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Articolo 1576 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 07/03/2024]

Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Dispositivo dell'art. 1576 Codice Civile

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583](1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764](2).

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione(3) sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764](4).

Note

(1) Necessarie a consentire il godimento del bene da parte del locatario; ad esempio, quelle di manutenzione dell'impianto idraulico o delle strutture portanti dell'immobile.
(2) Per individuare queste ultime si veda l'art. 1609 del c.c..
(3) Anche queste sono le spese necessarie a consentire il godimento del bene; spese di conservazione sono, ad esempio, quelle sborsate per la particolare custodia di un gioiello di valore.
(4) Si veda l'art. 9, L. 27 luglio 1978, n. 392 che disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in tema di immobili abitativi; nonché la L. 9 dicembre 1998, n. 431. Sulla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore si veda anche la tabella, All. G, d.m. 30 dicembre 2002 (G.U. 11 aprile 2003, n. 85, s.o.).

Ratio Legis

Anche tale norma (v. 1575 c.c.) dipende dal fatto che al conduttore deve essere garantito il godimento pieno e pacifico del bene; questi, però, secondo buona fede (1175 c.c.), deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.

Spiegazione dell'art. 1576 Codice Civile

Classificazione delle riparazioni. A chi incombono

Il godimento integrale della cosa locata da parte del conduttore secondo l'uso convenuto dalle parti, che si protrae per tutta la durata del contratto, importa necessariamente un'attività del locatore diretta a mantenere la cosa nelle condizioni stabilite e che permisero l'inizio di tale godimento. L'obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto. In tale nozione di manutenzione si fa talora rientrare anche il divieto d'innovazione sancito dal successivo art. 1582, ma sembra più esatto che il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore, debba invece ricondursi all'obbligo della garanzia del pacifico godimento.

La legge mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che straordinarie, diverse dalle locative, e riparazioni di piccola manutenzione, le prime ponendo a carico del locatore, le seconde a carico del conduttore.
Ragionando per esclusione il locatore dovrà riparare i muri mae­stri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti. Tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, cosicché l'obbligo delle riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai granai, alle stalle, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas, all'ascensore e così via.
È irrilevante la causa che ha reso necessario le riparazioni , salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore in presenza del quale l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.


Manutenzione delle cose mobili locate

Il capoverso dell'articolo stabilisce che nella locazione di cose mobili le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Le norme della locazione si applicano in genere alle cose mobili ed immobili, salvo che la legge non abbia ritenuto di dare una disciplina particolare ai mobili. È questo un caso in cui la speciale disciplina e stata specificamente dichiarata e trova la sua giustificazione nella natura stessa della cosa la quale, trovandosi presso il conduttore che l'usa e la gode importa che ricadano su di lui le spese di conservazione e gli impone anche quelle di manutenzione che sono in rapporto diretto con l'uso e con la mancanza di diligenza nel godimento.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

391 Nel riprodurre l'art. 422 del progetto del 1936 (art. 428) non ho creduto di accoglierne la formulazione nel punto in cui esso pone l'obbligo del locatore di conservare la cosa locata. Questo obbligo non era previsto dal codice civile (art. 1576); e peraltro, per darvi un'estensione accettabile, deve intendersi come obbligo di mantenere la cosa per l'uso per il quale venne locata: ora questo obbligo è già segnato nell'art. 427 n. 2.
A proposito delle cose mobili, poi, invece di affermare l'obbligo del conduttore di conservare la cosa, che potrebbe creare equivoci sul contenuto del contratto, ho preferito dichiarare che sono a carico del conduttore le spese di conservazione; ho aggiunto analogo obbligo per quelle di manutenzione. Ho fatto salvo il patto contrario, per una più organica considerazione della derogabilità della norma.

Massime relative all'art. 1576 Codice Civile

Cass. civ. n. 19632/2020

L'affittuario dell'azienda ha l'obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall'usufrutto.

Cass. civ. n. 516/2020

Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 832, 1576 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore ex art. 2055 c.c. (Rigetta, CORTE D'APPELLO TORINO, 23/02/2018).

Cass. civ. n. 1320/2015

In tema di locazione di immobili urbani, il locatore non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore. (Dichiara estinto il processo, App. Salerno, 27/09/2013).

Cass. civ. n. 27540/2013

Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica).

Cass. civ. n. 15372/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.

Cass. civ. n. 13841/2010

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. Lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G. U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).

Cass. civ. n. 12712/2010

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. civ. n. 1878/2006

L'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Cass. civ. n. 14305/2005

In tema di locazione di immobili urbani, l'obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore ; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, nè tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore. (Omissis ).

Cass. civ. n. 13270/2000

In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l'obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.

Cass. civ. n. 6158/1998

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.

Cass. civ. n. 9193/1995

Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576, 832 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi. dell'art. 2055 c.c.

Cass. civ. n. 6705/1994

In tema di locazione, il diritto del conduttore al mantenimento da parte del locatore del buono stato locativo della cosa permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane l'illecito dal quale sorge l'obbligo della riparazione.

Cass. civ. n. 8729/1991

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cass. civ. n. 6896/1991

La riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato (nella specie, per uso abitativo) non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto.

Cass. civ. n. 880/1990

La norma dettata dagli arti. 1576, comma primo, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.

Cass. civ. n. 3063/1984

Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento del bene, tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull'immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell'uno o dell'altro.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1576 Codice Civile

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G. P. chiede
lunedì 31/07/2023
“Buonasera,
siamo inquilini di un complesso di 4 villini di singola proprietà Inarcassa.
I bidoni di rifiuti si trovano in una zona raggiungibile dalla strada con il problema che gente da fuori butta rifiuti senza controllo sia nei bidoni sia accanto ai bidoni (arrivando anche con la macchina!) La proprietà è a conoscenza del problema. È stata necessaria una pulizia straordinaria con disinfestazione e derattizzazione. Chi deve pagare per questo intervento e le multe per conferimento irregolare di rifiuti - la proprietà oppure gli inquilini?
Per mettere in sicurezza l’area bidoni dopo 7 anni di problemi la proprietà vuole caricare metà dei costi sugli inquilini! È giusto questo?
Abbiamo contratti d’affitto nei quali un articolo sugli oneri accessori riferisce la legge 392/78 , art.9 e 10.
Cordiali saluti

Consulenza legale i 07/08/2023
Sicuramente uno delle cause che provocano maggior conflittualità tra proprietari e inquilini risiede proprio nel pagamento degli oneri accessori riconducibili alla unità immobiliare locata.
Nonostante ciò, a livello legislativo la normativa che si occupa del problema è piuttosto scarna: come si vedrà meglio più avanti tale materia è meglio disciplinata e specificata da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, la quale in questo ambito assume una importanza rilevante.

Il primo dato normativo da cui dobbiamo partire è sicuramente l’art. 1576 del c.c., il quale dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale seppur granitico in materia locatizia è di per sé molto vago: per questo esso e stato poi nel corso del tempo meglio specificato. In questo senso, sempre rimanendo nell’ambito delle norme di legge, è necessario citare i primi due commi dell’art. 9 della L. n.392 del 27.07.1978 (cosiddetta "Legge equo canone"). Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., il successivo art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione tra le spese di manutenzione attribuibili al proprietario e quelle invece attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga sempre piuttosto scarna e non perfettamente definita e sopratutto non del tutto esaustiva e definitiva.

Per tale motivo tale prima suddivisione è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017 (di cui si dirà meglio tra poco), ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:
  • tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma”
  • oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini)
  • oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).
Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione, anche se in essi non espressamente richiamati.
E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutela maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quindi, come si può facilmente notare, la materia oggetto del quesito è disciplinata in maniera piuttosto frastagliata, in quanto è necessario fare riferimento a diversi documenti, la maggior parte dei quali non è neppure un testo normativo avente forza di legge o comunque emesso da una autorità pubblica (fatto salvo il D.M. di cui subito appresso). Per tale motivo, quando sorgono questi tipi di conflitto è assolutamente consigliabile fare ricorso a tutto il nostro buon senso e prendere come punto di riferimento uno degli elenchi che sono stati citati, oppure il documento a cui viene fatto espresso rinvio direttamente nel contratto di locazione (se tale rinvio è presente).

In merito agli oneri accessori, la clausola presente nel contratto di locazione dato in visione non fa altro che ricalcare quanto disposto dal già citato art 9 della L. Equo Canone, senza discostarsi da quanto previsto nel testto di legge, ma ciò non vieta che in un ipotetico giudizio si possa anche far valere l’applicabilità dei documenti già precedentemente citati proprio facendo richiamo alla loro ampia diffusione e all’ art. 1340 del c.c.. In particolare si potrebbe far valere l'applicabilità dell' allegato” D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, il quale, provenendo da una autorità Ministeriale, possiede una maggiore autorità davanti al giudice rispetto agli altri elenchi citati: esso infatti assume ai sensi dell’art. 17 della L. n.400/88 valore di norma direttamente vincolante per gli operatori del settore e ovviamente per tutti i cittadini.

Orbene, l’allegato “D” citato alla voce “Parti comuni” pone a carico della proprietà, l’installazione di attrezzature per la raccolta dei rifiuti, ponendo a carico degli inquilini la loro manutenzione ordinaria.
Seguendo tale principio si ritiene che sia di competenza degli inquilini il pagamento della pulizia straordinaria e derattizzazione dei bidoni, compreso il pagamento di eventuali sanzioni per una scorretta raccolta differenziata dei rifiuti. Sotto questo ultimo aspetto, è giusto ricordare come sia proprio l’inquilino, e non certamente la proprietà, il soggetto che usufruisce del servizio raccolta dei rifiuti ed è per questo anche chiamato a corrispondere la relativa tassa.
Rimangono invece in capo alla proprietà i lavori di manutenzione straordinaria degli strumenti necessari ad effettuare la raccolta differenziata, nella cui categoria rientrano i lavori per mettere in sicurezza l’area bidoni (recinzioni, cancelli, platee in cemento, videocamere di sorveglianza, etc.).

M. M. chiede
martedì 06/06/2023
“IL contratto che ci hanno proposto ( affito immobile ad uso abitativo) riporta questo aritcolo:

Art. 7

Il locatore si impegna a mantenere la proprietà locata in efficienti ed adeguate condizioni di manutenzione ed abitabilità per tutta la durata della locazione.
Sono a carico del locatore tutte le manutenzioni e le riparazioni avente natura straordinaria. Sono a carico del conduttore le manutenzioni e riparazioni ordinarie in conformità all’art. 1609 del C.C.
Se nel corso della locazione l’immobile abbisogna di riparazioni urgenti, che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore e/o provvedervi, salvo rimborso previsto per legge. Il conduttore si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609 del codice civile, ad eseguire, a proprie cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie, nonché tutte le manutenzioni che si rendessero necessarie ai beni mobili
contenuti nell’appartamento.

A parte che nel primo paragrafo dice " Sono a carico del locatore tutte le manutenzioni e le riparazioni avente natura straordinaria. Sono a carico del conduttore le manutenzioni e riparazioni ordinarie in conformità all’art. 1609 del C.C." salvo poi, nel secondo paragrafo, di inserire una clausola che lo nega ( forse si sono dimenticati di cancellare la prima parte?)

Comunque, da una breve ricerca su internet, ho trovato più fonti che riportano, per le locazioni ad uso abitativo, la nullità della deroga a sfavore del conduttore, citando pronunziamenti della Cassazione (anche recenti, Cass. sez. 3, 31 gennaio 2006 n. 2142 ):

per cui nei contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso abitativo, governati dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, “è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone” -, che ripropone il conforme insegnamento di Cass. sez. 3, 5 agosto 2002 n. 11703, Cass. sez. 3, 9 ottobre 1996 n. 8812 del 09/10/1996 e Cass. sez. 3, 17 ottobre 1992 n. 11401).


Tale articolo risulta però che è stato abrogato dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ( l'art. 14 comma 4) "limitatamente alle locazioni abitative".

Quindi tutte queste sentenze si basano su un articolo non più valido ?

E in sostanza la deroga agli artt. 1576 e 1609 come riportata nel contratto ha valore ?

Grazie”
Consulenza legale i 13/06/2023
Si rileva innanzitutto come non sia chiara quale sia l’intenzione della parte che ha redatto l’art. 7 del contratto di locazione.
Le riparazioni ordinarie e di piccola manutenzione risultano pacificamente a carico del conduttore come previsto dall’art. 1576 c.c. e 1609 c.c.
Sembra, nella parte iniziale del paragrafo, che le manutenzioni straordinarie siano poste a carico del locatore.
La parte finale dell’art. 7 però, derogando esplicitamente agli articoli di legge citati, pare addossare al conduttore le riparazioni ordinarie e straordinarie di tutto l’immobile oltreché tutte le manutenzioni che riguardano i beni mobili contenuti nell’appartamento.
Il comma 2 dell’art. 1576 c.c. stabilisce che le manutenzioni di ordinaria manutenzione dei beni mobili siano a carico del conduttore salvo patto contrario.
Non è chiaro se la deroga indicata possa riferirsi solo all’obbligo di dover effettuare tutte le manutenzioni per i beni mobili piuttosto che solo per quelle di ordinaria manutenzione oppure anche alle riparazioni straordinarie e ordinarie che riguardano tutto l’immobile.

È quindi necessario preliminarmente capire quale sia la vera intenzione dei contraenti e accordarsi su questo punto.

Il fatto che le sentenze della Cassazione facciano ancora riferimento all’art. 79 della l. equo canone è facilmente spiegabile perché il contratto oggetto del giudizio era governato dalla legge n. 392/1978.
L’art. 14 comma 5 della L. n. 431/1998 stabilisce espressamente che i contratti e i giudizi in corso all’entrata in vigore della Legge rimarranno governati dalla legislazione precedente.

Si segnala che la giurisprudenza ha ritenuto che gli art. 1576 c.c. e 1609 c.c. non siano norme di ordine pubblico e siano quindi derogabili pattiziamente dalle parti (Cass. civ. n. 11856/1992; Cass. civ. n. 6158/1998).
E invero lo precisa anche la cassazione da lei citata: Cass. sez. 3, 31 gennaio 2006 n. 2142:
"Le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale".

In conclusione, chiarita la volontà delle parti, si ritiene che sia valida la clausola contrattuale che assegni al conduttore l’onere anche delle riparazioni e manutenzioni straordinarie in espressa deroga agli art. 1576 c.c. e 1609 c.

M. C. chiede
mercoledì 23/11/2022 - Liguria
“In un CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO NON ABITATIVO (valore 43.000 euro/ anno) che non prevede deroghe alla normativa prevista dall’art. 1576 del cod.civ. , con quale criterio si possono determinare le spese di piccola manutenzione a carico del conduttore? in base all’importo dell’intervento?

ed i particolare quali di queste specifiche spese sono a carico del conduttore?

Sostituzione schede guaste impianto riscaldamento: 1.500 euro.
Sostituzione pompa guasta impianto di irrigazione 200 euro.
Potatura alberi ad alto fusto 2000 euro da eseguirsi ogni 6/7 anni circa.
Rifacimento campo da tennis consumato in seguito ad uso decennale euro 20.000 (ogni 8/10 anni circa)
Cambio fari guasti campo da tennis che prevede l’intervento di autogru euro 2500 (ogni 8/10 anni circa)
Derattizzazione una tantum giardini 1500 euro
Disinfestazione annuale zanzare 1000 euro

Distinti saluti”
Consulenza legale i 03/12/2022
Il primo comma dell’art. 1576 del c.c. dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale granitico in materia locatizia ma di per sé molto vago e stato poi nel corso del tempo meglio specificato sia da successivi interventi normativi, ma anche da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, contrattazione collettiva che in questo ambito, come vedremo, assume una importanza rilevante.

Il primo intervento di stampo normativo è rappresentato sicuramente dai primi due commi dell’ art. 9 della l. equo canone , applicabili anche a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso non abitativo. Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".

Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., l'art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione delle spese manutenzione attribuibili al proprietario e di quelle attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga piuttosto scarna.

Per tale motivo il tutto è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:
  • tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma” e
  • la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini) oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati, per la loro ampia diffusione, possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’ art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione anche se in essi non espressamente richiamati, e, seppur pensati inizialmente per le locazioni di immobili abitativi, possono applicarsi anche alle altre tipologie di locazioni immobiliari: si pensi in questo senso, ma non esclusivamente, alla locazione di un ufficio in condominio.

E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutelerà maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quando si predispone un contratto di locazione, sia esso di natura abitativa o non abitativa, è sempre opportuno inserire un rinvio a uno di tali elenchi; se tale rinvio non fosse presente, qualora nel corso del contratto sorgessero diatribe con l’inquilino in merito alla suddivisione delle spese, è consigliabile risolvere la questione prendendo come punto di riferimento uno o anche più di uno di tali elenchi e armandosi di buon senso e voglia di conciliare!

Spulciando un po' i vari elenchi che sono stati citati, è possibile dare delle indicazioni di massima circa la suddivisione delle spese elencate nel quesito, indicando con la lettera “L“ le spese da attribuire al locatore e con la “C” quelle da attribuire al conduttore. Si precisa che tale suddivisione deve essere vista come una indicazione ed un aiuto non comunque vincolante: come già detto, in queste diatribe è importante fare appello al senso conciliativo.
  • sostituzione schede guaste impianto riscaldamento (L);
  • sostituzione pompa guasta impianto di irrigazione (C);
  • potatura alberi ad alto fusto (L);
  • rifacimento campo da tennis consumato in seguito ad uso decennale (L);
  • cambio fari guasti campo da tennis (C);
  • derattizzazione una tantum giardini (C);
  • disinfestazione annuale zanzare (C);


R. M. chiede
venerdì 26/08/2022 - Lombardia
“Buongiorno,
ho una casa in affitto con regolare contratto di locazione.
Il locatore è X, ma io non l'ho mai visto. Invece ho sempre parlato con la signora Y (che sostiene di essere un'amica che si occupa della casa in quanto il locatore è "in viaggio"), che è la signora di fronte alla quale ho materialmente firmato il contratto.
Di recente la cucina si allaga.
Contatto telefonicamente la signora Y, che mi dice che la casa mi è stata consegnata in buono stato e mi dice di chiamare qualcuno e sbrigarmela in autonomia.
Chiamo un idraulico, pagandolo Z euro, che mi dice che il problema è nel rubinetto, che perde a causa della sua vetustà, e va sostituito.
Mando raccomandata A/R a X (all'indirizzo di residenza indicato nel contratto di locazione) con avviso ex. art. 1577 c.c., chiedendo sia la sostituzione del rubinetto (che ritengo non sia una "piccola manutenzione" a mio carico ex. art. 1576 c.c.), sia il rimborso di Z. Lascio i miei contatti e specifico che la signora Y mi ha detto di arrangiarmi, e do 5 giorni di tempo per procedere.
La raccomandata risulta consegnata (quindi X non può essere "in viaggio"?).
Ora in caso di mancata risposta intendo procedere con processo verbale al giudice di pace.
1. Per dimostrare che la vetustà del rubinetto è la causa del problema, dovrei chiamare a testimoniare l'idraulico. Il problema è che di questo idraulico ho solo il numero di telefono, e la fattura da esso rilasciata. Per farlo testimoniare mi servirebbe nome, cognome e indirizzo di residenza per mandargli l'invito a comparire, se non erro. Come faccio ad ottenerli? Potrei chiamarlo per farmeli dare, ma rischio che appena sente "processo" mi stacchi in faccia.
2. Il fatto che Y si "occupi" della casa, e che io non abbia mai visto X, dovrebbe indurmi a sospettare qualcosa?”
Consulenza legale i 08/09/2022
Al di là degli aspetti attinenti al processo è innanzitutto opportuno soffermarci in merito alla opportunità di instaurare una causa per la questione che si è descritta.
Come è noto sia l’art. 1576 del c.c. ma anche l’art. 9 della l. equo canone, che più specificatamente si applica ai contratti di affitto di immobili abitativi, attribuiscono le spese di ordinaria manutenzione dell’appartamento locato all’inquilino e quelle di straordinaria manutenzione al proprietario.

Tale normativa (piuttosto approssimativa di per sé), è stata via via meglio specificata da diversi elenchi frutto sia d'interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, oppure da documenti frutto della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente: "tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma", oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini) oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi ai sensi dell’ art. 1340 del c.c. si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione anche se in essi non espressamente richiamati.
Se andiamo ad analizzare l’elenco del Sicet, esso pone a carico del proprietario le spese necessarie per la sostituzione della rubinetteria del bagno; meno favorevole, per ovvie ragioni, pare essere invece l’elenco di Confedilizia che pone a carico dell’inquilino la riparazione delle rubinetterie in conseguenza dell’uso e la loro sostituzione.
Si può quindi concludere che l’esito del contenzioso descritto non è del tutto scontato a favore delle ragioni dell’inquilino.

Per tale motivo prima di intraprendere la strada giudiziaria si consiglia di coltivare il più possibile i mezzi alternativi di risoluzione delle controverse per mezzo dell’aiuto di un legale o anche di una associazione di categoria. Sotto questo aspetto è utile precisare che il co. 1bis dell’ art. 5 del D.lgs. 28 del 2010 per le cause rientranti nella materia delle locazioni (come quella descritta) impone, prima di adire l’autorità giudiziaria, l’esperimento obbligatorio di un tentativo di mediazione presso un organismo abilitato.
Se il legale che seguirà l’autore del quesito nel contenzioso riterrà poi opportuno chiamare a testimoniare nell’ipotetico futuro giudizio l’artigiano che ha effettuato l’intervento, egli non avrà problemi ad individuarlo, posto che i lavori sono stati regolarmente fatturati: basterà una semplice visura camerale per individuare il legale rappresentante della ditta e quindi inoltrare a lui l’intimazione testi di cui all’ art. 250 del c.p.c.. Ai sensi dell’art. 255 del c.p.c. il teste regolarmente intimato è obbligato a presentarsi, e se egli non ottempera alla intimazione testi se ne potrà disporre anche l’accompagnamento coattivo e la condanna ad una sanzione pecuniaria.

Il fatto che poi non si sia mai conosciuto il proprietario della casa potrebbe far sorgere il dubbio che il contratto non sia stato firmato direttamente da colui che era l’unico legittimato a concedere in locazione l’abitazione. Si potrebbe quindi forse pensare ad una falsità delle firme apposte sul contratto, ma il quesito non offre elementi per approfondimenti maggiori.


Marco F. F. chiede
domenica 21/02/2021 - Emilia-Romagna
“Buonasera,
Sono proprietario assieme a mia madre di un negozio che abbiamo ereditato; tale negozio è stato affittato una trentina di anni fa con contratto di affitto d’azienda. Gli affittuari sono sempre gli stessi, prima a titolo personale, poi hanno costituito una sas. A quest’ultima è attualmente affittato il negozio
Il mio locale è confinante con un altro locale commerciale che gli stessi locatari hanno preso in affitto da diversi anni e con il benestare dei proprietari del tempo (mio padre, più il proprietario altro negozio) è stato praticato un varco in regola con le normative vigenti, rendendo di fatto i due negozi comunicanti.
Ambedue i locali erano provvisti di un proprio contatore luce , ma una volta fatto il varco sono stati considerati ai fini del contratto Enel come uno unico locale (nonostante la doppia proprietà) ed e’ stato sottoscritto dall’affittuario un unico contratto enel con un unico contatore
I 2 negozi hanno impianti elettrici obsoleti e bisogna sostituirli integralmente.
Il negozio NON di mia proprietà è provvisto di un montacarichi con potenza superiore ai 10 kw e 380 v, con la conseguenza che per fare l’impianto elettrico si è costretti ad avvalerci di tecnici abilitati per redigere una cila o altro e di una progettazione di un unico impianto elettrico in quanto i due locali sono considerati come uno unico
Ora Vi chiedo se è legittimo che io sia costretto ad accollarmi dei costi eccessivi in virtù dell’impianto di montacarichi dell’altra proprietà? Se potessi fare l’impianto solo per il mio negozio non sarebbe necessario avvalersi dei tecnici e sarebbe sufficiente l’intervento di un elettricista che faccia e certifichi l’impianto
Infine chiedevo se devono partecipare alle spese anche gli affittuari?
Grazie”
Consulenza legale i 03/03/2021
Cominciamo invertendo l’ordine delle domande e rispondendo subito sulla questione riguardante la ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.
La soluzione va ricercata nell’art. 1576 c.c., il quale impone al locatore, durante la locazione, di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Nel nostro caso, il rifacimento dell’impianto elettrico, resosi necessario perché obsoleto è, evidentemente, di competenza del locatore, non trattandosi di “piccola manutenzione”.
Quanto, invece, alla ripartizione dei costi tra i proprietari dei due immobili, non è chiaro su quale base nel quesito venga prospettata la necessità di realizzare un unico impianto. Infatti si tratta di due unità immobiliari distinte, ciascuna dotata, sinora, di un proprio impianto elettrico, sia pure collegate ad un unico contatore.
In proposito, la delibera 894/2017/R/EEL (deliberazione 21 dicembre 2017 dell’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico) ha aggiornato la nozione di “unità di consumo”, definendola come “insieme di impianti per il consumo di energia elettrica connessi a una rete pubblica, anche per il tramite di reti o linee elettriche private, tali che il prelievo complessivo di energia elettrica relativo al predetto insieme sia utilizzato per un singolo impiego o finalità produttiva”.
Di norma, prosegue la delibera in esame, l’unità di consumo coincide con la singola unità immobiliare.
Tuttavia, precisa l’Autorità, “è possibile aggregare più unità immobiliari in un’unica unità di consumo” nei casi espressamente indicati, tra i quali è previsto il seguente: “unità immobiliari nella piena disponibilità della medesima persona giuridica, eventualmente da quest’ultima messe a disposizione di soggetti terzi, localizzate su particelle catastali contigue, all’interno di un unico sito e utilizzate per attività produttive di beni e/o servizi destinate prevalentemente alla realizzazione, in quello stesso sito, di un unico prodotto finale e/o servizio”.

ISABELLA I. chiede
lunedì 14/09/2020 - Lombardia
“Buongiorno, siamo affittuari di un ufficio-laboratorio seminterrato con accesso tramite scale.
I locali sono sottostanti, in parte a un cortile e in parte all’immobile, di cui fanno parte i locali.
In due bagni, attinenti ai locali, vi sono delle infiltrazioni di acqua con grandi macchie nere di umidità e muffa.
L’infiltrazione proviene da un tetto di cui non sappiamo se è di pertinenza della proprietà o del condominio.
Crediamo che le infiltrazioni non siano di nostra pertinenza in quanto non sia un caso di manutenzione ordinaria.
Poiché prevediamo le solite beghe “condominio-proprietà-affittuario” chiediamo come procedere per le riparazioni e un testo guida per chi di dovere.
Per chiarire alleghiamo documentazione fotografica.
Qualora non fosse chiara l’ubicazione possiamo inviare altre foto.”
Consulenza legale i 26/09/2020
L'art 1576 del c.c. pone a carico del proprietario l'obbligo di eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, con l'esclusione degli interventi di piccola manutenzione.

L’ intervento descritto nel quesito è chiaramente, e senza possibilità di discussione, un intervento che rimane in capo al proprietario, il quale dovrà sopportarne le spese assieme agli altri condomini.

È utile in questa sede ricordare come il conduttore, non essendo in alcun modo proprietario della unità abitativa, rimane estraneo al rapporto condominio-condomino.

Stante le premesse e visto la presenza di infiltrazioni d’umidità nei locali, non rimane altro da fare che inviare ai sensi dell'art. 1577 del c.c. una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario, denunciandone la presenza nei locali e sollecitando lo stesso ad intervenire; è opportuno che tale comunicazione venga inviata anche per conoscenza all’amministrazione dello stabile.

Se poi il proprietario non dovesse prontamente intervenire, è utile ricordare come lo stesso art. 1577 del c.c., al comma 2, autorizzi l'inquilino, in caso di riparazioni urgenti, a porre direttamente in essere l'intervento, salvo il diritto ad essere poi rimborsato dal proprietario. Deve però dare pronta comunicazione dell'iniziativa al locatore.

Ovviamente, nel caso in cui il proprietario dovesse perseverare nel suo disinteresse, è opportuno rivolgersi ad un legale per la tutela dei propri interessi.

ISABELLA I. chiede
lunedì 18/03/2019 - Lombardia
“Abbiamo un contratto d’affitto per un seminterrato adibito a laboratorio dal 01 Novembre 2012. Lo stabile è di costruzione degli anni sessanta ed i locali, più volte modificati, non sono certo in condizioni paragonabili a locali di nuova generazione.
L'impianto di riscaldamento autonomo quindi risulta essere indubbiamente vetusto ( allego foto dei radiatori ). Al momento è palese la necessità di sostituire le valvole dei radiatori e parte dei raccordi dell'impianto a vista che perdono vistosamente. Pertanto il mio quesito è il seguente, tenendo conto della vetusta età dell’impianto:
a chi spetta l’assistenza delle valvole e dei raccordi ormai non più riparabili?
Ed inoltre ogni qualvolta si presenta un guasto ( come il blocco del pulsante che fa scattare l’apertura della porta d’ingresso del nostro ufficio ), come dobbiamo regolarci? (vista l'anzianità anche di questo impianto ).
Il proprietario del laboratorio deve rispondere di tutti questi guai strutturali (materiali ed impianti) che già all’epoca della firma del contratto avevano un’anzianità di almeno 50 anni.”
Consulenza legale i 25/03/2019
L’art. 1576 c.c. stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Da ciò ne consegue, che l’ordinaria manutenzione resta a carico di chi conduce in locazione l’immobile mentre il proprietario deve provvedere alla straordinaria manutenzione.

Come specificato nel successivo art. 1609 c.c. “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Nel caso in esame, la necessità di sostituzione delle valvole dei radiatori, alla luce della predetta normativa (e salvo diversi accordi contrattuali intercorsi tra le parti e diversi usi locali), spetta sicuramente al locatore in quanto non collegata - appunto - all’uso del bene ma alla sua vetustà.

Ciò posto, riguardo la seconda domanda contenuta nel quesito relativa alla presenza di guasti, si osserva quanto segue.

Occorre verificare, volta per volta, a cosa sia dovuto il guasto.
Se, ad esempio, si rompe una lampadina, è evidente che il relativo costo di sostituzione spetta al conduttore in quanto legato all’uso dell’immobile ed in quanto costituisce una riparazione di piccola manutenzione.
Per rispondere a tale domanda, viene in aiuto anche quanto previsto nell’allegato D del Decreto 16.01.17 del ministero delle infrastrutture e trasporti contenente una dettagliata elencazione della ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore.
Su tale aspetto, citiamo inoltre un passaggio di una sentenza della Suprema Corte (la n.27540/2013) ulteriormente chiarificatore secondo cui la manutenzione ordinaria va qualificata come: “quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa”; mentre quella straordinaria consisterebbe in “quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio” ovvero anche quelle “di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza”.


FERRUCCIO R. chiede
venerdì 15/03/2019 - Calabria
“15/3/2019
OGGETTO: appartamento concesso in LOCAZIONE (4+4). Costi per riparazione/sostituzione pezzi di elettrodomestici
Buonasera,
a chi spetta pagare le spese per:
a) Riparazione/sostituzione pezzi elettrodomestici;
b) Manutenzione ordinaria annuale della caldaia riscaldamento domestico;
al proprietario o all’inquilino?
Può essere invocata la circostanza che, essendo trascorsi più di 2 anni dall’inizio della locazione dell’elettrodomestico, le spese di riparazione/sostituzione sono a carico dell’inquilino in analogia a quanto avviene per la garanzia di un nuovo prodotto?.
In attesa di cortese risposta, distintamente saluto.”
Consulenza legale i 21/03/2019
Prima di dare una risposta, si rende necessario fare una considerazione: le spese indicate sotto la lettera a), ossia quelle relative agli elettrodomestici, lasciano presumere che le parti abbiano stipulato un contratto di locazione di immobile per uso abitativo già fornito di arredi, tra i quali tuttavia non vi si può far rientrare la caldaia per il riscaldamento domestico (di cui si parla alla lettera b).
Quest’ultima, infatti, costituisce elemento essenziale per il funzionamento dell’impianto di riscaldamento, di cui anche un immobile privo di arredi mobiliari deve essere dotato, fatti salvi naturalmente i diversi accordi tra le parti.

Fatta questa breve precisazione, vediamo adesso come vanno concretamente ripartite le spese che nel corso di un rapporto di locazione si rende necessario affrontare per elettrodomestici e caldaia.

Norme di riferimento sono l’art. 1576 c.c., il quale stabilisce come vanno suddivise le spese per il mantenimento della cosa in buono stato locativo, e l’art. 1609 del c.c., che si preoccupa di individuare quali sono le piccole riparazioni che vanno fatte gravare sull’inquilino.
In particolare, si definiscono riparazioni di piccola manutenzione tutte quelle che dipendono dall’uso che va quotidianamente fatto di un determinato bene, mentre ne restano escluse quelle dovute a vetustà (ossia invecchiamento del bene, da cui ne consegue il mal funzionamento o addirittura l’impossibilità di funzionare) o a caso fortuito.

Dei mobili, tra i quali vanno compresi gli elettrodomestici, si occupa specificatamente il secondo comma dell’art. 1576 c.c., il quale pone a carico del conduttore/inquilino le spese di conservazione e ordinaria manutenzione che li riguardano.

Applicando i suddetti principi al caso in esame, dunque, può dirsi che tutti i costi dipendenti dall’uso quotidiano degli elettrodomestici e della caldaia spettano all’inquilino (a titolo esemplificativo possono indicarsi le spese per sostituire la guarnizione del frigo, il cavo elettrico del forno, nonché quelle per la manutenzione annuale della caldaia, comprendente le spese per accensione stagionale dell’impianto e conseguente messa a riposo, e così via).

Qualora, invece, si renda necessario sostituire o riparare l’elettrodomestico o la caldaia perché ormai vecchi e non funzionanti ovvero a seguito di un caso fortuito (quale può essere un corto circuito o un fulmine), in quel caso le relative spese graveranno sul proprietario/locatore, e ciò a prescindere dal fatto che siano trascorsi due anni o più dall’inizio della locazione.
La posizione del proprietario/locatore, infatti, non è equiparabile, neppure per analogia, a quella del venditore, non potendosi parlare di un suo obbligo di garanzia, ma di un vero e proprio autonomo obbligo su di lui incombente in forza di quel rapporto di locazione.

Ragioni di buon senso, oltre che di logica giuridica, poi inducono a dover precisare che, nell’ipotesi in cui si possa accertare che il danno di maggiore consistenza da far gravare sul proprietario sia addebitabile all’incuria o alla negligenza dell’inquilino, il quale non si è preoccupato di eseguire la manutenzione ordinaria che i singoli beni richiedono, in quel caso le spese di riparazione e/o sostituzione non potranno che farsi gravare a carico del conduttore.

Possiamo, dunque, concludere dicendo che sull’inquilino gravano tutte le spese legate a piccoli interventi di manutenzione ordinaria (compresa la manutenzione ordinaria annuale della caldaia per il riscaldamento domestico), mentre il proprietario dovrà sostenere tutte le spese per manutenzione straordinaria sia dell’immobile che dei mobili che lo arredano.

Tale criterio trova peraltro conferma anche nella Legge n. 392/1978 sulle locazioni, ed in particolare all’art. 9 della l. equo canone, ed è sulla base di esso che il SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) ha elaborato una tabella (consultabile sul relativo sito) che riassume come vanno ripartite le spese tra proprietario ed inquilino, distinguendole per singole tipologie.

Per concludere deve farsi un’ultima considerazione: tutto quanto sopra detto può non trovare applicazione nel caso in cui le parti, in sede contrattuale, abbiano inteso derogarvi, fissando regole e criteri diversi di ripartizione delle spese.
Per rendersi conto di ciò, ovviamente, si rende indispensabile avere a disposizione e leggere il contratto di locazione che è stato a suo tempo sottoscritto.

Davide F. chiede
martedì 12/06/2018 - Lombardia
“Buongiorno,
il 1 giugno del 2016 ho preso in affitto un appartamento (L1-Locazione di immobile ad uso abitativo) nel quale ci ho abitato fino al 31 maggio di questo anno. Con la proprietaria, oltre che al contratto di affitto, abbiamo fatto una scrittura privata nella quale lei ha scritto tutto quello presente nella casa (divano, tavolo ecc..) e nella quale io ho riportato tutto ciò che non andava; fra queste anche le persiane che danno sul balconcino che erano logorate e letteralmente si staccavano dei pezzi di legno dalle lamelle, per le quale sono state fatte e allegate delle fotografie. Il documento cita quanto di seguito:
Persiane del balconcino logorate, soprattutto nella parte che dà verso l’esterno, Le persiane sono però funzionanti pertanto non è necessario alcun intervento.
Dopo qualche mese che ero nell’appartamento due lamelle si sono staccate e ho informato la proprietaria e ho provveduto a riattaccarle.
Il giorno 31 maggio 2018, ultimo giorno della mia permanenza nell’appartamento, ho effettuato il sopralluogo dell’appartamento vuoto con il marito della proprietaria (lei non c’era) e mi è stato detto che andava tutto bene, che il primo giugno sarebbero entrati i nuovi inquilini e che loro (inquilini nuovi e proprietaria) si sarebbero incontrati il 3 per vedere la situazione in casa. Il giorno 31 non abbiamo fatto alcun verbale.
Il 3 giugno, la sera, ho ricevuto un messaggio dalla proprietaria chiedendomi se ci potevamo sentire in quanto il giorno stesso hanno fatto un sopralluogo con i nuovi inquilini e hanno visto che si sono staccati due piccoli pezzi di legno dalle persiane logorate e che le persiane fanno fatica a chiudersi.
La proprietaria sostiene che quando si sono staccate le lamelle può essere successo qualcosa per cui la persiana ora non si chiude bene
Quando mi è stato consegnato l’appartamento la persiana già faticava a chiudersi (questo purtroppo non è stato segnalato nella scrittura privata) e infatti è stato il tizio dell’agenzia che mi ha fatto vedere come si apriva e come si chiudeva (l’ho chiamato ma non si ricorda di questo particolare). Ora è vero che è peggiorata, ma questo non dipende dal fatto che si erano staccate le due lamelle, per cui potrebbe dipendere in realtà dal fatto che con il tempo le cerniere stanno cedendo, ma non che io ho causato qualche danno.
Quindi, del deposito cauzionale mi è stato restituito il 50% ovvero 750 euro tramite bonifico, il resto lo sta trattenendo la proprietaria.
Domani verrà un tecnico chiamato da lei che farà un preventivo per la riparazione o la sostituzione completa della persiana. Ho chiesto alla proprietaria di poter assistere al sopralluogo del tecnico, chiedendole l’orario ma si è rifiutata di dirmelo.
Mi invierà una raccomandata con scritto tutto e quanto dovrò pagare.
La mia domanda è questa: la spesa è a carico mio?
Se è stato fatto un sopralluogo senza di me, quando il contratto era già chiuso e con già dentro i nuovi inquilini il sopralluogo è valido?
Se non fosse a mio carico cosa devo fare per farle capire che mi deve restituire tutta la caparra? Può bastare la Sua risposta?”
Consulenza legale i 19/06/2018
La locazione è il contratto con il quale una parte (definita locatore) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Nel corso della locazione può capitare che l’immobile necessiti di interventi volti a garantire la conformità del bene all’uso convenuto. In questi casi però sorgono spesso dubbi e contestazioni in merito al soggetto tenuto al pagamento.
Ai fini della individuazione del soggetto tenuto al pagamento viene in aiuto l’art. 1576 c.c. rubricato “Mantenimento della cosa in buono stato locativo”, alle lettura del quale si rimanda.

Le spese di piccola manutenzione sono quelle di cui all’art. 1609 c.c. a mente del quale “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

Per interventi di piccola manutenzione si intendono, quindi, quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Ebbene per individuare il soggetto tenuto al pagamento bisogna soffermarsi sull’espressione “deterioramenti prodotti dall’uso” in quanto se un bene si rompe perché l’inquilino lo ha usato continuamente, deve essere riparato da quest’ultimo. Diverso è il caso invece in cui la sistemazione si sia resa necessaria per vetustà del bene perché in tal caso la spesa grava sul proprietario.
Di conseguenza, se le persiane o/o le finestre e/o gli infissi si rompono a causa dell’uso che ne abbia fatto l’inquilino, spetterà a questi provvedere alla loro riparazione. Nel caso in cui, invece, il difetto era originario o comunque dipendente da uno stato di usura risalente nel tempo, dovrà provvedere il proprietario.

Allo stesso modo la riparazione spetterà al proprietario nel caso in cui le finestre ed infissi non abbiano mai avuto un buon funzionamento.
Alla luce di quanto detto, riteniamo che, trattandosi di deterioramento dovuto alla vetustà delle persiane, le stesse dovranno essere riparate a spese della proprietaria. Nel quesito viene, infatti, riportato che “le persiane che danno sul balconcino erano logorate e letteralmente si staccavano dei pezzi di legno dalle lamelle”, a dimostrazione che le persiane di cui si discute fossero vecchie ed in cattivo stato già dall’inizio della locazione. Ciò è provato dai rilievi fotografici da Lei citati, dal verbale di inizio locazione e dalle segnalazioni da Lei fatte alla proprietaria a seguito del distacco delle lamelle.

Proseguendo nell’esame del quesito proposto, evidenziamo che una fase delicata del rapporto di locazione è quella in cui il conduttore lascia l’appartamento. Può succedere, difatti, che il locatore pretenda dal conduttore il risarcimento dei danni e richieda il pagamento di ulteriori somme oltre a quella data dal canone.
Il locatore, al termine della locazione, deve riavere il bene nello stato in cui lo ha consegnato ed in conformità alla descrizione fatta dalle parti, eccettuati il deterioramento o il consumo derivanti dall’uso della cosa secondo il contratto.
Pertanto, quando comincia la locazione e alla sua scadenza, uno strumento utilissimo è quello della redazione del verbale dello stato dei luoghi giacché un successivo raffronto tra gli stessi potrà servire a chiarire le reciproche posizioni.

In mancanza di verbale ci si chiede se il locatore a distanza di tempo dal rilascio o anche subito dopo, possa pretendere il risarcimento del danno.
Se per un verso il proprietario non ha liberato il conduttore firmando il verbale di sopralluogo, è anche vero che il danno lamentato non è scontato sia addebitabile al conduttore. Infatti, nel lesso di tempo in cui il bene è uscito dalla sua custodia potrebbe essere stato danneggiato da altri.
Quindi il locatore può formulare la richiesta danni solo se può provare che i danni siano da imputare al conduttore.
Ebbene nel caso in esame il sopralluogo deve considerarsi effettuato il 31 maggio 2018 e, a suo dire, deve ritenersi concluso in modo positivo non avendo il marito della proprietaria sollevato alcuna contestazione in merito alla sussistenza di danni.
Purtroppo non è stato redatto alcun verbale che l’avrebbe sicuramente messa al riparo da tutte queste problematiche ma è anche vero che, in mancanza di verbale e di contestazioni al momento della consegna, l’immobile si presume lasciato in buono stato.

Infine, quanto alla cauzione, si osserva quanto segue.
Nella locazione è frequente la previsione di un deposito cauzionale posto a garanzia degli adempimenti delle obbligazioni del conduttore. Per gli immobili ad uso abitativo il deposito non deve superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere pagati al conduttore allo scadere di ogni anno o comunque pagati in un’unica soluzione al termine della locazione.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale passa in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la sua funzione di garanzia, vale a dire si sia verificato l’adempimento, può chiederne la restituzione, con la conseguenza che il locatore dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, non può appropriarsi di detta somma, nemmeno quando abbia fondati motivi per trattenerla, se prima non procede in via giudiziale chiedendone al giudice l’attribuzione.
Pertanto allo scopo di individuare i veri e propri danneggiamenti attribuibili con certezza al conduttore è necessario che il locatore constati o faccia constatare e verificare le condizioni dell’immobile al momento del rilascio.
La Cassazione con ordinanza n 3882 del 25.02.2015. ha affermato che: “ una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni; difatti, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile locato”.
Dunque, nel caso in esame è da ritenersi illegittimo il comportamento della proprietaria di trattenere parte del deposito cauzionale.

In conclusione: dal verbale di inizio locazione si evince che le persiane erano già usurate al momento dell’inizio della locazione. Si tratta di usura, vetustà e non danni cagionati dall’uso continuo delle stesse e, pertanto, le spese di riparazione non graveranno su di Lei, bensì sulla proprietaria.
Il sopralluogo effettuato successivamente senza la Sua presenza non ha valore.
Si deve far riferimento al primo sopralluogo avvenuto al momento del rilascio dell’immobile. E’ vero che di detto sopralluogo non è stato redatto verbale, ma è anche vero che il danno potrebbe essere stato causato da altri nel periodo che va dal rilascio dell’immobile sino alla contestazione. Si presume, infatti, in mancanza di verbale, che l’immobile sia stato rilasciato in buono stato di manutenzione.
Sarà la proprietaria a dover provare che i danni lamentati sono imputabili al conduttore.
Tuttavia se l’unico danno lamentato è quello delle persiane e nel verbale di inizio locazione si dava già atto delle cattive condizioni delle stesse, sarà difficile per il locatore contestare all’inquilino di aver restituito l’immobile (anzi, le persiane) in uno stato peggiore.
Quanto alla cauzione, la proprietaria non può trattenere alcuna somma in mancanza di un’azione giudiziale in corso e, pertanto, Lei potrà pretendere la restituzione della somma. Le consigliamo dapprima di chiedere la restituzione della cauzione mediante una comunicazione a mezzo raccomandata a/r e, in mancanza di pagamento, potrà ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della proprietaria.

Antonio D. P. chiede
martedì 12/12/2017 - Puglia
“Sono proprietario di un capannone industriale dato in locazione.
A seguito di intemperie, temporali e acquazzoni si sono avute delle infiltrazioni di acqua all'interno del capannone provocando danni al materiale che utilizza il conduttore per la sua produzione (materassi).
Fermo restando il mio riconoscimento della spesa per la riparazione (manutenzione straordinaria) vorrei sapere, se i danni alle cose di proprietà del conduttore, avuti a seguito dell'evento, sono a carico del locatario oppure del conduttore.”
Consulenza legale i 18/12/2017
L'art. 1575 c.c. annovera tra le obbligazioni a carico del locatore, quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

Ai sensi dell'art. 1576 c.c., inoltre, il locatore è tenuto mantenere la cosa "in buono stato locativo", dovendo egli "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".

In caso di infiltrazioni d'acqua, dunque, occorre, innanzitutto, indagare le cause che hanno determinato le stesse e i conseguenti danni all'immobile e ai beni presenti all'interno del medesimo, in quanto il proprietario-locatore potrà andare esente da responsabilità solo laddove riesca a dimostrare che le infiltrazioni non sono state conseguenza immediata di "vizi strutturali" dell'immobile, essendo le stesse dovute a "caso fortuito" o a fatto del terzo.

Va osservato, peraltro, che, in base alle regole circa il riparto dell'onere della prova, il danneggiato dovrà dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra il danno stesso e il comportamento del locatore, mentre è quest'ultimo a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito o del fatto del terzo.

In tal senso, infatti, si è espressa, altresì, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha precisato che, in caso di danni da infiltrazioni, grava sul locatore e non sul conduttore-danneggiato l'onere di dimostrare che le infiltrazioni non sono state "conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali", ma che le stesse vadano "ascritte al comportamento del conduttore o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso".

Di conseguenza, secondo la Cassazione, "in assenza di tale prova, la responsabilità del lamentato evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata - inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni proposta dal conduttore" (Cass. civ., sentenza n. 19209 del 29 settembre 2015).

Nel caso in esame, dunque, si ritiene che lei, in qualità di proprietario-locatore dell'immobile, sia tenuto a risarcire i danni subiti dal conduttore alla merce presente all'interno dell'immobile interessato dalle infiltrazioni, a meno che lei non riesca a dimostrare che i lamentati danni non siano stati dovuti ad un difetto strutturale dell'immobile ma ad un semplice "caso fortuito", vale a dire un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile che ha cagionato, da solo il danno (ad esempio, lei potrebbe andare esente da responsabilità laddove riuscisse a dimostrare che l'immobile era in perfetto stato di manutenzione e che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un evento atmosferico talmente intenso, imprevisto e imprevedibile, le cui conseguenze non sarebbero state in alcun modo evitabili).

Laddove, invece, il danneggiato dimostri che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un difetto di manutenzione dell'immobile (ad esempio, vetustà della guaina impermeabilizzante ecc...), si ritiene che lei sia tenuto, non solo a provvedere alla riparazione dell'immobile, ma anche a risarcire il conduttore delle perdite subite.





ALESSANDRO C. chiede
venerdì 07/11/2014 - Toscana
“Buongiorno, ho stipulato un contratto abitativo tra privati per € 14.000,00 annui, ho inserito nel contratto una dicitura "che per il primo anno in considerazione delle spese iniziali che il conduttore prevede di sostenere il canone è ridotto a euro 7.800,00". L'agenzia delle entrate mi richiede la differenza a tassazione sostenendo che "i canoni non riscossi sono stati comunque percepiti sotto forma di prestazione in natura"....vorrei oppormi in contenzioso a questa cosa che reputo ingiusta... Alessandro
Grazie mille”
Consulenza legale i 12/11/2014
Dal punto di vista civilistico, nel contratto di locazione delineato dal codice civile non è escluso che una parte del "corrispettivo" (art. 1571 del c.c.) sia corrisposta non mediante una somma di denaro, ma con una prestazione in natura. Il corrispettivo della locazione può consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre necessario che ricorra il duplice requisito della sua determinatezza - o, almeno, della sua determinabilità - e del suo carattere obbligatorio (v. Cass. civ. 14.11.1977 n. 4937).
Ad esempio, la Suprema Corte, con sentenza del 26.2.1992 n. 2368, ha stabilito: "Il contratto di locazione non sussiste solo nell'ipotesi in cui come corrispettivo del godimento di una bene venga pattuita in via esclusiva, conformemente al modello codificato, la dazione di una somma di denaro, ma anche qualora come corrispettivo venga pattuita in aggiunta ad una somma di denaro una prestazione in natura (nel caso di specie come corrispettivo della locazione di un immobile da adibire a lavanderia era stato previsto oltre al pagamento di un canone il lavaggio gratuito degli indumenti della famiglia del locatore)".

Accade con una certa frequenza che nei contratti di locazione le parti si accordino affinché, a fronte della concessione da parte del locatore di una riduzione temporanea del canone di locazione, alcune spese di manutenzione straordinaria siano sostenute dal conduttore.
Questo tipo di accordo può essere inquadrato nell’ambito delle operazioni di natura permutativa.

In generale, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi, D.P.R. n. 917/1986) prevede che presupposto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura (art. 1), tra cui i redditi fondiari. I redditi in natura sono valutati in base al valore normale dei beni e dei servizi da cui sono costituiti (art. 9).

Ciò premesso, va chiarito che il compimento di opere di manutenzione sull’immobile a carico del conduttore, che vanno a beneficio anche e soprattutto del locatore (il quale avrebbe dovuto sostenere direttamente tali spese), determinano un incremento del valore e/o della vita utile dell’immobile e quindi un reddito tassabile.

Nel caso di specie, quindi, il punto dirimente è quello relativo alla motivazione della riduzione del canone nel primo anno: se il conduttore deve affrontare spese di risistemazione e ristrutturazione dell'immobile, che giovano al locatore, si configura il pagamento di un corrispettivo in natura, e quindi l'Agenzia delle Entrate avrebbe ragione di chiedere il pagamento dell'imposta su quelle somme non direttamente - ma indirettamente - percepite.
La formulazione della clausola nel contratto di locazione in effetti è sufficientemente "ambigua" per poter adito ad entrambe le interpretazioni.

Affinché il locatore non si consideri soggetto a imposizione fiscale sulla differenza tra il canone pattuito per il primo anno e quello degli anni successivi, egli dovrebbe provare all'Agenzia delle Entrate che non ha ricevuto alcun beneficio dalle "spese" sostenute dal conduttore nei primi mesi di locazione.

Giuseppe V. chiede
giovedì 23/10/2014 - Piemonte
“Buongiorno,
il locatore ci chiede il pagamento del 50% delle spese straordinarie relative al rifacimento delle gronde di un'altra scala del condominio dove affittiamo i locali (precisamente: ripristino del cornicione, rimozione e posa nuovo manto di copertura del tetto, antenne, camini, abbaini,
tutte opere di natura muraria al tetto della scala D, mentre il negozio da noi locato è di pertinenza della scala G!).
Ciò in quanto nel contratto (stipulato in aprile 2013) è presente una clausola che deroga all'articolo 1576,1583,1584 . ... Del "patto" (cita il contratto di locazione) le parti hanno tenuto conto in sede di determinazione del canone di locazione, del quale la metà delle spese per le riparazioni straordinarie costituisce parte integrante ed inscindibile ... In realtà in sede di rinnovo del contratto non si è parlato proprio di questa clausola, è stata riportata la stessa clausola del precedente contratto di locazione in cui ero subentrato circa 7 anni prima.
Preciso che con il nuovo contratto abbiamo adeguato il canone di locazione scegliendo senza discutere una delle tre proposte del locatore e senza che il precedente contratto fosse stato formalmente disdettato.... POSSO SOTTRARMI A QUESTA RICHIESTA? o meglio ancora, possiamo chiedere rendere nulla quella clausola per mancanza di contrattazione in occasione della stipula del contratto da me firmato? ... vi ringrazio per una risposta.”
Consulenza legale i 29/10/2014
Nel caso descritto, va prima di tutto sgombrato il campo da ogni dubbio circa la decorrenza della validità del contratto di locazione.
Anche se è vero che non è stata data disdetta al contratto precedentemente in essere tra le parti, l'art. n. 24 del nuovo contratto sottoscritto nel 2013 dice che il contratto di locazione datato 1 aprile 2001 viene annullato e integralmente sostituito da quello successivo.
Quindi, per le parti, ogni accordo precedente non ha più alcuna valenza e vige solo il contratto del 2013.

Questo vale anche per la clausola di cui all'art. 9.
Spesso capita che, prima della sottoscrizione del contratto, un po' per la fiducia riposta nella controparte, un po' per la legittima ignoranza di alcuni argomenti giuridici, le parti non si informino adeguatamente su ciò che vanno a firmare.
In questo caso, è stata sottoscritta una clausola che prevede che le spese straordinarie dell'unità immobiliare o delle parti o impianti comuni dell'edificio vadano ripartite al 50% con il conduttore. Una tale deroga all'art. 1576 c.c. è ritenuta ammissibile dalla giurisprudenza, non incorrendo nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma 1, della legge n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle locazioni di immobili non adibiti ad uso abitativo non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere delle spese di manutenzione (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 1989, 1303. N.b.: oggi l'art. 23 è stato abrogato).

La clausola è valida, anche se nel contratto si dà atto che di questa clausola (onerosa per il conduttore) si sia tenuto conto nel determinare il canone di locazione, mentre ciò non è realmente avvenuto. L'entità del canone avrebbe potuto essere posta in discussione in sede di firma del nuovo contratto di locazione, ma la sottoscrizione dello stesso costituisce un consenso scritto e vincolante per il conduttore, che non può ora invocare norme contrattuali diverse da quelle che ha firmato. Solo nel caso in cui egli possa dirsi vittima di un raggiro da parte del locatore (tecnicamente "dolo incidentale"), per avergli questo fatto sottoscrivere la clausola con l'inganno, potrà chiedere l'annullamento di quella parte del contratto ai sensi dell'art. 1440 del c.c.. Non si può nemmeno invocare l'annullamento per errore di diritto ex art. 1429, n. 4), c.c., su quella clausola da parte del conduttore, in quanto questo tipo di errore, che cade su norme giuridiche, è causa di invalidità del contratto quando abbia costituito la ragione unica o principale del consenso (circostanza che non sembra ricorra nel caso di specie).
Nella vicenda in esame, non sembra in realtà esserci stato dolo del locatore, ma solo una "leggerezza" da parte del conduttore, che non ha letto con attenzione il contratto prima di sottoscriverlo, o, forse, lo ha letto senza comprenderne le reali implicazioni.

Posta la validità della clausola di attribuzione di metà delle spese straordinarie all'inquilino, ci si deve chiedere, però, se le spese nello specifico affrontate nel palazzo siano di sua spettanza.
L'art. 1576 c.c. prevede che al locatore spettino le "riparazioni necessarie" in relazione all'immobile locato. Nel nostro caso, seppur vero che le spese delle riparazioni vanno suddivise a metà con l'inquilino, resta fermo che si deve trattare di interventi indispensabili a mantenere la cosa in buono stato, al fine di consentire al conduttore di godere dell'immobile secondo l'uso concordato. Non ha alcun fondamento, quindi, la richiesta di pagamento di spese relative a parti dell'edificio (su cui esiste un condominio) che non sono collegate all'immobile locato.
Quanto al caso specifico di cui ci stiamo occupando, il rifacimento del tetto che copra solo una parte del condominio dovrà essere sostenuta dai soli condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti l'area su cui l’opera deve essere eseguita, a meno che non risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (v. Corte app. Milano, 17 gennaio 1992).

Quindi, il conduttore potrà opporsi alla richiesta di pagamento delle spese per riparazioni dell'edificio condominiale che non lo interessano in alcun modo, anche se esiste una clausola che pone a suo carico una parte delle riparazioni necessarie di cui all'art. 1576 c.c.

Andrea B. chiede
giovedì 18/10/2012 - Lazio
“Il locatore è costretto ad effettuare la riparazione dello scaldabagno elettrico per la produzione dell'acqua calda, qualora esso smettesse di funzionare dopo circa un anno che gli inquilini ne usufruiscono? Tenendo conto che l'appartamento in questione è stato affittato ammobiliato con contratto a 4 anni più 4 rinnovabili. In attesa di gradita risposta ,distinti saluti.”
Consulenza legale i 20/10/2012

In generale, le spese di ordinaria manutenzione competono all'inquilino (ad es. rubinetto che perde, sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, maniglia di una finestra rotta, vetro rotto, etc... ). Le spese di riparazione straordinaria competono, invece, al proprietario dell'immobile locato.

Per spese straordinarie si intendono quelle alle quali il locatore debba provvedere per il mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto, e che permettano all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile, così come delineato dall'art. 1575 del c.c.. Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione previste dall'art. 1609 del c.c., che sono quelle dovute al deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono essere sottoposte ad ordinaria manutenzione e che restano a carico del conduttore. A tal riguardo è opportuno precisare che non competono all'inquilino conduttore, seppure di piccola manutenzione, le riparazioni che concernono gli impianti interni alla struttura del fabbricato (ad esempio le tubazioni dell'acqua incassate nel muro).

Per quanto riguarda la caldaia e/o lo scaldabagno, se si tratta della manutenzione ordinaria (pulizia, taratura, controllo scarichi), di solito da effettuarsi annualmente, spetta al conduttore; invece la riparazione o la sostituzione integrale spetta al proprietario.


N. B. chiede
lunedì 29/05/2023
“Buongiorno, avrei da porvi un quesito di questo tipo.
Ho in affitto un appartamento arredato, con contratto 3+2, a XXX nelle zone ancora allagate e dove attualmente è ancora in vigore un'ordinanza di evacuazione del paese per motivi di salubrità. Causa allagamenti e quindi inagibilità vorrei sciogliere il contratto d'affitto anzitempo (il contratto scade nel 2025) perché ad oggi non so realmente quali siano i danni dell'alloggio, se sono onerosi e la tempistica per renderlo di nuovo abitabile. Il conduttore in prima battuta era concorde per la risoluzione consensuale del contratto poi ha cambiato idea comunicandomi la volontà di ritornare ad abitare immediatamente l'alloggio non appena l'acqua sarà defluita. Le ho comunicato tramite messaggio whatsapp, in quanto il sevizio postale inattivo, dal desistere dal suo intento in quanto non ci sono le condizioni di sicurezza.Temo per le mie responsabilità di proprietario in quanto tutti gli impianti, elettrici , idrici e fognari nonché il mobilio sono tutti da visionane e renderli sicuri.Vorrei precisare che il contratto è intestato a due persone fisiche conviventi di cui uno non vive più nella casa da più di un anno senza mai avermi comunicato nulla. Ci sono gli estremi per sciogliere il contratto anzitempo?”
Consulenza legale i 06/06/2023
L’art.3 comma 1 lett. d della L. 431/1998 stabilisce che il locatore abbia la possibilità di dare disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale, con almeno sei mesi di anticipo, in caso di immobile ricompreso in un edificio gravemente danneggiato dove la presenza del conduttore sia di ostacolo per l’esecuzione dei lavori necessari per garantirne la stabilità.
Non è quindi possibile per il locatore sciogliere ora il contratto la cui scadenza è fissata per il 2025.

Nel caso di specie però l’immobile pare non avere le condizioni di sicurezza e salubrità sufficienti per essere abitato da parte del conduttore.
Il locatore ha quindi l’onere di eseguire le riparazioni e gli interventi di ripristino necessari per garantire il buono stato dell’immobile e permettere al conduttore di goderne ai sensi dell’art. 1575 del c.c. e dell’art. 1576 del c.c.

Nel caso in cui l’immobile non sia già stato dichiarato inagibile da parte della Pubblica Amministrazione, il locatore dovrà fare visionare il locale da un tecnico specializzato che possa redigere una relazione sullo stato di fatto, sugli interventi da seguire e sulla pericolosità del bene in assenza di interventi.
Se necessario ci si potrà rivolgere al Comune per segnalare lo stato di pericolo in cui si trova l’immobile e farlo dichiarare inagibile.
In questo caso il conduttore ovviamente non potrà entrare nel locale.

In alternativa, nel caso cui l’immobile necessiti solo di alcuni interventi per migliorarne la sicurezza e l’abitabilità, il locatore dovrà comunicare con raccomandata al conduttore che non potrà riottenere la detenzione dell’appartamento finché non saranno stati eseguiti i lavori necessari.
Il conduttore ha l’obbligo di tollerare tali riparazioni indifferibili ai sensi dell’art. 1583 del c.c. anche nel caso in cui comportino una privazione del godimento della cosa locata.

L’art. 1584 del c.c. stabilisce il diritto del conduttore a chiedere una riduzione del canone, proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento, in caso in cui le riparazioni dovessero durare per oltre un sesto della durata della locazione e comunque per oltre 20 giorni.
In caso di inabitabilità a causa delle opere, il conduttore ha diritto ad ottenere lo scioglimento del contratto.

Si consiglia, quindi, al locatore di agire come sopra descritto in modo da rendere edotto il conduttore dei rischi che correrebbe tornando ad abitare l’immobile, in caso di pericolosità dello stesso, e di intervenire tempestivamente per eseguire le opere necessarie.
In caso in cui il conduttore dovesse opporsi e tornare ad abitare il bene locato, creando ostacolo per l’esecuzione degli interventi di ripristino necessari, il locatore può valutare di mettere in mora il creditore ai sensi dell’art. 1206 del c.c. e dell’art. 1217 del c.c. in relazione alle obbligazioni di fare.
Il locatore dovrà allora notificare un atto di intimazione al conduttore si sensi dell’art. 80 delle disp. att. c.c. in cui intima di liberare l’immobile in una data specifica per permettere di eseguire i lavori necessari.
Dalla data indicata, se il conduttore non libera l’immobile come intimato e da esso dovessero derivargli eventuali danni, il locatore potrà dimostrare di avere fatto il possibile per adempiere ai propri obblighi di legge e quindi che non deve rispondere dei danni subiti dal conduttore ai sensi dell’art. 1227 del c.c..

CSK S. D. G. C. chiede
giovedì 10/11/2022 - Liguria
“Spettabile Studio Legale Brocardi,

sono qui a richiederVi un parere legale riguardo una questione sorta con la proprietà del centro sportivo che abbiamo in affitto con il contratto che allego in copia.
Premetto che il contratti in essere nulla prevede in deroga articolo L’art. 1621 C.C.

La controversia riguarda le spese relative alla sostituzione del manto erboso del campo da tennis il cui costo complessivo è pari a circa 20.000 euro.

La proprietà sostiene che sia un intervento di “ORDINARIA” manutenzione che deve pagare l'inquilino, che avendo usato e consumato il campo per 10 anni ora lo deve sostituire a proprie spese.

Noi crediamo che il dettato del cc 1621 nulla dica in merito all’ordinaria amministrazione e che le uniche spese a carico dell’inquilino siano quelle di piccola manutenzione nelle quali non può ricadere la sostituzione del manto erboso.

Vi prego cortesemente fornirci il Vostro parere legale a riguardo.


Distinti saluti

Consulenza legale i 17/11/2022
Per rispondere al quesito è necessario, innanzitutto, inquadrare correttamente la fattispecie descritta. In proposito, è significativo che nel quesito stesso si faccia riferimento all’art. 1621 del c.c., norma dettata in tema di contratto di affitto, e non all’art. 1576 del c.c., che disciplina la ripartizione delle spese in costanza del rapporto di locazione.
La distinzione non è di secondaria importanza, dal momento che, mentre l'art. 1576 c.c. obbliga il locatore ad eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, l’art. 1621 c.c. limita a quelle straordinarie le riparazioni a carico del locatore, cioè che egli deve eseguire a proprie spese: tutte “le altre” sono invece a carico dell’affittuario (quindi, tutte quelle ordinarie, non solo di piccola manutenzione).
La ratio di tale diverso trattamento va individuata, come vedremo oltre, nel fatto che all’affittuario spettano i “frutti” derivanti dalla cosa.

Tornando al nostro caso, il contratto stipulato tra le parti viene formalmente denominato come “locazione di immobile ad uso non abitativo”. Tuttavia, leggendone il testo, apprendiamo che con il medesimo contratto viene, in primo luogo, consensualmente risolto un precedente contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto "alcuni degli immobili facenti parte del centro sportivo”; contestualmente, viene stipulato un nuovo contratto avente ad oggetto "tutti gli immobili costituenti il Centro Sportivo Polivalente, sito in [...], e meglio individuati nelle lettere A e B delle premesse e negli allegati, affinché il conduttore vi svolga attività sportive, attività di benessere, attività di bar/ristoro e le altre ad esse complementari”.
Ora, il contratto di affitto costituisce pur sempre una specie del genus locazione, dal quale si differenzia per il fatto di avere ad oggetto il godimento di una cosa produttiva (art. 1615 del c.c.: nel nostro caso, in particolare, occorre chiedersi se si configuri effettivamente una locazione commerciale o, piuttosto, un contratto di affitto di azienda; a favore della seconda tesi potrebbe deporre la circostanza che con il contratto vengono concessi in godimento, appunto, tutti gli immobili costituenti il centro sportivo.

La distinzione assume rilevanza, come dicevamo, ai fini dell’individuazione del criterio di ripartizione delle spese tra locatore o conduttore (o tra concedente e affittuario).
Se, infatti, inquadriamo la fattispecie nell’ambito dell’affitto d’azienda, dovremo fare riferimento a quanto affermato da Cass. Civ., Sez. III, ordinanza 18/09/2020, n. 19632, secondo cui “l'affittuario dell'azienda ha l'obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 del c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall'usufrutto”.
In quest’ottica, la sostituzione del manto erboso del campo da tennis può essere considerata come “finalizzata alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva”, in quanto tale a carico dell’affittuario.
La situazione si capovolgerebbe, invece, qualificando il rapporto tra le parti come locazione di immobile ad uso non abitativo: in questo caso, a norma dell’art. 1576 c.c., sarebbe il locatore a dover sostenere “tutte le riparazioni necessarie”, restando a carico del conduttore solo quelle di piccola manutenzione: e la sostituzione del manto erboso non potrebbe certo considerarsi “piccola manutenzione”.

Appare, dunque, decisivo stabilire se ciò che viene concesso in godimento sia, in concreto, un immobile (o più immobili) o un’azienda ai sensi dell’art. 2555 del c.c.: nel nostro caso, peraltro, non si tratta semplicemente di più immobili, bensì di un complesso di immobili, tra loro collegati dal fatto di costituire un “centro sportivo polivalente”, il che potrebbe far propendere per la qualificazione dell'oggetto del contratto come azienda.
La giurisprudenza rinvenuta, sia pur risalente, afferma che “ricorre la fattispecie di locazione di immobile quando l'immobile concesso in godimento sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e non siano collegati tra di loro da un vincolo che li unifichi a fini produttivi; ricorre invece l'affitto di azienda nel caso in cui sia stata concessa in conduzione una universitas aziendale, un'entità organica capace di vita economica propria, della quale l'immobile costituisca una mera componente, in rapporto di complementarietà ed interdipendenza con gli altri elementi; l'indagine relativa impone la considerazione, da un lato, della comune intenzione dei contraenti e, dall'altro, della obiettiva consistenza ed organizzazione delle cose dedotte in contratto e di ogni altra circostanza esistente nel caso concreto” (Cass. Civ., Sez. III, 10/06/1987, n. 5068).
Nel nostro caso, peraltro, l’art. 9 del contratto esclude espressamente dal contratto gli arredi interni, da considerarsi competenza esclusiva del conduttore; inoltre la più recente Cass. Civ., Sez. III, 06/11/2001, n. 13689 ha precisato che “trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l'attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio”.
Tuttavia, la sopra cit. Cass. 5068/1987, in motivazione, chiarisce che “d'altro canto, l'eventuale mancanza di alcuni elementi aziendali risulta irrilevante solo se, per il ruolo obiettivamente modesto ed accessorio degli stessi, possa ravvisarsi nei beni già esistenti quel minimum di organizzazione ai fini produttivi richiesto per la configurazione dell'azienda contemplata dall'art. 2555 c.c. Giova ricordare in proposito i principi giurisprudenziali più volte affermati da questa Corte, secondo cui:
a) si ha locazione di immobile quando l'immobile concesso in godimento sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e non siano collegati tra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi;
b) ricorre, invece affitto di azienda nel caso in cui sia stata concessa in conduzione una universitas aziendale, un'entità organica capace di vita economica propria, della quale l'immobile costituisca una mera componente in rapporto di complementarietà ed interdipendenza con gli altri elementi.
c) l'indagine relativa impone la considerazione, da un lato, della comune intenzione dei contraenti (al di là delle espressioni usate per la qualificazione del rapporto) e, dall'altro, dell'obiettiva consistenza ed organizzazione delle cose dedotte in contratto ed ogni altra circostanza del caso concreto. (cfr.- fra le altre - Cass. n° 3547-80; n° 4210-80; n° 2198-82; n° 6572-83)”.

Come si vede, il problema è di tipo interpretativo; ad avviso di chi scrive, è possibile ravvisare nel contratto concluso tra le parti un contratto di affitto di cosa produttiva, con le conseguenze che abbiamo evidenziato in tema di riparto di spese. Si tratta, purtroppo, della soluzione più sfavorevole per il conduttore/affittuario, al quale converrebbe sostenere la tesi della natura locatizia in senso stretto del rapporto.
Sussistono, è vero, elementi in base a cui sostenere tale seconda tesi; tuttavia, non è possibile prevedere quale sarebbe la qualificazione ritenuta corretta dal giudice in un eventuale giudizio.

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