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Articolo 1803 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Nozione

Dispositivo dell'art. 1803 Codice Civile

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra(1) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato(2), con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta(3)(4).

Il comodato è essenzialmente gratuito [1571](5).

Note

(1) Colui che riceve la cosa è il comodatario che, giuridicamente, consegue una detenzione qualificata autonoma, in quanto acquisisce la materiale disponibilità del bene nel proprio interesse (v. 1140 c.c.). Di conseguenza, egli può agire con l'azione di reintegrazione anche contro il comodante (1168 c.c.). Inoltre, quale detentore, se il mutuatario aliena il bene a terzi, la sua condotta configura una appropriazione indebita (646 c.p.).
(2) Il comodatario ha facoltà di servirsi del bene, ciò che distingue tale fattispecie dal deposito (1766 c.c.). Il prestito è fatto, comunque, per un uso o per un tempo specifici; se, invece, non è determinato il tempo, si parla di comodato precario (v. 1810 c.c.).
(3) Poiché il comodatario è tenuto a restituire la medesima cosa ricevuta, esso ha ad oggetto necessariamente cose inconsumabili le quali, cioè, per essere utilizzate, non abbisognano di essere distrutte ovvero non comportano la necessità che il soggetto se ne spogli. Ciò distingue il comodato (prestito d'uso) dal mutuo (prestito di consumo, v. 1813 c.c.): il mutuatario diviene proprietario del bene concesso a mutuo ed è tenuto a restituire il tantundem eiusdem generis.
(4) Il comodato è un contratto reale, ad effetti obbligatori (1376 c.c.) ed a forma libera (1325 c.c.). Inoltre, si tratta di un contratto unilaterale, cioè con obbligazioni a carico di una sola parte (1333 c.c.): si discute, però, se si tratti dell'obbligazione del comodatario di rendere il bene dopo l'uso o il tempo pattuito ovvero di quella del comodante di non pretendere la restituzione prima della scadenza.
(5) Se viene previsto un compenso, non si tratta più di comodato, ma di locazione (1571 c.c.), salvo che il compenso sia molto basso. Inoltre, si ammette la possibilità di gravare il comodatario di un onere, atteso che ciò non costituisce un corrispettivo (ad esempio nel caso in cui, a fronte del prestito di una vettura ad un amico, questi la rifornisca del carburante).

Ratio Legis

Il contratto soddisfa l'interesse del comodatario di servirsi di un bene senza versare un corrispettivo, ed in tal senso configura una concessione basata su un rapporto di cortesia. Pur non essendo oneroso, esso soddisfa anche l'interesse del comodante: infatti, si tratta di una gratuità interessata, cioè il comodante ottiene comunque un vantaggio, anche se non economico.

Brocardi

Commodatum
Commodatum ad pompam (ad ostentationem)
Gratuitum debet esse commodatum
Nemo commodando rem facit eius, cui commodat
Non potest commodari id quod usu consumitur

Spiegazione dell'art. 1803 Codice Civile

Capacità

Quanto alla capacità necessaria per concludere sia il contratto preliminare che quello definitivo, bisogna distinguere fra chi da (o promette) e chi riceve (o s'impegna di ricevere) a comodato.

Il primo evidentemente compie un atto eccedente l'ordinaria amministrazione, poiché dispone (sia pure temporaneamente) di una cosa senza corrispettivo, e per di più la mette in pericolo, infatti un certo rischio c'è sempre nella concessione della cosa ad altri, sia pur con ogni cautela, e tutto questo esula dall'ordinaria amministrazione che deve essere diretta alla conservazione del patrimonio, e alla sua fruttificazione, con esclusione di atti di disposizione o che comunque mettano in pericolo la cosa stessa.

Lo stesso, però, non può dirsi per l'altra parte, perché non solo è quella che trae profitto dal negozio, ma anche quella che, col contratto, meno vincola il proprio patrimonio, in quanto si obbliga non a disporre di quest'ultimo, ma ad osservare i limiti e i termini della concessione fatta (o da farsi) in suo favore.

Può concedere una cosa a comodato non solo il proprietario, o l'usufruttuario, ma anche il possessore e il semplice detentore, ma non il creditore pignoratizio, il sequestratario e il depositario, e nemmeno il comodatario, senza il consenso del comodante (arg. ex art. 1804 del c.c.).

Chiunque, purché sia capace, può ricevere a comodato, ma non di regola il proprietario della cosa, a meno che il comodante vi abbia un diritto reale (ad es. di usufrutto), o di obbligazione (ad es. di locazione): in tal caso, però, ordinariamente si nega che il comodatario possa sollevare eccezioni al momento della restituzione.


Oggetto

Quanto all' oggetto, assai opportunamente il nuovo codice ha chiarito che possono comodarsi tanto mobili che immobili, ponendo così fine alle vecchie dispute sorte in merito. Naturalmente, deve trattarsi di cose in commercio: quindi ne restano esclusi i beni demaniali, ecclesiastici, le armi da guerra e le merci di contrabbando.

Si ritiene che non si possano comodare che le cose infungibili, ma in senso contrario si obbietta che non è la fungibilità che contraddice al comodato, ma la sua consumabilità. Sennonché, la questione va posta in termini più concreti: una cosa può benissimo essere, per sua natura o secondo gli usi del commercio, fungibile ed anche consumabile, e tuttavia essere suscettibile di comodato, basta che le parti non la ritengano tale ma la considerino nella sua individualità e insostituibilità, di modo che quella stessa cosa (e non un suo equivalente) possa essere restituita. Questo accade soprattutto per i titoli al portatore: di per sé sono tipicamente fungibili, e quindi possono formare oggetto di mutuo o di un altro tipo contratto nominato o innominato che sia, se le parti, al momento della consegna per l'uso, non li abbiano individualizzati (col loro numero, ed ogni altra specificazione), di modo da renderne impossibile la loro confusione e sostituzione, ed è in quest'ultimo caso soltanto che si avrà comodato.

Si è discusso se una cosa incorporale — o più esattamente se l'esercizio del (contenuto) di un diritto — possa formare oggetto di comodato, ma è prevalsa la tesi negativa. Alcuni parlano, infine, di commodatum personarum: ma è stato in senso contrario osservato che, tanto in diritto romano quanto in diritto canonico, le persone che sono libere non possono mai costituire oggetto di prestito. La questione, nonostante il sapore scolastico, può risultare ancora interessante, perché in pratica si presentano spesso casi in cui la prestazione di un servizio personale s'interseca con il comodato.


Finalità e temporaneità

Per il nuovo codice — come, del resto, per quello vecchio (art. 1805) — non occorre una duplice specificazione del tempo e dell'uso della cosa comodata, ma basta che sia determinato o l'uno o l'altro. Coordinando, però, tale disposizione con l'altra che — con opportuna innovazione — disciplina il comodato precario, impropriamente chiamato comodato senza determinazione di durata, quando cioè non « è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso » (art. 1810 del c.c.) viene tenuta presente la Relazione al re, che mira non solo a non confondere, ma a contrapporre i due istituti citati (n. 734), pertanto sembra che la formula disgiuntiva sopra riportata debba interpretarsi nel senso che si ha comodato quando direttamente (con la fissazione di un termine) o indirettamente (con la determinazione di un uso da esplicarsi in un dato spazio di tempo) sia stata stabilita la durata della concessione. Diversamente, si ha comodato precario, con conseguente possibilità di risoluzione della concessione stessa ad libitum del concedente.

La determinazione dell'uso in sè non costituisce, o non costituisce più, una caratteristica del comodato, né lo distingue dal precario. Pertanto si avrà comodato, anche se non sia stato determinato l'uso, dovendosi questo intendere limitato a quello di cui la cosa, per sua natura, è suscettibile, purché sia determinato il tempo. Viceversa, si avrà precario anche se sia stato determinato l'uso, purché non sia determinato il tempo.


Gratuità

Il requisito della gratuità è nettamente citato nelle fonti più antiche, e lo stesso può dirsi del precario, per l'appunto chiamato genus liberalitatis. È dunque essenziale che vi sia un vantaggio, e questo vantaggio sia da una parte sola, quindi o del comodatario o precarista.

Si parla di « vantaggio » e non di « arricchimento » per non fare confusione con la donazione, in cui c'è un immediato e diretto impoverimento da una parte a cui corrisponde un accrescimento di patrimonio dall'altra. Ma non è il caso di minimizzare, come qualche autore fa, ricacciando il « vantaggio » che dal comodato si trae ai margini, se non addirittura fuori, del diritto, sino a dire che la legge non accorda ad esso alcun riconoscimento, in quanto le relazioni di favore esorbitano dal campo del diritto. Un' assurdità del genere (per cui il comodato, irrilevante ed indegno di tutela, sino a che rimane nello stato meramente obbligatorio, sarebbe regolato dal diritto solo in quanto rapporto reale: solo cioè in quanto, per effetto della consegna della cosa, generi a carico del ricevente un suo obbligo a restituire) prova semplicemente il disagio in cui si trova la dottrina tradizionale, sia per troppo pesanti e indiscriminate reminiscenze romanistiche, sia per la riluttanza ad adeguare l'istituto alla sua vivente funzione economico-sociale, e ad esaminarlo — non atomisticamente — ma nella sua interezza ed organicità. Se a ciò la dottrina stessa fosse pervenuta, non stenterebbe a riconoscere, fra l'altro, che il passaggio del rapporto, dalla vita di relazione a quello del diritto, si attua proprio — non mediante il cieco compimento di un atto materiale — ma attraverso la suscepta obligatio, con l'assunzione dell'obbligo, principale e preminente, da parte del concedente (più o meno immediatamente seguita dall'inizio della sua esecuzione mediante la consegna della cosa), di far gratuitamente e temporaneamente godere ad altri l'uso della cosa stessa.


Vantaggio e interesse. Il comodato modale

Distinto dal « vantaggio » procurato col comodato — e che non può non sussistere, per essenza, in esso — è l' interesse che alla conclusione del contratto può avere una parte come l' altra.

Questo « interesse » sino a che non esclude o non limita il « vantaggio » del comodatario (o precarista), ossia finché risulta compatibile con esso, rientra fra i motivi d'ordine psicologico, ed è pertanto irrilevante (non sussistendo più nel nostro diritto la gradazione di colpa che il diritto romano aveva delineato a seconda che il comodato fosse nell'interesse del comodatario, del comodante o di entrambi: per la trattazione di tale argomento si rimanda alla spiegazione dell' art. 1804 del c.c.).

Se viceversa l' « interesse » dell'uno si contrappone, o in tutto o in parte, al « vantaggio » dell'altro, e lo bilancia fino a sopprimerlo, e addirittura a soverchiarlo, sta a rappresentare un corrispettivo incompatibile con la gratuità dell'istituto, e quindi fa sì che il rapporto non possa ricadere negli schemi di esso.

Ciò vale quanto dire che interesse esclusivo da parte del comodante non può esservi, perché esso, per definizione (appunto perché esclusivo), esclude il vantaggio dell'altro contraente, e quindi la gratuità del negozio.

Può esservi anche un interesse del comodante può esservi, perché esso, sempre per definizione, anziché escludere, implica che un vantaggio, quale che sia, si abbia anche dall'altra parte.

Ci si chiede se sia ammissibile un comodato (o precario) modale. Secondo la tesi negativa, si rileva che il modus, essendo un peso imposto alla liberalità, e quindi a carico di chi dalla stessa è beneficiato, non può gravare sul comodatario che la dottrina tradizionale considera l'unico obbligato del rapporto. Ma dopo quanto si è detto, non è il caso di mettere ancora in rilievo l'errore che si annida in tale dottrina. Obbligato in via principale è il comodante il quale, circoscrivendo i limiti della propria obbligazione, gravano a carico del comodatario altrettante obbligazioni che però non hanno una vita autonoma, e non sono, per così dire, che il riflesso di quella obbligazione: non il suo corrispettivo. Beneficiato dal comodato è solo ed esclusivamente il comodatario: quindi — verificandosi il caso normale di un atto a titolo gratuito che genera pesi (economici e obbligatori) da una parte e vantaggi dall'altra — niente impedisce che anche al comodato possa in astratto essere apposto il modus. Decidere quando l'onere si contenga nei limiti dovuti, e non assuma carattere di corrispettivo, è una questione da esaminare caso per caso, in base al principio dell' equivalenza.


Effetti

Al comodatario passa la « detenzione interessata », non il possesso, e tanto meno la proprietà delle cose comodate: è pertanto da escludere che si tratti di comodato, anche se le parti così l'hanno qualificato, quando ci sia stato trasferimento di proprietà della cosa data a prestito, o — che è lo stesso — quando sia stata prevista la restituzione (o la possibilità di restituzione) della cosa stessa non in individuo, ma per specie e qualità.

Non diversamente deve dirsi allorché il comodatario viene autorizzato a servirsi della cosa per costituirla in pegno o in cauzione. Ed infatti anche in questo caso, egli può (senza con ciò inadempiere al contratto di prestito) non restituire in individuo (tutte le volte che la cosa sia espropriata dal creditore pignoratizio): e basta questa possibilità perché la figura del comodato venga meno.


Forma, interpretazione, prova e competenza

Nessuna forma, naturalmente, e richiesta per la conclusione del contratto di comodato, che può avvenire anche tacitamente.

Nell' interpretazione, l'oscurità dei patti deve essere risolta nel senso meno gravoso per il comodante (art. 1375 del c.c.), almeno secondo quegli Autori che vedono in esso il vero e proprio obbligato. L'opinione tradizionale dovrebbe giungere a conclusioni opposte e interpretare, nel dubbio, a favore del comodatario: il che contraddice all'esigenza che gli stessi fautori dell'opinione stessa, sia pure oscuramente, avvertono e cioè che la legge deve trattare con clemenza (milde) la larghezza d'animo (Freigebigkeit) del comodante.

Quanto alla prova, si riteneva sotto il vecchio codice che alla prova testimoniale e presuntiva non potesse farsi luogo se il valore della convenzione — da desumersi dal valore dell'uso e non dal valore della cosa comodata — superasse i limiti di ammissibilità.

Tale modo di vedere — discutibile anche secondo la precedente legislazione — non è applicabile al nuovo codice, in cui per l' art. 2721 del c.c., l'autorità giudiziaria non potrà non consentire la prova orale o presuntiva, per la natura del contratto ed in omaggio alle circostanze l'uno e l'altro, tali da escludere, in via generale, qualsiasi ricorso allo scritto, anche se il comodato riguarda immobili.

Agli effetti della competenza, posto che l'azione del comodante per conseguire la restituzione della cosa — di cui non sia contestata la proprietà — è un'azione personale, ne consegue che il valore della lite ben può determinarsi avendo riguardo al valore che obbiettivamente da attribuirsi al godimento della cosa data in comodato.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

545 Mi è parso opportuno mantenere al comodato il carattere reale che avevano il diritto romano nonostante l'esistenza di una corrente di dottrina favorevole ad una sua disciplina sotto il tipo del contratto consensuale.
Il comodato dà luogo a rapporti giuridici che stanno ai margini di quelli di cortesia e perciò può essere eccessivo considerare perfetto il contratto prima ancora della consegna della cosa comodata.
546 Nella definizione del contratto (art. 627) ho soppresso la frase "prestito ad uso" (contenuta nel codice del 1865 e ripetuta nel progetto del 1936) perché di reminiscenza scolastica, mentre ho aggiunto che il contratto può riguardare sia cose mobili che immobili.
547 Nel riaffermare la gratuità del rapporto (articolo 627) non mi è parso, poi, di poter dichiarare, come nell'articolo 614 del progetto del 1936, che, se è convenuto un compenso, il contratto si trasforma in locazione.
Invero, il compenso eventualmente pattuito può non avere il carattere di corrispettivo, e assumere quello di un obbligo modale (es. prestazione di un fatto), nel qual caso è chiaro che sia un contratto di tipo innominato.

Massime relative all'art. 1803 Codice Civile

Cass. civ. n. 6203/2014

In materia di comodato, nei confronti del comodatario non può essere proposta azione di risoluzione per inadempimento attesa la gratuità del contratto, senza che assuma rilievo la presenza di eventuali pattuizioni accessorie, anche di apprezzabile peso economico, a carico di quest'ultimo, dovendo il comodante, in tale evenienza, far ricorso al diverso rimedio della restituzione anticipata del bene ai sensi dell'art. 1804 cod. civ. ove l'inosservanza degli obblighi integri un abuso della cosa oggetto di comodato ovvero una lesione della fiducia riposta dal comodante nel comodatario.

Cass. civ. n. 6881/2003

Il contratto di comodato, che ha natura reale, si perfeziona con la consegna della cosa, la quale, tuttavia, non è necessario che sia eseguita materialmente, potendo anche consistere nel semplice mutamento del titolo della detenzione, ove la cosa sia già nella detenzione del comodatario.

Cass. civ. n. 4976/1997

Il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per effetto della apposizione di un modus, posto a carico del comodatario, di consistenza tale da non poter integrare le caratteristiche di corrispettivo del godimento della res, come nel caso in cui venga stabilito, in relazione al godimento di un immobile, il versamento di una somma periodica, a carico del beneficiario, a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione.

Cass. civ. n. 4912/1996

Perché il comodato non perda la sua natura essenzialmente gratuita, è necessario che l'interesse del comodante (che può ritenersi sempre immanente al contratto, quanto meno come intento di fare acquisire un'utilità al comodatario) non abbia di per sé contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti della prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o, comunque, di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non venga a trovarsi in rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario.

Cass. civ. n. 9160/1987

Nel caso di concessione del godimento di un'abitazione ad una famiglia «vita natural durante» dei suoi membri contro la prestazione di assistenza, al fine di stabilire l'esistenza di un rapporto di comodato, occorre mettere a confronto i sacrifici ed i vantaggi che dal negozio derivano alle parti, stabilendo se, avuto riguardo alla causa del contratto, essi siano in relazione sinallagmatica oppure se, mancando fra loro un equilibrio, la detta prestazione a carico del comodatario sia da considerare un semplice «onere», compatibile con il carattere essenzialmente gratuito del comodato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia del merito che aveva escluso sia il comodato che la locazione, parlando genericamente di «rapporto atipico con obbligazioni reciproche»).

Cass. civ. n. 3954/1978

Il criterio discretivo tra le figure del comodato e del deposito, nell'ipotesi in cui il depositante abbia consentito al depositario di servirsi della cosa depositata (art. 1770 c.c.), va ravvisato nella funzione economica perseguita in concreto dai contraenti e oggettiva nella dichiarazione negoziale, dovendosi ritenere la prima o l'altra fattispecie contrattuale a seconda che la funzione economica, precipua ed essenziale, del contratto sia il godimento ovvero la custodia della cosa da parte dell'accipiente.

Cass. civ. n. 1018/1976

La concessione gratuita di un appartamento adibito ad abitazione può formare oggetto di comodato, anche se destinata a protrarsi per lungo tempo e finché viva il beneficiario. Non è prescritta la formalità della scrittura per il contratto di comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale. La consegna, richiesta per il perfezionamento del contratto di comodato, non deve necessariamente rivestire forme solenni od avvenire materialmente, ma può aver luogo in qualunque modo che valga giuridicamente a porre il comodatario in grado di servirsi della cosa (ad esempio, mediante la trasmissione di documenti rappresentativi ovvero la dichiarazione, di colui il quale dovrebbe compiere la tradizione, di tenere la cosa per conto del comodatario) e può anche mancare, ove la cosa stessa sia già detenuta dal comodatario, essendo, in tal caso, sufficiente il semplice mutamento del titolo della detenzione.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1803 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Rosalba A. chiede
giovedì 10/03/2022 - Piemonte
“Buongiorno,
il mio quesito è il seguente:

una persona che è nella disponibilità di un capannone ma non è il proprietario, può concederlo in comodato d'uso gratuito ad un terzo oltretutto come uso abitativo e registrarlo all'Agenzia delle Entrate ad insaputa del proprietario?
Preciso che la persona che concede il capannone industriale in comodato d'uso, ha stipulato con contratto di compravendita con l'effettivo proprietario ma non ha ancora finito di pagare e ci sono delle questioni legali in proposito che potrebbero portare al non perfezionamento del contratto di compravendita.
In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 16/03/2022
Sulla base di ciò che viene riferito nel quesito, si ritiene che la fattispecie negoziale da cui origina la questione debba inquadrarsi nel campo della c.d. vendita con riserva di proprietà, tenuto conto che si fa riferimento ad un soggetto (compratore) che ha la disponibilità di un capannone, acquistato con pagamento rateale del prezzo, ma che non ne è ancora divenuto proprietario.

Si esclude che possa trattarsi di vendita risolutivamente condizionata al pagamento integrale del prezzo, in quanto in questa seconda fattispecie negoziale il trasferimento della proprietà è immediato (dunque l’acquirente ne sarebbe già proprietario), ma la vendita è destinata a risolversi retroattivamente in caso di mancato pagamento integrale di tutte le rate (sarebbe questa la condizione risolutiva).
Anche se il contratto di vendita con riserva di proprietà non ha ancora realizzato gli effetti c.d. reali propri della compravendita (connessi, come si è detto, al pagamento dell’ultima rata di prezzo), lo stesso ha invece prodotto i suoi effetti obbligatori (cioè l’obbligo per il venditore di consegnare la cosa e l’obbligo per il compratore di pagare il prezzo in forma rateale), ponendo colui che acquista nella materiale detenzione e nel materiale possesso del bene.
Per effetto di ciò, lo stesso deve intendersi pienamente legittimato a concedere in locazione o in comodato l’immobile ad un terzo, valendo il principio di carattere generale (confermato tra l’altro dalla Corte di Cass. SS. UU. N. 11136 del 04.07.2012) secondo cui la stipula di un valido contratto di locazione NON è atto tipico del proprietario del bene locato, bensì del soggetto che, a qualunque titolo, ne abbia la legittima detenzione e possa, per conseguenza, adempiere all’obbligazione principale del locatore, ossia, porre il bene nella disponibilità del conduttore tramite la consegna delle chiavi (se ciò vale per la locazione, a maggior ragione deve valere per il comodato).

In particolare, il problema che il quesito posto richiede di affrontare è quello dei requisiti soggettivi che le parti di un contratto di comodato devono possedere al fine di stipulare validamente lo stesso, problema che in effetti divide la dottrina e la giurisprudenza.
A tale riguardo, la dottrina maggioritaria sostiene la tesi del comodato come diritto personale di godimento, con la conseguenza che la legittimazione a dare un bene in comodato si ritiene debba riconoscersi solo a colui che è titolare di un diritto reale o di un diritto personale di godimento.
Di contro, sia la giurisprudenza che parte minoritaria della dottrina sono dell’idea che il diritto del comodatario sia da annoverare tra i diritti di credito, con la conseguenza, in questo caso, che la legittimazione a concedere il bene in comodato debba essere riconosciuta a chiunque abbia il possesso o la detenzione della cosa e sia in grado di consegnarla al comodatario (cfr. Cass. n. 13110/1992).

Pertanto, alla domanda se chi non è ancora proprietario dell’immobile, ma ne ha comunque la disponibilità, possa o meno concederlo in comodato a terzi, va data risposta positiva.
Per ciò che concerne il diverso discorso della concessione in comodato per fini abitativi di un immobile avente destinazione diversa da quella abitativa, va detto che in linea astrattamente teorica è possibile abitare in un locale commerciale ovvero in un locale classificato come A10 al catasto, purchè chi vi abita non abbia intenzione di trasferire e far risultare in quel luogo il proprio domicilio o la propria residenza.
In quest’ultimo caso, infatti, sarà indispensabile modificare la destinazione d’suo dell’immobile, al fine di ottenerne il certificato di abitabilità (ovviamente a condizione che vengano effettuate tutte le modifiche ed i riadattamenti necessari per rendere, appunto, l’immobile abitabile).

Questo vale dal punto di vista amministrativo, mentre sotto il profilo civilistico, qualora il venditore con riserva di proprietà dovesse voler rientrare nel possesso dell’immobile, avrebbe, tra l’altro, il diritto di far valere la nullità del contratto di comodato per contrarietà dello stesso a norme imperative (si ricorda, infatti, che uno degli elementi essenziali del comodato è la specifica destinazione d’uso, la quale, nel caso di specie, risulterebbe contrastare con le norme pubblicistiche che vietano di utilizzare a fini abitativi un immobile che tale destinazione non ha).

D. V. chiede
mercoledì 12/01/2022 - Lombardia
“Oggetto: Contratto di Comodato d’uso di beni mobili, stipulato con persona fisica residente in Paese non UE

E’ possibile a mia cognata in qualità di comodatario, che vive residente in Paese non UE, MA CON CODICE FISCALE ITALIANO e con C.C. valutario c/o banca italiana, dove tra l’altro per la banca risulta già da tempo domiciiliata nel mio alloggio (in affitto), sottoscrivere un contratto di comodato d’uso inderminato di beni mobili (registrato Ag.E.), che verrano goduti e mantenuti diligentemente efficienti, per i propri soggiorni in Italia (Covid 19 permettendo), nel mio appartamento?Resto in attesa di cortese riscontro, la cui rapidità verrà moltoapprezzata.
Con i migliori saluti.”
Consulenza legale i 18/01/2022
Al quesito posto va data senz’altro risposta positiva. Anche se non vengono specificati né il Paese di residenza della futura comodataria né la nazionalità di quest’ultima, il nostro ordinamento consente di stipulare contratti che presentino caratteri di “internazionalità”; per determinare la legge applicabile in tali casi occorre fare riferimento alla legge n. 218/1995 di riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato (la quale a sua volta, in tema di obbligazioni contrattuali, rimanda alle convenzioni internazionali vigenti in materia: art. 57 legge cit.).
Inoltre, sulla base dei criteri generalmente stabiliti dalle convenzioni internazionali, nel nostro caso il contratto di comodato (che sembra riferirsi ad un immobile: forse per una svista nel testo si parla di “beni mobili”) ben potrà essere regolato dalla legge italiana (artt. 1803 e ss. c.c.).

D. B. chiede
venerdì 10/12/2021 - Lombardia
“E’ possibile stipulare un contratto di comodato d’uso di beni mobili tra coniugi in separazione dei beni, mantenendo però i beni dettagliati nel contratto, nella medesima dimora di entrambi i coniugi, che non sono separati civilmente (regolarmente sposati) e quindi registrare il documento all’ Agenzia delle Entrate ?”
Consulenza legale i 16/12/2021
E’ certamente possibile la stipula di un contratto di tale tipo e la sua successiva registrazione presso l’Agenzia delle entrate, ma occorre fare alcune precisazioni.
Generalmente quando si pensa a soluzioni di questo tipo è perché uno dei due coniugi versa in una particolare situazione debitoria e spera in questo modo di poter mettere quantomeno i beni mobili che arredano la propria abitazione al riparo dalle potenziali azioni esecutive dei creditori.
Tuttavia, è bene sapere che la stipula di un contratto di comodato, dal quale far risultare che i beni ivi analiticamente indicati e descritti sono di proprietà di uno solo dei coniugi (quello non debitore) e che l’altro coniuge ne ha la mera codetenzione, se può teoricamente costituire un ostacolo per l’assoggettabilità di quei beni ad esecuzione forzata, sotto il profilo pratico poi non è in realtà così.

Infatti, costituisce ormai orientamento consolidato della Corte di Cassazione quello secondo cui l’ufficiale giudiziario ( o l’agente della riscossione per i debiti tributari), una volta giunto presso l’abitazione del debitore, non può desistere o sospendere le operazioni a cui è preposto a fronte di un contratto di comodato registrato, attestante che la proprietà dei beni rinvenuti presso la residenza o il domicilio del debitore appartengono in realtà a terzi.
Ciò perché, afferma la S.C., l’ufficiale giudiziario non ha alcun potere di adottare delle decisioni in ordine alla legittimità ed alla valenza probatoria della documentazione prodotta ed esibita da colui che, in forza di quel contratto, risulta proprietario dei beni che si intendono pignorare.
L’ufficiale giudiziario procedente, infatti, deve esclusivamente uniformarsi a quello che costituisce il principio di presunzione legale di proprietà vigente nel nostro ordinamento e secondo cui tutto ciò che si trova presso l’abitazione del debitore, coincidente con il suo luogo di residenza, si presume di proprietà del debitore stesso e di tutti coloro che in quell’immobile vi hanno la residenza e vi dimorano.

In tal senso si è espressa in particolare la Corte di Cassazione con sentenza n. 23625/2012, nella quale la S.C. afferma che, in tema di espropriazione mobiliare presso il debitore, lo stesso art. 513 del c.p.c. pone una presunzione di appartenenza al debitore dei beni che si trovano nella casa del debitore e negli altri luoghi al medesimo appartenenti.
Precisa ancora la S.C. che l’attività svolta dall’ufficiale giudiziario in sede di pignoramento mobiliare è di natura meramente esecutiva, dovendosi pertanto ritenere preclusa al medesimo qualunque valutazione giuridica dei titoli di appartenenza dei beni da sottoporre ad esecuzione.

Pertanto, l’ufficiale giudiziario, al fine di non incorrere in una omissione di atti di ufficio, potrà soltanto limitarsi a dare atto nel suo verbale che i beni rinvenuti presso l’abitazione del debitore risultano di proprietà di un terzo (l’altro coniuge), allegare copia di quel contratto al medesimo verbale e contestualmente procedere a pignoramento dei beni.
Solo a seguito del verbale di pignoramento, il terzo proprietario (ovvero il coniuge del debitore sottoposto ad azione esecutiva) potrà e dovrà avvalersi dello strumento dell’opposizione di terzo per convincere il giudice dell’esecuzione che quei beni sono in effetti di sua esclusiva proprietà, sebbene rinvenuti presso l’abitazione del debitore.
A tal fine, però, non potrà essere sufficiente il solo contratto di comodato, anche se avente data certa anteriore alla effettuata esecuzione (coincidente con la data di avvenuta registrazione), ma sarà opportuno munirsi di un valido titolo da cui far risultare che i beni pignorati furono acquistati dal coniuge non debitore prima del matrimonio o che gli sono pervenuti per donazione o successione anche in costanza di matrimonio (l’ideale sarebbe, ad esempio, disporre delle fatture di acquisto intestate al coniuge non debitore).

In tal senso si è espresso ancora una volta la Corte di Cassazione con sentenza n. 4222/1998, precisando che incombe sul terzo che si oppone all’esecuzione mobiliare l’onere l'onere di dimostrare, avvalendosi di documenti ad hoc, non soltanto che i beni sono stati affidati al debitore in data certa anteriore al pignoramento in virtù del contratto di comodato, ma anche il suo diritto di proprietà su quei medesimi beni.

Una soluzione più sicura per salvaguardare i beni del coniuge non debitore, sempre se questo sia l’intento di chi pone il quesito, potrebbe essere quella di esibire all’organo di esecuzione un contratto di locazione, avente ad oggetto sia l’immobile che i mobili che lo arredano (risultanti da inventario dettagliato) in cui dovrebbe essere il coniuge del debitore ad assumere la posizione di locatario.
In questo caso, anche se l’ufficiale giudiziario procedente dovesse egualmente eseguire il pegno dei mobili in virtù della presunzione a cui sopra si è fatto riferimento, in sede di opposizione il giudice non potrebbe disattendere la situazione giuridica risultante dal contratto di locazione, dichiarando l’invalidità del pignoramento perché eseguito su beni non appartenenti al debitore.

Infine, qualora non fosse quello fin qui presupposto l’intento che si prefigge chi pone il quesito, alla domanda se è lecito concludere tra coniugi in regime di separazione dei beni un contratto di comodato avente ad oggetti i mobili che arredano la loro abitazione, procedendo nel contempo alla registrazione dello stesso per conseguire la data certa, la risposta non può che essere positiva, vigendo nel nostro ordinamento il principio di carattere generale della c.d. autonomia contrattuale (cfr. art. 1322 del c.c.) e non esistendo alcuna norma giuridica che vieta un contratto di tale tipo.

Enrico C. chiede
venerdì 12/11/2021 - Trentino-Alto Adige
“Comodato e Condominio
In un edificio in condomino i proprietari hanno deciso di concedere in comodato alcune unità immobiliari.
I comodatari si sono impegnati, nel contratto di comodato, ad accollarsi le spese di ristrutturazione straordinaria per rendere consone alle proprie esigenze le unità immobiliari ricevute in comodato; i comodatari si sono altresì impegnati ad accollarsi una quota delle spese di ristrutturazione del condominio, così come stabilito all’unanimità dall’assemblea condominiale.
Si chiede se il comportamento concluso tra condomini e comodatari è da considerarsi civilisticamente legittimo. In caso di risposta affermativa si chiede se i comodatari possono partecipare al condominio.”
Consulenza legale i 15/11/2021
Nel rispondere al quesito si deve tenere ben distinto il rapporto che intercorre tra i proprietari-condomini (e anche comodanti) e il condominio, dal rapporto che intercorre tra i comodanti (ma anche proprietari-condomini) e i comodatari.
È perfettamente legittimo che i comodatari concordino con il loro comodante di assumersi oneri e spese riferibili all’immobile oggetto del contratto che per disciplina generale non dovrebbero accollarsi.

Ciò però non dà alcun diritto o onere ai comodatari nei confronti del condominio, in quanto i proprietari e condomini rimangono i comodanti. Pertanto nei confronti del condominio gli unici soggetti tenuti al pagamento degli oneri di ristrutturazione delle parti condominiali rimangono i comodanti, in quanto proprietari e condomini e saranno solo loro gli unici soggetti legittimati a partecipare alla riunione condominiale e ad esprimere il relativo diritto di voto.
Nulla vieta, ovviamente che i comodanti condomini e proprietari conferiscano ai sensi dell’art. 67 disp.att. del c.c. delega scritta ai loro comodatari per partecipare alle assemblee di condominio in loro nome e per conto, ma ciò nulla centra con quanto detto finora.

In altre parole, l’accordo intercorso tra comodanti e comodatari non ha alcun effetto nei confronti del condominio del tutto estraneo a quanto pattuito. In forza di tale accordo i comodanti, fermo restando i loro obblighi nei confronti del condominio, avranno diritto di pretendere dai comodatari quanto versato al condominio a titolo di spese straordinarie.
Il condominio, ovviamente, rimane del tutto estraneo e non ha alcuna voce in capitolo sul punto in merito agli accordi presi tra comodante e comodatario in merito alle spese di ristrutturazione della unità immobiliare in proprietà esclusiva. Il condominio, infatti, con i suoi organi ha potere decisionale e di intervento solo per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio.


Sergio B. chiede
lunedì 23/11/2020 - Sicilia
“Salve,

Volevo affittare una camera in un appartamento dove attualmente vivono altri studenti/lavoratori, al fine di passare la residenza. Lavorando a tempo indeterminato e avendo già la residenza nello stesso comune, non mi è concesso fare un contratto transitorio poiché non avrei un documento che attesti la natura transitoria da esibire, quindi con il proprietario stavamo pensando di optare per un contratto 3+2.

Il problema è che il suo legale gli ha detto che tale contratto 3+2 avrebbe come oggetto necessariamente l'intera casa e non può essere fatto per una singola camera. Dunque, una volta stipulato un contratto 3+2 con me, non avrebbe potuto stipulare contratti con gli altri studenti/lavoratori per le altre camere, poiché tutto l'immobile sarebbe risultato intestato a me (onestamente mi sembra strano, visto che ho sentito parlare molte volte di sub-affitto, ma non sono un avvocato).

Per fortuna il locatore mi conosce e, dimostrandosi molto comprensivo, mi ha concesso la possibilità di effettuare un contratto di comodato d'uso gratuito (oppure con canone più basso del prezzo di mercato, "simbolico").

A questo punto però ci chiedevamo se il contratto di comodato d'uso possa essere utilizzato per dare in comodato soltanto una singola stanza e non tutto l'immobile (a differenza quindi del 3+2), affinché il locatore possa stipulare dei regolari contratti transitori anche agli altri inquilini studenti/lavoratori, come ha sempre fatto.

Grazie”
Consulenza legale i 27/11/2020
Il contratto di comodato è disciplinato agli articoli 1803 e seguenti del codice civile.
Esso può avere ad oggetto la consegna di una cosa mobile o immobile.
La normativa principale che disciplina i contratti di locazione uso abitativo contenuta nella L.431/98 non riguarda i contratti di comodato. Pertanto, anche le limitazioni ivi previste non si applicano a questi ultimi.
Il comodato, a differenza della locazione, è per espressa previsione del sopra citato art. 1803 c.c essenzialmente gratuito.
In merito a tale aspetto, la Corte di Cassazione con sentenza n.1039 del 2019 ha tuttavia precisato che: “Il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se vi inerisce un "modus" posto a carico del comodatario, fermo restando che questo, però, non può essere tale da snaturare il contenuto del rapporto, privandolo del requisito essenziale della gratuità, requisito destinato a venire meno, tuttavia, quando il vantaggio conseguito dal comodatario si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione.”

Tale principio era stato già espresso nella sentenza n.3021 del 2001 secondo cui: “in presenza di un "modus" a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass. 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese”.

Ciò premesso, sicuramente è possibile concedere in comodato una stanza dell’appartamento.
Quello che non è possibile è corrispondere un canone, seppur “simbolico” e/o inferiore a prezzo di mercato. E’ possibile soltanto (come ribadito dalla Suprema Corte) contribuire con dei rimborsi spese.

Ciò posto, non ci risulta che non sia consentito locare a canone concordato una stanza di un appartamento (purché ovviamente il contratto sia scritto e regolarmente registrato).
Infatti, l’art. 1 del D.M. 16 gennaio 2017 (contenente i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge) prevede espressamente che sia possibile locare “porzione di unità immobiliare”.
Tra l’altro, l’allegato A al predetto decreto ministeriale (scaricabile agevolmente online) relativo ai proprio ai contratti di locazione a canone concordato (il c.d. 3+2) contiene appunto la predetta dicitura della porzione di unità immobiliare.
L’unica cosa che possiamo ipotizzare, visto il parere negativo del legale del proprietario di casa, è che nelle condizioni previste dall’accordo territoriale del Suo comune di riferimento manchi un richiamo alla locazione parziale. Se così fosse, allora in effetti l’unica alternativa sarebbe il contratto di comodato. Suggeriamo, dunque, di verificare tale circostanza.
Se confermata, allora, potrà essere stipulato un contratto di comodato secondo le modalità sopra indicate.

Sergio B. chiede
lunedì 16/11/2020 - Sicilia
“Salve,
Come prosieguo alla vostra consulenza con codice di riferimento Q202026729, vi sottopongo un'ulteriore domanda:

Il locatore non vuole farmi un contratto di affitto 3+2 o 4+4 poiché potrebbe aver necessità di vendere prima, e i suoi legali sostengono che con un contratto 3+2 potrei rimanere in questa casa (con residenza) fino a 5 anni senza che lui possa vendere.

Inoltre, i suoi legali sostengono che il locatore non può introdurre nel contratto una clausola di "recesso libero" senza gravi motivi, poiché tale clausola sarebbe nulla, a differenza del conduttore che farla inserire senza nessun problema.

A seguito di tali difficoltà sopraggiunte, dal momento che tale locatore ha preso a cuore la mia situazione di difficoltà, ci è stato suggerito di fare un contratto di "comodato d'uso" senza una durata specifica, finché non trovo un'altra sistemazione.

La domanda è:
Dal momento che a me serve necessariamente trasferire la residenza, e che i contratti di locazione standard non permettono il "recesso libero del locatore" ma solo del conduttore, in che problematiche potrei incappare se decidessi di farmi fare un contratto di comodato d'uso registrato al fine di trasferirmi la residenza e che ho la necessità di poter andarmene liberamente da questa casa quando voglio?

Grazie.”
Consulenza legale i 22/11/2020
In effetti, quando il proprietario di un immobile ha nelle sue intenzioni di venderlo, non può certamente vincolarsi con un contratto di locazione, sia esso 3+2 o 4+4, in quanto tutta la normativa speciale dettata in materia di locazione è volta a proteggere il conduttore.
Prova ne è che, mentre è possibile prevedere in favore del conduttore la clausola che gli riconosce il diritto di recedere ex art. 4 della l. equo canone comma 1, a prescindere dalla ricorrenza di gravi motivi, il medesimo diritto non può essere riconosciuto in favore del locatore.
Pertanto, a ragione i legali del proprietario sostengono che sarebbe inficiata da nullità parziale una clausola di tale tipo, in quanto si pone in contrasto con la ratio ispiratrice della normativa sulle locazioni, che è essenzialmente quella di tutelare la posizione del conduttore.

A questo punto, non essendo possibile soddisfare per mezzo del contratto di locazione gli interessi di entrambe le parti, non resta, in effetti, che cercare altrove una soluzione che possa adempiere al fine prefissato.
La scelta di avvalersi del contratto di comodato può essere una valida alternativa, ma vi sono in effetti degli inconvenienti di cui occorre tener conto.
Il contratto di comodato trova la sua disciplina agli artt. 1803 e ss. c.c., norme dalla cui lettura si evince, per ciò che qui interessa, che si tratta di un contratto essenzialmente gratuito (così dispone espressamente il secondo comma dell’art. 1803 c.c.) e che, se non viene determinata una durata ben precisa e questa non può neppure ricavarsi implicitamente dall’uso convenuto, il comodatario sarà obbligato a restituire il bene ricevuto a semplice richiesta del comodante (così art. 1810 del c.c.).

Come può chiaramente intuirsi, la mancata determinazione di un termine pone il proprietario dell’immobile/comodante in una posizione di netto favore nei confronti del comodatario, in quanto in qualunque momento può chiedere la restituzione del bene, creando non poche difficoltà al comodatario che in virtù di quel rapporto è riuscito ad ottenere il trasferimento della residenza.

L’altro inconveniente scaturisce dal fatto che il contratto a cui si è pensato di fare ricorso è per sua natura un contratto che nasce come gratuito, tant’è che nessuna delle norme che lo disciplinano prevede il pagamento di un corrispettivo per l’uso della cosa e che le uniche obbligazioni gravanti sul comodatario sono quelle previste all’art. 1804 del c.c., ovvero:

E’ anche vero che la sua essenziale gratuità non esclude la possibilità di stipulare un comodato d’uso oneroso, ma l’onerosità deve consistere in un corrispettivo esiguo e simbolico, una sorta di rimborso spese, mentre non potrà mai consistere in una somma pari al canone che potrebbe richiedersi secondo i correnti valori di mercato (ciò snaturerebbe il rapporto contrattuale, così Cass. civ. sent. n. 485/2003).

Pertanto, a meno di non voler rischiare di incorrere in un contratto in frode alla legge, sicuramente vietato, prevedendosi nel contratto di comodato un corrispettivo a carico del comodatario inferiore a quello che verrebbe realmente versato al comodante/proprietario, questo costituirebbe sicuramente un grosso limite, dal lato del comodante, alla possibilità di avvalersi di tale fattispecie contrattuale.
Dal lato del comodatario, invece, l’esigenza di non essere legato ad una durata contrattuale ben precisa, lo esporrebbe al rischio di dover ricevere in qualunque momento una richiesta di restituzione del bene da parte del proprietario.

Questi sono gli inconvenienti più gravi a cui si va incontro qualora si decida di avvalersi del contratto di comodato.
Del resto, la legge n. 80/2014 è abbastanza chiara al riguardo, in quanto, al fine di combattere il diffuso fenomeno dell’occupazione abusiva degli immobili, dice che chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza.
Volendo escludere i contratti di locazione o di comodato, per titolo possono intendersi quelli che ne concedono la proprietà o il diritto di abitazione (come una donazione, un testamento, un contratto di compravendita, un atto costitutivo del diritto di abitazione), ossia titoli traslativi della proprietà, ai quali ovviamente non può pensarsi di fare ricorso.

Si vuole a questo punto precisare che, qualora si decidesse di fare ricorso ad un contratto di comodato senza determinazione di tempo, l’inconveniente che tale contratto comporta dal lato del comodatario, ed a cui prima si è fatto riferimento, potrebbe facilmente superarsi ponendo espressamente in capo al comodante l’obbligazione, per il caso in cui gli si presenti un’occasione di vendita, di concedere al comodatario un termine non superiore a sei mesi prima di ottenere la restituzione dell’immobile, e ciò al fine di consentire allo stesso comodatario di reperire altro alloggio nel medesimo comune ove trasferire la residenza.

Dal lato del comodante, invece, non vi è, purtroppo, modo per consentirgli di ottenere, almeno lecitamente, un corrispettivo che possa eguagliare il reale canone di mercato.


Lucio M. chiede
lunedì 10/08/2020 - Puglia
“Siamo una famiglia di 4 persone: madre e tre figli, tutti sposati.
La mamma soffre di demenza senile (accertata in base a delle analisi che la stessa ha fatto in ospedale) ed è proprietaria anche di un azienda di trasporto su strada (autobus) della quale sono io l’amministratore. Tutti e tre siamo impiegati in azienda.
Per volontà della Mamma tutta la proprietà immobiliare è in usufrutto a lei e in nuda proprietà a noi.
Nella proprietà ci sono tre ville in nuda proprietà ad ognuno di noi. I miei fratelli abitano nelle due loro ville ma, nella mia abita la mamma. In questa villa c’è un arredamento importante con mobili di valore ed antichi, inoltre, vi sono anche gioielli e denaro contante.
Il miei quesiti sono questi:
- Se malauguratamente la mamma dovesse venire meno, cosa succederebbe ai fini della successione e dell’amministrazione aziendale?
- Riguardo alle ville di cui gli altri stanno usufruendo, io ho diritto ad un compenso per non aver potuto usufruire della mia?
- I beni che sono dentro quest’ultima andranno divisi in pari uguali tra gli eredi?
- Vorrei fare dei lavori di ampliamento alla mia villa: costruire un altro piano per usufruire delle agevolazioni del superbonus 110%, posso procedere ai lavori anche se la villa è in usufrutto alla mamma?
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 19/08/2020
Il primo problema che va affrontato è quello della utilizzazione da parte degli altri due fratelli delle ville di cui gli stessi sono soltanto nudi proprietari, mentre la madre ne ha l’usufrutto.
Come si ritiene sia ben noto, attraverso l’istituto giuridico della riserva di usufrutto si riesce a realizzare il trasferimento della proprietà di un immobile in favore di un’altra persona, senza tuttavia perdere i poteri ad esso connessi, come la possibilità di continuare ad utilizzarlo, di vivervi dentro, darlo eventualmente in affitto, ecc.

L’usufruttuario, dunque, non perde il possesso materiale dell’immobile e può continuare a vivervi dentro come può anche decidere di farvi abitare altre persone a titolo di comodato o di affitto.
La dottrina (G. Pugliese, L. Bigliazzi Geri) concorda anche nel ritenere che l’usufruttuario sia legittimato a costituire altri diritti reali, il cui contenuto sia più ristretto rispetto a quello del diritto a lui spettante; in particolare, si ammette che l’usufruttuario possa costituire un diritto di abitazione, dovendosi tale facoltà considerare come una forma di utilizzazione indiretta, ricompresa nel potere di godimento di cui egli è titolare.

Nel caso di specie, tuttavia, non sussiste alcun titolo giuridico in forza del quale possa dirsi costituito in favore dei fratelli un diritto reale c.d. minore (quale può essere il diritto di abitazione), né si fa cenno ad un contratto di locazione, in forza del quale gli stessi potrebbero avere il godimento dell’immobile.
Pertanto, l’unico istituto giuridico a cui è possibile ricondurre il rapporto tra la madre usufruttuaria ed i figli nudi proprietari (e che consente a questi ultimi di vivere con la propria famiglia nelle ville di cui sono soltanto nudi proprietari) è quello del contratto di comodato, per la sussistenza del quale, peraltro, non è richiesto il rispetto di alcuna forma particolare.

Fulcro del problema, a questo punto, diventa quello di capire se e fino a che punto il contratto di comodato possa configurarsi o meno come donazione indiretta.
Ora, come chiaramente si ricava dalla definizione che l’art. 1803 del c.c. dà del contratto di comodato, esso dà luogo ad un rapporto fenomenologicamente simile, per contenuto della prestazione relativa alla posizione del concedente (la madre), al contratto di locazione, il quale, tuttavia, si caratterizza per l’obbligo sinallagmatico del pagamento di un corrispettivo, obbligo che nel contratto di comodato non sussiste, caratterizzandosi per la sua gratuità.

Pertanto, sebbene dal contratto di comodato non possa farsi discendere, quale suo effetto diretto, un incremento del patrimonio del beneficiario, non può tuttavia negarsi come da tale rapporto derivi comunque una utilità per il beneficiario.
A tale utilità, che può materialmente concretizzarsi in un risparmio di spesa per il comodatario (fruisce del beneficio di non dover pagare i canoni di locazione), corrisponderà necessariamente una diminuzione patrimoniale per il concedente, corrispondente appunto alla mancata percezione di un importo pari all’ipotetico canone di locazione.

Tuttavia, malgrado le superiori considerazioni di carattere prettamente pratico, l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione è ormai pienamente consolidato nel ritenere che l’arricchimento procurato dalla donazione non può identificarsi con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, non costituendo tale utilità il risultato finale dell’atto (come accade nel caso della donazione), ma il contenuto tipico del comodato stesso (cfr. (cfr. Cass. 23.11.2006 n. 24866; Cass. 09.08.2016 n. 16803; Cass. 16.11.2017 n. 27259 e, da ultimo, Cass. civ. Sez. II, ord. 12.04.2019 n. 10349).

In diverse occasioni la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi proprio su situazioni di questo tipo, ovvero di utilizzo gratuito di un immobile da parte di uno soltanto dei futuri eredi e di possibile rilevanza del comodato in sede successoria, giungendo alla conclusione che il godimento di un immobile a titolo gratuito deve inquadrarsi esclusivamente nella figura contrattuale del comodato, il quale si caratterizza per la predeterminazione della durata del contratto e per l’obbligo di restituzione dell’immobile, aspetti questi che non ricorrono nel contratto di donazione.

La predeterminazione del periodo di durata nel contratto di comodato e la conseguente delimitazione nel tempo del beneficio attribuito dal comodante al comodatario costituiscono elementi caratteristici di tale contratto, che valgono a distinguerlo dalla donazione, la cui struttura e finalità sono del tutto diversi; peraltro, si osserva che, essendo il comodato un contratto tipico, non è possibile ammettere da parte dell’ordinamento una doppia qualificazione dello stesso.
Da tale diversità se ne fa discendere l’insussistenza nel contratto di comodato del c.d. animus donandi, requisito essenziale di ogni donazione, sia essa diretta che indiretta.
Non può negarsi che accanto a questa, che costituisce la tesi tradizionale e più diffusa, si è sviluppata un’altra corrente di pensiero secondo cui il comodato costituirebbe una liberalità indiretta, criticando la tesi che ricollega l’impoverimento di un soggetto (il donante) soltanto al dare e non anche al fare (cfr. nella giurisprudenza di merito App. Milano 17.12.2004, mentre in dottrina Gianola e Fusaro).
Si è fatto osservare che il bene immobile oggetto di comodato potrebbe essere utilizzato in maniera diversa dal comodante e che privarsi del godimento del bene determina già un lucro cessante.
In considerazione di ciò, si è giunti alla conclusione che un elemento che permette con molta probabilità di distinguere nel caso concreto se trattasi di semplice comodato a titolo di cortesia o di liberalità indiretta è proprio la durata del contratto (che per essere donativo deve essere stato posto in essere per un tempo considerevole) e che, ricorrendo l’ipotesi della liberalità non donativa mediante comodato, oggetto della stessa deve proprio considerarsi la somma di denaro, riferita al momento dell’apertura della successione, e corrispondente all’insieme dei canoni che il comodante avrebbe percepito ove avesse locato il bene per quel periodo, secondo il rispettivo valore di mercato.

Trattasi, tuttavia, di una tesi che, almeno per il momento, non sembra trovare l’appoggio della prevalente giurisprudenza di legittimità, il che induce a sconsigliare di avventurarsi in un giudizio volto a pretendere la collazione di quelle somme pari ai canoni di locazione non pagati dai fratelli.
Per quanto concerne i beni di valore esistenti all’interna della villa in cui vive la madre, poiché, come si è prima detto, quest’ultima, nella qualità di usufruttuaria, ha il possesso esclusivo di quell’immobile e di ciò che in esso vi si trova, e poiché tale villa costituisce il luogo di ultima residenza e domicilio del defunto, tutti i mobili che, al momento dell’apertura della successione, arredano la villa, così come i gioielli personali che vi si ritroveranno, finiranno per rientrare nella massa attiva ereditaria, la quale, in assenza di testamento, dovrà essere assegnata agli eredi secondo le quote ad essi per legge spettanti (cfr. art. 565 e ss. c.c.).

Solo una diversa volontà della de cuius, manifestata in un testamento, potrebbe privilegiare la figlia nella assegnazione di tali beni; tuttavia, si tratta di una speranza vana, in quanto, risultando la madre affetta da demenza senile, sarebbe da considerare nullo un testamento dalla stessa redatto in questo momento.

Altro aspetto su cui verte il quesito è quello relativo alla sorte dell’azienda di trasporti di cui attualmente risulta titolare la madre.
Chiaramente tale azienda, come qualunque altro bene facente parte del patrimonio ereditario, formerà oggetto di successione tra gli eredi (i figli) secondo le quote ai medesimi spettante per legge (ossia per quote eguali, così art. 566 c.c.).
Questi ultimi, tuttavia, non acquisiranno automaticamente e per effetto della sola successione la qualifica di imprenditori, ma soltanto per effetto di una serie di comportamenti da loro posti direttamente in essere e successivamente all’evento morte (uno di tali comportamenti, ad esempio, può individuarsi nella comunicazione alla competente autorità amministrativa del decesso del titolare e della volontà di proseguire l’attività).
Inoltre, essendo gli eredi più di uno, nel momento in cui assumono la prosecuzione dell’attività, gli stessi si costituiscono in società di fatto, la quale poi, entro un anno, dovrà essere regolarizzata in società regolare, scegliendo tra la forma della società di persone o di capitali.
Fino a quel momento troveranno applicazione le norme che il codice civile detta in materia di società semplice, ed in particolare l’ultima parte dell’art. 2257 del c.c., il quale dispone che “Salvo diversa pattuizione, l’amministrazione della società spetta a ciascuno dei soci disgiuntamente dagli altri.”.

Qualora, invece, gli eredi non intendano proseguire l’attività, si dovrà dare comunicazione della sua cessazione e procedere, eventualmente, alla cessione della stessa a titolo oneroso in favore di terzi; è anche possibile che uno solo degli eredi sia interessato alla prosecuzione dell’attività d’impresa, nel qual caso questi potrà rendersi acquirente della quota di azienda di cui gli altri fratelli sono titolari (ossia i 2/3 indivisi), godendo peraltro del diritto di prelazione (c.d. retratto successorio) ex art. 732 del c.c..

L’ultima parte del quesito, infine, attiene al c.d. Superbonus, ossia l’agevolazione introdotta dagli artt. 119 e 121 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus).
Gli interventi agevolabili si distinguono in principali o trainanti e aggiuntivi o trainati. Rientrano nella prima categoria i seguenti tipi di intervento:
  • interventi di isolamento termico sugli involucri;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Rientrano nella seconda categoria i seguenti interventi se eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico:
  • interventi di efficientamento energetico;
  • installazione di impianti solari fotovoltaici;
  • infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Tenuto conto di ciò, è evidente che i lavori di costruzione del secondo piano non rientrano nell’agevolazione di cui si discute.
In realtà, i lavori di realizzazione di una nuova costruzione non rientrano nemmeno nelle altre agevolazioni previste dall’art. 16 bis del T.U.I.R., posto che le stesse si riferiscono esclusivamente ad interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.
Più in particolare, si tratta degli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
laddove per manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Sono invece compresi nel restauro e nel risanamento conservativo gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
L’amministrazione finanziaria ha però precisato che per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”; inoltre, se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Da quanto detto emerge quindi, che sulle nuove costruzioni non è possibile fruire di alcuna agevolazione e l’intervento di cui si discute rientra nell’ambito delle nuove costruzioni.
Resta il fatto che, sotto il profilo soggettivo, per gli interventi che rientrano tra quelli agevolabili, di cui si è detto prima, la detrazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi:
  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
  • soggetti indicati nell’art. 5 del T.U.I.R., che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Unica condizione richiesta è che ne sostengano effettivamente le relative spese e siano intestatari di fatture e bonifici di pagamento.



Massimo G. chiede
domenica 05/07/2020 - Emilia-Romagna
“Spett.le Avv. Brocardi
Vorrei porre il mio problema .
Mio padre è deceduto ,ha lasciato come eredi : io mio fratello e mia madre
e per successione ha lasciato: una casa con un appartamento di 60 mq e uno da 120 mq + un locale commerciale in comunione con il coniuge ; ha fatto un testamento per lasciarmi solo la legittima che corrisponde all’appartamento di 60 mq , mentre l’appartamento grande va a mio fratello e la metà del negozio va a mia madre ( che mi ha già detto che anche lei ha fatto un testamento dove mi lascerà 1/3 di negozio cioè un’altra legittima )
Purtroppo mi trovo in quella situazione dove i genitori sono solo per un figlio , non sto a raccontare le mie vicissitudini , ma voglio chiarire solo il concetto se posso ritenere come donazione indiretta i canoni d’affitto che mio fratello non ha pagato a mio padre nell’arco di 22 anni per avere occupato un locale commerciale .
Io sin da bambina ho lavorato con i miei in un ristorante poi con la maggiore età sono entrata a far parte dell’impresa familiare , non ho potuto intraprendere altre strade lavorative perché mi promettevano che quella occupazione fosse stata il mio futuro .
Ma appena mio fratello si sposò ; e voglia di lavorare ne aveva poca , i miei genitori decisero di accontentarlo in questo modo :
depositarono in comune la licenza di ristorante , regalarono tutto l’arredo per svuotare il locale per poter far si che mio fratello l’occupasse per introdurci una cartoleria ( oggi il locale in comune è segnato ancora come ristorante ) ; i miei genitori non pensarono a me che contribuii con le mie fatiche al pagamento del mutuo che avevano fatto per l’acquisto del locale .
Ora mi chiedo : lui sta usufruendo il locale senza nessun contratto scritto da un tempo lungo , inoltre si tratta di un immobile di valore e di uso non abitativo , non vi sembra che tali caratteristiche esulano dallo spirito del comodato ?
Faccio presente che mio fratello ha abitato nell’ appartamento di 60 mq prima con la moglie poi con la compagna per diversi anni , sempre in accomodato verbale .
Vi chiedo se ci sono i presupposti per una donazione indiretta per l'uso gratuito del locale commerciale .
Grazie per la Vostra risposta .”
Consulenza legale i 09/07/2020
Purtroppo, l’utilizzo gratuito di un immobile, concesso a parenti e/o amici, non può configurarsi come ipotesi di donazione indiretta.
In diverse occasioni la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi proprio su situazioni di questo tipo, ovvero di utilizzo gratuito di un immobile da parte di uno soltanto dei futuri eredi e di possibile rilevanza del comodato in sede successoria, giungendo alla conclusione che il godimento di un immobile a titolo gratuito deve inquadrarsi esclusivamente nella figura contrattuale del comodato, il quale si caratterizza per la predeterminazione della durata del contratto e per l’obbligo di restituzione dell’immobile, aspetti questi che non ricorrono nel contratto di donazione.

Costituisce, infatti, orientamento consolidato della Suprema Corte di Cassazione quello secondo cui l’arricchimento derivante dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, non costituendo questo il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti, come nel caso della donazione, ma il contenuto tipico del contratto stesso (cfr. Cass. 23.11.2006 n. 24866; Cass. 09.08.2016 n. 16803; Cass. 16.11.2017 n. 27259 e, da ultimo, Cass. civ. Sez. II, ord. 12.04.2019 n. 10349).

La predeterminazione del periodo di durata nel contratto di comodato e la conseguente delimitazione nel tempo del beneficio attribuito dal comodante al comodatario costituiscono elementi caratteristici di tale contratto, che valgono a distinguerlo dalla donazione, la cui struttura e finalità sono del tutto diversi; peraltro, si osserva che, essendo il comodato un contratto tipico, non è possibile ammettere da parte dell’ordinamento una doppia qualificazione dello stesso.
Da tale diversità se ne fa discendere l’insussistenza nel contratto di comodato del c.d. animus donandi, requisito essenziale di ogni donazione, sia essa diretta che indiretta.

Non può negarsi che accanto a questa, che costituisce la tesi tradizionale e più diffusa, si è sviluppata un’altra corrente di pensiero secondo cui il comodato costituirebbe una liberalità indiretta, criticando la tesi che ricollega l’impoverimento di un soggetto (il donante) soltanto al dare e non anche al fare (cfr. nella giurisprudenza di merito App. Milano 17.12.2004, mentre in dottrina Gianola e Fusaro).
Si è fatto osservare che il bene immobile oggetto di comodato potrebbe essere utilizzato in maniera diversa dal comodante e che privarsi del godimento del bene determina già un lucro cessante.
In considerazione di ciò, si è giunti alla conclusione che un elemento che permette con molta probabilità di distinguere nel caso concreto se trattasi di semplice comodato a titolo di cortesia o di liberalità indiretta è proprio la durata del contratto (che per essere donativo deve essere stato posto in essere per un tempo considerevole) e che, ricorrendo l’ipotesi della liberalità non donativa mediante comodato, oggetto della stessa deve proprio considerarsi la somma di denaro, riferita al momento dell’apertura della successione, e corrispondente all’insieme dei canoni che il comodante avrebbe percepito ove avesse locato il bene per quel periodo, secondo il rispettivo valore di mercato.

Trattasi, tuttavia, di una tesi che, almeno per il momento, non sembra trovare l’appoggio della prevalente giurisprudenza di legittimità, il che induce a sconsigliare di avventurarsi in un giudizio volto a pretendere la collazione di quelle somme pari ai canoni di locazione non pagati dal fratello per ben 22 anni.

Si è ben consapevoli del fatto che situazioni di questo tipo costituiscono indubbiamente fonte di una irragionevole disparità di trattamento tra figli, che ciascun genitore dovrebbe cercare in tutti i modi di evitare, ma a voler portare avanti in un giudizio la tesi da ultimo citata della liberalità non donativa per i canoni non pagati dal comodatario, si corre il rischio di subire oltre al danno anche la beffa di essere condannati in giudizio e rendere così quella situazione ancora più iniqua.


SERGIO V. C. chiede
lunedì 13/01/2020 - Lombardia
“Persona fisica proprietaria di unità immobiliare qualificata catastalmente:
Piano T cat. A/3 Classe 8 1,5 vani Euro: 619,75
Attualmente utilizzata dal Condominio in comodato gratuito, senza formale contratto, come abitazione del Custode.
Oggi si desidera regolarizzare con regolare contratto di comodato registrato questo rapporto. E’ più tranquillizzante per il proprietario, per ottenerne la disponibilità o trasformare il rapporto da gratuito in remunerato, stabilire una durata, e in caso dello spirare del termine, una proroga tacita di anno in anno o prevedere una durata a tempo indeterminato ?

Consulenza legale i 23/01/2020
Il contratto di comodato di bene immobile è disciplinato dagli artt. 1803 e ss. del c.c.
A differenza della locazione il contratto di comodato è essenzialmente gratuito, e questo fa si che, a differenza del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, il proprietario dell’appartamento concesso in comodato sia molto più libero da vincoli nel momento in cui desideri ritornare nella piena disponibilità del suo bene.

Secondo gli artt. 1809 e 1810 del c.c. le parti possono concordare che il contratto abbia una certa durata oppure non concordare nulla sul punto. Nel primo caso, il proprietario è tenuto a garantire la disponibilità del bene immobile per tutto il periodo concordato, ma se sopravviene un urgente ed impellente bisogno può richiederne la restituzione immediata. Se invece le parti non concordano alcuna durata, ai sensi dell’art.1810 del c.c., il comodante può richiedere la restituzione dell’immobile a semplice richiesta: in questo caso si parla di contratto di comodato precario.

È chiaro quindi che se l’autore del quesito vuole privilegiare la possibilità di riavere l’immobile a semplice richiesta, piuttosto che garantirsi una piccola rendita, è sicuramente da privilegiare il contratto di comodato senza pattuire alcun limite di durata, in questo caso, infatti, il bene dovrà essere restituito a semplice richiesta (ovviamente scritta e inviata all’amministratore del condominio e al custode con raccomandata con avviso di ricevimento).

Rimane comunque fermo il fatto che se alla richiesta di restituzione del bene non segue la pronta liberazione dei locali, in tempi precedentemente concordati nel contratto, non è possibile per il proprietario cambiare la serratura dell’appartamento e sgomberare di forza i locali: l’unica strada possibile sarà quella di rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento di sgombero, che sarà messo in esecuzione con l’ausilio degli ufficiali giudiziari e la forza pubblica.

Come si è detto precedentemente il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, pertanto l’unica somma che il comodante potrà pretendere dal comodatario sarà il rimborso delle spese condominiali, il cui ammontare dovrà essere molto inferiore rispetto al valore di locazione dell’immobile consegnato. Tali spese poi dovranno essere prontamente giustificate sia per evitare possibili liti tra comodante e comodatario, ma anche nell’ottica di eventuali controlli da parte della Agenzia delle Entrate: spesso infatti il fisco dietro ad un contratto di comodato, sospetta che vi sia celato un contratto di locazione con la conseguente percezione da parte del proprietario di un affitto non dichiarato.


Antonella C. chiede
venerdì 29/06/2018 - Lazio
“Vorrei sottoporre alla vostra attenzione il contratto da me stipulato nel gennaio 2017 in qualità di comodante di un edificio allo stato grezzo ( cat. F03) e terreno annesso di mia proprietà per la durata di anni 5 fino al gennaio 2022. Vorrei sapere se ho modo di farlo annullare per vizio di forma, in quanto l'edificio pur non possedendo ancora l'abitabilità è stato da me concesso ad uso abitazione. Gli accordi verbali erano che i comodatari avrebbero completato i lavori necessari al nuovo accatastamento ( avrei comunque anche io partecipato alle spese e avrei fornito i materiali necessari) prima di stabilirvisi. Invece questo non è successo e attualmente vi risiedono pur non avendo alcun allaccio acqua/ luce , non esistendo una scala tra piano terra e primo piano ( usano una scala a pioli) . Sono molto preoccupata della situazione che potrebbe venirsi a creare sotto la mia responsabilità in caso di eventuale incidente. Grazie dell'aiuto.
A.C.”
Consulenza legale i 04/07/2018
Alcune brevi premesse giuridiche prima di rispondere alla domanda contenuta nel quesito.

Il comodato è un contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte (comodante) consegna ad un’altra (comodataria) una cosa perché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituirla (articolo 1803 codice civile).

Quanto al certificato (o licenza) di abitabilità, oggi non esiste più.
Si parla, piuttosto, di “segnalazione certificata di agibilità” prevista dall’art. 24 DPR 380/2001, così come da ultimo modificato con il D.Lgs 222/2016, che dispone infatti: “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.”
Si tratta, in sostanza, di un’autocertificazione: i soggetti titolari del permesso di costruire sono tenuti a presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione.

Ciò precisato, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni (che condizionano la regolarità dello stesso immobile sotto il profilo edilizio) non comporta una invalidità del contratto.

Laddove il comodatario (o il conduttore in un contratto di locazione) non sia a conoscenza della situazione potrebbe al limite eccepire un inadempimento del locatore (o del comodante) che giustifica una risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del codice civile. Sul punto, citiamo una massima della Suprema Corte (sentenza n. 9558 del 2017) relativa al contratto di locazione che sancisce un principio generale valido anche per il contratto di comodato:“se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all'ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all'esercizio della attività commerciale da condurre nell'immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell'immobile locato in funzione dell'esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d'uso “.
Per inciso, come ha statuito anche il Consiglio di Stato, anche “il titolare di un diritto di comodato è legittimato alla richiesta di titoli edilizi, purché compatibili con l’effettiva disponibilità del bene e con l’entità della trasformazione oggetto dell’istanza”(C. Stato, sez. IV, 20 luglio 2011, n. 4370).

Ciò detto, per rispondere alla domanda contenuta nel quesito osserviamo quanto segue.

Per le ragioni sopra illustrate non è possibile annullare il contratto per vizi di forma”, in quanto non si ravvisano motivi di invalidità.

Parimenti, riteniamo che il comodatario non possa sollevare fondate “questioni” al comodante, considerato che era sicuramente a conoscenza della situazione dell’immobile, dato che nel contratto è anche specificato espressamente lo stato grezzo del medesimo.

Oltretutto, il comodante - come ha osservato di recente la Cassazione nell’ordinanza 15699/2018 - non ha un obbligo di consegnare la cosa "in buono stato di manutenzione" e mantenerla successivamente "in stato da servire all’uso convenuto" come invece prevede la legge per il caso di locazione.
Il comodante infatti - prosegue la Corte- "consegna la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia, e non è in alcun modo tenuto a far sì che la cosa consegnata sia idonea all’uso cui il comodatario intenda destinarla; al contrario, detto uso è contemplato dalla norma quale limite imposto al godimento del comodatario e non quale parametro cui rapportare l’idoneità della cosa".

A ciò si aggiunga quanto previsto espressamente in merito alla responsabilità dei comodatari all'art. 3 del contratto di comodato sottoscritto dalle parti.

Fermo quanto precede, laddove si voglia comunque sollecitare il comodatario all’adempimento di quanto verbalmente concordato, possiamo suggerire di inviare a quest'ultimo una lettera raccomandata a/r (o pec) invitandolo a rispettare gli accordi intercorsi in merito agli ulteriori lavori necessari relativi all’immobile concesso in comodato e comunicando che in difetto ci si riserva eventualmente di avvalersi dell’art. 2 punto 3 del contratto di comodato con richiesta di restituzione dell’immobile.

Paola N. chiede
mercoledì 19/03/2014 - Puglia
“Buongiorno, tra i requisiti del comodatario è previsto il compimento dei 18 anni?”
Consulenza legale i 19/03/2014
La capacità giuridica (che comprende la capacità di concludere contratti, quali quello di comodato) si acquista con la maggiore età (art. 2 del c.c.).
Il minore degli anni 18 potrà validamente concludere un contratto di comodato solo se diviene emancipato (artt. 390 ss. c.c.) e se il contratto non costituisce atto eccedente l'ordinaria amministrazione. Il minore emancipato, che sia inoltre autorizzato all'esercizio di un'impresa commerciale, può compiere da solo gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, anche se estranei all'esercizio dell'impresa (art. 397 del c.c.).

Sonia chiede
martedì 06/11/2012 - Toscana
“Salve,
vorrei sapere se ho qualche strumento di tutela nei confronti di colui che si era impegnato a consegnarmi un bene in comodato, poi non consegnatomi.
In particolare vorrei sapere se posso agire ex. art. 2930 c.c., avendo letto, a tal riguardo, posizioni contrastanti. Se infatti da un lato vi è chi sostiene che, essendo il contratto di comodato un contratto reale, io possa far valere solo una responsabilità precontrattuale, dall'altro, vi è chi sostiene che l'accordo intercorso tra me e colui che si era impegnato a consegnarmi la cosa in comodato sia comunque giuridicamente rilevante, rappresentando questo un'espressione della nostra autonomia contrattuale e non sussistendo preclusione all'interno dell'ordinamento affinché le parti possano creare contratti consensuali atipici paralleli dei contratti reali tipici - c.d. contratti consensuali atipici -
Grazie per l'attenzione.”
Consulenza legale i 06/11/2012

Per rispondere al quesito proposto è opportuno prendere in considerazione la definizione del contratto di comodato data dall'art. 1803 del c.c., in base al quale il comodato è "il contratto con cui una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta".

Secondo la dottrina tradizionale il comodato è un contratto reale, cioè un contratto che si perfeziona con la consegna della cosa, e tale caratteristica è giustificabile in quanto trattasi di un contratto essenzialmente gratuito. Infatti, non si può ritenere che la promessa di di concludere un contratto gratuito possa essere vincolante. Né è possibile sostenere che prima della consegna il comodatario possa essere in qualche modo obbligato a prendere in prestito una cosa di cui magari non ha alcun bisogno. Inoltre, parte della dottrina sostiene che la funzione della consegna sia quella di trasformare una relazione di cortesia in un rapporto giuridicamente rilevante.

Diversamente, secondo una dottrina minoritaria, sebbene il legislatore abbia senz'altro configurato il comodato come contratto reale, tuttavia le parti possono concludere un preliminare consensuale di comodato. Infatti, il comodato sarebbe senz'altro un contratto reale, ma non è precluso alle parti di stipulare un contratto preliminare. Infatti, sarebbe la stessa legge ad ammettere il preliminare di contratto reale, anche se ciò avviene espressamente per la sola ipotesi del contratto di mutuo ex art. 1822 del c.c..

Tuttavia, l'orientamento dottrinale prevalente sostiene che la teoria del preliminare di contratto reale, oppure del contratto consensuale atipico, se ha una base normativa (sia pure discutibile) per il mutuo, dove il legislatore disciplina espressamente la figura della promessa di mutuo, non ha alcuna giustificazione nel comodato. In questo caso, infatti, una promessa di dare a comodato, essendo gratuita, non troverebbe comunque tutela giuridica. Ancora, anche se si dovesse ammettere in termini generali la possibilità per gli interessati di dar vita a corrispondenti contratti consensuali (definitivi) c.d. atipici od anche a contratti preliminari consensuali di contratti reali, la soluzione dovrebbe essere in ogni caso negativa con riguardo al comodato, nel quale la consegna funge da strumento volto ad assicurare rilevanza giuridica all'intento delle parti e, per tale via, spontaneità e incoercibilità alle prestazioni di cortesia.

Pertanto, alla luce di quanto sostenuto dalla dottrina prevalente, l'ipotesi descritta non rientrerebbe nell'ambito di applicazione dell'art. 2930 del c.c. essendo il comodato un contratto reale, residuando quale unico rimedio il risarcimento del danno derivante da responsabilità precontrattuale.


Maria chiede
domenica 30/01/2011
“Con il comodato d'uso di un appartamento a chi competono le spese condominiali normalmente a carico della persona che prende in affitto? E quelle normalmente a carico del proprietario?”
Consulenza legale i 02/02/2011

Con riguardo al contratto di comodato avente ad oggetto la concessione in godimento di un appartamento ad uso abitazione, in punto regolamentazione dell’onere di ripartizione delle spese, è applicabile l’art. 1808 del c.c. Secondo questa norma, il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, (ovverosia delle spese affrontate per la manutenzione ordinaria), avendo diritto, però, al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie ed urgenti.
Un ruolo rilevante ha la volontà delle parti che, derogando alle disposizioni normative, possono determinarsi diversamente circa l’attribuzione degli oneri riguardanti la fornitura elettrica/acqua/gas e le spese condominiali dell'immobile.
Si precisa, comunque, che il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per effetto della apposizione di un modus, posto a carico del comodatario, come il pagamento delle spese condominiali e la corresponsione di un canone di modesta entità al concedente.


Luigi M. chiede
lunedì 17/05/2021 - Campania
“Nell'anno 2016 la Alfa vende alla Beta le macchine e gli impianti di uno stabilimento industriale per il trattamento di batterie esauste e recupero piombo.
Dalla vendita viene escluso l'immobile perchè in quel momento (2016) esso è gravato da un sequestro penale Tribunale di XXX risolto però subito nel febbraio 2017.
Sempre nel 2016 il contratto di vendita di macchine viene integrato da un contratto di comodato relativo all'immobile. Il comodato però prevede (art. 6) che appena possibile Alfa deve vendere e Beta acquistare l'immobile industriale appena risolto il sequestro penale (avvenuto febbraio 2017). Intanto però dopo la sottoscrizione del comodato, Beta prende in possesso lo stabilimento ed inizia l'attività. Dopo il 2017 ottenuto il dissequestro, nonostante invitata, la Beta non procede all'acquisto e svolge fino ad oggi attività industriale in un immobile non di sua proprietà.
La scrivente società Alfa chiede di conoscere quali azioni siano da esperire per ottenere il rilascio dell'immobile industriale già come detto oggetto di contratto di comodato propedeutico alla compravendita dell'immobile mai avvenuta per inadempimento e mancato riscontro da parte della comodataria anche di recente diffidata ad adempiere all'acquisto ai sensi dell'art. 1454 CC.
Chiede anche di conoscere quali azioni giudiziarie si devono intraprendere: rivendica o altra azione da voi indicata per risolvere oggi occupazione abusiva.
Si allega contratto di comodato e diffida ad adempiere.

distinti saluti”
Consulenza legale i 26/05/2021
Riportiamo integralmente, per chiarezza espositiva, il testo dell’art. 6 del contratto di comodato stipulato tra le parti:
Il contratto avrà durata indeterminata in quanto connessa con l’adempimento del Comodante che dovrà, ai sensi degli accordi sottoscritti in data odierna, cedere l’“Immobile” al Comodatario.
Il contratto si intenderà, dunque, risolto con l’adempimento del Comodante, alla data del trasferimento dell’“Immobile”.
Esclusivamente il Comodatario potrà recedere dal presente contratto prima della sua naturale scadenza”.
Non ci soffermeremo sull’ipotesi di recesso unilaterale, contemplata dall’ultimo comma dell’articolo in esame, ovvero sulla possibilità di liberarsi dal vincolo contrattuale senza dover fornire motivazione di sorta, in quanto, in base agli accordi intercorsi tra le parti, la facoltà di recesso è attribuita esclusivamente al comodatario.
Ciò che interessa sapere, invece, è se il comodante possa avvalersi della risoluzione del contratto.
Va detto che il contratto di comodato stipulato tra le parti è un contratto del tutto peculiare.
Tale peculiarità risiede non tanto nella specifica funzione che, in concreto, il contratto è chiamato a svolgere (ovvero concedere al comodatario il godimento di un immobile di cui, a causa di vicissitudini di carattere sia penale che amministrativo, il comodante non poteva disporre liberamente), quanto nel fatto che tra le obbligazioni del comodante vi è proprio quella di trasferire la proprietà dell’immobile al comodatario.
Curiosamente, però, non viene previsto nel contratto, in capo al comodatario, un correlativo obbligo di acquistare l’immobile, una volta concluso tutto l’iter necessario per risolvere i problemi relativi al sequestro, oltre alle altre difficoltà menzionate nel contratto di risoluzione parziale della precedente cessione di azienda: potrebbe sembrare una differenza di poco conto, ma l’obbligo di acquistare non può considerarsi scontato, neppure quando a carico della controparte sia espressamente stabilito un obbligo di vendere.
Ad ogni modo, il citato art. 6 del contratto stabilisce che il contratto si intenderà “risolto” con l’adempimento del comodante, alla data del trasferimento dell’immobile; si tratta di una vera e propria condizione risolutiva (v. art. 1353 c.c.). Tale previsione è, del resto, perfettamente coerente con quella che, nel nostro caso, è la causa del contratto di comodato, ovvero consentire al comodatario il godimento dell’immobile in attesa del perfezionamento della vendita dello stesso.
Può dunque considerarsi verificata la condizione risolutiva apposta al contratto di comodato?
Il problema risiede, qui, nel fatto che il trasferimento della proprietà dell’immobile richiede la collaborazione del comodatario il quale, invece, ha fatto orecchie da mercante (è chiaramente molto più comodo occupare gratuitamente un immobile).
Dobbiamo chiederci, allora, se il comodante possa considerarsi adempiente alle obbligazioni assunte: la risposta, ad avviso di chi scrive, non può che essere positiva. Risulta infatti che egli abbia rimosso gli ostacoli che si frapponevano alla vendita del fabbricato, e che l’abbia comunicato al comodatario, invitandolo a fissare una convocazione presso notaio di fiducia (notoriamente, il notaio viene di solito scelto e pagato dall’acquirente).
Il termine di 15 giorni fissato nella diffida già inviata non risulta essere ancora scaduto; ad ogni modo, in caso di perdurante inadempimento da parte del comodatario, non resterà che agire in giudizio onde far accertare e dichiarare l’avveramento della condizione risolutiva e, per l’effetto, ottenere la condanna dell’occupante al rilascio dell’immobile.
Da notare che la diffida in questione è stata impostata come una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.: nel nostro caso, però, più che a un inadempimento dell’altro contraente, siamo di fronte al verificarsi della condizione risolutiva espressamente prevista nel contratto.
Si consiglia, pertanto, di rivolgersi ad un legale onde concordare i prossimi passi da compiere. Si ricorda infine che il comodato è compreso tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria (che deve, quindi, necessariamente precedere un eventuale giudizio) dal D. Lgs. n. 28/2010. Può auspicarsi che, proprio in sede di mediazione, si giunga ad una soluzione spontanea della controversia, così da evitare il ricorso ad un processo che, purtroppo, potrebbe rivelarsi lungo e dispendioso.

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