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Articolo 1576 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Dispositivo dell'art. 1576 Codice civile

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (2).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (3) sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (4).

Note

(1) Necessarie a consentire il godimento del bene da parte del locatario; ad esempio, quelle di manutenzione dell'impianto idraulico o delle strutture portanti dell'immobile.
(2) Per individuare queste ultime si veda l'art. 1609 del c.c..
(3) Anche queste sono le spese necessarie a consentire il godimento del bene; spese di conservazione sono, ad esempio, quelle sborsate per la particolare custodia di un gioiello di valore.
(4) Si veda l'art. 9, l. 27 luglio 1978, n. 392 che disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in tema di immobili abitativi; nonché la l. 9 dicembre 1998, n. 431. Sulla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore si veda anche la tabella, All. G, d.m. 30 dicembre 2002 (G.U. 11 aprile 2003, n. 85, s.o.).

Ratio Legis

Anche tale norma (v. 1575 c.c.) dipende dal fatto che al conduttore deve essere garantito il godimento pieno e pacifico del bene; questi, però, secondo buona fede (1175 c.c.), deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.

Spiegazione dell'art. 1576 Codice civile

Classificazione delle riparazioni. A chi incombono

Il godimento integrale della cosa locata da parte del conduttore secondo l'uso convenuto dalle parti, che si protrae per tutta la durata del contratto, importa necessariamente un'attività del locatore diretta a mantenere la cosa nelle condizioni stabilite e che permisero l'inizio di tale godimento. L'obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto. In tale nozione di manutenzione si fa talora rientrare anche il divieto d'innovazione sancito dal successivo art. 1582, ma sembra più esatto che il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore, debba invece ricondursi all'obbligo della garanzia del pacifico godimento.

La legge mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che straordinarie, diverse dalle locative, e riparazioni di piccola manutenzione, le prime ponendo a carico del locatore, le seconde a carico del conduttore.
Ragionando per esclusione il locatore dovrà riparare i muri mae­stri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti. Tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, cosicché l'obbligo delle riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai granai, alle stalle, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas, all'ascensore e così via.
È irrilevante la causa che ha reso necessario le riparazioni , salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore in presenza del quale l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.


Manutenzione delle cose mobili locate

Il capoverso dell'articolo stabilisce che nella locazione di cose mobili le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Le norme della locazione si applicano in genere alle cose mobili ed immobili, salvo che la legge non abbia ritenuto di dare una disciplina particolare ai mobili. È questo un caso in cui la speciale disciplina e stata specificamente dichiarata e trova la sua giustificazione nella natura stessa della cosa la quale, trovandosi presso il conduttore che l'usa e la gode importa che ricadano su di lui le spese di conservazione e gli impone anche quelle di manutenzione che sono in rapporto diretto con l'uso e con la mancanza di diligenza nel godimento.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

391 Nel riprodurre l'art. 422 del progetto del 1936 (art. 428) non ho creduto di accoglierne la formulazione nel punto in cui esso pone l'obbligo del locatore di conservare la cosa locata. Questo obbligo non era previsto dal codice civile (art. 1576); e peraltro, per darvi un'estensione accettabile, deve intendersi come obbligo di mantenere la cosa per l'uso per il quale venne locata: ora questo obbligo è già segnato nell'art. 427 n. 2.
A proposito delle cose mobili, poi, invece di affermare l'obbligo del conduttore di conservare la cosa, che potrebbe creare equivoci sul contenuto del contratto, ho preferito dichiarare che sono a carico del conduttore le spese di conservazione; ho aggiunto analogo obbligo per quelle di manutenzione. Ho fatto salvo il patto contrario, per una più organica considerazione della derogabilità della norma.

Massime relative all'art. 1576 Codice civile

Cass. n. 15372/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le ripa­razioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edi­ficio, trattandosi di un obbligo strettamente con­nesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.

Cass. n. 13841/2010

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli ob­blighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destina­zione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata previ­sta in contratto alcuna clausola diretta apposita­mente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. La­vori pubblici 9 gennaio 1996, in G. U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte condut­trice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, ac­certarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavi­mento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).

Cass. n. 12712/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le ripara­zioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere in­vocato per rimuovere guasti o deterioramenti, ri­spetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. n. 1878/2006

L'obbligo di manutenzione ordinaria dell'im­mobile locato grava sul conduttore e, conseguen­temente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confer­mato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato un immobile confinan­te, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Cass. n. 13270/2000

In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l'obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.

Cass. n. 6158/1998

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le di­sposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.

Cass. n. 9193/1995

Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576, 832 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa pos­sa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi. dell'art. 2055 c.c.

Cass. n. 6705/1994

In tema di locazione, il diritto del condut­tore al mantenimento da parte del locatore del buono stato locativo della cosa permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane l'il­lecito dal quale sorge l'obbligo della riparazione.

Cass. n. 8729/1991

L'obbligo del locatore di effettuare le ripara­zioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. n. 6896/1991

La riparazione degli infissi esterni dell'im­mobile locato (nella specie, per uso abitativo) non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell'immo­bile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto.

Cass. n. 880/1990

La norma dettata dagli arti. 1576, comma primo, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spe­se, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del con­tratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbli­go del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.

Cass. n. 3063/1984

Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell'uso e del go­dimento del bene, tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull'immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del condut­tore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell'uno o dell'altro.

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Quesiti degli utenti
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Antonio D. P. chiede
martedì 12/12/2017 - Puglia
“Sono proprietario di un capannone industriale dato in locazione.
A seguito di intemperie, temporali e acquazzoni si sono avute delle infiltrazioni di acqua all'interno del capannone provocando danni al materiale che utilizza il conduttore per la sua produzione (materassi).
Fermo restando il mio riconoscimento della spesa per la riparazione (manutenzione straordinaria) vorrei sapere, se i danni alle cose di proprietà del conduttore, avuti a seguito dell'evento, sono a carico del locatario oppure del conduttore.”
Consulenza legale i 18/12/2017
L'art. 1575 c.c. annovera tra le obbligazioni a carico del locatore, quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

Ai sensi dell'art. 1576 c.c., inoltre, il locatore è tenuto mantenere la cosa "in buono stato locativo", dovendo egli "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutezione che sono a carico del conduttore".

In caso di infiltrazioni d'acqua, dunque, occorre, innanzitutto, indagare le cause che hanno determinato le stesse e i conseguenti danni all'immobile e ai beni presenti all'interno del medesimo, in quanto il proprietario-locatore potrà andare esente da responsabilità solo laddove riesca a dimostrare che le infiltrazioni non sono state conseguenza immediata di "vizi strutturali" dell'immobile, essendo le stesse dovute a "caso fortuito" o a fatto del terzo.

Va osservato, peraltro, che, in base alle regole circa il riparto dell'onere della prova, il danneggiato dovrà dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra il danno stesso e il comportamento del locatore, mentre è quest'ultimo a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito o del fatto del terzo.

In tal senso, infatti, si è espressa, altresì, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha precisato che, in caso di danni da infiltrazioni, grava sul locatore e non sul conduttore-danneggiato l'onere di dimostrare che le infiltrazioni non sono state "conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali", ma che le stesse vadano "ascritte al comportamento del conduttore o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso".

Di conseguenza, secondo la Cassazione, "in assenza di tale prova, la responsabilità del lamentato evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata - inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni proposta dal conduttore" (Cass. civ., sentenza n. 19209 del 29 settembre 2015).

Nel caso in esame, dunque, si ritiene che lei, in qualità di proprietario-locatore dell'immobile, sia tenuto a risarcire i danni subiti dal conduttore alla merce presente all'interno dell'immobile interessato dalle infiltrazioni, a meno che lei non riesca a dimostrare che i lamentati danni non siano stati dovuti ad un difetto strutturale dell'immobile ma ad un semplice "caso fortuito", vale a dire un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile che ha cagionato, da solo il danno (ad esempio, lei potrebbe andare esente da responsabilità laddove riuscisse a dimostrare che l'immobile era in perfetto stato di manutenzione e che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un evento atmosferico talmente intenso, imprevisto e imprevedibile, le cui conseguenze non sarebbero state in alcun modo evitabili).

Laddove, invece, il danneggiato dimostri che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un difetto di manutenzione dell'immobile (ad esempio, vetustà della guaina impermeabilizzante ecc...), si ritiene che lei sia tenuto, non solo a provvedere alla riparazione dell'immobile, ma anche a risarcire il conduttore delle perdite subite.





ALESSANDRO C. chiede
venerdì 07/11/2014 - Toscana
“Buongiorno, ho stipulato un contratto abitativo tra privati per € 14.000,00 annui, ho inserito nel contratto una dicitura "che per il primo anno in considerazione delle spese iniziali che il conduttore prevede di sostenere il canone è ridotto a euro 7.800,00". L'agenzia delle entrate mi richiede la differenza a tassazione sostenendo che "i canoni non riscossi sono stati comunque percepiti sotto forma di prestazione in natura"....vorrei oppormi in contenzioso a questa cosa che reputo ingiusta... Alessandro
Grazie mille”
Consulenza legale i 12/11/2014
Dal punto di vista civilistico, nel contratto di locazione delineato dal codice civile non è escluso che una parte del "corrispettivo" (art. 1571 del c.c.) sia corrisposta non mediante una somma di denaro, ma con una prestazione in natura. Il corrispettivo della locazione può consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre necessario che ricorra il duplice requisito della sua determinatezza - o, almeno, della sua determinabilità - e del suo carattere obbligatorio (v. Cass. civ. 14.11.1977 n. 4937).
Ad esempio, la Suprema Corte, con sentenza del 26.2.1992 n. 2368, ha stabilito: "Il contratto di locazione non sussiste solo nell'ipotesi in cui come corrispettivo del godimento di una bene venga pattuita in via esclusiva, conformemente al modello codificato, la dazione di una somma di denaro, ma anche qualora come corrispettivo venga pattuita in aggiunta ad una somma di denaro una prestazione in natura (nel caso di specie come corrispettivo della locazione di un immobile da adibire a lavanderia era stato previsto oltre al pagamento di un canone il lavaggio gratuito degli indumenti della famiglia del locatore)".

Accade con una certa frequenza che nei contratti di locazione le parti si accordino affinché, a fronte della concessione da parte del locatore di una riduzione temporanea del canone di locazione, alcune spese di manutenzione straordinaria siano sostenute dal conduttore.
Questo tipo di accordo può essere inquadrato nell’ambito delle operazioni di natura permutativa.

In generale, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi, D.P.R. n. 917/1986) prevede che presupposto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura (art. 1), tra cui i redditi fondiari. I redditi in natura sono valutati in base al valore normale dei beni e dei servizi da cui sono costituiti (art. 9).

Ciò premesso, va chiarito che il compimento di opere di manutenzione sull’immobile a carico del conduttore, che vanno a beneficio anche e soprattutto del locatore (il quale avrebbe dovuto sostenere direttamente tali spese), determinano un incremento del valore e/o della vita utile dell’immobile e quindi un reddito tassabile.

Nel caso di specie, quindi, il punto dirimente è quello relativo alla motivazione della riduzione del canone nel primo anno: se il conduttore deve affrontare spese di risistemazione e ristrutturazione dell'immobile, che giovano al locatore, si configura il pagamento di un corrispettivo in natura, e quindi l'Agenzia delle Entrate avrebbe ragione di chiedere il pagamento dell'imposta su quelle somme non direttamente - ma indirettamente - percepite.
La formulazione della clausola nel contratto di locazione in effetti è sufficientemente "ambigua" per poter adito ad entrambe le interpretazioni.

Affinché il locatore non si consideri soggetto a imposizione fiscale sulla differenza tra il canone pattuito per il primo anno e quello degli anni successivi, egli dovrebbe provare all'Agenzia delle Entrate che non ha ricevuto alcun beneficio dalle "spese" sostenute dal conduttore nei primi mesi di locazione.

Giuseppe V. chiede
giovedì 23/10/2014 - Piemonte
“Buongiorno,
il locatore ci chiede il pagamento del 50% delle spese straordinarie relative al rifacimento delle gronde di un'altra scala del condominio dove affittiamo i locali (precisamente: ripristino del cornicione, rimozione e posa nuovo manto di copertura del tetto, antenne, camini, abbaini,
tutte opere di natura muraria al tetto della scala D, mentre il negozio da noi locato è di pertinenza della scala G!).
Ciò in quanto nel contratto (stipulato in aprile 2013) è presente una clausola che deroga all'articolo 1576,1583,1584 . ... Del "patto" (cita il contratto di locazione) le parti hanno tenuto conto in sede di determinazione del canone di locazione, del quale la metà delle spese per le riparazioni straordinarie costituisce parte integrante ed insindibile ... In realtà in sede di rinnovo del contratto non si è parlato proprio di questa clausola, è stata riportata la stessa clausola del precedente contratto di locazione in cui ero subentrato circa 7 anni prima.
Preciso che con il nuovo contratto abbiamo adeguato il canone di locazione scegliendo senza discutere una delle tre proposte del locatore e senza che il precedente contratto fosse stato formalmente disdettato.... POSSO SOTTRARMI A QUESTA RICHIESTA? o meglio ancora, possiamo chiedere rendere nulla quella clausola per mancanza di contrattazione in occasione della stipula del contratto da me firmato? ... vi ringrazio per una risposta.”
Consulenza legale i 29/10/2014
Nel caso descritto, va prima di tutto sgombrato il campo da ogni dubbio circa la decorrenza della validità del contratto di locazione.
Anche se è vero che non è stata data disdetta al contratto precedentemente in essere tra le parti, l'art. n. 24 del nuovo contratto sottoscritto nel 2013 dice che il contratto di locazione datato 1 aprile 2001 viene annullato e integralmente sostituito da quello successivo.
Quindi, per le parti, ogni accordo precedente non ha più alcuna valenza e vige solo il contratto del 2013.

Questo vale anche per la clausola di cui all'art. 9.
Spesso capita che, prima della sottoscrizione del contratto, un po' per la fiducia riposta nella controparte, un po' per la legittima ignoranza di alcuni argomenti giuridici, le parti non si informino adeguatamente su ciò che vanno a firmare.
In questo caso, è stata sottoscritta una clausola che prevede che le spese straordinarie dell'unità immobiliare o delle parti o impianti comuni dell'edificio vadano ripartite al 50% con il conduttore. Una tale deroga all'art. 1576 c.c. è ritenuta ammissibile dalla giurisprudenza, non incorrendo nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma 1, della legge n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle locazioni di immobili non adibiti ad uso abitativo non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere delle spese di manutenzione (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 1989, 1303. N.b.: oggi l'art. 23 è stato abrogato).

La clausola è valida, anche se nel contratto si dà atto che di questa clausola (onerosa per il conduttore) si sia tenuto conto nel determinare il canone di locazione, mentre ciò non è realmente avvenuto. L'entità del canone avrebbe potuto essere posta in discussione in sede di firma del nuovo contratto di locazione, ma la sottoscrizione dello stesso costituisce un consenso scritto e vincolante per il conduttore, che non può ora invocare norme contrattuali diverse da quelle che ha firmato. Solo nel caso in cui egli possa dirsi vittima di un raggiro da parte del locatore (tecnicamente "dolo incidentale"), per avergli questo fatto sottoscrivere la clausola con l'inganno, potrà chiedere l'annullamento di quella parte del contratto ai sensi dell'art. 1440 del c.c.. Non si può nemmeno invocare l'annullamento per errore di diritto ex art. 1429, n. 4), c.c., su quella clausola da parte del conduttore, in quanto questo tipo di errore, che cade su norme giuridiche, è causa di invalidità del contratto quando abbia costituito la ragione unica o principale del consenso (circostanza che non sembra ricorra nel caso di specie).
Nella vicenda in esame, non sembra in realtà esserci stato dolo del locatore, ma solo una "leggerezza" da parte del conduttore, che non ha letto con attenzione il contratto prima di sottoscriverlo, o, forse, lo ha letto senza comprenderne le reali implicazioni.

Posta la validità della clausola di attribuzione di metà delle spese straordinarie all'inquilino, ci si deve chiedere, però, se le spese nello specifico affrontate nel palazzo siano di sua spettanza.
L'art. 1576 c.c. prevede che al locatore spettino le "riparazioni necessarie" in relazione all'immobile locato. Nel nostro caso, seppur vero che le spese delle riparazioni vanno suddivise a metà con l'inquilino, resta fermo che si deve trattare di interventi indispensabili a mantenere la cosa in buono stato, al fine di consentire al conduttore di godere dell'immobile secondo l'uso concordato. Non ha alcun fondamento, quindi, la richiesta di pagamento di spese relative a parti dell'edificio (su cui esiste un condominio) che non sono collegate all'immobile locato.
Quanto al caso specifico di cui ci stiamo occupando, il rifacimento del tetto che copra solo una parte del condominio dovrà essere sostenuta dai soli condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti l'area su cui l’opera deve essere eseguita, a meno che non risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (v. Corte app. Milano, 17 gennaio 1992).

Quindi, il conduttore potrà opporsi alla richiesta di pagamento delle spese per riparazioni dell'edificio condominiale che non lo interessano in alcun modo, anche se esiste una clausola che pone a suo carico una parte delle riparazioni necessarie di cui all'art. 1576 c.c.

Andrea B. chiede
giovedì 18/10/2012 - Lazio
“Il locatore è costretto ad effettuare la riparazione dello scaldabagno elettrico per la produzione dell'acqua calda, qualora esso smettesse di funzionare dopo circa un anno che gli inquilini ne usufruiscono? Tenendo conto che l'appartamento in questione è stato affittato ammobiliato con contratto a 4 anni più 4 rinnovabili. In attesa di gradita risposta ,distinti saluti.”
Consulenza legale i 20/10/2012

In generale, le spese di ordinaria manutenzione competono all'inquilino (ad es. rubinetto che perde, sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, maniglia di una finestra rotta, vetro rotto, etc... ). Le spese di riparazione straordinaria competono, invece, al proprietario dell'immobile locato.

Per spese straordinarie si intendono quelle alle quali il locatore debba provvedere per il mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto, e che permettano all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile, così come delineato dall'art. 1575 del c.c.. Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione previste dall'art. 1609 del c.c., che sono quelle dovute al deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono essere sottoposte ad ordinaria manutenzione e che restano a carico del conduttore. A tal riguardo è opportuno precisare che non competono all'inquilino conduttore, seppure di piccola manutenzione, le riparazioni che concernono gli impianti interni alla struttura del fabbricato (ad esempio le tubazioni dell'acqua incassate nel muro).

Per quanto riguarda la caldaia e/o lo scaldabagno, se si tratta della manutenzione ordinaria (pulizia, taratura, controllo scarichi), di solito da effettuarsi annualmente, spetta al conduttore; invece la riparazione o la sostituzione integrale spetta al proprietario.


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    Editore: Giuffrè
    Collana: Officina. Civile e processo
    Pagine: 86
    Data di pubblicazione: giugno 2015
    Prezzo: 18,00 -10% 16,20 €

    L'opera "Le proroghe nel contratto di locazione ad uso abitativo" affronta le seguenti tematiche: Miniproroga degli sfratti esecutivi: d.l. 192/2014 conv., con mod. in l. 11/2015 - Proroga sulla cedolare secca e abrogazione della disciplina sugli affitti in nero - Morosità incolpevole: d.m. 14.5.2014 - Rent to buy: nuovo contratto di godimento con diritto di acquisto - Contratto di locazione: trattamento fiscale e imposte.

    (continua)
  • Locazioni immobiliari

    Editore: Seac
    Data di pubblicazione: ottobre 2015
    Prezzo: 32,00 -10% 28,80 €
    Categorie: Locazioni

    La disciplina relativa alle locazioni immobiliari è stata oggetto negli ultimi anni di profonde e continue innovazioni che hanno di conseguenza variato diversi aspetti ad essa connessi.Tra le principali novità di recente istituzione si segnalano l’introduzione del modello RLI, la possibilità di richiedere l’addebito dell’imposta di bollo e di registro direttamente sul conto corrente e di effettuare i versamenti con il Mod. F24 ELIDE (con... (continua)

  • Le locazioni commerciali

    Editore: CEDAM
    Pagine: 416
    Data di pubblicazione: dicembre 2014
    Prezzo: 36,00 -10% 32,40 €

    Una guida alle locazioni commerciali nella quale gli Autori delineano tutti gli aspetti più importanti e significativi della materia.

    Il volume, pur con taglio pratico, affronta in modo approfondito le questioni più problematiche afferenti le locazioni commerciali, la prestazione energetica degli edifici e la figura del "rent to buy".

    Un breve cenno è dedicato anche alle recenti previsioni contenute nel Decreto Legge 12.09.2014 n. 133 (c.d.'Sblocca... (continua)

  • Manuale pratico e formulario dei beni immobili. Con CD-ROM

    Autore: Merz Sandro
    Editore: CEDAM
    Pagine: 1280
    Data di pubblicazione: maggio 2015
    Prezzo: 100,00 -10% 90,00 €

    Il volume tratta tutta la materia della proprietà immobiliare e dei diritti reali privilegiando l’approccio pratico, per dare una guida chiara e affidabile ai problemi che quotidianamente si pongono all’operatore del diritto.

    Il volume, giunto alla sua seconda edizione, aiuta il lettore a districarsi nella disciplina dei beni immobili, tema complesso in quanto soggetto non soltanto al diritto civile e penale (tanto sostanziale quanto procedurale), ma anche al... (continua)