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Articolo 3 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n.431)

Disdetta del contratto da parte del locatore

Dispositivo dell'art. 3 Legge sulle locazioni abitative

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore pu˛ avvalersi della facoltÓ di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, societÓ o ente pubblico o comunque con finalitÓ pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper- ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attivitÓ dirette a perseguire le predette finalitÓ ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilitÓ; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilitÓ di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilitÓ e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale Ŕ prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietÓ di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore Ŕ riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalitÓ di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia Ŕ condizione di procedibilitÓ dell'azione di rilascio. I termini di validitÓ della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilitÓ a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalitÓ di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullitÓ, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta Ŕ fondata. 3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilitÓ dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltÓ di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso Ŕ tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilitÓ dell'ultimo canone di locazione percepito. 4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. 5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilitÓ dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilitÓ, agli usi per i quali ha esercitato facoltÓ di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3. 6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu˛ recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 3 Legge sulle locazioni abitative

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Cocilova A. chiede
sabato 28/04/2018 - Marche
“Il locatore può mandare giusta disdetta dopo i primi quattro anni di locazione, se intende effettuare nell'immobile lavori di straordinaria manutenzione quali il rifacimento di tutti i pavimenti dell'immobile locato, escluso il W.C. ?


grazie”
Consulenza legale i 05/05/2018
La disciplina dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista dalla L. n. 431 del 9.12.1998. Tale normativa prevede due tipologie di contratti da stipularsi quando le parti abbiano l’intenzione di vincolarsi con un rapporto di lungo periodo:

- il contratto comunemente definito “4 + 4” previsto dal co.1 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98 (in vigore nella fattispecie di cui al quesito);
- il contratto comunemente definito “3 + 2 previsto dai co. 3 e 5 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98.

In entrambe le tipologie contrattuali, viene previsto un iniziale periodo vuoi di quattro anni, vuoi di tre anni, trascorso il quale il locatore ha la facoltà di recedere dal rapporto contrattuale solo ed esclusivamente per determinati motivi tassativamente elencati all’art. 3 della L. n. 431 del '98; il recesso deve essere effettuato con un preavviso consegnato al conduttore, generalmente a mezzo raccomandata, di almeno sei mesi.

Se, tale facoltà di recesso c.d. motivato non viene esercitata dal locatore, il contratto viene prorogato per legge di un ulteriore periodo di quattro anni o di due anni.

Tornando ad esaminare i casi di recesso motivato, dobbiamo chiederci se i lavori di straordinaria manutenzione sull'immobile locato descritti nel quesito, rientrino in uno dei casi previsti dal legislatore, che consentano al locatore di esercitare il recesso allo scadere del primo periodo contrattuale: la risposta deve essere negativa.
Tra le fattispecie previste dall’art. 3 L. n. 431 del '98, sono due quelle che consentono il recesso anticipato in caso di lavori sull’immobile locato:
- "quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni…
".
Dalla lettura della norma è facile dedurre che, al fine di poter legittimamente esercitare un diritto di recesso anticipato da parte del locatore, è necessario che i lavori straordinari da eseguirsi non coinvolgano solo ed esclusivamente l’unità abitativa locata, ma si estendano all’intero complesso edile all’interno del quale l’appartamento è ricompreso; inoltre, detti lavori straordinari devono eseguirsi su un immobile particolarmente danneggiato, del quale deve essere garantita la sua stabilità, oppure deve effettuarsi una integrale ristrutturazione o una totale trasformazione dell’edificio.
Nei casi in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile, esercitando la facoltà di recesso illegittimamente, cioè non rispettando i limiti dell’art. 3 L. n.431 del 98, le conseguenze possono essere piuttosto pesanti. Il co. 3 dell’art. 3 L. n. 431 del '98 prevede in questo caso che il locatore sia tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento, che il giudice non può determinare in misura inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. In alternativa al predetto risarcimento, il co. 5 dell’art. 3 L. n. 431 del '98, prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile locato, e non lo adibisca entro 12 mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto disdettato.



Anonimo chiede
lunedý 08/08/2016 - Umbria
“Buongiorno, In data 16 Gennaio 2016 i conduttori (coniugi) ai quali ho locato regolarmente un immobile ad uso abitativo, hanno esercitato diritti di recesso, dichiarando: l'immobile le verrà riconsegnato libero e vacuo da cose e/o persone alla data del 31.07.16. così come previsto dal art.n.3 del contratto di locazione. La notifica mi è stata fatta in data 21 Gennaio 2016. Dal mese di Aprile 2016 hanno interrotto i pagamenti dei canoni e mi volevano imporre la restituzione dell'immobile, richiedevano l'immediata restituzione del deposito cauzionale. Mi sono opposta, i conduttori asseriscono che non potevo farlo e che avevo "confuso" recesso anticipato con restituzione del contratto. Ma se hanno dichiarato e sottoscritto le restituiremo l'immobile alla data del 31/07/2016!”
Consulenza legale i 14/08/2016
Il quesito non chiarisce che tipo di contratto di locazione sia stato concluso: ciò non è un dato irrilevante dal momento che vigono in materia di locazione diverse discipline speciali, tutte applicabili in via principale ai rapporti di locazione, mentre il codice civile disciplina questi ultimi solamente in va residuale, laddove le parti nulla abbiano disposto.

In ogni caso, si può presumere si tratti di locazione ad uso abitativo e non commerciale, che la disciplina applicabile sia quindi quella di cui alla Legge n. 431 del 1998, intitolata appunto “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, ed infine che il contratto stipulato nel caso concreto sia quello previsto dall’art. 2 della predetta legge, che recita: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni (…)” (si tratta dei contratti comunemente detti “4+4”).

La fattispecie potrebbe, diversamente, anche rientrare nell’ipotesi di cui al comma quinto del medesimo articolo, il quale recita: “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni (…). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni” (i cosiddetti contratti “3+2”).

Che si versi nella prima oppure nella seconda delle ipotesi sopra richiamate, in ogni caso la disciplina del recesso da parte del conduttore è esattamente la stessa ed è quella prevista dall’art. 3, ultimo comma, della citata legge, la quale stabilisce: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Si precisa, anzi, per completezza, che il recesso anticipato con preavviso di almeno sei mesi, in presenza di gravi motivi che lo giustifichino, sussiste anche per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, in forza dell’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 (cosiddetta legge sull’”equo canone”, ormai parzialmente abrogata).
Si riporta di seguito qualche significativa pronuncia in materia:
- “E' illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell'imprevedibilità dell'evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998 (…)” (Cassazione civile, sez. III, 05 aprile 2016, n. 6553);
- “In tema di locazione, il recesso dell'affittuario produce l'effetto risolutivo del rapporto al compimento del concordato periodo di preavviso, essendo fino a tale termine il conduttore tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anche anteriore) di materiale rilascio dell'immobile.” (Tribunale Monza, sez. II, 03 maggio 2016, n. 1219);

- “In materia di locazione, il conduttore è tenuto a comunicare al locatore i motivi specifici per cui egli eserciti il recesso che è, quindi, invalido nel caso di mancata e/o generica indicazione delle ragioni della mancata protrazione del rapporto di locazione” (Tribunale Firenze, 01 ottobre 2014);

- “Le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, che siano non solo imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ma anche tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione. I fatti in questione, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare a occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso "ad nutum" (Cassazione civile, sez. III, 15 maggio 2013, n. 11772).

L’ultima disposizione in commento (quella cioè che giustifica il recesso del conduttore solamente per gravi motivi) può, tuttavia, pacificamente essere derogata dalle parti, le quali possono legittimamente prevedere nel contratto, a favore del conduttore, una clausola di recesso “ad nutum”, ovvero di recesso libero in qualsiasi momento da parte del conduttore.

Nel caso concreto in esame, appare evidente il tentativo dei conduttori di liberare anzitempo, del tutto illegittimamente, l’immobile, dal momento che non solo essi sono tenuti a rispettare – come si è sopra illustrato – un preavviso minimo di almeno sei mesi (ciò costituisce un obbligo in tutti le ipotesi locatizie) - preavviso che pareva avessero in effetti intenzione di rispettare stando al contenuto della raccomandata inviata alla locatrice - ma devono altresì sussistere i gravi motivi per il recesso, da comunicare e specificare nel recesso.

Ciò, evidentemente, è possibile ritenere sulla base dei pochi e generici elementi forniti nel quesito: occorrerebbe, infatti, per una risposta più esaustiva e puntuale, esaminare il contenuto del contratto di locazione, che potrebbe anche, come si è detto poc’anzi, aver derogato parzialmente alla disciplina di legge.

Si precisa, infine, che spesso accade che il conduttore cessi di corrispondere il canone un paio di mesi prima della scadenza, sfruttando a suo favore l'importo del deposito cauzionale a suo tempo versato al locatore. In sostanza, egli attua unilateralmente una sorta di compensazione tra i canoni ancora dovuti e il credito alla restituzione del deposito.
Tale tipo di compensazione, tuttavia, non è possibile né legittima, dal momento che la funzione del deposito cauzionale è molto precisa: "La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello del risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali. (...)" (Trib. Salerno, 11 ottobre 2012 n. 2121).

Mentre, insomma, i canoni sono certamente dovuti, la restituzione del deposito, invece, dipende dallo stato di conservazione dell'immobile locato, vale a dire da come viene riconsegnato dal conduttore al locatore, con la conseguenza che i due importi che si intendono compensare non necessariamente coincidono.