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Articolo 4 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Recesso del conduttore

Dispositivo dell'art. 4 Legge equo canone

È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Spiegazione dell'art. 4 Legge equo canone

La norma in esame prevede una facoltà di recesso per il conduttore in due diverse ipotesi.
  1. Al primo comma è disciplinato il cosiddetto “recesso libero”, in virtù del quale il conduttore ha la facoltà di “recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.
  2. Al secondo comma viene previsto, a prescindere dalle specifiche pattuizioni delle parti, la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto per “gravi motivi”, che la dottrina ha distinto in soggettivi e oggettivi, con il preavviso di almeno sei mesi, da comunicarsi ancora una volta tramite lettera raccomandata.
Dalla lettura della norma, emerge una disparità di trattamento, almeno apparente, tra la posizione del locatore e quella del conduttore. Solo al secondo infatti, e non al primo, è attribuita dalla legge la facoltà di recesso.
Questa diversità di trattamento non ha mancato di suscitare alcune critiche tra gli operatori del diritto, sfociate in diverse richieste di declaratoria di illegittimità costituzionale della norma in oggetto, con riferimento al parametro dato dall’art. 3 Cost., con riguardo al principio di uguaglianza.
Tuttavia, la Consulta ha respinto tali doglianze, poiché si è ritenuto che tale disparità sia frutto di una precisa scelta del legislatore del 1978, il quale aveva di mira la tutela della parte debole del rapporto locatizio, il conduttore appunto.
Per questo motivo, l’impossibilità per il locatore di avvalersi di una facoltà di recesso prima della naturale scadenza del contratto è ampiamente giustificata dallo spirito della legge e dalla ratio stessa del recesso, volto a favorire il conduttore, permettendogli di svincolarsi anticipatamente da un contratto nato per definizione in una condizione di “squilibrio”, se non altro economico, tra lui e il proprietario dell’immobile.
Non solo, si ritiene che l’introduzione dell’art. 4 della legge sull’equo canone abbia implicitamente abrogato l’art. 1612 del c.c., relativo al recesso del locatore, che rimane operativo solamente con riferimento ai contratti non disciplinati dalla L. 431/1998 e per quelli esclusi dal capo I del titolo I della L. in commento.
Nonostante sia infatti avvenuta l'abrogazione dell’art. 79 della l. equo canone, il patto stipulato dalle parti e volto ad attribuire al locatore la possibilità di recedere anticipatamente sarà comunque da ritenersi invalido, alla luce dell’art. 13 della legge locazioni abitative, ai sensi della quale è da ritenersi nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un indebito vantaggio, di natura normativa o economica.
Ci si è interrogati in giurisprudenza in merito alla possibilità, per le parti, di stabilire un termine di recesso più breve dei sei mesi previsti dall’art. 4.
Tale possibilità è oggi pacificamente ammessa, in ossequio al principio di libertà negoziale delle parti, che opera anche nel settore delle locazioni di immobili ad uso abitativo.
Maggiori difficoltà si riscontrano nell’ammettere la possibilità di convenire un termine maggiore di quello legale di sei mesi, anche perché tale patto, introducendo nel contratto una clausola vessatoria, richiederebbe la doppia sottoscrizione da parte del conduttore, così come previsto dal secondo comma dell’art. 1341.
Per quanto riguarda poi le modalità di inoltro al locatore della dichiarazione di recesso che, in quanto atto unilaterale recettizio, non necessita dell’accettazione del locatore e produce i suoi effetti non appena quest’ultimo ne venga a conoscenza, si è ammessa in giurisprudenza la possibilità di comunicare tale intenzione con atti equippollenti rispetto alla raccomandata, purché idonei a manifestare l’intendimento del conduttore in modo incontrovertibile.
Per quanto attiene poi alla determinazione in concreto dei “gravi motivi”, la dottrina ha individuato diverse ipotesi che rappresentano delle cause idonee, sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo, a permettere al conduttore di svincolarsi anticipatamente dal contratto.
In generale, la giurisprudenza ritiene che tali motivazioni debbano essere di una gravità tale da impedire una regolare e serena prosecuzione del rapporto locatizio, e debbano essere sorte in un momento successivo rispetto alla conclusione del contratto, connotandosi per imprevedibilità ed eccezionalità.
Tra queste motivazioni è possibile annoverare:
  • il trasferimento o il licenziamento del lavoratore subordinato (a patto che non si tratti di dimissioni volontarie inoltrate dal lavoratore);
  • l'inadempimento del locatore con riguardo alla sua obbligazione di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione (v. artt. 1575 e 1576);
  • il fallimento del conduttore;
  • lo "stalking condominiale", ovvero l'impossibilità di trattenere rapporti equilibrati con i vicini di casa;
  • problemi strutturali del condominio dove è situato l’immobile, che pregiudicano il quieto godimento dello stesso;
  • patologie invalidanti del conduttore o della sua famiglia, che gli impediscano di fare fronte all’adempimento della spesa di pagamento del canone;
  • vizi occulti della cosa locata.

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Consulenze legali
relative all'articolo 4 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Sergio B. chiede
martedģ 03/11/2020 - Sicilia
“Salve. Vi espongo la situazione e la problematica:
Io, in qualità di potenziale Conduttore, mi sono recato in una associazione degli inquilini e proprietari di Catania insieme al potenziale Locatore per la stipula di un contratto di locazione 3+2 per l'affitto di una stanza in un appartamento già abitato da altri studenti/lavoratori, nel quale avrei voluto portare la mia residenza (già a Catania).

La mia unica richiesta è stata quella di inserire il "Recesso Libero del Conduttore" con preavviso di tre mesi (o sei), citando l'articolo 4 della legge sull'Equo Canone, poiché sapevo già che difficilmente sarei rimasto in quella abitazione per tre anni, e al tempo stesso non avrei potuto fare un contratto transitorio perché non ho nessun motivo di transitorietà da allegare (avevo già la residenza a Catania, città dove lavoro con contratto a tempo indeterminato e non sono uno studente).

L'impiegata di questo associazione ci dice che la Legge sull'Equo Canone è stata abrogata nel 1998 e che Conduttore e Locatore non possono in alcun modo inserire nel contratto delle condizioni di recesso libero arbitrariamente, e dunque il Conduttore può recedere dal contratto prima dei 3 anni solo per gravi motivi.

La mia domanda è: è vero che in un contratto di locazione 3+2 non si può inserire una clausola di recesso libero anticipato da parte del Conduttore per qualsivoglia motivo (dunque anche non grave) seppur con preavviso di 6 mesi poiché l'articolo 4 della Legge sull'Equo Canone è stato effettivamente abrogato?

Grazie.”
Consulenza legale i 09/11/2020
La locazione di una singola stanza di un immobile è una pratica molto diffusa e indubbiamente del tutto legale.
Allo stesso modo delle locazioni immobiliari tradizionali, anche la locazione di una singola stanza, per rispettare la legge e nell’ottica di limitare il fenomeno dell’evasione fiscale, dev'essere assoggettato a un regolare contratto, che può avere diverse forme e durate.
Così, oltre alle locazioni temporanee, con contratti transitori e per studenti, ci si può avvalere delle forme tradizionali di locazione, quali il contratto libero (quindi 4+4) e a canone concordato (3+2).

La scelta della tipologia di contratto è indifferente sotto il profilo della legalità, e trova espressa regolamentazione nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978, oltre che agli artt. 1571 e ss. c.c.
In particolare, la Legge n. 431/1998 ha previsto per i contraenti la possibilità di seguire in sede di stipula del contratto due canali alternativi, e precisamente:

a) un primo canale, denominato libero, con il quale il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti, ma la durata minima del contratto è necessariamente di otto anni (4+4), salvo disdetta nei casi espressamente stabiliti dalla legge (così il comma 1 dell’art. 2 della legge locazioni abitative)
b) un secondo canale, detto amministrato o convenzionato-sindacale, il quale prevede una durata più breve del rapporto di locazione (3 anni + 2), compensata però da una minore libertà nella determinazione del canone (così il comma 3 del medesimo art. 2).
In buona sostanza, si tratta di un corrispettivo fissato tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

Particolare importanza, ai fini della soluzione del caso in esame, assume il disposto dell’art. 13 della legge locazioni abitative, norma che sanziona con la nullità tutte le clausole contrattuali che si pongano in contrasto con norme imperative.
E’ tale, ad esempio, la clausola che preveda una durata inferiore a 4 anni (nei contratti a canone libero), con conseguente applicazione automatica del termine di legge (art. 13 comma 3 legge 431/1998), così come è nulla la clausola che preveda un canone superiore a quello fissato negli accordi territoriali (art. 13 comma 4 legge 431/1998), o ancora sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile (art. 7 della l. equo canone).

Per quanto concerne la facoltà di recedere, che può essere riconosciuta al conduttore, questa può atteggiarsi in una duplice forma, e precisamente come:

1) Recesso legale (art. 4 comma 2 legge 392/1978 ed art. 3 comma 6 Legge 431/1998), il quale può avvenire:
a) in qualsiasi momento e
b) previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore) e
c) per gravi motivi.
Per gravi motivi si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione. Un esempio potrebbe essere quello dell’inquilino che recede dal contratto a causa del disturbo alla quiete e al riposto notturno a causa dell’abbaiare del cane del vicino (Cass. 12291/2014).
In ogni caso, i motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolva in una valutazione unilaterale del medesimo conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto (Cass. 6553/2016).

2) Recesso convenzionale (art. 4 c. 1 legge 392/1978): le parti possono inserire nel contratto un’apposita clausola che consenta il recesso a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale) ovvero che subordini il recesso ad altri motivi. In ogni caso, il conduttore può recedere:
a) in qualsiasi momento e
b) previo preavviso di 6 mesi (il che - praticamente - significa che il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore).

Pertanto, purché il contratto (sia quello a canone libero che a canone concordato) rispetti la durata minima fissata per legge con norma avente carattere imperativo ex art. 13 Legge 431/1998, nulla impedisce alle parti di inserire nel medesimo contratto, ex art. 4 Legge 392/1978 (norma non abrogata e tuttora vigente), una clausola rescissoria in favore del conduttore, che preveda la possibilità di rescindere l'accordo in qualsiasi momento prima della scadenza naturale (nella prassi, per la verità, si è soliti prevedere un periodo di permanenza minimo, dopo il quale la clausola può essere fatta valere).
A ciò si aggiunga l’ulteriore considerazione che si tratterebbe di clausola in favore del conduttore, a tutela del quale il legislatore ha essenzialmente improntato tutta la disciplina sulle locazioni abitative.

Sotto il profilo prettamente pratico, poiché sicuramente verrà utilizzato un modello contrattuale già predisposto, si tratta semplicemente di aggiungere tale clausola manualmente e di richiamarla alla fine del contratto insieme alle altre clausole da approvare specificamente per iscritto ex art. 1342 del c.c. comma secondo.

SEBASTIANO C. chiede
sabato 03/09/2016 - Campania
“Si espone il caso:
Per brevità nel seguito il locatore viene chiamato Caio, mentre il conduttore viene chiamato Tizio. Il parere viene chiesto da Caio, locatore.
FATTO
Caio concede a Tizio in locazione un immobile con contratto concordato . Subito dopo che Caio ha provveduto alla registrazione del contratto di locazione, quindi alla fine del primo mese dalla sottoscrizione del contratto di locazione, Tizio invia a Caio una raccomandata con la quale comunica il suo recesso anticipato dal contratto di locazione. In detta comunicazione Tizio dice genericamente che per motivi gravi e perché trasferito in altro luogo recede dal contratto di locazione.
Caio non accetta il recesso, anzi invitato da Tizio dopo circa venti giorni, alla riconsegna dell'immobile non accetta detta riconsegna. Tizio dopo discussioni infinite, in quanto pretende di scomputare la cauzione, data al momento della formalizzazione del contratto, paga il canone di locazione relativo al mese successivo a quello della comunicazione di recesso e poi non paga più. Caio a fine Agosto invia messa in mora per il pagamento del canone di Agosto, in quanto doveva essere pagato anticipatamente da Tizio e più precisamente il 1° Agosto 2016
In data odierna Tizio, conduttore, invia a Caio, a mezzo di ufficiale giudiziario, una intimazione di riconsegna dell'immobile ai sensi dell'art. 1216 del c.c., fissando come data di riconsegna dell'immobile la data del 04 Ottobre 2016.
La data del 04 Ottobre é in effetti l'inizio del 4° mese dopo la comunicazione di recesso non accettata da Caio.
Si chiede:
1) Innanzi tutto, tenuto conto che la comunicazione di recesso anticipato non specifica e non documenta i gravi motivi é valida ai fini del recesso anticipato?
2) Ammesso e non concesso che sia valida la comunicazione di recesso di Tizio, Caio, secondo la legge, non ha diritto ad un preavviso di sei mesi e conseguentemente ai relativi canoni di locazione?
3) Caio in questa situazione che può fare? Quali azioni deve intraprendere a tutela dei propri diritti?
4) Caio si può opporre al recesso anticipato non avendo Tizio motivato documentale i gravi motivi nella comunicazione di recesso anticipato e così non consentendo a Caio di verificare la sussistenza o meno dei gravi motivi ? Quale azione deve intraprendere Caio?
5) Caio quale azione deve intraprendere per il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati da Tizio?
Distinti saluti”
Consulenza legale i 08/09/2016
La risposta ai quesiti posti da Caio va rinvenuta essenzialmente nella Legge 431/1998 sulla disciplina della locazione di immobili urbani, per effetto della quale si è realizzata una piena ed effettiva liberalizzazione su tale materia.

Detta legge ha previsto per i contraenti la possibilità di seguire in sede di stipula del contratto due canali alternativi, e precisamente:
a) un primo canale, denominato libero, con il quale il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti, ma la durata minima del contratto è necessariamente di otto anni (4+4), salvo disdetta nei casi espressamente stabiliti dalla legge;
b) un secondo canale, detto amministrato o convenzionato-sindacale, il quale prevede una durata più breve del rapporto di locazione (3 anni + 2), compensata però da una minore libertà nella determinazione del canone.

Prima di procedere alla stipula del contratto, la fondamentale garanzia del locatore è quella di verificare la solvibilità di chi intende prendere in locazione l’immobile, valutando le fonti di reddito dell’aspirante conduttore; in mancanza di reddito, si avrà diritto ad ottenere la garanzia di un’altra persona solvibile.
A tale forma di tutela si aggiunge anche il diritto ad ottenere, sempre in sede di stipula, il versamento di una cauzione, pari a tre mensilità del canone concordato; il fondamento normativo di tale strumento di garanzia si rinviene nell’art. 11 della legge 392/1978, mantenuto in vigore dalla legge 431/1998, norma che vieta un deposito cauzionale eccedente tre mensilità del canone; esso è inoltre produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Il locatore avrà l’obbligo di restituire il deposito cauzionale solo al termine del rapporto di locazione, ma soltanto nell’ipotesi in cui il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Le parti possono inoltre inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda la possibilità per il conduttore (e solo per il conduttore) di recedere in qualunque momento dal contratto con un preavviso di 6 mesi; in mancanza di tale clausola, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per un inadempimento del locatore ed in ogni caso può recedere con un preavviso di 6 mesi quando, secondo l'art. 4 della legge n. 392/78, "ricorrono gravi motivi".

In caso di contestazione da parte del locatore, la gravità dei motivi deve essere accertata caso per caso dal giudice, così da poter essere individuata, ad esempio, in una sopravvenuta infermità per la quale l'immobile locato era diventato inidoneo oppure nel trasferimento del conduttore per motivi di lavoro.

Tuttavia, anche qualora si rimanga al di fuori di tali ipotesi, se l'inquilino rilascia anticipatamente l'immobile ed il locatore accetta senza alcuna riserva, il contratto è da intendersi risolto per mutuo consenso delle parti stesse ed il conduttore non è più tenuto a pagare il canone fino alla scadenza.

Delineato come sopra il quadro normativo, può pertanto suggerirsi a Caio quanto segue:
1) Non può considerarsi valida la dichiarazione di recesso anticipato manifestata dal conduttore Tizio in quanto non specifica, se non genericamente, i gravi motivi per cui è costretto a recedere; pertanto bene farà Caio a non accettare la riconsegna dell’immobile in data 4 ottobre 2016 a seguito di offerta reale a ministero di ufficiale giudiziario, al quale farà verbalizzare il suo rifiuto ed il motivo dello stesso, ossia la genericità dei gravi motivi.
2) In conseguenza di tale rifiuto, Tizio dovrà ricorrere al Giudice per la convalida dell’offerta reale, ed in tale sede Caio potrà eccepire la genericità dei motivi del recesso, lasciando che sia il Giudice della convalida ad accertare l’esistenza o meno dei gravi motivi.
3) La mancata accettazione della riconsegna dell’immobile avrà anche come conseguenza in favore di Caio che il contratto non potrà intendersi risolto per mutuo consenso ed il medesimo continuerà ad avere diritto al pagamento del canone fino alla scadenza contrattuale o almeno finchè il Giudice non accerterà con sentenza la sussistenza di una causa di risoluzione del contratto di locazione. In ogni caso Caio avrà diritto all’indennità di mancato preavviso di cui all’art. 4 Legge 392/1978, determinata ex lege in misura pari a sei mensilità del canone concordato.
4) Per l’ipotesi in cui Tizio non agisca in giudizio per la convalida dell’offerta reale avente ad oggetto la consegna dell’immobile locato, Caio potrà intraprendere un autonomo giudizio di sfratto per morosità, nel corso del quale potrà chiedere ed ottenere ingiunzione per il pagamento dei canoni maturati e non corrisposti ex artt. 658 e 664 cpc.