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Articolo 3 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Disdetta del contratto da parte del locatore

Dispositivo dell'art. 3 Legge sulle locazioni abitative

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

  1. a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  2. b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  3. c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  4. d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  5. e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
  6. f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  7. g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Spiegazione dell'art. 3 Legge sulle locazioni abitative

In tale disposizione sono contenute le modalità e i casi in cui è possibile effettuare il diniego della rinnovazione dei contratti, sia liberi (e quindi dopo il quarto anno) che agevolati (e quindi dopo il terzo).
Diversamente, alla seconda scadenza del contratto, il locatore dovrà agire con l'apposita azione di licenza per finita locazione, previa disdetta da inviarsi 6 mesi prima della scadenza.
La comunicazione di diniego effettuata dal locatore deve giungere al conduttore 6 mesi liberi prima della scadenza e deve inoltre contenere lo specifico motivo sul quale si fonda.
In mancanza di tale specificazione, la disdetta del contratto di locazione è da considerarsi nulla, e sarà necessario per il locatore che intende avvalersi della facoltà di disdetta rinnovare il suo intento mediante un nuovo atto. Tuttavia, afferma la dottrina, il locatore deve provare la serietà della sua intenzione di avvalersi del diniego del rinnovo per i motivi tassativamente previsti dall'art. 3, senza dover per questo motivo provare la vera e propria realizzazione del suo intendimento.

Con riferimento agli specifici e tassativi motivi di cui all'art. 3, per quanto riguarda quello di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, la dottrina si è interrogata se tale motivo sia configurabile anche se il conduttore sia persona giuridica, concludendo per la soluzione positiva coloro i quali ritengono che il testo normativo non pone limitazioni di sorta.
In merito poi al caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nel medesimo comune, si nota come l'ambito territoriale in cui si deve trovare l'immobile libero è limitato e circoscritto al territorio comunale. La prova di tale circostanza può essere fornita dal locatore anche facendo ricorso a presunzioni semplici, tra le quali può per esempio rientrare il fatto che il conduttore abbia la sua residenza nell'immobile de quo. L'idoneità dell'alloggio, inoltre, non deve essere valutata sulla base di parametri oggettivi e assoluti, ma deve tenere conto delle specifiche esigenze del caso di specie, delle esigenze familiari del conduttore e delle eventuali difficoltà che egli potrebbe avere a causa del trasferimento.
Per quanto riguarda poi l'ipotesi per il locatore di esercitare la facoltà di diniego nel caso in cui il conduttore non occupi l'immobile in maniera continuativa senza un giustificato motivo, la giurisprudenza ha rilevato come tali assenze non debbano essere normali e ordinarie e, quindi, giustificate, bensì infondate e arbitrarie.

Come noto, il conduttore gode di un diritto di prelazione nel momento in cui il locatore decida di vendere l'immobile a terzi (non essendo contestualmente proprietario di altri immobili destinati ad uso abitativo). In caso di violazione di questo suo diritto, il conduttore potrà riscattare l'immobile non solo presso l'acquirente, ma presso ogni altro avente causa dallo stesso. Tuttavia, la giurisprudenza afferma pacificamente da tempo che tale diritto di prelazione si limita al diniego del rinnovo della locazione effettuato alla prima scadenza. Da ciò si deduce che, allorquando la vendita dell'immobile da parte del locatore venga effettuata nella vigenza del rapporto di locazione, non sorgerà alcun diritto di prelazione in capo al conduttore, ma il rapporto di locazione proseguirà semplicemente con l'acquirente (v. artt. 1599 e 1602 c.c.)

Come potrà reagire il conduttore davanti ad un illegittimo utilizzo da parte del locatore della sua facoltà di diniego del rinnovo?
Il legislatore del 1998 ha previsto che egli abbia a disposizione due azioni, allorquando il locatore non abbia adibito gli immobili agli usi previsti: il ripristino del rapporto di locazione o il risarcimento del danno, alternativamente.
Nel caso in cui la facoltà di disdetta sia esercitata illegittimamente, o sia carente di una delle motivazioni espressamente indicate, il conduttore avrà solamente diritto al risarcimento del danno.
Quanto al comma 2 è opportuno osservare che il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia costituisce condizione di procedibilità dell’azione e dovrà sussistere già al momento della domanda giudiziale

Il contenuto del comma 6, infine, riproduce sostanzialmente il comma 2 dell’art. 4 della L. 392/78, poiché quest'ultimo non è stato abrogato dall’art. 14 della presente legge. Essendo attualmente in vigore entrambe le norme ed essendo la previsione della lettera raccomandata contenuta solamente nella legge dell'equo canone, si ritiene opportuno utilizzare, per esigenze di maggior garanzia, tale ultima forma di comunicazione.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 3 individua i casi nei quali al locatore può esercitare la facoltà di «diniego di rinnovo» - locuzione questa introdotta dal Senato in sostituzione del termine «disdetta» utilizzato nel testo già approvato dalla Camera - in prossimità del rinnovo quadriennale di cui all’articolo 2, comma 1, e della proroga biennale di cui all’articolo 2, comma 5. Il comma 2 disciplina il caso in cui venga data disdetta per l’esecuzione di lavori che richiedano un provvedimento concessorio o comunque autorizzatorio: con disposizione introdotta dal Senato, è stato precisato che in tale ipotesi i termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono «dall’effettiva disponibilità dell’immobile a seguito del rilascio». I commi 3 e 4 disciplinano, rispettivamente, l’ipotesi di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore e quella in cui il locatore, dopo aver riacquistato legittimamente la disponibilità dell’immobile, non lo adibisca, nel termine di dodici mesi, agli usi per i quali ha esercitato la medesima facoltà: le modifiche introdotte dal Senato vanno nel senso di una razionalizzazione delle disposizioni già contenute nel testo approvato dalla Camera e di una più chiara distinzione tra le due ipotesi sopra richiamate che, nella precedente formulazione, tendevano in parte a sovrapporsi.
Infine, il comma 6, introdotto dal Senato, riconosce al conduttore la facoltà, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Massime relative all'art. 3 Legge sulle locazioni abitative

Cass. civ. n. 1050/2016

Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della 1. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della 1. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione deU’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perchè la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire).

Cass. civ. n. 27541/2014

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disdetta priva della specificazione dei motivi di diniego, intimata per la prima delle scadenze nel regime "ex lege" 9 dicembre 1998, n. 431, benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale per tale data, è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un’opposta univoca volontà successiva dell’intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario.

Cass. civ. n. 15898/2014

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, nell’ipotesi in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del contratto, abbia comunicato al conduttore il proprio diniego immotivato alla rinnovazione del contratto e sia sopravvenuta cosa giudicata sull’accertamento dell’inefficacia di quel diniego, sull’automatico rinnovo del contratto e sulla sua scadenza allo spirare del secondo quadriennio, è precluso al locatore stesso l’esperimento di una nuova azione tendente a far accertare il mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza, sulla base di una diversa (benché tempestiva) comunicazione al conduttore dell’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo del contratto sulla base dei motivi di cui al comma 1 dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Cass. civ. n. 12250/2013

Attesa la modificazione della disciplina comportante la concessione o l’autorizzazione quale titolo abilitativo alla realizzazione degli interventi edilizi, la previsione, quale condizione di procedibilità dell’azione del locatore ai sensi della prima parte del comma secondo dell’art. 3 della legge 9 dicembre!998, n. 431, del "possesso... della concessione o dell’autorizzazione edilizia" deve intendersi riferita a quegli specifici atti, tra cui la dichiarazione inizio attività (DIA) o la segnalazione certificata inizio attività (SCIA) o il permesso a costruire, eventualmente richiesti dalla normativa vigente per la tipologia di intervento da realizzare e posto a base del diniego di rinnovo alla prima scadenza della locazione di immobile ad uso abitativo.

Cass. civ. n. 936/2013

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dalla locatrice la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all’intenzione di adibire l’immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, e dovendosi considerare ultronea la successiva individuazione tra questi del reale beneficiario operata solo con l’atto introduttivo del giudizio).

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta.

Cass. civ. n. 4050/2009

La facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo da parte di una società commerciale a scopo di lucro non rientra tra le previsioni di cui all’art. 3 della legge n. 431 del 1998, riferendosi la lett. a) del primo comma della norma indicata al locatore quale persona fisica, e la successiva lett. b) al locatore persona giuridica che eserciti la sua attività per il soddisfacimento di finalità pubbliche e che intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette al perseguimento di tali finalità (alla condizione ulteriore che provveda all’offerta, in favore del conduttore, di altro immobile idoneo), così palesandosi la ratio protettiva della norma a vantaggio del conduttore, le cui esigenze abitative possono soccombere solo di fronte alla prevalente necessità del locatore persona fisica o, nell’ipotesi di locatore persona giuridica, solo per finalità di pubblico interesse.

Cass. civ. n. 17995/2007

La rinnovazione del contratto di locazione, benché abbia effetto dalla data della prima scadenza, quante volte dipenda dalla mancata disdetta entro un certo termine, trova la sua fonte nella legge che regola il rapporto al momento in cui quel termine scade ed è, per converso, impedita dalla manifestazione di una contraria volontà del locatore, secondo le regole poste dalla disciplina vigente al momento in cui quella volontà viene manifestata. Da quell’atto negoziale del locatore (o dalla mancanza di quell’atto in relazione alla disciplina legale), alla cui scelta è in definitiva correlata la sorte del contratto, esclusivamente dipende l’effetto impeditivo della prosecuzione del rapporto, ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto è dunque in ogni caso legato a una situazione definitivamente cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore. Costituisce, infatti, principio generale che, salve diverse disposizioni derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia e gli effetti di un atto sono disciplinati dalla legge, in vigore al momento in cui esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza. (Nella specie la disdetta era stata ritualmente intimata il 28 dicembre 1998 a norma dell’articolo 3 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per la scadenza del 31 dicembre 2002. In applicazione del principio di cui sopra la Suprema corte ha escluso che potesse affermarsi la applicabilità al contratto, della sopravvenuta legge 9 dicembre 1998 n. 431, entrata in vigore il 30 dicembre 1998 e, quindi, successivamente alla disdetta, con conseguente inefficacia della già intimata disdetta per non essere stata accompagnata dall’allegazione di alcuna delle situazioni tassativamente previste dall’articolo 3, della legge n. 431 del 1998 come legittimanti l’esercizio del diniego del rinnovo).

Trib. civ. Lanciano n. 6/2005

Il diritto di prelazione previsto in favore del conduttore dall’art. 3, lett. g) della L. n. 431/98 è circoscritto all’ipotesi di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, scaturente dall’intenzione del locatore di voler vendere l’immobile a terzi. Conseguentemente, ove il locatore venda nel corso del rapporto locativo l’immobile ad uso abitativo senza alcuna comunicazione di diniego di rinnovo e, perciò, senza modificare la durata del rapporto stesso, la prelazione non potrà dirsi operante e il rapporto locatizio proseguirà nei confronti dell’acquirente secondo le norme degli artt. 1599 e 1602 c.c.

Trib. civ. Lanciano n. 28/2004

Il nuovo locatore che sia subentrato nel contratto per effetto della vendita dell’immobile intervenuta in pendenza del rapporto locativo, può avvalersi - al pari dell’originario locatore - della possibilità di denegare tempestivamente il rinnovo del contratto alla prima scadenza per uno dei motivi espressamente previsti dall’art. 3 della L n. 431/98.

Trib. civ. Genova n. 2947/2003

A differenza di quanto disposto dall’art. 29, commi 3 e 4, della L. n. 392/78 (non richiamati dalla L. n. 431/98, che si limita - art. 3, comma 4 - al richiamo dell’art. 30, relativo alla procedura di diniego di rinnovo) la norma di cui all’art. 3, comma 1, della nuova legge nulla prevede circa la forma della comunicazione del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, che, pertanto, deve ritenersi effettuabile anche direttamente con la notifica dell’atto giudiziale introduttivo della causa per la declaratoria di legittimità del diniego di nuovo contratto.

Ai fini del legittimo esercizio del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, non è richiesta la necessità del locatore di riottenere la disponibilità dell’appartamento oggetto del rapporto locatizio per destinarla a propria abitazione, perché dal tenore letterale della norma di cui all’art. 3, comma 1, L. 431/98 si evince che il presupposto della risoluzione del contratto è solo l’intenzione del locatore di destinare l’immobile agli usi indicati sub a) e h) del comma 1 dell’art. 3 della legge o di attuare le ipotesi previste dalle lettere d), e) e g).

Trib. civ. Firenze n. 204/2003

Il diritto del locatore di disdettare il rapporto alla scadenza del primo quadriennio successivo all’entrata in vigore della legge n. 431/98 non è subordinato alle condizioni di cui all’art. 3 della legge medesima.

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Consulenze legali
relative all'articolo 3 Legge sulle locazioni abitative

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Roberta B. chiede
martedì 25/02/2020 - Lombardia
“Buongiorno,
mia madre ha locato da circa 10 anni un piccolo appartamento e l' inquilino ha recentemente richiesto dei lavori di manutenzione interna, perchè la casa è vecchia e necessitava di qualche intervento che mia madre sta facendo eseguire.

I lavori sono stati concordati durante una mediazione avente per oggetto < mediazione obbligatoria in materia di locazione. Azione ex. artt.1575 e 1576 c.c con risarcimento dei danni anche morali per inadempimento delle obbligazioni previste nei citati articoli>.
La mediazione è stata attivata dall' inquilino anche se mia madre più volte aveva richiesto di intervenire ( con raccomandate) ma l' inquilino non aveva mai dato risposta e anche dopo la mediazione ha posto diverse diverse difficoltà all' accesso anche solo per concordare le date delle manutenzioni ( stiamo ovviando all' inconveniente proponendo all' inquilino addirittura un preavviso di 30 giorni ).

Durante una recente visita, un idraulico ci ha però riportato che l' appartamento, al piano terra, non risulta tinteggiato e presenta anche dei problemi di infiltrazioni di umidità alle pareti, forse provenienti dal terreno, che l' inquilino non ci aveva mai segnalato, non sappiamo se volontariamente o involontariamente.

Ho però letto che una casa locata oltre che fruibile non deve procurare problemi di salute all' inquilino.
Non sappiamo se l' esito positivo della mediazione "copra" anche questo aspetto.
Pensavo, pertanto di chiedere all' inquilino di provvedere ad una tinteggiatura antimuffa per risolvere l' inconveniente ed evitare così che tali problemi si ripresentino.

Ma mia madre (94 anni) è pensionata, ha limitate disponibilità economiche e stà pensando di vendere la casa, dato che queste situazioni le procurano non poche ansie.
Può essere anche questa una soluzione ?
Secondo voi come è meglio agire in questi casi ?
Vi ringrazio per la collaborazione.
Cordiali saluti
Roberta”
Consulenza legale i 04/03/2020
Il fatto che si sia raggiunto un accordo in mediazione è senza dubbio una cosa positiva; in forza di esso, il conduttore si è obbligato, a permettere l’accesso all’immobile affinché i lavori possano essere eseguiti.
Se l’inquilino dovesse mantenere un atteggiamento ostruzionistico e poco collaborativo, sicuramente lo stesso non potrà eccepire la mancata esecuzione dell’accordo o l’insorgere di eventuali danni, patrimoniali o non patrimoniali poco importa, derivante dalla mancata esecuzione dei lavori: lui stesso, infatti, ha fatto in modo che i lavori venissero ritardati o non portati a termine!
È quindi assolutamente consigliabile, anche in ottica di un futuro contenzioso, l’invio di una comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, meglio se redatta dal legale che ha fino ad ora seguito la vicenda, per mezzo della quale si intimi dal cessare ogni comportamento ostruzionistico e si indichi, con congruo e largo preavviso, una data in cui verranno svolti i lavori di manutenzione dell’immobile.

In merito alle problematiche di muffa e di ritinteggio delle pareti, non avendo la possibilità di visionare l’accordo transattivo raggiunto in sede di mediazione non si riesce a dare una risposta circa la possibilità che anche questo aspetto vi rientri. Si consiglia, comunque, stante la situazione molto tesa che si è venuta a creare, di provvedere autonomamente al ritinteggio delle pareti onde evitare che la situazione torni ad inasprirsi, e che venga eseguito un lavoro poco soddisfacente.
È utile in questa sede ricordare che la giurisprudenza recente ha precisato che sono da considerarsi nulle tutte quelle clausole, solitamente presenti nei contratti di locazione, in cui si obbliga il conduttore ad eliminare, alla riconsegna del bene locato, tutte le conseguenze derivate dal normale utilizzo dell’immobile. In forza di questa giurisprudenza, l’obbligo di riconsegnare l’appartamento ritinteggiato è radicalmente nullo: famosa in questo senso è Cass. Civ. n. 29329/2019.

In merito alla opportunità di vendere l’immobile ovviamente questa deve essere una scelta prima di tutto personale. Da un punto di vista giuridico, possiamo dire che è consigliabile, prima di mettere sul mercato l’appartamento, di cessare il contratto di locazione e vendere, pertanto, il cespite libero da cose e persone.
L’art. 1599 del c.c. dice molto chiaramente che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. Il successivo art. 1602 del c.c., ci dice che il terzo acquirente è tenuto a rispettare il contratto in essere e subentra in esso dal giorno del suo acquisto.
In parole più semplici, se un contratto di locazione regolarmente registrato presso la Agenzia delle Entrate è ancora in essere dopo che l’immobile è stato venduto, l’acquirente è tenuto a rispettarlo, e non può chiedere all’ inquilino di andarsene. Questa circostanza rende più difficile la commerciabilità dell’immobile, in quanto riduce il numero dei potenziali compratori del cespite: non tutti, infatti, sono alla ricerca di un immobile per puro scopo lucrativo, disposti ad acquistare un immobile occupato da un inquilino con un contratto ancora in corso di validità per un certo numero di anni.

E’ importante anche sottolineare che il proprietario non può svincolarsi dal contratto di locazione a suo piacimento: non ci è dato sapere quale tipo di contratto è stato sottoscritto dalle parti, ma in linea generale possiamo dare sul punto alcune indicazioni.
La legge n.431/98 sulle locazioni ad uso abitativo, prevede che i contratti volti a soddisfare esigenze abitative di lungo termine abbiano un primo periodo che può essere di 4 o 3 anni: durante questo primo periodo il proprietario non può recedere unilateralmente dal contratto, posto il regolare pagamento del canone e degli oneri accessori da parte del conduttore. Il locatore può dare regolare disdetta con un preavviso di 6 mesi dalla prima scadenza, solo per determinati motivi indicati dall’ art. 3 della L. 431/98. Nello specifico, il proprietario, in tale fase, può motivare la sua volontà di svincolarsi dalla locazione perché vuole mettere sul mercato l’immobile, ma tale motivo è valido, ai sensi della lett. g) dell’art. 3 della L.431/98, solo se non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In ogni caso al conduttore deve essere riconosciuto il diritto di prelazione.

Trascorso questo primo periodo senza che il proprietario abbia esercitato il suo diritto di disdetta, la locazione viene prorogata per un secondo periodo che può essere di 2 o 4 anni, a seconda del tipo do contratto sottoscritto. Anche durante tale secondo periodo il proprietario non può svincolarsi quando crede, ma può farlo solo dandone comunicazione almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto (quindi fine dei successivi 2 o 4 anni): a differenza del primo periodo, però, il diritto di recesso è libero e non può essere vincolato ad alcuna motivazione (altrimenti ci sarebbe una sorta di "obbligo di rinnovo perpetuo della locazione" a tutto svantaggio del proprietario dell'immobile.
In definitiva, per capire nel caso specifico se è possibile svincolarsi dal contratto, e a quali condizioni, dobbiamo capire in che fase si trova il rapporto.

Non è assolutamente percorribile la strada di richiedere all'inquilino lo sgombero dei locali poiché gli stessi risulterebbero insalubri. Una richiesta di tale tenore non farebbe altro che ammettere le responsabilità del proprietario in merito ai vizi della cosa locata, aprendo la strada a possibili ulteriori richieste risarcitorie.

Vincenzo S. chiede
giovedì 16/01/2020 - Puglia
“In data 29/7/16 abbiamo sottoscritto (siamo due fratelli) un contratto di locazione ad uso abitativo di porzione immobiliare con la formula 4+4 (primi 4 anni 1/8/16-31/7/2020), nel contratto il locatore elegge la propria residenza nello stesso immobile.
Nel contratto si dichiara che : “ i conduttori accettano la seguente porzione di unità immobiliare ossia porzione di appartamento ad uso abitativo ubicato al piano secondo composto da 2 locali ad uso camera da letto, oltre ad ambienti in condivisione quali soggiorno con angolo cottura, bagno, balcone e cantina”.
In data 30/12/19 il locatore ci comunica la volontà di recedere dal contratto di affitto di porzione immobiliare a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile per destinarlo al figlio od alla vendita per esigenze di natura famigliare (citazione testuale).
Premesso che:
- per la ricerca di un appartamento da affittare avevamo incaricato una agenzia immobiliare e che il contratto fu da noi firmato nella inconsapevolezza di accettare una abitazione che doveva essere condivisa con lal proprietaria (ci eravamo fidati dell’agente immobiliare);
- tale consapevolezza l’abbiamo avuta rileggendo il contratto dopo aver ricevuto la disdetta;
- la proprietaria in questi 4 anni comunque non ha mai occupato o fatto occupare da altri la casa.
Chiediamo:
1) Se può avere una valenza contrattuale ai fini della disdetta il fatto di aver affittato una porzione (?) della casa;
2) Se le due motivazioni addotte per il recesso (esclusive una nei confronti dell’altra) siano motivazioni sufficientemente specifiche dovendo il locatore provare la serietà della sua intenzione di avvalersi del diniego del rinnovo per i motivi tassativamente previsti dall’art.3 della Legge 431, in assenza dei quali la disdetta del contratto di locazione è da considerarsi nulla.

p.s: da informazioni avute sappiamo che la proprietaria vive in altro immobile sempre a Milano, che possiede un monolocale sempre a Milano dato in affitto e che i 2 figli vivono e lavorano fuori Milano.

Grazie.”
Consulenza legale i 21/01/2020
Innanzitutto è utile premettere che la circostanza che al momento della firma del contratto di locazione non ci si era avveduti del fatto che oggetto della locazione fosse una porzione di appartamento e non l’unità abitativa nel suo complesso è irrilevante ai fini di quanto descritto nel quesito. Nel momento in cui si firma un qualsiasi contratto, è onere delle parti capire quello che si sta firmando e le conseguenze giuridiche che ne derivano. Il mediatore immobiliare si è comportato in maniera scorretta, ma non si hanno elementi sufficienti per valutare approfonditamente la sua condotta.

Al di là di questa premessa, gli autori del quesito hanno sottoscritto un contratto di locazione parziale, in cui veniva concesso loro solo l’utilizzo di una parte dell’appartamento (2 locali ad uso camera da letto), oltre all’uso in condivisione con una terza persona degli altri ambienti dell’unità abitativa (soggiorno con angolo cottura, bagno, balcone e cantina).
Tale tipologia di contratto non è specificatamente normata, tuttavia per prassi costante in tali fattispecie, trova applicazione la normativa del contratto di locazione completo, e quindi nel caso prospettato trova piena applicazione la L. n.431/98 e nello specifico il suo art. 3 disciplinante le modalità di disdetta da parte del locatore.

In merito alla validità della disdetta si ritiene che le perplessità avanzate dagli autori del quesito siano fondate.
L’ultima parte del co. 2 dell’art. 3 della L. n. 431/98, ci dice chiaramente che a pena di nullità della disdetta il locatore deve indicare nella comunicazione il motivo (non i motivi), tra quelli tassativamente indicati dalla legge sul quale la disdetta è fondata.

Vi è inoltre da dire che nella disciplina antecedente alla entrata in vigore della L. n.431/98 si richiedeva per l’esercizio della facoltà di disdetta il serio intendimento di avvalersi di uno dei motivi indicati tassativamente dalla legge. Tale requisito è stato ad ogni modo anche ripreso nell’art. 3 della L. n. 431/98, dove si fa chiaro riferimento al serio intendimento del proprietario nel momento in cui il legislatore fa uso del verbo “intendere” quando elenca i motivi più importanti di recesso.
In questo senso analizziamo li motivo indicato alla lett. a) co. 1 dell’art. 3 della L. 431/98. In tale parte della norma si legge chiaramente: "quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado"; in egual misura esaminando la lettera g) del medesimo comma si legge: "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione".

È chiaro che una disdetta che indichi entrambi tali motivi deve considerarsi assolutamente nulla in quanto non emerge la chiara intenzione del proprietario di avvalersi di un motivo piuttosto che di un altro; motivi che sono assolutamente antitetici l’uno con l’altro: o destini la casa ad abitazione o la vendi. A riprova ulteriore della contraddittorietà di tale disdetta, vi è da dire che nel caso cui il proprietario voglia vendere l’appartamento a terzi deve essere riconosciuto il diritto di prelazione al conduttore che occupa l’immobile, previsto nell’ultima parte della lettera g) sopra citata, ma tale diritto di prelazione, ovviamente è assolutamente incompatibile con la volontà di destinare l’immobile all’uso abitativo o commerciale del proprietario, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado!

È opportuno precisare che una disdetta nulla non è efficace nell’interrompere il contratto di locazione nel primo periodo della sua vigenza, ma varrà comunque come disdetta per il secondo periodo in cui il locatore non ha più l’obbligo di indicare uno specifico motivo. Quindi anche se il contratto giuridicamente potrà proseguire oltre il 31.07.2020, esso terminerà comunque il 31.07.2024 (in questo senso Cass. Civ. n.7927 del 26.04.2004).

Ora posto che vi sono fondate ragioni giuridiche per ritenere nulla la disdetta inviata dal proprietario bisogna chiedersi come far valere tali ragioni. Ad avviso di chi scrive la cosa migliore è non dare immediato riscontro alla comunicazione spedita dal proprietario, ma aspettare che lo stesso, avvicinandosi la data di scadenza del contratto, chieda la liberazione dell’immobile o con lettera scritta o notificando un atto di citazione con il quale dare inizio ad un procedimento di sfratto per finita locazione. In tale procedimento si potrà, con l’ausilio di un legale, svolgere una opposizione sostenendo la nullità della disdetta spedita dal proprietario.

Antonello D. M. chiede
lunedì 01/07/2019 - Lombardia
“Mio figlio ha acquistato lo scorso dicembre un appartamento in Milano come prima casa. (Non dispone di altri immobili ed era residente con noi genitori in appartamento di nostra proprietà sempre a Milano). Questo appartamento era al momento dell'acquisto affittato con contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni all’inizio di marzo 2020. Il figlio al momento lavora all’estero e quest’anno si è anche iscritto all’AIRE e per il momento non ha programmi di rientro in Italia per cui non credo possa far valere per motivazioni di recesso anticipato il fatto che l’appartamento serve a lui come abitazione. Lo confermate?
Si pensava che si potesse invocare come motivazione il fatto che l’appartamento possa servire a me come genitore per attività professionale. Io al momento sono lavoratore dipendente ma il prossimo anno saro’ in pensione e potrei aprire una partita IVA come lavoratore autonomo per consulenze industriali con recapito presso tale appartamento. E’ questa una strada perseguibile?

Grazie e saluti”
Consulenza legale i 08/07/2019
Va preliminarmente sgombrato il campo da un dubbio legittimo, ovvero se sia possibile o meno affittare (o, come nel caso di specie, mantenere la locazione preesistente di) un’abitazione acquistata come prima casa.
La risposta è senz’altro positiva: essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev'essere fissata nel comune in cui è situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.

Ciò premesso e precisato confermiamo che il locatore (il figlio residente all’estero) non può in effetti disdettare il contratto di locazione alla prima scadenza per adibirlo a propria abitazione quando sussistono elementi (come quelli indicati nel quesito) che escludono inequivocabilmente una residenza (in senso non formale, quindi non intendiamo qui residenza anagrafica) effettiva nell’immobile, anche solo saltuaria.

La giurisprudenza parla infatti di “effettiva utilizzazione”: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al fine di realizzare la fattispecie risarcitoria di cui all'art. 3, commi 3 e 5, della legge 9 dicembre 1998, n.431, è necessario che prima della scadenza del termine previsto da tale disposizione il locatore concretamente destini l'immobile ad uso diverso da quello indicato nella disdetta; nè la prova dell'uso diverso si può desumere dalla semplice manifestazione dell'intenzione, in quanto la disposizione richiamata fa esplicito riferimento alla effettiva utilizzazione

Per quanto riguarda, invece, l’alternativa ipotizzata nel quesito, si tratta di strada teoricamente percorribile.
La disciplina di riferimento, com’è noto, è la legge n. 431 del 1998 sulle locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, la quale, all’art. 3, elenca analiticamente i motivi per i quali è possibile inviare al conduttore una raccomandata di diniego del rinnovo contrattuale alla prima scadenza.

Tra questi, alla lettera a) del primo comma, “quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; (…)

La norma, come si vede, autorizza la disdetta nel caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile a sede di un’attività professionale – tra gli altri – anche dei genitori.

Non vi sono pronunce giurisprudenziali che possano aiutare a meglio chiarire la portata ed il significato della norma, ma in mancanza di ulteriori specificazioni si ritiene che sia appunto sufficiente che si tratti, in effetti, di attività professionale (e quella di consulenza lo è senz’altro) e che tale attività sia svolta nell’immobile, come si diceva, in modo effettivo.

A tale ultimo proposito, infatti, è opportuno mettere in evidenza che le sanzioni sono pesanti nel caso di disdetta illegittima.
Lo stesso articolo 3 sopra citato, infatti, specifica: “3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un [def ref=risarcimento danni]risarcimento[def] al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Attenzione, poi, anche alle tempistiche: “5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

La giurisprudenza precisa, tuttavia, che il decorso del termine di legge dei 12 mesi può essere legato a motivi indipendenti dalla volontà del locatore, nel qual caso non vi sono sanzioni: “Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (…) non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.” (Cass. civ. Sez. III Sent., 21/01/2016, n. 1050).

Si consiglia, dunque, di inviare la disdetta al conduttore, ricordandosi di motivarla (è obbligatorio per legge specificare nella raccomandata il motivo per cui si disdetta il contratto) e nel momento in cui si riacquista la disponibilità effettiva (e non “giuridica/formale”) dell’immobile, organizzarsi per adibirlo a sede della nuova attività di consulenza entro l’anno.


Roberto M. chiede
mercoledì 28/11/2018 - Lazio
“E' uso commerciale ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. a) L. 431/1998 l'esercizio di attività di "casa per vacanze" o lo è soltanto quella gestita in "forma imprenditoriale" ex art. 7 Regolamento Regione Lazio 16 giugno 2017 n. 14 ?”
Consulenza legale i 30/11/2018
Dal punto di vista della normativa nazionale, la legge 217 del 1983 all’art. 6 definisce le case vacanze come: “case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.”
L’ulteriore disciplina è contenuta a livello regionale (regione Lazio, nel nostro caso) nell’art. 7 da Lei citato dove è espressamente previsto che l’attività di casa vacanze possa avvenire in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.
Quest’ultimo aspetto, viene distinto principalmente dal punto di vista reddituale. Infatti, l’Amministrazione finanziaria con la risoluzione ministeriale 9/1916 del 31.12.1986 ha fatto riferimento alla presenza o meno di “servizi accessori” alla locazione immobiliare (ad esempio, la fornitura ed il cambio di biancheria) per distinguere una attività imprenditoriale da una non imprenditoriale stabilendo espressamente: “si ritiene che la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere mobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea ad integrare gli estremi necessari per la configurabilità di una attività imprenditoriale. In effetti in quest’ultima ipotesi la causa giuridico-economica del particolare rapporto che si viene a costituire tra l’affittacamere e il villeggiante è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione con il quale il locatore si obbliga dietro corrispettivo a far godere al locatario ed a tempo determinato, un bene immobile, a nulla influendo l’eventuale possesso da parte del primo dell’autorizzazione amministrativa prescritta in materia dell’art. 108 del testo unico della legge di pubblica sicurezza”.
Tuttavia, al di là dell’aspetto reddituale e quindi della forma imprenditoriale o meno, per potersi parlare di “uso commerciale” occorre far riferimento anche alla finalità della locazione tenendo presente quanto previsto dall’art. 27 della L. 392/78 da cui si evince che il contratto di locazione uso commerciale si ha riguardo immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex articolo 2 della legge n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.
Si pensi, a titolo di esempio, ad un privato non imprenditore proprietario di un locale uso negozio. La mancanza della qualifica imprenditoriale non fa venire meno l’uso commerciale.

Ciò posto, ed in risposta alla domanda contenuta nel quesito, si osserva quanto segue.

In presenza di un contratto di locazione uso abitativo è possibile per il locatore (alla prima scadenza) avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto tra l’altro per il motivo indicato alla lettera a) comma 1 dell’art. 3 Legge 431/98 e cioè quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
L’uso commerciale in tal caso si ha con riguardo all’utilizzo di detto immobile da parte del locatore o dei suoi prossimi congiunti per intraprendere una attività commerciale.
Un utilizzo dell’immobile per realizzare una casa vacanze, a parere di chi scrive, potrebbe pertanto integrare un’ipotesi di uso commerciale soltanto laddove vi sia una attività imprenditoriale. Altrimenti, si avrebbe la situazione paradossale che verrebbe data disdetta ad un contratto di locazione uso abitativo per stipulare un altro contratto uso abitativo seppure con finalità turistica.
Tale impostazione trova conforto nella sentenza n. 24727 del 2014 della Corte di Cassazione dalla quale si evince che l'esercizio dell'attività di affitta case non prevede in alcun modo un cambiamento della destinazione d'uso dell'immobile, che è quella dell'abitazione.

Rosa A. R. chiede
martedì 24/07/2018 - Liguria
“Buongiorno, sono un'inquilina di un appartamento sito in (omissis) e pago regolarmente da 27 anni il canone di affitto, e sono nullatenente. Gestisco un bar con i miei figli, che abitano presso la mia abitazione. Ho quasi 87 anni, e in questi giorni ho ricevuto dalla proprietaria dei muri una raccomandata dove mi comunicava di lasciare libero l'appartamento per fine aprile 2019 in quanto non intende più rinnovare il contratto. Premetto che questa proprietaria affitta i suoi appartamenti in qualità di attività commerciale, essendo proprietaria di vari immobili, per cui non ha necessità di subentrare ne Lei personalmente, ne i suoi famigliari, che vivono fuori regione. L'appartamento è ubicato nel centro cittadino, ed ha una superficie di circa 55 metri, con un grande terrazzo sul sollettone, di 50 metri. Questo appartamento è posizionato all'interno di altri palazzi, per cui non è visibile dalla strada provinciale. Mio figlio 11 anni fa, ha chiesto il permesso alla proprietaria per posizionare sul terrazzo una casetta in legno priva di fondamenta, removibile, sul terrazzo. Lei ha chiesto le foto, con relative misure, (circa 5 metri) e ha approvato verbalmente la posa di questa casetta. Mio figlio ha quindi ordinato il manufatto, realizzando all'interno della casetta un piccolo ufficio. La sua approvazione era importante, in quanto oltre ad essere proprietaria dell'immobile, era anche la proprietaria della strada. L'occupazione principale di mio figlio è la composizione musicale, per cui, non avendo uno spazio sufficiente in casa per posizionare gli strumenti di registrazione, circa 8 anni fa, ha richiesto alla proprietaria se era d'accordo di accettare che acquistassimo un'altra casetta più grande, ma simile alla prima, in modo da poter lavorare. Anche in questo caso la proprietaria concedeva il permesso, e mio figlio investì un certo capitale per acquistare le attrezzature da studio, realizzando altresì un’insonorizzazione professionale, in modo da mantenere il suono all’interno della casetta. I vicini infatti non hanno mai sentito nulla, e non abbiamo mai avuto lamentele. Tre anni fa, la proprietaria si recò da noi con alcuni consulenti (geometra, immobiliarista etc.) e fece un'ispezione, dicendoci che voleva che togliessimo il tutto, noi ci opponemmo, dal momento che avevamo avuto la sua approvazione, e quindi sarebbe stato troppo oneroso togliere le due strutture. A seguito di ciò, la situazione si calmò, per cui sembrava tutto superato. Sta di fatto che tre mesi fa, si è ripresentato il problema, facendoci contattare dal proprio studio legale, in quanto nel frattempo il Comune aveva emanato il nuovo piano di regolamento che permette solamente il posizionamento di una casetta in legno di misura ridotta. Il Comune comunque non è intervenuto contro di noi. Lei nel frattempo aveva ceduto la strada al Comune, per cui ora la strada non è più privata. Mio figlio ha cercato di vendere le strumentazioni su internet, e le casette, ma sfortunatamente queste non potevano essere vendute, in quanto sia il trasporto che lo smontaggio non potevano essere effettuati per ragioni logistiche e per gli elevati costi, per cui per non perdere decine di migliaia di euro, e il lavoro di mio figlio, abbiamo proposto alla proprietaria il posizionamento di una siepe, che non prevedeva nessun tipo di permesso, trattandosi di arredamento esterno, in modo da poter creare una certa privacy vesro l'esterno. Questo lavoro è stato quindi eseguito.
Ho voluto esporre tutto questo, in quanto credo evidente che l’avviso del non rinnovo contrattuale, abbia a che vedere con la questione sopradescritta.
La mia famiglia avendo un bar nel centro, ha esigenza di rimanere nello stesso luogo, in quanto mia figlia tra l’altro si alza alle 3 e mezzo di mattina per aprire il bar, è priva di patente, e anche per motivi di sicurezza, non potrebbe recarsi al lavoro se la nuova abitazione non fosse nei pressi dello stesso, e io essendo anziana, non accetto di lasciare l’abitazione, avendo tra l’altro lasciato in tutti questi anni una somma ben più alta del valore dello stesso appartamento (circa 150.000 €) Penso di non meritare questo.
Alla proprietaria gli è stato riferito da parte di un avvocato che nel caso vi possa essere in futuro qualche denuncia al comune da parte di estranei, per l’irregolarità, noi al quel punto saremmo disposti a togliere le casette, e dal punto di vista penale, Lei non avrebbe nessun problema in quanto sarebbero trascorsi molti anni dal termine della posa delle due casette, con naturale prescrizione dell’eventuale reato.
Vorrei porle avvocato le seguenti domande:
1) Ho saputo che esiste una legge che proroga gli sfratti non morosi, e vorrei sapere come funziona
2) Quanto tempo è ragionevolmente concesso all’inquilino che continua a pagare, per rimanere nell’abitazione
3) Qual è l’iter da seguire
Vorrei fare presente che la proprietaria all’interno della lettera, non ha fatto nessun cenno dell’irregolarità delle casette, limitandosi a segnalare la sola scadenza contrattuale, e questo è evidente dal semplice fatto che Lei non vuole ufficializzare la questione casette. Non abbiamo infatti mai ricevuto nessuna diffida ufficiale, e la questione era stata trattata a livello privato, se pur con il supporto degli avvocati. Avendo la proprietaria la rappresentanza consolare di un paese straniero, ha timore che una denuncia penale possa pregiudicare la propria posizione.
Le chiedo in base alla sua esperienza, di indicarmi quali passi legali potrebbe decidere di effettuare la proprietaria, e se nel momento della richiesta di sfratto potrebbe inserire come motivazione aggiuntiva oltre alla mancato rinnovo, quella che io non mi sarei attenuta alle clausole contrattuali, che non prevedono ampliamenti dei locali, o qualcosa del genere. In questo caso quindi la proroga degli sfratti non avrebbe valore ?
Io potrei autoaccusarmi anche subito, presso il mio comune, richiedendo un permesso per l’attività di mio figlio, cercando se possibile di sanare l’eventuale abuso edilizio ?
Nell’attesa della sua gradita risposta
Cordiali saluti

Consulenza legale i 31/07/2018
Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore, dietro versamento periodico di un determinato corrispettivo, detto canone.
Il contratto di locazione può essere sciolto. La disdetta, per produrre i suoi effetti, deve concretarsi in una manifestazione di volontà nei confronti del conduttore volta a non rinnovare il contratto alla scadenza.
La disdetta deve essere motivata solo ove si tratti della prima scadenza del contratto.
Per le scadenze successive si parla, invece, di disdetta c.d. semplice in quanto, per la sua validità, non è necessario esporre alcuna motivazione.
Dunque, nel caso in esame, trattandosi di rapporto di locazione che perdura da 27 anni, il locatore può, previa disdetta da inviare nei termini di legge, ottenere la cessazione del contratto senza dover dare alcuna motivazione.
Pertanto, legittimamente il locatore ha mandato disdetta perché non intende rinnovare il contratto giunto alla scadenza.
Alla scadenza indicata Lei e la sua famiglia dovrà lasciare l’immobile libero da cose e persone.
In mancanza, il locatore potrà intraprendere la strada giudiziale dello sfratto per finita locazione.
Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima all’inquilino di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario.
Se, infatti, il conduttore non mostra l’intenzione di andare via, il locatore gli notifica un’intimazione dello sfratto, ossia un atto con il quale gli chiede di presentarsi davanti al giudice a una certa data, che deve essere di almeno 20 giorni successivi a quella dell’intimazione.
All’udienza il giudice decide se fissare immediatamente la data dello sfratto o se concedere all’inquilino una proroga.
Il conduttore che sia stato colpito da un provvedimento che dispone il rilascio dell’immobile per finita locazione, può domandare al giudice per una sola volta che sia nuovamente fissato il giorno per l’esecuzione (c. d. proroga).
L’istanza deve essere proposta al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Nell’istanza il conduttore deve allegare le attestazioni di reddito sulla composizione familiare e ogni altro documento comprovante il suo stato di difficoltà e di bisogno tali da giustificare la necessità di ottenere la proroga sul rilascio.
La legge prevede che, in caso di accoglimento dell’istanza, il nuovo giorno dell’esecuzione sia fissato entro un termine di 6 mesi, salvo il termine più lungo di 18 mesi.
La proroga lunga può aversi nei seguenti casi:
- Il conduttore abbia compiuto 65 anni di età;
- Il conduttore abbia 5 o più figli a carico;
- Il conduttore sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione;
- Il conduttore sia acquirente di un alloggio in costruzione;
- Il conduttore o altro componente il nucleo familiare con lui convivente da almeno 6 mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

La legge sul cd blocco degli sfratti , entrata in vigore il 1 marzo 2008, riguarda le esecuzioni di rilascio di immobili abitativi per finita locazione per soggetti residenti nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei 716 comuni ad alta tensione abitativa.
Gli occupanti l’immobile, per usufruire della sospensione, devono avere un reddito annuo lordo inferiore a 27.000 euro, essere o avere nel proprio nucleo familiare persone ultra sessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap e non devono possedere altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.
Durante la sospensione l’occupante è tenuto a versare un’indennità pari al canone maggiorato del 20%.

In conclusione, nel caso in esame, il locatore ha tutto il diritto a non rinnovare il contratto e non ha l’obbligo di dover dare motivazioni. Se per il mese di aprile 2019 Lei non avrà lasciato l’immobile, il locatore agirà in giudizio con lo sfratto per finita locazione. Lei, avendo 87 anni e se ha un reddito familiare inferiore a 27.000 lordi annui, potrà chiedere al Giudice la sospensione dello sfratto per un periodo di almeno 6 mesi. La questione della casette non è ostativa al rilascio della proroga dello sfratto; è condizione necessaria solo che non vi sia morosità nel pagamento dei canoni. Si precisa che il locatore ha comunque diritto di opporsi al decreto di proroga concesso dal giudice.


Cocilova A. chiede
sabato 28/04/2018 - Marche
“Il locatore può mandare giusta disdetta dopo i primi quattro anni di locazione, se intende effettuare nell'immobile lavori di straordinaria manutenzione quali il rifacimento di tutti i pavimenti dell'immobile locato, escluso il W.C. ?


grazie”
Consulenza legale i 05/05/2018
La disciplina dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista dalla L. n. 431 del 9.12.1998. Tale normativa prevede due tipologie di contratti da stipularsi quando le parti abbiano l’intenzione di vincolarsi con un rapporto di lungo periodo:

- il contratto comunemente definito “4 + 4” previsto dal co.1 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98 (in vigore nella fattispecie di cui al quesito);
- il contratto comunemente definito “3 + 2 previsto dai co. 3 e 5 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98.

In entrambe le tipologie contrattuali, viene previsto un iniziale periodo vuoi di quattro anni, vuoi di tre anni, trascorso il quale il locatore ha la facoltà di recedere dal rapporto contrattuale solo ed esclusivamente per determinati motivi tassativamente elencati all’art. 3 della L. n. 431 del '98; il recesso deve essere effettuato con un preavviso consegnato al conduttore, generalmente a mezzo raccomandata, di almeno sei mesi.

Se, tale facoltà di recesso c.d. motivato non viene esercitata dal locatore, il contratto viene prorogato per legge di un ulteriore periodo di quattro anni o di due anni.

Tornando ad esaminare i casi di recesso motivato, dobbiamo chiederci se i lavori di straordinaria manutenzione sull'immobile locato descritti nel quesito, rientrino in uno dei casi previsti dal legislatore, che consentano al locatore di esercitare il recesso allo scadere del primo periodo contrattuale: la risposta deve essere negativa.
Tra le fattispecie previste dall’art. 3 L. n. 431 del '98, sono due quelle che consentono il recesso anticipato in caso di lavori sull’immobile locato:
- "quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni…
".
Dalla lettura della norma è facile dedurre che, al fine di poter legittimamente esercitare un diritto di recesso anticipato da parte del locatore, è necessario che i lavori straordinari da eseguirsi non coinvolgano solo ed esclusivamente l’unità abitativa locata, ma si estendano all’intero complesso edile all’interno del quale l’appartamento è ricompreso; inoltre, detti lavori straordinari devono eseguirsi su un immobile particolarmente danneggiato, del quale deve essere garantita la sua stabilità, oppure deve effettuarsi una integrale ristrutturazione o una totale trasformazione dell’edificio.
Nei casi in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile, esercitando la facoltà di recesso illegittimamente, cioè non rispettando i limiti dell’art. 3 L. n.431 del 98, le conseguenze possono essere piuttosto pesanti. Il co. 3 dell’art. 3 L. n. 431 del '98 prevede in questo caso che il locatore sia tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento, che il giudice non può determinare in misura inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. In alternativa al predetto risarcimento, il co. 5 dell’art. 3 L. n. 431 del '98, prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile locato, e non lo adibisca entro 12 mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto disdettato.



Anonimo chiede
lunedì 08/08/2016 - Umbria
“Buongiorno, In data 16 Gennaio 2016 i conduttori (coniugi) ai quali ho locato regolarmente un immobile ad uso abitativo, hanno esercitato diritti di recesso, dichiarando: l'immobile le verrà riconsegnato libero e vacuo da cose e/o persone alla data del 31.07.16. così come previsto dal art.n.3 del contratto di locazione. La notifica mi è stata fatta in data 21 Gennaio 2016. Dal mese di Aprile 2016 hanno interrotto i pagamenti dei canoni e mi volevano imporre la restituzione dell'immobile, richiedevano l'immediata restituzione del deposito cauzionale. Mi sono opposta, i conduttori asseriscono che non potevo farlo e che avevo "confuso" recesso anticipato con restituzione del contratto. Ma se hanno dichiarato e sottoscritto le restituiremo l'immobile alla data del 31/07/2016!”
Consulenza legale i 14/08/2016
Il quesito non chiarisce che tipo di contratto di locazione sia stato concluso: ciò non è un dato irrilevante dal momento che vigono in materia di locazione diverse discipline speciali, tutte applicabili in via principale ai rapporti di locazione, mentre il codice civile disciplina questi ultimi solamente in va residuale, laddove le parti nulla abbiano disposto.

In ogni caso, si può presumere si tratti di locazione ad uso abitativo e non commerciale, che la disciplina applicabile sia quindi quella di cui alla Legge n. 431 del 1998, intitolata appunto “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, ed infine che il contratto stipulato nel caso concreto sia quello previsto dall’art. 2 della predetta legge, che recita: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni (…)” (si tratta dei contratti comunemente detti “4+4”).

La fattispecie potrebbe, diversamente, anche rientrare nell’ipotesi di cui al comma quinto del medesimo articolo, il quale recita: “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni (…). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni” (i cosiddetti contratti “3+2”).

Che si versi nella prima oppure nella seconda delle ipotesi sopra richiamate, in ogni caso la disciplina del recesso da parte del conduttore è esattamente la stessa ed è quella prevista dall’art. 3, ultimo comma, della citata legge, la quale stabilisce: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Si precisa, anzi, per completezza, che il recesso anticipato con preavviso di almeno sei mesi, in presenza di gravi motivi che lo giustifichino, sussiste anche per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, in forza dell’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 (cosiddetta legge sull’”equo canone”, ormai parzialmente abrogata).
Si riporta di seguito qualche significativa pronuncia in materia:
- “E' illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell'imprevedibilità dell'evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998 (…)” (Cassazione civile, sez. III, 05 aprile 2016, n. 6553);
- “In tema di locazione, il recesso dell'affittuario produce l'effetto risolutivo del rapporto al compimento del concordato periodo di preavviso, essendo fino a tale termine il conduttore tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anche anteriore) di materiale rilascio dell'immobile.” (Tribunale Monza, sez. II, 03 maggio 2016, n. 1219);

- “In materia di locazione, il conduttore è tenuto a comunicare al locatore i motivi specifici per cui egli eserciti il recesso che è, quindi, invalido nel caso di mancata e/o generica indicazione delle ragioni della mancata protrazione del rapporto di locazione” (Tribunale Firenze, 01 ottobre 2014);

- “Le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, che siano non solo imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ma anche tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione. I fatti in questione, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare a occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso "ad nutum" (Cassazione civile, sez. III, 15 maggio 2013, n. 11772).

L’ultima disposizione in commento (quella cioè che giustifica il recesso del conduttore solamente per gravi motivi) può, tuttavia, pacificamente essere derogata dalle parti, le quali possono legittimamente prevedere nel contratto, a favore del conduttore, una clausola di recesso “ad nutum”, ovvero di recesso libero in qualsiasi momento da parte del conduttore.

Nel caso concreto in esame, appare evidente il tentativo dei conduttori di liberare anzitempo, del tutto illegittimamente, l’immobile, dal momento che non solo essi sono tenuti a rispettare – come si è sopra illustrato – un preavviso minimo di almeno sei mesi (ciò costituisce un obbligo in tutti le ipotesi locatizie) - preavviso che pareva avessero in effetti intenzione di rispettare stando al contenuto della raccomandata inviata alla locatrice - ma devono altresì sussistere i gravi motivi per il recesso, da comunicare e specificare nel recesso.

Ciò, evidentemente, è possibile ritenere sulla base dei pochi e generici elementi forniti nel quesito: occorrerebbe, infatti, per una risposta più esaustiva e puntuale, esaminare il contenuto del contratto di locazione, che potrebbe anche, come si è detto poc’anzi, aver derogato parzialmente alla disciplina di legge.

Si precisa, infine, che spesso accade che il conduttore cessi di corrispondere il canone un paio di mesi prima della scadenza, sfruttando a suo favore l'importo del deposito cauzionale a suo tempo versato al locatore. In sostanza, egli attua unilateralmente una sorta di compensazione tra i canoni ancora dovuti e il credito alla restituzione del deposito.
Tale tipo di compensazione, tuttavia, non è possibile né legittima, dal momento che la funzione del deposito cauzionale è molto precisa: "La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello del risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali. (...)" (Trib. Salerno, 11 ottobre 2012 n. 2121).

Mentre, insomma, i canoni sono certamente dovuti, la restituzione del deposito, invece, dipende dallo stato di conservazione dell'immobile locato, vale a dire da come viene riconsegnato dal conduttore al locatore, con la conseguenza che i due importi che si intendono compensare non necessariamente coincidono.

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