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Articolo 1576 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Dispositivo dell'art. 1576 Codice civile

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (2).

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (3) sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (4).

Note

(1) Necessarie a consentire il godimento del bene da parte del locatario; ad esempio, quelle di manutenzione dell'impianto idraulico o delle strutture portanti dell'immobile.
(2) Per individuare queste ultime si veda l'art. 1609 del c.c..
(3) Anche queste sono le spese necessarie a consentire il godimento del bene; spese di conservazione sono, ad esempio, quelle sborsate per la particolare custodia di un gioiello di valore.
(4) Si veda l'art. 9, l. 27 luglio 1978, n. 392 che disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in tema di immobili abitativi; nonché la l. 9 dicembre 1998, n. 431. Sulla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore si veda anche la tabella, All. G, d.m. 30 dicembre 2002 (G.U. 11 aprile 2003, n. 85, s.o.).

Ratio Legis

Anche tale norma (v. 1575 c.c.) dipende dal fatto che al conduttore deve essere garantito il godimento pieno e pacifico del bene; questi, però, secondo buona fede (1175 c.c.), deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.

Spiegazione dell'art. 1576 Codice civile

Classificazione delle riparazioni. A chi incombono

Il godimento integrale della cosa locata da parte del conduttore secondo l'uso convenuto dalle parti, che si protrae per tutta la durata del contratto, importa necessariamente un'attività del locatore diretta a mantenere la cosa nelle condizioni stabilite e che permisero l'inizio di tale godimento. L'obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto. In tale nozione di manutenzione si fa talora rientrare anche il divieto d'innovazione sancito dal successivo art. 1582, ma sembra più esatto che il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore, debba invece ricondursi all'obbligo della garanzia del pacifico godimento.

La legge mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che straordinarie, diverse dalle locative, e riparazioni di piccola manutenzione, le prime ponendo a carico del locatore, le seconde a carico del conduttore.
Ragionando per esclusione il locatore dovrà riparare i muri mae­stri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti. Tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, cosicché l'obbligo delle riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai granai, alle stalle, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas, all'ascensore e così via.
È irrilevante la causa che ha reso necessario le riparazioni , salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore in presenza del quale l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.


Manutenzione delle cose mobili locate

Il capoverso dell'articolo stabilisce che nella locazione di cose mobili le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Le norme della locazione si applicano in genere alle cose mobili ed immobili, salvo che la legge non abbia ritenuto di dare una disciplina particolare ai mobili. È questo un caso in cui la speciale disciplina e stata specificamente dichiarata e trova la sua giustificazione nella natura stessa della cosa la quale, trovandosi presso il conduttore che l'usa e la gode importa che ricadano su di lui le spese di conservazione e gli impone anche quelle di manutenzione che sono in rapporto diretto con l'uso e con la mancanza di diligenza nel godimento.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

391 Nel riprodurre l'art. 422 del progetto del 1936 (art. 428) non ho creduto di accoglierne la formulazione nel punto in cui esso pone l'obbligo del locatore di conservare la cosa locata. Questo obbligo non era previsto dal codice civile (art. 1576); e peraltro, per darvi un'estensione accettabile, deve intendersi come obbligo di mantenere la cosa per l'uso per il quale venne locata: ora questo obbligo è già segnato nell'art. 427 n. 2.
A proposito delle cose mobili, poi, invece di affermare l'obbligo del conduttore di conservare la cosa, che potrebbe creare equivoci sul contenuto del contratto, ho preferito dichiarare che sono a carico del conduttore le spese di conservazione; ho aggiunto analogo obbligo per quelle di manutenzione. Ho fatto salvo il patto contrario, per una più organica considerazione della derogabilità della norma.

Massime relative all'art. 1576 Codice civile

Cass. civ. n. 15372/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.

Cass. civ. n. 13841/2010

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. Lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G. U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).

Cass. civ. n. 12712/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. civ. n. 1878/2006

L'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Cass. civ. n. 13270/2000

In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l'obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.

Cass. civ. n. 6158/1998

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.

Cass. civ. n. 9193/1995

Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576, 832 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi. dell'art. 2055 c.c.

Cass. civ. n. 6705/1994

In tema di locazione, il diritto del conduttore al mantenimento da parte del locatore del buono stato locativo della cosa permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane l'illecito dal quale sorge l'obbligo della riparazione.

Cass. civ. n. 8729/1991

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. civ. n. 6896/1991

La riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato (nella specie, per uso abitativo) non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto.

Cass. civ. n. 880/1990

La norma dettata dagli arti. 1576, comma primo, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.

Cass. civ. n. 3063/1984

Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento del bene, tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull'immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell'uno o dell'altro.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1576 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Davide F. chiede
martedì 12/06/2018 - Lombardia
“Buongiorno,
il 1 giugno del 2016 ho preso in affitto un appartamento (L1-Locazione di immobile ad uso abitativo) nel quale ci ho abitato fino al 31 maggio di questo anno. Con la proprietaria, oltre che al contratto di affitto, abbiamo fatto una scrittura privata nella quale lei ha scritto tutto quello presente nella casa (divano, tavolo ecc..) e nella quale io ho riportato tutto ciò che non andava; fra queste anche le persiane che danno sul balconcino che erano logorate e letteralmente si staccavano dei pezzi di legno dalle lamelle, per le quale sono state fatte e allegate delle fotografie. Il documento cita quanto di seguito:
Persiane del balconcino logorate, soprattutto nella parte che dà verso l’esterno, Le persiane sono però funzionanti pertanto non è necessario alcun intervento.
Dopo qualche mese che ero nell’appartamento due lamelle si sono staccate e ho informato la proprietaria e ho provveduto a riattaccarle.
Il giorno 31 maggio 2018, ultimo giorno della mia permanenza nell’appartamento, ho effettuato il sopralluogo dell’appartamento vuoto con il marito della proprietaria (lei non c’era) e mi è stato detto che andava tutto bene, che il primo giugno sarebbero entrati i nuovi inquilini e che loro (inquilini nuovi e proprietaria) si sarebbero incontrati il 3 per vedere la situazione in casa. Il giorno 31 non abbiamo fatto alcun verbale.
Il 3 giugno, la sera, ho ricevuto un messaggio dalla proprietaria chiedendomi se ci potevamo sentire in quanto il giorno stesso hanno fatto un sopralluogo con i nuovi inquilini e hanno visto che si sono staccati due piccoli pezzi di legno dalle persiane logorate e che le persiane fanno fatica a chiudersi.
La proprietaria sostiene che quando si sono staccate le lamelle può essere successo qualcosa per cui la persiana ora non si chiude bene
Quando mi è stato consegnato l’appartamento la persiana già faticava a chiudersi (questo purtroppo non è stato segnalato nella scrittura privata) e infatti è stato il tizio dell’agenzia che mi ha fatto vedere come si apriva e come si chiudeva (l’ho chiamato ma non si ricorda di questo particolare). Ora è vero che è peggiorata, ma questo non dipende dal fatto che si erano staccate le due lamelle, per cui potrebbe dipendere in realtà dal fatto che con il tempo le cerniere stanno cedendo, ma non che io ho causato qualche danno.
Quindi, del deposito cauzionale mi è stato restituito il 50% ovvero 750 euro tramite bonifico, il resto lo sta trattenendo la proprietaria.
Domani verrà un tecnico chiamato da lei che farà un preventivo per la riparazione o la sostituzione completa della persiana. Ho chiesto alla proprietaria di poter assistere al sopralluogo del tecnico, chiedendole l’orario ma si è rifiutata di dirmelo.
Mi invierà una raccomandata con scritto tutto e quanto dovrò pagare.
La mia domanda è questa: la spesa è a carico mio?
Se è stato fatto un sopralluogo senza di me, quando il contratto era già chiuso e con già dentro i nuovi inquilini il sopralluogo è valido?
Se non fosse a mio carico cosa devo fare per farle capire che mi deve restituire tutta la caparra? Può bastare la Sua risposta?”
Consulenza legale i 19/06/2018
La locazione è il contratto con il quale una parte (definita locatore) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Nel corso della locazione può capitare che l’immobile necessiti di interventi volti a garantire la conformità del bene all’uso convenuto. In questi casi però sorgono spesso dubbi e contestazioni in merito al soggetto tenuto al pagamento.
Ai fini della individuazione del soggetto tenuto al pagamento viene in aiuto l’art. 1576 c.c. rubricato “Mantenimento della cosa in buono stato locativo”, alle lettura del quale si rimanda.

Le spese di piccola manutenzione sono quelle di cui all’art. 1609 c.c. a mente del quale “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

Per interventi di piccola manutenzione si intendono, quindi, quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Ebbene per individuare il soggetto tenuto al pagamento bisogna soffermarsi sull’espressione “deterioramenti prodotti dall’uso” in quanto se un bene si rompe perché l’inquilino lo ha usato continuamente, deve essere riparato da quest’ultimo. Diverso è il caso invece in cui la sistemazione si sia resa necessaria per vetustà del bene perché in tal caso la spesa grava sul proprietario.
Di conseguenza, se le persiane o/o le finestre e/o gli infissi si rompono a causa dell’uso che ne abbia fatto l’inquilino, spetterà a questi provvedere alla loro riparazione. Nel caso in cui, invece, il difetto era originario o comunque dipendente da uno stato di usura risalente nel tempo, dovrà provvedere il proprietario.

Allo stesso modo la riparazione spetterà al proprietario nel caso in cui le finestre ed infissi non abbiano mai avuto un buon funzionamento.
Alla luce di quanto detto, riteniamo che, trattandosi di deterioramento dovuto alla vetustà delle persiane, le stesse dovranno essere riparate a spese della proprietaria. Nel quesito viene, infatti, riportato che “le persiane che danno sul balconcino erano logorate e letteralmente si staccavano dei pezzi di legno dalle lamelle”, a dimostrazione che le persiane di cui si discute fossero vecchie ed in cattivo stato già dall’inizio della locazione. Ciò è provato dai rilievi fotografici da Lei citati, dal verbale di inizio locazione e dalle segnalazioni da Lei fatte alla proprietaria a seguito del distacco delle lamelle.

Proseguendo nell’esame del quesito proposto, evidenziamo che una fase delicata del rapporto di locazione è quella in cui il conduttore lascia l’appartamento. Può succedere, difatti, che il locatore pretenda dal conduttore il risarcimento dei danni e richieda il pagamento di ulteriori somme oltre a quella data dal canone.
Il locatore, al termine della locazione, deve riavere il bene nello stato in cui lo ha consegnato ed in conformità alla descrizione fatta dalle parti, eccettuati il deterioramento o il consumo derivanti dall’uso della cosa secondo il contratto.
Pertanto, quando comincia la locazione e alla sua scadenza, uno strumento utilissimo è quello della redazione del verbale dello stato dei luoghi giacchè un successivo raffronto tra gli stessi potrà servire a chiarire le reciproche posizioni.

In mancanza di verbale ci si chiede se il locatore a distanza di tempo dal rilascio o anche subito dopo, possa pretendere il risarcimento del danno.
Se per un verso il proprietario non ha liberato il conduttore firmando il verbale di sopralluogo, è anche vero che il danno lamentato non è scontato sia addebitabile al conduttore. Infatti, nel lesso di tempo in cui il bene è uscito dalla sua custodia potrebbe essere stato danneggiato da altri.
Quindi il locatore può formulare la richiesta danni solo se può provare che i danni siano da imputare al conduttore.
Ebbene nel caso in esame il sopralluogo deve considerarsi effettuato il 31 maggio 2018 e, a suo dire, deve ritenersi concluso in modo positivo non avendo il marito della proprietaria sollevato alcuna contestazione in merito alla sussistenza di danni.
Purtroppo non è stato redatto alcun verbale che l’avrebbe sicuramente messa al riparo da tutte queste problematiche ma è anche vero che, in mancanza di verbale e di contestazioni al momento della consegna, l’immobile si presume lasciato in buono stato.

Infine, quanto alla cauzione, si osserva quanto segue.
Nella locazione è frequente la previsione di un deposito cauzionale posto a garanzia degli adempimenti delle obbligazioni del conduttore. Per gli immobili ad uso abitativo il deposito non deve superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere pagati al conduttore allo scadere di ogni anno o comunque pagati in un’unica soluzione al termine della locazione.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale passa in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la sua funzione di garanzia, vale a dire si sia verificato l’adempimento, può chiederne la restituzione, con la conseguenza che il locatore dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, non può appropriarsi di detta somma, nemmeno quando abbia fondati motivi per trattenerla, se prima non procede in via giudiziale chiedendone al giudice l’attribuzione.
Pertanto allo scopo di individuare i veri e propri danneggiamenti attribuibili con certezza al conduttore è necessario che il locatore constati o faccia constatare e verificare le condizioni dell’immobile al momento del rilascio.
La Cassazione con ordinanza n 3882 del 25.02.2015. ha affermato che: “ una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni; difatti, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile locato”.
Dunque, nel caso in esame è da ritenersi illegittimo il comportamento della proprietaria di trattenere parte del deposito cauzionale.

In conclusione: dal verbale di inizio locazione si evince che le persiane erano già usurate al momento dell’inizio della locazione. Si tratta di usura, vetustà e non danni cagionati dall’uso continuo delle stesse e, pertanto, le spese di riparazione non graveranno su di Lei, bensì sulla proprietaria.
Il sopralluogo effettuato successivamente senza la Sua presenza non ha valore.
Si deve far riferimento al primo sopralluogo avvenuto al momento del rilascio dell’immobile. E’ vero che di detto sopralluogo non è stato redatto verbale, ma è anche vero che il danno potrebbe essere stato causato da altri nel periodo che va dal rilascio dell’immobile sino alla contestazione. Si presume, infatti, in mancanza di verbale, che l’immobile sia stato rilasciato in buono stato di manutenzione.
Sarà la proprietaria a dover provare che i danni lamentati sono imputabili al conduttore.
Tuttavia se l’unico danno lamentato è quello delle persiane e nel verbale di inizio locazione si dava già atto delle cattive condizioni delle stesse, sarà difficile per il locatore contestare all’inquilino di aver restituito l’immobile (anzi, le persiane) in uno stato peggiore.
Quanto alla cauzione, la proprietaria non può trattenere alcuna somma in mancanza di un’azione giudiziale in corso e, pertanto, Lei potrà pretendere la restituzione della somma. Le consigliamo dapprima di chiedere la restituzione della cauzione mediante una comunicazione a mezzo raccomandata a/r e, in mancanza di pagamento, potrà ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della proprietaria.

Antonio D. P. chiede
martedì 12/12/2017 - Puglia
“Sono proprietario di un capannone industriale dato in locazione.
A seguito di intemperie, temporali e acquazzoni si sono avute delle infiltrazioni di acqua all'interno del capannone provocando danni al materiale che utilizza il conduttore per la sua produzione (materassi).
Fermo restando il mio riconoscimento della spesa per la riparazione (manutenzione straordinaria) vorrei sapere, se i danni alle cose di proprietà del conduttore, avuti a seguito dell'evento, sono a carico del locatario oppure del conduttore.”
Consulenza legale i 18/12/2017
L'art. 1575 c.c. annovera tra le obbligazioni a carico del locatore, quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

Ai sensi dell'art. 1576 c.c., inoltre, il locatore è tenuto mantenere la cosa "in buono stato locativo", dovendo egli "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutezione che sono a carico del conduttore".

In caso di infiltrazioni d'acqua, dunque, occorre, innanzitutto, indagare le cause che hanno determinato le stesse e i conseguenti danni all'immobile e ai beni presenti all'interno del medesimo, in quanto il proprietario-locatore potrà andare esente da responsabilità solo laddove riesca a dimostrare che le infiltrazioni non sono state conseguenza immediata di "vizi strutturali" dell'immobile, essendo le stesse dovute a "caso fortuito" o a fatto del terzo.

Va osservato, peraltro, che, in base alle regole circa il riparto dell'onere della prova, il danneggiato dovrà dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra il danno stesso e il comportamento del locatore, mentre è quest'ultimo a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito o del fatto del terzo.

In tal senso, infatti, si è espressa, altresì, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha precisato che, in caso di danni da infiltrazioni, grava sul locatore e non sul conduttore-danneggiato l'onere di dimostrare che le infiltrazioni non sono state "conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali", ma che le stesse vadano "ascritte al comportamento del conduttore o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso".

Di conseguenza, secondo la Cassazione, "in assenza di tale prova, la responsabilità del lamentato evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata - inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni proposta dal conduttore" (Cass. civ., sentenza n. 19209 del 29 settembre 2015).

Nel caso in esame, dunque, si ritiene che lei, in qualità di proprietario-locatore dell'immobile, sia tenuto a risarcire i danni subiti dal conduttore alla merce presente all'interno dell'immobile interessato dalle infiltrazioni, a meno che lei non riesca a dimostrare che i lamentati danni non siano stati dovuti ad un difetto strutturale dell'immobile ma ad un semplice "caso fortuito", vale a dire un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile che ha cagionato, da solo il danno (ad esempio, lei potrebbe andare esente da responsabilità laddove riuscisse a dimostrare che l'immobile era in perfetto stato di manutenzione e che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un evento atmosferico talmente intenso, imprevisto e imprevedibile, le cui conseguenze non sarebbero state in alcun modo evitabili).

Laddove, invece, il danneggiato dimostri che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un difetto di manutenzione dell'immobile (ad esempio, vetustà della guaina impermeabilizzante ecc...), si ritiene che lei sia tenuto, non solo a provvedere alla riparazione dell'immobile, ma anche a risarcire il conduttore delle perdite subite.





ALESSANDRO C. chiede
venerdì 07/11/2014 - Toscana
“Buongiorno, ho stipulato un contratto abitativo tra privati per € 14.000,00 annui, ho inserito nel contratto una dicitura "che per il primo anno in considerazione delle spese iniziali che il conduttore prevede di sostenere il canone è ridotto a euro 7.800,00". L'agenzia delle entrate mi richiede la differenza a tassazione sostenendo che "i canoni non riscossi sono stati comunque percepiti sotto forma di prestazione in natura"....vorrei oppormi in contenzioso a questa cosa che reputo ingiusta... Alessandro
Grazie mille”
Consulenza legale i 12/11/2014
Dal punto di vista civilistico, nel contratto di locazione delineato dal codice civile non è escluso che una parte del "corrispettivo" (art. 1571 del c.c.) sia corrisposta non mediante una somma di denaro, ma con una prestazione in natura. Il corrispettivo della locazione può consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre necessario che ricorra il duplice requisito della sua determinatezza - o, almeno, della sua determinabilità - e del suo carattere obbligatorio (v. Cass. civ. 14.11.1977 n. 4937).
Ad esempio, la Suprema Corte, con sentenza del 26.2.1992 n. 2368, ha stabilito: "Il contratto di locazione non sussiste solo nell'ipotesi in cui come corrispettivo del godimento di una bene venga pattuita in via esclusiva, conformemente al modello codificato, la dazione di una somma di denaro, ma anche qualora come corrispettivo venga pattuita in aggiunta ad una somma di denaro una prestazione in natura (nel caso di specie come corrispettivo della locazione di un immobile da adibire a lavanderia era stato previsto oltre al pagamento di un canone il lavaggio gratuito degli indumenti della famiglia del locatore)".

Accade con una certa frequenza che nei contratti di locazione le parti si accordino affinché, a fronte della concessione da parte del locatore di una riduzione temporanea del canone di locazione, alcune spese di manutenzione straordinaria siano sostenute dal conduttore.
Questo tipo di accordo può essere inquadrato nell’ambito delle operazioni di natura permutativa.

In generale, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi, D.P.R. n. 917/1986) prevede che presupposto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura (art. 1), tra cui i redditi fondiari. I redditi in natura sono valutati in base al valore normale dei beni e dei servizi da cui sono costituiti (art. 9).

Ciò premesso, va chiarito che il compimento di opere di manutenzione sull’immobile a carico del conduttore, che vanno a beneficio anche e soprattutto del locatore (il quale avrebbe dovuto sostenere direttamente tali spese), determinano un incremento del valore e/o della vita utile dell’immobile e quindi un reddito tassabile.

Nel caso di specie, quindi, il punto dirimente è quello relativo alla motivazione della riduzione del canone nel primo anno: se il conduttore deve affrontare spese di risistemazione e ristrutturazione dell'immobile, che giovano al locatore, si configura il pagamento di un corrispettivo in natura, e quindi l'Agenzia delle Entrate avrebbe ragione di chiedere il pagamento dell'imposta su quelle somme non direttamente - ma indirettamente - percepite.
La formulazione della clausola nel contratto di locazione in effetti è sufficientemente "ambigua" per poter adito ad entrambe le interpretazioni.

Affinché il locatore non si consideri soggetto a imposizione fiscale sulla differenza tra il canone pattuito per il primo anno e quello degli anni successivi, egli dovrebbe provare all'Agenzia delle Entrate che non ha ricevuto alcun beneficio dalle "spese" sostenute dal conduttore nei primi mesi di locazione.

Giuseppe V. chiede
giovedì 23/10/2014 - Piemonte
“Buongiorno,
il locatore ci chiede il pagamento del 50% delle spese straordinarie relative al rifacimento delle gronde di un'altra scala del condominio dove affittiamo i locali (precisamente: ripristino del cornicione, rimozione e posa nuovo manto di copertura del tetto, antenne, camini, abbaini,
tutte opere di natura muraria al tetto della scala D, mentre il negozio da noi locato è di pertinenza della scala G!).
Ciò in quanto nel contratto (stipulato in aprile 2013) è presente una clausola che deroga all'articolo 1576,1583,1584 . ... Del "patto" (cita il contratto di locazione) le parti hanno tenuto conto in sede di determinazione del canone di locazione, del quale la metà delle spese per le riparazioni straordinarie costituisce parte integrante ed insindibile ... In realtà in sede di rinnovo del contratto non si è parlato proprio di questa clausola, è stata riportata la stessa clausola del precedente contratto di locazione in cui ero subentrato circa 7 anni prima.
Preciso che con il nuovo contratto abbiamo adeguato il canone di locazione scegliendo senza discutere una delle tre proposte del locatore e senza che il precedente contratto fosse stato formalmente disdettato.... POSSO SOTTRARMI A QUESTA RICHIESTA? o meglio ancora, possiamo chiedere rendere nulla quella clausola per mancanza di contrattazione in occasione della stipula del contratto da me firmato? ... vi ringrazio per una risposta.”
Consulenza legale i 29/10/2014
Nel caso descritto, va prima di tutto sgombrato il campo da ogni dubbio circa la decorrenza della validità del contratto di locazione.
Anche se è vero che non è stata data disdetta al contratto precedentemente in essere tra le parti, l'art. n. 24 del nuovo contratto sottoscritto nel 2013 dice che il contratto di locazione datato 1 aprile 2001 viene annullato e integralmente sostituito da quello successivo.
Quindi, per le parti, ogni accordo precedente non ha più alcuna valenza e vige solo il contratto del 2013.

Questo vale anche per la clausola di cui all'art. 9.
Spesso capita che, prima della sottoscrizione del contratto, un po' per la fiducia riposta nella controparte, un po' per la legittima ignoranza di alcuni argomenti giuridici, le parti non si informino adeguatamente su ciò che vanno a firmare.
In questo caso, è stata sottoscritta una clausola che prevede che le spese straordinarie dell'unità immobiliare o delle parti o impianti comuni dell'edificio vadano ripartite al 50% con il conduttore. Una tale deroga all'art. 1576 c.c. è ritenuta ammissibile dalla giurisprudenza, non incorrendo nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma 1, della legge n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle locazioni di immobili non adibiti ad uso abitativo non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere delle spese di manutenzione (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 1989, 1303. N.b.: oggi l'art. 23 è stato abrogato).

La clausola è valida, anche se nel contratto si dà atto che di questa clausola (onerosa per il conduttore) si sia tenuto conto nel determinare il canone di locazione, mentre ciò non è realmente avvenuto. L'entità del canone avrebbe potuto essere posta in discussione in sede di firma del nuovo contratto di locazione, ma la sottoscrizione dello stesso costituisce un consenso scritto e vincolante per il conduttore, che non può ora invocare norme contrattuali diverse da quelle che ha firmato. Solo nel caso in cui egli possa dirsi vittima di un raggiro da parte del locatore (tecnicamente "dolo incidentale"), per avergli questo fatto sottoscrivere la clausola con l'inganno, potrà chiedere l'annullamento di quella parte del contratto ai sensi dell'art. 1440 del c.c.. Non si può nemmeno invocare l'annullamento per errore di diritto ex art. 1429, n. 4), c.c., su quella clausola da parte del conduttore, in quanto questo tipo di errore, che cade su norme giuridiche, è causa di invalidità del contratto quando abbia costituito la ragione unica o principale del consenso (circostanza che non sembra ricorra nel caso di specie).
Nella vicenda in esame, non sembra in realtà esserci stato dolo del locatore, ma solo una "leggerezza" da parte del conduttore, che non ha letto con attenzione il contratto prima di sottoscriverlo, o, forse, lo ha letto senza comprenderne le reali implicazioni.

Posta la validità della clausola di attribuzione di metà delle spese straordinarie all'inquilino, ci si deve chiedere, però, se le spese nello specifico affrontate nel palazzo siano di sua spettanza.
L'art. 1576 c.c. prevede che al locatore spettino le "riparazioni necessarie" in relazione all'immobile locato. Nel nostro caso, seppur vero che le spese delle riparazioni vanno suddivise a metà con l'inquilino, resta fermo che si deve trattare di interventi indispensabili a mantenere la cosa in buono stato, al fine di consentire al conduttore di godere dell'immobile secondo l'uso concordato. Non ha alcun fondamento, quindi, la richiesta di pagamento di spese relative a parti dell'edificio (su cui esiste un condominio) che non sono collegate all'immobile locato.
Quanto al caso specifico di cui ci stiamo occupando, il rifacimento del tetto che copra solo una parte del condominio dovrà essere sostenuta dai soli condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti l'area su cui l’opera deve essere eseguita, a meno che non risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (v. Corte app. Milano, 17 gennaio 1992).

Quindi, il conduttore potrà opporsi alla richiesta di pagamento delle spese per riparazioni dell'edificio condominiale che non lo interessano in alcun modo, anche se esiste una clausola che pone a suo carico una parte delle riparazioni necessarie di cui all'art. 1576 c.c.

Andrea B. chiede
giovedì 18/10/2012 - Lazio
“Il locatore è costretto ad effettuare la riparazione dello scaldabagno elettrico per la produzione dell'acqua calda, qualora esso smettesse di funzionare dopo circa un anno che gli inquilini ne usufruiscono? Tenendo conto che l'appartamento in questione è stato affittato ammobiliato con contratto a 4 anni più 4 rinnovabili. In attesa di gradita risposta ,distinti saluti.”
Consulenza legale i 20/10/2012

In generale, le spese di ordinaria manutenzione competono all'inquilino (ad es. rubinetto che perde, sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, maniglia di una finestra rotta, vetro rotto, etc... ). Le spese di riparazione straordinaria competono, invece, al proprietario dell'immobile locato.

Per spese straordinarie si intendono quelle alle quali il locatore debba provvedere per il mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto, e che permettano all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile, così come delineato dall'art. 1575 del c.c.. Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione previste dall'art. 1609 del c.c., che sono quelle dovute al deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono essere sottoposte ad ordinaria manutenzione e che restano a carico del conduttore. A tal riguardo è opportuno precisare che non competono all'inquilino conduttore, seppure di piccola manutenzione, le riparazioni che concernono gli impianti interni alla struttura del fabbricato (ad esempio le tubazioni dell'acqua incassate nel muro).

Per quanto riguarda la caldaia e/o lo scaldabagno, se si tratta della manutenzione ordinaria (pulizia, taratura, controllo scarichi), di solito da effettuarsi annualmente, spetta al conduttore; invece la riparazione o la sostituzione integrale spetta al proprietario.


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