Articolo 24 Testo unico edilizia

L’art. 24, T.U. Edilizia prevede che la SCIA relativa all’agibilità debba essere accompagnata dall’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, della conformità dell'opera al progetto presentato, da considerare dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo (T.A.R. Napoli, sez. VIII, 26 novembre 2020, n. 5564).
Inoltre, l’art. 8, comma 2, D.Lgs. n. 192/2005, stabilisce che la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e l'attestato di qualificazione energetica dell'edificio come realizzato debbano essere asseverati dal direttore dei lavori e presentati al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente, con l’avvertenza che “La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata”.

Da quanto sopra si ricava che la presentazione di tali dichiarazioni possa a pieno titolo essere compresa nelle obbligazioni professionali del direttore dei lavori e che il mancato adempimento può avere risvolti potenzialmente molto pregiudizievoli per il proprietario o, comunque, il soggetto che ha promosso la realizzazione dell’intervento edilizio.
Anche se in generale è possibile la sostituzione del direttore dei lavori in corso d’opera (con le opportune comunicazioni al Comune), pare difficoltoso nel presente caso incaricare un altro professionista, posto che i lavori si sono da molti anni conclusi e che si tratta di dichiarazioni da rendere sotto la propria responsabilità.
Pertanto, nel caso specifico la prima azione da intraprendere è quella di diffidare formalmente e per iscritto il Direttore lavori a provvedere all’adempimento, anche al fine di evitare il decorso del termine di prescrizione della responsabilità professionale, preannunciando che verranno intraprese le opportune azioni nelle giuste sedi per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Come extrema ratio si potrebbe tentare di far redigere la documentazione da altro professionista abilitato, tenendo comunque conto che potrebbe essere problematico trovare un tecnico che accetti l’incarico e che l’Ente potrebbe anche sollevare obiezioni sul punto.

La risposta al quesito deve necessariamente prendere in considerazione due diversi profili: i rapporti con il Comune e il procedimento di sanatoria edilizia e gli eventuali obblighi nei confronti dell’acquirente dell’immobile.

Quanto al primo aspetto, si chiarisce che il condono e l’agibilità (o abitabilità) hanno finalità diverse ed autonome tra loro.
Infatti, il procedimento amministrativo che conduce al rilascio del cosiddetto condono è necessario allo scopo di sanare dal punto di vista edilizio le opere eseguite abusivamente.
Il certificato di agibilità, invece, ha la funzione di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché –in caso di interventi non abusivi- la conformità dell’opera al progetto presentato (art. 24, D.P.R. n. 380/200).

Per quanto riguarda in modo particolare l’abitabilità di opere oggetto di condono, l’art 35, L. n. 47/1985, stabilisce che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, viene altresì rilasciato il certificato di agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Si nota, anzitutto, che la norma da ultimo ricordata non prescrive sanzioni per la mancata o la tardiva presentazione di tale richiesta, a differenza dell’art. 24, T.U. Edilizia (che, come detto, riguarda l’abitabilità relativa ad opere non abusive).
Inoltre, la giurisprudenza (costituzionale e amministrativa) ha avuto modo di chiarire che il rilascio del certificato di abitabilità conseguente al condono edilizio può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità, non è suscettibile di interpretazioni estensive e/o tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute (Consiglio di Stato, sez. V, 03 giugno 2013, n. 3034; Consiglio di Stato, sez. IV, 03 maggio 2011, n. 2620).
Ne discende che il rilascio del certificato di abitabilità non consegue in via automatica all'ottenimento del condono edilizio, posto che il comune deve pur sempre verificare che il fabbricato possieda i necessari requisiti igienico-sanitari e di salubrità (Corte Costituzionale, 10 luglio 1996, n. 256; Consiglio di Stato, sez. V, 15 aprile 2004, n. 2140).
In conclusione, oggi l’immobile menzionato nel quesito è divenuto conforme sotto il profilo edilizio grazie all’esito positivo del procedimento di sanatoria, ma è privo dell’attestazione relativa alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

Trattandosi di un immobile adibito ad abitazione, non si tratta di una carenza di poco conto; resta da capire, quindi, quale soggetto nel presente caso sia tenuto a chiederne l’agibilità.
Al riguardo, si rileva che la clausola contrattuale riportata nel quesito menziona soltanto il procedimento di condono, che -a rigore- si è già concluso con il rilascio del titolo edilizio in sanatoria.
Tuttavia, secondo la giurisprudenza prevalente, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.); tale violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2017, n. 2294).
In particolare, la mancata consegna del certificato in parola integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, salvo che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o, comunque, esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione civile sez. VI, 05 giugno 2020, n. 10665; Cassazione civile, sez. II, 18 settembre 2019, n. 23265).

Alla luce di tutto quanto sopra esposto e considerato che manca nel contratto trasmesso a corredo del quesito una clausola che esoneri il venditore dalla necessità di attivarsi per ottenere e consegnare il certificato di abitabilità, sembra doversi concludere che tale adempimento rimanga a carico di quest'ultimo.
Non pare, infine, utile insistere con il Comune nelle proprie richieste di chiarimenti, posto che l’Ente ha già dato oralmente, anche se per la verità in modo non molto chiaro, le informazioni che era tenuto a dare circa il procedimento di sanatoria e che le questioni relative all’interpretazione del contratto di compravendita intercorso tra i privati non appartengono alla competenza dell’Ente.
In ogni caso, si precisa che, ai fini dell’agibilità, non è oggi necessario attivare procedure complesse, in quanto è sufficiente una semplice attestazione circa la sussistenza dei requisiti di igiene e salubrità mediante segnalazione certificata.

Ai sensi dell’art. 24, D.P.R. n. 380/2001, per agibilità si intende la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
L’accertamento dell’inesistenza dei suddetti presupposti, come ad esempio la mancata conformità al progetto, può fondare l’intervento in autotutela del Comune (o una dichiarazione di decadenza) sui certificati di agibilità, a condizione che l’atto di annullamento sia supportato da adeguate istruttoria e motivazione (T.A.R. Salerno, sez. II, 07 gennaio 2019, n.14).
Infatti, la circostanza che sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di cui all’art. 222, R.D. n. 1265/1934, ai sensi del quale la P.A. mantiene il potere di dichiarare inabitabile un edificio o parte di esso per ragioni igieniche e di ordinarne lo sgombero (art. 26, D.P.R. n. 380/2001).

La giurisprudenza in materia, però, ha precisato che quando si intende annullare l’agibilità di un immobile è necessario tenere conto anche del principio di proporzionalità, che esige che l'interesse pubblico venga perseguito incidendo nella misura strettamente necessaria sulle posizioni giuridiche dei privati, tanto più ove le stesse originino da precedenti provvedimenti ampliativi dell'Amministrazione che debbano essere rimossi per perseguire l'interesse pubblico.
In applicazione di tale principio, viene ritenuto illegittimo l'annullamento del certificato di agibilità relativo all’intero immobile, quando solo una parte di esso sia risultata abusiva o, comunque, priva dei prescritti requisiti di salubrità (TAR Napoli, sez. VIII, 06 aprile 2018, n. 2244; T.A.R. Napoli, sez. IV, 05 marzo 2013, n.1235; T.A.R. Napoli, sez. III, 20 novembre 2012, n. 4637).

Nel caso di specie, si nota che l’abitazione principale –che non sembra essere stata interessata da alcuna opera- è provvista di agibilità e che le uniche irregolarità riguardano i rustici, che sono stati oggetto di un successivo intervento edilizio.
Secondo quanto si legge nel quesito, inoltre, tali irregolarità non attengono al rilascio del titolo abilitativo, né alle modalità costruttive dei rustici e neppure alla data nella quale sono stati effettivamente ultimati gli interventi edilizi autorizzati, ma consistono soltanto nella mancata presentazione del certificato di fine lavori.
Pertanto, non sembrano ricorrere le condizioni perché il Comune possa legittimamente dichiarare inabitabile l’abitazione principale, in quanto tale dichiarazione può essere fondata solo sulla riscontrata inesistenza delle condizioni fissate dall’art. 24, D.P.R. n. 380/2001 e non su altri tipi di violazioni.
In ogni caso, è opportuno provvedere quanto prima a produrre il certificato in parola al Comune, ricordando che alla tardività della presentazione di tale atto è solitamente collegato il pagamento di una sanzione pecuniaria.