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Articolo 24 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Agibilità

Dispositivo dell'art. 24 Testo unico edilizia

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

  1. a) nuove costruzioni;
  2. b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

4. Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

  1. a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  2. b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:

  1. a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
  2. b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
  3. c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
  4. d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
  5. e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

6. L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.

7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.

Spiegazione dell'art. 24 Testo unico edilizia

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un edificio.
La norma ha l’evidente finalità di tutelare la salute pubblica e la pubblica incolumità, garantendo che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità che li rendono adatti ad ospitare le attività umane.

Spesso viene utilizzato nella pratica anche il termine abitabilità, ma si tratta di un residuo della vecchia terminologia, superata dal Testo Unico, che distingueva l’abitabilità per gli edifici residenziali e l’agibilità per i fabbricati non residenziali.

Per quanto riguarda i rapporti con i titoli edilizi, si ritiene che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità siano collegati a presupposti e finalità diversi, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo abilitativo attiene al profilo del rispetto delle norme urbanistico edilizie.
Pertanto, i due titoli non sono equivalenti o sostitutivi l’uno dell’altro, né il fatto di aver ottenuto il permesso di costruire può dare luogo ad un legittimo affidamento del privato all’ottenimento anche dell’agibilità.

Al riguardo, però vale la pena notare che, ai fini del rilascio dell’agibilità, l’articolo in commento nella sua formulazione attuale richiede, oltre alla sussistenza delle condizioni di salubrità, di sicurezza degli impianti ecc., anche l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto assentito con il titolo abilitativo.
Almeno sotto questo aspetto, quindi, i due piani si intersecano, posto che la non conformità dell’opera al progetto approvato è idonea a legittimare un intervento in autotutela del Comune o una dichiarazione di decadenza sui certificati di agibilità, ove ne ricorrano i presupposti ed una adeguata motivazione.
In passato, invece, nel testo dell’articolo (e nei suoi antecedenti normativi) il riferimento alla conformità al progetto mancava, conducendo parte della giurisprudenza amministrativa a negare la possibilità per la P.A. di rifiutare il rilascio del certificato sulla base di motivazioni diverse da quelle igienico-sanitarie.

Il certificato in esame è richiesto per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell’articolo 24.
Nell’ultima categoria di interventi rientrano, ad esempio, il radicale mutamento di destinazione d’uso o la ristrutturazione, specie se totale, dell’immobile.
È ammessa, inoltre, la possibilità di ottenere una agibilità parziale, per parti di edifici sostanzialmente autonome o per singole unità immobiliari.

Prima delle riforme del 2016, il certificato veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, previa domanda dell’interessato da inviare allo Sportello Unico.
Nell’attuale quadro normativo, invece, si utilizza una Segnalazione Certificata a firma del professionista, che attesta sotto la propria responsabilità la sussistenza delle condizioni previste dalla legge, producendo a corredo della segnalazione tutta la documentazione prevista dal quinto comma dall'articolo in commento.

Secondo la giurisprudenza, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto
La mancata consegna del certificato in esame da parte del venditore, pur non determinando necessariamente la risoluzione del contratto, integra un inadempimento per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Massime relative all'art. 24 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 1996/2017

La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità (art. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001, T.U. Edilizia; art. 35, comma 20, L. n. 47 del 1985) (Conferma della sentenza del T.a.r. Campania, Napoli, sez. IV, n. 6879/2009).

Cons. Stato n. 5523/2013

Ai sensi dell'art. 24, comma 1, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia) il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, ma tale accertamento fa proprio anche l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come attestato dalla licenza di abitabilità. Al tempo stesso l'accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità (Conferma della sentenza del T.a.r. Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, n. 2777/2010).

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Consulenze legali
relative all'articolo 24 Testo unico edilizia

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Fabio V. chiede
lunedì 24/08/2020 - Lazio
“Buongiorno,

il 19/01/2016 ho venduto un immobile sito presso il comune di omissis ed oggetto di abuso edilizio con condono ancora da definire. Nell'atto notarile era specificato che la procedura per l'ottenimento della sanatoria gravava su di me: "La parte venditrice si impegna a curare, a proprie a spese, la definizione della sopra citata Domanda di condono, a ritirare il relativo Permesso in sanatoria presso il comune di omissis, ed a consegnarlo alla parte acquirente.". A gennaio di quest'anno finalmente sono riuscito ad ottenere il permesso in sanatoria per l'immobile precedentemente venduto (e per un garage ancora di mia proprietà). In calce al documento emesso dal comune però è specificato: "E' fatto obbligo di richiedere il certificato di Agibilità dei locali sopra condonati, dell'art. 24 del D.P.R. 380/01.". A questo punto, per cercare di capire se i miei obblighi rispetto alla parte acquirente fossero completamente osservati ho chiamato il Comune per avere ulteriori informazioni circa il significato di quella clausola. Il Comune però mi ha risposto in maniera vaga e del tutto insoddisfacente; non ha chiarito se la sanatoria si da considerarsi completa oppure ancora da concludere, non mi ha dato un termine da rispettare per la richiesta dell'agibilità (cito testualmente: "si può fare in uno, due, tre mesi... senza fretta") e non mi ha detto quale sanzione rischio se non procedo con la richiesta. Per questi motivi, nel tentativo di avere una risposta chiara e scritta, ho proceduto con l'invio di una pec che è rimasta senza risposta. Io ovviamente vorrei evitare di accollarmi anche la procedura di richiesta dell'agibilità e per questo chiedo:

1. in base all'atto notarile e considerata la clausola sull'agibilità del permesso in sanatoria, i miei obblighi nei confronti dell'acquirenti possono considerarsi conclusi?
2. come posso "obbligare" il comune a fornirmi risposte chiare ed esaustive alle domande inoltrate via pec?

Distinti saluti e grazie.”
Consulenza legale i 02/09/2020
La risposta al quesito deve necessariamente prendere in considerazione due diversi profili: i rapporti con il Comune e il procedimento di sanatoria edilizia e gli eventuali obblighi nei confronti dell’acquirente dell’immobile.

Quanto al primo aspetto, si chiarisce che il condono e l’agibilità (o abitabilità) hanno finalità diverse ed autonome tra loro.
Infatti, il procedimento amministrativo che conduce al rilascio del cosiddetto condono è necessario allo scopo di sanare dal punto di vista edilizio le opere eseguite abusivamente.
Il certificato di agibilità, invece, ha la funzione di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché –in caso di interventi non abusivi- la conformità dell’opera al progetto presentato (art. 24, D.P.R. n. 380/200).

Per quanto riguarda in modo particolare l’abitabilità di opere oggetto di condono, l’art 35, L. n. 47/1985, stabilisce che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, viene altresì rilasciato il certificato di agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Si nota, anzitutto, che la norma da ultimo ricordata non prescrive sanzioni per la mancata o la tardiva presentazione di tale richiesta, a differenza dell’art. 24, T.U. Edilizia (che, come detto, riguarda l’abitabilità relativa ad opere non abusive).
Inoltre, la giurisprudenza (costituzionale e amministrativa) ha avuto modo di chiarire che il rilascio del certificato di abitabilità conseguente al condono edilizio può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità, non è suscettibile di interpretazioni estensive e/o tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute (Consiglio di Stato, sez. V, 03 giugno 2013, n. 3034; Consiglio di Stato, sez. IV, 03 maggio 2011, n. 2620).
Ne discende che il rilascio del certificato di abitabilità non consegue in via automatica all'ottenimento del condono edilizio, posto che il comune deve pur sempre verificare che il fabbricato possieda i necessari requisiti igienico-sanitari e di salubrità (Corte Costituzionale, 10 luglio 1996, n. 256; Consiglio di Stato, sez. V, 15 aprile 2004, n. 2140).
In conclusione, oggi l’immobile menzionato nel quesito è divenuto conforme sotto il profilo edilizio grazie all’esito positivo del procedimento di sanatoria, ma è privo dell’attestazione relativa alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

Trattandosi di un immobile adibito ad abitazione, non si tratta di una carenza di poco conto; resta da capire, quindi, quale soggetto nel presente caso sia tenuto a chiederne l’agibilità.
Al riguardo, si rileva che la clausola contrattuale riportata nel quesito menziona soltanto il procedimento di condono, che -a rigore- si è già concluso con il rilascio del titolo edilizio in sanatoria.
Tuttavia, secondo la giurisprudenza prevalente, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.); tale violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2017, n. 2294).
In particolare, la mancata consegna del certificato in parola integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, salvo che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o, comunque, esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione civile sez. VI, 05 giugno 2020, n. 10665; Cassazione civile, sez. II, 18 settembre 2019, n. 23265).

Alla luce di tutto quanto sopra esposto e considerato che manca nel contratto trasmesso a corredo del quesito una clausola che esoneri il venditore dalla necessità di attivarsi per ottenere e consegnare il certificato di abitabilità, sembra doversi concludere che tale adempimento rimanga a carico di quest'ultimo.
Non pare, infine, utile insistere con il Comune nelle proprie richieste di chiarimenti, posto che l’Ente ha già dato oralmente, anche se per la verità in modo non molto chiaro, le informazioni che era tenuto a dare circa il procedimento di sanatoria e che le questioni relative all’interpretazione del contratto di compravendita intercorso tra i privati non appartengono alla competenza dell’Ente.
In ogni caso, si precisa che, ai fini dell’agibilità, non è oggi necessario attivare procedure complesse, in quanto è sufficiente una semplice attestazione circa la sussistenza dei requisiti di igiene e salubrità mediante segnalazione certificata.

Luigina Z. chiede
lunedì 15/06/2020 - Veneto
“Il caso è di una abitazione principale con abitabilità e con annessi rustici.
E' stato chiesto e concessa, in comune, la possibilità di ristrutturare gli annessi rustici con regolare disegno.
I lavori sono poi stati sospesi per mancanza di liquidità e comunicato al comune la sospensione.
I lavori sono poi nel tempo proseguiti ma non è mai stata fatta la comunicazione di fine lavori al comune
E' possibile che venga revocata l'abitabilità della abitazione principale?”
Consulenza legale i 19/06/2020
Ai sensi dell’art. 24, D.P.R. n. 380/2001, per agibilità si intende la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
L’accertamento dell’inesistenza dei suddetti presupposti, come ad esempio la mancata conformità al progetto, può fondare l’intervento in autotutela del Comune (o una dichiarazione di decadenza) sui certificati di agibilità, a condizione che l’atto di annullamento sia supportato da adeguate istruttoria e motivazione (T.A.R. Salerno, sez. II, 07 gennaio 2019, n.14).
Infatti, la circostanza che sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di cui all’art. 222, R.D. n. 1265/1934, ai sensi del quale la P.A. mantiene il potere di dichiarare inabitabile un edificio o parte di esso per ragioni igieniche e di ordinarne lo sgombero (art. 26, D.P.R. n. 380/2001).

La giurisprudenza in materia, però, ha precisato che quando si intende annullare l’agibilità di un immobile è necessario tenere conto anche del principio di proporzionalità, che esige che l'interesse pubblico venga perseguito incidendo nella misura strettamente necessaria sulle posizioni giuridiche dei privati, tanto più ove le stesse originino da precedenti provvedimenti ampliativi dell'Amministrazione che debbano essere rimossi per perseguire l'interesse pubblico.
In applicazione di tale principio, viene ritenuto illegittimo l'annullamento del certificato di agibilità relativo all’intero immobile, quando solo una parte di esso sia risultata abusiva o, comunque, priva dei prescritti requisiti di salubrità (TAR Napoli, sez. VIII, 06 aprile 2018, n. 2244; T.A.R. Napoli, sez. IV, 05 marzo 2013, n.1235; T.A.R. Napoli, sez. III, 20 novembre 2012, n. 4637).

Nel caso di specie, si nota che l’abitazione principale –che non sembra essere stata interessata da alcuna opera- è provvista di agibilità e che le uniche irregolarità riguardano i rustici, che sono stati oggetto di un successivo intervento edilizio.
Secondo quanto si legge nel quesito, inoltre, tali irregolarità non attengono al rilascio del titolo abilitativo, né alle modalità costruttive dei rustici e neppure alla data nella quale sono stati effettivamente ultimati gli interventi edilizi autorizzati, ma consistono soltanto nella mancata presentazione del certificato di fine lavori.
Pertanto, non sembrano ricorrere le condizioni perché il Comune possa legittimamente dichiarare inabitabile l’abitazione principale, in quanto tale dichiarazione può essere fondata solo sulla riscontrata inesistenza delle condizioni fissate dall’art. 24, D.P.R. n. 380/2001 e non su altri tipi di violazioni.
In ogni caso, è opportuno provvedere quanto prima a produrre il certificato in parola al Comune, ricordando che alla tardività della presentazione di tale atto è solitamente collegato il pagamento di una sanzione pecuniaria.