative in caso di mancata impugnazione della deliberazione di approvazione da parte dei singoli condomini assenti o dissenzienti nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'ultimo comma dell'art. 1137 c.c., salve le ipotesi di nul­lità per violazione di norme inderogabili o per menomazione dei diritti di ciascun condomino derivanti dall'atto d'acquisto o dalle convenzioni che possono essere fatte valere ai sensi dell'art. 1418 c.c.

Cass. n. 731/1988

Sulle delibere dell'assemblea di condominio edilizio il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d'essere, in quanto, pure in tal caso il giudice, non controlla l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell'assemblea. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva annullato per eccesso di potere la delibera dell'assemblea condominiale che aveva approvato un rendiconto non veridico, al riguardo di debiti del condominio).

Cass. n. 5905/1987

In materia di impugnazione di delibere dell'assemblea dei condomini ex art. 1137 c.c., il sindacato del giudice è di mera legittimità, ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità, di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge. (Nella specie, la delibera aveva per oggetto l'assunzione di un secondo portiere nel complesso condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento alle necessità obiettive del servizio di portierato già esistente; la S.C. ha annullato la decisione del merito per una insufficiente valutazione al riguardo).

Cass. n. 3232/1982

Il condomino il quale abbia partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto con­forme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol se alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la delibe­razione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di leg­ge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall'altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l'azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nul­lo.

Cass. n. 3775/1981

Il rimedio dell'impugnazione offerto dal­l'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni as­sembleari condominiali — e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza — riguarda uni­camente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle. Pertanto, il provvedimento con cui l'ammi­nistratore del condominio, esorbitando dai suoi poteri, leda i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, in quanto affetto da radicale nullità, è impugnabile davanti all'autorità giudiziaria, con azione non soggetta ai termini di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 comma terzo c.c.

Cass. n. 3177/1978

In tema di condominio negli edifici, l'annullabilità in sede giudiziale di una delibera dell'assemblea dei condomini per ragioni di merito, attinenti all'opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio è configurabile solo nel caso di decisione viziata da accesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109 primo comma n. 1 c.c.). Pertanto, con riguardo ad una delibera (nella specie, revoca di precedente licenziamento del portiere), che risulti fondata su dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione (nella specie, constatazione del ripristino del rapporto di fiducia con il portiere), deve ritenersi precluso il sindacato del giudice dei merito, in ordine all'uso da parte dell'assemblea dei condomini della detta facoltà di apprezzamento, oltre i limiti consentiti dall'indagine per l'accertamento dell'eccesso di potere.

Cass. n. 1946/1978

L'acquirente di un appartamento in un edi­ficio in condominio, mentre può far valere la sua qualità di condomino e contestare efficacemente la validità delle deliberazioni dell'assemblea con­dominiale, prese con l'intervento del venditore, solo ove abbia provveduto previamente alla notifi­cazione o comunicazione al condominio dell'atto del suo acquisto, per contro non può pretendere di non rispondere, nella qualità di effettivo con­domino, delle obbligazioni relative alle spese per aver omesso di comunicare il suo acquisto al con­dominio, che ne sia comunque a conoscenza.

Cass. n. 1898/1977

L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni dell'edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni, attenendo alla di­sciplina delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione assembleare, senza necessità di un successivo consenso di tutti i condomini che l'hanno in precedenza stipulata.

Cass. n. 4137/1976

Il successore a titolo particolare nella pro­prietà condominiale ha interesse ad impugnare di nullità le deliberazioni, dell'assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, per mancata convocazione del suo dante causa, allorché esse abbiano avuto per oggetto materiale (nella specie, tra l'altro, il completamento di opere condominia­li e la tabella millesimale) destinate ad incidere nella sua (nuova) sfera giuridica.

Cass. n. 1561/1976

Qualora la delibera assembleare di un con­dominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesi­mali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l'effica­cia di un'assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell'assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Pe­raltro, in base al principio dell'apparenza accolto dall'art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

Cass. n. 1281/1976

In materia di condominio le deliberazioni assembleari non sono di regola mai irrevocabili e possono, perciò essere modificate o revocate da un valida deliberazione successiva; le nuove delibera­zioni, infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfetta­mente valide e sono obbligatorie per tutti i condo­mini, anche se, eventualmente, quelle anteriori, re­vocate o modificate, siano state prese all'unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all'oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea.

Cass. n. 1716/1975

La contestuale domanda, proposta all'autori­tà giudiziaria, di revoca dell'amministratore, non esonera il condomino dissenziente, il quale impu­gni una deliberazione dell'assemblea per contra­rietà alla legge o al regolamento di condominio, dall'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni, di cui all'ultimo comma dell'art. 1137 c.c.

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