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Articolo 9 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/09/2014]

Oneri accessori

Dispositivo dell'art. 9 Legge equo canone

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

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Consulenze legali
relative all'articolo 9 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Silvia R. chiede
giovedì 02/01/2020 - Piemonte
“Buonasera,
ho trovato nella buca delle lettere una lettera non datata riportante le spese condominiali, redatta dal tecnico geometra e non datata, nella quale sono stati intimati il saldo della precedente gestione e la prima rata della nuova gestione con data di scadenza versamento 15 novembre 2019.
Avvalendomi dell'art. 9 legge 392/1978, ho richiesto in data 03 novembre 2019 al tecnico geometra il dettaglio della ripartizione e le spese giustificative. Il tecnico mi ha fornito il tutto il 07 novembre 2019. Non capisco chi sia l'amministratore. Il condominio non ha il codice fiscale ed è composto da 3 condomini e due comproprietari.
Nel frattempo mi sono rivolta presso un'associazione per richiedere verifiche sulle spese condominiali, in quanto il consumo a me attribuito non mi risulta corretto e su come procedere, ma purtroppo ad oggi non mi sono state informazioni in merito. Per tanto mi rivolgo a Voi.
In data 27 dicembre 2019, ho ritirato una raccomandata, ove l'avvocato, rappresentante dei proprietari, mi ha intimato il pagamento del saldo della precedente gestione, la rata del 15 novembre e la seconda rata scaduta il 15 dicembre 2019.
Tale pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre 8 giorni dal ricevimento della stessa e, qualora non procedessi al versamento, avvierà la pratica di sfratto.
Vi chiedo:
- è legale effettuare uno sfratto in base alla lettera delle spese condominiali ove non risulta datata ed indicato solamente la scadenza dei versamenti?
- come posso procedere?
- poichè risulta essere in scadenza la polizza di fidejussione e non ho possibilità economiche a saldare il tutto, qualora non effettuassi il rinnovo di tale polizza, possono annullare il contratto? Oppure in sede giudiziale avrei possibilità di ottenere il proseguimento del contratto di locazione?
Allego tutti i documenti ed attendo con urgenza la vostra valutazione e consiglio in merito.
Grazie per la cortese attenzione.
Silvia R.”
Consulenza legale i 10/01/2020
Tra gli obblighi che il conduttore assume nei confronti del padrone di casa non vi è solo quello di corrispondere mensilmente il canone di locazione, ma vi è anche quello di pagare le spese condominiali, che la legge e i vari regolamenti e accordi attuativi vigenti attribuiscono a carico del conduttore. L’art. 5 della legge n.392 del 27.07.1978, ci dice molto chiaramente che qualora il conduttore non corrisponda gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali che accompagnano l’unità immobiliare locata), per un importo superiore a due mensilità di canone, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1455 del c.c. In altri termini il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo superiore a due mensilità di canone, fornisce la possibilità al proprietario di citare in giudizio il conduttore per richiedere al giudice lo sfratto per morosità, con conseguente emissione, nel caso di mancata opposizione da parte del conduttore, di una ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente ordine di sgombero dell’ immobile occupato, oltre che l’emissione di un decreto ingiuntivo, se richiesto al giudice, per il recupero delle spese condominiali non pagate.

È utile precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo inferiore alle due unità di canone, sicuramente non giustifica la risoluzione del contratto di locazione e quindi l’instaurazione di una procedura di sfratto, ma comunque non impedisce al padrone di casa di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme che rimangono comunque dovute.

Secondo l’art. 9 della L. n.392/78 il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. E’ importante sottolineare sotto questo aspetto che interpretando in maniera strettamente letterale il co.3° dell’art. 9 della L. n.392/78 il proprietario di casa non ha alcun dovere di fornire autonomamente alcun rendiconto degli oneri accessori, ma, viceversa, è il conduttore che ha diritto di richiederlo. Proseguendo infatti nella lettura della norma in esame il legislatore ci dice che a seguito della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, il conduttore ha diritto di ottenere, prima di effettuare il pagamento, il rendiconto delle spese condominiali, i criteri di ripartizione utilizzati e i documenti giustificativi da cui traggono origine. Se a seguito dell’ottenimento di tali documenti il conduttore rilevasse degli errori o delle omissioni circa i conteggi effettuati dal proprietario, egli può legittimamente far presente tali errori al suo padrone di casa, e se quest’ ultimo ha instaurato una procedura di sfratto per morosità, il conduttore potrà, con l’ausilio di un legale, proporre opposizione alla richiesta di sfratto mettendo tra le argomentazioni al centro di tale opposizione le irregolarità rilevate.

Visto che l’art. 9 della L. n.392/78, fa decorrere dalla richiesta di pagamento un termine di 60 giorni entro il quale il conduttore deve o ottemperare alla richiesta, oppure richiedere i documenti giustificativi degli oneri accessori, è importante che tale richiesta sia inviata per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento. Ciò permette, infatti di avere una prova spendibile in un futuro contenzioso, circa il momento in cui il conduttore ha ricevuto la comunicazione e quindi del momento in cui iniziare il computo del termine richiesto dalla legge entro il quale adempiere alla richiesta di pagamento. Se tale richiesta non è stata inviata con le modalità sopra descritte, il proprietario ha commesso una grossolana leggerezza in quanto non potrà dimostrare in giudizio il decorso del termine di 60 giorni prescritto dall’art. 9 della L. n.392/78, e il conduttore potrebbe avere gioco facile nel sostenere, sempre in una eventuale opposizione alla richiesta di sfratto per morosità, di essere ancora nei termini per il pagamento.

L’espediente appena descritto è comunque un’argomentazione difensiva piuttosto blanda, soprattutto nel caso in cui, come avviene di sovente, a seguito della “scoperta” nella buca delle lettere della richiesta di pagamento delle spese condominiali, il conduttore fa seguire a sua volta una comunicazione scritta per mezzo della quale chiede chiarimenti al locatore dei conteggi ricevuti, e in cui fa ampiamente intendere di aver comunque ricevuto e preso contezza della richiesta di pagamento avanzata dal padrone di casa.

A volte capita in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, che le parti si accordino, che in luogo della consegna di una somma pari a tre mensilità di canone a titolo di deposito cauzionale, il conduttore sottoscriva una fidejussione bancaria o assicurativa a favore del padrone di casa. Nel momento in cui si giungerà alla conclusione del contratto, se il locatore rileverà che l’immobile presenta dei danneggiamenti che eccedano il normale uso, egli avrà la possibilità di richiedere direttamente alla compagnia assicurativa o alla impresa bancaria il pagamento portato dalla garanzia fidejussoria. La banca e l’assicurazione avrà poi pieno titolo per pretendere il pagamento dei soldi corrisposti direttamente al conduttore che ha sottoscritto la fidejussione.

In questo caso il conduttore si assume l’obbligo di mantenere attiva la polizza fideiussoria a favore del proprietario di casa per tutta la durata del contratto di locazione, e nel caso in cui la stessa venisse a scadere e non fosse prontamente sostituita con altra idonea garanzia gradita al proprietario, il conduttore violerebbe le norme del contratto con il rischio che locatore possa adire il giudice per richiedere la risoluzione del contratto. Non è possibile mantenere e proseguire nel rapporto locatizio senza una idonea garanzia, a meno che il proprietario di casa non vi rinunci espressamente e per iscritto: eventualità che nella pratica accade molto di rado.


FEDERICO P. chiede
domenica 24/11/2019 - Veneto
“Nell'ipotesi in cui nel contratto di locazione le spese per la pulizia delle scale o altre spese ordinarie siano poste a carico del conduttore, come si deve comportare l'amministratore in caso di mancato versamento delle somme?”
Consulenza legale i 29/11/2019
Il pagamento delle spese condominiali è un tipico caso di obligatio propter rem, poiché si è tenuti al versamento delle predette spese in quanto proprietari di una unità abitativa in condominio. In forza di ciò, l’unico soggetto a cui l’amministratore condominiale deve rivolgersi per richiedere il pagamento dei contributi per i servizi condominiali è il proprietario dell’appartamento, non avendo il condominio alcuna azione per pretenderne il pagamento nei confronti di eventuali conduttori.

L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978, ci indica quali sono gli oneri accessori che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore e, in attuazione di detta normativa, le associazioni proprietari-inquilini hanno elaborato diversi elenchi in cui vengono specificati i servizi che rimangono in capo al locatore e quelli che devono essere corrisposti dal conduttore (si pensi alla Tabella Sicet del 24.03.2018 e l’usatissimo allegato G al D.M. Ministero dei Trasporti del 30.12.2002). Bisogna però tenere ben presente che la normativa sopra citata attiene alla disciplina del rapporto proprietario-inquilino, non andando ad influenzare in alcun modo il rapporto proprietario-condominio, che rimane del tutto estraneo a quanto dispone l’art. 9 della L.n.392/78.

Nella frequentissima ipotesi in cui nel condominio vi sia la presenza di un inquilino che occupa l’appartamento in affitto, l’amministratore è solito suddividere nel rendiconto annuale, utilizzando gli elenchi che si sono precedentemente citati, le spese che spettano al proprietario e quelle che spettano all’inquilino: quest’ultimo, poi, sulla base di detto riparto, versa direttamente le spese di sua spettanza sul conto corrente bancario condominiale. Si deve però tener ben presente che il versamento che viene fatto dall’inquilino di parte delle spese condominiali, trova la sua giustificazione nel contratto di locazione stesso e non in un inesistente vincolo giuridico tra inquilino e condominio.

Alla luce di quanto detto, nel caso in cui l’inquilino non ottemperi al versamento delle spese condominiali l’unica strada per l’amministratore, anche per adempiere correttamente a quanto disposto dal co. 9° dell’art. 1129 del c.c., è quella di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al locatore proprietario nel quale si solleciti in un breve tempo la regolarizzazione degli insoluti. Qualora i contributi condominiali rimanessero impagati l’amministratore, per mezzo di un legale nominato anche senza la necessità di autorizzazione assembleare ex. art 63 1°co. disp.att. del c.c., non avrà altra scelta che intraprendere tutte le opportune azioni di recupero nei confronti del condomino-locatore. Quest’ultimo, a sua volta, potrà poi pretendere dal suo inquilino il pagamento delle spese condominiali in forza degli obblighi da lui assunti con la sottoscrizione del contratto di affitto.

Alesandra C. chiede
lunedì 27/05/2019 - Lazio
“Buonasera, ho dato in locazione da ormai due anni 4 porzioni di una bifamiliare. L’utenza enel é intestata a me, fino a gennaio ho sempre inviato le bollette ai rispettivi conduttori con l’importo da pagare in base ai consumi rilevati da un contatore elettrico a defalco( uno per ogni porzione) e non ho avuto nessun problema nell’avere il rimborso. Adesso invece hanno deciso tutti insieme di non voler piu pagarmi perchè le bollette sono troppo care. Sostengono che avendo un contratto di affitto ad uso abitativo sono tenuti a pagare una tariffa agevolata per residenti ( non é possibile allacciare contatori per porzione di immobile ) e che inoltre i costi Iva e altri oneri in bolletta debba comunque sostenerli io.
Quando sono entrati in casa erano a conoscenza dell’unica utenza enel. Mi chiedo, spettano veramente a me tutte queste spese ?”
Consulenza legale i 03/06/2019
Le spese per la fornitura di energia elettrica rientrano tra gli oneri accessori, di cui all’art. 9 della L. n. 392/1978 (c.d. Legge sull’equo canone). In base a tale norma, essi sono “interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario”.
Il loro pagamento da parte dell’inquilino deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (nel nostro caso, fatture ENEL).

Nella vicenda in esame, risulta che i conduttori delle distinte porzioni fossero ben a conoscenza della situazione, dal momento che per almeno due anni hanno provveduto al pagamento a richiesta del locatore, rimasto intestatario delle utenze.
Non è chiaro se la situazione del contatore sia stata espressamente menzionata nel contratto, anche se da quanto riferito sembrerebbe di no.
In ogni caso, anche ammettendo, per pura ipotesi, che gli inquilini possano rifiutarsi di pagare la tariffa per non residenti, non avrebbero comunque il diritto di omettere il pagamento dell’intera fornitura di cui hanno usufruito: semmai, potrebbero chiedere di pagare la parte di bolletta corrispondente all’applicazione della tariffa per residenti (si tratta, si ribadisce, di una semplice ipotesi), ma non certo pretendere di consumare elettricità a spese del locatore.

Va comunque precisato che, ai sensi dell’art. 5 della Legge sull’equo canone, il mancato pagamento, nel termine previsto (cioè, come abbiamo detto, due mesi della richiesta), degli oneri accessori, costituisce motivo di risoluzione del contratto e può portare allo sfratto per morosità dell’inquilino, a condizione che l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
Inoltre, qualora non sia possibile risolvere diversamente la questione dell’intestazione del contatore, sarà bene, per la stipula di futuri contratti di locazione, inserire in ciascun atto una specifica clausola, magari da approvarsi specificamente per iscritto ex art. 1341 del c.c. (quanto meno per maggiore cautela).

LUIGI O. chiede
sabato 20/04/2019 - Lazio
“Avvocato, un affittuario di un appartamento non paga le spese condominiali come da contratto. L’amministratore chiede il pagamento al proprietario. E’ giusto? Perché? Esiste ancora la responsabilità in solido? Non è stata cancellata dalla cassazione?”
Consulenza legale i 30/04/2019
Va innanzitutto precisato che in ordine agli obblighi sulle spese condominiali, ancora prima che alla legge o alla giurisprudenza, occorre avere riguardo al contratto di locazione.
E’ nel contratto, infatti, che le parti si accordano sulla ripartizione e sulle modalità di pagamento delle spese condominiali. Queste ultime, per la precisione, sono quelle che nel contratto si aggiungono al canone di locazione e vengono definite “oneri accessori”.
Se il contratto nulla dice in merito, il riferimento è alla legge sulle locazioni ad uso abitativo, cosiddetta legge sull’equo canone (n. 392/1978) la quale distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie.
E’ l’art. 9 della norma, in particolare, che precisa quali sono le spese interamente a carico del conduttore ed il termine entro il quale costui deve pagarle.
Ciò precisato, per rispondere al quesito, è necessario tenere a mente quali sono le parti del rapporto contrattuale.
Il rapporto di locazione intercorre, infatti, tra i soli locatore e conduttore, per cui il pagamento delle spese convenute, anche quelle del condominio, a carico del conduttore possono essere – da un lato – richieste solo dal locatore e – dall’altro – versate solo a quest’ultimo.
L’amministratore del condominio rimane del tutto estraneo al rapporto contrattuale locatizio, per cui egli non è legittimato a rivolgersi all’inquilino per il pagamento delle spese condominiali ma solo al proprietario/condòmino. Ugualmente, da parte sua, neppure l’inquilino può pagare direttamente nelle mani dell’amministratore, salvo specifica autorizzazione in tal senso dal locatore.

Se l’inquilino non paga almeno due mensilità di “oneri accessori” entro due mesi dalla richiesta (stiamo parlando, lo si ricorda, delle locazioni ad uso abitativo) il locatore – e solo lui – potrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo o addirittura agire nei confronti dell’inquilino inadempiente con una procedura esecutiva di sfratto per morosità.

L’iter corretto, dunque, è questo: l’amministratore deve richiedere le spese arretrate al locatore; quest’ultimo salderà la morosità al condominio, anticipando così gli importi che sono invece a carico dell’inquilino secondo il contratto di locazione; infine il locatore si potrà rivalere sull'inquilino con una specifica azione (decreto ingiuntivo e/o sfratto).

Si citano, a titolo di completezza, un paio di pronunce sul tema:
Gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. della legge 27 luglio 1978, n. 392(cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente.” (Tribunale Potenza, 09/06/2008).

L'amministratore di un condominio può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; peraltro, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti” (Tribunale Nocera Inferiore, 06/05/1999).

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