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Articolo 70 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Dispositivo dell'art. 70 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Per le infrazioni al regolamento di condominio pu˛ essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma Ŕ devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione Ŕ deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

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Consulenze legali
relative all'articolo 70 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

N. C. chiede
martedý 12/03/2024
“Vorrei proporre all'assemblea condominiale di inserire nel relativo regolamento condominiale l'aspetto sanzionatorio (soldi che andranno al fondo comune), in quantità e forme da stabilire, sia per i condomini che trasgrediscono le regole condivise , sia per lo stesso Amministratore di Condominio che disattende, ritarda o omette l'applicazione delle delibere verbalizzate in sede assembleare. Ritengo che senza la pena , qualunque una legge sia scritta sull'acqua. grazie”
Consulenza legale i 05/04/2024
A parere di chi scrive l’istituto delle sanzioni condominiali previsto all’art. 70 disp.att. del c.c. è uno degli aspetti più critici della disciplina riguardante il condominio e se ne sconsiglia quindi l’utilizzo.
La norma prevede che in caso di infrazioni al regolamento condominiale possa essere stabilito all’interno del medesimo regolamento il pagamento di una somma di denaro per ogni violazione commessa, il cui ammontare può giungere fino a € 200,00 e fino ad € 800,00 in caso di recidiva; si prevede, inoltre che i proventi derivanti dalle sanzioni irrogate vengano destinate al pagamento delle spese ordinarie.

Seppur a prima vista la possibilità di irrogare delle sanzioni può sembrare un incentivo al rispetto delle norme previste nel regolamento, per come è congeniato l’articolo in commento tende più ad aumentare i conflitti che a prevenirli, e vi è il rischio che dalla sua eccessiva applicazione il condominio venga coinvolto in controversie dal dubbio esito: ciò ha indotto gli amministratori di immobili, nella stragrande maggioranza dei casi, a non utilizzarla nel momento in cui si andava a predisporre un regolamento per un condominio di nuova costruzione.

Il vero problema delle sanzioni condominiali è capire quando far scattare le sanzioni e soprattutto in base a che riscontri probatori. È ovvio, che né l’amministratore né tanto meno il singolo condomino possono improvvisarsi “gendarmi condominiali” e andare alla ricerca di elementi a sostegno della irrogazione di una sanzione da portare poi alla attenzione dell'assemblea. Il rischio è che lo strumento previsto dall’art. 70 disp.att. del c.c. venga utilizzato più che altro per ritorsioni tra condomini e senza adeguati riscontri probatori che possano reggere successivamente un contenzioso. La possibilità, infatti, che le sanzioni vengano comminate in maniera frettolosa e pressapochista è dietro l’angolo, rendendo altamente probabile, per non dire certa, una successiva impugnazione innanzi alla autorità giudiziaria. L’esito di tale impugnazione sarà sfavorevole al condominio, con alta probabilità di vedersi anche condannati alle spese, se non si riuscirà a fornire al giudice delle idonee giustificazioni alla sanzione irrogata.

In definitiva, l’art. 70 disp.att. del c.c. più che rappresentare un mezzo per evitare violazioni al regolamento, può diventare invece la causa di possibili contenziosi per il condominio che difficilmente avranno esiti favorevoli, ed è per questo che esso è scarsamente applicato nella prassi e si sconsiglia di adottarlo.
Ad ogni modo, l’art. 70 delle disp.att. del c.c. può essere applicato solo nei confronti degli altri condomini e non nei confronti dell’amministratore. Quest’ ultimo se non mette in esecuzione le decisioni dell’assemblea o compie altre violazioni inerenti i doveri del suo ufficio può essere revocato con delibera assembleare o, nei casi più gravi, per mezzo di un provvedimento giudiziario; se poi da tali comportamenti dovessero derivare dei danni al condominio, si può sempre adire il giudice per richiedere un giusto risarcimento.

Anna R. S. chiede
giovedý 07/06/2018 - Veneto
“Abito in un condominio dove c'è un cortile garage ed un'area di manovra. Io possiedo due garage e nell'area di manovra davanti al primo appena dentro dal cancello carraio da anni pargheggiavo una mia piccola utilitaria non arrecando fastidio a nessuno. Tutti entravano ed uscivano dal cancello senza nessuna difficoltà, anche i camion che vengono a fare l'espurgo.
Nell'ultima assemblea del 23 Maggio u.s. è stato deliberato che l'articolo che riguarda il parcheggio venga così modificato: è fatto divieto assoluto di lasciare in sosta sulla canaletta fossa bastioni e nello spazio adiacente ai garage, automobili,veicoli od altro, salvo per il periodo necessario al carico e scarico di materiale. In caso di violazione di questa norma regolamentare, verrà applicata una sanzione pecuniaria di euro 150,00 per ogni violazione. Con la proposta di adire alle vie legali nel caso in cui la sanzione non venga pagata. Io ho votato contraria all'approvazione. Volendo continuare a parcheggiare l'auto nello spazio antistante al garage come posso procedere? E' il caso di impugnare il verbale o di non pagare i 150,00 euro di sanzione? E come il condominio dovrebbe dimostrare la presenza della mia auto non solo per carico e scarico? So che esiste una sentenza della Corte di Cassazione (art. 1102) che ritiene nullo il verbale se si impedisce a qualcuno di usufruire di uno spazio comune senza che il resto del condominio ne abbia beneficio.

Consulenza legale i 19/06/2018
Il parcheggiare in modo duraturo la propria automobile in una area di manovra antistante le autorimesse è un comportamento che va a contrastare lo stesso art. 1102 del c.c.; norma che chi pone il quesito vorrebbe porre a fondamento di una ipotetica nullità della modifica al regolamento condominiale approvato con delibera assembleare del 23 maggio. Il comma 1 dell’art. 1102 c.c. dispone:” Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto
L’ area di manovra antistante ai garage è per sua natura un’area adibita al transito delle vetture; l’acconsentire che in tale parte dell’edificio vi sia una costante sosta di automezzi creerebbe intralcio nelle manovre e impedirebbe ad una parte comune a tutti i condomini di svolgere la funzione che gli è propria.
Pertanto, non vediamo motivi di nullità nella modifica apportata al regolamento condominiale, la quale, per essere del tutto onesti, è perfettamente conforme alle disposizioni di legge.

A nostro avviso rimarrebbe una residuale, e molto flebile, possibilità di impugnare la delibera qualora l’assemblea condominiale non avesse raggiunto i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art 1136 c.c. Si tenga, tuttavia , conto del fatto che tale vizio può farsi valere entro i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.: 30 gg. che decorrono, per i dissenzienti e astenuti dalla data di adozione della delibera, per gli assenti dalla data di comunicazione della stessa. E’ appena il caso di ricordare che l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio; il regolamento condominiale, se ha natura assembleare, può modificarsi con una delibera adottata con tanti condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se il divieto di parcheggio inserito nel regolamento condominiale appare una modifica del tutto lecita, di più problematica applicazione appare l’aver previsto una sanzione in caso di sua violazione.
La riforma del condominio del 2012 è andata a modificare l’art. 70 disp. att. del c.c., aumentando le sanzioni per le violazioni del regolamento condominiale, le quali possono arrivare fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad € 800,00. Per prassi l’ammontare di dette sanzioni, il quale deve rimanere nei limiti dell’art. 70 disp.att. del c.c., vengono inserite nel regolamento condominiale.
Inizialmente il legislatore del 2012 non si preoccupava di disciplinare alcuna procedura per l’applicazione di dette sanzioni, creando un importante vuoto legislativo con ripercussioni pratiche particolarmente rilevanti. Quale organo doveva irrogare la sanzione? L’ assemblea di condominio o l’amministratore? Chi poteva richiedere l’applicazione della sanzione e quali documenti dovevano essere presentanti a supporto della richiesta? Il legislatore del 2012, non si interessa di queste importanti problematiche applicative e si preoccupa solo di dirci che il ricavato delle sanzioni deve essere destinato al fondo comune per la gestione ordinaria dello stabile.

A dare una flebile ed insufficiente risposta ai dubbi degli addetti ai lavori è intervenuto il c.d. decreto Destinazione Italia: il D.L. n. 145 del 23.12.2013 (conv. con L. 21.02.2014 n.9). Tale intervento legislativo modifica l’art. 70 disp. att. del c.c. aggiungendo alla norma un ulteriore capoverso con il quale si dispone che la sanzione possa essere irrogata dalla assemblea condominiale, la quale delibera con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma. La miniriforma apportata nel 2013, tuttavia, lascia aperti altri importanti quesiti, in particolare su chi può proporre l’applicazione della sanzione e quali documenti devono essere posti a sostegno della richiesta.

La verità è che, ad avviso di chi scrive, una norma così costruita doveva essere evitata, e invece di deflazionare i contenziosi condominiali potrebbe essere foriera di numerose liti tra condominio e condomini innanzi alla autorità giudiziaria. Il limite più grosso dell’art. 70 disp. att. del c.c. è che si attribuisce alla assemblea condominiale un ruolo che non le appartiene, come se tale organo potesse tramutarsi in una sorta di giudice inquisitore di una giustizia sommaria "casalinga e fai da te". Si corre il rischio, infatti, che le assemblee condominiali arrivino ad irrogare sanzioni per violazioni di regolamenti condominiali, solo basandosi su chiacchiere di vicinato, senza l’ausilio di adeguate prove a giustificazione della sanzione irrogata.
Tali tipologie di delibere possono essere ampiamente contestate in quanto affette da nullità per eccesso di potere; essendo nulle, esse possono essere impugnate in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse. Ci si sente quindi di condividere le perplessità esposte nel quesito in merito alla sanzione irrogata, in particolare quando si pone la domanda di come il condominio potrà andare a dimostrare la sosta della autovettura per finalità estranea al carico e scarico.

Conseguentemente, la via giudiziaria per impugnare la delibera che dispone il pagamento di una sanzione per illecita sosta della autovettura in uno spazio comune pare praticabile. In tale giudizio sarà in capo al condominio l’onere probatorio di dimostrare che l’autovettura è stata parcheggiata, violando le disposizioni del regolamento condominiale. E' facilmente immaginabile che il condominio proverà ad assolvere il proprio onere probatorio ricorrendo alla prova testimoniale degli abitanti del palazzo, che dovranno affermare davanti al giudice la costante sosta della autovettura negli spazi comuni, oltre i limiti di una normale attività di carico e scarico; sempre se questi testimoni esistono…

D’ altro canto, pur ribadendo l’assoluta liceità della modifica apportata al regolamento condominiale, non si ritiene che il comportamento concretamente tenuto dalla autrice del quesito possa considerarsi una violazione dell’art. 1102 del c.c. Se anche è vero, infatti, che l’autovettura viene costantemente parcheggiata in aree comuni destinate al transito, il fatto che la stessa non intralci le normali operazioni di passaggio permette di considerare tale comportamento perfettamente nei limiti dell’art. 1102 del c.c.
Tale principio è stato accolto dalla Corte di Cassazione Civile, Sez. II, con sentenza n. 9522 del 30.04.2014, la quale ribadendo un precedente orientamento espresso in Cass. Civ., Sez.II, sentenza n. 9875 del 15.06.2012, proprio in merito alla sosta di autoveicoli in zone comuni destinate al transito, ha così statuito:” non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni”.