Articolo 1809 Codice Civile

“Sono comodatario di due terreni in virtù di contratti decennali con scadenza 2031, registrati ma non trascritti.
Il primo terreno appartiene a due comproprietari, ma il contratto è stato firmato solo da uno dei due, ma ogni anno entrambi hanno preteso una quantità dei frutti del terreno, come previsto in contratto.
Ora ho ricevuto la disdetta immediata del contratto a firma di uno dei due, ma scrivendo che la comunicazione era effettuata anche a nome dell’altro comproprietario, e chiedendo anche per l’anno in corso un quantitativo dei frutti del terreno, come da contratto.
Di fronte alla mia richiesta di attendere la scadenza del contratto, hanno sostenuto che esso è nullo, in quanto privo della firma di uno dei due comproprietari.
Si potrebbe sostenersi la ratifica dell’altro proprietario non firmatario, che tra l’altro pur essendo comproprietario da diversi decenni, si é sempre disinteressato della gestione del terreno?
Mentre per un altro terreno, sempre con scadenza 2031, il comodante è deceduto ed ora l’erede ne pretende la restituzione. Ne ha diritto?”

“Il quesito è questo.
Vivo e risiedo con mio marito in un appartamento di mia proprietà al secondo piano di un edificio e posseggo un locale di 35 metri quadrati al piano terra dello stesso edificio in cui si accede da parti comuni. Nel 2007 ( circa), in seguito alla vendita della loro abitazione, mio figlio e mia nuora vengono ad abitare con noi a titolo provvisorio e qui stabiliscono la loro residenza. Nel corso del tempo, per cause varie, si trasferiscono per brevi periodi in altre abitazioni mantenendo qui la loro residenza dove rientrano più stabilmente con la loro bambina ,a fine 2016 o inizio 2017, allo scopo di esserci di aiuto, visto l'aggravarsi delle nostre condizioni di salute. Per comodità ci siamo anche adattati alternativamente ad usufruire dello spazio del locale al piano terra.
In sostanza siamo conviventi sullo stesso stato di famiglia e residenti allo stesso indirizzo, dove io come proprietaria continuo a pagare regolarmente le utenze tramite domiciliazione bancaria.
Ora accade che il 28 febbraio del 2021, mia nuora parte furtivamente per l'Inghilterra sottraendo illecitamente la bambina di 6 anni A ottobre del 2021 mio figlio ottiene l'ordine di rimpatrio della bambina dall'Alta Corte Giustizia in Inghilterra. Mia nuora rifiuta di rientrare, viene però in visita alla bambina nel mese di maggio del corrente anno. In questa circostanza per agevolare la visita viene ospitata nuovamente presso di noi, per un breve periodo (1 mese circa come da lei inizialmente dichiarato) e senza consegnarle le chiavi di casa. In seguito alla sua manifestazione di voler riportare in Inghilterra la bambina per le vacanze estive e alla conseguente opposizione di mio figlio, lei decide di non partire ancora per un tempo indefinito, nonostante l'invito a procurarsi un altro alloggio . Non trattasi certamente di riconciliazione come da lei dichiarato e viste le reiterate minacce verso mio figlio. Ottobre 2022, considerato ormai irrimediabilmente compromesso il loro rapporto mio figlio deposita ricorso per la separazione. Alla prima udienza viene tutto rinviato a febbraio 2023. Nessun provvedimento attualmente preso in quella sede.
Il quesito è questo:
Vista l'assenza di un qualsiasi accordo verbale o scritto sull'utilizzo della mia abitazione,ma visto che ciò veniva concesso spontaneamente con modalità diverse a seconda delle esigenze esclusivamente con spirito solidale verso membri della famiglia, domando:
Mio figlio e mia nuora sono considerati ospiti o comodatari? E in base a ciò come e con quali modalità posso agire per revocare l'utilizzo della mia abitazione e mettere fine a questa ormai scomoda convivenza soprattutto nei confronti di mia nuora che si ostina a pretendere di rimanermi in casa a suo esclusivo piacimento?
Grazie”

“Buongiorno mio padre è il proprietario di un locale c2 sotto la sua abitazione che per urgenza familiare lo utilizzava mia sorella per viverci con la sua famiglia (4 componenti). Successivamente dopo violenze fisiche e psicologiche da parte del marito denuncia il tutto ai servizi sociali avendo ancora un figlio minore ma l’ex marito fa in modo che il figlio dica al giudice di voler stare con il padre e gli concede di vivere nella casa. Sono trascorsi dice anni e il ragazzo ha compiuto la maggiore età, mia sorella ha dovuto trovare un monolocale per viverci e il suo ex marito vive nella casa (c2) non pagando nulla e avendo anche il contatore dell’acqua in comune non ne paga nemmeno il consumo inoltre da qualche giorno segretamente ha portato una donna che (non solo rimane chiusa in casa per non farsi vedere e non si sa chi sia..,) ma ha chiuso con un catenaccio una zona di accesso di spazio comune al fabbricato. Chiedo pertanto come si può denunciare “la convivenza di questa donna che non si sa se sia scappata o altro?” E mio padre non sa nulla di chi vive nella sua proprietà. Come mio padre (persona anziana con reddito basso) può riavere il suo immobile? L’ex marito di mia sorella come obbligarlo a togliere il catenaccio per avere accesso all’area perimetrale del fabbricato dove vi sono sia la condotta idrica che fognaria che necessita di lavori di manutenzione urgenti causa danni idrogeologici ? Attendo in un vostro interessamento con soluzione veloce
Grazie”

“RIFERIMENTO CONSULENZA Q202025416

Occorre precisare due ipotesi:
1) la separazione avviene prima del termine di scadenza del contratto (1.11.2020). In tal caso nulla osta in quanto ovviamente posso stipulare un nuovo comodato (e nuova scadenza) con mio figlio separato.
2) la separazione si verifica dopo che il predetto termine sia scaduto.
Personali considerazioni e richieste:
A) Il comodato è stato registrato nel 2019. La registrazione, credo, fornisca data certa erga omnes e l’atto è a tutti gli effetti valido ed efficace tra le parti al momento della stipula. La registrazione in ritardo, com’è noto, è ammessa con il versamento delle maggiori imposte a sanatoria assolvendo ex post agli obblighi fiscali e all’eventuale debenza della registrazione.
La Corte di Cassazione (Corte Cass., Sez. Un., Sentenza n. 13603 del 21/07/2004) ha stabilito il principio per il quale il provvedimento di assegnazione con il quale il Giudice della separazione o del divorzio dispone l'assegnazione della casa coniugale - anche a favore del coniuge che non sia titolare di diritti reali o personali sul bene nei confronti del terzo proprietario - non investe il titolo negoziale che regolava la utilizzazione dell'immobile prima del dissolvimento della unità del nucleo familiare, alla stregua del quale continuano ad essere disciplinate le obbligazioni derivanti dal rapporto tra le parti, venendo soltanto a "concentrare" l'esercizio dei diritti e delle obbligazioni esclusivamente in capo al coniuge assegnatario a favore del quale, pertanto, non viene costituito alcun nuovo diritto che va a limitare la preesistente situazione giuridica del dominus (corte cass. 2018). In altri termini, il provvedimento di assegnazione non mira ad innovare la situazione precedente, creando ex novo un titolo di legittimazione ad abitare. E se trattasi di situazione precedente, ciò riguarda anche il caso in cui il comodato sia stato stipulato prima del matrimonio. Trattasi quindi di “subentro” del coniuge affidatario della casa nel comodato in essere con tutti gli obblighi e diritti in esso previsti. Tale principio è avulso dai casi giudicati. E quindi, se trattasi di “subentro” del coniuge affidatario nel comodato in essere e cioè di “trasferimento” ad esso del comodato con tutte le prescrizioni in esso contenute, ritengo che le proroghe stipulate a seguito della clausola pattizia del comodato, là dove si prevede che “Qualsiasi modifica al presente accordo dovrà essere fatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti a pena di nullità, costituiscono un unicum con il comodato medesimo e quindi ne seguono la medesima sorte. Diversamente, si rinverrebbe contraddizione con quanto statuito dalla Consulta in quanto il provvedimento di assegnazione influirebbe sul titolo negoziale (a prescindere dal momento della stipula anche con uno solo dei coniugi, nel caso in cui esso non viene destinato a casa coniugale ma per uso proprio e con un termine certo) creando tale provvedimento (di assegnazione) una sorta di nuovo titolo sostitutivo dell’originario ovvero una limitazione di esso in relazione a norme pattizie non interamente utilizzabili. E se il comodato, comprensivo di tutte le norme pattizie costituisce un unicum, non investito dal provvedimento di assegnazione, le proroghe in previste dalle norme pattizie, legittimamente potrebbero essere sottoscritte solo tra me e mio figlio e non anche dalla moglie. La Corte di Cassazione ma solo in riferimento alla fattispecie esaminata (da qui la evulsione del principio sopra esposto dal giudicato) e cioè quella di comodato ad uso di abitazione familiare stipulato in costanza di matrimonio, statuisce che la nuora, pur non essendo parte formale del contratto, ne è comunque parte sostanziale. Il comodatario riceverebbe l’immobile, infatti, non a titolo personale, bensì quale rappresentante dell’intero nucleo familiare a favore del quale è concesso il godimento dell’immobile.
Per quanto precede, quale è il motivo per cui è d’impedimento o sconsigliata la proroga da stipulare solo con mio figlio?
B) Qualora stipulassi un nuovo contratto di comodato prima della separazione quali comodatari mio figlio e mia nuora, ovvero solo con mio figlio, prevedendo la motivazione “ per uso proprio”, la stessa potrebbe essere considerata surrettizia e come tale non apposta essendo sostanzialmente “per motivi della famiglia”?. Stabilendo comunque un termine finale certo, alla sua scadenza avrei la certezza di rientrare nella disponibilità dell’immobile a prescindere della motivazione dell’atto (desunta o meno)?.
C) Qualora invece stipulassi con ambedue i coniugi prima della separazione, un contratto di affitto dell’immobile, questa tipologia contrattuale richiede necessariamente motivazioni ( esempio utilizzo per casa familiare, uso proprio ecc. )?. Nel caso negativo, potrò rientrare nella disponibilità dell’immobile alla scadenza contrattuale?
D) Una proroga del termine di scadenza potrebbe tramutare ovvero intendere il comodato a “tempo indeterminato” invece che “a tempo determinato “e quindi precario ancorché in presenza di termine finale certo?
E) l’affidamento della figlia alla madre, quali conseguenze può avere ai fini della riconsegna dell’immobile alla scadenza pattuita con o senza proroghe?. E nelle ipotesi di cui ai punti B) e C)?
F) Come precisato nella prima richiesta di consulenza, mia nuora è proprietaria in un comune adiacente di un appartamento di poco più piccolo di quello di mia proprietà oggetto del comodato de quo, Mio figlio non è proprietario di appartamenti e/o immobili. I coniugi vertono in regime di separazione dei beni. Qualora in sede di separazione il mio appartamento fosse assegnato a mia nuora, la proprietà esclusiva della nuora di altro immobile ha influenza in merito all’assegnazione alla medesima dell’appartamento di mia proprietà ovvero tale proprietà assume rilievo unicamente al fine della quantificazione dell’assegno di separazione o divorzio costringendo in tal caso il coniuge non assegnatario in affitto?. (potrebbe in astratto verificarsi il caso che la moglie assegnataria fosse proprietaria di un numero imprecisato di appartamenti!).
G) richiedo comunque motivati consigli.
Per motivi di privacy, Vi prego voler fornire la risposta unicamente via e-mail e non pubblicarla sul vostro sito.”

“Buongiorno, voglio fare un contratto di comodato d'uso per un terreno agricolo che non posso comprare perché sono svizzero e il terreno è più di 1000 mq.
L'agente immobiliare mi ha detto che questo contratto si può fare solamente per una durata di nove anni, ma io vorrei farlo per 50 anni.
E' giusto che questa forma di contratto ufficialmente sia limitata a nove anni?”

“Buonasera,
nel 1986 ho concesso in comodato oneroso ( Lire 150.000) a mio fratello un terreno con fabbricato già costruito ( anche se nella scrittura si parla di "erigendo laboratorio") perché se ne servisse per l'attività artigianale per un periodo di 20 anni con espressa rinuncia alla restituzione,
adesso , siamo in lite per la divisione anche di altri beni, vorrei sapere cosa mi spetta, se posso chiedere la restituzione e cosa dovrei pagare”

“Sono Single e convivo da 15 anni circa con la mia compagna a casa di lei, la cui figlia e suo marito aventi un bambino di 18 mesi e 7 cani, mi hanno chiesto la mia villetta con un contratto di comodato d'uso gratuito pagando solo le tasse comunali, quali Tari, Tasi, acqua, luce. Etc.....
Per cautelarmi dagli imprevisti, vorrei conoscere gli eventuali rischi a riottenere una villetta, che sarebbe la mia prima ed unica casa, qualora si verificassero degli imprevisti. L'obiettivo principale è la vendita, ma attualmente il mio quasi genero non ha un contratto a tempo indeterminato e l'azienda presso cui lavora continuamente rinnova ogni sei mesi un contratto a tempo determinato. Finché lui non ottiene il lavoro a tempo indeterminato, la banca non può concedere il mutuo.
La mia intenzione è quella di attendere un anno circa in quanto mio genero asserisce che il suo contratto a tempo indeterminato dovrebbe essere attuato al massimo fra un anno.
Comunque se ciò non si verifica e nel frattempo dovessi trovare un acquirente , la natura del comodato d'uso , che verrà registrato, prevede il mio diritto a riavere la mia villetta .
Però se loro non hanno trovato una villetta adeguata alle loro esigenze, possono avere il diritto di rimanere ,visto la presenza di minori, finché non trovano una casa adeguata ?
Attendo i vostri consigli legali o pratici prima di procedere
Distinti Saluti
”

“Nel 2017 uno studio associato sotto forma di snc-stp (d’ora in poi “studio”), dal quale il socio fondatore è receduto nel 2024, ha acquistato la nuda proprietà di un immobile costituito da una abitazione (oltre 400 mq) + ufficio piccolo utilizzati dall'usufruttuario (oggi ottantacinquenne) e adiacente un ufficio più grande (220 mq), ristrutturato nel 2004 a spese dello studio, utilizzato da quest’ultimo come uffici (all’epoca della ristrutturazione era stato concesso dal proprietario in locazione).
Il pagamento del prezzo della nuda proprietà di 700 mila euro, avviene da parte dello studio a favore dell’usufruttuario con rate mensili di 4.000 euro e scadrà a settembre del 2031.
Gli atti notarili comprendono, oltre alla vendita della nuda proprietà, un comodato gratuito a favore dello studio da parte dell’usufruttuario sino al 2031 e una locazione commerciale, trascritta e quindi opponibile ai terzi anche a chi dovesse acquistare la nuda proprietà e anche se l’usufrutto dovesse estinguersi prima del 2031 per morte dell’usufruttuario, successiva al 2031 per una durata di 30 anni.
Nel comodato è specificato il divieto di sub comodato, che però nel 2022 non è stato rispettato avendo il comodante cioè lo studio, ivi domiciliato un’unità locale di un’altra realtà professionale di colleghi subentrata nella gestione dei clienti/dipendenti dello studio, oltreché a diversi colleghi a partita iva che collaborato con lo studio, senza alcun assenso dell’usufruttuario.
Riporto l’art. 3 del comodato:

Ciò posto, si chiede alla luce della dottrina e della giurisprudenza:
1. ove l’usufruttuario revocasse il comodato che è a scadenza (2031), potrebbe giustificarlo con sopravvenute urgenze e impreveduto bisogno ex art. 1809 cc, ad esempio per locarlo a terzi, incassando così il canone da destinare al suo mantenimento e assistenza vista l’età ed essendo privo di parenti?
2. lo studio, che sta regolarmente pagando le rate del prezzo della nuda proprietà, potrebbe per ritorsione se vedesse revocato il comodato o semplicemente per impossibilità di adempiere (come ha già fatto un paio di anni fa), sospendere il pagamento delle rate del prezzo della nuda proprietà (non solo una, ma più d’una, superando la tutela prevista dall'art. 1525 cc per il compratore); in tal caso, lo studio si esporrebbe al rischio di inadempimento ex art. 1453 cc e l’usufruttuario potrebbe chiedere la risoluzione del contratto della vendita della nuda proprietà ritornando pieno proprietario?
3. in caso di risoluzione del contratto sub.2) le rate incassate dall’usufruttuario dovrebbero essere restituite allo studio o potrebbero essere compensate con mancati canoni di locazione equivalenti non corrisposti?”