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Articolo 1119 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Indivisibilità

Dispositivo dell'art. 1119 Codice civile

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso (1) della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (2).

Note

(1) La maggiore o minore comodità di uso, secondo la giurisprudenza, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione.
(2) Le parole "e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio" sono state aggiunte dall’art. 4, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Dopo la riforma, quindi, la divisione delle cose comuni richiede sempre il consenso unanime dei condomini.

Spiegazione dell'art. 1119 Codice civile

Indivisibilità normale delle parti comuni

La comunione delle parti dell'edificio prevista dall' art. 1117 del c.c. è determinata dall'essenza stessa delle parti o dalla loro naturale destinazione. Si comprende, quindi, come tali parti siano state dichiarate non soggette a divisione, in quanto dividendosi non assolverebbero più la loro funzione. È stata prevista una eccezione soltanto per il caso in cui la divisione possa farsi, rendendo non solo possibile l'uso della cosa a ciascun condomino, ma rendendolo ugualmente comodo come nello stato di indivisione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

526 Le cose che, se il contrario non risulta dal titolo, formano oggetto di proprietà comune sono indicate — ma l'elenco non ha carattere tassativo — nell'art. 1117 del c.c.: esse sono dichiarate indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere a ciascun condomino più incomodo l'uso della cosa (art. 1119 del c.c.). Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118 del c.c., primo comma). Si determina in tal modo un criterio unico per tutte le cose comuni, innovando al R. decreto-legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito nella legge 10 gennaio 1935, n. 8, sulla disciplina, dei rapporti di condominio delle case, il quale (art. 5), relativamente al suolo, ai locali della portineria, ai cortili, alle terrazze, ai giardini e ad altre cose comuni, disponeva che si tenesse pure conto della natura e della destinazione della cosa e, sussidiariamente, perfino dell'uso: la semplificazione della disciplina offre anche il vantaggio di renderne più agevole l'applicazione. E' precluso al condomino di sottrarsi al contributo per la conservazione delle cose che sono oggetto di proprietà comune mediante rinuncia al suo diritto sulle cose stesse (art. 1118, secondo comma), salvo, naturalmente, che la rinuncia sia consentita dagli altri partecipanti.

Massime relative all'art. 1119 Codice civile

Cass. n. 867/2012

In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale, con motivazione ritenuta congrua, aveva disposto lo scioglimento del condominio relativamente al giardino circostante l'edificio, alla soffitta ed allo scantinato della casa, e deciso di non procedere, invece, alla divisione della terrazza comune).

Cass. n. 7667/1995

In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godi­mento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata oltre che con riferimento alla originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbe­ro dopo la divisione. (Nella specie il progetto di divisione di una terrazza comune avrebbe privato il condomino assegnatario di una porzione, della veduta sul mare consentitagli nella permanenza dello stato di indivisione).

Cass. n. 2257/1982

L'art. 1119 c.c. non stabilisce l'indivisibi­lità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità subordina all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino, cioè all'esigenza che non si alteri lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune.

Cass. n. 937/1982

Al fine di stabilire la divisibilità o meno di un'area comune a due fabbricati appartenenti a diversi proprietari e destinata all'accesso ai fabbricati stessi in due porzioni distinte da at­tribuire in proprietà esclusiva a ciascuna delle parti, il giudice del merito deve tenere conto della diminuzione del valore complessivo dell'area a seguito della divisione, nonché degli effetti di tale divisione sull'efficienza, funzionalità e comodità dell'accesso ai fabbricati, mentre è irrilevante ai predetti fini la deduzione di frequenti dissidi fra le parti che rendevano impossibile l'uso comune dell'area. Il giudice, poi, al fine di rendere pos­sibile la divisione non può mai imporre a carico di uno o di entrambi i condividenti l'obbligo di procedere a modifiche o variazioni della consi­stenza, ubicazione o conformazione dei fab­bricati, trattandosi di beni non compresi (ed insuscettibili di essere attratti) nell'oggetto della divisione, circoscritta alla sola area comune, che non può incidere sulla struttura dei fabbricati né comportare l'imposizione di oneri o limitazioni al contenuto dei diritti precedentemente esercitati o comunque spettanti sui medesimi.

Cass. n. 4806/1978

Nel condominio edilizio, le parti comuni dell'edificio possono essere divise purché la divi­sione possa farsi senza rendere più incomodo a ciascun condomino l'uso della proprietà singola servita dalla dividenda parte comune, in quanto ne sia resa meno facile la diretta fruizione ovvero venga ridotta l'utilità ricavabile dal bene condominiale in funzione della proprietà individuale. (Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, con cui era stato dichiarato indivi­sibile un cortile, destinato, dopo la divisione, a fabbricarvi autorimesse, in considerazione delle limitazioni di luce e delle immissioni moleste che ne sarebbero derivate agli appartamenti dei piani inferiori nonché dell'impossibilità di destinare il cortile stesso a giardino).

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Gian L. P. chiede
martedì 07/02/2017 - Piemonte
“COME SCIOGLIERE UN CONDOMINIO ?
Condominio costituito dai precedenti Proprietari nel 1981,
relativo a villetta di villeggiatura con TRE Condomini :
Tizio con 367 millesimi ;
Caio con 304 millesimi e coniugato con
Sempronia proprietaria titolare di 330 millesimi
ed anche nominata AMMINISTRATORE anche grazie anche ai millesimi del marito CAIO.
NB ! Situazione di predominio quasi assoluto sia di millesimi sia di “teste” dei Coniugi Caio e Sempronia , per cui Tizio si trova perennemente in minoranza e deve soggiacere alle spicciole prevaricazioni assembleari (convocazioni, o.d.g., non-accoglimento aprioristico di eccezioni e/o proposte, redazione verbali, etc. etc. )
Sia soprattutto subire delibere importanti – specie per spese straordinarie – che gravano comunque su di Lui anche se assolutamente contrario.
NB! La comunione condominiale è tranquillamente divisibile – è composta da sei unità immobiliari - ognuna con un Proprietario unico – e quindi è già divisa fra i vari Proprietari.
Si richiede se sussista la possibilità di sciogliere il Condominio e quale sia la miglior procedure percorribile.

Consulenza legale i 13/02/2017
Il codice civile si occupa della divisione del condominio (negli edifici) agli articoli 61cc e 62 delle sue disposizioni di attuazione e della divisibilità delle parti comuni all’art. 1119.
Le due problematiche vanno infatti tenute ben distinte.

Lo scioglimento del condominio, infatti, è assolutamente possibile e legittimo, ed è deciso a maggioranza dell’assemblea oppure dall’Autorità giudiziaria, come stabilisce l’art. 61 delle disposizioni attuative al codice civile: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione”.
Il successivo articolo 62 disp. att. cod. civ. aggiunge poi: “La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso.

Il procedimento per sciogliere il condominio è quindi semplice, poiché passa attraverso un’ordinaria assemblea (condominio) condominiale e non necessita dell’unanimità ma della sola maggioranza dei condomini. Esulando (a quel che pare dalla descrizione dello stato di fatto) l’ipotesi in esame da quella di cui all’art. 62 disp. att. cod. civ, sarà una sufficiente la maggioranza di cui al secondo e non al quinto comma del citato articolo 1136, ovvero un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Qualora, come si potrebbe verificare nel caso di specie, non si riuscisse a raggiungere una maggioranza, verrebbe in soccorso l’art. 1105 cod. civ. sull’amministrazione della cosa comune “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria”.

Il problema si pone diversamente, invece, per quanto riguarda le parti comuni, sulle quali dispone il citato art. 1119 cod. civ.: “Le parti comuni, di norma, sono indivisibili a meno che tale divisione possa essere operata senza che ne consegua un uso più incomodo a ciascun condomino.”(Cassazione civile, sez. II, 28/03/2012, n. 4978).
La regola posta dalla norma è quella dell’indivisibilità, perché è escluso che una parte dei condomini possa imporre agli altri, contro la loro volontà, una divisione parziale di aree o locali comuni.
Neppure è consentito che lo faccia il Giudice, su domanda di alcuni condomini, perché si tratterebbe di indebita interferenza nella sfera di autonomia dei privati.
E’ invece possibile che tutti i condomini, all’unanimità, convengano di dividere la cosa comune anche con sacrificio di uno o più di essi.

Si riportano di seguito alcune pronunce in materia: “In materia di condominio, in deroga alla disciplina della comunione ordinaria vige la regola della indivisibilità delle parti comuni dell'edificio posta dall'art. 1119 c.c. Ad impedire la divisione è sufficiente che essa pregiudichi il godimento di alcuni condomini ovvero renda più incomodo il godimento delle cose” (Tribunale Roma, 21/03/2006, n. 6581); e “In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale, con motivazione ritenuta congrua, aveva disposto lo scioglimento del condominio relativamente al giardino circostante l'edificio, alla soffitta ed allo scantinato della casa, e deciso di non procedere, invece, alla divisione della terrazza comune).” (Cassazione civile, sez. II, 23/01/2012, n. 867; conforme Tribunale Padova, sez. II, 06/09/2000, n. 1381).

Testi per approfondire questo articolo