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Articolo 1575 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Obbligazioni principali del locatore

Dispositivo dell'art. 1575 Codice civile

(1) Il locatore deve:

  1. 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [1177, 1617];
  2. 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto [1576, 1577, 1584] (2);
  3. 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione [1585, 1586] (3) (4).

Note

(1) Il locatore ha anche gli ulteriori seguenti obblighi: comunicare entro 48 ore all'autorità locale di Pubblica Sicurezza la cessione del godimento di un alloggio o di parte di esso in uso esclusivo (art. 12, D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, nella l. 18 maggio 1978, n. 191); comunicare per iscritto entro 48 ore all'autorità locale di Pubblica Sicurezza la cessione del godimento dell'immobile ad uno straniero o ad un apolide (art. 7, d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286).
(2) Tale obbligo si lega a quello di consegnare l'immobile in buono stato abitativo e viene specificato nel successivo art. 1576 del c.c..
(3) Da ciò deriva che il locatore può essere chiamato a rispondere di eventuali molestie ad opera di terzi.
(4) L'eventuale inadempimento del locatore ad una delle obbligazioni gravanti su di lui consente al conduttore di agire per la risoluzione (1453 c.c.) ovvero, nel caso si tratti dell'obbligazione di consegna dell'immobile, per l'esecuzione in forma specifica (2930 c.c.).

Ratio Legis

Le obbligazioni del locatore sono volte a garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene.

Spiegazione dell'art. 1575 Codice civile

Generalità

Dalla natura stessa del contratto di locazione, senza quindi la necessità di particolari patti, derivano le obbligazioni principali che la legge impone al locatore nell'articolo in esame.
I diritti del conduttore possono, sull'accordo delle parti, subire talora delle limitazioni, ma non possono essere posti nel nulla senza che sia violata l'essenza della locazione. Qualora il locatore non consegnasse la cosa locata ovvero la consegnasse o la mantenesse in tale stato da rendere impossibile di trarne la minima utilità oppure non provvedesse a rimuovere le molestie che escludano o menomino il pacifico godimento della cosa locata, non potrebbe piu parlarsi di locazione e sarebbe affatto ingiusta la pretesa del locatore inadempiente di ricevere dal conduttore il corrispettivo nei termini convenuti.

L'art. 1575 riguarda le locazioni in genere, sia che il godimento della cosa non esiga l'attività del conduttore, sia che consista nell'adibirla a scopo produttivo. Peraltro la locazione dei beni produttivi, e ancora più particolarmente quella che ha per oggetto i fondi rustici contemplano speciali diritti ed obblighi delle parti, onde accanto alle obbligazioni principali e generali del locatore sussistono, e formeranno oggetto di esame, altri obblighi o particolarita di essi.


Consegna della cosa locata

La prima obbligazione del locatore è quella di consegnare la cosa locata in modo che il conduttore sin dall'inizio venga posto in condizione di trarre dalla cosa il godimento che si è ripromesso. Sorgendo contestazione intorno alla consegna, sì che il conduttore neghi di averla ricevuta, non è a lui che incomberà di dimostrare che il locatore siasi rifiutato di immetterlo in possesso, ma è quest'ultimo che deve provare di aver adempiuto il predetto suo obbligo o di non averlo potuto adempiere senza sua colpa. Ciò in applicazione diretta del principio dell'onere della prova sancito dall'art. 2697 del codice civile, per cui al conduttore basterà provare l'esistenza del contratto e dovrà il locatore provare i fatti su cui la sua eccezione si fonda.

Come nella vendita obbligazione principale del venditore è quella di consegnare la cosa al compratore (art. 1476, n. I cod. civ.), così nella locazione la consegna figura tra gli obblighi principali; ma, per quanto attiene alla forma della consegna, esiste una differenza fondamentale fra i due contratti. Nella locazione l'immissione in possesso della cosa deve essere effettiva, non potenziale, reale, non simbolica nella vendita, invece, raggiunto l'accordo sulla cosa di cui è trasferita la proprietà o altro diritto e sul corrispettivo, la consegna può avvenire anche in modo simbolico, come ad es. con il rilascio delle chiavi dell'immobile trasferito insieme ai titoli e ai documenti relativi alla pro­prietà e all'uso della cosa venduta. Inoltre nella vendita, salvo patto in contrario, la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento in cui fu raggiunto l'accordo (art. 1477 cod. civ.), per cui sarà sufficiente al compratore essere posto in condizione di immettersi in possesso provvedendo, grazie al diritto di cui è titolare, a rimuovere gli ostacoli e gli impedimenti; nella locazione, invece, il locatore si obbliga a far godere al conduttore la cosa eliminando tutti gli impedimenti all'effettivo godimento e a tale obbligo egli non adempie con la consegna simbolica della cosa.

La legge non esige che, all'atto della consegna, debba redigersi un verbale d'immissione in possesso con la descrizione dello stato della cosa locata e l'encazione degli accessori e delle pertinenze. Riteniamo, però, che se non esiste un obbligo tassativamente determinato, sarà opportuno procedere a tale descrizione e che tanto il locatore che il conduttore possano pretendere la compilazione di un inventario, anche se l'altra parte si opponga all'adempimento di tale formalità, a spese, beninteso, della parte che lo richiede. Si pensi all'obbligo che ha il conduttore di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta e che, in mancanza di descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di manutenzione (art. 1590).
Se lo stato di manutenzione non è tale, il conduttore ha interesse a farlo rilevare per non sentirsi poi, al termine della locazione, opporsi la presunzione di legge. Si pensi, inoltre, a tutte le questioni che sorgono in tema di riconsegna delle scorte. Il diritto alla redazione dell'inventario è insito nella natura stessa del contratto e scaturisce dalle obbligazioni del locatore e del conduttore, obbligato il primo a consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, il secondo a restituirla nello stato in cui l'ha ricevuta.

La prestazione del locatore deve essere eseguita nel luogo determinato dalla convenzione, in mancanza nel luogo indicato dagli usi locali, sempre che non possa desumersi dalla natura della prestazione stessa o da altre circostanze. Ciò stabilisce l'art. 1182 cod. civ., contenuto nelle disposizioni preliminari delle obbligazioni in generale ed naturale che, trattandosi di cosa immobile, la consegna avverrà nel luogo in cui essa si trova.

La legge prevede anche il tempo dell'adempimento in mancanza di determinazione contrattuale. Se è stabilito che il contratto abbia inizio il I gennaio 2017 e termine il 31 dicembre 2019, queste date indicheranno altresì i giorni in cui dovrà aver luogo la consegna e la riconsegna della cosa. Altrimenti il tempo dell'adempimento corrispondera alla data del contratto e il conduttore potrà esigere immediatamente la consegna.
Qualora, tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione sia necessario un termine, questo, in mancanza dell'accordo delle parti, è stabilito dal giudice. Può anche darsi che il termine per l'adempimento sia stato rimesso convenzionalmente alla volontà delle parti: se è rimesso alla volontà del locatore spetta ugualmente al giudice stabilirlo secondo le circostanze, se è rimesso alla volontà del conduttore, sarà sempre fissato giudizialmente,ma su istanza del locatore che intende liberarsi (art. 1183 cod. civ.).

In mancanza di clausola contrattuale diversa le spese della consegna sono a carico del locatore in applicazione del principio dell'articolo 1196 del codice civile che pone le spese dell'adempimento dell'obbligazione a carico del debitore, ed anche perché dovendo il locatore fornire la possibilità del godimento le spese relative rientrano nel suo obbligo. Sarà invece il locatore esonerato dal pagamento di quelle spese maggiori che siano richieste da una consegna diversa di quella pattuita e resa necessaria dal fatto del conduttore.

Per l'art. 818 cod. civ. gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non diversamente disposto. La cosa locata deve essere consegnata al conduttore con tutti gli accessori e le pertinenze esistenti al tempo della stipulazione del contratto e destinati in modo durevole dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima a consentirne il godimento completo. Così nella locazione di fondi urbani dovrà il locatore, salvo patto contrario, consegnare la vasca da bagno, i lavandini, gli apparecchi di riscaldamento, le condutture d'acqua, le cantine, la legnaia, la stalla, il giardino, le terrazze e in genere tutto quanto era presente nel momento in cui il conduttore esaminò la cosa nell'affitto di fondi rustici i locali annessi per la custodia dei prodotti, gli strumenti rurali, il fieno, la paglia, lo strame e in generale tutto quanto il proprietario vi ha posto con la destinazione al servizio del fondo; nella locazione di opifici le macchine e quanto altro occorre perché siano adibiti a scopo produttivo, nell'affitto di un mulino il canale e l'acqua motrice, le macine e gli altri attrezzi.

La cosa consegnata deve trovarsi, al momento della consegna, in buono stato di manutenzione, in modo da servire subito al'uso per cui venne locata. L'attitudine a tale uso è quella che la cosa presentava all'atto in cui la locazione fu convenuta per cui, salvo patto diverso, l'obbligo del locatore non comprende anche quello di eseguire, per l'uso previsto, modifiche o trasformazioni nello stato dei luoghi rispetto a quello esistente all'atto della stipulazione e riconosciuto idoneo dal conduttore.

Se il locatore non è tenuto a modifiche o trasformazioni, è bensì tenuto a tutte quelle riparazioni di ogni genere che risultino necessarie all'atto della consegna, comprese quelle di piccola manutenzione, perché sono a carico del conduttore quelle rese necessarie durante la locazione (art. 160 9) ma non quelle indispensabili prima della consegna, causate dal locatore o dal precedente conduttore. Ad escludere tale obbligo non basta che nella visita fatta ai luoghi locati il conduttore abbia mostrato il suo gradimento per la cosa, giacché è sempre necessario che la cosa stessa sia suscettibile del godimento per cui fu locata. È stato osservato che il conduttore nel momento in cui ispeziona la cosa ha tutte le ragioni per ritenere che gli sarà consegnata in buono stato, anche se momentaneamente presenti difetti, guasti, deturpazioni.

L'approvazione del conduttore, in altri termini, cade sul corpo della cosa, non sul suo stato, riguardo al quale è da ritenere che le parti si siano rimesse a quanto dispone la legge. Naturalmente nulla vieta che il conduttore rinunzi espressamente a ricevere la cosa in buono stato di manutenzione.
Il locatore però sarà sempre tenuto ad eseguire tutte le modificazioni e gli adattamenti che siano stati prescritti dall'autorità amministrativa, per ragioni d' igiene e di incolumità pubblica, per la dichiarazione d'idoneità del locale all'uso cui è destinato. La rinuncia del conduttore non sarebbe in questo caso operativa perché le prescrizioni dell'autorità sono dettate da interesse superiore a quelli privati delle parti, che non ammettono rinunzie o deroghe. Se l'autorità amministrativa prescrive, però, riparazioni che attengono all'esercizio dell'industria o del commercio o comunque dell'attività che va ad intraprendere il conduttore, queste, salvo patto contrario, faranno carico al conduttore.

Il locatore deve essere richiamato subito all'obbligo di eseguire le riparazioni necessarie all'atto della immissione in possesso. Non potrebbe il conduttore, il quel abbia goduto della cosa locata, sospendere il pagamento del canone adducendo che il locatore non ebbe ad eseguire le riparazioni cui era tenuto all'atto del contratto e ciò tanto più quando non sia stata accertata l'entità delle riparazioni stesse e l'influenza di esse sul godimento della cosa.
L'obbligo della consegna della cosa in buono stato di manutenzione riguarda naturalmente anche gli accessori, i quali contribuiscono a rendere la cosa idonea al godimento.

L'inadempienza del locatore all'obbligo di consegnare la cosa e di consegnarla in buono stato di manutenzione, che non dipenda però dal fatto del conduttore, ha come conseguenza lo scioglimento del contratto per sua colpa. Va rilevato, però, che per un principio già largamente accolto in passato dalla giurisprudenza, e che è stato inserito nel codice civile, non ogni ritardo o difetto nella consegna importa la risoluzione del contratto. Occorre che una così grave pronuncia sia proporzionata al difetto lamentato e questa indagine dovrà essere compiuta caso per caso.


Manutenzione

Il locatore, sempre senza bisogno di speciale patto, deve mantenere la cosa locata, per tutto il tempo stabilito, in stato da servire obiettivamente all'uso convenuto. Il godimento della cosa non è istantaneo ma protratto nel tempo, per cui tutte le riparazioni di una certa entità e tutte quelle che dipendono da vetusta o da forza maggiore sono a suo carico; invece le riparazioni di manutenzione che sono di poca spesa e dipendono dall'uso che si faccia della cosa o dalla mancanza di diligenza del conduttore o delle persone della sua famiglia faranno carico al conduttore medesimo.
Si delinea subito un'altra differenza tra la locazione e la vendita: in quest'ultima l'obbligo del venditore si esaurisce con la consegna della cosa, nella prima l'obbligo del locatore si protrae per tutta la durata del contratto per la garanzia del godimento, sia sotto il profilo obiettivo che sotto quello delle molestie dei terzi.

Le parti possono sempre convenzionalmente escludere o modificare tale obbligo può infatti stabilirsi che soltanto determinate riparazioni siano a carico del locatore, può convenirsi che tutte le riparazioni facciano carico al conduttore, può fissarsi che, verificandosi la necessità di eseguire riparazioni di eccessiva rilevanza, il locatore possa invocare lo scioglimento del contratto.
L'obbligo del locatore non si estende fino alla ricostruzione della cosa distrutta. Il questo caso la locazione continuerà nei limiti in cui è ancora possibile il godimento, altrimenti sarà risolta. Infatti quando la distruzione sia di tale gravità da rendere impossibile l'uso e il godimento della cosa locata, l'oggetto del contratto viene a mancare e viene quindi meno l'esistenza stessa del negozio giuridico di locazione.

Analogamente a quanto è stato affermato per la consegna, nell'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso per cui venne locata, è insito anche quello di apportare alla cosa locata quelle modificazioni e quegli adattamenti che siano prescritti dall'autorità amministrativa perchè possa essere continuato l'uso. Faranno eccezione le riparazioni che si riferiscono all'esercizio di un'industria o di un commercio del conduttore, quali ad esempio quelle ordinate per l'incolumità pubblica nei pubblici ritrovi, le quali, di regola, faranno carico al conduttore.

Data la natura dell'obbligo del locatore, esso va considerato con riferimento al contenuto del godimento, per cui le riparazioni necessarie in uno stabile destinato ad un determinato uso possono non esserlo in un altro stabile con diversa destinazione. Ma anche qui è massimamente questione di interpretazione della volontà delle parti e occorre aver riguardo a tutte le circostanze obiettive e subiettive che hanno accompagnato la stipulazione del contratto.


Garanzia del pacifico godimento

Il locatore deve, infine, garantire il pacifico godimento della cosa locata durante la locazione. Il concetto di garanzia, in senso tecnico, si differenzia da quello di responsabilità per inadempimento, per la ragione che non presuppone un inadempimento vero e proprio. Nella locazione, però, la garanzia non deve essere intesa in senso tecnico poiché gli effetti che da essa scaturiscono corrispondono agli effetti di ogni altro inadempimento. A differenza della manutenzione, che si riferisce a guasti riparabili, l'obbligo della garanzia si riferisce a vizi e molestie irreparabili; ne consegue che, in luogo dell'obbligo delle riparazioni, i vizi e le molestie danno luogo a rescissione o a riduzione del corrispettivo.

La garanzia del godimento si estrinseca in una serie di obblighi del conduttore che formeranno oggetto di esame particolare negli articoli seguenti. Tali obblighi possono così riassumersi : a) it locatore e tenuto a garantire il conduttore per i vizi e i difetti della cosa locata che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (articolo 1578); b) è tenuto a non compiere innovazioni (art. 1582); c)deve astenersi da qualsiasi comportamento che possa privare il conduttore della totalità, o di parte del suo godimento la quale ecceda i limiti della tollerabilità (art. 1583); d) deve garantire il conduttore contro le molestie di diritto da parte del terzo (art. 1585); e) deve difenderlo dalle molestie arrecategli da terzi nel godimento della cosa locata ed assumere la lite qualora sia chiamato nel processo (art. 1586); f) deve garantire in casi determinati una certa produttività della cosa e rispondere degli impedimenti apportati al godimento dal caso fortuito (articoli 1635 e 1636). Nel caso che il locatore, pendendo il contratto di locazione, dia in locazione la cosa ad altra persona, il conduttore che ha il possesso della cosa deve essere preferito perché non può essere turbato nel pacifico godimento e per il chiaro disposto dell'art. 1380 cod. civ. anche se il suo titolo sia di data posteriore, a meno che non risulti la sua malafede.


Responsabilità del locatore

Il locatore il quale manchi ad una delle obbligazioni indicate nell'art. 1575 incorre nella responsabilità della risoluzione del contratto per sua colpa o quanto meno deve sopportare una riduzione del corrispettivo, sempre che, e quando ciò sia possibile, il conduttore non esiga l'esecuzione forzata in forma specifica a norma degli articoli 2930 e 2931 cod. civ. Va rilevato che, per un principio, di cui la legge conosce applicazioni negli articoli 1455, 1525 e 1564 del codice, non ogni inadempimento del locatore importa la risoluzione del contratto, ma soltanto quell'inadempimento che ha notevole importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Perché quindi il giudice possa pronunciare la risoluzione occorre che l'azione o l'omissione imputata al locatore non costituisca semplicemente un imperfetto adempimento dell'obbligazione, ma rappresenti la mancanza totale dell'adempimento.

L'inadempimento dell'obbligazione importa la responsabilità del locatore per danni, salvo che questi provi che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 cod. civ.), quale sarebbe la mora del conduttore o il caso fortuito o la forza maggiore. È causa imputabile al locatore non soltanto il fatto proprio, ma anche quello delle persone che con lui hanno rapporti e particolarmente il fatto del precedente conduttore che neghi o ritardi la consegna.
L'esclusione del risarcimento non importa necessariamente l'esclusione della risoluzione del contratto, potendosi avere quest'ultima sanzione indipendentemente dalla prima. L'impossibilità di consegnare il fondo per occupazione temporanea della Pubblica Amministrazione a causa dell'esecuzione di un'opera pubblica importerà la liberazione del locatore dall'obbligo del risarcimento, ma non escluderà il diritto del conduttore a chiedere la risoluzione del contratto per mancata o ritardata consegna della cosa locata.

Il principio inadimplenti non est adimplendum ha trovato formulazione legislativa nell'art. 1460 per il quale nei contratti con prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'inadempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede. In base a tali principi il conduttore che abbia goduto della cosa locata può sospendere il pagamento della pigione per non avere il locatore adempiuto all'obbligo assunto di procedere ad alcune riparazioni; peraltro occorre che sia stata accertata l'entità di tali riparazioni e l'influenza di esse sul pieno, libero e pacifico godimento della cosa. Se tale influenza non sussista, il rifiuto del pagamento da parte del conduttore è ingiustificato e può autorizzare il giudice a pronunciare la risoluzione del contratto. Infatti per l'applicazione della massima inadimplenti non est adimplendum occorre che tra le due inadempienze vi sia proporzione adeguata per entità ed effetto sulla economia generale del contratto.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

390 L'art. 427, che corrisponde all'art. 1575 cod. civ. vigente, richiama, contrariamente al sistema dell'art. 421 del progetto del 1936, anche l'obbligo del locatore di mantenere la cosa in istato da servire all'uso per cui venne locata.
La Commissione reale aveva soppresso l'enunciazione di tale obbligo perché esso ha intensità varia in relazione alla varietà delle cose che possono formare oggetto di locazione; ma mi è sembrato che la incostante estensione dell'obbligo medesimo non ne debba escludere la sua considerazione generale, perciò ne ho ripristinato l'affermazione.

Massime relative all'art. 1575 Codice civile

Cass. civ. n. 11971/2010

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità.

Cass. civ. n. 11969/2010

In tema di vizi della cosa locata, il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1575 c.c., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.

Cass. civ. n. 7347/2009

L'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso.

Cass. civ. n. 13761/2008

L'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano poste a suo carico né dalla legge né dal contratto; ed invero gli obblighi previsti a carico del locatore dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modifica o trasformazione, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto. (Nella specie, la S.C. ha reputato scevra di qualsiasi censura la sentenza impugnata che aveva ritenuto opere di trasformazione non poste a carico del locatore quelle da eseguire per ottenere il certificato di prevenzione incendio, in quanto comportanti interventi modificativi della struttura originaria del bene).

Cass. civ. n. 11903/2008

In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore che ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto grava una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. (La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all'infezione batterica dell'acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all'unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell'impianto di autoclave ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l'omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta).

Cass. civ. n. 3991/2004

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.

Cass. civ. n. 14659/2002

La consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 c.c. e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione abbia accertato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa.

Cass. civ. n. 12085/1998

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore non è tenuto, invece, a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, in relazione a successive normative imposte dall'autorità.

Cass. civ. n. 3563/1998

L'obbligo del locatore, assunto verso il conduttore al momento della stipula del contratto di locazione, di eseguire o far eseguire lavori, anche di modifica strutturale sull'immobile, non scaturisce da un autonomo contratto di appalto, se essi sono funzionali all'uso pattuito, ma costituisce adempimento, nell'esercizio dell'autonomia delle parti, degli obblighi del locatore stabiliti dall'art. 1575 c.c.

Cass. civ. n. 10897/1996

L'art. 1575 n. 1 c.c., a norma del quale il locatore è obbligato a consegnare al conduttore la cosa locata, non si applica se le parti di un contratto di leasing stabiliscono invece che il fornitore, scelto dall'utilizzatore, deve consegnargli il bene che il concedente ha comprato per suo conto; né il rischio della mancata consegna di esso si trasferisce a quest'ultimo nel caso abbia ottenuto, a scopo di garanzia, dalle altre predette parti la sottoscrizione di un verbale di consegna indipendentemente da essa.

Cass. civ. n. 189/1996

La locazione di un immobile comprende ogni componente dello stesso che, menzionata o non nel contratto, essendo effettivamente e materialmente connessa con le altre componenti in quanto parte necessaria al completamento dell'immobile per le necessità cui esso è destinato, concorra in reciproca posizione di parità anziché nella posizione di dipendenza che caratterizza le pertinenze— all'unitaria funzione del fabbricato e al raggiungimento dell'utilità che esso è in grado per sua natura e destinazione di produrre.

Cass. civ. n. 4119/1995

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577, comma 1, c.c., trova un limite nella disciplina dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l'impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l'estinzione dell'obbligazione a carico di costui.

Cass. civ. n. 10685/1994

La responsabilità del locatore per la violazione dell'obbligo di mantenere la cosa locata in «istato da servire all'uso convenuto» (art. 1575 c.c.) dà luogo ad una obbligazione risarcitoria che, al pari di ogni analoga obbligazione contrattuale o extracontrattuale, configura un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data della liquidazione.

Cass. civ. n. 11856/1992

Le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all'uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.

Cass. civ. n. 759/1991

Il locatore il quale mantenga un proprio immobile, diverso da quello locato in modo da recare pregiudizio al godimento di quest'ultimo da parte del relativo conduttore, viola l'obbligo previsto dall'art. 1575 n. 2 c.c. di far godere al conduttore la cosa locata secondo la destinazione pattuita.

Cass. civ. n. 4021/1983

Il contratto di locazione impone al locatore l'obbligazione di consegnare il bene al conduttore (art. 1575 n. 1 c.c.), con un corrispondente diritto di credito di quest'ultimo, che deve essere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere esercitato con un'azione di diretto impossessamento, la quale, se compiuta, integra spoglio agli effetti dell'art. 1168 c.c.

Cass. civ. n. 3933/1977

Durante il rapporto di locazione, il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 2043/1974

Le obbligazioni, poste a carico del locatore dai nn. 1 e 2 dell'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in istato di servire all'uso convenuto, non comprendono quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all'uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L'originaria mancanza nell'immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all'uso convenuto, non dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente riconoscibile.

Cass. civ. n. 766/1970

La locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo delle parti, sì che la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1575 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

FABIANA I. chiede
giovedì 29/06/2017 - Calabria
“Salve,
circa un mese fa ho fatto richiesta ad una società per il noleggio di una vettura a lungo termine. Dopo aver inviato tutti i documenti (di identità e attestanti il reddito) mi comunicano che la pratica è stata approvata. Mi inviano il contratto da firmare, più il modulo privacy e la lettera di offerta del veicolo. Firmo tutto, scannerizzo e invio la documentazione alla società. Mi dicono che è tutto ok, che l'ordine dell'automobile è già partito e che ci vorrà qualche settimana per la consegna. Accedo all'area riservata del loro sito e vedo che la macchina è in consegna il 10/07/2017. Circa una settimana fa mi arriva una mail standard nella quale mi si dice che l'ordine non può avere seguito e che quindi sarà annullato. Chiamo per avere chiarimenti. Mi rispondono dopo almeno 10 tentativi e mi dicono che prima di consegnare la vettura hanno fatto un ulteriore controllo CRIF sulla ditta presso la quale lavoro (collaboratrice familiare di ditta individuale) e risultano dei problemi in capo al titolare della ditta che pare non abbia pagato alcune rate di un finanziamento. A quel punto invio una mail a mezzo Pec, una settimana fa, per chiedere chiarimenti ma non ricevo alcuna risposta. Vorrei capire se in presenza di un contratto firmato sia possibile recedere con una semplice mail e, soprattutto, se tale recesso possa basarsi su una ulteriore valutazione successiva all'approvazione della pratica e du un'interrogazione fatta nei confronti di una ditta che non ha rilasciato alcuna autorizzazione al trattamento dei dati personali. In ogni caso, ho controllato la mia situazione in Crif attraverso una richiesta e la mia affidabilità risulta essere medio alta, non vi sono quindi problemi di alcun tipo relativi alla mia situazione finanziaria. Grazie

Consulenza legale i 06/07/2017
Il contratto di noleggio non è espressamente disciplinato dal codice civile: si tratta, infatti, di un cosiddetto "contratto atipico", cui sono applicabili, per analogia, le norme relative al contratto di locazione (artt. [[n1574]] ss. c.c.).

Ebbene, al pari della locazione, anche il contratto di noleggio rientra tra i "contratti consensuali": ciò significa che lo stesso si considera concluso nel momento in cui il proponente ha notizia dell'accettazione della controparte.

Con il perfezionamento del contratto di noleggio, la società noleggiatrice assume tutti gli obblighi che derivano dalla conclusione del contratto di locazione e individuati dall'art. 1575 c.c., vale a dire:
- consegnare all'utilizzatore il bene oggetto di noleggio, in buono stato di manutenzione;
- mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto;
- garantire il pacifico godimento della cosa durante il noleggio.

Ebbene, nel caso di specie, si ritiene che con l'inoltro alla società del contratto e della lettera di offerta firmati per accettazione, il contratto di noleggio debba considerarsi perfezionato.
Ciò significa che, con il ricevimento della sua accettazione, la società di noleggio ha assunto l'obbligo di consegnarle l'autovettura.
Quanto alle modalità di recesso, non avendo avuto la possibilità di visionare le condizioni generali di contratto, non si può fornire una risposta precisa circa la sua eventuale irritualità.

Ad ogni modo, nella generalità dei casi, le condizioni generali di contratto prevedono che il recesso debba essere manifestato mediante invio di una raccomandata con avviso di ricevimento, da inviarsi entro un determinato termine, e con indicazione dei motivi che hanno indotto al recesso stesso.

Del tutto irrituale pare, peraltro, il riferimento ad una presunta "valutazione successiva" della società di noleggio, dal momento che la stessa aveva già provveduto ad approvare la pratica.

La invitiamo, dunque, a verificare le condizioni generali di contratto, dove potrà trovare sicuramente una clausola relativa alle modalità di recesso.

Laddove riscontrasse l'illegittimità dello stesso, potrà valutare la possibilità di inviare una lettera di diffida alla società di noleggio, evidenziando alla stessa che la pratica era già stata approvata ed evidenziando l'infondatezza delle contestazioni relative alla sua situazione in Crif.

PAOLA D. F. chiede
martedì 29/11/2016 - Piemonte
“Buongiorno, il mio compagno ha affittato un magazzino in una palazzina facente parte di un complesso residenziale recintato con cancello d'accesso, attività che prevede scarico di merce. Il proprietario ha confermato, al momento della firma contrttuale, che non vi erano problemi a far entrare i tir per scaricare e che lui stesso avrebbe avvisato l'amministratore del complesso. Al primo camion in arrivo i residenti han lamentato di non sapere nulla e hanno parcheggiato le auto nel viale (parte comune) dove il camion avrebbe dovuto scaricare la merce ostacolando il lavoro.
Anche l'amministratore ha riferito di non sapere nulla dal proprietario.
Al terzo camion arrivato (in tre mesi circa di attività) e i soliti problemi coi condomini, il mio compagno è receduto dal contratto e si è trasferito chiedendo i danni al proprietario che non ha mai fatto nulla per consentirgli lo scarico della merce nelle parti comuni e non ha neppure preso parte ad una assemblea condominiale indetta proprio per parlare di questo problema.
Quali responsabilità ha il proprietario che si è completamente disinteressato del problema? Più volte il mio compagno lo ha incontrato e, nonostante le promesse, nulla ha mai fatto verso gli altri condomini.”
Consulenza legale i 11/12/2016
Il contratto di locazione di un immobile, quale che sia l’uso del medesimo (abitativo o non abitativo, come in questo caso) ha per oggetto il “godimento” del bene, sia nel senso dell’“utilizzazione” che dello “sfruttamento”. Inoltre, tra le obbligazioni specifiche del locatore vi è quella (art. 1575 c.c.) di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
A proposito di quest’ultimo obbligo, si ritiene che la garanzia del proprietario si limiti alle molestie “di diritto” sul bene da parte di terzi, ovvero egli è tenuto a garantire il conduttore nei confronti di quelle molestie che consistano nel porre in discussione il diritto stesso di godimento della cosa; non sarà, invece, tenuto a garantire il conduttore nel caso di turbative che non mettono in discussione il diritto del conduttore ma che, di fatto, ne diminuiscono comunque illegittimamente il godimento (salvo, evidentemente, espressa pattuizione in tal senso che, però, nel caso di specie manca).

Nel caso in esame, si ritiene che siano queste ultime a venire in considerazione, dal momento che gli altri condomini hanno posto in essere delle turbative di fatto, ovvero non hanno contestato al conduttore il diritto di godere del magazzino ma solamente, con il parcheggio nel vialetto delle proprie autovetture, gli hanno impedito o reso più difficile il godimento del suo bene.

Peraltro, qui viene in considerazione e in aiuto al conduttore il regolamento di condominio e precisamente l’art. 7, laddove questo precisa che “Tutti i fabbricati costituenti il complesso, indipendentemente dalla proprietà del terreno sul quale sorgono, avranno diritto di passaggio sia pedonale che carraio, senza limitazione alcuna, su tutte le strade ed i viali realizzati. Tali passaggi non dovranno pertanto essere ingombrati da veicoli in sosta o quanto altro possa pregiudicare l’esercizio del diritto summenzionato.
Dalla configurazione dei viali del complesso così come risulta dalla piantina allegata al regolamento nonché dal contenuto di quest’ultimo si può legittimamente evincere l’irregolarità del parcheggio da parte degli altri condomini nel vialetto comune.

Sarebbe interessante ed utile, a tale ultimo proposito, conoscere l’esito dell’assemblea cui si accenna. Pare infatti di comprendere che un’assemblea che ha affrontato la questione del transito dei camion sul vialetto ci sia stata (anche se il proprietario non ha partecipato) ma nulla si dice su come quest’ultima sia stata affrontata e risolta (presumibilmente in senso sfavorevole per il locatore del magazzino, diversamente non se ne sarebbe andato).

Per concludere, il conduttore avrebbe avuto senz’altro tutto il diritto di far valere l’illegittimità del parcheggio e le turbative subìte: questa materia, tuttavia, non è una di quelle per le quali – a seguito della riforma del condominio del 2012 - sia stata introdotta la partecipazione dell’inquilino all’assemblea condominiale, né il diritto di voto del medesimo.
Di conseguenza, poiché purtroppo non esiste alcuna “garanzia” del proprietario nei confronti dell’ex conduttore, quest’ultimo non ha diritto di richiedere alcun danno al primo, anche se abbia subìto davvero un concreto pregiudizio alla propria attività. Infatti, trattandosi di turbativa “di fatto” rispetto al suo diritto di godimento (nessuno degli altri condomini, si presume, ha mai messo in discussione la legittimità del rapporto di locazione o preteso diritti sulla cosa locata), il proprietario non era tenuto a tutelarlo, per cui avrebbe dovuto agire lui stesso direttamente nei confronti dei condomini che violavano il regolamento e chiedere loro, facendo valere l’illegittimità del loro comportamento sotto diversi profili, il risarcimento dei danni subìti.

Francesco F. chiede
venerdì 30/09/2016 - Abruzzo
“Ho dato in affitto un appartamento di un immobile ristrutturato situato al terzo piano, tramite sito internet, per 20gg a quattro operai, in seguito a richiesta sul sito della ditta di appartenenza. Proprio ieri sul sito internet dell'agenzia immobiliare, il titolare della ditta, chiede altri 5 gg di alloggiamento, specificando però che rivuole i soldi già versati, in quanto sono stati visti dei topi fotografati scorazzare nell'appartamento e afferma di aver fatto denuncia alla ASL. Ovviamente i 5gg ulteriori sono gratuiti. Chiedo se posso entrare nell'appartamento senza preavviso per verificare la consistenza dell'affermazione. Premetto che tra pochi giorni scade il contratto e che i precedenti conduttori hanno dato sempre giudizi positivi. Quali provvedimenti mi consiglia di prendere in prima battuta?”
Consulenza legale i 05/10/2016
Costituisce principio di carattere generale quello secondo cui durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato (così Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 28 giugno 2010, n. 15372 e, in senso conforme, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 8 settembre 1977, n. 3933).

Ed è proprio in forza di questo principio che, pur nel silenzio della legge, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto.

Le visite, ovviamente, dovranno svolgersi secondo le modalità, eventualmente, indicate nel contratto o con successiva comunicazione dal conduttore e sulla base delle sue disponibilità, tenute però presenti le esigenze dello stesso locatore.
Il ripetuto ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell'immobile da parte del locatore integra gli estremi di grave inadempimento, a seguito del quale può essere richiesta la risoluzione del contratto.

Inoltre, pur non volendo addivenire alla risoluzione, la necessità del locatore di far visitare l'immobile può trovare rapida tutela attraverso il ricorso all'Autorità giudiziaria in via d'urgenza (art. 700 del c.p.c.), qualora venga dimostrato al Giudice non solo il fondamento del diritto fatto valere, ma anche il pericolo di danno irreparabile che potrebbe conseguire alla mancata visita nell'immobile nei tempi ritenuti opportuni dal locatore; in questo caso il danno consisterebbe nella violazione del diritto di difesa dello stesso locatore, al quale sarebbe impedito verificare l’autenticità delle foto raffiguranti la presenza di topi nell’immobile, circostanza quest’ultima invocata dal conduttore a fondamento della sua pretesa di aver restituito quanto corrisposto a titolo di canone di locazione.

Occorre considerare, tuttavia, che nel caso di specie il contratto di locazione è prossimo alla scadenza e pertanto, se il conduttore, al quale è stata fatta preventiva richiesta (anche a mezzo di telegramma), di consentire al locatore di esercitare il suo diritto di visita onde verificare la reale presenza di quanto lamentato, si rifiuta di farlo accedere, ciò costituirà motivo di inadempimento contrattuale, che legittimerà lo stesso locatore a chiedere la risoluzione del contratto in essere ovvero a rifiutare la rinnovazione dello stesso per altri cinque giorni.

In ordine, poi, alla lamentata presenza di topi nell’immobile, va detto che ciò costituisce in linea teorica un inadempimento del locatore, che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 del codice civile (ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione in cui versava l’appartamento e non l'avesse consapevolmente accettata.) Quest’ultimo pertanto può recedere unilateralmente dal contratto e richiedere la restituzione del deposito cauzionale.
Nessun potere di autotutela infatti, per orientamento costante della Suprema Corte, è consentito esercitare nell’ambito del rapporto locatizio.
Ciò significa che non è consentito al conduttore autoridursi o sospendere il canone di locazione in forza di controcrediti, peraltro in questo caso illiquidi e inesigibili perché derivanti da una implicita e presunta richiesta di risarcimento danni per la presenza di ratti.

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Si ritiene utile richiamare, in senso conforme a tale orientamento, anche una sentenza di merito (Tribunale Rovigo, civile, sentenza 7 luglio 2010, n. 271) secondo cui, addirittura, l’allagamento dei locali condotti in locazione, verificatosi, peraltro, quale episodio unico riconducibile ad infiltrazioni prodottesi a causa di un temporale particolarmente violento, non costituisce titolo per la sospensione del pagamento dei canoni locativi, anche se dal fenomeno siano derivati notevoli danni ai beni custoditi all'interno dei locali stessi, quando, comunque, non ne è venuta meno l'utilizzabilità.
La sospensione, infatti, è giustificabile solo nell'ipotesi in cui si offrisse compiuta dimostrazione della circostanza che la produzione di siffatti eventi ha carattere sistematico e regolare e, comunque, che si manifesta con una frequenza tale da rendere i locali stessi inutilizzabili, ciò che dovrà comunque formare oggetto di prova nel corso di un giudizio.

Il verificarsi di danni in relazione ad un unico fenomeno infiltrativo (come nel caso di specie l’aver visto e fotografato occasionalmente dei topi), quindi, potrebbe essere posto alla base, al più, di una specifica richiesta di risarcimento formulata nei confronti del proprietario locatore, ma non giustifica la sospensione dell'obbligazione principale posta a carico del conduttore.

Riconosciuto, quindi, il diritto del locatore a pretendere il canone di locazione per intero nonché a rifiutare la rinnovazione del contratto per l’ulteriore periodo richiesto nell’ipotesi in cui il conduttore non gli consenta di esercitare il diritto di visita nell’immobile, è bene, comunque, che, al momento della restituzione del bene locato, le parti provvedano a redigere un verbale di riconsegna, con un'indicazione precisa delle condizioni del bene, anche dal punto di vista di quanto lamentato in corso di rapporto contrattuale.

Sarebbe anche opportuno richiedere in tale sede una idonea certificazione sanitaria, concordando per la giornata della riconsegna dell’immobile un necessario sopralluogo di verifica all’interno dell’unità abitativa con i competenti agenti e funzionari comunali i quali, previo consenso degli occupanti, potranno accedere all'interno delle unità abitative al fine di svolgere i necessari controlli in materia igienico-sanitaria e di sicurezza.
L’eventuale dissenso potrà formare oggetto di apposita verbalizzazione da parte dei suddetti funzionari comunali ed essere utilizzato quale fonte di prova in un instaurando futuro giudizio.

Stefania C. V. chiede
martedì 23/02/2016 - Piemonte
“buongiorno, da vent'anni circa affittiamo un capannone artigianale ad uso falegnameria ....ora abbiamo avuto un piccolo incendio e i vigili del fuoco ora ci chiedono di costruire un pozzetto per l'acqua ....la spesa è altissima.... spetta a noi in toto la spesa o ad entrambi.... si tratta di un "condominio artigianale " vi sono diversi capannoni....e nel caso dovessimo chiudere l'attività per mancanza di liquidità nell'affrontare la spesa potremo richiedere un risarcimento danni? grazie”
Consulenza legale i 02/03/2016
Con il presente quesito in materia di locazione ad uso non abitativo, viene richiesto a chi spetti (se al locatore o al conduttore), l'adeguamento del bene locato in senso conforme a quanto richiesto dall'Amministrazione; in secondo luogo, viene richiesto se la parte tenuta a sostenere tale spesa, potrebbe rivalersi nei confronti dell'altra parte.
La Giurisprudenza è consolidata nel ribadire il seguente principio di diritto: "nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabile alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato" (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735).
In senso conforme a quanto già indicato, ed in senso favorevole per il locatore, si veda altresì la sentenza della Cass. Civ., Sez. III, 26 marzo 2009, n. 7347, la quale stabilisce che: "l'art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso"; inoltre: "nel caso di immobile locato per una particolare destinazione commerciale, tale da richiedere che esso sia dotato di determinate caratteristiche e che vengano altresì rilasciate apposite autorizzazioni amministrative, non basta la sola specificazione in contratto di tale particolare destinazione dell'immobile locato a far nascere l'obbligo del locatore di eseguire le adeguate modificazioni o trasformazioni, ma occorre invece che le stesse siano state poste espressamente a suo carico dal contratto di locazione".
In sostanza, in caso di locazione di immobile ad uso non abitativo (come nel caso di specie, trattandosi di locazione di capannone artigianale ad uso falegnameria), in generale, il conduttore non può pretendere che il locatore risponda per l'eventuale inidoneità del bene locato all'uso convenuto (nel caso di specie, per l'assenza del pozzetto d'acqua), poiché è onere del conduttore verificare, in sede di sottoscrizione del contratto, che il bene sia conforme all'uso al quale deve essere adibito.
Tuttavia, l'unico caso in cui il conduttore potrebbe richiedere al locatore di rispondere per l'inadempimento contrattuale (e quindi richiedere la costruzione del pozzetto a spese del locatore), sarebbe l'ipotesi in cui nel contratto di locazione il conduttore abbia prestato particolare attenzione nel fare inserire e precisare che la destinazione particolare dell'immobile (nel caso di specie, l'uso falegnameria) costituiva una condizione di efficacia, un elemento presupposto, della validità del contratto.
Tale principio è stato chiarito dalla Giurisprudenza già richiamata: "la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, come condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore" (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735).
Per concludere, con riferimento al caso di specie, al fine di determinare la spettanza delle spese per la realizzazione del pozzetto per l'acqua (la quale, in conformità con quanto richiesto dall'Amministrazione, renderebbe il capannone conforme all'uso falegnameria), occorrerebbe visionare il contenuto del contratto di locazione sottoscritto.

Roberto L. chiede
lunedì 22/02/2016 - Lazio
“Sto prendendo un appartamento in affitto ad uso abitazione.
La casa ha i riscaldamenti autonomi ma l'impianto dell'acqua calda ad uso sanitario è stato scollegato dalla caldaia con il risultato che bisogna installare uno scaldabagno a parte che, a detta del padrone di casa, è a carico dell'affittuario.
E' veramente così?Il padrone di casa non è tenuto a fornire un impianto per la produzione di acqua calda ad uso sanitario?”
Consulenza legale i 29/02/2016

Non si comprende precisamente se il contratto sia già stato firmato o debba ancora essere firmato. Certamente la cosa fa parecchia differenza.
Infatti, se il contratto di locazione non è ancora stato sottoscritto, allora le parti hanno tutta la possibilità di definirne il contenuto nel modo che preferiscono. In particolare, il futuro conduttore potrà pretendere che l'abitazione sia dotata di un idoneo scaldabagno per la produzione dell'acqua calda sanitaria e tecnica (riscaldamento). Se il futuro locatore non accetta, potrà decidere di non sottoscrivere alcun contratto (o, per esempio, di pretendere una riduzione del canone, almeno per il primo anno).

Il problema si porrebbe, invece, qualora il contratto fosse stato già sottoscritto e si dovesse andare a verificare se tra gli obblighi del locatore sia da ricomprendervi anche quello di consegnare l'immobile con uno scaldabagno per la produzione di acqua sanitaria funzionante. Per indagare questo profilo bisognerebbe certamente tenere in considerazione lo stato di fatto dell'immobile nel momento in cui si è formato il consenso sul contratto di locazione sottoscritto. Se all'interno dell'immobile era già presente uno scaldabagno, e il futuro conduttore lo ha visionato, ritenendo che facesse parte dell'oggetto del contratto (ovvero di quello che il locatore si accingeva a consegnargli una volta firmato il contratto) allora è lecito presumere che questo macchinario rientri a pieno titolo nel contenuto del contratto di locazione. Da ciò discende che qualunque malfunzionamento dello scaldabagno stesso, che risulti ascrivibile a difetto di manutenzione straordinaria o che comunque sia il frutto di un guasto che investe problematiche di natura straordinaria, interessi il locatore e debba essere lui a farsi carico degli oneri della riparazione.

Giova ricordare quali siano gli obblighi stabiliti dalla legge a carico del locatore nei confronti del conduttore. A tale proposito, l'art. 1575 del c.c. prevede che il locatore debba:
"1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione".
Alla luce del dettato della norma richiamata, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, il locatore si deve "solamente" impegnare a consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione (art. 1575, n. 1 del c.c.).
Sembra derivarne che il locatore potrebbe disporre validamente dell'immobile di sua proprietà, pure in assenza dell'acqua calda ad uso sanitario, "immortalando" ciò che è presente in casa al momento della sottoscrizione del contratto. In altri termini, viene fatta una "fotografia" dell'immobile nello stato in cui si trova e con le dotazioni di cui dispone. Se il conduttore firma il contratto (si suppone, ovviamente, che abbia previamente visionato l'immobile) vuol dire che gli sta bene ciò che ha visto. Cioè, laddove il locatore nulla dicesse nel contratto di locazione in relazione allo scaldabagno (e, come nel caso di specie, si fosse presa visione dell'esistenza, all'interno dell'abitazione, di uno scaldabagno che, per le condizioni in cui versa, risulta chiaramente ascrivibile alla categoria del ferro vecchio da smaltire), si ritiene che tale contratto sia da considerarsi del tutto valido e che nessun inadempimento possa ascriversi al locatore.

Intuendo che, con maggiore probabilità, il contratto è ancora da sottoscrivere, si invita a definire chiaramente questi aspetti in seno al contratto stesso. Come suggerito all'inizio, una soluzione potrebbe essere quella di chiedere uno sconto sui primi canoni, al fine di poter così fare fronte all'acquisto dello scaldabagno. Macchinario che, una volta cessata la locazione, con ogni probabilità resterebbe nella disponibilità del locatore, il quale, pertanto, ne trarrebbe indubbio vantaggio.

MASSIMILIANO B. chiede
lunedì 21/09/2015 - Veneto
“buona sera, sono affittuario da circa due anni di un appartamento con contratto di locazione 3 anni + 2. Nel contratto d'affitto non sono riportate parti scritte, riferite alla divisione delle spese (ordinarie o straordinarie) inerenti alla casa tra me e la proprietaria della stessa. Vi interpello per dirimere un dubbio, riferito all'addebito di una spesa da me sostenuta a causa della rottura della caldaia. Ho effettuato la manutenzione ordinaria annuale della stessa lo scorso gennaio 2015, da qualche settimana si è rotto il ventilatore della caldaia. Il tecnico, interpellato ed arrivato presso la mia abitazione, mi ha riferito circa la necessità di cambiare in toto il pezzo risultato non riparabile. La rottura della caldaia, secondo il tecnico, sarebbe ascrivibile o alla vetustà della stessa (che ha sette anni) ovvero ad un'infiltrazione di acqua proveniente dalle tubazioni poste sulla sommità dell'apparecchio. Preciso che la caldaia, io abito a piano terra, è incassata nel muro all'esterno in corrispondenza di una parete del palazzo insistente sul mio giardino. La stessa è protetta da una porticina e in alto, la mia padrona di casa ha fatto installare una piccola pensilina. Ho avvertito passo passo la padrona dell'appartamento, che mi ha autorizzato a chiamare il tecnico e a provvedere sul da farsi. Pertanto ho provveduto a pagare il pezzo cambiato per un importo di euro 200,00. Il tecnico, che mi ha riferito che la spesa quale manutenzione straordinaria deve essere pagata dalla padrona di casa, mi ha rilasciato regolare fattura e mi ha lasciato il pezzo rotto (per eventualmente dimostrare la sostituzione, anche in presenza della fattura). Vorrei capire a chi effettivamente spetta la spesa della sostituzione del pezzo, che io (non essendo la stessa un intervento manutentivo ordinario, ovvero una piccola riparazione) reputo sia manutenzione straordianaria da ascriversi pertanto alla mia padrona di casa. Costei, in realtà molto disponibile, mi ha rilevato come ci sia (a suo dire) la necessità di dare un contributo alla spesa avendone io usufruito della caldaia. Reputo la cosa non esatta. Mi rimetto alla vostra consulenza per sapere il da farsi, pronto eventualmente a corrispondere la mia parte qualora previsto.
Cordialmente,
Massimiliano”
Consulenza legale i 24/09/2015
Il codice civile individua a grandi linee quali sono gli obblighi di riparazione spettanti, rispettivamente, al conduttore dell'immobile e al locatore.
L'art. 1576 del c.c. stabilisce che “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Il conduttore ha, pertanto, l'onere di farsi carico della sola conservazione ordinaria del bene, quindi, nel caso della caldaia, di eseguire i controlli annuali e le piccole riparazioni di routine, sostenendone le relative spese.

Esiste una tabella che stabilisce la ripartizione fra locatore e conduttore delle spese relative all'immobile, concordata tra le rispettive associazioni di categoria (Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT) del 30 aprile 2014, normalmente utilizzata per dirimere le controversie tra proprietari e inquilini.
Alla voce "Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili" si legge:

Installazione e sostituzione degli impianti - Proprietario
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti - Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario - Inquilino
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale - Inquilino
Lettura dei contatori - Inquilino
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua - Inquilino

La sostituzione di un componente della caldaia sembra rientrare tra le spese di tipo straordinario, perché è un intervento occasionale, non compreso nella normale manutenzione della caldaia. Per questo motivo, ci sembra di poter affermare che la spesa di 200 euro sostenuta in via d'urgenza dal conduttore debba essere rimborsata dal locatore, ai sensi dell'art. 1577 del c.c., secondo comma ("Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore").

E' irrilevante che l'inquilino abbia usato la caldaia per un paio anni, poiché questo fa parte del contratto di locazione: è sempre il proprietario a dover garantire il buon funzionamento di ciò che ha locato.

Caso a parte è quello in cui l'incuria dell'inquilino sia la ragione della necessità della riparazione straordinaria: se la sostituzione di una pompa, ad esempio, è dovuta al fatto che il conduttore non ha mai fatto eseguire la manutenzione ordinaria a suo carico, è evidente che la spesa - seppur straordinaria - va imputata all'inquilino a titolo di risarcimento del danno cagionato a un bene del proprietario (v. art. art. 1588 del c.c.). Nel nostro caso, invece, la rottura della caldaia risulta cagionata dalla vetustà della stessa o da un'infiltrazione di acqua proveniente dalle tubazioni poste sulla sommità dell'apparecchio: nessuna responsabilità è ascrivibile all'inquilino.

Fabio G. chiede
venerdì 06/03/2015 - Puglia
“Sono socio di una società srl che ha preso in sublocazione in data 18/11/2010, con contratto regolarmente registrato, un immobile detenuto con contratto di leasing sottoscritto in data 18/11/2010. da altra società. Il contratto di sublocazione ha durata ultranovennale ed è stato regolarmente registrato. Alla data di stipula del contratto di sublocazione è stata richiesta preventivamente alla società di leasing (proprietaria dell'immobile) una autorizzazione scritta di assenso alla sublocazione che è stata rilasciata, con data certa, dal procuratore della società di leasing, che si è dichiarato munito dei poteri necessari, con timbro e firma, che oggi non è più in carica. La società sublocatore ha dato notizia alla società di leasing della sottoscrizione del contratto di sublocazione. Oggi il contratto di leasing è stato risolto giudizialmente e la società di leasing ha chiesto al tribunale competente la restituzione del possesso del bene ottenendo una sentenza per il rilascio del possesso del bene dal soggetto che ha sottoscritto il contratto di leasing. L'ufficiale giudiziario si è presentato, con l’avvocato rappresentante della proprietà, per riprendere il possesso del bene con un provvedimento non nei confronti della società sublocatrice (che non è stata nemmeno chiamata in giudizio) ma di quella che ha sottoscritto il contratto di leasing che, in effetti, non ha il possesso sin dalla data di sottoscrizione del contratto di sublocazione. Si è concordato tra le parti un breve rinvio della esecuzione per il rilascio del possesso in quanto sia l’ufficiale giudiziario che la proprietà sostenevano che il contratto di sublocazione non aveva più alcun valore a seguito della sentenza del giudice che stabiliva il rilascio del possesso nei confronti della società che aveva sottoscritto il contratto di leasing. Le chiediamo se il provvedimento di rilascio del possesso dell’immobile ha valore nei nostri confronti che abbiamo il possesso in virtù di un contratto di sublocazione registrato ed autorizzato dalla stessa società di leasing? Abbiamo evidenziato che nel provvedimento di sentenza del giudice noi non esistiamo nemmeno, da qui deduciamo che la società di leasing non ha nemmeno fatto presente al Giudice l’esistenza del contratto di sublocazione da lei stessa autorizzato. C’è una eventuale responsabilità della società di leasing nei nostri confronti per il risarcimento del danno?”
Consulenza legale i 11/03/2015
Nel caso in esame ci si domanda in quale modo si possa opporsi all'esecuzione di un titolo esecutivo rilasciato a un soggetto diverso dall'esecutato.
L'opposizione che sembrerebbe più logico proporre è quella ai sensi dell'art. 619 del c.p.c. ("Il terzo che pretende avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati può proporre opposizione con ricorso al giudice dell'esecuzione, prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione dei beni").
La norma fa riferimento solo ai diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, ...), tuttavia tale indicazione è stata ritenuta esemplificativa in giurisprudenza (v, tra le altre, Cass. civ., 5.12.1968, n. 3896).
Il legislatore, si è detto, ha assunto la proprietà come modello di altri eventuali diritti per il carattere prevalente che il diritto dominicale ha sul diritto o sulla pretesa del creditore procedente; quindi, se vi sono altri diritti che possano essere prevalenti o maggiori di quelli che sulla cosa in esecuzione abbia il creditore, anche ai titolari di questi altri diritti deve dirsi aperta l'opposizione di cui all'art. 619 del codice di rito.
Si è quindi giunti a sostenere che la legittimazione a proporre l'opposizione sia estesa anche a chi si presenti come titolare di alcuni particolari diritti di credito sulla cosa oggetto dell'esecuzione: tuttavia, si è detto che la prevalenza del diritto di credito sulla pretesa del creditore procedente non può riconoscersi alla locazione ed al comodato, sicché questi ultimi non sono titoli giuridicamente idonei a legittimare il diritto allegato dal terzo (v. Cass. civ., 15.11.1974, n. 3649).
E' stato rilevato dalla Corte di Cassazione che al beneficiario del bene oggetto di un tale tipo contrattuale (cioè al conduttore o al subconduttore) è concessa una tutela meramente obbligatoria: egli la può invocare esclusivamente nei confronti del suo dante causa (il locatore o sublocatore), "con le opportune azioni concesse appunto per la limitazione, la compressione o la soppressione delle possibilità del godimento del bene oggetto dell'obbligazione pattiziamente assunta dalla sua sola controparte" (sentenza n. 17876 del 31.8.2011, sez. III).

Inoltre, sempre la giurisprudenza di legittimità, ha spiegato che "poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché, rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio" (Cass. civ., sez. III, 10.11.1998, n. 11324).

Nel caso di specie, il subconduttore può vantare un mero diritto di credito nei confronti del sublocatore: inoltre, va precisato, egli gode non del possesso, ma della sola detenzione dell'immobile.
Pertanto, alla luce della giurisprudenza sopra citata, risulta prevalente il diritto del proprietario dell'immobile a tornare in possesso del suo bene e quindi l'opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 619 verrebbe probabilmente rigettata.

Al subconduttore compete senza dubbio una azione di risarcimento del danno nei confronti del sublocatore, in quanto lo stesso si è reso colpevole di non aver consentito il pacifico godimento dell'immobile per tutta la durata del contratto di locazione (art. 1575 del c.c.). Si consiglia di rivolgersi subito ad un legale affinché scriva alla società sublocatrice chiedendo immediatamente il risarcimento del danno, nell'ottica poi di trovare, se possibile, una soluzione transattiva, risultando del tutto evidente che il danno causato dall'obbligo di liberare i locali è senz'altro connesso alla grave negligenza proprio della società sublocatrice.

Per quanto riguarda la società di leasing, che ha dato consenso scritto alla sublocazione, non si ravvisa una assunzione di responsabilità nei confronti del subconduttore. Tra questi e il locatore (soc. di leasing) non è sorto alcun rapporto giuridico diretto. Quindi, non vi può essere responsabilità contrattuale. Tuttavia, non si può escludere che vi sia una responsabilità extracontrattuale, che segue la disciplina ordinaria dell'art. 2043 del c.c.: il presunto danneggiato dovrà provare che la condotta del presunto danneggiante ha leso un suo diritto tutelato dall'ordinamento (qui si rinvia alla dottrina e alla giurisprudenza che nel corso dei decenni hanno esteso anche ai diritti di credito la tutela di cui all'art. 2043), che si è verificato un danno economicamente valutabile e che vi è un nesso causale tra la condotta e il danno stesso. Si tratta di una prova difficile da fornire e pertanto la fattibilità (e l'utilità) di questo tipo di causa, prima di essere intrapresa, dovrà essere studiata con molta attenzione da un coscienzioso legale.

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