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Articolo 1130 bis Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Rendiconto condominiale

Dispositivo dell'art. 1130 bis Codice civile

(1) Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese (2). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio (3) composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Note

(1) Articolo aggiunto con legge 11 dicembre 2012, n. 220.
(2) La norma, introdotta nel 2012, sancisce espressamente un diritto dei condomini che era riconosciuto anche nel silenzio della legge: essi hanno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile condominiale.
(3) E' stato istituito un nuovo organo condominiale, privo di poteri. Il comitato ha solo funzioni di consiglio e controllo dell'amministratore e funge più che altro da intermediario tra questi e gli altri condomini, nei condomini particolarmente affollati.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1130 bis Codice civile

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Giancarlo A. chiede
martedì 24/07/2018 - Lombardia
“Quali iniziative possono essere adottate, da un condomino, verso l'amministratore di condominio che si rifiuta di fornire copia di documenti contabili?
Quale iter bisogna seguire per correggere un bilancio di condominio con consistenti errori? Occorre riconvocare l'assemblea?”
Consulenza legale i 27/07/2018
Per comodità espositiva si risponderà prima alla seconda domanda per poi passare alla prima.
Quale iter bisogna seguire per correggere un bilancio di condominio con consistenti errori? Occorre riconvocare l'assemblea?

La rendicontazione condominiale, disciplinata dall’art.1130 bis del c.c., è stata profondamente modificata dalla riforma apportata dalla L. n. 220 del 2012. Essa si compone di:
a) un registro di contabilità: ove vengono annotate le entrate e le uscite di cassa registrate durante l’anno di bilancio;
b) un riepilogo finanziario: dove vengono registrate le spese sostenute durante l’anno di gestione (il c.d. bilancio consuntivo), e dove vengono registrate le spese che si prevede di sostenere nell’anno successivo (il c.d. bilancio preventivo);
c) una nota sintetica: con tale documento l’amministratore è chiamato ad illustrare i criteri che ha seguito nella relazione del rendiconto e i fatti maggiormente rilevanti della vita condominiale accaduti durante l’anno (es. un cambio di un fornitore, la sussistenza di contenziosi in corso, ecc. ecc.).
Il fine fondamentale di detta normativa è quella di garantire al condomino una illustrazione chiara e precisa della situazione patrimoniale dello stabile e, soprattutto, che essa sia reale e fedele alla situazione contabile del condominio.

Proprio per garantire l’attuazione dei principi sopra enunciati, il legislatore del 2012 ha introdotto, sempre all’art. 1130 bis del c.c., una nuova figura professionale, prima non normata: il revisore dei conti condominiale. Esso ha come compito principale quello di verificare la contabilità, appurando se l’amministratore in carica ha correttamente svolto il suo lavoro. Il revisore condominiale può essere nominato dalla assemblea di condominio in qualsiasi momento per una o più annualità di bilancio, con le maggioranze di cui all’art.1136 commi 2° e 4° del c.c.

Al di là della figura del revisore contabile, la cui nomina non è obbligatoria, è ben possibile che l’amministratore si sbagli nella redazione del rendiconto.
L’ errore può essere di diverse tipologie: di calcolo, ad esempio quando l’amministratore si sbaglia a sommare l’ammontare delle singole fatture di una voce di spesa del bilancio; un utilizzo di un criterio di ripartizione errato per determinate voci di spesa: ad esempio quando l’amministratore usi per le spese ascensore la tabella generale in luogo di quella scale ex art.1124 del c.c.; oppure una errata duplicazione delle voci di spesa.

In tutti questi casi di errore derivato da imperizia e disattenzione dell’amministratore, nulla vieta che lo stesso, accortosi del suo errore, possa riconvocare l’assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c., al fine di annullare la precedente delibera di approvazione del bilancio, e riapprovare un bilancio corretto. Tale possibilità di adottare una delibera correttiva è sempre ammissibile e trova il suo fondamento nell’art. 2377 del c.c, norma di diritto societario che, in quanto principio generale, può trovare applicazione anche in ambito condominiale, secondo giurisprudenza costante della Cassazione. Se vi è un pacifico e collaborativo rapporto tra amministratore e condomini, possono essere anche questi ultimi a sollecitare l’amministratore sul punto, eventualmente richiedendo una convocazione del consesso assembleare per iscritto, sempre secondo quanto disposto dall’art 66 disp. att. del c.c.
Ovviamente in alternativa ad una via bonaria, è possibile anche adire l’autorità giudiziaria, impugnando la delibera di approvazione del bilancio errato. Si deve però effettuare una distinzione: nel caso in cui l’errore derivi da un criterio errato nella ripartizione delle voci di spesa, la delibera è meramente annullabile entro i termini dell’art. 1137 del c.c. (si veda in tal senso Cass. Civ., Sez. II, n. 6714 del 19.03.2010); qualora ci si trovasse di fronte a veri e propri duplicazioni di voci di bilancio, la delibera di approvazione di un rendiconto di tal fatta sarebbe radicalmente nulla, in quanto lesiva di diritti personali dei singoli condomini sulle cose comuni e, quindi, come tale, impugnabile in ogni tempo.

Finora ci siamo siamo soffermati ad analizzare il caso in cui l’amministratore abbia errato nella redazione del rendiconto per errore, imperizia, negligenza; purtroppo accade sovente il caso di amministratori di condominio disonesti, che volontariamente sottopongono alla assemblea rendiconti con poste di bilancio fittizie, al fine di giustificare illeciti ammanchi dalla cassa condominiale, con denari finiti disonestamente nelle loro tasche. Qui siamo difronte ad una vera e propria appropriazione indebita, sanzionata dal codice penale all’art. [n646cp] c.p.
Chiaramente una delibera che approvasse bilanci affetti da queste gravi mancanze sarebbe radicalmente nulla, e potrebbe essere impugnata in ogni tempo innanzi alla autorità giudiziaria da chiunque vi abbia interesse; nulla vieta che sia la stessa compagine condominiale, una volta accortosi delle gravi mancanze dell’amministratore, ad approvare con idonea delibera assembleare un nuovo bilancio, opportunamente emendato dalle gravi irregolarità.

Sullo sfondo di tutto quanto detto finora, rimane ovviamente le responsabilità di un amministratore che per colpa odolo ha redatto un rendiconto errato. Una situazione di questo tipo integrerebbe non solo una grave irregolarità tale da giustificare la sua destituzione dalla carica ex art.[n1129cc]] co.12 del c.c., ma anche la possibilità per la compagine condominiale di adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere la condanna dell'amministratore infedele al risarcimento del danno procurato.

Qualora si abbia quindi il sospetto che vi siano delle irregolarità contabili nella redazione del rendiconto condominiale, è opportuno che il condomino più attento richiami l’attenzione gli altri partecipanti al condominio, al fine di far nominare dalla assemblea un revisore dei conti. Qualora vi sia disinteresse degli altri condomini, il singolo proprietario ha tutto il diritto di far verificare i conti condominiali da un contabile di fiducia, previa richiesta all’amministratore di tutta la documentazione.

Quali iniziative possono essere adottate, da un condomino, verso l'amministratore di condominio che si rifiuta di fornire copia di documenti contabili?
E’ ora giunto il momento di trattare della prima domanda posta dal quesito.
L’art. 1130 bis del c.c. riconosce il diritto a ciascun condomino o a qualsiasi titolare di diritti reali o di godimento sulle singole unità immobiliari, di richiedere la visione e l’estrazione di copia di tutti i documenti contabili relativi alla gestione del condominio.
Generalmente tale diritto si esercita attraverso una richiesta, meglio se scritta e inviata per raccomandata (o pec) allo studio dell’amministratore. L’ amministratore, se nulla ha da temere, fissa un appuntamento presso il proprio studio al richiedente, al quale consegna senza indugio la documentazione richiesta.

Il rifiuto da parte dell’amministratore sarebbe del tutto illegittimo, e può integrare una grave irregolarità ex art. 1129 co. 12 del c.c., e sovente nasconde comportamenti poco chiari.

A fronte del persistente rifiuto da parte dell’amministratore, l’unica strada che rimane da intraprendere al proprietario diligente è quella di rivolgersi ad un legale. Attraverso l’ausilio di un professionista, infatti, si potrebbe azionare avanti al tribunale competente un procedimento cautelare urgente, al fine di ottenere un provvedimento giudiziario ex art. 700 c.p.c., che costringa l’amministratore, anche nei casi estremi di persistente rifiuto con l’ausilio della forza pubblica, a consegnare la documentazione richiesta.
L’ottenimento della documentazione è il primo passo per:
a) verificare la correttezza dei rendiconti redatti dall’amministratore attraverso un revisore contabile;
b) verificare, conseguentemente, se vi sono state responsabilità civili o anche penali da parte del professionista;
c) in caso di accertate responsabilità, arrivare alla destituzione del professionista, azionando tutti i vari rimedi risarcitori previsti dalla legge, interessando anche la competente Procura della Repubblica nel caso si ravvisassero risvolti penali.


Testi per approfondire questo articolo

  • La comunione in generale

    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 224
    Data di pubblicazione: febbraio 2014
    Prezzo: 27 €

    Lo studio della contitolarità dei diritti reali nella sua configurazione di comunione ordinaria (caratterizzata dai due elementi inderogabili della organizzazione in quote singolarmente alienabili e della soggezione a scioglimento) consente di osservare le diverse comunioni tipiche a regime speciale con uno sguardo d'insieme e di individuare tra di esse collegamenti, affinità, differenze. L'argomento impone un'attenzione ai precedenti storici senza la quale risulta difficile... (continua)