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Articolo 1005 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Riparazioni straordinarie

Dispositivo dell'art. 1005 Codice civile

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (1).

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse [1284] delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Note

(1) Non si tratta di un elenco tassativo, e, quindi, sono ad esempio reputate riparazioni straordinarie quelle necessarie per la ricostruzione di un immobile quasi interamente crollato, sempre che esso non sia pregiudicato nelle sue strutture portanti.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

482 Circa la ripartizione delle spese e degli oneri tra proprietario e usufruttuario, si è riveduta e completata negli artt. 1004-1009 la disciplina del codice del 1865 (artt. 501-508). Sono a carico dell'usufruttuario tutte le spese relative alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa: così pure devono essere sostenute dall'usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 del c.c.). Le riparazioni straordinarie, invece, sono a carico del proprietario. L'enumerazione che di queste fa il secondo comma dell'art. 1005 del c.c. è conforme a quella contenuta nell'art. 504 del codice del 1865. L'usufruttuario, peraltro, poiché ne trae profitto, deve corrispondere al proprietario per la durata dell'usufrutto l'interesse delle somme per esse erogate (art. 1005, terzo comma). Se il proprietario non esegue le riparazioni, può eseguirle l'usufruttuario, e in tal caso ha diritto al rimborso delle spese senza interesse alla fine dell'usufrutto (art. 1006 del c.c.). Le stesse disposizioni valgono nel caso di rovina parziale, per vetustà o caso fortuito, di un edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto (art. 1007 del c.c.. Per ciò che concerne i carichi annuali, i quali sono addossati all'usufruttuario, l'art. 1008 del c.c., primo comma, risolve affermativamente la questione, sorta a proposito dell'art. 506 del codice del 1865, se l'usufruttuario debba corrispondere anche le rendite fondiarie. Il secondo comma dell'articolo ripartisce poi, per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto, tali carichi tra proprietario e usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto. Gravano sul proprietario, salvo diverse disposizioni di legge, i carichi imposti sulla proprietà, inerenti cioè al capitale e non al reddito, ma l'usufruttuario deve corrispondergli l'interesse e, se ne anticipa il pagamento, ha diritto al rimborso del capitale, senza interesse, alla fine dell'usufrutto (art. 1009 del c.c. corrispondente all'art. 507 del codice del 1865). Non ho riprodotto, perché mi sembrava superfluo, la disposizione dell'art. 508 del codice anteriore, con la quale si riconosceva all'usufruttuario di una o più cose particolari il diritto di regresso verso il proprietario per il pagamento dei debiti di questo per cui il bene fosse ipotecato, nonché per le rendite semplici (o censi), le quali sostanzialmente non divergono di un comune debito ipotecario (articoli 1782 del codice precedente e art. 1861 del c.c.). La disciplina delle passività gravanti su un'eredità in usufrutto (art. 1010 del c.c.) è conforme a quella dettata dall'art. 509 del codice del 1865, che, però, più genericamente parlava di usufrutto di un patrimonio: e la modifica rende chiaro che l'usufrutto di un patrimonio non può essere costituito che come usufrutto dei singoli beni di cui il patrimonio è composto, con l'osservanza delle forme prescritte secondo la natura di ciascuno di questi. Al menzionato art. 509 del codice precedente si è aggiunta una disposizione (art. 1010, ultimo comma), che prevede la necessità della vendita dei beni per il pagamento dei debiti. La vendita è fatta d'accordo tra proprietario e usufruttuario, salvo ricorso all'autorità giudiziaria in caso di dissenso. Si è stabilito, infine, che l'espropriazione forzata debba seguire contro entrambi.
483 A garanzia delle somme anticipate sia per riparazioni all'immobile che avrebbero dovuto essere eseguite dal proprietario, sia per i carichi imposti sulla proprietà o per il pagamento del capitale dei debiti ereditari o dei legati è concesso all'usufruttuario il diritto di ritenzione (art. 1005 del c.c. e art. 1011 del c.c.).

Massime relative all'art. 1005 Codice civile

Cass. civ. n. 22703/2015

Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell'opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa.

Cass. civ. n. 12085/1998

Il concetto di rinnovamento delle attività abbisognevoli di riparazione, cui si riferisce l'art. 1005 c.c. in tema di ripartizione delle spese relative alla cosa oggetto di usufrutto, è ben diverso dal concetto di innovazione cui si riferiscono, in tema di condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c. Il primo concetto va posto in relazione ad opere che comportano la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti. Il secondo riguarda, invece, opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti.

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Marco F.F. chiede
venerdì 06/09/2019 - Emilia-Romagna
“ogg:riparto spese manutenzione nell'affitto di azienda cod.2562-2561 cc
Contratto di affitto d'azienda stipulato con una soc.s.a.s.,inerente commercio al minuto di calzature,l'attivita'si svolge in due distinti negozi uno adibito alla vendita mentre l'altro utilizzato come magazzino.L'affittuario negli anni non ha mai effettuato vere manutenzioni,limitandosi a qualche lavoretto all'occorrenza.Ora vi chiedo come imputare le varie spese da affrontare, nello specifico la pulizia e verniciatura delle varie serrande e infissi esterni e interni,le vetrine sono malmesse i corpi illuminanti(faretti e plafoniere)sono da sostituire, tendoni esterni e relative bandinelle sono fatiscenti,l'impianto elettrico dovrebbe essere adeguato o sostituito, cosi pure le varie prese interruttori punti luce e quadro elettrico, l'interno del negozio e' fatiscente.Ho dubbi nell'interpretazione sopratutto del codice 1005 e la descrizione della tipologia di manutenzione straordinaria in capo al proprietario e relativo interesse da pagare in capo all'usufruttuario. Grazie”
Consulenza legale i 20/09/2019
La regola generale in materia di spese nell’affitto di azienda è quella dettata dall’art. 2561 c.c., ovvero l’azienda deve esser gestita “in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti” e le normali dotazioni di scorte.
Ebbene, poiché l’affittuario assume tale importante obbligo, che comprende il potere di disporre dei beni aziendali facenti parte del capitale fisso, talvolta la conservazione dell’efficienza degli impianti può implicare la sostituzione degli stessi.

In forza del richiamo di cui all’art. 2562 c.c., all’affitto d’azienda si applicano le norme sull’usufrutto dell’azienda, quindi – come correttamente osservato nel quesito – anche l’articolo 1005 c.c..
Quest’ultimo distingue le spese straordinarie da quelle ordinarie, ponendo solo le prime a carico del proprietario.
Attenzione, tuttavia, perché nel caso dell’affitto d’azienda occorre fare i conti con quanto già osservato in merito al 2561 c.c., vale a dire che l’usufruttuario ha il dovere di sostenere ogni spesa necessaria per la gestione dell’azienda: pertanto gli articoli 1005 e 1006 del codice civile troveranno applicazione solo quando la spesa possa considerarsi “straordinaria” rispetto a tale gestione, cioè quando vada al di là dei normali oneri di conservazione del complesso nella sua funzionalità e produttività.

L’art. 1005 c.c., nello specifico, quando parla di riparazioni straordinarie intende lasciare a carico dell’usufruttuario solamente le spese di conservazione, mentre pone a carico del proprietario le spese che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
Ad esempio, per quanto concerne i muri maestri, spese straordinarie sono quelle che importano ricostruzione, rinnovamento (ovvero sostituzione di realtà preesistenti – divenute ormai inefficienti, con altre pienamente efficienti) o sostituzione.
Per stabilire, poi, se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco di cui alla norma in commento debba essere considerata straordinaria oppure ordinaria occorre considerare le caratteristiche dell’intervento e dei suoi costi: la riparazione è straordinaria tutte le volte in cui si tratti di sostituzione o ripristino di parti essenziali della cose e, in generale, di opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
Nel caso di macchinari, sono riparazioni straordinarie gli interventi che riguardano le parti essenziali della macchina nella loro struttura e composizione fisica.

Tutto ciò detto e precisato, torniamo alle spese elencate nel quesito.
Il contratto, in effetti, non aiuta perché specifica che sono a carico dell’affittuario in generale le riparazioni e la manutenzione ordinaria che siano necessarie per mantenere gli impianti “in normale efficienza”.

Ebbene, per quanto concerne qualsiasi operazione di pulizia e verniciatura (serrande ed infissi) non c’è dubbio che se ne debba far carico l’affittuario, rientrando esse senz’altro nella manutenzione ordinaria e soprattutto necessaria alla gestione funzionale dell’azienda.

Ad avviso di chi scrive, ancora, la sostituzione di qualsiasi luce (faretti e plafoniere) rientra parimenti nella conservazione della cosa ed è finalizzata a mantenere l’azienda in piena “efficienza” (un adeguato impianto di illuminazione è essenziale sia all’attività di vendita al minuto che al magazzino).
Ugualmente dicasi per la sostituzione di tende esterne, perché intervento finalizzato all’attività produttiva e non incidente su struttura o sostanza della cosa.

La sostituzione dell’impianto elettrico rientra, invece, a nostro avviso, nel novero delle spese straordinarie, perché si tratta di intervento di sostituzione di una parte essenziale dell’immobile e dell’azienda, che incide sulla struttura, sostanza e destinazione della cosa.

La sostituzione delle vetrine, infine, non è semplice da collocare all’interno dell’una piuttosto che dell’altra categoria di spese: indubbiamente trattasi di intervento funzionale all’attività aziendale, dal momento che si parla di vendita al minuto e la vetrina è un elemento fondamentale per lo svolgimento dell’attività perché attraverso le vetrine del punto vendita, dalle quali si vede l’allestimento interno e nelle quali è esposta la merce, si cattura l’attenzione del pubblico degli avventori. E’ altrettanto indubbio, tuttavia, che si tratta anche di intervento di natura “strutturale” e che, come già detto, va al di là dei normali oneri di conservazione del complesso nella sua funzionalità e produttività, strettamente intesi.
Noi riteniamo sia più corretto che la spesa sia posta a carico del proprietario.


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