Uno dei temi più delicati, in ambito condominiale, è quello delle spese straordinarie: in particolare, di quelle che vengono disposte dall’amministratore senza una preventiva deliberazione assembleare. La questione diventa ancora più complessa quando entra in gioco l’urgenza: in presenza di una situazione di pericolo imminente, l’amministratore può agire da solo? Se sì, fino a dove arrivano i suoi poteri? I condomini sono sempre obbligati a contribuire alle spese, oppure la decisione resta sospesa finché l’assemblea non interviene?
A queste domande ha dato risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20541 del 21 luglio 2025, che ha giudicato su un caso emblematico: un amministratore aveva disposto l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, ritenendoli indispensabili per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, salvo poi chiederne il rimborso ai condomini e convocare l’assemblea per ratificare la spesa. Alcuni proprietari, tuttavia, non avevano condiviso la scelta, sostenendo che l’urgenza non fosse reale e rifiutando di versare la loro quota. Da qui il contenzioso che è arrivato fino alla Suprema Corte.
Urgenza sì, ma la spesa resta straordinaria
Il primo chiarimento della Cassazione riguarda un punto fondamentale: l’urgenza non cambia la natura dell’intervento. Un lavoro straordinario rimane tale, anche se indifferibile e necessario per evitare danni immediati. In altre parole, la presenza di un pericolo consente all’amministratore di agire tempestivamente, ma non gli attribuisce un potere sostitutivo rispetto all’assemblea, che resta l’organo titolare della decisione sulle spese straordinarie. Di conseguenza, il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore non è mai automatico.
Perché diventi obbligatorio per tutti i condomini occorre una delibera assembleare di ratifica, senza la quale l’amministratore deve, eventualmente, rivolgersi al giudice per ottenere il riconoscimento dell’urgenza. Questa impostazione, ribadita oggi con forza, non rappresenta una novità assoluta: già con la sentenza n. 26733 del 2008 la Corte aveva segnato la linea di demarcazione tra attività ordinarie - come la pulizia o la gestione delle utenze - e opere straordinarie, che implicano scelte di rilievo economico e gestionale e, quindi, necessitano del voto assembleare.
Le regole del Codice civile
A sostegno di questa ricostruzione, la Cassazione richiama tre norme cardine del diritto condominiale. L’art. 1130 del c.c. definisce le attribuzioni ordinarie dell’amministratore; l’art. 1135 del c.c. affida all’assemblea la competenza sulle spese straordinarie, consentendo tuttavia all’amministratore di intervenire nei casi urgenti, ma con l’obbligo di convocare i condomini per la ratifica; l’art. 1134 del c.c., infine, disciplina il rimborso delle spese anticipate da un singolo condomino per lavori urgenti, stabilendo che siano rimborsabili solo se effettivamente indifferibili.
Il vero significato della delibera: approvazione e riparto
La Cassazione, inoltre, ha osservato che, quando l’assemblea approva un intervento straordinario, non si limita a stabilire come ripartire le spese tra i condomini: compie prima di tutto un atto costitutivo, cioè riconosce la necessità dei lavori e assume l’impegno economico complessivo. Solo in un secondo momento procede alla ripartizione, che ha carattere meramente dichiarativo e serve a quantificare, in termini numerici, quanto spetta a ciascun partecipante in base ai criteri legali o alle eventuali convenzioni.
Questo aspetto è cruciale per comprendere la logica del sistema: l’obbligazione di contribuzione nasce con l’approvazione della spesa, non con il riparto. È vero che l’art. 63 delle disp. att. c.c. richiede il piano di riparto per procedere a decreto ingiuntivo, ma ciò non significa che la ripartizione sia costitutiva: essa traduce semplicemente in numeri un impegno già sorto. Questo orientamento, già espresso dalle Sezioni Unite con la nota sentenza n. 18477 del 2010, trova oggi una conferma ulteriore.
Le implicazioni pratiche per amministratori e condomini
In primo luogo, l’amministratore deve essere consapevole che l’urgenza non basta a rendere la spesa automaticamente vincolante per tutti i condomini. Può agire senza indugi quando la situazione lo richiede, ma ha poi l’onere di documentare puntualmente i motivi che hanno reso necessario l’intervento e di convocare l’assemblea nel più breve tempo possibile, per ottenere la ratifica. In mancanza, rischia di trovarsi a sostenere personalmente le spese anticipate, senza poter pretendere il rimborso automatico.
Dal lato dei condomini, invece, la sentenza offre una tutela importante: nessuno può vedersi imporre lavori di notevole impatto economico senza un preventivo passaggio assembleare. Allo stesso tempo, però, l’amministratore è sempre legittimato a intervenire per scongiurare danni immediati, garantendo la sicurezza dello stabile e degli occupanti.
A queste domande ha dato risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20541 del 21 luglio 2025, che ha giudicato su un caso emblematico: un amministratore aveva disposto l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, ritenendoli indispensabili per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, salvo poi chiederne il rimborso ai condomini e convocare l’assemblea per ratificare la spesa. Alcuni proprietari, tuttavia, non avevano condiviso la scelta, sostenendo che l’urgenza non fosse reale e rifiutando di versare la loro quota. Da qui il contenzioso che è arrivato fino alla Suprema Corte.
Urgenza sì, ma la spesa resta straordinaria
Il primo chiarimento della Cassazione riguarda un punto fondamentale: l’urgenza non cambia la natura dell’intervento. Un lavoro straordinario rimane tale, anche se indifferibile e necessario per evitare danni immediati. In altre parole, la presenza di un pericolo consente all’amministratore di agire tempestivamente, ma non gli attribuisce un potere sostitutivo rispetto all’assemblea, che resta l’organo titolare della decisione sulle spese straordinarie. Di conseguenza, il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore non è mai automatico.
Perché diventi obbligatorio per tutti i condomini occorre una delibera assembleare di ratifica, senza la quale l’amministratore deve, eventualmente, rivolgersi al giudice per ottenere il riconoscimento dell’urgenza. Questa impostazione, ribadita oggi con forza, non rappresenta una novità assoluta: già con la sentenza n. 26733 del 2008 la Corte aveva segnato la linea di demarcazione tra attività ordinarie - come la pulizia o la gestione delle utenze - e opere straordinarie, che implicano scelte di rilievo economico e gestionale e, quindi, necessitano del voto assembleare.
Le regole del Codice civile
A sostegno di questa ricostruzione, la Cassazione richiama tre norme cardine del diritto condominiale. L’art. 1130 del c.c. definisce le attribuzioni ordinarie dell’amministratore; l’art. 1135 del c.c. affida all’assemblea la competenza sulle spese straordinarie, consentendo tuttavia all’amministratore di intervenire nei casi urgenti, ma con l’obbligo di convocare i condomini per la ratifica; l’art. 1134 del c.c., infine, disciplina il rimborso delle spese anticipate da un singolo condomino per lavori urgenti, stabilendo che siano rimborsabili solo se effettivamente indifferibili.
Il vero significato della delibera: approvazione e riparto
La Cassazione, inoltre, ha osservato che, quando l’assemblea approva un intervento straordinario, non si limita a stabilire come ripartire le spese tra i condomini: compie prima di tutto un atto costitutivo, cioè riconosce la necessità dei lavori e assume l’impegno economico complessivo. Solo in un secondo momento procede alla ripartizione, che ha carattere meramente dichiarativo e serve a quantificare, in termini numerici, quanto spetta a ciascun partecipante in base ai criteri legali o alle eventuali convenzioni.
Questo aspetto è cruciale per comprendere la logica del sistema: l’obbligazione di contribuzione nasce con l’approvazione della spesa, non con il riparto. È vero che l’art. 63 delle disp. att. c.c. richiede il piano di riparto per procedere a decreto ingiuntivo, ma ciò non significa che la ripartizione sia costitutiva: essa traduce semplicemente in numeri un impegno già sorto. Questo orientamento, già espresso dalle Sezioni Unite con la nota sentenza n. 18477 del 2010, trova oggi una conferma ulteriore.
Le implicazioni pratiche per amministratori e condomini
In primo luogo, l’amministratore deve essere consapevole che l’urgenza non basta a rendere la spesa automaticamente vincolante per tutti i condomini. Può agire senza indugi quando la situazione lo richiede, ma ha poi l’onere di documentare puntualmente i motivi che hanno reso necessario l’intervento e di convocare l’assemblea nel più breve tempo possibile, per ottenere la ratifica. In mancanza, rischia di trovarsi a sostenere personalmente le spese anticipate, senza poter pretendere il rimborso automatico.
Dal lato dei condomini, invece, la sentenza offre una tutela importante: nessuno può vedersi imporre lavori di notevole impatto economico senza un preventivo passaggio assembleare. Allo stesso tempo, però, l’amministratore è sempre legittimato a intervenire per scongiurare danni immediati, garantendo la sicurezza dello stabile e degli occupanti.
