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Articolo 1476 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Obbligazioni principali del venditore

Dispositivo dell'art. 1476 Codice civile

Le obbligazioni principali del venditore sono:

  1. 1) quella di consegnare la cosa al compratore [1477] (1);
  2. 2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto [1376, 1377, 1378, 1472, 1478, 1523] (2);
  3. 3) quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (3).

Note

(1) La consegna del bene consente all'acquirente di ottenerne la disponibilità materiale. Essa è diversa dal trasferimento del diritto: nei contratti consensuali quest'ultimo avviene con la conclusione del contratto (1376 c.c.) mentre la prima è, appunto, obbligazione del venditore; nei contratti reali, invece, i due momenti coincidono perchè tali fattispecie, per definizione, si perfezionano quando al consenso è accompagnata la dazione del bene.
La consegna può essere materiale, ad esempio se ha ad oggetto un'automobile; ovvero fittizia, come nel caso di traditio brevi manu (si pensi al caso del proprietario che vende l'immobile all'inquilino) o di costituto possessorio (come nell'ipotesi in cui un soggetto vende un immobile che però continua ad occupare in qualità di conduttore).
(2) In tal caso la vendita è obbligatoria in quanto l'effetto traslativo non è immediato (1376 c.c.) ma dal contratto sorge un obbligo per le parti,come accade, ad esempio, in caso di vendita di cosa futura (v. 1472 c.c.).
(3) L'evizione (1483 c.c.) si configura quando il proprietario di un bene perde il proprio diritto a causa delle pretese di un terzo. Il vizio (1490 c.c.), invece, è quel difetto del bene che lo rende inservibile rispetto all'uso cui è destinato ovvero che ne diminiusce considerevolmente il valore.

Ratio Legis

La norma si spiega considerando che funzione del contratto di compravendita (1470 c.c.) è quella di consentire all'acquirente di ottenere la titolarità del diritto trasferito e la sua piena disponibilità.

Brocardi

Evictio

Spiegazione dell'art. 1476 Codice civile

Consegna della cosa

Il contenuto dell'art. 1476 cod. civ. è già implicito nella nozione della vendita.
Se la vendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà d'una cosa, è evidente che il venditore deve consegnarla; cioè farne acquistare la proprietà al compratore e garantirlo dall'evizione e dai vizi della cosa.
La triplice obbligazione scritta nell'art. 1476 cod. civ. in sostanza si riduce all'unica obbligazione scritta nell'art. 1470 cod. civ.: poiché se il venditore non trasferisse al compratore la proprietà della cosa o il diritto che è oggetto del contratto, del contratto verrebbe meno la causa; il compratore non avrebbe ragione di pagare il prezzo.


Fallimento dei contraenti

Nelle vendite a consegne ripartite se fallisce il compratore, il curatore può assumersi il contratto adempiendolo integralmente, o sciogliersene; e il venditore può metterlo in mora perchè scelga entro otto giorni la via che crede di dover seguire: ma il curatore che subentra nel contratto deve pagare integralmente il prezzo anche delle consegne già avvenute: giusto riconoscimento dell'unicità del contratto, comunque le consegne siano dilazionate in varie epoche.

Se fallisce invece il venditore, per le cose non ancora passate in proprietà del compratore, il curatore puo anch'egli mantenere o sciogliersi dal contratto, e se se ne scioglie il compratore non può insinuare al passivo il credito per il risarcimento dei danni perché generalmente - anche per semplificare gl'ingarbugliati rapporti nascenti dal dissesto - la legge preferisce che tali crediti non concorrano con altri.


Fisica disponibilità della cosa

La consegna della cosa al compratore è il fatto del trasferimento fisico della cosa: è semplicemente la fisica disponibilità della cosa in pro del compratore.
Bisogna the il venditore gliela consegni autorizzandolo a tenerla ormai come propria: consegna non necessaria quando, ad es., il compratore ad altro titolo (poniamo come usufruttuario o come creditore pignoratizio o come depositario o come conduttore o come comodatario) tiene già, la cosa.

La tradizione, la consegna della cosa venduta può esser fatta senza menzione della vendita di cui è momento esecutivo; come senza riferimento alla vendita se ne può versare il prezzo al venditore; come una cambiale, un cheque si possono consegnare ad altri (o ad altri si può cedere un credito o il rango ipotecario, o cancellare un'ipoteca) senza menzione della causale. Alla consegna della cosa o del prezzo, all'atto del trasferimento di diritti o di crediti se ne puo astrarre dalla causale ; ma la consegna o il trasferimento sempre dipendono da una causa, poiché la dimostrazione della causa falsa o inesistente autorizza chi pagò, cedette o consegnò una cosa indebitamente, a riavere quanto dato senza ragione.
Se perciò in taluni rincontri non si tien conto della causa ed il negozio appare astratto, la dimostrazione dell'inesistenza d'una causa fa revocare l'indebito trasferimento: il che significa che di regola non si può mai tener conto del perché del trasferimento.

La tradizione — al pari della specificazione (art. 1378 cod. civ.) — non è un negozio autonomo: è solo un momento esecutivo della vendita: esecutivo come l'imputazione del pagamento e un momento dell'obbligazione che si adempie.


Vendita di diritti e vendita di genus

Deve il venditore far acquistare la proprietà della cosa o il diritto se l'acquisto non è effetto immediato del contratto, dice it n. 2 dell'art. 1476 cod. civ. riferendosi evidentemente alla vendita di diritti ed alla vendita di genus: poiché nella vendita di species non v'e bisogno di altra attività del venditore per far acquistare la proprietà al compratore che l'ha acquistata per il solo fatto del contratto, dato che la vendita ha effetto reale quando si tratta di vendita di species per cui non si richiede specificazione.
Ma anche nella vendita di species il trasferimento della proprietà richiede (oltre il consenso manifestato nel contratto) qualche ulteriore attività del venditore.
Nonostante l'efficacia normalmente reale della compravendita, spesso occorre qualche ulteriore atto del venditore (trasferimento del possesso, domanda presso uffici pubblici o privati, ecc.) perché la proprietà si acquisti al compratore.
Talvolta la materiale consegna della cosa non è possibile: come se ho venduto cose mobili possedute dal mio creditore pignoratizio: in tal caso devo trasferire proprietà e possesso giuridico, notificando al creditore pignoratizio che per effetto della vendita il pegno ormai dev'essere restituito al compratore.


Garanzia dall'evizione o dai vizi della cosa

Pure dall'effetto reale della vendita, o meglio dalla sua nozione (che è l'obbligo di trasferire la proprietà al compratore) discende l'obbligo del venditore di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.
Se pure l'obbligo di garantire dall'evizione non fosse tassativamente scritto nella legge, non se ne potrebbe dubitare perchè è indubbiamente inadempiente il venditore che vendendo cosa non sua non trasferisce la proprietà al compratore; viene meno cioè alla prestazione che e il contenuto del contratto.
Lo stesso dicasi della garanzia dei vizi palesi od occulti poichè il compratore deve avere la cosa contrattata e non cosa affetta da vizi e cioè di notevolmente minor valore.

Può dirsi perciò che già nella nozione medesima della vendita è insito l'obbligo del venditore scritto nell'art. 1876 cod. civ. di consegnare la cosa al compratore, di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto; e di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.


Impossibilità della consegna

L'obbligazione del venditore di consegnare viene meno solo se vi è impossibilità. Nella vendita di genus non vi può mai essere impossibilità perché genus nunquam perit. Nonostante la perdita incolpevolmente sofferta dal venditore delle cose da lui comprate o commissionate per esser consegnate al compratore, deve il venditore sempre consegnare.


Genus limitatum

Vendita di genus limitatum è la vendita di genus di una zona limitata: genus che perciò può facilmente perire perché ad esempio: per sfavorevoli condizioni atmosferiche o per malattia non si è prodotto vino di Capri o pomodoro lungo S. Marzano. In tal caso il venditore è liberato perché per forza maggiore impossibilitato ad adempiere: può esser questione di fatto, d'interpretazione di volontà vedere se le parti non vollero che in mancanza fosse dovuto vino analogo (ad. es.: vino d'Ischia) ovvero pomodoro avente le stesse caratteristiche del lungo S. Marzano.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

328 Nell'art. 353 si precisa il momento in cui il trapasso di proprietà si verifica.
E' ovvio che una vendita con efficacia reale simultanea al perfezionamento del contratto può aversi quando il venditore abbia il potere di disposizione della cosa e questa costituisca già un corpus certum, poiché altrimenti non è concepibile un immediato acquisto del diritto reale da parte del compratore. A questi concetti, che ormai costituiscono ius receptum, risponde il primo comma dell'articolo, nel quale si stabilisce che, quando la vendita ha per oggetto una cosa di proprietà del venditore che sia certa e determinata, la proprietà della cosa venduta passa al compratore nel momento in cui le parti si sono accordate sulla cosa e sul prezzo.
Se invece la cosa venduta è determinata soltanto nel genere, l'effetto traslativo è differito al momento della specificazione. In questi sensi dispone il secondo comma dell'articolo, aggiungendo l'opportuna precisazione che la individuazione della cosa deve essere fatta d'accordo tra le parti.
Nell'ultimo comma infine si pone una riserva per tutte le possibili eccezioni alle regole precedentemente stabilite, sia risultanti dalle pattuizioni delle parti che dalle disposizioni della legge: sono le eccezioni che ho richiamato a proposito dell'art. 351 come casi abnormi, in cui il momento obbligatorio della vendita non coincide con quello reale.
335 Fra le obbligazioni principali del venditore l'art. 360 nn. 2 e 3 considera l'obbligo di fare acquistare la proprietà al compratore quando l'acquisto non derivi immediatamente dal contralto e l'obbligo di garantire il compratore dall'evizione.
Per quanto le due obbligazioni abbiano qualche aspetto funzionale comune e si risolvano spesso negli stessi effetti pratici, tuttavia è innegabile la loro autonomia.
Il progetto tiene chiaramente distinte le fattispecie della vendita reale, nella quale il trasferimento si produce con il solo consenso e non può quindi qualificarsi come adempimento di un obbligo di trasferire, e della validità obbligatoria nella quale l'effetto traslativo si ricollega ad un comportamento dovuto dal venditore. A tal uopo si dice chiaramente nell'art. 360 che l'obbligo di dare in senso tecnico, nel senso cioè di obbligo di trasferire, sorge solo quando, per non essere la cosa certa e determinata o per non essere questa in proprietà del venditore, non si verifica l'effetto traslativo immediato. Si supera così la vecchia concezione che il trasferimento è, anche nella vendita reale, l'adempimento di un obbligo che si esaurisce appena sorto, e si prende partito contro qualche tendenza, poco conforme alla nostra tradizione, che vorrebbe scindere in ogni vendita un contratto obbligatorio da un atto di disposizione.

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Lino P. chiede
sabato 09/07/2016 - Calabria
“Avendo acquistato un abitazione nel 2000 (ed avervi apportato migliorie ed adeguamenti nella struttura, ecc.) oggi volendola rivenderla ho scoperto che ciò non mi è possibile.
A suo tempo (nel carteggio) mi era stata anche, data dal venditore relativa copia della regolare "concessione edilizia di condono in sanatoria", ecc. come "riportato anche, nel relativo preliminare di vendita e successivo atto notarile stipulato. Adesso ho scoperto che il venditore si era a "parte" impegnato anni prima, con un atto d'obbligo (registrato anche, presso un notaio) con il comune stesso e per un periodo di 30 anni a pagare un "obblazione integrativa" se lo stesso immobile fosse stato venduto prima del 2005 pena la nullità dell'atto stesso di vendita.
Non so se lo ha fatto in cattiva fede o dimenticato, ecc. ma, tutto ciò non è mai stato fatto determinando tale attuale situazione! Comunque, il punto e che per cortesia, vorrei mi fosse chiarito e questo:
Potrei in via bonaria, ecc. (sempre se la cosa fosse possibile, ecc.) a riproporre (alle parti interessate) nel rifare un nuovo rogito pagando l'oblazione debitoria e chiedendo un indennizzo al venditore (come danno, ecc.) pari ad un terzo del valore attuale di mercato dell'immobile in questione? Visto anche l'ipotesi di un usucapione ventennale (impegnandosi a non vendere l'immobile prima del 2020)oppure, nel caso ciò non fosse possibile o diniego da parte del venditore ottenere almeno la restituzione della somma pagata in lire e a suo tempo (espressa nel preliminare di vendita relativo e comprovata da ricevute
di pagamento con assegni bancari versati allo stesso) rivalutata ad oggi in euro ed, in base al relativo valore di mercato dell'immobile in questione ? In attesa di una vostra gradita risposta in merito vi porgo i miei più cordiali saluti”
Consulenza legale i 26/07/2016
Vanno preliminarmente chiariti un paio di aspetti sul contenuto dell’atto d’obbligo che il venditore dell’immobile aveva a suo tempo siglato con il Comune e che attengono all’esatta interpretazione da dare al medesimo.

In primo luogo va detto che la durata trentennale degli obblighi ivi previsti non riguarda l’intero contenuto dell’atto ma solamente gli obblighi di natura strettamente economica fissati nel paragrafo in cui viene disposto il vincolo trentennale in questione. Più chiaramente: Il Comune impone sia un prezzo massimo di vendita che un canone annuo di locazione in una determinata percentuale sul predetto prezzo e poi aggiunge: “e gli obblighi fissati in questo punto avranno la durata di anni 30”.
Tale frase deve intendersi, quindi, strettamente legata a quanto appena indicato sul prezzo da praticare e sul canone da determinare e non anche su quanto specificato di seguito, al paragrafo successivo; e ciò anche in virtù della frase immediatamente successiva: “ogni pattuizione che violi gli stessi è nulla per la parte eccedente”.

Ulteriore e fondamentale precisazione riguarda, poi, il paragrafo successivo relativo all’obbligo di non vendere l’immobile prima del 2005, pena il pagamento dell’oblazione integrativa in forza di una determinata norma, l’art. 39 della legge n. 724/1994, comma 15. Ebbene, tale norma recita come segue: “Ove l'immobile sanato, ai sensi del comma 14, venga trasferito, con atto inter vivos a titolo oneroso a terzi, entro dieci anni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, è dovuta la differenza tra l'oblazione corrisposta in misura ridotta e l'oblazione come determinata ai sensi del comma 3, maggiorata degli interessi nella misura legale. La ricevuta del versamento della somma eccedente deve essere allegata a pena di nullità all'atto di trasferimento dell'immobile.
Com’è evidente, pertanto, la compravendita non è nulla a motivo della vendita ante termine ma solamente a motivo della mancata allegazione della ricevuta del pagamento.

Ciò premesso e chiarito, nella sostanza il problema di cui al quesito rimane, ovvero risulta evidente che il precedente venditore non abbia ancora provveduto al pagamento (e quindi non abbia allegato alcunché in merito nel rogito).

Ora, la nullità di cui alla norma e la corretta interpretazione della stessa in merito alle conseguenze di tale nullità costituiscono un problema assai dibattuto sia in dottrina che in giurisprudenza e che allo stato non ha ancora trovato una soluzione condivisa ed unanime.
Il punto fermo sul quale sembra si sia convenuto da parte di tutti è che il legislatore – con le varie leggi succedutesi nel tempo in materia di condono edilizio – ha voluto essere molto severo e repressivo nei confronti degli abusi, più o meno gravi, ed ha stabilito come conseguenza degli stessi sanzioni pesanti, come la nullità che ci occupa: dalle norme, in generale, si desume un principio di nullità sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica e di nullità solamente formale per quelli non in regola ma di cui è in corso la regolarizzazione, qualora tale circostanza non risulti dagli stessi.

Nel caso in esame, il titolo c’è (concessione in sanatoria) ma manca l’allegata ricevuta di intervenuto pagamento dell’oblazione, perché di fatto il pagamento non è mai avvenuto.
Poco importa, tuttavia, che il diritto del Comune a richiedere l’oblazione si sia ormai prescritto (la P.A. ha tempo 3 anni per farlo), perché trattasi di nullità non più “sanabile” a mezzo di un’eventuale regolarizzazione (questa non è più possibile e ciò determina, di fatto, il rimanere dell’“abuso”, cioè un’avvenuta violazione della normativa edilizia, con la conseguente sanzione di cui stiamo parlando).

Va chiarito, si noti bene, che la nullità non opera automaticamente, nel senso che la situazione di abuso evidenziata nel quesito si traduce in pratica nel diritto dell’acquirente (o del venditore o di chiunque vi abbia interesse: la nullità, infatti, può essere fatta valere in ogni tempo e, appunto, da chiunque, anche al di fuori delle parti, vi abbia interesse) di rivolgersi al Giudice per far accertare la nullità dell’atto.

In quest’ultimo caso, allora, se l’azione viene intentata dall’acquirente, ad avviso di chi scrive quest’ultimo potrà senz’altro richiedere al precedente venditore la restituzione integrale di quanto indebitamente pagato con gli interessi nonché il risarcimento di ogni danno subìto a causa dell’atto d’obbligo con il Comune non specificato all’atto del rogito.

Nel caso, invece, in cui la situazione rimanesse invariata, senza alcuna iniziativa da parte dell’una o dell’altra delle parti (né di un terzo estraneo interessato a far valere la nullità), dopo vent’anni maturerebbe sicuramente l’acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile a favore del presunto acquirente. E’ evidente che – fino a che non maturerà il termine per l’usucapione – il bene non potrà essere rivenduto a terzi, dal momento che manca il titolo per il trasferimento.

Purtroppo, per quanto riguarda qualsiasi eventuale responsabilità da ascriversi al notaio (di natura extracontrattuale o, come più correttamente dovrebbe essere, di natura contrattuale) sarebbe ad oggi preclusa a motivo delle intervenute prescrizioni (5 anni la prima e 10 anni la seconda).

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