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Articolo 1490 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Garanzia per i vizi della cosa venduta

Dispositivo dell'art. 1490 Codice civile

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi [1491] che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata (1) o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (2) [2922].
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa [1229].

Note

(1) L'uso di cui alla norma è, di regola, quello normale del bene. Se, però, ne è stato dedotto in contratto un uso diverso e specifico, potrebbe farsi riferimento anche ad esso.
(2) Se il vizio sorge dopo la conclusione del contratto (1326 c.c.) non si applica l'ipotesi in esame in quanto si ha inadempimento del venditore (1453, 1218 c.c.). Dal vizio si deve anche tenere distinta l'ipotesi di consegna di un bene totalmente diverso da quello pattuito. In tal caso si ha inadempimento cui è applicabile la disciplina ordinaria (1453 ss. c.c.).

Ratio Legis

La norma si giustifica considerando che il compratore ha acquistato un bene immune da vizi e, quindi, ha diritto a dolersi della loro presenza purché, però, abbiano una certa consistenza, in quanto la buona fede (1176 c.c.) gli impone di sopportare i difetti minimi del bene.
In quanto la garanzia è posta a tutela del compratore, questi può scegliere di diminuirla ma tale diminuzione opera solo se il venditore non è in malafede.

Spiegazione dell'art. 1490 Codice civile

Vizi della cosa. Inidoneità all'uso normale

Nella nozione stessa del contratto di vendita è insito l'obbligo del venditore di garantire il compratore dai vizi della cosa: di dargli cioè la cosa venduta e non altra, la cosa venduta non solo nella sua identità fisica, ma anche nella sua individualità economica, cioè la cosa idonea all'uso normale cui è destinata.

Un cavallo da sella, un cavallo da tiro, un'automobile utilitaria, un' automobile per grande turismo, la caldaia per il termosifone sono entità economiche individuate dalla loro configurazione fisica, dall'insieme delle parti di cui constano. Nella mente del venditore e del compratore sono rappresentate come il mezzo di ottenere i servizi ed in genere l'utilità che normalmente, nell'uso comune, se ne attende.
È perciò inadempiente il venditore (e deve garantire il compratore) se la cosa venduta ha vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Perché il compratore possa accertare la qualità del genus offertogli dal venditore, al compratore non si può negare il diritto di prelevare un campione della merce offertagli.

Inidoneità all'uso prefisso, e apprezzabile diminuzione del valore possono anche identificarsi, ma sono due deficienze nettamente distinte.
L'inidoneita all'uso normale di regola dipende da difetti di costruzione. Ad es.: un motore che non possa essere raffreddato in maniera sufficiente, cuscinetti di appoggio mal proporzionati per il funzionamento delle macchine, cattiva ventilazione che fa salire la temperatura di regime, deficienze di isolamento per cui, nonostante la buona proporzione della macchina, vi sono cattivi isolanti che cederanno alle prime scariche atmosferiche ovvero alla prima sovratensione atmosferica.
L'inidoneita all'uso normale è data perciò generalmente da deficienze meccaniche, deficienze di isolamento; da imperfezioni insomma che rendono la macchina inidonea all'uso a cui è destinata.


Vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore della cosa

Vizi che diminuiscono in modo apprezzabile it valore sono quelli costituiti dalla mancanza di qualche ulteriore congegno o da qualche meno appariscente imperfezione per cui ad es. un'automobile, pur sembrando perfetta e pur sviluppando notevole velocità, non raggiunge la velocità oraria del suo tipo né ha lo scarso consumo di carburante garantito per il tipo stesso: il cronometro presenta qualche pur lieve imperfezione, la macchina elettrica pur sviluppando la potenza contrattuale, al collaudo vien meno in modo che il rendimento è piu basso di quel che dovrebbe essere, ecc.


Malafede del venditore

Anche nell'art. 1490 cod. civ. è punita la malafede del venditore se, nonostante il patto con cui si esclude o si limita la garanzia, ha taciuto al compratore i vizi della cosa.
Il criterio morale onde e partito l'art. 1490 cod. civ. interpreta esattamente la volontà delle parti.
Nell'escludere o limitare la garanzia hanno voluto le parti affidarsi alla sorte, ma questa parità di condizione vien meno, a tutto danno del compratore, se il venditore in malafede (conoscendo cioè i vizi della cosa) li ha taciuti al compratore. In tal caso, nonostante l'esclusione o limitazione della garanzia, resta la responsabilità del venditore, in pena della sua malafede.

Attesa l'eccezionalità della disposizione del capov. dell'art. 1490 cod. civ. che vuol punire la malafede del venditore, occorre che il venditore abbia positivamente avuto conoscenza dei vizi della cosa: non è sufficiente che abbia avuto ragione di dubitare. L'art. 1490 cod. civ. punisce la malafede e non la negligenza, comunque grave ed inescusabile del venditore.


Esclusione o limitazione della garanzia

Può valere l'esclusione o limitazione della garanzia se il compratore conosceva i vizi?
Siccome la malafede del venditore è punita in quanto diretta a trarre in inganno il compratore, non vi può essere inganno in danno di compratore a conoscenza dei vizi; e quindi vale l' esclusione o limitazione di garanzia a favore del venditore reticente in malafede, se i vizi erano noti al compratore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

344 Circa la disciplina della garanzia per i vizi della cosa, si osserva anzitutto che il progetto semplifica nel termine generico «vizi» il tradizionale binomio «vizi e difetti».
La nozione del vizio è stata poi data nell'art. 374 senza ricorrere a quella estesa formula descrittiva del codice vigente (art. 1498) accolta dalla Commissione reale (art. 365).
Secondo i concetti generalmente ricevuti, intendesi per vizio qualsiasi anomalia, qualsiasi elemento perturbante della sostanza della cosa venduta che la renda inidonea o meno idonea all'uso cui è destinata o che ne diminuisca in modo apprezzabile il valore. E' chiaro che le lievi o minime imperfezioni esulano dal campo della garanzia; ma, rispetto al sistema vigente mantenuto dalla Commissione reale, deve mettersi in rilievo che la enunciazione dell'art. 374 contiene l'aggiunta della ipotesi di diminuzione apprezzabile del valore, che vuole essere un rimedio contro quei casi in cui la cosa può ugualmente servire all'uso al quale è destinata, ma tuttavia ha dei difetti che riescono a deprezzarla rispetto alle originarie determinazioni contrattuali.
Sulle tracce dell'art. 367 cpv, del progetto del 1936 ho ammesso la esclusione convenzionale della garanzia purché il venditore non abbia fraudolentemente dissimulato al compratore i vizi della cosa: ho esteso la disposizione nel senso di richiamaare espressamentee pure la meno grave ipotesi di limitazione di garanzia, che nel testo della Commissione reale poteva risultare a fortiori e che va disciplinata con gli stessi principi concernenti il patto di non garanzia.
In ossequio alle regole di lealtà e di correttezza che devono osservare i privati nella conclusione dei contratti, e adottando una disposizione analoga a quella dell'art. 366 del progetto del 1936, ho, infine, nell'art. 375, mantenuto la garanzia per i vizi che il compratore poteva facilmente conoscere, se il venditore ha dichiarato che il vizio non esiste.

Massime relative all'art. 1490 Codice civile

Cass. civ. n. 21204/2016

In tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che nella vendita di auto usate la clausola suddetta esonerasse il venditore dalla garanzia per i vizi occulti dell'auto oggetto del contratto).
(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 21204 del 19 ottobre 2016)

Cass. civ. n. 9651/2016

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all'oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9651 del 11 maggio 2016)

Cass. civ. n. 19702/2012

In tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 ss. c.c., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che il compratore non dispone - neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica - di un'azione "di esatto adempimento" per ottenere dal venditore l'eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 19702 del 13 novembre 2012)

Cass. civ. n. 23060/2009

La garanzia per i vizi della cosa venduta disciplinata dagli artt. 1490 e seguenti c.c. differisce da quella di buon funzionamento prevista dall'art. 1512 c.c. per il fatto che, mentre la seconda impone all'acquirente solo l'onere di dimostrare il cattivo funzionamento della cosa venduta, la prima - cui il venditore è tenuto anche se incolpevole, essendo la colpa di questi richiesta solo ai fini dell'obbligo del risarcimento del danno - impone all'acquirente anche l'onere di dimostrare la sussistenza dello specifico vizio che rende la cosa venduta inidonea all'uso cui essa è destinata; inoltre, la garanzia di cui all'art. 1512 c.c., che attua, con l'assicurazione di un determinato risultato - il buon funzionamento della cosa per il tempo convenuto - una più forte garanzia del compratore, in via autonoma ed indipendente rispetto alla garanzia per vizi ed alla responsabilità per mancanza di qualità, trova fondamento in un patto contrattuale e, pertanto, può essere invocata solo previa deduzione e dimostrazione dell'esistenza di un tale patto nel contratto di compravendita.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23060 del 30 ottobre 2009)

Cass. civ. n. 28984/2008

Nel caso in cui i beni mobili oggetto di vendita in sede fallimentare risultino affetti da vizi redibitori, non è configurabile la garanzia prevista dall'art. 1490 cod. civ., neppure se la vendita abbia avuto luogo ad offerte private, ma solo una responsabilità attinente alla custodia dei beni inventariati ed alla vendita degli stessi nell'ambito della procedura concorsuale, e dunque un'obbligazione risarcitoria che, in quanto correlata al compimento di atti tipici rientranti nelle attribuzioni del curatore, non è posta a carico di quest'ultimo come persona fisica, ma a carico del fallimento, iscrivendosi a tutti gli effetti nel novero di quelle elencate dall'art. 111 n. 1 della legge fall.. Qualora pertanto, a fondamento della domanda di risarcimento dei danni, il compratore abbia fatto valere l'erronea descrizione dei beni in sede di inventario, con l'attribuzione di caratteristiche tecniche non possedute e senza il rilevamento di difetto di funzionamento, costituisce una questione di legittimazione passiva, riproponibile anche con il ricorso per cassazione contro le sentenze pronunciate secondo equità dal giudice di pace, quella avente ad oggetto l'esistenza del dovere del curatore, convenuto in proprio, di subire il giudizio instaurato dall'attore, indipendentemente dall'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 28984 del 10 dicembre 2008)

Cass. civ. n. 5202/2007

Il rimedio della garanzia per vizi, apprestato dall'art. 1490 c.c. a tutela del compratore, opera anche nell'ipotesi di vendita di cosa futura.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5202 del 7 marzo 2007)

Cass. civ. n. 5251/2004

In ordine all'applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, il riferimento al bene (nella specie, un'imbarcazione) come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalle reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5251 del 15 marzo 2004)

Cass. civ. n. 8578/1997

La garanzia convenzionale inserita come clausola di un contratto di compravendita che comporti l'obbligo, per il venditore, di «fornitura a titolo gratuito dei pezzi difettosi, per ben accertato difetto del materiale, della cosa venduta» deve ritenersi normalmente integrativa, e non sostitutiva, della garanzia legale per vizi (art. 1490 c.c.), dovendo la sua eventuale alternatività a quest'ultima risultare espressamente da pattuizione contenuta nella convenzione negoziale ed esplicitamente approvata per iscritto dall'acquirente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8578 del 5 settembre 1997)

Cass. civ. n. 806/1995

Anche nella vendita di cose mobili usate, è operante la garanzia per i vizi prevista dall'art. 1490 c.c., dovendo essere distinto il vizio della cosa dal logorio di essa dovuto al normale uso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 806 del 24 gennaio 1995)

Cass. civ. n. 1424/1994

In tema di compravendita, si hanno vizi redibitori, che danno luogo alla garanzia di cui all'art. 1490 c.c., quando nella cosa venduta sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non anche allorché vi siano imperfezioni che lungi dall'interessare la natura della cosa compravenduta, si risolvono in manchevolezze nel tipo del materiale consegnato, da cui deriva soltanto un maggior aggravio per il compratore, per le maggiori spese occorrenti al momento della messa in opera.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1424 del 12 febbraio 1994)

Cass. civ. n. 12759/1993

Le clausole che limitano la garanzia dovuta dal venditore ai sensi dell'art. 1490 c.c. sono vessatorie e debbono pertanto essere specificamente approvate per iscritto ai sensi dell'art. 1341 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12759 del 23 dicembre 1993)

Cass. civ. n. 1522/1989

L'obbligo di garanzia stabilito a carico del venditore dagli artt. 1490. e 1497 c.c. riguarda esclusivamente i vizi e la mancanza di qualità essenziali intrinseci alla cosa venduta e non può quindi trovare riferimento in dati estrinseci alla cosa stessa. Nel caso pertanto di una fornitura di beni (nella specie, valvole deviatrici per impianti elettrici di riscaldamento) riconosciuti privi di vizi intrinseci e conformi al tipo dedotto in compravendita, l'inidoneità a funzionare in concreto in relazione alle peculiari caratteristiche del tipo di impianto, in cui siano stati inseriti dal compratore, non può farsi ricadere sul venditore, trattandosi di fatto estrinseco rispetto alle qualità essenziali del prodotto e restando la responsabilità di una scelta errata dell'acquirente a carico del venditore solo ove questi abbia promesso l'idoneità del prodotto fornito a soddisfare le particolari esigenze prospettate dal compratore.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1522 del 29 marzo 1989)

Cass. civ. n. 452/1982

Nel caso di vendita di un oggetto pregiato o di lusso (nella specie, una pelliccia di visone) ove il pregio è determinato non solo dalla qualità della materia prima impiegata, ma anche dalla particolare accuratezza delle operazioni di trasformazione o confezione, nonché della funzione di prestigio sociale e di investimento economico, qualsiasi imperfezione attinente alla materia prima od alle modalità di trasformazione odi confezione (purché non così lieve da non essere agevolmente percepita) incide in maniera determinante sul valore e, in definitiva, sulla destinazione della cosa compravenduta, integrando gli estremi del vizio redibitorio. La relativa indagine assorbe quella sull'importanza dell'inadempimento occorrente per l'azione di risoluzione di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., rispetto alla quale l'azione redibitoria si configura come speciale e rafforzativa della tutela del compratore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 452 del 23 gennaio 1982)

Cass. civ. n. 3137/1981

La garanzia dovuta dal venditore per la mancanza delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l'uso, al pari della garanzia per i vizi e per la consegna di aliud pro alio, è suscettibile di divisione in rapporto alla diversa condizione, materiale o giuridica, in cui vengano a trovarsi più cose che furono oggetto di un unico rapporto contrattuale. Pertanto, quando solo una parte delle cose sia stata rivenduta a terzi dall'acquirente ovvero sia risultata priva delle qualità promesse, il compratore può esperire l'azione di risoluzione, rispettivamente, per le cose ancora in suo possesso, che sia perciò in grado di restituire, ovvero per la sola quantità di cose prive delle qualità pattuite.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3137 del 12 maggio 1981)

Cass. civ. n. 2188/1978

In tema di azione redibitoria per i vizi della cosa venduta l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata non secondo la norma generale dell'art. 1455 c.c., bensì secondo la norma speciale dell'art. 1490 c.c., e pertanto, a tal fine, è necessario e sufficiente accertare se i vizi denunciati rendano la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile, senza, cioè, che possa distinguersi tra vizi più gravi, che consentirebbero l'azione redibitoria, e vizi meno gravi, che consentirebbero soltanto l'azione di riduzione del prezzo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2188 del 6 maggio 1978)

Cass. civ. n. 3345/1976

La clausola, contenuta nel contratto di vendita di una macchina, limitante l'obbligo del venditore alla sostituzione dei pezzi rotti per accertato difetto del materiale, ed escludente il diritto del compratore di chiedere la risoluzione ed il risarcimento dei danni, integra non già una clausola solve et repete, di cui all'art. 1462 c.c., ma una limitazione della garanzia per vizi, ammessa dall'art. 1490, secondo comma c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3345 del 8 ottobre 1976)

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Antonino R. chiede
lunedì 18/09/2017 - Sicilia
“Nel Dicembre 2016 ho acquistato un'auto 2.0 mjet del 2014 con 20.000 km.
In questi 8 mesi ho fatto personalmente altri 25.000 km soddisfattissimo della vettura ma 2 settimane fà una bella sorpresa! un guasto che sembrava da niente ed invece mi hanno diagnosticato una lesione del monoblocco e quindi praticamente ci vuole il motore nuovo... a soli 42.000 km!!!
La vettura è stata portata presso una officina autorizzata nella speranza che essendo senza dubbio un difetto di fabbrica (fusione difettosa del materiale) potessero intervenire.
La casa-madre sta facendo dei problemi seri per intervenire in garanzia in quanto ha trovato 2 vizi su cui si appellano e cioè che il vecchio proprietario nei 2 anni di garanzia legale non ha fatto il tagliando previsto, ma purtroppo il signore ha venduto la macchina a me con 20.000 km ignaro del fatto che il tagliando si doveva fare si a 30.000 km ma se non avesse raggiunto il chilometraggio avrebbe dovuto cmq farlo all'anno! altro difetto di forma è che la vettura è stata inizialmente smontata da un'officina non autorizzata, se pur sempre qualificata ed autorizzata per altri marchi.
Ammetto che possano esserci dei vizi di forma in tutto ciò ma mi sembra poco professionale che la casa-madre non voglia intervenire in un evidente danno di fabbrica su una vettura di livello medio alto, con soli 3 anni di vita e con 42.000 km, anche se hanno visto questi 2 vizi di forma.
Cosa mi consigliate? posso appellarmi a qualcosa? grazie anticipatamente.”
Consulenza legale i 24/09/2017
Il venditore di un autoveicolo è tenuto a garantire all’acquirente la conformità del bene al contratto per due anni dalla consegna, come espressamente sancito dall’art. 130 del Codice del Consumo; la garanzia di conformità consente all’acquirente di richiedere al venditore, alternativamente, la riparazione del guasto, la sostituzione del veicolo, una congrua riduzione del prezzo, ovvero la risoluzione del contratto di vendita.

Per quanto riguarda le automobili, e come giustamente rilevato dall’officina autorizzata, tale garanzia viene negata dai venditori e dalle case produttrici quando non viene effettuato il tagliando secondo la periodicità prescritta, in quanto la mancanza di manutenzione ordinaria del mezzo farebbe venir in rilievo la colpa dell’acquirente.
Non è tuttavia necessario che le riparazioni ed i tagliandi vengano effettuati presso le officine autorizzate, purché l’officina sia parimenti qualificata ai sensi del Reg. Europeo 1400/02, e sia in grado di rilasciare un’adeguata certificazione di conformità dei lavori eseguiti alle prescrizioni della casa-madre.

Chiaramente, anche se la circostanza che le operazioni di riparazione siano iniziate presso un’altra officina non autorizzata dalla casa-madre non è rilevante ad escludere la garanzia, l’azienda produttrice ben potrà sostenere che in quella sede siano stati commessi errori o siano state manomesse parti del veicolo.
Dunque l’azienda produttrice difficilmente le accorderà la riparazione, avendo dalla sua parte buone giustificazioni per sottrarsi alle riparazioni in garanzia.

Peraltro la casa-madre non è tenuta alla riparazione dell’auto oltre al periodo di garanzia, successivamente ai due anni prescritti dalla normativa, anche se si tratta di difetti di fabbrica.
La riparazione del veicolo per riconosciuti difetti di produzione è peraltro una buona pratica commerciale delle aziende automobilistiche, spesso attuata sia per finalità commerciali sia poiché sono comunque responsabili dei danni che il prodotto difettoso potrebbe arrecare a persone e/o cose (non all’auto stessa), per dieci anni dalla vendita, ma non è un diritto del consumatore.
La disciplina in materia è dettata dal DPR n. 224/88: l’art. 14 sancisce che “è risarcibile in base alle disposizioni del presente decreto: a) il danno cagionato dalla morte o da lesioni personali; b) la distruzione o il deterioramento di una cosa diversa dal prodotto difettoso [omissis]”, non invece il danno al veicolo stesso del quale, quindi, non potrà esserne pretesa la riparazione.


Se la vendita è avvenuta tra privati, invece, non trova applicazione il Codice del Consumo ma le norme previste dal codice civile.
Il venditore ai sensi degli artt. 1490 c.c. e seguenti, è tenuto a garantire il compratore per i vizi che rendono il bene inidoneo all’uso o ne diminuiscano apprezzabilmente il valore.

Si noti che il venditore non è tenuto a tenere indenne dai vizi conosciuti o conoscibili dall’acquirente, come ad esempio il cattivo stato manutentivo dovuto alla mancata revisione periodica, in quanto è onere del compratore prestare diligenza negli acquisti e nelle pratiche commerciali e si dovrebbe presumere che avesse visionato il mezzo e la relativa documentazione.
Parimenti il venditore non sarà tenuto alla garanzia quando i vizi dipendono, non da un difetto intrinseco dell’oggetto, ma dal naturale stato di vetustà del bene.

Quindi, se effettivamente si tratta di un difetto di fabbrica, e non riesce a trovare un accordo con l’officina autorizzata sarà più opportuno rivolgersi al privato venditore dell’auto.
L’acquirente ex art. 1492 c.c. potrà richiedere una riduzione del prezzo proporzionale al diminuito valore del bene, ovverosia alla somma che presumibilmente occorrerà per la riparazione, oppure potrà chiedere la restituzione del prezzo pagato e la risoluzione del contratto.

Ciò a prescindere dalla sussistenza in contratto della cosiddetta clausola “visto e piaciuto”.
Solitamente, quando si acquista un’auto usata presso un soggetto organizzato imprenditorialmente (ad esempio un autosaloneo) nel contratto è presente una clausola in virtù della quale l’acquirente espressamente rinuncia alla garanzia per vizi, anche occulti, accettando senza riserva il bene nello stato in cui appare, visto e piaciuto appunto.
Tuttavia la Suprema Corte nella sentenza n. 124120/2016 ha chiarito che “il venditore di vettura usata, pertanto, e’ tenuto alla garanzia per i vizi occulti, anche se la vendita sia avvenuta “nello stato come vista e piaciuta” e, ciò, a prescindere dal fatto che la presenza di essi non sia imputabile ad opera del venditore, ma, esclusivamente, a vizi di costruzione del bene venduto".
Una siffatta clausola, ove convenuta, potrebbe escludere dalla garanzia solo i vizi facilmente riscontrabili dall'acquirente, ma non potrebbe avere l'effetto di escludere la garanzia legale di cui all'art. 1490 c.c. per i vizi occulti.

Pertanto dovrà rivolgere le sue richieste al privato venditore.

Si noti che il vizio andava denunciato all'alienante entro 8 giorni dalla sua scoperta e l’azione estimatoria (riduzione proporzionale del prezzo) o redibitoria (risoluzione del contratto) andranno proposte entro un anno dalla consegna del bene: trascorso tale periodo non potrà più far valere i suoi diritti.

Mario M. chiede
lunedì 19/06/2017 - Valle d'Aosta
“Buongiorno,
ho firmato un preliminare di vendita per un alloggio in una palazzina tot. 5 alloggi,versato caparra e registrato all'agenzia delle entrate. sul preliminare vengo autorizzato ad accedere da subito ai locali per effettuare le migliorie necessarie.
Durante la prima visita con il venditore dell'agenzia immobiliare, mi viene detto che l'intero stabile non è collegato all'acquedotto perchè manca il contatore, staccato per non pagare le varie tasse.
Fatta richiesta in comune per il riallaccio, necessario per poter eseguire i piccoli lavori interni, mi viene rigettata la domanda in quanto non ho titolo per richiedere l'allaccio, e mi viene comunicato che comunque lo stabile non può essere allacciato alla rete in quanto il tubo di adduzione risulta essere marcio e con vistose perdite, quindi è necessario realizzare una nuova rete dal pozzetto più vicino.
Avvisato a voce il proprietario, vorrebbe far pagare ai nuovi acquirenti la nuova opera, chiaramente non sono d'accordo. come posso difendermi?”
Consulenza legale i 20/06/2017
La questione da lei posta concerne la possibilità per il promissario acquirente di un immobile, che abbia stipulato un contratto preliminare di compravendita, di far valere la garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui agli artt. 1490 e s.s. c.c.

L'art. 1495 c.c. stabilisce, in particolare, che il compratore (il quale, dunque, sia già divenuto titolare del diritto di proprietà) ha la possibilità di esercitare il suo diritto alla garanzia per i vizi, purchè ne denunci l'esistenza entro il termine di decadenza di 8 giorni dalla scoperta. L'azione, poi, si prescrive in un anno dalla consegna.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha analizzato la questione relativa alla possibilità per il soggetto che abbia stipulato un contratto preliminare (e che, pertanto, non sia ancora divenuto proprietario del bene) di esercitare ugualmente il diritto alla garanzia summenzionato.

In particolare, con la sentenza n. 23162 del 2013, la Cassazione ha precisato che nel caso in cui venga stipulato un contratto preliminare e l'immobile oggetto di contratto venga consegnato al promissario acquirente prima della stipula del contratto definitivo (come nel caso di specie), la consegna del bene non determina la decorrenza nè del termine di decadenza per denunciare i vizi, di cui all'art. 1495 c.c., nè del termine di prescrizione, in quanto "l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto".

La Cassazione, inoltre, ha precisato che il promissario acquirente ha, comunque, la possibilità di denunciare i vizi che abbia riscontrato sull'immobile che ha già preso in consegna, così come può opporre al promissario venditore la c.d. "eccezione di inadempimento" (art. 1460 c.c.), rifiutandosi di procedere alla stipula del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo.

In alternativa, secondo la Cassazione, il promissario acquirente che abbia scoperto la sussistenza di vizi della cosa promessa in vendita può chiedere anche la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento (art. 1453 c.c.) del promittente venditore, o la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Ebbene, nel caso di specie, siamo in presenza proprio della fattispecie presa in esame dalla citata sentenza della Suprema Corte, in quanto:
- è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita;
- il bene è già stato consegnato al promittente acquirente, in attesa della stipula del contratto definitivo;
- il promittente acquirente ha scoperto la sussistenza di vizi occulti (non conosciuti nè conoscibili al momento della stipula del contratto) del bene oggetto di preliminare.

Di conseguenza, lei avrà due possibilità:
a) potrà esercitare il proprio diritto alla garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 c.c., chiedendo, in alternativa, la risoluzione del contratto di compravendita o la condanna del venditore a rimuovere, a proprie spese, i vizi della cosa (con la precisazione che non si applicano i termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., che presuppongono l'intervenuto trasferimento del diritto di proprietà, che si verifica solo con la stipula del contratto definitivo);

b) potrà opporre al promittente venditore l'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 c.c., rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo e di corrispondere il saldo del prezzo della compravendita.



Vincenzo M. chiede
lunedì 08/08/2016 - Puglia
“Parere: nel 2015 ho comprato un locale uso deposito al piano cantinato dell'appartamento in cui vivo esente da tutti i vizi oltre la parte venditrice garantisce l'esistenza di tutte le licenze in conformità in materia di sicurezza degli impianti esistenti.
Sta di fatto che nel corso del tempo il bene compravenduto è risultato affetto da vizi, quando piove, dalle grate del marciapiede anche se chiuse entra l'acqua piovana, di conseguenza il bene acquistato non può essere adibito ad uso deposito, cioè risulta inutilizzabile, non affittabile a nessuno in quanto non lo vuole nessuno.
Oltre il locale non ha mai avuto la conformità alle norme vigenti in materia di certificato prevenzione incendi a norma della nuova legge tant'è che i VVF hanno sequestrato tutti i locali vietando l'accesso ai veicoli di parcheggiare e ritenendo responsabile l'amministratore di condominio in quanto ha omesso di chiedere la certificazione prevenzione incendi, prescrivendo che nelle more dell'adempimento all'adeguamento è vietato parcheggiare gli autoveicoli.
In questo periodo di tempo ho dovuto trovare altro sistemazione per l'autovettura, la domanda è se l'amministratore è responsabile per la omessa richiesta del CPI chi paga tutte le spese di adeguamento? che ammontano a circa 10.000,00 €. ( non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo), chi dovrebbe pagare tutte le spese? ritenendo l'amministratore unico responsabile , tra l'altro nel 2015 avevo già chiesto per iscritto di consegnarmi il CPI ma non me lo ha consegnato perchè non ne era in possesso e non l'aveva mai richiesto. cosa posso fare nei confronti dell'amministratore e nei confronti del venditore che mi ha venduto un immobile non adatto all'uso convenuto?
grazie per la risposta.”
Consulenza legale i 10/08/2016
Da ciò che emerge dal quesito, parrebbe sussistere la responsabilità del venditore per aver venduto un immobile con dei vizi tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato. Ciò configura la garanzia per vizi, che, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., consentono al compratore di richiedere larisoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Si badi però che l’art. 1495 c.c. sottopone a brevi termini di decadenza e prescrizione tale tipo di responsabilità: il compratore decade dall’azione se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive entro un anno dalla denuncia. Resta salvo il caso in cui il venditore abbia dolosamente occultato i vizi – come pare essere accaduto nel caso di specie – poichè in tal caso non è necessaria la denuncia.
In altre parole, entro un anno dal giorno in cui il compratore ha scoperto la mancanza delle licenze/autorizzazioni il compratore potrà decidere se risolvere il contratto o richiedere una riduzione del prezzo, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.

Per ciò che concerne, invece, l’amministratore di condominio, è prassi consolidata che il rapporto fiduciario che si genera tra l’amministratore e il condominio possa essere inquadrato nella fattispecie del contratto di mandato: pertanto, ogniqualvolta l’amministratore non adempia con la diligenza al suo incarico, potrà essere chiamato a risarcire i danni provocati al condominio, sol che si dimostri l’esistenza di una omissione da parte sua.
Nel caso di specie, appare palese la sussistenza di un’omissione e conseguente danno subito dal condominio e dai singoli condomini: essi ben potranno agire per chiedere la revoca dell’amministratore e il risarcimento del danno da egli provocato nei loro confronti.

Giovanni M. D. chiede
martedì 05/04/2016 - Puglia
“Salve, sono un collega e mi trovo a gestire la seguente questione:
1)Tizio acquista nel Dic. 2007 immobile ad uso abitativo;
2)Nel Gen. 2016, a seguito del propagarsi di un piccolo incendio lungo l’impianto elettrico, scopre che quest’ultimo non era a norma, ovvero, conforme alla L. 46/1990, a dispetto di quanto garantito dal venditore (“immobile completamente ristrutturato a nuovo”);
3)Il perito di parte, incaricato di redigere perizia dell’impianto in parola, concludeva sconsigliando l’utilizzo dell’immobile in oggetto, dichiarandone, di fatto, l’inagibilità e quantificando in circa 8.000 euro la spesa necessaria per la ‘messa a norma’;
4)Tizio denunciava immediatamente, per iscritto, i suddetti vizi, senza ricevere alcun riscontro da parte del venditore.
Nella veste di legale di Tizio, vi pongo il seguente quesito:
Atteso lo spirare del termine annuale per l’esperimento dell’azione per il riconoscimento dei vizi redibitori, ex artt. 1490-1495 c.c., ritenete applicabile alla fattispecie l’istituto dell’ALIUD PRO ALIO’ che, come noto, è soggetto al termine decadenziale decennale.
In attesa, invio cordiali saluti”
Consulenza legale i 13/04/2016
Ad avviso di chi scrive la fattispecie può essere ricondotta all’ipotesi di consegna di “aliud pro alio” e ciò sulla base, essenzialmente, della definizione che nel corso degli anni la giurisprudenza ha elaborato in merito a quest’ultima fattispecie (normativamente non contemplata) per distinguerla dalla garanzia per i vizi redibitori ex art. 1490, nonché dell’esame complessivo delle sentenze che si sono pronunciate su casi che si possono ritenere analoghi a quello in esame.

Sotto il primo profilo, si ritiene che si abbia consegna di “aliud pro alio” quando la cosa o appartenga ad un genere del tutto diverso da quello pattuito oppure quando la cosa difetti di quelle qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale o a quella particolare funzione che le parti abbiano assunto contrattualmente come essenziale.

Tra le tante e più recenti pronunce si cita, a tal proposito Cassazione civile, sez. II, 19/12/2013, n. 28419, la cui massima recita: “In tema di compravendita, vizi redibitori e mancanza di qualità si distinguono dall'ipotesi della consegna di “aliud pro alio”, che dà luogo a un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'articolo 1495 c.c., la quale ricorre quando la diversità tra la cosa e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull'individualità, consistenza e destinazione di quest'ultima sì da potersi ritenere che essa appartenga a un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto, o che presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto”.

Ciò detto, è interessante, per individuare una soluzione al caso concreto proposto, esaminare norme e pronunce giurisprudenziali in materia, in particolare, di immobile privo di agibilità, poiché si tratta di condizione sostanzialmente del tutto assimilabile a quella di un immobile che sia successivamente divenuto, ad esempio proprio per l’esistenza di impianti non a norma, del tutto inagibile e di conseguenza inidoneo proprio ad assolvere alla funzione economico-sociale (abitazione) che l’acquirente a suo tempo ha ritenuto essenziale per decidersi a contrarre.

Nel Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. n. 380/2001) il legislatore ha unificato i termini di agibilità–abitabilità, ed ha sostanzialmente spiegato che il certificato di agibilità, rilasciato dal Comune, ha la funzione precipua di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e non solo la regolarità urbanistica del bene. Si ritiene che il concetto di agibilità ricomprenda, quindi, tutti i controlli e le verifiche sulla sicurezza dell’immobile, introdotte negli anni dal legislatore, dovendo, il relativo concetto, intendersi in senso ampio in quanto attinenti non solo alla igiene e alla salubrità dell’immobile e degli impianti in esso installati, ma anche alle condizioni qualitative dell’edificio come pure alla statica dello stesso, valutata alla luce di indagini a carattere geognostico (si veda la relazione al T.U.).

Quindi, il certificato di agibilità va a tutelare l’interesse particolare dell’acquirente, perché attesta la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

La Corte di Cassazione, anche recentemente, ha ribadito che “il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché (per l’appunto) vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità”. “Pertanto, il compratore può far valere la responsabilità contrattuale del venditore che si configura per la consegna aliud pro alio, permettendogli di richiedere il risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene” (Cass. Civ. n. 629 del 14/01/2014 e la citata Cass. Civ. n. 23157 del 11/10/2013).

Ora, è evidente che il difetto di un impianto rientra senza dubbio nella più ampia fattispecie di mancanza di agibilità dell’immobile: di fatto, se un impianto non è a norma, l’agibilità non può essere rilasciata.

Si tenga presente, peraltro, che non è tanto la mancanza del certificato formale che determina la responsabilità del venditore per consegna di aliud pro alio quanto piuttosto la inidoneità intrinseca dell’immobile ad essere agibile: “Il c.d. “aliud pro alio” sussiste allorquando la “res tradita” sia completamente diversa da quella pattuita, come tale del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale di quest’ultima e, comunque, a soddisfare in concreto i bisogni che determinarono l'acquirente ad effettuare l'acquisto (nella fattispecie il tribunale ha ritenuto, tra l'altro, che l'ipotesi non può dirsi integrata dalla mera mancanza dei certificati di abitabilità e/o agibilità dell'immobile, ma solamente dall'intrinseca inidoneità dello stesso a soddisfare i requisiti richiesti al fine di ottenere tale certificazione)“ (Tribunale Torino, 24/05/2002).

Nel caso di specie, si noti bene, non si tratta in effetti di impianto “formalmente” non a norma, ma di un impianto che, già in funzione, ha rivelato gravi difetti di produzione/conservazione atti a renderlo inidoneo all’uso e – per l’effetto – a rendere inidoneo al suo precipuo uso (abitazione) altresì l’immobile a suo tempo acquistato.

Per il ragionamento sopra esposto, si può ritenere del tutto logica e giuridicamente fondata la riconduzione del caso di specie ad un’ipotesi di responsabilità per aliud pro alio.

E’ comunque doveroso ed importante tenere presente che la materia è stata ed è ancora oggetto di forte discussione tra i Giudici e che non sono mancate negli anni anche pronunce di segno contrario rispetto a quelle sopra richiamate. Ciò è bene evidenziare al cliente sotto il profilo del rischio di causa.

Anonimo chiede
lunedì 08/02/2016 - Lazio
“Buongiorno,
avrei bisogno di un parere da parte del Vostro Spettabile Studio.
Ho venduto da poco la mia macchina OMISSIS ad un privato cittadino. Dopo ca 20 gg questa persona mi ha contattato dicendo che dalla macchina entrava acqua dal tetto.
Basito di quanto riferitomi ho consigliato di portare la macchina alla casa madre in quanto la stessa è coperta da garanzia per altri 8/9 mesi.
Dopo aver fatto ciò questa persona mi contatta dicendo che la macchina è stata “riparata” in garanzia (quindi senza richiesta di denaro) ma nonostante tutto rivendica l’annullamento della vendita, più tutta una serie di “accuse” per il fatto di non averlo messo al corrente dell’inconveniente, facendo riferimento ai vizi occulti, all’articolo 1490 c.c. e seguenti, ecc, inconveniente di cui peraltro non ero a conoscenza neanche io, in quanto in 3 anni in mio possesso non mi è mai accaduto nulla di quanto dichiarato dall’acquirente.
Cosa devo fare? Come devo comportarmi? Può lui richiedere soldi come risarcimento? Per quanto tempo può avanzare pretese?

grazie

P.S. è possibile avere la risposta solo sulla mail, senza pubblicazione sul sito?”
Consulenza legale i 15/02/2016
L'acquisto di un'auto usata tra privati è soggetta alle "sole" garanzie previste dal codice civile, cioé degli articoli 1490 e ss. del codice civile.
Infatti, differentemente rispetto alla vendita di auto tra concessionario e privato, non si applica la disciplina prevista dal D.L. n. 24 del 2 febbraio 2002 (attuazione della direttiva CE n. 44 del 1999) in materia di tutela dei consumatori, poiché essa si applica solo agli scambi tra "consumatore" e "professionista".
Pertanto, nel caso di specie l'art. 1490 del c.c. prevede che "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore", come reclamato dall'acquirente.
Tuttavia, si ritiene che si possa sostenere quanto segue: non risulta inverosimile che in un'auto cabrio usata possa, da un momento all'altro (quindi successivamente alla vendita del bene), entrare dell'acqua dal tettuccio, proprio a causa dell'usura; il vizio che si è manifestato non è tanto rilevante da renderle impossibile l'uso a cui è destinata l'auto (il trasporto); il vizio, in relazione al valore dell'auto, presumibilmente non raggiunge un valore apprezzabile.
Tra l'altro, nel caso di specie, il venditore ha comunque tenuto indenne l'acquirente per il vizio che si è manifestato poiché quest'ultimo ha riparato l'auto a costo zero; pertanto, il danno effettivamente subìto dall'acquirente equivale al solo "fastidio" della riparazione.
Si ritiene che difficilmente l'acquirente possa convenire in giudizio il venditore - e sostenere i costi legali di una controversia giudiziale - al fine di richiedere la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1492 del c.c. (il quale richiama l'art. 1453 del cc.), proprio perché sarebbe difficile sostenere e dimostrare che il vizio che si è manifestato, considerando che si tratta di auto usata, possa determinare la risoluzione del contratto.

Isabella P. chiede
martedì 07/07/2015 - Piemonte
“Spett. Le Redazione, sono a sottoporvi il mio caso. Volendo acquistare una casa per le vacanze con i proventi derivanti dall’alienazione di un immobile di mia proprietà, a marzo di quest’anno mi sono recata in loco a visitarne alcune tramite un’agenzia immobiliare. Avendo trovato un alloggio inserito in un contesto gradevole abbiamo iniziato le prime trattative di rito. Nei giorni successivi abbiamo richiesto tramite l’agente immobiliare la documentazione relativa alla situazione urbanistica e catastale dell’immobile e proceduto a fare personalmente le visure catastali e ipotecarie. Successivamente richiedevo per iscritto ad un collaboratore dell’agenzia la conformita’ urbanistica edilizia e catastale. Mi rispondeva la titolare dell’agenzia stessa garantendomi per iscritto che avrebbe fatto sanare eventuali irregolarità che avrebbero potuto emergere dopo aver effettuato un sopralluogo e che comunque l’immobile sarebbe stato venduto in regola con le norme edilizie ed urbanistiche. L’immobile è risultato gravato da ipoteca giudiziale e per tale motivo, avendo la proprietà, dei termini di scadenza da rispettare con la banca creditrice occorreva per chiudere la trattativa procedere celermente. Per questo dovendo io chiedere il mutuo per una parte del valore che avrei utilizzato per la ristrutturazione, l’agente mi consigliava di pagare per contanti e richiedere il mutuo successivamente. Così ho fatto, facendomi assistere da un legale per la questione dell’ipoteca. A seguito di una seconda visita dell’immobile è emerso che la cantina di pertinenza dell’alloggio, pur essendo accatastata, non esisteva di fatto. Abbiamo concordato a fronte di uno sconto di 1000 euro sulla base di un preventivo fornitoci dall’agente per la costruzione della stessa, di accollarci tale incombenza . Sottoponendo la questione cantina ad un tecnico, venivo informata che non si trattava della semplice presentazione di una Cil ma occorreva una sanatoria in quanto il locale cantina non era presente nella licenza edilizia (fabbricato costruito ante 1967) ma al suo posto c’era un unico grande ambiente. Essendo che i tempi della sanatoria erano lunghi l'agente ha proposto come soluzione un nuovo accatastamento con tratteggio a carico del venditore trasformando la cantina da costruita ad ancora da costruire. Il notaio accettava questa soluzione. In seguito il notaio stesso mi portava a conoscenza che il certificato di agibilità era non rintracciabile o assente. Al punto in cui eravamo ho accettato di richiederlo successivamente. Nel frattempo ho avuto conferma di concessione del mutuo .In data 25/05/15 il perito della banca ha effettuato il sopralluogo con l’agente immobiliare che facendo seguito alla visita mi conferma il buon esito della stessa. In data 28/05/15 è stato stipulato l’atto e la modalità di pagamento è avvenuta tramite un assegno circolare per la quasi totalità dell’importo a favore della banca e in piccola parte al proprietario. In data 22/06/15 a seguito di un incontro tra l’ingegnere che avrebbe dovuto occuparsi della ristrutturazione con il tecnico comunale per la presentazione della Cil sono emerse due difformità edilizie all’interno dell’appartamento (allegato 5) di cui una ha bloccato di fatto i lavori perché interessa l’apertura di una porta su di un muro portante. Ciò ha comportato che l’ appartamento non potesse più venire pronto per le vacanze. Nel frattempo ho avuto comunicazione dalla banca che avendo riscontrato il perito tali difformità mi vedevo negata l’erogazione del mutuo. Avendo io nell’arco temporale tra l'atto e tali comunicazioni provveduto all’ acquisto del mobilio e posto come condizione consegna tassativa per fine luglio, mi trovo anche a dover corrispondere al mobiliere una cifra di cui non sono in possesso per via del blocco del mutuo e a dover chiedere la custodia degli arredi stessi per un tempo non ancora determinato. Prima di me vengono messe al corrente della situazione dall’ingegnere(mi era stato presentato dall’agente) l’intermediario e la parte venditrice. Quest’ultima mi telefona e si dice disposta ad accollarsi la pratica della sanatoria e cio’ che ne consegue e a rendersi disponibile a dare un contributo per le vacanze,mentre la seconda si limita a dirsi dispiaciuta. Di fronte ad una formale richiesta di risarcimento danni nella quale mi dimostravo disposta ad accettare la proposta della venditrice, quest’ultima consulta il suo legale e cambia la situazione scrivendole zia consultarmi, all’ingegnere che doveva occuparsi della sanatoria ribadendo che si sarebbe fatta carico solo di una parte di essa. A quel punto le scrivo ricordandole il fatto che ha firmato il falso in atto cagionandomi tutti i danni di cui sopra e in giornata ricevo la lettera via e-mail dal suo avvocato (allegato 6) nella quale disconosce ogni responsabilità ‘. Vengo anche a conoscenza che la cantina nello stato in cui dovrebbe essere costruita come da nuovo accatastamento, risulta difforme dalla concessione edilizia per via di una porta indicata come esistente nell’accatastamento ma che di fatto non esiste e nella licenza edilizia addirittura si trova ubicata su altra parete.

Vorrei avere un parere legale ai seguenti quesiti:
1) Quali sono le responsabilità civili e penali dell’agente e di parte venditrice
2) Quali danni posso richiedere per una situazione che si sta complicando sempre più anche perché qualora il mutuo non mi venisse concesso non potrei beneficiare del bonus ristrutturazione in quanto non sono al momento in grado di portare economicamente a termine i lavori senza il supporto del mutuo stesso. Stesso problema per i mobili acquistati.
3) Inoltre avrei dovuto chiedere la residenza per l’acquisto come prima casa ed ora sono costretta dalle circostante a dover pagare la imu come seconda casa invece della tasi
4) Ovviamente dovrò anche accollarmi la spesa delle vacanze o rinunciarvi assieme a tutta la mia famiglia.
5) Posso richiedere anche i danni morali in quanto la situazione sta avendo conseguenze negative sul mio stato di salute e sul lavoro.
Grazie”
Consulenza legale i 09/07/2015
Nel caso di specie, abbiamo l'acquisto di un immobile, preceduto da una fase di trattative, tramite agenzia immobiliare, che ha sempre tenuto i contatti tra parte venditrice e parte acquirente. Solo dopo il rogito, sono emerse irregolarità edilizie.

Responsabilità del venditore
Il venditore assume le garanzie previste dalla legge nei confronti del debitore. In particolare, egli è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 del c.c.). Il contenuto della garanzia consiste nella possibilità per il compratore di chiedere a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (ma per determinati vizi, meno gravi, gli usi escludono la risoluzione). Resta salvo in ogni caso il risarcimento del danno.
Nel caso di specie, il problema più rilevante è dato dal fatto che una difformità edilizia sta causando dei ritardi nell'erogazione di un mutuo al compratore, il quale, di conseguenza, sta subendo altri pregiudizi (ritardo nella consegna del mobilio, mancato godimento delle vacanze, ...).
La parte venditrice si è già resa disponibile a sostenere gli oneri della regolarizzazione edilizia, che certamente le competono vista la garanzia per i vizi dell'immobile (in ogni caso, ora che ha riconosciuto il vizio per iscritto, non servono altre prove).

Le "limitazioni" della garanzia evidenziate dal legale della controparte non sembrano poter operare, posto che l'art. 1490 al secondo comma sancisce chiaramente che l'eventuale patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa: circostanza che sembra essersi verificata nel caso di specie.

Quanto al risarcimento dei pregiudizi cagionati al compratore, l'art. 1494 del c.c. stabilisce che, in ogni caso, il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa; il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.
Pertanto, ogni danno che risulti essere conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del venditore - cioè, della presenza dei vizi - dovrebbe essere risarcito al compratore. Naturalmente, se il venditore non adempie spontaneamente, sarà necessario proporre una causa giudiziale, in cui potrà chiedersi il risarcimento sia del danno patrimoniale (esborsi economici, ad esempio, per la custodia del mobilio che non può essere ancora collocato nell'appartamento) sia del danno non patrimoniale (il c.d. danno biologico). Attenzione, però, che quest'ultimo deve essere rigorosamente provato: il più recente orientamento della giurisprudenza (anche se la questione è stata nuovamente rimessa alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione) ha elaborato la nozione di "personalizzazione" del danno, in modo tale da consentire una congrua liquidazione equitativa del danno biologico, con riferimento alle sue componenti di danno morale e di danno esistenziale.

Responsabilità dell'agenzia immobiliare
Si deve richiamare la disciplina della figura del "mediatore" (artt. art. 1754 del c.c. ss. c.c.).
Ai sensi dell'art. 1759 del c.c., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note (conosciute o che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria), relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Si ritiene che il mediatore non sia tenuto a compiere indagini tecniche al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, tuttavia ciò non significa che egli possa fornire informazioni non veritiere, oppure delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato: nel caso di specie, l'agente immobiliare sembra aver rassicurato il compratore sulla regolarità dell'immobile, forse non in mala fede, ma certamente in modo negligente, perché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli avrebbero imposto di astenersi dal dare informazioni inesatte, se non ne era sicuro.
In questo caso, può configurarsi una responsabilità per i danni sofferti dal cliente per effetto delle falsità a lui raccontate (v. Cass. civ., 24.10.2003, n. 16009; Cass. Civ., sez. III, 16.7.2010 n. 16623, "Questa Corte ha ripetutamente affermato che l’art. 1759 c.c., comma 1 – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonchè con le disposizioni specifiche della materia – a partire dalla L. n. 39 del 1989, applicabile, ratione temporis, alla fattispecie dedotta in giudizio, fino al recente D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 – che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo (ora sostituito, D.Lgs. n. 59 del 2010, ex art. 73, dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, c.d. REA), che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per la stessa spettanza del compenso (L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 6, non abrogati dalla nuova fonte). In tale prospettiva è stato significativamente stabilito che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente").
Ne consegue che, a seconda della gravità dell'inadempimento del mediatore, da valutarsi nel caso concreto, il cliente avrà diritto a chiedere la ripetizione della provvigione pagata, integrale o parziale, nonché il risarcimento del danno che possa provarsi essere ricollegato alla condotta colpevole del mediatore.

tiziana chiede
giovedì 10/03/2011 - Toscana
“Ho da poco acquistato una auto usata, dopo pochi giorni ho riscontrato che aveva problemi abbastanza importanti al motore, posso chiedere i danni al venditore?”

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