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Articolo 9 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/10/2020]

Oneri accessori

Dispositivo dell'art. 9 Legge equo canone

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Spiegazione dell'art. 9 Legge equo canone

Gli oneri accessori rappresentano quelle spese che, comuni a più conduttori, sono necessarie per il mantenimento e la conservazione dell’immobile, e si aggiungono al canone di locazione.
Alcune norme del codice civile, come l’art. 1609 del c.c. dettato in materia di “piccole riparazioni a carico dell’inquilino”, ma anche gli articoli 1575 e 1576, si ritiene che rimangano comunque in vigore.
Viceversa, è da considerarsi abrogato, a detta della migliore dottrina, l’art. 1610, dovendosi oggi ritenere interamente a carico del conduttore la spesa per lo spurgo dei pozzi e delle latrine; il locatore sarà solo tenuto ad effettuare le operazioni materiali, con diritto di rivalersi interamente sul conduttore.
È invalsa nella prassi la consuetudine di pattuire, tra locatore e conduttore, una somma forfettaria, in genere da corrispondere mensilmente, a copertura delle spese per gli oneri accessori.
La dottrina e la giurisprudenza si sono interrogate in merito alla meritevolezza e alla ragionevolezza di tale pratica.
Ebbene, a tal riguardo è necessario operare delle considerazioni di diritto intertemporale.
Prima dell’abrogazione dell’art. 79 ad opera della Legge sulle locazioni abitative, infatti, erano da ritenersi nulle tutte le pattuizioni che avessero obbligato l’inquilino a pagare oneri accessori in maniera superiore a quella prevista, o in ogni caso in maniera forfettaria.
L’art. 13 della legge locazioni abitative, oggi, prevede più genericamente la nullità dei patti volti ad attribuire al locatore un indebito vantaggio di natura economica o normativa.
Di conseguenza, si sono iniziati a ritenere legittimi diversi patti derogatori della disciplina legislativa, però solamente con riferimento ai contratti “liberi”, e non invece a quelli concordati, per i quali viene adottata una apposita tabella di riparto per gli oneri accessori (che si trova nell’allegato G del D.M. 30 dicembre 2002), tendenzialmente non derogabile, se non nei casi espressamente previsti dalla legge.
Per i contratti “regolamentati” e per quelli diversi dall’uso abitativo quindi, operando l'art. 13, si tende a ritenere ammissibile la possibilità di stabilire una spesa mensile forfettaria per gli oneri accessori, a patto che tale forfetizzazione non risulti in concreto, all’esito dell’accertamento giudiziale, uno strumento per eludere la norma de quo, realizzando in concreto un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato.
Secondo una dottrina maggiormente restrittiva, la clausola di salvezza dell’art. 9, in virtù della quale è fatto salvo il patto contrario, farebbe esclusivamente riferimento alla possibilità di pattuire per il conduttore condizioni più favorevoli, almeno per quanto riguarda i contratti conclusi sotto la vigenza dell’art. 79 della l. equo canone.
L’entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative sembra ammettere anche la possibilità di stipulare un accordo più favorevole anche per il locatore, sempre nel rispetto, tuttavia, dell’art. 13.
Tale dottrina, tuttavia, ritiene che sia esclusa in ogni caso la possibilità per le parti di convenire un pagamento forfettario degli oneri accessori, per violazione non solo e non tanto dell’art. 13, quanto piuttosto dell’art. 9, che pone come requisito essenziale per il pagamento degli stessi la “specificità degli oneri”.
Effettivamente, stabilire da parte del locatore una somma fissa mensile a titolo di oneri accessori potrebbe permettergli di lucrare sulla eventuale differenza, allorquando il concreto costo dei servizi dovesse rivelarsi inferiore.
Sembra quindi evidente il contrasto di un patto che intenda forfetizzare la somma dovuta per gli oneri accessori con il requisito della specificità richiesto espressamente dall’art. 9, il quale è volto in primis a tutelare proprio il conduttore, parte debole del rapporto locatizio, da possibili abusi perpetrati a suo danno dal locatore.
Ci si è chiesti in dottrina se sussista un obbligo diretto del conduttore di corrispondere le spese per il pagamento di tali oneri, o più semplicemente un obbligo di rimborsare il locatore che vi abbia provveduto.
In tale senso, si ritiene in modo pacifico che il soggetto formalmente obbligato a sostenere il pagamento degli oneri sia esclusivamente il locatore, il quale potrà poi naturalmente rivalersi sul conduttore per ottenere quanto anticipato.
Come previsto dalla norma, il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione.
L’inadempimento dell’obbligazione di pagare tali oneri non scatta se la richiesta da parte del locatore del pagamento non sia avvenuta in maniera specifica e puntuale, e in ogni caso non prima di due mesi dalla ricezione della richiesta.
Entro i due mesi, e non oltre, il conduttore ha diritto di prendere visione ed estrarre la documentazione relativa alle spese, allo scadere dei quali egli sarà costituito in mora automaticamente, senza necessità di ulteriori diffide da parte del locatore.
Se il locatore si rifiuti di esibire la documentazione richiesta dal conduttore, tale mora non si verificherà, poiché il credito non sarà ancora esigibile.
Il mancato pagamento degli oneri accessori costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5, a patto che l’importo non pagato superi le due mensilità del canone.
La richiesta di pagamento degli oneri accessori da parte del locatore si ritiene che possa avvenire anche in forma orale, non essendo previsto dalla norma nessun particolare vincolo di forma.
Infine, si discute in dottrina se l’elenco di cui all’art. 9 sia o meno tassativo.
Effettivamente, il primo comma si conclude facendo riferimento in generale ad “altri servizi comuni”.
Tale inciso farebbe propendere per una soluzione negativa al quesito.
Tuttavia, i servizi il cui costo è addebitabile al conduttore sono quelli connessi in maniera diretta all’utilizzo e al godimento dell’immobile, restando esclusi i servizi che riguardino nel complesso l’unità condominiale, senza incidere in concreto sul godimento del condomino rispetto al proprio immobile.
Molti dubbi e controversie sono sorte in merito alle spese da ritenersi escluse dal novero degli oneri accessori.
Un dibattito è sorto anche attorno alle spese di amministrazione dell’immobile, che interessano direttamente la sola parte locatrice, e che però spesso vengono addebitate, come voce di spesa, tra le “spese condominiali” a carico del conduttore.
È pacifico, viceversa, che il conduttore non debba accollarsi le spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento, o di quello antincendio o quelle per la manutenzione dell’antenna televisiva.

A tal proposito, una recente sentenza del Tribunale di Milano, la n. 9533 del 2018, ha affermato che “La legittimità del pagamento delle spese, svincolato dall’effettivo godimento dei servizi, fondato sulla volontà delle parti, non è legittimo nell’ambito del contratto di locazione degli immobili urbani per il principio di cui all’art. 9 L. n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo; se le forniture dei servizi non esistono, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto”.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

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Il legislatore ha inteso definire in maniera analitica i criteri di ripartizione degli oneri accessori del canone, sostituendo con una disciplina completa le parziali prescrizioni della legislazione precedente.
Questa scelta è perfettamente in armonia con il sistema oggettivo ed automatico stabilito per la definizione del canone.
È stato unanimemente ritenuto che a carico del conduttore sono solo le spese tassativamente indicate, oltre quelle relative alle riparazioni di ordinaria manutenzione di cui all’art. 1576 del codice civile.
Ogni clausola che preveda ulteriori oneri per il conduttore è, quindi, nulla perché in contrasto con l’art. 79.
Qualche dubbio è sorto in ordine alla definizione degli «altri servizi comuni» nonché alle spese per l’amministrazione.
Prima dell’entrata in vigore della nuova legge la prevalente giurisprudenza aveva escluso il rimborso da parte del conduttore di queste spese.
Nella considerazione che l’amministratore tuttora costituisce il rappresentante dei proprietari e ne gestisce gli interessi, si è prevalentemente ritenuto che le spese relative gravano esclusivamente sul locatore. Alcuni commentatori, per contro, hanno rilevato che i compiti dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, in buona parte si compendiano nella gestione e nella fornitura di numerosi servizi svolti nell’interesse di chi occupa l’immobile (disciplina delle prestazioni dei servizi nell’interesse comune, scelta e controllo dei fornitori, erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio, convocazione per l’assemblea anche dei conduttori) e che quantomeno la quota delle spese di amministrazione relative a questi servizi dovrebbe essere a carico del conduttore.
Il nuovo regime stabilito per gli oneri accessori si applica anche ai contratti in corso: a questa conclusione è generalmente pervenuta la dottrina nell’esatta considerazione che il legislatore ha ritenuto di dettare una disciplina particolare - per questi contratti - solo relativamente alla durata ed al canone. Terminato il periodo transitorio, questi contratti non si diversificano dai nuovi sotto alcun profilo.
Il patto contrario, idoneo a ripartire gli oneri accessori in maniera più favorevole al conduttore, dovrebbe, quindi, intervenire dopo l’entrata in vigore della legge; i patti stipulati precedentemente non possono ritenersi più efficaci dal momento che il legislatore ha conservato valore al solo accordo locativo, sostituendo ad ogni altra determinazione contrattuale derivante da tale accordo (in particolare della durata e del canone) la disciplina legale.
In particolare, per quanto riguarda gli oneri accessori, la legge ha espressamente comminato la nullità di pattuizioni che abbiano forfettariamente indicato tali oneri (art. 66), determinandone essa stessa la misura (dieci per cento del canone) ove di essi non sia provato l’importo effettivo.

Massime relative all'art. 9 Legge equo canone

Cass. civ. n. 680/2005

Benché nella locazione di immobili per uso non abitativo non esista una predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 L. n. 392/78, non è dovuto dal conduttore un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata. Ne consegue che è nulla una clausola contrattuale che imponga al conduttore l’obbligo di corrispondere una somma mensile a titolo di contribuzione per spese di riscaldamento dell’impianto centralizzato del condominio, anche laddove l’immobile locato risulti privo di elementi radianti e quindi la fornitura non esista, posto che una tale pattuizione finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità.

Cass. civ. n. 1338/2000

Nell’ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione. (Nella specie è stato anche affermato che non può tenersi conto della normativa che impone all’Inail di approvare il bilancio entro il 31 luglio dell’anno successivo, trattandosi di norma concernente l’organizzazione interna dell’ente ai fini contabili, la cui osservanza o meno non può incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori).

Corte app. Milano n. 1974/1999

In tema di passo carraio, rientra tra gli oneri accessori gravanti sul conduttore il rimborso al proprietario, formale intestatario dell’accesso, di quanto da quest’ultimo sborsato per la tassa di occupazione del suolo pubblico, strettamente collegata all’effettivo pieno godimento della cosa locata.

Trib. civ. Milano n. 13696/1998

Nel caso di unità immobiliari ubicate in edificio appartenente per intero al proprietario- locatore, il diritto di questi a ripetere dai conduttori gli oneri accessori di cui all’art. 9 L. 392/78 si prescrive in due anni (ex art. 6 L. 841/73), decorrenti dal termine del singolo esercizio annuale.

Cass. civ. n. 5485/1998

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 ss. c.p.c.

Cass. civ. n. 12718/1997

È nulla la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori determinati forfettariamente, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall’ultimo comma dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (art. 79, stessa legge).

Cass. civ. n. 11388/1997

In tema di locazione di immobili, qualora un servizio condominiale (nella specie, servizio di pulizia) venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore dell’appartamento sito nello stabile al quale detto servizio si riferisce può eccepire nei confronti del proprietario-locatore la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Cass. civ. n. 4588/1995

II credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 della legge sull’equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 della L. 22 dicembre 1973, n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso d’abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’art. 2948, n. 3 c.c. che risponde ad un’esigenza di rapida definizione di quell’accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, senza che a ciò osti l’art. 84 di quest’ultima legge che, disponendo l’abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull’equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico.

Cass. civ. n. 4154/1995

La disposizione del terzo comma dell’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può, quindi, sospendere o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.

Cass. civ. n. 384/1995

Quella prevista dall’art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini. Trattasi di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della L. n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un’azione diretta nei confronti del conduttore - tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico - può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.

Cass. civ. n. 4165/1994

Quando dal locatore siano già state chieste in giudizio al conduttore le somme contrattualmente dovute per rimborso di spese condominiali, e quest’ultimo si sia reso moroso anche nel pagamento di ulteriori somme maturate dopo il bilancio consuntivo, l’estensione della domanda al pagamento degli ulteriori crediti determina non una mutatio, ma un’emendatio libelli, rimanendo immutata la causa petendi (inadempimento dell’obbligazione contrattuale) già dedotta in giudizio ed essendo solamente ampliato il petitum inteso come oggetto mediato della domanda, che rimane inalterato nella sua individualità ontologica.

Cass. civ. n. 3132/1994

Il disposto dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, addossando al conduttore i cosiddetti oneri accessori (totalmente, per quanto riguarda il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore, la fornitura dell'acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica e del condizionamento d’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura degli altri servizi comuni; ed al novanta per cento per quanto riguarda il servizio di portineria), fa salvi i patti contrari, si applica esclusivamente ai patti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge stessa, trattandosi di norma che si correla strettamente al nuovo ed unitario regime giuridico dei rapporti locativi e costituisce una contropartita alla fissazione di un «equo canone» e ad una durata della locazione sottratta alla volontà delle parti, con la necessaria conseguenza che i patti stipulati anteriormente al suddetto momento, siano essi favorevoli o sfavorevoli al locatore, risultano travolti dal sopravvenire della nuova disciplina destinata a determinare, con effetto anche per i contratti in corso, un diverso equilibrio degli interessi contrapposti.

Cass. civ. n. 7128/1992

La competenza ratione materiae del pretore ai sensi dell’art. 8, comma secondo, n. 4 c.p.c. riguarda le cause relative alla misura dei servizi del condominio di case, intendendosi per tali quelle in cui occorre fissare le regole di esercizio dell’uso sulla cosa comune da parte di singoli utenti nell’ambito di un condominio. Da tale competenza restano escluse, pertanto, le controversie relative alla ripartizione degli oneri riguardanti la fruizione dei servizi comuni, sia quando questa faccia capo ai singoli condomini, sia quando essa debba essere ripartita tra locatore e conduttore in base al rapporto di locazione. Pertanto la competenza di questa ultima va stabilita in base agli ordinari criteri della competenza per valore.

Cass. civ. n. 5836/1992

In tema di locazione di immobile urbano, la controversia concernente il pagamento degli oneri accessori è devoluta al giudice competente secondo gli ordinari criteri di valore, non venendo in rilievo la speciale competenza del pretore che l’art. 45, L. 27 luglio 1978, n. 392, prevede con esclusivo riferimento al canone.

Cass. civ. n. 4133/1992

Gli artt. 9 e 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392, rispettivamente relativi agli oneri accessori della locazione di immobili per uso abitativo ed alla partecipazione del conduttore alle assemblee dei condomini, si applicano anche ai rapporti con gli assegnatari utenti di alloggi ex Incis militari convertiti in locazione ai sensi degli artt. 22 L. 18 agosto 1978 n. 497 e 22 L. 8 agosto 1977 n. 513, che sono interamente regolati dalle norme privatistiche di detta legge.

Cass. civ. n. 7257/1991

Ove il servizio di portierato non venga svolto dal relativo incaricato in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore di un appartamento sito nell’edificio, cui quel servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario locatore, la sua inadempienza in relazione a quel servizio e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Cass. civ. n. 6216/1991

Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

Cass. civ. n. 5031/1991

Il credito del locatore nei confronti del conduttore per il rimborso degli oneri accessori non presuppone la avvenuta prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente richiesto il pagamento anticipato, con conseguente preventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo restando l’onere, a carico del locatore, di fornire - a richiesta - i documenti giustificativi delle spese effettuate.

Cass. civ. n. 1451/1991

L’art. 9 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che, al terzo comma, assegna al conduttore il termine di due mesi dalla richiesta per il pagamento degli oneri accessori, riconoscendogli il diritto di ottenere, prima del pagamento, l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione ed il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, ha abrogato, per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 9 ter della L. 28 luglio 1967 n. 628, il quale, omettendo di specificare il termine del pagamento, stabiliva solo che «prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori, il conduttore ha diritto di ottenere la distinta degli oneri medesimi con l’indicazione dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei relativi documenti giustificativi»; la detta disposizione si applica non solo ai contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione relativa agli effetti del rapporto in corso ed, in particolare, alla disciplina di una obbligazione del conduttore, divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto.

Cass. civ. n. 1835/1989

Gli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell'inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.

Cass. civ. n. 6088/1988

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.

Cass. civ. n. 8938/1987

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la risoluzione del contratto, contesti che il locatore abbia sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuata una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’avere indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

Cass. civ. n. 4490/1982

In seguito all’entrata in vigore della legge 392/78, la valutazione dell’importanza o gravità dell’inadempimento in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa - ai fini della risoluzione del rapporto - all’apprezzamento discrezionale del giudice, bensì predeterminata legalmente e cioè mediante previsione di un parametro legale ancorato a due elementi rigidi: l’uno d’ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o, trattandosi di oneri accessori, superiore a due mensilità del canone; l’altro d’ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato. Quanto al mancato pagamento degli oneri accessori non può essere più seguito l’indirizzo giurisprudenziale formatosi sotto la previgente normativa vincolistica ed in base alla quale l’omesso pagamento degli oneri accessori giustificava la risoluzione del rapporto locatizio soltanto in caso di rilevante e reiterata gravità dell’inadempimento, cioè in casi eccezionali ed anormali, fermo restando per il conduttore il potere di paralizzare la domanda di risoluzione del locatore con l’eccezione di inadempimento per non avere ottenuto dal locatore medesimo l’indicazione specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei relativi documenti giustificativi.

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Consulenze legali
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Antonio M. P. S. C. V. D. A. A. R. chiede
mercoledì 23/09/2020 - Sicilia
“la Ns. Cooperativa è conduttrice di un immobile destinato a casa di riposo. Il locatore ha effettuato dei lavori straordinari di ammodernamento e riqualificazione dell'impianto di condizionamento/riscaldamento. I lavori hanno riguardato la dismissione di una caldaia a combustibile (diesel) e l'installazione di una termopompa elettrica (chiller elettrico).
L'installazione della termopompa elettrica implica, ai fini della sua messa in esercizio, l'aumento di potenza attualmente
disponibile dal nostro punto di prelievo (attualmente il contatore ha una potenza di 22kW e necessiterebbe portarla a 75kW).
Tale variazione, implica dei costi addebitati dal distributore dell'energia che ammontano a circa € 3.730,00 +iva (quali oneri per quota potenza).
QUESITO: A chi spetta pagare i costi (€ 3.730,00 + iva) di variazione della potenza disponibile al punto di prelievo (contatore), indispensabili alla messa in funzione del nuovo impianto?

Saluti”
Consulenza legale i 27/09/2020
L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 pone a carico del conduttore solo determinate spese e in linea generale tutto ciò che riguarda la manutenzione ordinaria della unità immobiliare locata. Tale norma è stata poi meglio specificata da successivi atti regolamentari e accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari ed inquilini, che hanno nel concreto ulteriormente specificato gli interventi che devono essere a carico del locatore, e quindi sono di manutenzione straordinaria, e quelli che devono essere a carico del conduttore, e quindi rientranti nella ordinaria manutenzione.
A tal proposito è opportuno esaminare l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, che recepisce a livello normativo la tabella oneri accessori ripartizione fra locatore conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat e registrata il 30 aprile 2014 a Roma (entrambi documenti citati sono facilmente reperibili in rete).
Nell’allegato “D” al D.M. citato alla sezione: "impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, produzione di energia da fonti rinnovabili", si può notare come venga posta in capo al locatore (indicato con la lettera “L”), tutti gli oneri relativi alla installazione, sostituzione e messa a norma degli impianti.
Nulla viene specificato in merito agli oneri di variazione di potenza, ma essendo tale variazione assolutamente indispensabile per la corretta messa a regime dei nuovi apparati installati, gli oneri ad essa conseguenti, a parere nostro, devono essere sopportati dal proprietario.

Ora è giusto dire che l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 2017 è pensato in primo luogo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, ma è parimenti vero che tale documento attua e specifica l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 che è pacificamente e senza ombra di dubbio applicabile anche alle locazioni di immobili ad uso non abitativo.
Per tale motivo si ritiene che in caso di contenzioso si avrebbero buone possibilità, richiamando il predetto D.M, di porre in capo al proprietario riluttante le spese dovute per la messa in funzione del nuovo impianto.
Tale conclusione è valida dando per scontato che nel contratto di affitto non siano state pattuite specifiche clausole derogatorie a quanto previsto dall’art. 9 della L n.392/78. Tale norma infatti può essere pacificamente derogata da un patto contrario concordato tra proprietario ed affittuario. Pertanto, per dare una risposta esauriente, si dovrebbero prima esaminare le clausole contrattuali.

Valeria G. chiede
giovedì 10/09/2020 - Lombardia
“Buongiorno,
ho sottoscritto un contratto di locazione commerciale in qualità di conduttore a maggio 2019, l'immobile fa parte di un condominio ma è dotato di accesso unico e indipendente dalla strada e fatta eccezione per il contatore dell'energia elettrica non usufruisco di nessuno dei servizi del condominio stesso. Anche la fornitura dell'acqua è separata e calcolata tramite apposito contalitri fatto installare dal proprietario dell'immobile.
Ora il proprietario dell'immobile mi chiede di pagare a lui tutte le spese condominiali comprese quelle di luce e pulizia scale e luoghi comuni, le spese dell'amministratore, quelle di gestione del c/c, manutenzione ordinaria, pulizia scarichi e dell'assicurazione condominiale.
Nel contratto di locazione è riportato che le spese condominiali sarebbero state imputate al conduttore ma ho trovato una sentenza della cassazione 8.3.2017 n. 5795 ha stabilito che l’art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, va inteso nel senso che se non esiste la fornitura di un determinato servizio (condominiale), non è dovuto alcun corrispettivo dall'inquilino per la spesa condominiale, anche se il pagamento del relativo onere condominiale è astrattamente previsto in contratto.
Parimenti ho trovato le seguenti sentenze in merito al pagamento delle spese dell'amministrazione, dell'assicurazione e così via:
- Trib. Roma 13 luglio 1992, in Giust. civ. 1993, I,1927
- Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6
- Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11
Vi chiedo pertanto se la richiesta di pagamento da parte del proprietario dell'immobile è legittima e se devo provvedere al saldo e in che misura.”
Consulenza legale i 15/09/2020
Prima dell’esame di qualsiasi pronuncia giurisprudenziale sarebbe importante analizzare quanto effettivamente prevede il contratto di locazione in merito al pagamento delle spese accessorie, in quanto se è vero che l’art. 9 della L. 27.07.1978 n. 392 è pacificamente applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, è altrettanto vero che la legge ammette, in merito al pagamento delle spese accessorie, la derogabilità di quanto dispone la legge da parte di diversi accordi tra proprietario e inquilino.
In accordo con la giurisprudenza citata, si può dire che le spese di assicurazione del fabbricato e le spese di amministrazione dello stabile sono oneri che pacificamente non rientrano tra quelli posti a carico dell’inquilino (come gli oneri riconducibili al conto corrente condominiale), ma se sul punto le parti della locazione hanno raggiunto un accordo scritto differente, ecco che esso deve comunque prevalere. Di contro, se tale patto contrario non dovesse essere presente le spese di assicurazione ed amministrazione devono essere sopportate dal proprietario dei muri.

Vi è anche da aggiungere che il fatto che lo stabile occupato abbia un ingresso indipendente e che in concreto non si usufruisca di alcuni servizi condominiali, ciò non significa che si ha il diritto di sottrarsi al loro pagamento. Il 2° co dell’art. 1123 del c.c. ci dice che se le cose e i servizi comuni condominiali sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita per quanto ci è dato sapere, Cass Civ.,Sez.II, n.13160 del 6.12.1991, ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c. trova applicazione per quei servizi condominiali che, per le loro caratteristiche oggettive, siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.
In altre parole ai fini della applicabilità del 2° comma dell’art.1123 del c.c., nulla rileva l’utilizzo soggettivo e personale (i.e.: utilizzo "in concreto") che ciascun condomino fa di uno spazio o di un servizio comune: egli sarà comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali in proporzione al valore della sua proprietà.

Facciamo un esempio concreto proprio in merito al contratto di fornitura dell’acqua. Se i locali occupati sono raggiunti da un contratto di fornitura del tutto autonomo rispetto al contratto condominiale e il contatore presente serve a contabilizzare il consumo del contratto privato, ecco che sicuramente l’immobile occupato non dovrà sopportare il pagamento degli oneri riconducibili al contratto di fornitura idrico condominiale, e, di riflesso, il suo proprietario non potrà richiedere il relativo pagamento all’inquilino in forza del contratto di locazione. Se, invece, l’immobile locato è raggiunto dalla fornitura condominiale e il contatore presente è utilizzato solo ad uso interno per determinare lo specifico consumo di quella unità immobiliare, ecco che si dovrà partecipare al riparto di quella voce di spesa e l’inquilino, di riflesso, dovrà tenere manlevato il proprietario dai costi in forza del contratto di locazione sottoscritto.

Il medesimo discorso non può farsi in automatico per altre tipologie di spese e di servizi condominiali, come le spese di pulizia o l’illuminazione delle stesse. Ad esempio, anche se non la si utilizza mai, forse ho la astratta possibilità, come proprietario dei locali e anche come inquilino, di accedere alla soffitta condominiale sita all’ultimo piano del palazzo, in quanto bene comune. Se così fosse, il proprietario è tenuto a corrispondere al condominio le spese di pulizia scale ed energia elettrica e, di riflesso, in forza del contratto di locazione sottoscritto, l’inquilino sarebbe tenuto a rimborsare le relative spese al proprietario.

Fabio T. chiede
giovedì 27/02/2020 - Lazio
“Buongiorno, sono proprietario di una porzione di quadrifamiliare, posta al primo piano, a cui si accede attraverso due rampe di scale, interne. L'edificio, composto da due appartamenti al piano terra e due al piano superiore, è stato realizzato nei primi anni novanta, sul territorio di Fiumicino (RM), abusivamente e successivamente sono stati condonati (fino alla definitiva concessione edilizia) i due appartamenti posti al pianterreno, ed il mio. La pratica per il quarto ed ultimo è ancora in corso di definizione. L'appartamento posto sotto al mio, è di proprietà di uno dei miei due fratelli, l'altro al piano terra è di proprietà di mio padre, così come è ancora a lui intestato, il secondo appartamento, al piano primo, adiacente al mio, in cui abita, in qualità di ospite, l'altro mio fratello, con la sua famiglia. Inizialmente, tutto l'edificio, nonché il terreno su cui è stato realizzato, era intestato a mio padre.
Attraverso due atti di compravendita, il mio e quello di mio fratello, sono ora, di nostra proprietà esclusiva.Io, ho dato in locazione la mia casa, con contratto a canone concordato,regolarmente registrato, ad un conduttore che vi abita con la sua famiglia. Data anche la natura iniziale (prettamente familiare) della costruzione, non abbiamo mai avuto bisogno di costituire un vero e proprio condominio. Il mio inquilino, però, anche basandosi su una voce di spesa, inserita nel contratto di affitto che gli impone il pagamento mensile di € 20 di spese di condominio, ritiene che lo stabile possa essere considerato, a tutti gli effetti un condominio, con le relative regole, norme, diritti e doveri, relativi. In effetti la voce "condominio è stata inserita dall'agenzia immobiliare che si è occupata di tutto, utilizzando un contratto standard ma in effetti, la cifra di cui sopra è stata inserita (concordandola verbalmente) per sollevare il conduttore dal pagamento delle spese relative al consumo di energia elettrica dei "servizi" (luci sulle scale, citofono, luce ingresso ecc..) che infatti, vengono suddivise, all'arrivo di ogni bolletta specifica, (intestata a mio padre) tra noi quattro, membri della famiglia. Le richieste del conduttore, sono relative all'utilizzo (a lui negato) degli spazi comuni. Infatti vorrebbe lasciare all'ingresso, nel piccolo androne, da cui partono le scale per accedere al piano superiore, dove si trova anche la porta d'ingresso dell'appartamento di mio padre, le proprie biciclette. Vorrebbe utilizzare una parte di uno sgabuzzino, posto al piano superiore, sul pianerottolo di accesso degli appartamenti. Vorrebbe oltretutto lasciare, al lato della porta dell'appartamento di mia proprietà, all'interno della "risega" in cui è posizionata la porta stessa, una libreria, con libri "annessi", che invece, inizialmente, durante il trasloco, mi aveva chiesto di lasciare solo provvisoriamente.
In sintesi, questi spazi, queste pertinenze, sono da considerarsi comuni e quindi utilizzabili da tutti coloro che abitano lo stabile? E soprattutto : nonostante non si sia mai costituito, lo stabile è considerato un vero e proprio condominio?
Cosa dice la legge? Cosa dovrei fare?
Cambiare quella voce sul contratto, trasformandola in spese di servizio? Lui potrebbe opporsi ad una tale revisione del contratto e rifiutare di firmare?
Spero, nella mia lungaggine, di essere stato esauriente e chiaro ma sono ovviamente disponibile a fornire ulteriori informazioni.
Grazie anticipatamente
Buon lavoro
Fabio T.”
Consulenza legale i 04/03/2020
Come la giurisprudenza ha più volte chiarito, il condominio è una situazione di fatto che si realizza nel momento in cui nel medesimo edificio vi siano parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune necessarie o comunque agevolatrici del miglior godimento delle singole unità immobiliari: per la sua costituzione, pertanto, non è necessaria una manifestazione di volontà, una delibera costitutiva dell’organo assembleare o altri specifici atti da parte dei proprietari. È frequentissima nella realtà di tutti i giorni, l’esistenza di piccoli condomini, molto spesso di origine familiare, come nel caso specifico, gestiti un po’ “come capita” anche se si dovrebbe osservare, anche per loro, la normativa del codice civile.

Posto questo, però, tale aspetto non deve minimamente interessare il conduttore, il quale non ha alcun titolo per disquisire le modalità di gestione dello stabile.
La clausola del contratto di locazione che prevede una somma forfettaria a titolo di rimborso spese condominiali è assolutamente conforme alla normativa sulle locazioni: l’art. 9 della L. n.392/78 espressamente prevede che le parti possano stabilire specifiche pattuizioni sotto questo aspetto. La somma prevista è, pertanto, un onere accessorio ai sensi dell’art. 5 della L. n.392/78, e che deve essere puntualmente adempiuto.

Ad avviso di chi scrive si è, invece, fortemente in torto nell’impedire al conduttore di usufruire delle aree comuni dell’edificio. Nel momento in cui si sottoscrive un contratto di locazione non solo si concede l’utilizzo dei locali dell’appartamento oggetto primario del rapporto, ma anche l’utilizzo, unitamente agli altri proprietari, dei locali condominiali. Ed anche nel piccolo edificio descritto nel quesito vi sono dei locali comuni a tutti i proprietari.
Se si volevano porre degli specifici divieti sul'uso delle parti condominiali era opportuno, prima di vincolarsi, illustrare chiaramente la situazione al conduttore e tradurre tali divieti in apposite clausole del contratto.

Posto che ormai è tardi per intervenire in tal senso, si consiglia di provare a sedersi attorno ad un tavolo e concordare, traducendole per iscritto, delle regole di condotta: in altri termini un piccolo regolamento di condominio, che dovrà essere firmato da tutti i proprietari e dall’inquilino, documento che potrà andare ad integrare le pattuizioni del contratto di locazione.

Silvia R. chiede
giovedì 02/01/2020 - Piemonte
“Buonasera,
ho trovato nella buca delle lettere una lettera non datata riportante le spese condominiali, redatta dal tecnico geometra e non datata, nella quale sono stati intimati il saldo della precedente gestione e la prima rata della nuova gestione con data di scadenza versamento 15 novembre 2019.
Avvalendomi dell'art. 9 legge 392/1978, ho richiesto in data 03 novembre 2019 al tecnico geometra il dettaglio della ripartizione e le spese giustificative. Il tecnico mi ha fornito il tutto il 07 novembre 2019. Non capisco chi sia l'amministratore. Il condominio non ha il codice fiscale ed è composto da 3 condomini e due comproprietari.
Nel frattempo mi sono rivolta presso un'associazione per richiedere verifiche sulle spese condominiali, in quanto il consumo a me attribuito non mi risulta corretto e su come procedere, ma purtroppo ad oggi non mi sono state informazioni in merito. Per tanto mi rivolgo a Voi.
In data 27 dicembre 2019, ho ritirato una raccomandata, ove l'avvocato, rappresentante dei proprietari, mi ha intimato il pagamento del saldo della precedente gestione, la rata del 15 novembre e la seconda rata scaduta il 15 dicembre 2019.
Tale pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre 8 giorni dal ricevimento della stessa e, qualora non procedessi al versamento, avvierà la pratica di sfratto.
Vi chiedo:
- è legale effettuare uno sfratto in base alla lettera delle spese condominiali ove non risulta datata ed indicato solamente la scadenza dei versamenti?
- come posso procedere?
- poichè risulta essere in scadenza la polizza di fidejussione e non ho possibilità economiche a saldare il tutto, qualora non effettuassi il rinnovo di tale polizza, possono annullare il contratto? Oppure in sede giudiziale avrei possibilità di ottenere il proseguimento del contratto di locazione?
Allego tutti i documenti ed attendo con urgenza la vostra valutazione e consiglio in merito.
Grazie per la cortese attenzione.
Silvia R.”
Consulenza legale i 10/01/2020
Tra gli obblighi che il conduttore assume nei confronti del padrone di casa non vi è solo quello di corrispondere mensilmente il canone di locazione, ma vi è anche quello di pagare le spese condominiali, che la legge e i vari regolamenti e accordi attuativi vigenti attribuiscono a carico del conduttore. L’art. 5 della legge n.392 del 27.07.1978, ci dice molto chiaramente che qualora il conduttore non corrisponda gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali che accompagnano l’unità immobiliare locata), per un importo superiore a due mensilità di canone, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1455 del c.c. In altri termini il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo superiore a due mensilità di canone, fornisce la possibilità al proprietario di citare in giudizio il conduttore per richiedere al giudice lo sfratto per morosità, con conseguente emissione, nel caso di mancata opposizione da parte del conduttore, di una ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente ordine di sgombero dell’ immobile occupato, oltre che l’emissione di un decreto ingiuntivo, se richiesto al giudice, per il recupero delle spese condominiali non pagate.

È utile precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo inferiore alle due unità di canone, sicuramente non giustifica la risoluzione del contratto di locazione e quindi l’instaurazione di una procedura di sfratto, ma comunque non impedisce al padrone di casa di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme che rimangono comunque dovute.

Secondo l’art. 9 della L. n.392/78 il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. E’ importante sottolineare sotto questo aspetto che interpretando in maniera strettamente letterale il co.3° dell’art. 9 della L. n.392/78 il proprietario di casa non ha alcun dovere di fornire autonomamente alcun rendiconto degli oneri accessori, ma, viceversa, è il conduttore che ha diritto di richiederlo. Proseguendo infatti nella lettura della norma in esame il legislatore ci dice che a seguito della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, il conduttore ha diritto di ottenere, prima di effettuare il pagamento, il rendiconto delle spese condominiali, i criteri di ripartizione utilizzati e i documenti giustificativi da cui traggono origine. Se a seguito dell’ottenimento di tali documenti il conduttore rilevasse degli errori o delle omissioni circa i conteggi effettuati dal proprietario, egli può legittimamente far presente tali errori al suo padrone di casa, e se quest’ ultimo ha instaurato una procedura di sfratto per morosità, il conduttore potrà, con l’ausilio di un legale, proporre opposizione alla richiesta di sfratto mettendo tra le argomentazioni al centro di tale opposizione le irregolarità rilevate.

Visto che l’art. 9 della L. n.392/78, fa decorrere dalla richiesta di pagamento un termine di 60 giorni entro il quale il conduttore deve o ottemperare alla richiesta, oppure richiedere i documenti giustificativi degli oneri accessori, è importante che tale richiesta sia inviata per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento. Ciò permette, infatti di avere una prova spendibile in un futuro contenzioso, circa il momento in cui il conduttore ha ricevuto la comunicazione e quindi del momento in cui iniziare il computo del termine richiesto dalla legge entro il quale adempiere alla richiesta di pagamento. Se tale richiesta non è stata inviata con le modalità sopra descritte, il proprietario ha commesso una grossolana leggerezza in quanto non potrà dimostrare in giudizio il decorso del termine di 60 giorni prescritto dall’art. 9 della L. n.392/78, e il conduttore potrebbe avere gioco facile nel sostenere, sempre in una eventuale opposizione alla richiesta di sfratto per morosità, di essere ancora nei termini per il pagamento.

L’espediente appena descritto è comunque un’argomentazione difensiva piuttosto blanda, soprattutto nel caso in cui, come avviene di sovente, a seguito della “scoperta” nella buca delle lettere della richiesta di pagamento delle spese condominiali, il conduttore fa seguire a sua volta una comunicazione scritta per mezzo della quale chiede chiarimenti al locatore dei conteggi ricevuti, e in cui fa ampiamente intendere di aver comunque ricevuto e preso contezza della richiesta di pagamento avanzata dal padrone di casa.

A volte capita in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, che le parti si accordino, che in luogo della consegna di una somma pari a tre mensilità di canone a titolo di deposito cauzionale, il conduttore sottoscriva una fidejussione bancaria o assicurativa a favore del padrone di casa. Nel momento in cui si giungerà alla conclusione del contratto, se il locatore rileverà che l’immobile presenta dei danneggiamenti che eccedano il normale uso, egli avrà la possibilità di richiedere direttamente alla compagnia assicurativa o alla impresa bancaria il pagamento portato dalla garanzia fidejussoria. La banca e l’assicurazione avrà poi pieno titolo per pretendere il pagamento dei soldi corrisposti direttamente al conduttore che ha sottoscritto la fidejussione.

In questo caso il conduttore si assume l’obbligo di mantenere attiva la polizza fideiussoria a favore del proprietario di casa per tutta la durata del contratto di locazione, e nel caso in cui la stessa venisse a scadere e non fosse prontamente sostituita con altra idonea garanzia gradita al proprietario, il conduttore violerebbe le norme del contratto con il rischio che locatore possa adire il giudice per richiedere la risoluzione del contratto. Non è possibile mantenere e proseguire nel rapporto locatizio senza una idonea garanzia, a meno che il proprietario di casa non vi rinunci espressamente e per iscritto: eventualità che nella pratica accade molto di rado.


FEDERICO P. chiede
domenica 24/11/2019 - Veneto
“Nell'ipotesi in cui nel contratto di locazione le spese per la pulizia delle scale o altre spese ordinarie siano poste a carico del conduttore, come si deve comportare l'amministratore in caso di mancato versamento delle somme?”
Consulenza legale i 29/11/2019
Il pagamento delle spese condominiali è un tipico caso di obligatio propter rem, poiché si è tenuti al versamento delle predette spese in quanto proprietari di una unità abitativa in condominio. In forza di ciò, l’unico soggetto a cui l’amministratore condominiale deve rivolgersi per richiedere il pagamento dei contributi per i servizi condominiali è il proprietario dell’appartamento, non avendo il condominio alcuna azione per pretenderne il pagamento nei confronti di eventuali conduttori.

L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978, ci indica quali sono gli oneri accessori che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore e, in attuazione di detta normativa, le associazioni proprietari-inquilini hanno elaborato diversi elenchi in cui vengono specificati i servizi che rimangono in capo al locatore e quelli che devono essere corrisposti dal conduttore (si pensi alla Tabella Sicet del 24.03.2018 e l’usatissimo allegato G al D.M. Ministero dei Trasporti del 30.12.2002). Bisogna però tenere ben presente che la normativa sopra citata attiene alla disciplina del rapporto proprietario-inquilino, non andando ad influenzare in alcun modo il rapporto proprietario-condominio, che rimane del tutto estraneo a quanto dispone l’art. 9 della L.n.392/78.

Nella frequentissima ipotesi in cui nel condominio vi sia la presenza di un inquilino che occupa l’appartamento in affitto, l’amministratore è solito suddividere nel rendiconto annuale, utilizzando gli elenchi che si sono precedentemente citati, le spese che spettano al proprietario e quelle che spettano all’inquilino: quest’ultimo, poi, sulla base di detto riparto, versa direttamente le spese di sua spettanza sul conto corrente bancario condominiale. Si deve però tener ben presente che il versamento che viene fatto dall’inquilino di parte delle spese condominiali, trova la sua giustificazione nel contratto di locazione stesso e non in un inesistente vincolo giuridico tra inquilino e condominio.

Alla luce di quanto detto, nel caso in cui l’inquilino non ottemperi al versamento delle spese condominiali l’unica strada per l’amministratore, anche per adempiere correttamente a quanto disposto dal co. 9° dell’art. 1129 del c.c., è quella di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al locatore proprietario nel quale si solleciti in un breve tempo la regolarizzazione degli insoluti. Qualora i contributi condominiali rimanessero impagati l’amministratore, per mezzo di un legale nominato anche senza la necessità di autorizzazione assembleare ex. art 63 1°co. disp.att. del c.c., non avrà altra scelta che intraprendere tutte le opportune azioni di recupero nei confronti del condomino-locatore. Quest’ultimo, a sua volta, potrà poi pretendere dal suo inquilino il pagamento delle spese condominiali in forza degli obblighi da lui assunti con la sottoscrizione del contratto di affitto.

Alesandra C. chiede
lunedì 27/05/2019 - Lazio
“Buonasera, ho dato in locazione da ormai due anni 4 porzioni di una bifamiliare. L’utenza enel é intestata a me, fino a gennaio ho sempre inviato le bollette ai rispettivi conduttori con l’importo da pagare in base ai consumi rilevati da un contatore elettrico a defalco (uno per ogni porzione) e non ho avuto nessun problema nell’avere il rimborso. Adesso invece hanno deciso tutti insieme di non voler più pagarmi perchè le bollette sono troppo care. Sostengono che avendo un contratto di affitto ad uso abitativo sono tenuti a pagare una tariffa agevolata per residenti (non é possibile allacciare contatori per porzione di immobile ) e che inoltre i costi Iva e altri oneri in bolletta debba comunque sostenerli io.
Quando sono entrati in casa erano a conoscenza dell’unica utenza enel. Mi chiedo, spettano veramente a me tutte queste spese ?”
Consulenza legale i 03/06/2019
Le spese per la fornitura di energia elettrica rientrano tra gli oneri accessori, di cui all’art. 9 della L. n. 392/1978 (c.d. Legge sull’equo canone). In base a tale norma, essi sono “interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario”.
Il loro pagamento da parte dell’inquilino deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (nel nostro caso, fatture ENEL).

Nella vicenda in esame, risulta che i conduttori delle distinte porzioni fossero ben a conoscenza della situazione, dal momento che per almeno due anni hanno provveduto al pagamento a richiesta del locatore, rimasto intestatario delle utenze.
Non è chiaro se la situazione del contatore sia stata espressamente menzionata nel contratto, anche se da quanto riferito sembrerebbe di no.
In ogni caso, anche ammettendo, per pura ipotesi, che gli inquilini possano rifiutarsi di pagare la tariffa per non residenti, non avrebbero comunque il diritto di omettere il pagamento dell’intera fornitura di cui hanno usufruito: semmai, potrebbero chiedere di pagare la parte di bolletta corrispondente all’applicazione della tariffa per residenti (si tratta, si ribadisce, di una semplice ipotesi), ma non certo pretendere di consumare elettricità a spese del locatore.

Va comunque precisato che, ai sensi dell’art. 5 della Legge sull’equo canone, il mancato pagamento, nel termine previsto (cioè, come abbiamo detto, due mesi della richiesta), degli oneri accessori, costituisce motivo di risoluzione del contratto e può portare allo sfratto per morosità dell’inquilino, a condizione che l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
Inoltre, qualora non sia possibile risolvere diversamente la questione dell’intestazione del contatore, sarà bene, per la stipula di futuri contratti di locazione, inserire in ciascun atto una specifica clausola, magari da approvarsi specificamente per iscritto ex art. 1341 del c.c. (quanto meno per maggiore cautela).

LUIGI O. chiede
sabato 20/04/2019 - Lazio
“Avvocato, un affittuario di un appartamento non paga le spese condominiali come da contratto. L’amministratore chiede il pagamento al proprietario. E’ giusto? Perché? Esiste ancora la responsabilità in solido? Non è stata cancellata dalla cassazione?”
Consulenza legale i 30/04/2019
Va innanzitutto precisato che in ordine agli obblighi sulle spese condominiali, ancora prima che alla legge o alla giurisprudenza, occorre avere riguardo al contratto di locazione.
E’ nel contratto, infatti, che le parti si accordano sulla ripartizione e sulle modalità di pagamento delle spese condominiali. Queste ultime, per la precisione, sono quelle che nel contratto si aggiungono al canone di locazione e vengono definite “oneri accessori”.
Se il contratto nulla dice in merito, il riferimento è alla legge sulle locazioni ad uso abitativo, cosiddetta legge sull’equo canone (n. 392/1978) la quale distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie.
E’ l’art. 9 della norma, in particolare, che precisa quali sono le spese interamente a carico del conduttore ed il termine entro il quale costui deve pagarle.
Ciò precisato, per rispondere al quesito, è necessario tenere a mente quali sono le parti del rapporto contrattuale.
Il rapporto di locazione intercorre, infatti, tra i soli locatore e conduttore, per cui il pagamento delle spese convenute, anche quelle del condominio, a carico del conduttore possono essere – da un lato – richieste solo dal locatore e – dall’altro – versate solo a quest’ultimo.
L’amministratore del condominio rimane del tutto estraneo al rapporto contrattuale locatizio, per cui egli non è legittimato a rivolgersi all’inquilino per il pagamento delle spese condominiali ma solo al proprietario/condòmino. Ugualmente, da parte sua, neppure l’inquilino può pagare direttamente nelle mani dell’amministratore, salvo specifica autorizzazione in tal senso dal locatore.

Se l’inquilino non paga almeno due mensilità di “oneri accessori” entro due mesi dalla richiesta (stiamo parlando, lo si ricorda, delle locazioni ad uso abitativo) il locatore – e solo lui – potrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo o addirittura agire nei confronti dell’inquilino inadempiente con una procedura esecutiva di sfratto per morosità.

L’iter corretto, dunque, è questo: l’amministratore deve richiedere le spese arretrate al locatore; quest’ultimo salderà la morosità al condominio, anticipando così gli importi che sono invece a carico dell’inquilino secondo il contratto di locazione; infine il locatore si potrà rivalere sull'inquilino con una specifica azione (decreto ingiuntivo e/o sfratto).

Si citano, a titolo di completezza, un paio di pronunce sul tema:
Gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. della legge 27 luglio 1978, n. 392(cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente.” (Tribunale Potenza, 09/06/2008).

L'amministratore di un condominio può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; peraltro, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti” (Tribunale Nocera Inferiore, 06/05/1999).

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