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Articolo 1069 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Opere sul fondo servente

Dispositivo dell'art. 1069 Codice Civile

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù(1), deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente(2).

Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo(3) o dalla legge [1030].

Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Note

(1) Si reputa che necessarie siano altresì le opere deputate all'attuazione del diritto in oggetto.
(2) Il parametro del minimo incomodo è applicabile entro i limiti in cui sia indispensabile garantire l'esercizio della servitù.
(3) La clausola con la quale viene stabilito che il costo delle opere descritte è a carico del fondo servente va stipulata in forma scritta e trascritta ex art. 2643, n. 4.

Brocardi

In omnibus servitutibus refectio ad eum pertinet, qui sibi servitutem adserit, non ad eum, cuius res servit
Refectionis gratia accedendi ad ea loca quae non serviant facultas tributa est his quibus servitus debetur
Reficere est quod corruptum est in pristinum statum restaurare

Spiegazione dell'art. 1069 Codice Civile

Tempo e modo per la costruzione di opere nel fondo servente

Il primo comma dell'art. 1069 è un ulteriore sviluppo del principio fondamentale per cui l'esercizio della servitù deve essere fatto, fermo il pieno soddisfacimento dei bisogni del fondo dominante, col minore aggravio possibile del fondo servente. È il medesimo principio, la cui applicazione viene estesa dall'attività di esercizio immediato e diretto della servitù al compimento delle opere necessarie perché quell'esercizio e la servitù medesima possano essere conservati. Per fare questo il proprietario del fondo dominante deve scegliere il tempo e il modo che arrechino minore incomodo al proprietario del fondo servente.

Ciò, peraltro, non vuol dire che il primo sia costretto a compiere le opere in ore non destinate, normalmente, al lavoro che quelle richiedono, per es. di notte, se cosi torna meno incomodo al proprietario del fondo servente. Questo sarebbe un aggravare eccessivamente la posizione del dominus servitutis, che, nello spirito della legge, deve piuttosto perseguire il proprio bisogno col minore aggravio dell'altro, ma senza che sia tenuto dal canto proprio a subire un incomodo oltre quello che può comportare l'esecuzione delle opere nel tempo riservato ad esse normalmente, secondo la loro natura.

Quel che si può dire della scelta del tempo durante la giornata va ripetuto analogamente della sua scelta in un periodo più lungo, quali possono essere la stagione e l'annata. Il proprietario del fondo servente non potrebbe pretendere che l'esecuzione delle opere venga rinviata, anche senza che sia imminente il pericolo per la servitù, ad una stagione che non è quella in cui normalmente le opere necessarie vengono compiute. Il suo minore incomodo s'intende in quanto sia realizzabile con la più opportuna distribuzione dei lavori, sempre però durante il periodo ad essi normalmente destinato. Lo stesso dicasi del modo.


Onere delle spese delle opere necessarie alla conservazione delle servitù

Il secondo comma dispone che il proprietario del fondo dominante deve fare le opere a sue spese: è uno sviluppo e una conseguenza mediata del principio che servitus in faciendo consistere nequit. Se il proprietario del fondo servente non deve altro che permettere e tollerare il godimento dell'altro, è ovvio che a questo incombe l'onere di tutto ciò che occorre all'esercizio della servitù.

Ma è noto che il principio suddetto incontrò fin dall'antico una deviazione (di cui non si è completamente d'accordo nel definire o spiegare la natura) nella c. d. servitus oneris ferendi, nella quale il dovere di reficere parietem, quando il muro del fondo servente fosse pericolante e mettesse in pericolo anche la stabilità dell'edificio appoggiato, incombeva al proprietario del fondo servente. Tale deviazione, se cosi può chiamarsi attribuendo al termine la significazione più generica, esiste anche oggi e può ritenersi adombrata nelle parole del secondo comma « salvo che sia diversamente stabilito dalla legge ». E a questo proposito giova segnalare sin da ora un'altra deviazione dal principio generale contenuta nella legge: quella dell' art. 1091 del c.c., su cui si ritornerà, nel quale, in materia di servitù di acqua, l'onere di fare e conservare le opere necessarie alla derivazione e alla condotta delle acque fino al punto di consegna agli utenti, è posto per regola a carico del proprietario del fondo servente quando il titolo non contenga particolari convenzioni.

Ma la possibilità di riversare sul proprietario del fondo servente l'onere delle opere necessarie per conservare la servitù, anche dalla nuova legge è poi ancora generalizzata mediante il riconoscersi efficacia ad ogni pattuizione in tal senso contenuta nel titolo (art. 1069, comma 3).


Natura dell'onere delle spese quando sia eccezionalmente a carico del proprietario del fondo dominante

Sulla natura nettamente reale di questa deviazione dal principio generale, derivi essa dalla legge o abbia fondamento nel titolo, non sembra ormai che possano levarsi fondate ragioni di dubbio: e, per la verità, non se ne è dubitato granché nemmeno in passato. Pertanto ogni proprietario che subentri nella titolarità del fondo servente resterà soggetto all'onere delle spese quando ciò derivi o dal titolo o dalla legge. Ma non è nemmeno escluso, naturalmente, che l'accollo delle medesime spese possa essere pattuito fra due proprietari in via di rapporto meramente obbligatorio: in questo caso non è da parlare di deviazione (reale) contenuta nel titolo, ma di obbligazione (personale) accessoria al contenuto del titolo, con efficacia assai più limitata e governata dalle regole sulle obbligazioni.


Ripartizione delle spese fra i due proprietari quando le opere giovino ad ambedue i fondi

L'ultimo comma dell'art. 1069 contiene l'applicazione di un principio caratteristico della materia della comunione. Ciò era ancora più evidente nell'art. 641 del codice abrogato, che al suo capoverso disponeva: « qualora però l'uso della cosa nella parte soggetta a servitù sia comune » fra i due proprietari le opere saranno fatte in comune, ma certo qui non si tratta di comunione in senso proprio o, dire forse meglio, di comunione reale. Il principio è esteso ad una partecipazione al giovamento che le opere fatte principalmente nell'interesse del fondo dominante, possono portare anche al fondo servente. Le spese, anche se l'iniziativa e il compimento delle opere sono del dominus servitutis, animato a compierle dal proprio interesse, devono essere condivise per la parte di utile che ne riceve anche dal proprietario del fondo servente.

Anche qui è possibile naturalmente un accordo fra i due proprietari mirante a caricarle per intero sull'uno o sull'altro, e certo tale accordo, quando si richiami il capoverso precedente e l' art. 1063 del c.c., può avere carattere reale come clausola integrativa del contenuto del titolo. Non sembra infatti che la disposizione riguardi una materia di ordine pubblico sottratta alla disponibilità delle parti, e abbia perciò carattere imperativo, solo perché si tratta di una partecipazione all'utile dell'opera altrui, quando le spese di tale opera possono essere addossate interamente alla parte che non ne gode affatto il vantaggio.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1069 Codice Civile

Cass. civ. n. 6653/2017

Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite - sia pure nel proprio interesse - dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest'ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell'art. 1069, comma 3, c.c..

Cass. civ. n. 3634/2007

Ai sensi dell'art. 1069 c.c. le opere necessarie alla conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante che ha, perciò, facoltà di accedere al fondo servente per realizzarle, riconducendosi tale facoltà, di natura accessoria, al contenuto stesso del diritto di servitù, al cui normale esercizio è, quindi, strumentale. Pertanto, poiché nel nostro ordinamento il godimento del diritto di proprietà — ai sensi dell'art. 832 c.c. — viene esercitato entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dalla legge, nell'ambito dei limiti di natura privatistica rientra anche il divieto di impedire l'accesso al proprio fondo al proprietario del fondo dominante che intenda eseguire le opere previste dal citato art. 1069 c.c.

Cass. civ. n. 1631/1984

Il titolare del fondo dominante deve eseguire a proprie cure e spese le opere necessarie per conservare la servita, salvo che la situazione dei luoghi sia stata alterata da manomissioni con innovazioni compiute dal proprietario del fondo servente.

Cass. civ. n. 949/1982

In base all'art. 1069, commi secondo e terzo c.c., ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo — sia pure nel proprio interesse — opere necessarie alla conservazione della servita, le relative spese debbono essere sostenute dai soggetti interessati, e cioè dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione ai rispettivi vantaggi.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1069 Codice Civile

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STEFANO P. chiede
lunedì 07/06/2021 - Lombardia
“Buon giorno, la mia domanda è relativa ad una servitù di passaggio che grava su un terreno di proprietà di mio padre.
Il terreno su cui è edificata l'abitazione dei miei genitori originariamente era un terreno unico successivamente frazionato in 4 lotti di uguale dimensione (2 lotti anteriori con accesso alla strada pubblica e 2 lotti posteriori che si trovavano a non avere accesso alla strada pubblica).
Per creare un accesso ai lotti posteriori è stato posto in carico a ciascuno dei lotti anteriori l'onere di lasciare ciascuno una striscia di terreno larga 3 metri in modo da formare una strada larga 6 metri. La striscia lasciata da ciascun proprietario è restata di proprietà esclusiva ma gravata dall'onere della servitù in favore dei lotti di terreno posteriori.
Il problema è che in questa strada abbiamo creato l'accesso carraio per l'accesso al cortile e ai box, ma ultimamente questo accesso viene reso difficoltoso dalle auto dei proprietari dei fondi dominanti che invece di accedere alle rispettive proprietà lasciano i propri veicoli e quelli degli amici sulla strada "comune" anche se chiamarla comune non è del tutto corretto visto che la proprietà resta per metà mia e per metà del mio vicino.
La presenza delle auto mi impedisce di poter accedere al box che non essendo parallelo al cancello carraio impone la necessità di dover fare manovra ed entrare in retromarcia ed essendo l'auto di grandi dimensioni la cosa spesse volte risulta difficoltosa o non fattibile costringendomi a poter solo accedere al cortile per poi attendere che le auto se ne vadano per poter fare manovra.
I vicini del fondo dominante (con cui siamo in lite per motivi di vecchia data) fanno questa cosa volutamente e asseriscono che lo spazio necessario per accedere al mio cortile lo lasciano e che non è un loro problema se non riesco ad accedere al box.
Le mie domande al riguardo sono:
1( La servitù di passaggio da anche diritto alla sosta oppure si deve limitare al solo passaggio
2) Essendo questo un terreno privato posso in qualche modo agire su chi mi impedisce di poter accedere al mio box con la mia auto (posso chiamare eventuali Carabinieri per fare rilevare la situazione)
3) L'onere della manutenzione di questa strada privata gravatà di servitù deve essere totalmente a carico dei due proprietari o deve essere suddivisa anche tra i proprietari dei fondi dominanti
In sintesi la situazione che è banale e che potrebbe essere risolta con un po di buon senso si sta trasformando in una lite quotidiana fatta di dispetti quindi volevo capire se c'era qualche modo per agire in piena legalità o se mi devo "obbligare" a subire questi dispetti infantili.
Fino ad ora non ci sono stati reali problemi solo disagio ma se per assurdo dovesse accadere un evento straordinario (es. una grandinata) che mi danneggia l'auto che non ho potuto ricoverare nel box perché l'accesso mi è stato impedito, per questo volevo agire e capire se potevo fare qualche cosa al riguardo.
Ringrazio anticipatamente

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 18/06/2021
Prima di rispondere alle domande contenute nel quesito, occorre puntualizzare che nell’atto notarile del 1971, in effetti, non è menzionata alcuna servitù.
Tuttavia, nel medesimo documento al punto 2 con riguardo ad ogni “diritto, onere, servitù attiva e passiva” si richiama il rogito notarile del 1966. Potrebbe quindi essere che proprio in quest'ultimo atto sia stata costituita la servitù.
Ad ogni modo, a prescindere dall’esistenza o meno di una costituzione formale, è pacifico che una servitù di passaggio di fatto esista da circa 50 anni.

Chiarito ciò, con riguardo la prima domanda si osserva quanto segue.

In linea generale, un diritto di servitù di passaggio comporta soltanto la mera facoltà di transito e non anche di parcheggio o deposito di oggetti, altrimenti si avrebbe un illegittimo ampliamento della servitù.
Come aveva osservato la Suprema Corte con la sentenza n.23708/2014il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso (sent. 7 marzo 2013 n. 5760), mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari”.
Tuttavia, ciò non toglie che non possa essere costituita una servitù in tal senso.
Come infatti puntualizzato dalla Corte di Cassazione in una successiva pronuncia: “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione” (sentenza n.16698/2017).

In risposta alla prima domanda, possiamo dunque affermare questo.
In linea di principio, la servitù di passaggio comporta un mero diritto di transito.
Tuttavia, se è previsto dal titolo costitutivo (v. atto notarile del 1966 da verificare) ed è comunque fattibile nella situazione in concreto, può aversi anche un diritto di parcheggio.
Nella presente vicenda, per quanto sappiamo, in mancanza del titolo formale costitutivo e per come è descritto lo stato dei luoghi, riteniamo che non sia legittimo il parcheggio di autovetture che limiti il passaggio di altri per accedere al box, come nel Suo caso.

Con riguardo la seconda domanda, si osserva invece quanto segue.
Sicuramente, si può chiedere tutela in via giudiziale (se qualsiasi tentativo bonario continua a non sortire effetto) per l’arbitrario parcheggio di autovetture sulla strada di cui Lei è comproprietario.
Ciò può avvenire sia in sede civile che penale.
Da quest’ultimo punto di vista, si potrebbe sporgere una denuncia solo laddove il parcheggio impedisca del tutto l’accesso al box integrando in tal caso il reato di violenza privata (art. 610 c.p.).
Sul punto, la Cassazione con sentenza n.1912/2018 aveva evidenziato che: “la mera difficoltà, in capo alla parte offesa, ad eseguire la manovra, pur causata da una condotta volontaria e certamente censurabile da parte del ricorrente, non costituisce violenza privata se non ha determinato un impedimento assoluto alla libertà di movimento” e che “integra il delitto di violenza privata la condotta di colui che parcheggi la propria autovettura dinanzi ad un fabbricato in modo tale da bloccare il passaggio impedendo l'accesso alla parte lesa, considerato che, ai fini della configurabilità del reato in questione, il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l'offeso della libertà di determinazione e di azione".
Nella presente vicenda, leggiamo che il parcheggio rende “soltanto” più difficoltosa la manovra.
Riteniamo dunque si debba escludere la tutela penale.

Sotto il profilo civile, invece, riteniamo che sia azionabile la tutela possessoria prevista dall’art. 1170 del codice civile trattandosi di molestie nel possesso della strada.
Come aveva evidenziato la Cassazione nella sentenza n. 12080/2000: “Ad integrare una molestia suscettibile di legittimare l'esercizio dell'azione possessoria di manutenzione è sufficiente un'attività materiale o giuridica, consapevolmente posta dall'agente, direttamente o indirettamente e con un apprezzabile contenuto di disturbo che comporti un diverso modo di essere del possesso o del suo esercizio, senza che occorra che detta attività si sustanzi in una specifica violazione di legge.“
A questa forma di tutela dello stato di fatto, si aggiunge l’eventuale tutela dello stato di diritto in merito al contenuto della servitù tramite l’azione prevista dall’art. 949 c.c. considerato che appunto quanto posto in essere dalla controparte, per quanto allo stato è dato sapere, costituisce un illegittimo ampliamento del diritto di servitù.

Infine, in risposta all’ultima domanda contenuta nel quesito si evidenzia quanto segue.
L’art.1069 del codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante salvo che sia diversamente stabilito dal titolo di costituzione della servitù (al quale, nel caso che ci occupa, non possiamo fare riferimento). La medesima norma stabilisce altresì che se le opere “giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.6653/2017Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite - sia pure nel proprio interesse - dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest'ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell'art. 1069, comma 3, c.c.. “
Nella presente vicenda, per come è stato descritto lo stato dei luoghi ed il loro utilizzo, riteniamo che le spese per la manutenzione della strada debbano intendersi a carico di entrambe le parti e cioè sia dei proprietari del fondo servente che di quello dominante.

Paolo L. M. R. chiede
lunedì 18/09/2017 - Lombardia
“Posseggo un box in un Condominio autobox - lo chiamo D - (90 box), l'accesso ai box dalla viabilità pubblica avviene tramite uno stradello di pertinenza di un SuperCondomino - lo chiamo S - 350appartamenti- su cui, stradello, grava a favore del Condominio D una servitù perpetua e gratuita di passaggio e transito.
Sullo stesso stradello gode di servitù perpetua e gratuita di passo e transito un altro Condominio autobox ( che chiamo X - 90 autobox).
Il Condominio S ha avanzato richiesta al Condominio D di partecipare alle spese per la manutenzione ordinaria (verde, pulizia ecc - su aree non asservite) e straordinaria nell'eventualità di rifacimento del manto stradale (stradello) e dei collettori fognari sottostanti la pavimentazione stradale. E' legittima la richiesta del condominio S (fondo servente)? se sì in quale misura l'eventuale contributo.”
Consulenza legale i 22/09/2017
Per rispondere al quesito si ritiene estremamente utile richiamare in premessa la sentenza n. 11684/2000 della Corte di Cassazione, ove è detto che l’art. 1027 c.c., nel disciplinare la categoria generale delle servitù, stabilisce la funzione del diritto di servitù, consistente nel peso imposto su un immobile per l'utilità di un altro immobile, ed avente l’effetto di costituire un rapporto tra i rispettivi proprietari.

In quanto tale si distingue dall'onere reale, il quale invece si identifica in una qualità giuridica dell'immobile, da esso inseparabile, avente come effetto quello di obbligare il proprietario ad eseguire prestazioni positive e periodiche, di dare o facere, a favore del proprietario di altro immobile o di altro soggetto.

Sulla base di tale distinzione si può dunque affermare che, quando si è in presenza di una servitù, si pone a carico del proprietario del fondo servente un onere di compartecipazione alle spese soltanto per quelle opere qualificabili come essenziali per la conservazione della servitù, che siano di giovamento anche al proprietario del fondo servente stesso.

Precisa anche il terzo comma dell’art. 1069 c.c. che, se le opere necessarie per conservare la servitù giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Trattasi di una norma costituente l’applicazione di un generale principio di equità, scaturente dall’esigenza di evitare indebiti arricchimenti, il quale sarà applicabile anche nel caso inverso, e non specificamente contemplato, in cui sia il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù (Cass. Sez. 2, 05/07/1975, n. 2637; Cass. 15/02/1982, n. 949).

Qualora poi i titolari di servitù di passaggio siano più d’uno, dovrà ritenersi che tutti siano tenuti al diretto e fattivo mantenimento del bene ex art. 1069 c.c., così come non potrà che esservi tenuto il medesimo titolare del fondo servente, che di tale fondo compia l’identico uso effettuato dal titolare del fondo dominate.

Di tale problematica si è di recente occupata la Corte di Cassazione, Sezione sesta civile, nella sentenza n. 6653 del marzo 15 marzo 2017, statuendo il principio secondo cui “allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

Traslando dunque i principi appena espressi al caso di specie, può concludersi dicendo che il Condominio D (fondo dominante) sarà tenuto a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sostenute o da sostenere dal condominio S (fondo servente) soltanto nella misura in cui tali spese si rendano necessarie per la conservazione della servitù.
Saranno tali sicuramente le spese di rifacimento del manto stradale e dei collettori fognari, allorché questi ultimi servano a far defluire l’acqua della stradella di passaggio, mentre non si avrà alcun obbligo di contribuire alle spese di manutenzione di verde, pulizia, ecc, su aree non asservite al passaggio, dovendo queste restare ad esclusivo carico del fondo servente.

Sembra ovvio precisare che a tali spese sarà tenuto a contribuire anche il condominio X nella sua qualità di fondo dominante, sempre in virtù del principio espresso dall’art. 1069 c.c., e che per una precisa determinazione della misura della partecipazione sarebbe opportuno avvalersi dell’ausilio di un tecnico di comune fiducia.

Altra soluzione sarebbe quella di affidare agli amministratori dei singoli condomini la quantificazione delle spese e la conseguente attribuzione in misura percentuale delle stesse sulla base di una realistica analisi dei vantaggi/benefici in gioco; fatto ciò, ciascun amministratore prospetterà alla propria assemblea la quantificazione per la decisione in merito (ed il riparto tra i rispettivi condòmini); in mancanza, solo il Giudice potrà definire il tutto.

Va detto infine che tali conclusioni possono valere nei limiti in cui su tale porzione di terreno destinata a stradella gravi di fatto una servitù di passaggio, poiché se le tre strutture condominiali fanno parte di un unico complesso immobiliare, costituente nel loro insieme un supercondominio, allora si avrà una diversa disciplina.

In quest’ultima ipotesi, infatti, troveranno applicazione espressa le norme sul condominio negli edifici e, pertanto, tutti i condomini, ciascuno in proporzione alla rispettiva quota di proprietà, saranno tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che verranno deliberate dalla maggioranza dei condomini del supercondominio, anche relativamente ad opere non riguardanti la sola stradella, ma l’intera area esterna condominiale.

Alessia M. chiede
giovedì 19/05/2016 - Friuli-Venezia
“Buonasera. Ho un immobile su un lotto intercluso e godo di servitù di transito volontaria sia pedonale sia con ogni mezzo meccanico sulla proprietà del vicino. Il suddetto vicino sta facendo crescere da una decina d anni delle palme a 2 metri dal mio confine non rispettando i 3 metri di larghezza della servitù previsti dalle planimetrie. Queste palme hanno tutte le foglie ad altezza occhi che invadono il passaggio. Posso tagliare le foglie ai sensi dell art 1069 ? Il vicino dice che mi denuncia per violazione di proprietà privata e atti di vandalismo. Grazie”
Consulenza legale i 27/05/2016
L'art. 1069 del c.c., nel disciplinare le cd. opere sul fondo servente, stabilisce che:
"[I]. Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
[II]. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
[III]. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi".
In generale, "la servitù può comportare per il proprietario del fondo servente l'obbligo di un facere, purché esso costituisca solo un'obbligazione accessoria che non esaurisce l'intero contenuto della servitù, in quanto volto solo a consentirne il completo esercizio. (Nella specie la Suprema Corte ha ritenuto compatibile con il contenuto di una servitù di passaggio l'obbligo di tagliare i rami ovvero di potare gli alberi che ne ostacolavano l'esercizio)" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 17 giugno 2010, n. 14622).
Occorre precisare immediatamente che, l'obbligo in capo al proprietario del fondo servente di potare i rami (o le foglie) degli alberi che si trovano sul proprio fondo, si configura laddove tale intervento sia necessario per il completo esercizio della servitù del proprietario del fondo dominante.
Infatti, la Giurisprudenza ha evidenziato che "Presupposto per l'applicazione dell'art. 1069 c.c. (in tema di opere sul fondo servente eseguite dal proprietario del fondo dominante) è che le opere medesime siano necessarie per conservare la servitù.
Pertanto, più precisamente, nel caso di specie, difficilmente potrebbe dimostrarsi che le palme piantate "in mezzo" alla servitù di transito (come riportato nella integrazione al quesito formulato), costituiscano un impedimento totale all'esercizio completo della servitù, poiché se così fosse, certamente il proprietario del fondo dominante non avrebbe atteso venti anni prima di richiederne la rimozione.
Al contrario, si ritiene che, per quanto riguarda il taglio delle foglie delle palme in questione, in virtù dell'art. 1069 del c.c. ed alla luce della Giurisprudenza richiamata, il proprietario del fondo servente debba contribuire alle spese sostenute per il taglio, in proporzione del vantaggio conseguito che comunque ne deriverebbe (a titolo meramente esemplificativo: "In tema di servitù, gli oneri manutentivi previsti dal comma 1 dell’art. 1069 c.c. (relativi, nel caso di specie, alle opere di rifacimento necessarie per rendere fruibile una strada investita da una servitù di passaggio) devono essere imputati, in proporzione ai rispettivi vantaggi, per effetto del disposto di cui all’art. 1069 comma 3 c.c., a tutti i soggetti interessati titolari di servitù di passaggio ed anche al proprietario del fondo servente che della strada faccia il medesimo uso del proprietario del fondo dominante: e ciò in virtù di un’interpretazione estensiva degli obblighi riconducibili, ex art. 1069 comma 1 c.c., al proprietario del fondo dominante, dal momento che nel caso in questione si è in presenza di un’obbligazione inerente la spesa per il mantenimento della servitù, strumentale all’esercizio della stessa" (cfr. Tribunale Teramo, 1 ottobre 2013, n. 870).

Roberto B. chiede
sabato 01/08/2015 - Toscana
“su una strada privata, non di proprietà, lunga ml.2.000 usufruita da più proprietari di terreni o fabbricati con terreni,(di valore differente) disposti lungo tutta la strada a distanza differente dall'inizio della stessa, senza un fondo dominante ma dove tutti hanno per il diritto di passo per contratto notarile; con quale criterio devono essere suddivise le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione ?”
Consulenza legale i 24/08/2015
Nel caso esposto esiste una servitù di passaggio su una strada privata a favore di più proprietari il cui fondo si affaccia lungo il percorso, a distanze diverse dall'imbocco della strada.
E' legittimo chiedersi, quindi, come si suddividono le spese per il mantenimento e conservazione delle opere mediante le quali si esercita la servitù.
Il codice civile non pone una regola precisa e diretta, ma parziale risposta alla domanda si può comunque ricavare dall'art. 1069 del c.c.
Questo stabilisce che il proprietario del fondo dominante deve fare a sue spese le opere necessarie per conservare la servitù, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. La giurisprudenza ha ritenuto applicabile l'art. 1069 anche alle opere straordinarie e non solo a quelle ordinarie (per la conservazione della cosa) contemplate nel dispositivo.

Nel caso di specie, si dovrà, quindi, innanzitutto leggere con attenzione gli atti notarili con cui è stata costituita la servitù, per comprendere se siano state poste regole precise per la suddivisione delle spese.
Se il "titolo" non dice nulla, né esistono norme speciali di legge che regolano l'uso di quella strada, si torna alla disciplina generale.

Il caso in esame non può farsi rientrare nella disciplina della comunione ordinaria, regolamentata dal codice civile agli artt. 1100 e seguenti: difatti - secondo la dottrina maggioritaria - la comunione sorge solo se il fondo "dominante" è il medesimo per tutti i titolari della servitù, mentre nel caso di specie esistono fondi diversi di proprietà di diversi soggetti, anche se la servitù ha contenuto identico per tutti, visto che insiste sulla stessa stradina.

Ciascuno dei proprietari dei fondi che confinano con la stradina su cui hanno il passaggio sarà, quindi tenuto a partecipare alle spese di conservazione in proporzione al vantaggio che ne ricava, potendosi applicare analogicamente il terzo comma dell'art. 1069 c.c., laddove stabilisce il criterio della "proporzionalità dei rispettivi vantaggi" nella suddivisione delle spese tra proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente: chi abita a pochi metri dall'imbocco della strada, e non ne fruisce per l'intera lunghezza (si presuppone che si tratti di strada chiusa, perché se essa fosse accessibile da ambo i lati, non potrebbe più applicarsi tale ragionamento) dovrà pagare proporzionalmente meno rispetto a chi ha il proprio fondo situato al termine del viale.

Come anticipato, non ci sono regole precise per la suddivisione, se i contratti che costituiscono le servitù non hanno stabilito qualcosa di specifico (percentuali, quote predeterminate, etc.), ma saranno le parti a doversi accordare.
Se i soggetti in gioco non trovano un accordo, resta purtroppo quale unica alternativa il ricorso all'autorità giurisdizionale - gli interessati potranno ottenere un provvedimento che stabilisca le quote contributive proporzionali di spettanza di ciascun proprietario -, preceduto dall'esperimento di un tentativo obbligatorio di conciliazione (d.lgs. n. 28/2010).

Massimo R. chiede
giovedì 18/03/2021 - Friuli-Venezia
“Buongiorno.
Desidero avere un parere sulla servitù come esposta negli allegati.
Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti se necessari.
Oggetto: servitù, richiesta chiarimenti.
Spettabili Avvocati.
Desidero sottoporre alla Vostra disamina il contratto costituente la servitù in oggetto.
Nel 1966 con una divisione testamentaria, nella quale mia madre mi rappresentava in quanto minore, veniva costituita una servitù, come descritta negli allegati “Servitù Costituzione.pdf” e “Servitù Planimetria.pdf, i cui firmatari erano parenti stretti.
Essendo proprietario della maggior parte del fondo servente vorrei verificare, prendendo spunto dalla sentenza della Cassazione Civile sezione II n°5434/2010 anche se non è questo il caso, se esiste la possibilità riformulare la servitù in maniera meno onerosa e meno generica per il fondo servente.
Quello che mi disturba di più è la dicitura “servitù di transito carraia nel senso più lato”, è evidente che il minor danno per il fondo servente non è stato preso in considerazione, per cui si fa transitare qualsiasi cosa di qualsiasi dimensione per un numero innumerevole di volte, anche arrecando danni mai riconosciuti o comunque grande disturbo al fondo servente, i solai sono in legno. Io tenderei ad interpretare la dicitura nel senso che è concesso il transito genericamente, senza nessuna priorità, a pedoni, cicli, motocicli, autoveicoli tenendo conto, però, del minor onere possibile e quindi non qualsiasi cosa di qualsiasi grandezza. Stesso principio dicasi per il resto.
Il portone di accesso è largo 2,4 mt. e alto 2.5mt. vedi allegato “Androne.jpg”.
Vorrei stabilire a chi e in quale misura spetta la manutenzione del luogo della servitù: cortile, androne, portone.
In poche parole vorrei riscrivere totalmente la servitù in modo tale che siano perfettamente individuati i veicoli a cui è consentito il transito i cui proprietari dovrebbero essere solo i residenti del fondo dominante, otre che il passaggio pedonale. Inoltre indicare esattamente dove posare condotte e tubi, specificandone caratteristiche dimensioni e quantità.
In attesa di un Vs. riscontro distintamente saluto.”
Consulenza legale i 29/03/2021
Per rispondere al presente quesito possiamo prendere le mosse proprio dalla pronuncia della Cassazione in esso citata, vale a dire la n. 5434 del 05/03/2010 (Sez. II Civ.).
Tale sentenza ha ribadito, innanzitutto, che “il contenuto ed i limiti della servitù di passaggio vanno desunti dal titolo costitutivo interpretato, ove occorra, anche in rapporto alla situazione dei luoghi senza che questa possa assumere rilievo autonomo e preponderante”.
In secondo luogo, in tema di servitù prediali, l'art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, tra le quali il ruolo di fonte primaria è attribuito al titolo costitutivo del diritto.
Invece, le regole dettate dai successivi artt. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario: ciò significa che “tali precetti [...] possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l'impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente”.
Anche in Cass. Civ., Sez. II, n. 15046 del 11/06/2018, si afferma che “gli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c. contemplano una graduatoria delle fonti regolatrici dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, nel senso che il riferimento primario è costituito dal titolo, da interpretarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., mentre i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario e possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti lacune o imprecisioni non superabili mediante l'impiego dei generali criteri ermeneutici”.
In quest’ottica, il giudice è tenuto a ricorrere al criterio sussidiario del contemperamento delle esigenze del fondo dominante con il minore aggravio del fondo servente, “tenendo conto, con riferimento all'epoca della convenzione, dello stato dei luoghi, della naturale destinazione dei fondi e di tutti gli elementi mediante i quali è possibile individuare le esigenze del fondo dominante e quindi l'utilitas che le parti hanno inteso soddisfare con l'asservimento”, solo laddove “non risultino indicazioni risolutive dai titoli costitutivi della servitù”: al riguardo la Corte porta ad esempio l’ipotesi in cui, nel costituire una servitù di passaggio, sia previsto soltanto il diritto di transito senza altre specificazioni.
Possiamo dunque concludere che l’applicazione dei citati criteri sussidiari presuppone una genericità dell’atto di costituzione della servitù, un “vuoto” tale da non poter essere colmato mediante il ricorso ai normali criteri interpretativi.
Nel nostro caso, l’atto con cui è stata costituita la servitù è piuttosto chiaro nel delimitare l'oggetto e l’estensione della stessa. In particolare, ivi si legge: “attraverso il sottoportico ed il cortile [...] viene costituita una servitù di transito carraio nel senso più lato, nonché di condutture sotterranee attinenti agli impianti idrici, igienici, elettrici, telefonici e simili a favore degli immobili [...]”.
Come si vede, dunque, quanto alla possibilità di transito dei veicoli, la formulazione dell’atto è sufficientemente chiara e difficilmente equivocabile nel prevedere una servitù di passaggio carrabile “nel senso più lato”, con conseguente impossibilità di invocare il criterio sussidiario del minor aggravio di cui all’art. 1065 c.c.
Considerazioni analoghe possono farsi con riferimento al passaggio delle condutture.
Quanto alla configurabilità di una limitazione del transito ai soli residenti, come prospettato nel quesito, essa è stata esclusa sempre dalla Cassazione, Sez. II Civ., da ultimo con la recente sentenza 19/02/2019, n. 4821: “in tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale "utilitas" che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l'esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione”.
Pertanto, la possibilità di “riscrivere” il contenuto della servitù, come richiesto nel quesito, presuppone che vi sia un accordo tra le parti (che probabilmente nel nostro caso manca).
Quanto alla manutenzione del luogo su cui si esercita la servitù, dobbiamo fare riferimento all’art. 1069 c.c., ai sensi del quale:
  • è il proprietario del fondo dominante ad eseguire le opere necessarie per conservare la servitù: deve tuttavia scegliere tempi e modi che rechino il minore incomodo al proprietario del fondo servente;
  • tali opere vanno eseguite a spese del proprietario del fondo dominante, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge;
  • se, però, le opere arrecano vantaggio anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Riguardo all’art. 1069 c.c. la giurisprudenza ha precisato che “le opere necessarie alla conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante che ha, perciò, facoltà di accedere al fondo servente per realizzarle, riconducendosi tale facoltà, di natura accessoria, al contenuto stesso del diritto di servitù, al cui normale esercizio è, quindi, strumentale. Pertanto, poiché nel nostro ordinamento il godimento del diritto di proprietà - ai sensi dell'art. 832 cod. civ. - viene esercitato entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dalla legge, nell'ambito dei limiti di natura privatistica rientra anche il divieto di impedire l'accesso al proprio fondo al proprietario del fondo dominante che intenda eseguire le opere previste dal citato art. 1069 cod. civ.” (Cass. Civ., Sez. II, 16/02/2007, n. 3634).

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