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Articolo 1578 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vizi della cosa locata

Dispositivo dell'art. 1578 Codice civile

Se al momento della consegna la cosa locata [2254] è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito [1490, 1491, 1667, 1698, 2226], il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti (1) o facilmente riconoscibili [1580].

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna [1494 2, 1812, 1821].

Note

(1) In tal caso si presume che il conduttore abbia accettato i vizi e, probabilmente, pattuito un canone di locazione inferiore.

Ratio Legis

Poichè il conduttore ha diritto al godimento pieno di un bene integro e non difettoso, gli eventuali vizi possono legittimare la risoluzione o la riduzione del prezzo dovuto.

Spiegazione dell'art. 1578 Codice civile

Nozione di vizio

La garanzia per i vizi della cosa discende direttamente dalla natura di contratto commutativo propria della locazione e dalla neces­sità che non venga alterato il rapporto delle reciproche prestazioni. Per tale naturale dipendenza la norma che sancisce la garanzia è apparsa addirittura superflua, perché non può ammettersi che il locatore risponda di quegli impedimenti all'uso e al godimento della cosa che si è impegnato a procurare al conduttore.


Contenuto della garanzia

L'articolo 1578 stabilisce che il conduttore può domandare o la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo a seconda della gravità o meno del vizio. La scelta tra i due rimedi non spetta però al conduttore, il quale per tal modo sarebbe arbitro nella determinazione della gravità del vizio, ma dovrà essere stabilita dal giudice, il quale, caso per caso, rileverà se ricorrano gli estremi per l'una o per l'altra delle due azioni.
L'esercizio delle azioni spetta al conduttore indipendentemente dalla buona o malafede del locatore, perché esse prescindono dal comportamento soggettivo e si riferiscono ad uno stato di fatto oggettivo. Detto esercizio non è sottoposto a termini, tranne quelli comuni della prescrizione.


Risarcimento dei danni

II capoverso dell'articolo in esame si riferisce al risarcimento dei danni.
Non è sufficiente che il locatore dimostri l'ignoranza del vizio: egli deve vincere la presunzione di conoscenza del vizio e provare altresì di aver locato la cosa senza sua colpa. Sarà senza colpa il locatore il quale abbia usato la comune diligenza e, ciò nonostante, non sia venuto a conoscenza del vizio.

È chiaro che il locatore non è tenuto a rispondere dei danni derivati al conduttore, a meno che i vizi della cosa locata non siano tali da porre in pericolo l'incolumità dell'inquilino (v. art. 1580) se i vizi o i difetti della cosa stessa furono oggetto di valutazione contrattuale fra le parti.
L' ignoranza del vizio della cosa locata, quale motivo di esonero del locatore da responsabilità verso il conduttore, in relazione all'obbligo della garanzia dovutagli per il contratto, vale anche ai fini dell'esclusione di un fatto colposo e quindi della responsabilità extra-contrattuale verso gli estranei alla locazione.
La giurisprudenza ha applicato tale principio alle ipotesi di responsabilità del locatore verso i visitatori del conduttore per i danni da questi riportati nell'uso della scala o dell'ascensore. Il principio riceve però una limitazione in quanto non esclude in ogni caso la possibilità di una responsabilità extra-contrattuale da parte del locatore in dipendenza dell'obbligo generale del neminem laedere. Pertanto se i vizi o difetti della cosa locata siano tali da porre in pericolo l'incolumità di chiunque usi la cosa stessa, il proprietario deve rispondere dei danni derivatine a qualsiasi persona, anche se si tratti dello stesso conduttore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

393 Ho regolato le conseguenze dei vizi preesistenti della cosa locata dando al conduttore l'alternativa di chiedere o lo scioglimento del contratto o una riduzione sul prezzo (art. 430).
Questa alternativa andava espressamente dichiarata, perché il codice (art. 1577) e il progetto del 1936 (art. 423) si limitavano ad affermare l'obbligo della garanzia senza precisarne i confini.
Nel sistema vigente (fatto proprio dalla Commissione reale) la garanzia è dovuta solo se i vizi siano tali da impedire l'uso della cosa locata; ma la limitazione è eccessivamente rigorosa perché la diminuzione in modo apprezzabile della idoneità della cosa all'uso pattuito vale quanto l'impedimento di quest'uso: ho modificato in coerenza l'art. 1577 cod. civ.
Ho parlato soltanto di "vizi" e non di "vizi e difetti" dell'adeguare in terminologia a quella adottata a proposito della vendita, così da considerare tutte le condizioni di fatto della cosa che non diano luogo a possibilità di riparazione: se la cosa è riparabile, il conduttore può eccitare soltanto l'obbligo di riparare stabilito a carico del locature nell'art. 428.
Non ho ritenuto di dichiarare che l'ignoranza del vizio da parte del locatore non esclude la garanzia, perché ciò che è ovvio, dato che l'esistenza dei vizi contemplati nell'art. 430 fa venir meno la causa del contratto. L'ignoranza dei vizi può essere rilevante solo per esonerare il locatore dai danni; ma questa ignoranza del vizio deve essere colposa, il che ho ritenuto espressamente di dire per evitare ogni possibile discussione sulla meno precisa determinazione del codice (art. 423 del progetto del 1936),
Per converso ha sempre rilievo la conoscenza che il conduttore abbia o avrebbe potuto avere dei vizi stessi: allora potrebbe presumersi che sta state dedotto in contratto solo l'uso reso possibile dalle condizioni della cosa, e di ciò l'articolo 430 tiene conto per escludere in tal caso l'azione di risoluzione o di riduzione del prezzo.
Ho parlato di conoscenza dei vizi «al momento della consegna» anziché «al tempo della locazione», secondo l'espressione del codice civile e del progetto del 1936, per significare che la sopravvenienza dei vizi tra la conclusione del contratto e la consegna e, a seconda dei casi disciplinati dall'articolo 430, a rischio del locatore o del conduttore.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

690 A proposito dei vizi della cosa locata, si è chiarito che debbano essere, occulti (art. 1578 del c.c.), e con l'art. 1579 del c.c. si è fatta un'applicazione dell'art. 1229 del c.c., primo comma, ma con una restrizione: per l'art. 1229, primo comma, sono nulle le clausole che esonerano da responsabilità per dolo o colpa grave. Nell'art. 1579 si contempla la sola male fede del responsabile quale causa di nullità della clausola limitativa. Degna di rilievo è la disposizione dell'art. 1590 del c.c. relativa al vizi della cosa che espongono a serio pericolo la salute delle persone: essa rappresenta un'applicazione del secondo comma dell'art. 1229. Per vizi siffatti le rinuncie sono prive di effetto, perciò il bene tutelato con la sanzione della responsabilità è indispensabile.

Massime relative all'art. 1578 Codice civile

Cass. civ. n. 15378/2018

In tema di locazione, l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578 c.c.

Cass. civ. n. 15377/2016

Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenerli.

Cass. civ. n. 1694/2012

Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione costituisce inadempimento del locatore, giustificativo della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., anche il vizio derivante dall'esistenza di un ordine inibitorio da parte della P.A. dell'attività che avrebbe dovuto svolgersi nel locale oggetto del contratto (nella specie, era stata inibita l'attività di una discoteca in attesa della regolarizzazione degli impianti del locale locato, ad essa adibito, ai fini dell'allaccio alla rete fognaria).

Cass. civ. n. 12286/2011

Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo.

Cass. civ. n. 1735/2011

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Cass. civ. n. 1398/2011

In tema di rapporto locatizio, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile locato (nella specie, commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell'immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dell'immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

Cass. civ. n. 20067/2008

In tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere, conseguentemente, il pagamento del canone maturati nel periodo di inutizzabilità dell'immobile) l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della P.A.

Cass. civ. n. 11514/2008

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585, primo comma, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 c.c. (Nella specie la S.C. ha confermato, ritenendone la correttezza della motivazione, la sentenza della Corte di appello che aveva qualificato come molestie di fatto, dalle quali il locatore non era tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585, secondo comma, c.c., le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente).

Cass. civ. n. 8303/2008

In tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. Conseguentemente, in tal caso, deve escludersi la risoluzione del contratto, essendo, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

Una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto e confermato la sentenza impugnata con cui era stato correttamente affermato, in relazione alla locazione di un immobile destinato ad attività produttiva, che gravava sul conduttore la verifica delle richieste modifiche strutturali delle dimensioni di una finestra, alla cui esecuzione si era obbligato il locatore).

Cass. civ. n. 13395/2007

Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Cass. civ. n. 13076/2007

In tema di locazione, la mancata autorizzazione ai lavori necessari per destinare l'immobile all'uso previsto nel contratto non rende di per sé invalido quest'ultimo, con la conseguenza che è dovuto il pagamento del canone da parte del conduttore, se tale condizione era nota alla medesima parte contraente che ne assumeva il relativo onere al momento di concludere il contratto. (Nella specie è stata esclusa la mala fede del locatario, durante le trattative ed alla stipula del contratto, per avere affittato un locale inidoneo — tettoia di copertura di campi di bocce privi di impianti igienici — alla utilizzazione convenuta — palestra di danza —, perché il conduttore aveva assunto l'onere di chiedere la autorizzazione prima di compiere la ristrutturazione e avrebbe potuto recedere dal contratto se il comune, come avvenuto, l'avesse negata).

Cass. civ. n. 11198/2007

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione  contrattuale, anche se eliminabili e manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la. S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermando l'impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile locato, trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l'onere della relativa riparazione).

Cass. civ. n. 10298/2007

In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l'art. 1579 c.c., concernente la deroga di pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa.

Cass. civ. n. 8409/2006

In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe — salvo patto contrario — sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici — richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere «abitato» e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche —, la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

Cass. civ. n. 14737/2005

Allorquando in un contratto di locazione le parti si siano date atto dell'esistenza di vizi del bene locato ed il locatore si sia impegnato ad eliminarli e frattanto si sia fatto luogo comunque alla consegna del bene ed al suo godimento nelle condizioni in cui esso si trova, il regolamento contrattuale sfugge alla regola di cui all'art. 1578 c.c., di modo che il conduttore, qualora l'obbligazione di eliminazione dei vizi non venga adempiuta dal locatore, di fronte all'inadempimento non ha la facoltà di chiedere la riduzione del corrispettivo, ma gode soltanto dei rimedi generali contro l'inadempimento e, quindi, ha l'alternativa fra l'azione di adempimento e l'azione di risoluzione del contratto e, a livello di autotutela, ha la possibilità di sospendere il pagamento del corrispettivo proporzionalmente alla diminuzione del godimento arrecata dalla inesecuzione delle opere di eliminazione dei vizi.

L'azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all'art. 1578 c.c., ha natura di azione costitutiva, in quanto tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale; pertanto, essa non può essere confusa con l'eccezione di inesatto adempimento di cui all'art. 1460 c.c., che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte.

Cass. civ. n. 16677/2002

La mancanza della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito dell'immobile locato (nella specie, mancanza di concessione commerciale per essere il bene adibito a destinazione artigiana) rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di (risoluzione del contratto ovvero) riduzione del canone (come nella specie), ai sensi dell'art. 1578 c.c. Sufficiente ad integrare il vizio de quo deve, peraltro, ritenersi anche il semplice stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell'immobile locato, che può rappresentare, anche da solo, una qualità negativa incidente, per le difficoltà frapposte dall'autorità amministrativa (allegando la necessità di licenze, permessi o autorizzazioni), sull'effettiva fruibilità del bene conformemente all'uso pattuito.

Cass. civ. n. 3341/2001

Allorquando il conduttore, allatto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.

Cass. civ. n. 12030/2000

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili — ovvero alla abitabilità dei medesimi — non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato negato (con conseguente inidoneità dell'immobile ad assolvere allo scopo convenuto), al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Cass. civ. n. 4598/2000

La destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Cass. civ. n. 8285/1996

Il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio della licenza di abitabilità solo se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata. La risoluzione del contratto potrà essere domandata dal conduttore soltanto quando l'abitabilità sia stata definitivamente negata.

Cass. civ. n. 7260/1994

In tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell'art. 1577, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l'art. 1592 c.c. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata.

Cass. civ. n. 3901/1975

La riconoscibilità, da parte del conducente, dei vizi della cosa locata, prevista dall'art. 1578 primo comma c.c. come ostativa alla domanda di risoluzione del contratto di locazione o di riduzione del corrispettivo in conseguenza dei vizi medesimi, riguarda esclusivamente i vizi esistenti, e cioè in atto al momento della consegna del bene, e non va confusa, pertanto, con la prevedibilità, in detto momento, dell'insorgenza dei vizi futuri.

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Andrea M. chiede
venerdì 26/04/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
sono inquilino in un condominio di otto appartamenti; l'intero edificio è di un unico proprietario; non c'è amminsitratore od alcuna persona formalmente di riferimento.
Abito al primo piano; da un anno, dal balcone dell'appartamento superiore (dove vivono altri inquilini in affitto) cadono detriti di muratura e pezzi di intonaco inquanto la terrazza si sta sbriciolando; ho segnalato la questione alla moglie del proprietario nel luglio scorso via sms (che conservo tutt'ora); ho invitato a vedere la situazione la mamma del proprietario che vive nel condominio. Ad oggi nessuno non solo ha fatto lavori di manutenzione ma nemmeno è venuto a vedere (neanche il proprietario), dal mio appartamento, le condizioni della terrazza sovrastante.
Da qualche settimana piovono sulla mia terrazza (e quindi sul sottoscritto nel caso mi trovassi lì), dei pezzi di muratura di qualche centimetro.
Non vado più in terrazza per evitare tali oggetti.
Inoltre non sono certo della stabilità della terrazza suddetta.
Non ho subito danni materiali, ma la mia terrazza è spesso sporca a causa della caduta calcinacci e quindi devo costantemente pulire.
Vi chiedo brevemente tre cose:
- visto il tempo trascorso senza alcuna azione correttiva, se posso chiedere un risarcimento, anche se non ho subito danni materiali (ma non uso più in tranquillità la mia terrazza)
- se e come posso pretendere che venga personale specializzato a ristabilire una situazione di sicurezza
- quali altre azioni posso intraprendere privatamente senza l'utilizzo (almeno in questa prima fase) di un legale.
Vi ringrazio e saluto distintamente”
Consulenza legale i 02/05/2019
L’art. 1575 del c.c. indica tra le obbligazioni del locatore quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto.
Il successivo art. 1576 del c.c., in attuazione di quanto precedentemente disposto, prevede che il locatore sia tenuto ad effettuare sul bene locato tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione poste a carico della parte conduttrice.

Nel caso descritto dal quesito siamo di fronte a vizi di particolare gravità, che potrebbero compromettere la utilizzabilità e la sicurezza dell’appartamento locato. In questo senso è utile precisare che il 2° co. dell’art.1577 del c.c. dispone che in caso di riparazioni urgenti, le stesse possono essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo il diritto a pretendere il rimborso dal proprietario.

Fatta questa breve premessa e vista la situazione descritta, si ritiene che la prima cosa da fare è quella di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento, meglio se redatta con l’ausilio di un legale, con il quale: denunciare formalmente il fenomeno della caduta di calcinacci sulla terrazza dell’appartamento locato, invitare conseguentemente il proprietario a porre rimedio alla situazione denunciata entro congruo termine (generalmente entro 10-15 giorni) e che, in mancanza, si adiranno le vie legali.

Se, trascorso il termine concesso non si avranno riscontri positivi dal proprietario, la seconda mossa da fare è quella di dare incarico ad un tecnico edile al fine di far periziare l’area interessata dalla caduta dei calcinacci. Nella perizia si dovrà porre in evidenza: lo stato dei luoghi, le cause che portano alla caduta dei detriti, la pericolosità della situazione e conseguentemente la necessità di intervenire con urgenza.

Fatto questo passaggio, vi possono essere due strade, che si sceglieranno anche in base alla pericolosità in cui versa l’immobile. Si può procedere ai sensi dell’art 1577 2°co. del c.c. ad effettuare a cura e spese del conduttore le riparazioni necessarie, per poi richiedere per via giudiziale il rimborso al proprietario. L’alternativa, che potrebbe essere percorribile se la situazione dei luoghi non presenta una situazione di pericolosità elevatissima, sarebbe quella di utilizzare la perizia commissionata per adire il giudice attraverso un procedimento cautelare e ottenere quindi un provvedimento che costringa il proprietario ad intervenire e a porre in essere tutte quelle misure per riparare e ristrutturare la zona dell’edificio causa della caduta dei calcinacci.

In merito alla possibilità di chiedere un risarcimento al proprietario dell’appartamento locato, bisogna sottolineare che la caduta dei calcinacci provoca indubbiamente un danno, in quanto la situazione descritta impedisce al conduttore di godere appieno l’immobile occupato. Detto ciò, è difficile in questa sede capire l’ammontare di questo risarcimento, e in sede di giudizio si dovrebbe necessariamente richiedere una liquidazione equitativa ex art. 1226 del c.c. Il rischio è che la somma liquidata possa essere di un importo piuttosto bagatellare. Stante la situazione la scelta migliore sarebbe quella di richiedere una riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 del c.c., norma resa applicabile nel caso di specie dall’art. 1581 del c.c.

Anonimo chiede
giovedì 24/05/2018 - Puglia
“NOLEGGIO A LUNGO TERMINE
- In data 22.12.2017 è stato sottoscritto un contratto di Noleggio a lungo termine;
- L’anzidetto contratto è stato sottoscritto in qualità di consumatore, nonostante in contratto venga riportata il titolo di avvocato senza alcun numero di partita IVA, poiché il veicolo doveva essere destinato per scopi familiari ed a conferma ulteriore di ciò i canoni di noleggio sono pagati tutt’ora dal conto corrente monointestato alla moglie (professione: insegnante);
- in data 01.03.2018 è stata ritirata l’autovettura presso il centro autorizzato dal Noleggiatore ma dopo circa due ore di utilizzo è apparso un messaggio di GUASTO AL SISTEMA inerente lo START&STOP (cioè il veicolo non si spegneva quando fermo ed in folle);
- il suddetto difetto di fabbrica è stato evidenziato sin da subito al Noleggiatore che ha provveduto il 21.03.2018 a consegnare il veicolo per ben tre volte, totale complessivo ricovero ventiquattro giorni, all’officina autorizzata ma il problema ad oggi non è stato risolto e il veicolo continua ad essere ricoverato presso l’officina autorizzata;
- in data 21.04.2018 e 22.04.2018 sono state inviate due PEC di messa in mora, rispettivamente sia al Noleggiatore che alla sede legale della casa costruttrice, per la risoluzione, entro quindici giorni, del difetto di fabbrica allo START&STOP.
Normativa di riferimento: artt. 132 ss del Codice Consumo artt. 1571 ss Codice Civile.
Domande:
1. L’utilizzatore può optare per la sostituzione del veicolo (stessa marca e tipo) per il difetto di fabbrica allo START&STOP?
2. Il soggetto passivo, in caso di giudizio, dovrà essere la società di Noleggio o la sede legale della casa costruttrice, e la mediazione è propedeutica al giudizio?

P.S.
Oscurate il mio nominativo”
Consulenza legale i 01/06/2018
Prima di entrare nel merito del quesito sottoposto alla nostra attenzione, riteniamo doveroso procedere ad una precisazione di carattere terminologico.
Spesso il concetto di noleggio lo si usa in maniera imprecisa confondendolo con la locazione e il trasporto.
Il noleggio è quel contratto “ con il quale l’armatore, in corrispettivo del nolo pattuito, si obbliga a compiere con una nave determinata uno o più viaggi prestabiliti, ovvero, entro il periodo di tempo convenuto, i viaggi organizzati dal noleggiatore alle condizioni stabilite dal contratto o dagli usi”, ai sensi dell’art. 384 del codice della navigazione.
La fattispecie in esame rientra, invece, nella locazione mobiliare e, precisamente, nella locazione di autoveicoli, ossia quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra un’autovettura per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
In quanto contratto di locazione, allo stesso si applicano le norme relative alla locazione.
Pertanto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, garantire il pacifico godimento durante la locazione.
Trova inoltre applicazione l’art. 1578 c.c. in tema di vizi della cosa locata secondo il quale “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
In base alla citata normativa, pertanto, prima di affidare la vettura a chi l’ha presa in affitto, il locatore è tenuto ad ispezionarla al fine di consegnare un’auto in buono stato di manutenzione.
Nel caso in cui il locatore consegni un bene non conforme a quello convenuto, sarà responsabile dei danni arrecati al conduttore.

Nel caso in esame è stato sicuramente consegnato un bene affetto da vizi e, pertanto, il locatore dovrà rispondere dei danni arrecati al conduttore.
In un eventuale giudizio in cui Lei sarà l’attore, il convenuto o soggetto passivo sarà la società di noleggio. Sarà poi eventualmente la società di noleggio che, una volta citata in giudizio e costituitasi, chiamerà in garanzia, nel medesimo processo, il produttore, ossia la (omissis).

Quanto al procedimento di mediazione, anche tale ipotesi rientra tra le fattispecie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale.
L’art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28 del 2010 fa rientrare nell’elenco della mediazione obbligatoria le controversie vertenti in materia di: condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento danni derivante da responsabilità medica e sanitaria, contratti assicurativi e bancari.


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