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Regolamento condominiale: contro chi agire se violato?

Regolamento condominiale: contro chi agire se violato?
In caso di violazioni del regolamento condominiale il legittimato passivo non è il condominio ma l’amministratore.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 35315 del 18 novembre 2021, ha affrontato il tema della legittimazione passiva in caso di azione risarcitoria proposta da un condomino, il quale abbia subito un danno in conseguenza di una violazione del regolamento condominiale. Sul punto, segnatamente, la Suprema Corte ha optato per la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio in proprio, disattendendo la tesi favorevole a riconoscere la qualifica di legittimato passivo al condominio stesso.

L’iter logico-argomentativo seguito dalla Corte, in particolare, ruota intorno alla considerazione per cui è proprio il fatto che l’amministratore si sia dimostrato inadempiente rispetto all’obbligo - su di esso gravante ai sensi dell’art. 1130 co. 1 c.c. – di curare l’osservanza del regolamento condominiale che ha consentito il pregiudizio subito dal condomino.
Segnala inoltre la Corte che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti ed è pertanto legittimato ad agire in giudizio per far cessare gli abusi dei singoli condomini ex art. 1131 c.c., ma ciò non comporta altresì che il condominio sia legittimato passivo in ordine alla pretesa del singolo rivolta ad accertare le violazioni regolamentari perpetrate da altri partecipanti e ad ottenere una conseguente condanna risarcitoria.

Secondo gli Ermellini, infatti, “dall'omesso adempimento dell'obbligo dell'amministratore di curare l'osservanza del regolamento di condominio ex art. 1130, primo comma n. 1, cod. civ. non ridonda, invero, alcuna automatica responsabilità ricadente nella sfera giuridica dell'intero condominio”. L’amministratore condominiale, piuttosto, è secondo la Corte il vero responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza.

La vicenda concretamente giunta all’esame della Cassazione, nello specifico, riguardava la domanda risarcitoria proposta, avverso il condominio, da un soggetto in relazione al danno subito in conseguenza dell’immissione sul proprio terrazzo di foglie e arbusti provenienti dalle altre unità immobiliari.
La Corte d’appello, tuttavia, aveva poi rilevato il difetto di legittimazione del Condominio, affermando che l’attore avrebbe dovuto chiamare in giudizio l’amministratore condominiale, inadempiente nel far rispettare il regolamento nella parte recante il divieto ai condomini di invadere con rami e fogliami le unità immobiliari altrui.
Avverso tale pronuncia l’attrice aveva allora proposto ricorso in Cassazione per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., sostenendo che il Condominio fosse il vero legittimato passivo: la Suprema Corte, nel ritenere tale impugnazione inammissibile, ha dunque espresso chiaramente gli importanti principi sopra esposti.

Redazione Giuridica

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