Con una interessantissima pronuncia (ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021), La Sesta Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, si è espressa in materia di ripartizione delle spese condominiali di carattere straordinario, delineando i rapporti intercorrenti tra il Condominio e chi succede nella titolarità di una stessa unità abitativa. In particolare, ricostruendo il complesso apparato motivazionale della sentenza, gli Ermellini hanno attribuito la qualità di legittimati passivi dell’obbligazione condominiale tanto all’alienante (in qualità di ex condomino) quanto al nuovo acquirente (in qualità di condomino attuale) dell’immobile, riconoscendo così al Condominio la facoltà di rivolgersi ad entrambi per escutere il credito per effetto del principio di solidarietà ex art. 1294 del c.c..
A fondamento della decisione della Corte di Cassazione, risiede il disposto ex art. 63 delle disp. att. c.c. comma 4, secondo cui chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L’applicazione della disposizione, tuttavia, presuppone l’esatta individuazione del momento in cui il credito a favore del Condominio è sorto. A tal fine, i Giudici della nomofilachia ritengono irrilevante la data di esecuzione effettiva dei lavori. Per essi, infatti, occorre avere riguardo alla data della deliberazione assembleare e, in subordine, a quella di acquisto dell’immobile.
Se – come nel caso di specie – la decisione collegiale del Condominio precede quella di compravendita dell’unità abitativa, ricorrono i presupposti per l’applicazione della solidarietà passiva di cui agli artt. 63, comma 4 disp. att. c.c. e ex art. 1292 del c.c. e ss.
Quanto ai rapporti interni tra i debitori dell’obbligazione solidale, viceversa, la Corte di Cassazione specifica che, salvo diversi accordi intervenuti tra gli stessi, il soggetto su cui gravano le spese è colui che ha partecipato alla deliberazione condominiale. La ratio della disposizione, chiaramente, è da rinvenirsi nel fatto che i lavori sono decisi quando il venditore può partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore è ancora estraneo al Condominio. In caso di pagamento, totale o parziale, da parte del nuovo condomino, dunque, questi sarebbe autorizzato a rivalersi per l’intero nei confronti del precedente proprietario in qualità di suo dante causa.
A completamento del proprio ragionamento, la Suprema Corte di Cassazione si è espressa anche in ordine al significato della clausola di riserva che fa salvo diversi accordi tra le parti. Nel dettaglio, la Corte di Cassazione ha precisato che la fonte pattizia è in grado di derogare alla disciplina legale solo per i rapporti “interni” tra i debitori, i quali dunque restano legittimati passivi “in solido” nei confronti del Condominio.
A fondamento della decisione della Corte di Cassazione, risiede il disposto ex art. 63 delle disp. att. c.c. comma 4, secondo cui chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L’applicazione della disposizione, tuttavia, presuppone l’esatta individuazione del momento in cui il credito a favore del Condominio è sorto. A tal fine, i Giudici della nomofilachia ritengono irrilevante la data di esecuzione effettiva dei lavori. Per essi, infatti, occorre avere riguardo alla data della deliberazione assembleare e, in subordine, a quella di acquisto dell’immobile.
Se – come nel caso di specie – la decisione collegiale del Condominio precede quella di compravendita dell’unità abitativa, ricorrono i presupposti per l’applicazione della solidarietà passiva di cui agli artt. 63, comma 4 disp. att. c.c. e ex art. 1292 del c.c. e ss.
Quanto ai rapporti interni tra i debitori dell’obbligazione solidale, viceversa, la Corte di Cassazione specifica che, salvo diversi accordi intervenuti tra gli stessi, il soggetto su cui gravano le spese è colui che ha partecipato alla deliberazione condominiale. La ratio della disposizione, chiaramente, è da rinvenirsi nel fatto che i lavori sono decisi quando il venditore può partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore è ancora estraneo al Condominio. In caso di pagamento, totale o parziale, da parte del nuovo condomino, dunque, questi sarebbe autorizzato a rivalersi per l’intero nei confronti del precedente proprietario in qualità di suo dante causa.
A completamento del proprio ragionamento, la Suprema Corte di Cassazione si è espressa anche in ordine al significato della clausola di riserva che fa salvo diversi accordi tra le parti. Nel dettaglio, la Corte di Cassazione ha precisato che la fonte pattizia è in grado di derogare alla disciplina legale solo per i rapporti “interni” tra i debitori, i quali dunque restano legittimati passivi “in solido” nei confronti del Condominio.
