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Articolo 1108 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

Dispositivo dell'art. 1108 Codice civile

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni (1) dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (2) [872 cod. nav.].
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti [1109 n. 3].
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali (3) sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni [1572].
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune [262 cod. nav.].

Note

(1) L'innovazione, secondo la dottrina e la giurisprudenza, è solo l'opera che importi una alterazione nella entità sostanziale o un mutamento nella destinazione della cosa comune. Per le semplici modificazioni che non alterano la sostanza né la destinazione della cosa comune si rientra nell'ambito dell'applicazione del secondo comma dell'art. 1105 del c.c. ovvero in quello del primo comma dell'art. 1102.
Le innovazioni devono comportare un oggettivo miglioramento della cosa comune, e ciò anche qualora la spesa sostenuta sia da considerarsi necessaria.
(2) Il limite dell'eccessiva gravosità della spesa rappresenta un limite la cui misura è "mobile". La determinazione di essa è lasciata al giudice di merito.
(3) L'elencazione contenuta nel terzo comma non è tassativa. Negli atti di alienazione si ritengono compresi anche la rinuncia e la transazione.
La mancanza del consenso di tutti i comproprietari comporta la mancata produzione dell'effetto dell'alienazione o della costituzione di diritti reali nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto concluso da un solo comproprietario valga come vendita della propria quota o come vendita di cosa parzialmente altrui ex art. 1480 del c.c..

Ratio Legis

La disposizione stabilisce le condizioni legislative per la validità delle delibere dei comunisti, riguardanti le innovazioni e gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione della cosa comune.
L'assunzione delle delibere in esame deve avvenire con una maggioranza qualificata e non deve, inoltre, ledere alcuno dei comunisti, né determinare una spesa troppo onerosa per alcuno di essi.

Spiegazione dell'art. 1108 Codice civile

Degli atti eccedenti la semplice amministrazione della cosa comune

Come risulta dai lavori preparatori, questo può dirsi l'articolo il cui contenuto ha dato luogo ai maggiori dissensi. Secondo l'art. 677 del vecchio codice, uno dei partecipanti non poteva fare innovazioni nella cosa comune, anche se le ritenesse vantaggiose a tutti, se gli altri non vi acconsentivano: per le innovazioni occorreva, quindi, l' unanimità dei consensi.

Neppure era immaginabile poi, la possibilità che il partecipante potesse essere privato della sua quota o vedere questa gravata di ipoteca, senza il suo consenso, in forza di una deliberazione in tal senso della maggioranza dei soci, per quanto imponente questa potesse essere (art. 678 vecchio codice).

Sia pure con la cautela di una maggioranza, per cosi dire qualificata, e con quella del ricorso all'autorità giudiziaria avverso la relativa deliberazione, il Progetto (art. 318 e 320) aveva, invece, ammesso che la volontà della maggioranza potesse prevalere sulla minoranza dissenziente non solo per alcuni atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, ma addirittura anche per l' alienazione della cosa comune nella sua interezza.

Si giustificava una tale enorme estensione del volere della maggioranza con il principio per cui « il diritto sulla cosa nella sua interezza spetta alla collettività dei comunisti e con la considerazione che non è conveniente dare a ciascun comunista il potere di opporsi in qualunque caso ad un' alienazione dell'intera cosa comune, deliberata dalla maggioranza, che può essere vantaggiosa per tutti i comunisti o almeno per la massima parte di essa ».

In senso contrario, in sede di assemblea delle Commissioni legislative, fu autorevolmente osservato che la collettività dei comunisti non doveva concepirsi come una persona giuridica e che il partecipante non doveva potere essere privato del suo diritto alla quota senza il concorso della sua volontà in tal senso, salvo il caso dello scioglimento della comunione.

Il testo definitivo non è giunto all'estremo caldeggiato dal Progetto, ma, differenziandosi profondamente dal codice passato, allo scopo di rendere possibile una più intensa utilizzazione della cosa comune anche contro la volontà di uno o pochi partecipanti, ha notevolmente ampliati i poteri della maggioranza dei comunisti.

Pertanto con una maggioranza di partecipanti, che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune (mentre per gli atti di ordinaria amministrazione basta una maggioranza secondo il valore delle quote), si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento.

Due sole limitazioni sono poste a tale potere della maggioranza: le innovazioni non devono pregiudicare il godimento di alcuno dei partecipanti e non devono importare una spesa eccessivamente gravosa. Il godimento di tutti i partecipanti è infatti essenziale all'esistenza della comunione, e la spesa eccessivamente gravosa può indirettamente condurre all' eliminazione del godimento, non essendo in grado il partecipante di sostenerla o dovendosi per essa sobbarcare a sacrifici che incidano profondamente sul suo patrimonio.

Se tale maggioranza può compiere gli atti innovativi della cosa comune, cioè quelli che la trasformano nella sostanza, a maggior ragione colla stessa maggioranza si possono compiere gli atti che, conservando la cosa senza trasformarla, sono eccedenti l'ordinaria amministrazione. Unico limite è anche qui la considerazione dell'interesse collettivo (cfr. la spiegazione dell'articolo precedente).

L' atto deve andare a vantaggio di tutti i partecipanti, pertanto è antigiuridico l'utile di uno o più, con il pregiudizio anche di un solo dei partecipanti.

Atti eccedenti l' ordinaria amministrazione sono anche gli atti di disposizione della cosa comune, ma, come si è già rilevato, allontanandosi dal Progetto il legislatore ha inteso consentire alla maggioranza soltanto quegli atti che non investano it diritto come tale del partecipante.

Conseguentemente, ed in modo espresso ad evitare dubbi di interpretazione, data la varietà delle opinioni manifestate in sede di lavori preparatori, si è statuita la necessità del consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali.

Unica eccezione è stata fatta per l' ipoteca, che può essere validamente costituita su tutta la cosa comune dalla maggioranza di almeno due terzi, qualora abbia lo scopo di garantire mutui destinati alla ricostruzione o al miglioramento della cosa comune.

In generale, cioè come atto di costituzione di un diritto reale sulla cosa comune, l'ipoteca è vietata anche alla maggioranza qualificata, è ammessa soltanto nelle ipotesi tassativamente fatte, in cui garantendo mutui per la ricostruzione o il miglioramento della cosa comune, vi è un interesse superiore da proteggere, che ritorna a vantaggio di tutti i partecipanti.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

520 I poteri della maggioranza sono disciplinati dagli articoli 1105, 1106 e 1108. La maggioranza non solo delibera sugli atti di ordinaria amministrazione, ma può anche disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Dal conferimento di tale potere alla maggioranza l'istituto deriva elasticità di disciplina: a differenza delle modificazioni che può apportare il singolo partecipante, le quali trovano un limite nel rispetto della destinazione della cosa, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, salvo il concorso delle condizioni dianzi indicate, possono importare anche un mutamento di destinazione. Per gli atti compresi nell'ambito della prima categoria, e cioè per gli atti non eccedenti l'ordinaria amministrazione, basta la semplice maggioranza, calcolata secondo il valore delle quote; per le innovazioni si richiede, invece una maggioranza qualificata, che rappresenti cioè almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune. Tale maggioranza qualificata è pure richiesta per gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, i quali possono essere disposti sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario però il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali. Si fa eccezione soltanto per l'ipoteca costituita a garanzia di mutui destinati al miglioramento o alla ricostruzione della cosa comune, ammettendosi, in considerazione della speciale finalità, che essa sia consentita dall'anzidetta maggioranza qualificata. Per evitare eventuali abusi, si esige per la validità delle deliberazioni della maggioranza che tutti i partecipanti siano previamente informati dell'oggetto della deliberazione (art. 1105 del c.c., terzo comma). Nell'art. 1109 del c.c. vengono determinati i casi in cui le deliberazioni della maggioranza possono essere impugnate dinanzi all'autorità gindiziaria da ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente. Per l'impugnazione è però stabilito un breve termine (trenta giorni), il quale, per coloro che sono intervenuti all'adunanza, decorre dalla data della deliberazione e, per gli assenti, dal giorno ín cui la deliberazione fu loro comunicata. L'impugnazione non ha effetto sospensivo, ma l'autorità giudiziaria può sospendere l'esecuzione del provvedimento deliberato. Prevedendo il caso che non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, o che la deliberazione adottata non sia eseguita, l'art. 1105, ultimo comma, consente a ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Ho ritenuto inopportuno stabilire per queste ipotesi che sia proposta istanza in sede contenziosa, poiché è profondamente diversa la portata dei provvedimenti che l'autorità giudiziaria è chiamata ad emettere nei casi previsti dall'articolo 1109 e in quelli previsti dall'ultimo comma dell'art. 1105. Nei primi vi è una deliberazione di maggioranza (positiva o negativa) impugnabile dalla minoranza dissenziente, onde sorge una controversia che non può altrimenti essere decisa che nelle forme contenziose; nei secondi si ha invece inerzia nell'amministrazione per non essersi presi o attuati i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune e s'invoca l'autorità giudiziaria perché supplisca a tale inerzia: il provvedimento che il giudice emette ha carattere essenzialmente amministrativo. In conformità del sistema largamente attuato in tema di condomini edilizi, è conferito alla maggioranza anche il potere di stabilire un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, nonché il potere di delegare l'amministrazione a uno dei partecipanti o anche a un estraneo (art. 1106 del c.c.). I partecipanti dissenzienti possono, nel termine di trenta giorni, reclamare all'autorità giudiziaria contro la deliberazione che approva il regolamento della comunione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui la deliberazione fu loro comunicata. Trascorso il termine senza che alcun reclamo sia stato proposto, il regolamento acquista efficacia, oltre che per i partecipanti, per i loro eredi e aventi causa (art. 1107 del c.c.).

Massime relative all'art. 1108 Codice civile

Cass. n. 5729/2015

In tema di comunione indivisa, l'attività di bonifica di un terreno compiuta da un comproprietario non integra gli estremi di un atto innovativo, per il quale è necessaria la maggioranza qualificata ex art. 1108 cod. civ., trattandosi di opera di ordinaria amministrazione che non altera la destinazione economica del terreno ed è diretta al miglioramento ovvero a rendere più comodo o più redditizio il suo godimento, senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari.

Cass. n. 15024/2013

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, c.c., applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 c.c., per la costituzione di diritti reali sulle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condòmini, che non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza e dal decorso del tempo necessario a consolidarla.

Cass. n. 17216/2012

L'art. 1108, terzo comma, c.c., secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune, in quanto espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, si applica anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte, come risulta evidente dal disposto dell'art. 719 c.c., il quale, in via di eccezione, prevede che la vendita possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente ove la stessa sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari.

Cass. n. 4258/2006

Ai sensi dell'art. 1108, comma terzo, c.c. (ap­plicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomi­ni - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la tran­sazione che abbia ad oggetto i beni comuni, po­tendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbia­no ad oggetto diritti comuni.

Cass. n. 1662/2005

In tema di comproprietà, mentre la conces­sione del bene (nella specie, un fondo rustico) in locazione o in affitto può avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino (trovando appli­cazione la presunzione che il singolo contitolare abbia agito anche con il consenso degli altri), l'autorizzazione al compimento di opere di stra­ordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108, comma secondo, c.c.) dei componenti la comu­nione, atteso che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere all'amministra­zione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l'atto da compiere ecceda l'area della ordinaria amministrazione, con la conseguenza che, ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detto limite, la sua carenza di legittimazione deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio.

Cass. n. 11771/1993

Il contratto di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, di durata non inferiore a nove anni e tacitamente rinnovabile per un eguale periodo di tempo, ancorché alla prima scadenza contrattuale il locatore possa esercitare la facoltà di diniego soltanto per i motivi indicati dall'art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non può es­sere considerato contratto di durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale è solo eventuale, con la conseguenza che, con riguardo ad immobile in comproprietà, per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, prescritto dall'art. 1108, terzo comma, c.c. per tale tipo di locazione.

Cass. n. 3865/1993

Per il disposto dell'art. 1108, terzo comma, c.c., applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'art. 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servita sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deli­berazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autoriz­zazione dell'amministratore, dalla Sip, di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispon­dente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto.

Cass. n. 5386/1984

La norma dell'art. 1108 comma terzo c.c., secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per gli atti di aliena­zione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune, si limita a stabilire che l'alienazione o la costituzione di un diritto reale da parte di un comproprietario pro indiviso non produce effetto nei confronti degli altri partecipanti alla comu­nione, ma non esclude che il contratto, concluso dal comproprietario, possa valere come vendita della propria quota, ovvero come vendita di cosa parzialmente altrui, ai sensi dell'art. 1480 c.c.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1108 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

GIUSEPPE C. chiede
venerdì 07/10/2016 - Sardegna
“Siamo 6 eredi che hanno ereditato un immobile composto da 3 appartamenti A2 (dichiarati inagibili) un locale ad uso tipografia C3 ( dichiarato inagibile ) e un negozio C1 ( agibile ) . La proprietà nel suo complesso è indivisa e non riusciamo a metterci d'accordo se dobbiamo, per tutte le decisioni ordinarie o straordinarie , usare il criterio dell'unanimità e/o della maggioranza. Nello specifico un problema che non riusciamo a risolvere è il seguente : uno degli eredi ha chiesto verbalmente a tutti gli eredi di utilizzare il negozio C1 per destinarlo al figlio per avviare una attività fotografica . Tutti in un primo momento abbiamo dato l'assenso, per aiutare il figlio dell'erede , ma ora i rapporti si sono incrinati ed io ho fatto presente di ritirare il mio assenso come erede. Faccio presente che per agevolare il giovane figlio dell'erede si era parlato di dare un risibile affitto cifrato in € 35 che non sono mai stati dati in quanto non si trattava di affitto a titolo gratuito. Allo stato attuale ho tutti contro ! Vorrei sapere se questo tipo di contratto è assimilabile ad un contratto a titolo gratuito , inoltre vorrei sapere cosa accade revocando il mio assenso dato in precedenza per l'affitto dell'immobile ? vale la maggioranza o l'unanimità . Inoltre il giovane fotografo si è " allargato " prendendo anche una camera adiacente dichiarata inagibile . Inoltre essendo l'immobile ormai fatiscente sono obbligato a concorrere alle spese che si dovessero presentare per " rattopare" l'immobile ? Grato di una risposta , porgo i miei più distinti saluti.”
Consulenza legale i 12/10/2016
Un primo possibile inquadramento del caso esposto potrebbe essere quello della simulazione relativa, la quale ricorre tutte le volte in cui le parti di un negozio giuridico si accordano per far discendere effetti di tipo diverso da quelli propri del negozio che formalmente appare nella realtà (nel caso in esame gli effetti sono il trasferimento del godimento del bene senza la pretesa di alcun corrispettivo, il che configura, nella realtà, un contratto di comodato gratuito e non di locazione).
Secondo quanto dispone l’art. 1414 comma 1° il negozio simulato non produce mai effetti tra le parti, attesa l’esistenza di un intento contrario calato nell’accordo simulatorio.

Va peraltro segnalato che una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, e precisamente la n. 1141/2014, ha ritenuto addirittura nullo il contratto di locazione che prevede un canone di affitto estremamente basso rispetto ai valori di mercato. La nullità si farebbe discendere, secondo tale sentenza, da una asserita simulazione assoluta di un negozio di tal tipo, simulazione che ricorre tutte le volte in cui le parti, benché firmino un contratto, abbiano in realtà l’intenzione reale di non firmarne alcuno, accordandosi di non far discendere alcun effetto dall’accordo formalizzato (e, quindi, di non pretenderne le reciproche prestazioni). Nel caso analizzato dalla Corte l'unico scopo era - secondo i giudici - quello di frodare il fisco, e pertanto il contratto è stato dichiarato nullo. La decisione, peraltro, appare un pò discutibile, poichè appare più corretto, come detto sopra, inquadrare il caso nella simulazione relativa. Di fatto, dietro alla formale locazione, vi era quasi certamente un comodato gratuito.
In ogni modo si sappia che c'è anche questa via: si potrebbe ventilare ai coeredi che se le cose non si mettono a posto ... c'è la possibilità di incorrere in una simile fine, citando la sentenza di cui sopra.

Se peraltro, si decide di aderire alla tesi della nullità della locazione sottoscritta, allora caso in esame trova integrale risposta nelle norme dettate dal codice civile in materia di comunione di [[def ref=diritti reali]], trattandosi di una comunione creatasi per effetto di [def ref=successione (a causa di morte)]successione a causa di morte[/def] ex art. [[n922]] c.c..

Ne discende che può trovare applicazione l’art. 1103 del codice civile, nella parte in cui dispone che ciascuno dei partecipanti alla comunione può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

Qualora invece non si voglia far valere la simulazione del contratto e continuare a considerare efficace lo stesso, sarà consentito al comproprietario dissenziente di recedere unilateralmente dal contratto di locazione così stipulato, con la conseguenza che, cessato il rapporto di locazione (anche solo) con uno dei comproprietari, il bene dovrà essere restituito alla comunione per consentire alla stessa di disporne e, attraverso la sua maggioranza, esercitare la facoltà di goderne direttamente o indirettamente (così Cassazione civile sez. III 18 luglio 2008 n. 19929).

Il criterio della maggioranza non sarà più sufficiente e si renderà necessaria l’unanimità dei consensi allorchè, come nel caso di specie, la locazione venga stipulata senza determinazione di tempo, assumendo il relativo negozio natura di atto di straordinaria amministrazione per il quale il comma 3° dell’art. 1108 richiede il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.

Se, peraltro, i comunisti, per aggirare la necessità del consenso unanime, stipulassero un (nuovo) contratto di durata inferiore ai nove anni per il quale è richiesta la maggioranza di cui al comma 1° dell’art. 1108 c.c.,e la maggioranza venga di fatto ad abusare dei suoi diritti, i singoli contitolari potranno impugnare la delibera davanti al giudice, come previsto dall'art. 1109 del codice civile.

Si ricorda anche che tra i diritti dei comunisti vi è quello di chiedere lo scioglimento della comunione, facoltà che l'art. 1111 del codice civile riconosce a ogni singolo partecipante; il diritto potestativo suddetto spetta anche se il bene è indivisibile, con la precisazione che, nell'eventualità che non sia realizzabile un'assegnazione in natura del bene, lo si potrà vendere e dividerne i relativi frutti.

Per quanto riguarda i doveri, tutti i partecipanti sono responsabili in solido e dovranno obbligatoriamente partecipare alle spese necessarie per manutenzioni e riparazioni onde conservare in buono stato il bene posseduto in comune (ex art. 1104 c.c.).

Anche in merito alla ripartizione delle spese vige il principio generale dell'imputazione pro quota,salva la facoltà riconosciuta ex art. 1104 comma 1° al partecipante che non intenda accollarsi la propria parte dell'onere richiesto, di decidere in ogni momento di procedere al c.d. “abbandono liberatorio”, rinunciando alla propria posizione di contitolare.
La rinunzia deve essere manifestata in maniera inequivoca e, una volta effettuata, non può più essere revocata.
Si ritiene che la rinuncia abdicativa alla quota di comproprietà determini un fenomeno di (ri)espansione o accrescimento delle quote degli altri comproprietari, trattandosi di una conseguenza della natura della comunione come “diritto sull’intera cosa (e non su una sua porzione materiale) limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari”,natura da cui discende la espansione di ciascun diritto parziario in caso di venir meno di quello di altri contitolari.
Sembra che sia da escludere la possibilità di un rifiuto dell’accrescimento da parte degli altri contitolari, in quanto il rifiuto, quale rimedio generale contro le altrui intrusioni nella propria sfera giuridica, opera solo con riferimento agli atti che producono come effetto diretto tale intrusione.
Nel caso in esame, invece, “manca una diretta alterazione della sfera giuridica altrui”, poiché l’effetto espansivo delle quote residue dipende dalla loro natura, non dall’atto di rinuncia in sé, meramente abdicativo.
Ciò non toglie che nei confronti dei comproprietari superstiti resti salva la facoltà di rinunziare a loro volta alle proprie quote, anche così come accresciute, con le medesime conseguenze anzi dette.
Sempre in considerazione della sua natura abdicativa, anche la rinuncia alla quota appare fondatamente essere un negozio unilaterale non recettizio.
L’assenza dell’effetto liberatorio e della possibilità di rifiuto escludono la necessità della conoscenza altrui ai fini dell’efficacia del negozio.
Come sempre però, sarebbe molto opportuno rendere noto ai contitolari superstiti l’esistenza del negozio abdicativo, al fine precipuo di renderli edotti della mutata situazione giuridica.

GianCarlo M. chiede
mercoledì 31/08/2016 - Toscana
“In un condominio costituito da 20 unità abitative che hanno però solamente 13 posti auto, ( il fabbricato è nato così)gli altri 7 condomini vorrebbero realizzare per loro altri 7 posti auto - utilizzando parti condominiali, modificando le stesse e compiendo altre opere che vanno a modificare altre parti condominiali e comunque andrebbero a modificare anche l'estetica del tutto. E' possibile che possano farlo ??Io penso di no !!!! E semmai che maggioranza necessiterebbe, considerando che, ammesso che possano farlo, tutte le spese dovrebbero sostenerle loro perchè i nuovi posti da realizzarsi su proprietà condominiale andrebbero a servire solamente loro.Grazie e MOLTI saluti”
Consulenza legale i 07/09/2016
La giurisprudenza è pressoché unanime nel ritenere che le aree destinate a parcheggio in un condominio debbano poter essere utilizzate da tutti i condomini, anche ai sensi dell’art. 1117 c.c. che le annovera tra i beni di uso comune (ex multis, C. Cass., sent. 26226/2006).

In altre parole, non è possibile l’utilizzo del parcheggio esclusivamente da parte di alcuni condomini, andando quindi a pregiudicare ingiustificatamente gli altri. Nelle aree in cui i posti auto sono insufficienti, infatti, è necessario procedere alla c.d. turnazione, che vada a vantaggio di tutti i condomini e non solo di alcuni, per le ragioni di utilizzo del bene comune.
Il divieto di utilizzo delle aree destinate a parcheggio, che colpisca solo alcuni condomini, dovrebbe infatti essere inserito in una clausola del regolamento condominiale o comunque con una delibera adottata all’unanimità.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1108 c.c. “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”. In altre parole: con la maggioranza qualificata indicata dalla norma, sarebbe possibile effettuare le modifiche necessarie alle parti comuni per garantire l’utilizzo del parcheggio a tutti i condomini. In tal caso, le spese andrebbero quindi sostenute da tutti i condomini.

A nostro parere, sarebbe dunque opportuno, vista la lesione del godimento della parte comune nei confronti solo di alcuni condomini, cercare di trovare una soluzione o nel senso di una modifica dell’area o – quantomeno – nel senso di una turnazione dei parcheggi, in modo da evitare eventuali controversie dinanzi ad una sede giurisdizionale.

Vincenzo C. chiede
mercoledì 03/12/2014 - Campania
“Buongiorno, Vi contatto per la seguente problematica: sono comproprietario insieme a mia madre e mia sorella di un compendio immobiliare caduto in successione dopo la perdita di Nostro padre, attualmente indiviso e ripartito nelle seguenti quote di proprietà: la madre ha quota di proprietà di 667/1000 il figlio ha quota di proprietà di 167 /1000 e la figlia ha quota di proprietà di 166/1000.
L’ immobile è cosi composto: piano rialzato ( interno 1 abitato dalla madre e da me non ancora sposato, interno 2 concesso in locazione ) piano primo ( interno 3 concesso in locazione, interno 4 concesso in locazione ) piano secondo ( attualmente allo stato grezzo ) il garage e giardino.
Nel 2009, quando Nostro padre cominciò i lavori di costruzione del secondo piano, purtroppo è venuto a mancare, non ha lasciato testamento e solo verbalmente, d’accordo con Nostra madre, ha sempre esplicitato la seguente volontà: l’ intero piano rialzato dovrà essere della figlia, l’ intero piano primo del figlio, il piano secondo diviso in appartamento a sinistra al figlio e appartamento a destra alla figlia, il garage e il giardino in comunione, da concretizzarsi in futuro quando non ci sarebbero stati più i genitori.
Mia madre e io siamo d’accordo nel procedere, in futuro, alla definizione generale secondo il pacifico, equo e comodo progetto intenzionale divisionale predisposto verbalmente da Nostro padre, mentre mia sorella è ostile e si è opposta ad ogni tentativo di divisione in via convenzionale.
Inoltre, ha manifestato il non interesse alla prosecuzione dei lavori per l’ ultimazione del secondo piano, diffidando la madre e il figlio sia nel proseguire i lavori, sia ad abitare gli stessi appartamenti e di conseguenza ha comportato la scadenza del permesso di costruire per decorrenza dei tempi, compreso la proroga di dodici mesi che nel frattempo, grazie alla voltura agli eredi, il comune ci aveva concesso.
Fermo restando che l’ unica strada percorribile è la divisione giudiziale, ma nello stesso tempo sia la madre che io vogliamo assolutamente evitare, in quanto comporterebbe un dispendio inutile di tempo, di risorse economiche e di energie, nonché il protrarsi e l’ accentuarsi della situazione conflittuale e contestualmente è fortemente rischioso, un vero e proprio azzardo, procedere al completamento del secondo piano per poterci andare ad abitare, in quanto in qualsiasi momento la figlia/sorella può bloccare i lavori o addirittura quanto completato chiedere lo sgombero, l’ esecuzione dello sfratto dell’ appartamento ultimato e che quindi comporterebbe il dilapidare di tutte le risorse economiche proprie utilizzate.
Detto quanto sopra, pensavo all’ articolo 1108 del codice civile, che permette con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune ( nel nostro caso madre e figlio si supera di gran lunga la maggioranza ) si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento.
In virtù di questo articolo, ecco i quesiti:
- Con deliberazione della maggioranza, può essere ultimato il secondo piano a spese del figlio ?
- Con deliberazione della maggioranza, è possibile stipulare contratto di locazione tra partecipanti la comunione dei beni ( madre e figlio ), oppure è più opportuno eventuale contratto di locazione tra la maggioranza partecipante e un soggetto esterno ( fidanzata del figlio ) ?
- Con deliberazione della maggioranza, è possibile chiedere al comune titolo abilitativo ( DIA – SCIA o altro ) per il completamento del secondo piano ?
- Con deliberazione della maggioranza, è possibile completare il secondo piano (fermo restando il titolo abilitativo del comune) dagli originari due appartamenti in un unico appartamento?
In attesa di un celere riscontro, cordiali saluti.”
Consulenza legale i 03/12/2014
E' innovazione ogni alterazione nella entità sostanziale del bene o un mutamento della destinazione della cosa comune.
Tuttavia, non tutte le innovazioni possono essere deliberate dalla maggioranza qualificata di cui all'art. 1108 del c.c.: deve trattarsi di alterazioni della cosa comune che ne comportino un miglioramento; non devono pregiudicare il godimento che ne hanno tutti i singoli comunisti (avuto riguardo alle modalità di fatto con cui in concreto ne godono); non devono importare una spesa eccessivamente gravosa.
E' indubbio che il primo requisito sia sussistente nel caso di specie, in quanto la realizzazione di un nuovo appartamento dove ora non c'è nulla costituisce un miglioramento dell'edificio.
Più complesso analizzare la presenza gli altri due presupposti.
Da un lato, si dovrà valutare se la realizzazione dell'unità immobiliare pregiudichi il godimento della sorella: in base alla situazione di fatto descritta nel quesito, sembrerebbe che la stessa non abiti nell'edificio dove stanno il fratello e la madre, ma abbia una propria abitazione altrove. Quindi, si può ipotizzare che non le causerebbe alcun pregiudizio che nell'edificio lasciato in eredità da loro padre venga creato un nuovo appartamento ove andrà ad abitare il fratello.
Eventuali esigenze abitative della sorella potrebbero essere soddisfatte in altra unità abitativa dell'immobile (ricordiamo che il locatore può recedere dal contratto di locazione se debba adibire il bene a propria abitazione principale).
Dall'altro, la realizzazione di un'unità abitativa comporta una spesa certamente piuttosto elevata. Va precisato che il limite della eccessiva gravosità è "mobile", cioè è lasciato al prudente apprezzamento del giudice, che valuterà se la somma sia eccessivamente elevata sia di per sé, sia in relazione al valore della quota.
Nel nostro caso, però, uno dei comproprietari sarebbe disposto ad accollarsi l'intera opera di costruzione dell'appartamento, per cui l'elemento della gravosità della spesa per il compartecipante dissenziente verrebbe meno.
Pertanto, alla luce delle precedenti osservazioni, l'applicabilità dell'art. 1108 si ritiene ravvisabile, anche se va tenuto in considerazione che in una eventuale causa intentata dalla sorella, sarebbero il fratello e la madre a dover dimostrare che sussistono tutti e tre i presupposti dell'art. 1108 c.c. in relazione alla loro deliberazione.
Dal punto di vista pratico, per poter deliberare ai sensi del 1108, è necessario che tutti i comproprietari siano posti nella condizione di partecipare alla deliberazione: il che si traduce, nel caso di specie, nella necessità di convocare formalmente la sorella affinché, alla presenza di tutti, venga presa la decisione. Naturalmente, se la sorella è stata avvisata (es. con raccomandata) ma non si presenta, i familiari dovranno poi comunicarle la deliberazione e da quel momento scatterà il termine di trenta giorni per l'impugnazione (con atto di citazione).
Quanto alla richiesta di titolo abilitativo da parte solo di alcuni compartecipanti alla comunione, la risposta è - in linea generale - positiva. Il Comune può rilasciarlo anche ai comproprietari che abbiano deliberato sulla base dell'art. 1108 c.c.
Tuttavia, come precisato dal TAR Emilia Romagna-Parma, sentenza 10.1.2007, n. 7, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, il Comune ha l’obbligo, nel corso dell’istruttoria sul rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 4 L. n. 10 del 1977 e ora dell’art. 11 del D.P.R. n. 380 del 2001, di verificare che esista il titolo per intervenire sull’immobile per il quale è richiesto il permesso di costruire e che, quindi, questo sia rilasciato al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per richiederla. La verifica del Comune consisterà proprio nell’accertare, alla stregua delle diverse ipotesi disciplinate dall’art. 1108 codice civile se – in riferimento all’effettiva consistenza dell’intervento e alla incidenza dello stesso sul godimento del bene comune da parte di tutti i comproprietari - tale fatto sia o no idoneo a legittimare i soggetti istanti ad ottenere le autorizzazioni richieste. Qualora manchi uno dei presupposti della norma, la maggioranza qualificata dei comproprietari non sarà sufficiente ad autorizzare l’intervento innovativo, e sarà invece necessario l’espresso consenso della totalità della proprietà comune.
Circa il problema della locazione, va rilevato che in linea di principio la concessione in locazione (non ultranovennale) del bene comune non è preclusa alla maggioranza dei compartecipanti, purché ciò non impedisca agli altri un possibile un uso della cosa (art. 1105 del c.c.).
Nel regime della comunione, la titolarità del diritto di godere e di disporre è plurima e ciascun condominio ha, per la sua quota, il diritto di godimento e di disposizione: se un immobile comune può essere locato, qualora la maggioranza lo decida, ad un terzo, esso può essere ugualmente locato ad uno dei condomini in virtù di un atto di lecita amministrazione (Cass. 22 maggio 1982, n. 3143). Insomma, quando il potere dispositivo della cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione, tutti possono, rinunziando al godimento diretto, concederla in affitto a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari (Cass. 11 gennaio 2001, n. 330): l'affitto si configurerà come godimento "indiretto" del bene, visto che comunque viene percepito un canone di locazione.
Va ulteriormente precisato che, secondo la giurisprudenza, "quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione" (Cass. civ. n. 4131/2001).
Si ritiene quindi che il bene comune possa essere locato sia a terzi che a uno dei comproprietari con deliberazione della maggioranza dei comunisti, ai sensi dell'art. 1105 del c.c..
Infine, si ricorda che attualmente la divisione giudiziale deve essere preceduta da tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi del D.Lgs. 28/2010.

A. L. chiede
martedì 01/10/2013 - Toscana
“Nel sottosuolo di una strada privata di accesso a varie ville, esiste la tubazione dell'acquedotto idrico. Questa tubazione deve essere sostituita e la strada riparata. Nel corso degli anni alcune ville sono state trasformate in 2 o più unità immobiliari, alcune hanno subito aumento di utenze (2/3 nuovi contatori e proprietari), mentre altre hanno conservato il contatore originario (unica utenza e unico originario proprietario).
La signora che realizzò la lottizzazione, con tutti i lotti di terreno oggi interamente edificati, ebbe a costruire anche la strada privata su terreno di proprietà della suddetta, tanto che nei Rogiti Notarili di compravendita, veniva indicato: "l'accesso al lotto oggi compravenduto è dato da una strada costruita dalla venditrice sulla particella n. ....(ovviamente di proprietà della stessa), le opere di mantenimento e migliorie sono a carico dei proprietari".
Il costo delle opere di sostituzione della tubazione devono essere sostenute da tutti i partecipanti in parti uguali oppure devono essere sostenuti in base al numero delle unità immobiliari?
Grazie
Distinti saluti”
Consulenza legale i 18/10/2013
Il quesito posto attiene alla suddivisione delle spese necessarie per il rifacimento di una tubazione di acquedotto posta sotto ad una strada privata, su particella di terreno altrui. L'utilizzo di tale strada e della tubazione dell'acquedotto pubblico configura un diritto di servitù a favore dei proprietari delle singole abitazioni verso le quali l'acqua viene fatta defluire, nonché di passaggio sulla stradina. I singoli contratti di compravendita delle ville hanno previsto che le opere di mantenimento e migliorie relative a tale strada privata siano a carico dei proprietari. Ci si chiede, quindi, come debba essere suddivisa la spesa per il rifacimento della tubazione e della strada.
E' necessario capire quale sia la disciplina applicabile alle spese inerenti ad un servitù in cui i fondi dominanti siano plurimi.

In primo luogo, dobbiamo escludere che il diritto di servitù possa formare oggetto di comunione, la quale esige che la cosa o diritto comune sia suscettibile di quote frazionarie: la servitù non può ammettere alcuna frazionalità, essendo per sua natura indivisibile siccome inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo (si veda ad esempio Cassazione civile, sentenza n. 8727 del 27 aprile 2005).
Sussiste, quindi, nel caso di specie un semplice concorso di diritti di servitù sul medesimo bene.

Sarà necessario, pertanto, esaminare la disciplina delle servitù.
Il codice civile, al Capo V del Titolo VI (Delle servitù prediali) disciplina l'"esercizio delle servitù". In particolare, l'art. 1069 del c.c. prevede che il "proprietario del fondo dominante" debba fare le opere necessarie per conservare la servitù a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo (caso escluso nella specie) o dalla legge. La norma richiamata cita espressamente il "proprietario" del fondo dominante.

Pertanto, sono tenuti alla manutenzione i titolari dei fondi costituiti come dominanti nell'atto originario di costituzione della servitù. Se taluno dei sopraccitati fondi è stato frazionato in più sottofondi, di cui sono divenuti titolare altri soggetti, ciascuno di questi è altresì tenuto alla manutenzione. Riguardo, poi, la misura dell'obbligo manutentivo, questo è tema più complesso perché, nel silenzio della legge e in mancanza di giurisprudenza significativa, più di un criterio potrebbe essere individuato come il più corretto:
- superficie del (sub) fondo;
- entità dell'uso (di quanti contatori e di quanta portata d'acqua si beneficia).

Alberto chiede
domenica 29/09/2013 - Toscana
“Negli anni '80 un barone vende ad A un casolare di campagna insieme ad un appezzamento di terreno sottostante, ove c'è una falda d'acqua con cisterna di raccolta ed impianto di sollevamento verso casa.
Dopo qualche tempo, A vende a B una porzione del casolare, concedendo in usufrutto l'attingimento dell'acqua dalla predetta falda utilizzando il relativo impianto.
Ancora dopo, A vende a C altra porzione del casolare, con usufrutto dell'acqua come B.
Infine A vende a D la propria parte di casolare, unitamente all'appezzamento di terreno ove insiste la falda, cisterna, impianto di sollevamento e tubazione verso il casolare.
Tutto ciò premesso, si chiede:
1.- quali siano le norme di riferimento di legge, che regolano l'usufrutto sopra descritto;
2.- se la ripartizione delle spese di manutenzione debba essere fatta in parti uguali tra D (fondo servente) e B e C (fondi dominanti), stante il fatto che i beni materiali presenti nel terreno di C (cisterna, pompa di sollevamento e tubazioni)non possono essere considerati beni condominiali, e tenendo conto, inoltre, dell'impossibilità di stabilire le singole quote dei vantaggi visto che il consumo di acqua per più ragioni è soggetto a continue variazioni nel tempo (vedi l'abitazione che viene usata come seconda casa).
Al momento l'unica spesa riguarda il consumo di energia elettrica per la pompa di sollevamento, suddivisa in base ai metri cubi d'acqua utilizzati che risultano dai contatori divisionali.
Ad avviso dello scrivente, per parametri più attendibili si dovrebbero prendere a riferimento il numero delle lavatrici, lavastoviglie e dei bagni presenti in ciascuna unità immobiliare;
3.- se per le spese di manutenzione necessarie, il fondo servente debba sottostare al benestare dei fondi dominanti o, invece, ha facoltà di prendere autonomamente i provvedimenti del caso.”
Consulenza legale i 10/10/2013
1.- La situazione descritta, più che un diritto di usufrutto, sembra delineare un diritto di servitù concesso alle porzioni di casolare la cui titolarità è separata da quella della falda e del relativo sistema di sollevamento. Il contenuto di tale diritto dovrebbe essere individuato nell'atto di cessione della porzione di immobile, ma è possibile, come spesso accade, che la servitù non sia precisamente descritta.
La normativa a cui fare riferimento è contenuta negli articoli 1027 e ss. c.c. Il codice civile dopo aver descritto le numerose ipotesi di servitù coattive, dedica alcuni articoli anche alle servitù volontarie, quali quella oggetto del quesito.
Inoltre, negli artt. 1063-1071 c.c. è contenuta la disciplina circa l'estensione e l'esercizio delle servitù, quando il titolo (il contratto, in questo caso) non provveda a regolarle.
Tra le disposizioni più rilevanti si segnalano:
- primo comma dell’art. 1064 del c.c., secondo cui "Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne": la servitù di attingere acqua comprenderà, ad esempio, il diritto di passaggio sul fondo dove la fonte si trova;
- art. 1065 del c.c., "Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente";
- art. 1067 del c.c., "Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo".
Nel caso di specie, si può ravvisare, poi, una specie di servitù in materia di acque, per cui è ipotizzabile anche l'applicazione degli articoli 1080 e seguenti.

2. e 3.- Per quanto riguarda la suddivisione delle spese, presumendo che il titolo (il contratto di acquisto delle porzioni) non preveda alcunché, potrebbe trovare applicazione l'art. 1091 del c.c., il quale recita: "Se il titolo non dispone diversamente, il concedente dell'acqua di una fonte o di un canale è tenuto verso gli utenti ad eseguire le opere ordinarie e straordinarie per la derivazione e condotta dell'acqua fino al punto in cui ne fa la consegna, a mantenere in buono stato gli edifici, a conservare l'alveo e le sponde della fonte o del canale, a praticare i consueti spurghi e a usare la dovuta diligenza, affinché la derivazione e la regolare condotta dell'acqua siano in tempi debiti effettuate".
La norma, secondo la dottrina, prevede a carico del proprietario del fondo servente talune obbligazioni c.d. propter rem, ossia obblighi che si rivolgono direttamente al bene piuttosto che a colui che ne è proprietario (è indifferente se questo muta: gli obblighi continuano a sussistere verso il fondo). La disposizione, nella sua formulazione originaria del 1942, pone a carico del fondo servente la manutenzione delle opere sino al luogo di consegna dell'acqua. Se davvero fosse questa la norma applicabile (non è possibile dare una risposta certa in questa sede), il proprietario del fondo servente potrebbe autonomamente provvedere alla manutenzione nel modo che preferisce, senza dover avere il consenso dei proprietari dei fondi dominanti.
La ripartizione delle spese dell'energia elettrica va fatta secondo la quantità d'acqua utilizzata da ciascun proprietario. Ciò anche in analogia con quanto avviene nel condominio (l'art. 1123 del c.c. stabilisce che per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne). Sembra corretto effettuare tale ripartizione in proporzione al consumo d'acqua, certificato dai contatori di ciascuna porzione di casolare. Il numero di lavatrici, lavastoviglie e bagni presenti in ciascuna unità immobiliare è un criterio che, seppur astrattamente corretto, non tiene conto del reale utilizzo dell'acqua da parte dei proprietari delle diverse porzioni.

Claudio chiede
venerdì 13/09/2013 - Toscana
“Salve,
siamo sposati ed abbiamo una abitazione in comunione dei beni ma, successivamente al matrimonio abbiamo deciso di fare, per ragioni di lavoro, atto di separazione dei beni. Abbiamo un conto corrente comune per le spese generali della famiglia. Entrambi abbiamo un proprio conto corrente personale. La domanda è: nel caso vi fosse un procedimento di pignoramento per debiti contratti da uno dei coniugi, su cosa graverebbe il pignoramento e fin dove potrebbero accertare, (SE POSSONO!!!) sussistenza di fondi quali; titoli, azioni, mobili ed immobili, all'altro coniuge.
In attesa di una vostra gradita risposta cordialmente saluto.”
Consulenza legale i 30/09/2013
Prima di dare risposta al quesito, si premette quanto segue. Si presume che al momento dell'atto di separazione dei beni (compiuto dopo il matrimonio), l'immobile che era in comunione sia stato diviso tra i coniugi o ceduto dall'uno all'altro. In ogni caso, nella risposta si presumerà che ora l'immobile sia intestato a ciascun coniuge per quota o ad uno solo di essi con diritto esclusivo.

Per quanto riguarda il regime della comunione dei beni, l'art. 189 del c.c. recita chiaramente: "I creditori particolari di uno dei coniugi, anche se il credito è sorto anteriormente al matrimonio, possono soddisfarsi in via sussidiaria sui beni della comunione, fino al valore corrispondente alla quota del coniuge obbligato. Ad essi, se chirografari, sono preferiti i creditori della comunione".
Non esiste un'analoga disposizione nella disciplina della separazione dei beni. Il codice civile ci dice solamente che i coniugi possono convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio. Pertanto possiamo assumere che i creditori personali di un coniuge, di regola, non possano aggredire i beni del consorte non debitore.

Tuttavia, esistono due strumenti giuridici che consentono ai creditori di porre rimedio ad eventuali comportamenti frodatori dei coniugi nei loro confronti, messi in atto mediante la scelta della separazione dei beni.

Da un lato possono cercare di dimostrare la simulazione della convenzione con la quale i coniugi hanno optato per il regime della separazione (art. 1416 del c.c.). Se la simulazione viene accertata, verso i creditori che hanno agito in giudizio sarebbe inefficace ogni alienazione della quota del coniuge loro debitore e pertanto essi potrebbe soddisfare sulla metà dell'immobile che era in comunione.

Dall'altro lato, è possibile per il creditore agire con l’azione revocatoria ex art. 2901 del c.c., avverso il trasferimento dei beni operato con la separazione dai coniugi in modo fittizio e fraudolento. Ad esempio, il Tribunale di Bari, con sentenza 3701 del 14.12.2009, ha ritenuto sussistenti i presupposti per la declaratoria della revocatoria ex art. 2901 c.c. dell'atto di alienazione per notaio stipulato tra due coniugi ed avente ad oggetto la cessione della proprietà della metà indivisa della casa familiare: era stato provato indubitabilmente come il coniuge debitore fosse consapevole non solo del debito che aveva nei confronti del suo creditore, bensì anche del danno che una tale alienazione arrecava alle ragioni del medesimo, dato che egli non era ormai più proprietario di alcun altro immobile.

Ricapitolando, i creditore del coniuge debitore non possono aggredire con pignoramento i beni dell'altro coniuge, a meno che non riescano ad ottenere vittoria in un giudizio per simulazione dell'atto di separazione dei beni o di revocatoria. Si tratta in entrambi i casi di azioni civili ordinarie, dalla lunghezza ed esito sempre incerti. In particolare, poi, l'azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data dell'atto in danno al creditore (art. 2903 del c.c.).

Per quanto concerne il conto corrente condiviso, i creditori di un coniuge potranno aggredire solo la metà di quanto ivi contenuto, poiché si presume che i cointestatari di un conto bancario siano titolari ciascuno di 1/2 delle somme depositate (in base all'art. 1298, secondo comma, c.c., nei rapporti interni tra debitori o creditori solidali “Le parti di ciascuno si presumono uguali, se non risulta diversamente”). E' sempre possibile superare la presunzione attraverso la prova che il denaro coinfluito nel conto provenisse da uno solo dei coniugi.

Se fosse esperito un pignoramento nei confronti di beni del coniuge non debitore, questi dovrà prontamente agire in opposizione di terzo all'esecuzione, ai sensi degli artt. 619 ss. c.p.c., al fine di rivendicare l'esclusiva titolarità dei beni pignorati in capo a sé.

Enzo R. chiede
domenica 18/08/2013 - Lazio
“Salve, sono proprietario dal 1980 di un appartamento in uno stabile in cui vige un regolamento condominiale contrattuale sul quale e' scritto all'articolo 4 : Sono di proprietà comune ai soli propietari degli appartamenti - tabella a - :
a)vialetto di accesso,l'ingresso,il portone; b)omissis; c) il parcheggio comune; d)ecc. ecc. Nel 1981 il parcheggio comune, per meglio regolamentarne l'uso,in una assemblea rappresentata da 837,41 millesimi, è stato diviso in 26 posti macchina, non tutti della stessa metratura, tanti quanti sono gli appartamenti e sono stati assegnati tramite sorteggio. Nel 2012 per regolarizzare il passo carrabile di accesso al piazzale i posti macchina sono stati accatastati singolarmente e risultano al catasto tutti di proprieta' condominiale. Puo' un gruppo di condomini rivolgersi al tribunale, in forza dell'articolo 1111 del codice civile, pretendere lo scioglimento della comunione relativa ai posti macchina loro assegnati al fine di divenirne proprietari esclusivi?”
Consulenza legale i 12/09/2013
Ai sensi dell'art. 1119 del c.c. le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Il consenso di tutti i partecipanti al condominio è stato aggiunto come requisito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
E' bene comprendere che si applicano differenti discipline alla comunione in generale (per cui vale l'art. 1111 del c.c.) e alle parti comuni condominiali (per cui vige l'art. 1119 c.c.).

Per quanto riguarda la comodità della divisione, essa sembra sussistere, poiché di fatto c'è già una suddivisione del parcheggio che consente un utilizzo esclusivo di porzioni dello stesso a favore di ciascun condomino. La Cassazione civile, con sentenza del 23 gennaio 2012, n. 867, ha stabilito che in tema di condominio di edifici, poiché l’uso delle cose comuni è in funzione delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l’art. 1119 c.c. deve essere considerata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza delle parti comuni, "anche attraverso il confronto tra le utilità dei singoli condomini al momento della richiesta di scioglimento e le utilità che eventualmente essi stessi potranno ricavare dopo la divisione". Nel caso di specie, appare probabile che la prospettata divisione del parcheggio non produrrebbe alcuna inutilità del medesimo nei confronti dei singoli condomini.

La riforma della disciplina sul condominio negli edifici ha però aggiunto il requisito del consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Anche a seguito della riforma, l'art. 1119 rimane norma inderogabile, che non può essere modificata neppure con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Ciò significa che, ai fini della divisione, è necessaria una deliberazione dell'assemblea condominiale all'unanimità.

Germano chiede
martedì 16/10/2012 - Lombardia
“Buongiorno, vorrei semplicemente sapere se la maggioranza dei partecipanti alla comunione su un fondo (che è sito nelle vicinanze della loro abitazione, ma su un mappale a se satante) i quali rappresentano il 75% delle quote, possono decidere di realizzare una piscina, e se nel caso fosse considerata un'innovazione costosa, se possono realizzarla accollandosi interamente le spese. Si consideri che il fondo si estende su una superficie di oltre 8.500 mq e la piscina non è più grande di 30 mq.

Grazie per l'attenzione”
Consulenza legale i 19/10/2012

L'art. 1108 del c.c. è molto chiaro nello stabilire che i partecipanti alla comunione possono disporre le innovazioni alla cosa comune che non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. La maggioranza favorevole richiesta è di almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, che nel caso di specie esiste.

La costruzione di una piscina è considerata dalla giurisprudenza un caso di innovazione, in quanto la modifica apportata alla cosa comune altera l'entità sostanziale o comunque muta l'originaria destinazione della cosa comune, che viene ad essere utilizzata, seppur parzialmente, per fini diversi da quelli precedenti.

Per ogni innovazione è però necessario valutare se, comportando la stessa una spesa particolarmente gravosa, i nuovi manufatti siano suscettibili di utilizzazione separata: in caso positivo, i condomini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In ogni caso, anche se l'utilizzazione separata non fosse possibile, la maggioranza dei partecipanti alla comunione che l'ha deliberata o accettata può deliberare di sopportarne integralmente la spesa.

Sembra quindi pacifico che, nel caso proposto, data l'esistenza di una maggioranza favorevole ai sensi di legge e data la possibilità di un godimento separato del bene, la costruzione della piscina possa essere deliberata dai partecipanti alla comunione.

E' bene ricordare che ai sensi dell'art. 1109 del c.c. la minoranza dissenziente potrebbe impugnare davanti all'autorità giudiziaria la deliberazione della maggioranza, a pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Nel caso di specie, tuttavia, non si ravvisano gli estremi di una violazione dell'art. 1108 del c.c.


Maria C. chiede
giovedì 14/07/2011 - Sardegna

“Ho una casa indivisa che appartiene a me a una zia e a uno zio. Lo zio chiede che una sua figlia possa vivere nella casa in oggetto. Io non sono d'accordo. Lo zio ha diritto di prenderla ad ogni costo e senza il mio consenso?”

Consulenza legale i 22/07/2011

Secondo il disposto dell’art. 1102 del c.c.ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Nel caso di specie, si tratterebbe di valutare se concretamente l’uso della casa allo scopo di abitazione della figlia di un partecipante della comunione, possa pregiudicare il godimento della cosa per gli altri (se per es. la casa è spaziosa abbastanza da ospitare più persone o se è già divisa in unità abitative distinte). Comunque, qualificando l’atto dispositivo che lo zio potrebbe realizzare come un comodato gratuito di immobile o una locazione (infranovennale), quale atto eccedente l’ordinaria amministrazione, la decisione va presa a maggioranza di almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune. Se, invece, si vuole costituire un diritto reale sull’immobile comune (tipo un diritto di usufrutto o di abitazione) o stipulare una locazione ultranovennale a favore di terzo, sarà necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti.


Sebastiano F. chiede
mercoledì 22/06/2011 - Veneto
“Salve, innanzitutto mi scuso se il mio italiano non sarà perfetto ma la necessità mi costringe a scrivervi,avrei una domanda da fare relativamente all'articolo 1108 del codice civile (quello sopraindicato).
La domanda è la seguente: "se relativamente ad un'area definita in catasto ed in tutti gli atti siano essi atti pubblici o scritture private come parte comune, quindi in comproprietà di più soggetti viene firmata da più dei due terzi rappresentanti più del 50% delle parti millesimali un documento cosi intestato: DICHIARAZIONE UNILATERALE D'OBBLIGO, nella quale i comproprietari firmatari dichiarano di cedere gratuitamente al Comune l'area.
In questo caso, cosa possono fare i comproprietari non-firmatari per opporsi se già sono passati più di trenta giorni dalla data riportata nel documento?
Scusatemi ma già che ci sono Vi chiedo dell'altro:
Quello sopra da me descritto è un caso che eccede l'ordinario amministrativo?
Vi ringrazio fin da subito del tempo dedicatomi.
Grazie.”
Consulenza legale i 23/06/2011

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune ex art. 1105 del c.c. ma configura atto di straordinaria amministrazione e atto per cui è imprescindibilmente richiesto dalla legge il consenso di tutti i partecipanti l’alienazione del diritto di proprietà della cosa comune. Non si tratta, in questo caso, di un’ipotesi di annullabilità della delibera che si fa valere col procedimento d’impugnazione e a pena di decadenza, entro trenta giorni dalla sua emissione, ma di un caso di nullità radicale della delibera il cui oggetto è stata l’arbitraria disposizione del diritto assoluto di proprietà senza il necessario consenso unanime, in totale violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Per quanto riguarda l’impugnativa si ritiene che “la nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 del c.c. a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione” (Cass. civ., sez. II, 18-04-2002, n. 5626).


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    Data di pubblicazione: febbraio 2014
    Prezzo: 27 €

    Lo studio della contitolarità dei diritti reali nella sua configurazione di comunione ordinaria (caratterizzata dai due elementi inderogabili della organizzazione in quote singolarmente alienabili e della soggezione a scioglimento) consente di osservare le diverse comunioni tipiche a regime speciale con uno sguardo d'insieme e di individuare tra di esse collegamenti, affinità, differenze. L'argomento impone un'attenzione ai precedenti storici senza la quale risulta difficile... (continua)