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Articolo 1759 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Responsabilità del mediatore

Dispositivo dell'art. 1759 Codice civile

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note(1), relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso [1746](2).

Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite [2008].

Note

(1) Si tratta delle circostanze che il mediatore conosce e di quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria (1176 c.c.).
(2) Il mediatore deve comunicare le circostanze di carattere economico attinenti all'affare (tra le quali importante è la solvibilità delle parti) nonchè quelle relative alle condizioni personali delle parti stesse (come ad esempio l'eventuale incapacità di una di esse che renda il contratto annullabile, v. 1425 c.c.) o del bene.

Ratio Legis

Il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale dovere di buona fede e correttezza che incombe sulle parti del rapporto obbligatorio (1175 c.c.), qui relativo, nello specifico, alla fase delle trattative tra i soggetti che si accingono a contrarre (1337, 1338 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1759 Codice civile

Responsabilità del mediatore. Norme generali applicabili anche al contratto di mediazione. Doveri particolari del mediatore

Sotto la precedente legislazione si riteneva generalmente che il mediatore, oltre agli obblighi particolari stabiliti a suo carico dal codice di commercio o dalle leggi speciali, era soggetto, in base al contratto intervenuto con coloro che gli avevano conferito l'incarico, alle norme generali che il codice civile dettava per il caso d'inadempimento. La mediazione, infatti, era compresa fra i contratti bilaterali, con obblighi del mediatore verso le parti, e delle parti verso il mediatore, salvo la libertà di recesso. Obblighi, la cui inosservanza importava, nei casi congrui, l'applicazione delle sanzioni relative alla responsabilità. Si affermava perciò, in particolare per quanto riguarda il mediatore, che, nell'esplicazione della sua attività, ed in relazione alle sue funzioni, doveva prestare la diligenza dell'oculato mediatore.

Questi principi, con miglior ragione, devono applicarsi anche rispetto al codice in vigore, nel quale, come ovvio, anche il rapporto di mediazione, al pari di tutti i contratti, resta soggetto alle disposizioni generali contenute nel libro quarto.
Le particolari funzioni, tuttavia, spesso delicate per l'affidamento delle parti, ed importanti per l'andamento del commercio e per la sicurezza delle operazioni di borsa con i necessari riflessi sull'economia generale, hanno consigliato di inserire, anche nella nuova legislazione, vari obblighi speciali; aumentandone anzi il numero rispetto alla legislazione precedente. Questi obblighi sono appunto indicati negli articoli 1759 e 1760. Alcuni, e precisamente quelli contenuti nell'art. 1759, sono comuni a tutti i mediatori, siano o no professionisti. Altri, menzionati nell'art. 1760, riguardano soltanto i mediatori professionali.


Notizie in ordine alla valutazione e sicurezza dell'affare. Capacità, identità e solvenza delle parti. Identità, quantità e qualità delle cose contratte

Il codice di commercio abrogato, nell'art. 29, considerava esplicitamente un solo caso di responsabilità particolare del mediatore: quello inerente alla verità dell'ultima sottoscrizione delle carte che passavano per le sue mani e che riguardavano gli affari da lui trattati. Onde, sotto l'impero del detto codice e delle leggi ad esso precedenti, si discuteva se i doveri del mediatore si estendessero ad assicurare reciprocamente i futuri contraenti circa la loro identità, capacità e solvenza; nonché a garantire l'identità, la quantità e la qualità delle cose oggetto della contrattazione principale. E la maggioranza degli autori era d'opinione che le accennate garanzie non entravano nelle funzioni del mediatore, salvo il caso di un patto specifico e salvo una contraria disposizione di legge. Si aggiungeva, peraltro, che il mediatore incorreva in responsabilità solo quando, conoscendo, o potendo conoscere, la non identità, o l'incapacità di alcuno dei contraenti l'avesse taciuta all'altro.

Ora, nella prima parte dell'art. 1759, si stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare. La disposizione è indubbiamente un riflesso dell'opinione dottrinale testé accennata. Ma è certo che, nella precisazione legislativa, il concetto ha ricevuto una limitazione, la quale appare più aderente alla posizione che assume l'intermediario ed alle funzioni che gli sono affidate. La limitazione cioè che egli incorre in responsabilità soltanto quando non dà comunicazione delle circostanze che sono a lui note. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il boon fine dell'affare; essendo tali indagini riservate alla sagacia dei futuri contraenti che a ciò sono direttamente interessati.

Occorre aggiungere che l'indicazione, piuttosto generica, delle circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, autorizza a ritenere che vi rientrino tutte le notizie che riguardano sia, subiettivamente, i futuri contraenti, sia, obiettivamente, l'affare in sé considerato. Anche in ordine a questo punto si può trarne conferma dall'ultimo comma dell'art. 1764; in quanto contempla l'insolvenza e la capacità delle parti, portando a ritenere che vi si comprenda implicitamente anche l'identità: elemento non facilmente scindibile dalle situazioni anzidette.


Autenticità delle sottoscrizioni e dell'ultima girata

Il 2°comma dell'art. 1759 riproduce, con migliore formulazione, la disposizione già contenuta nell'art. 29 del codice di commercio abrogato.
Nell'art. 29 la sanzione fu estesa a tutti i mediatori; ed, in tal senso, deve pure intendersi in relazione all'articolo che si commenta. Questo precisa che la responsabilità, riguarda l'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli. Precisazione senza dubbio opportuna per eliminare le discussioni che erano sorte in relazione alla formulazione non troppo chiara dell'art. 29. La quale, dalla dottrina prevalente, era stata intesa nel senso che la parola «carte» dovesse riguardare non soltanto i titoli di credito nominativi ed all'ordine, ma anche ogni altro documento che passasse per il tramite dell'intermediario relativamente all'affare da lui trattato. Né, a quanto sembra, la portata della norma ha subito spostamento nel codice attuale; restandone soltanto esclusi, come era già pacifico nella dottrina, i titoli al portatore, data la mancanza di qualsiasi formalità nella circolazione dei medesimi.
A questo dovere del mediatore è stato ricollegato, in questo caso, l'altro relativo alla garanzia dell'identità dei futuri contraenti; in quanto praticamente l'indagine sull'autenticità della firma è strettamente connessa a quella sull'identità personale della persona che ha firmato.

Appena è il caso di aggiungere che, in ordine agli estremi della responsabilità, ed agli effetti della medesima, si applicano le norme generali.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

726 Come l'agente (art. 1746 del c.c. e art. 1747 del c.c.), il mediatore deve informare le parti di ogni circostanza relativa all'affare che possa influire sulla valutazione della sua convenienza (art. 1759 del c.c., primo comma); a suo carico rimangono le responsabilità per le sottoscrizioni delle scritture e per l'autenticità dell'ultima girata dei titoli di credito, già previste nell'art. 29 cod. comm. (art. 1759, secondo comma); inoltre si considerano strettamente inerenti al contratto taluni obblighi professionali, di cui qualcuno era già menzionato nell'art. 2 cod. comm., altri derivano da leggi speciali e dall'attività normalmente professionale del mediatore (art. 1760 del c.c.). Infine il mediatore risponde per l'esecuzione dell'affare, quando non ha manifestato il nome del contraente (art. 1762 del c.c.) o se ha assunto fideiussione (art. 1763 del c.c.). Il mediatore, anche se non rivela il nome dell'altro contraente, conserva veste di intermediario e non si trasforma in diretto contraente; la sua responsabilità si giustifica per la possibilità, che il contraente, rimasto originariamente ignoto all'altro, con crea in questo la fiducia dì un esatto adempimento. In base ad una pretesa incompatibilità tra la figura del mediatore e quella del fideiussore, la giurisprudenza aveva negato che il mediatore potesse assumere fideiussione per uno dei contraenti. E' chiaro invece che l'incompatibilità non sussiste, sia perché la fideiussione rientra nel compito, proprio del mediatore, di agevolare la conclusione dell'affare, sia perchè il contratto di fideiussione, per quanto accessorio, rimane tuttavia diverso e distinto da quello principale; soltanto in quest'ultimo il mediatore non può essere parte. Sanzioni penali vengono stabilite a carico del mediatore che non adempie agli obblighi dell'art. 1760 o che presta la sua attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d'incapacità (art. 1764 del c.c.).

Massime relative all'art. 1759 Codice civile

Cass. civ. n. 8849/2017

Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Cass. civ. n. 18140/2015

In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell'affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l'obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.

Cass. civ. n. 6926/2012

In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliare per verificare in quale categoria catastale rientri l'immobile, e, di conseguenza, se l'acquisto di esso consentirà all'acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.

Cass. civ. n. 16623/2010

In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Cass. civ. n. 18515/2009

L'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, perché la prima esige che l'inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra, mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno; ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - dopo aver condannato il mediatore al risarcimento del danno nei confronti del cliente per non averlo informato dell'esistenza di una locazione ultranovennale, regolarmente trascritta, sull'immobile che questi aveva poi acquistato - aveva nel contempo stabilito che al mediatore spettasse il pagamento della provvigione, poiché l'avvenuta conclusione del contratto dimostrava la scarsa importanza dell'inadempimento).

Cass. civ. n. 16382/2009

Il mediatore, nel caso in cui agisca come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente arrecando danni a terzi, è tenuto, a favore di questi ultimi, al risarcimento dei danni (Mass. redaz. ). 

Cass. civ. n. 19951/2008

Il mediatore ha, nei confronti dell'intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell'affare delle quali sia a conoscenza, e di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza. Viene, pertanto, meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto.

Cass. civ. n. 16009/2003

L'art. 1759, comma primo, codice civile che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonchè con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2 ), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6 ) . Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale ), specifiche indagini di natura tecnico giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonchè, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

Cass. civ. n. 3437/2002

In caso di submediazione, la parte che in origine abbia dato incarico al mediatore ha — in applicazione analogica dell'art. 1595 c.c. — azione diretta nei confronti del submediatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il mediatore originariamente indicato, che continua, perciò, ad essere tenuto anche alle obbligazioni di informazione, di comunicazione e di avviso, derivanti dall'art. 1759 c.c., se di tale norma sussistano le condizioni di applicabilità in relazione alle circostanze a lui note. 

Cass. civ. n. 6714/2001

In tema di mediazione, il limite dell'obbligo d'informazione che l'art. 1759, primo comma, c.c. pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere dato ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze d'indubbio rilievo, quali quelle attinenti tra l'altro all'affermata ed inveridica assenza d'iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone per contro d'informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate. Infatti l'affermazione di un fatto ne presuppone normalmente la conoscenza e non certo l'ignoranza; per converso, un fatto ignorato è normalmente taciuto e non anche affermato (necessariamente come vero, giacché la sua affermazione sarebbe altrimenti inutile).

Cass. civ. n. 4126/2001

Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale. Ne consegue che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 c.c. comprende non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto, se «l'affare» presenta particolari caratteristiche, il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza. (Nella specie il mediatore professionale aveva procurato e ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, immediatamente vincolante per l'acquirente, relativa ad un immobile che era risultato gravato da iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli in sede di stipula del contratto definitivo. Le trattative si erano svolte al «buio», essendosi ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare di compravendita immobiliare senza conoscere l'altra ed il mediatore, nel corso delle stesse trattative, aveva avuto un ruolo di attiva assistenza. La Corte ha confermato l'affermazione di responsabilità del mediatore professionale, fondata anche sul rilievo che quanto emerso implicava, secondo un criterio di buona fede, un ampliamento dell'ambito di affidamento del cliente sulla correttezza e diligenza del professionista e l'assunzione implicita da parte di costui dell'obbligo di procurarsi, anche con mezzi propri, la conoscenza delle circostanze relative alla sicurezza dell'affare).

Cass. civ. n. 5107/1999

L'art. 1759, comma primo, codice civile, laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché al lume della disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989, ché ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. (Nell'affermare tali principi la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza d'appello, la quale, pur avendo il cliente provato che il mediatore gli aveva erroneamente comunicato l'inesistenza di ipoteche sull'immobile acquistato, aveva rigettato la domanda risarcitoria dello stesso, per non avere il medesimo provato la conoscenza da parte del mediatore della presenza di iscrizioni ipotecarie).

Cass. civ. n. 4791/1999

Poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza. Non rientra tuttavia nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. (Nella specie si è ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può ritenersi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare previo esame dei registri immobiliari la libertà dell'immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.)

Cass. civ. n. 1102/1996

La domanda risarcitoria proposta nei confronti del promittente venditore perle circostanze o i vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta non impedisce al promittente compratore di far valere nei confronti del mediatore che era a conoscenza delle predette circostanze o dei predetti vizi, l'inadempimento dell'obbligo di informazione al quale lo stesso è tenuto nei confronti delle parti, trattandosi di responsabilità afferenti a due diversi rapporti, quello nascente dal contratto preliminare con il promittente venditore e quello di mediazione con il mediatore.

Cass. civ. n. 5938/1993

Poiché nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale è reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art. 1759 c.c. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d'insolvenza dell'altra parte), la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art.1218 c.c., l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell'art. 1759, primo comma, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

Cass. civ. n. 5183/1988

L'azione di risoluzione per difetto, nella cosa venduta, delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l'uso a cui è destinata (art. 1497 c.c.) e l'azione di responsabilità contro il mediatore per mancata comunicazione alle parti di circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759 c.c.), configurano istituti autonomi privi di qualsiasi relazione di continenza, dipendenza o necessaria concorrenza, concernendo rapporti ed obblighi contrattuali patologicamente diversi e non interscambiabili. (Nella specie il compratore aveva agito contro il mediatore imputandogli di non avere comunicato al venditore di una partita di piastrelle in gres che queste, essendo destinate anche ad una pavimentazione all'aperto, dovevano essere resistenti al gelo).

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Consulenze legali
relative all'articolo 1759 Codice civile

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Maurizio S. chiede
venerdì 18/10/2019 - Lombardia
“Desideravamo acquistare come seconda casa un appartamento con piccolo giardino. La nostra scelta è caduta su un appartamento di cui l’agenzia immobiliare vantava “….completa la proprietà posto auto coperto e una porzione di giardino di 100 mq”: ci hanno anche mostrato l’impianto di innaffiatura automatica e un deposito degli attrezzi da giardino in muratura ma il tutto secondo il Condominio sarebbe abusivo.
La pubblicità ingannevole dell’agenzia è tuttora visibile in internet:
Nella Proposta di acquisto di parlava di “In complesso residenziale con parco, appartamento a piano terra composto da soggiorno, cucina, due camere e bagno. Posto auto coperto e piccola cantina, inoltre parte di proprietà condominiale” per cui ci hanno fatto credere che si riferisse proprio al giardino.
Dopo il compromesso, nel quale purtroppo non è citato il giardino (ci hanno fatto credere che rientrasse nel termine generico di “pertinenze”), ci è stato detto che in realtà il giardino era solamente in “uso esclusivo”. Avendo chiesto al notaio 3 giorni prima del rogito copia della bozza abbiamo scoperto che non c’era nemmeno l’uso esclusivo.
Ritenendoci truffati, abbiamo subito chiesto al venditore di restituirci la caparra di 30000 €, ma ha rifiutato appellandosi anche al principio del “visto e piaciuto” ma mi sembra evidente che l’esistenza di un diritto di reale di proprietà non può essere “visto”. Pertanto considerato anche il rischio di dover pagare il doppio della caparra, come male minore abbiamo deciso di presentarci al rogito (13 luglio) per non avere la caparra bloccata per lungo tempo in una causa legale e poter comunque usare la casa.

Dopo aver visto la bozza dell’atto, ho contestato anche il fatto che non si facesse comunque riferimento nemmeno al vasto parco-giardino condominiale. In risposta il 12/07 ho ottenuto dall’Agenzia una mail che afferma “con la presente siamo a comunicarvi che il Notaio andrà ad inserire in atto le particelle che riguardano i terreni condominiali, come da Vs. gentile richiesta.”
In effetti quando il notaio ha dato lettura del rogito ricordo che aveva citato numerose particelle per cui io avevo interloquito chiedendo perché non venisse riportata anche la consistenza effettiva in mq dei terreni condominiali. Il notaio rispose che avrebbe provveduto, poi si è ritirato con la sua assistente per correggere questa ed altre informazioni ad es. relativa alla professione degli acquirenti. Dopo il rogito mi sono accorto che non compaiono più le particelle ma l’unica differenza rispetto alla bozza che avevo ricevuto consiste comunque nel paragrafo dove si afferma che le “unità immobiliari fanno parte di un complesso costruito sull’area di circa 5200 mq”.

Una settimana dopo il rogito, all’assemblea condominiale l’Amministratore ci ha consegnato un documento da cui risulta che ci sarebbero delle irregolarità catastali (già note ai venditori) per cui “occorrerebbe fare atti di integrazione (successioni ed atto notarile)” mentre il compromesso afferma “La parte promittente venditrice dichiara che gli immobili in oggetto sono di sua piena proprietà e libera disponibilità e che gli stessi sono liberi da privilegi , pignoramenti , trascrizioni pregiudizievoli , ipoteche e oneri di qualsiasi sorta” e poi anche il rogito (che è solo una copia di quello fatto dallo stesso notaio 14 anni prima) garantirebbe la piena proprietà del bene.
Abbiamo poi accertato che questo problema era ben noto ai venditori fin dal 2014 ma hanno taciuto la cosa a noi e al notaio, nonostante che nella Proposta di acquisto si affermasse: “Il compendio immobiliare dovrà essere garantito di piena proprietà e disponibilità dei Venditori, esente da vincoli, gravami, privilegi evizioni e ipoteche. I Venditori, ove fosse necessario, si obbligano a rettificare qualsiasi anomalia catastale che riguarda il compendio immobiliare entro il rogito notarile.

In pratica dalle visure catastali delle particelle costituenti il parco-giardino non compare il nome dei venditori ma solo quello della sig.ra B. prima proprietaria dell’immobile che lo aveva venduto ad altri a loro volta venditori ai nostri venditori.
In pratica noi, come già i nostri venditori, abbiamo una proprietà immobiliare isolata in mezzo a terreni su cui non abbiamo alcun diritto. In pratica per oltre 20 anni la B. sarebbe rimasta “condomina” all’insaputa del Condominio.
Il notaio contattato dal geometra che ha scoperto gli errori catastali, ha ammesso che bisognerebbe fare un nuovo rogito con la sig.ra B. per la corretta attribuzione delle quote di terreno condominiale.

Infine nonostante che il rogito preveda che “La proprietà e il possesso degli immobili in oggetto si trasferiscono alla parte acquirente, per ogni effetto utile e oneroso, con la conclusione del presente contratto”, poiché dall’assemblea successiva al rogito dall’approvazione del consuntivo è risultato anche un credito di 500 €, secondo i venditori dovremmo versarlo a loro e al nostro rifiuto ci ha inviato una diffida tramite un avvocato loro parente. Si noti che aveva rilasciato ai venditori una “liberatoria” che attestava il regolare pagamento delle spese condominali “salvo conguaglio” con preghiera di inoltralo agli acquirenti e al notaio. Noi non l’abbiamo ricevuta e il notaio si è limitato a scrivere che i pagamenti erano regolari.

Che possibilità ci sono di ottenere la nullità del rogito? E anche di fare causa all’Agenzia immobiliare per violazione ad es. dell’art. 1759? A chi spetta il credito?”
Consulenza legale i 28/10/2019
Il quesito è veramente corposo e ricco di diverse problematiche che si tenterà di analizzare punto per punto attraverso una scaletta, che si spera essere il più chiara ed esauriente possibile. Per comodità espositiva si tratterà per primo della questione che si ritiene centrale: la non intestazione agli acquirenti della quota di giardino condominiale, per poi trattare del comportamento della società di mediazione durante le trattative e si finirà col parlare della vicenda del credito condominiale.

La mancata titolarità delle quote del giardino condominiale.

Prima di entrare nel merito, si precisa che l’argomento di questo paragrafo deve essere tenuto distinto da una altra vicenda: il fatto che sia stato fatto credere che il giardino era in proprietà esclusiva e, invece, ci si è ritrovati ad avere un giardino in comproprietà con altri. Tale aspetto verrà trattato nel paragrafo riguardante la responsabilità dei mediatori.

Da quello che viene riferito nel quesito e dalla documentazione allegata, si evince che i vari notai che hanno rogato le successive vendite dell’immobile dalla originaria proprietaria (la Sig.ra B.) in poi, si sono dimenticati di trasferire ai via via nuovi acquirenti la quota di comproprietà che la Signora B. vantava sul giardino condominiale. Questa svista ha comportato che di fatto per l’ordinamento giuridico la B. risulti ancora proprietaria di una quota del terreno.
Questa circostanza ci induce a fare due considerazioni:
1) come i nuovi proprietari, autori del quesito, possano acquisire la proprietà di tale quota;
2) Come tale errore possa riflettersi sulle responsabilità del soggetto che ha venduto l’appartamento.
Affrontiamo intanto il primo aspetto. Sicuramente il suggerimento del notaio è il più ovvio: contattare la Sig.ra B. o i suoi eventuali eredi, magari attraverso l’ausilio dell’amministratore di condominio o di qualche condomino che possa conoscere la famiglia, spiegargli il problema e farsi trasferire le quote del giardino ancora in sua proprietà. Se tuttavia la Signora B. e i suoi eredi non sono più contattabili, l’unica strada che rimane da percorrere è quella di iniziare contro la Signora B o suoi eventuali[Def ref=avente causa] aventi causa[/def] un contenzioso volto a farsi riconoscere dal giudice l’acquisto della quota di comproprietà del giardino per usucapione.
Ora, stante la corposità del quesito, non è possibile entrare troppo nel merito di tale aspetto. In questa sede è sufficiente dire che visto che la B non è più condomina da oltre 20 anni e che la quota di sua proprietà è stata posseduta, oltre che dagli attuali proprietari, anche da quelli precedenti, è possibile sommare ai sensi del 2° comma dell’art. 1146 del c.c. il loro periodo di possesso con quello dell’attuale proprietario e se, attraverso questa somma algebrica, matureranno i termini indicati dagli artt. 1158 e ss. del c.c., si potrà acquisire la quota del giardino condominiale a titolo originario per usucapione.

Vi è da dire che da quanto riferito nel quesito i termini per usucapire sono oramai trascorsi da tempo, la B. infatti non è più condomina da oltre un ventennio. È anche giusto dire che se la Sig.ra B è ancora in vita o vi sono degli eredi, è molto facile pensare che si riuscirà a trovare con loro un accomodamento bonario senza percorrere tutto l’iter di un contezioso (che comporterebbe per loro spese se tentassero di resistere illegittimamente alle richieste): che interesse ha, infatti, la B, o i suoi eredi, a mantenere la proprietà di una minuscola quota di un giardino condominiale che è pertinenza di un immobile verso cui oramai non può avere alcun interesse in quanto venduto da anni e, sopratutto, non utilizzato più da anni?

Ora veniamo a trattare il secondo aspetto: stante tale errore, che lamentele possiamo avanzare nei confronti di chi ci ha venduto l’immobile?
A parere di chi scrive il fatto che all’epoca del rogito i venditori non risultassero comproprietari del giardino (circostanza a loro tra l’altro ben nota), costituisce una ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui ai sensi dell’art.1480 del c.c.: il giardino è infatti una naturale pertinenza del bene venduto.
A mente di tale articolo gli acquirenti: se dimostrano che non si sarebbe proceduto all’acquisto dell’appartamento se avessero conosciuto l’altruità della quota del giardino, possono pretendere la risoluzione del contratto di vendita e il risarcimento del danno; se non riescono a dimostrare tale circostanza possono pretendere solo una riduzione del prezzo di vendita fermo restando il risarcimento del danno.

Ora, al di là del fatto che si riesca a dimostrare in giudizio che non si sarebbe proceduto all’acquisto dell’immobile se si fosse conosciuta la problematica del giardino (cosa possibile, ma non scontata), chiedere la risoluzione del contratto di vendita, ad avviso di chi scrive, presenta dei grossi svantaggi economici.
Il primo, è che comunque una volta che il giudice accolga la domanda di risoluzione si perderà la proprietà dell’immobile comunque acquisito, il secondo è che i venditori si vedranno condannati a restituire tutto il prezzo incassato, cosa che se non faranno spontaneamente: si dovrà costringerli a farlo attraverso delle azioni esecutive nei loro confronti. Tali procedure presentano tempistiche lunghe ed incerte ed esiti non sempre scontati, soprattutto se i venditori non godono di una buona stabilità economica e hanno già speso il denaro incassato con la vendita.
Per tale motivo è consigliabile richiedere direttamente ai venditori la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, mantenendo comunque fermo l’acquisto già concluso. In tale modo si manterrà la proprietà dell’immobile acquisito, si potrà chiedere la restituzione parziale del prezzo di vendita e si potrà chiedere il rimborso di tutte le somme spese per regolarizzare la vicenda del giardino sopra descritta.


La responsabilità del mediatore ex art.1759 del c.c.

L’art. 1754 del c.c. definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di uno specifico affare, senza essere collegato con alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
L’ obbligazione che assume il mediatore è appunto quella di mettere in relazione le parti, ed è nel momento in cui tale relazione si concretizza che sorge il suo diritto ad avere il proprio compenso, non nel momento, che può anche non avvenire, in cui lo specifico affare si conclude.
Nell’ambito delle vendite immobiliari la messa in relazione delle parti, solitamente avviene nel momento in cui viene sottoscritta dall’acquirente la proposta di acquisto, poi accettata dal venditore, o nel momento in cui viene sottoscritto il compromesso di vendita. Tutte le attività compiute dal mediatore successive al compromesso, volte ad accompagnare le parti verso il rogito di acquisto, è un qualcosa di ulteriore che i mediatori garantiscono per prassi commerciale consolidata, ma che non è strettamente richiesta dalla normativa del codice civile.

Vi sono dei casi, però, in cui seppur il mediatore adempia all’obbligo di mettere in relazione le parti la provvigione non è dovuta: questi sono i casi in cui vi sia la violazione degli obblighi di cui all’art. 1759 del c.c.
Il co. 1 dell’art. 1759 del c.c. dispone che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
A proposito di tale importante articolo è intervenuta di recente la Cass. Civ., Sez. II, n. 4415 del 21.02.17 che ha ribadito importanti principi oramai acquisti dalla giurisprudenza.
Innanzitutto il mediatore ha nei confronti del cliente un obbligo preciso di informarlo di tutte quelle circostanze a lui note, o comunque conoscibili con l’ordinaria diligenza, tali da influenzare la sicurezza dell’affare e che possono influire sulla sua conclusione. Ovviamente tale obbligo si estende anche in negativo, in quanto il mediatore non può fornire informazioni false, o a lui non note, per indurre una parte a concludere il negozio oggetto di mediazione.

La responsabilità di cui all’art. 1759 del c.c., invece, non può estendersi, e va esclusa, per quelle indagini di carattere tecnico, come la verifica della regolarità urbanistico catastale dell’immobile, che esulano dalla competenza del mediatore, a meno che lo stesso abbia taciuto circostanze di cui era a conoscenza, o abbia fornito informazioni false rispetto a quelle lui note, oppure, incaricato da una delle parti di effettuare indagini sul punto, non le abbia svolte oppure abbia male eseguito l’incarico ricevuto. Solitamente non rientra, quindi, tra gli obblighi del mediatore verificare che chi vende sia anche effettivamente proprietario dell’immobile, compito che, invece, deve essere assolto dalla istruttoria notarile (si veda Cass. Civ. n. 19075 del 06.11.2012.)
Nel caso di violazione degli obblighi informativi di cui all’art. 1759 del c.c. il cliente può legittimamente rifiutare il pagamento della provvigione al mediatore, o chiedere il risarcimento del danno, affiancandosi la responsabilità del mediatore a quella del venditore.

Ora, è palese, sulla base di quello che è stato riferito nel quesito, che il mediatore ha violato gli obblighi informativi, mentendo in maniera evidente sulla situazione giuridica del giardino. Il professionista ha infatti spacciato il giardino come un bene in proprietà esclusiva e accessoria alla unità abitativa oggetto di vendita, quando in realtà esso aveva natura condominiale.
Tuttavia, seppur la violazione rimanga evidente, si sconsiglia di coltivare una qualche azione giudiziaria nei confronti dell’agenzia di mediazione immobiliare, a causa del comportamento che gli acquirenti hanno tenuto durante le fasi di acquisto dell’immobile. Essi, infatti, pur resosi conto dell’inganno perpetrato dalla agenzia, hanno di fatto accettato la natura condominiale del giardino presentandosi davanti al notaio e concludendo l’acquisto. Tale condotta chiude le porte ad ogni lamentela che si sarebbe potuta muovere alla società di mediazione se, invece di concludere l’affare, gli acquirenti si fossero ritirati da esso, rifiutando di acquistare l’immobile e richiedendo al venditore la restituzione della caparra anticipata. In questo caso sarebbe stato assolutamente legittimo rifiutarsi di pagare la provvigione al mediatore e si sarebbe altresì potuto richiedere a quest’ ultimo a titolo di risarcimento del danno l’importo della caparra, qualora la stessa non fosse stata restituita dal venditore.

Per completezza bisogna dire che la responsabilità della società di mediazione tornerebbe in gioco se si riuscisse a dimostrare che la stessa fosse stata a conoscenza non solo della natura condominiale dell’area giardino, ma anche delle problematiche di intestazione delle quote condominiali che sono state trattate nel paragrafo precedente. Se si riuscisse a raggiungere la prova che l’agenzia conosceva tali circostanze e che le ha taciute agli acquirenti, ecco che si potrebbe richiedere a loro, oltre alla restituzione della provvigione anche il risarcimento del danno, la cui responsabilità si andrebbe ad affiancare a quella del venditore. È superfluo dire che l’assolvimento di un tale onere probatorio in giudizio è piuttosto arduo, e, comunque, il quesito sul punto non fornisce elementi sufficienti per una completa valutazione.


La spettanza del credito condominiale risultante dall’ultimo bilancio.

Prima di entrare nel merito di tale ultimo aspetto, è opportuno premettere che in questo paragrafo si cercherà di capire se la pretesa di restituzione del credito condominiale richiesto con intervento legale del 17.09.2019 possa avere di per se un qualche fondamento: ovviamente, però, una lettera in risposta alle richieste avanzate dai venditori dovrà gioco forza tenere conto di tutte le considerazioni fatte finora.

E’ opportuno inoltre chiarire anche un altro aspetto. Generalmente i condomini risultano essere debitori del condominio degli oneri condominiali necessari per la manutenzione dei beni e servizi condominiali. Può capitare, per motivi vari che non è il caso di chiarire in questa sede, che in un determinato anno di bilancio un condomino possa versare una somma maggiore rispetto alle spese che si sono preventivate l’anno prima: quando questo succede la voce "saldo esercizio precedente" del bilancio consuntivo approvato risulta a credito del condomino.
In questo caso non succede mai che il condominio paghi il suo condomino, ma tale credito viene messo a compensazione con le spese preventivate e che il proprietario creditore deve versare per l’anno successivo. È questo il caso che si è verificato ai venditori dell’immobile oggetto del quesito, solo che in questo caso essi, non essendo più proprietari, non potranno più vedersi riconosciuto tale credito per le future spese condominiali, da qui l’idea del loro legale di richiedere il rimborso di detto credito, sostenendo che la somma versata in eccedenza costituisca un arricchimento senza causa ex art. 2041 del c.c. a favore del condominio e degli acquirenti dell’immobile.

L’azione di ingiusto arricchimento ex art. 2041 del c.c. mira a far riconoscere una[def ref=indennità (o indennizzo) indennità[/def] al soggetto che ha subìto un determinato depauperamento patrimoniale a vantaggio di un altro soggetto che se ne è conseguentemente arricchito, e quindi si è avvantaggiato di detto depauperamento, senza una effettiva giustificazione giuridica (esempio: un contratto, una sentenza, una norma di legge ecc. ecc.).
A parere di chi scrive, la richiesta avanzata non può trovare fondamento in quanto in questo caso manca uno dei requisiti fondamentali dell’azione di ingiusto arricchimento: ovvero l’assenza di giustificazione.

È assolutamente acquisito il concetto che il pagamento degli oneri condominiali trovi la sua giustificazione giuridica e causale nell’essere condomino, ovvero nell’essere proprietario di una unità abitativa in condominio. Ragionando al contrario anche il credito che il singolo proprietario vanta nei confronti del condominio perché ha versato più oneri condominiali di quanto preventivati, trova la sua giustificazione nell’essere proprietario, nell’essere appunto condomino, e tale credito non può che trasferirsi all'acquirente unitamente alla proprietà a cui si riferisce, divenendo una caratteristica di essa.
Una volta venduto l’immobile in condominio, quindi, saranno i nuovi proprietari che legittimamente si troveranno ad usufruire del credito condominiale. Vi è da dire, inoltre, che fino al trasferimento dell'unità abitativa, avvenuta nel luglio del 2019, i venditori erano proprietari a tutti gli effetti e quindi obbligati, proprio perché proprietari, a corrispondere gli oneri condominiali.

Salvatore B. chiede
domenica 03/01/2016 - Piemonte
“buongiorno, se nella proposta di acquisto è presente una cantina che invece non esiste, quali sono le responsabilità dell'agente immobiliare? All'agente immobiliare in caso di conclusione dell'affare deve venire riconosciuta ugualmente la provvigione? Si può richiedere un riscarcimento danni? Grazie”
Consulenza legale i 08/01/2016
Ai sensi dell'art. 1755 del c.c. il diritto alla provvigione del mediatore sorge se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La giurisprudenza ha precisato, a riguardo, che per "affare" deve intendersi ogni operazione economica che genera un rapporto obbligatorio tra le parti, di modo che il diritto sorge quando vi è identità tra affare proposto ed affare concluso (anche se poi le parti sostituiscano a sé altri nella stipulazione conclusiva) (v. Cass. 20549/2004). Affinché il diritto nasca non è però sufficiente che l'affare sia concluso, essendo necessario che la conclusione avvenga per effetto dell'intervento del mediatore (Cass. 15880/2010).

Il mediatore deve adempiere l'incarico con diligenza (art. 1176 del c.c.). Altresì, l'art. 1759 co. 1 c.c. prevede che "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso". Tale disciplina è poi completata da quella della l. 39/1989, che è volta a porre in risalto la natura professionale dell'incarico del mediatore. Da tutto ciò la Cassazione ha dedotto che l'obbligo di informazione del mediatore (pur se non è egli tenuto a svolgere indagini tecnico giuridiche particolari, salvo incarico apposito) comprende sia il dovere positivo di comunicare le circostanze note o conoscibili con la diligenza professionale richiesta sia quello negativo di non fornire informazioni non veritiere o di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, perché il dovere di diligenza gli impone, in tal caso, di astenersi; la violazione dell'obbligo, come descritto, è idonea a configurare sua responsabilità per i danni patiti dal cliente (Cass. 6926/2012, Cass. 16009/2003).

Nel caso di specie, sembra potersi affermare che l'esistenza o meno di una cantina integri una circostanza conoscibile con l'ordinaria diligenza da parte del mediatore (è sufficiente che egli effettui un sopralluogo sul posto). Di conseguenza, si può ritenere che questi fosse tenuto nel corso delle trattative a fornire la relativa informazione alle parti ovvero a non pronunciarsi se ne conosceva l'inesistenza o se non ne aveva consapevolezza perché non aveva controllato.

Secondo la Cassazione, inoltre, la descritta condotta del mediatore, che viola il dovere di informazione che su di lui incombe, è idonea a giustificare da un lato una valida ragione per opporsi alla sua richiesta di corrispondere la provvigione, dall'altro una altrettanto valida ragione per avanzare contro di lui istanza di risarcimento dei danni subiti (Cass. 6926/2012).

Testi per approfondire questo articolo