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Articolo 9 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

Oneri accessori

Dispositivo dell'art. 9 Legge equo canone

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

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Consulenze legali
relative all'articolo 9 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

LUIGI O. chiede
sabato 20/04/2019 - Lazio
“Avvocato, un affittuario di un appartamento non paga le spese condominiali come da contratto. L’amministratore chiede il pagamento al proprietario. E’ giusto? Perché? Esiste ancora la responsabilità in solido? Non è stata cancellata dalla cassazione?”
Consulenza legale i 30/04/2019
Va innanzitutto precisato che in ordine agli obblighi sulle spese condominiali, ancora prima che alla legge o alla giurisprudenza, occorre avere riguardo al contratto di locazione.
E’ nel contratto, infatti, che le parti si accordano sulla ripartizione e sulle modalità di pagamento delle spese condominiali. Queste ultime, per la precisione, sono quelle che nel contratto si aggiungono al canone di locazione e vengono definite “oneri accessori”.
Se il contratto nulla dice in merito, il riferimento è alla legge sulle locazioni ad uso abitativo, cosiddetta legge sull’equo canone (n. 392/1978) la quale distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie.
E’ l’art. 9 della norma, in particolare, che precisa quali sono le spese interamente a carico del conduttore ed il termine entro il quale costui deve pagarle.
Ciò precisato, per rispondere al quesito, è necessario tenere a mente quali sono le parti del rapporto contrattuale.
Il rapporto di locazione intercorre, infatti, tra i soli locatore e conduttore, per cui il pagamento delle spese convenute, anche quelle del condominio, a carico del conduttore possono essere – da un lato – richieste solo dal locatore e – dall’altro – versate solo a quest’ultimo.
L’amministratore del condominio rimane del tutto estraneo al rapporto contrattuale locatizio, per cui egli non è legittimato a rivolgersi all’inquilino per il pagamento delle spese condominiali ma solo al proprietario/condòmino. Ugualmente, da parte sua, neppure l’inquilino può pagare direttamente nelle mani dell’amministratore, salvo specifica autorizzazione in tal senso dal locatore.

Se l’inquilino non paga almeno due mensilità di “oneri accessori” entro due mesi dalla richiesta (stiamo parlando, lo si ricorda, delle locazioni ad uso abitativo) il locatore – e solo lui – potrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo o addirittura agire nei confronti dell’inquilino inadempiente con una procedura esecutiva di sfratto per morosità.

L’iter corretto, dunque, è questo: l’amministratore deve richiedere le spese arretrate al locatore; quest’ultimo salderà la morosità al condominio, anticipando così gli importi che sono invece a carico dell’inquilino secondo il contratto di locazione; infine il locatore si potrà rivalere sull'inquilino con una specifica azione (decreto ingiuntivo e/o sfratto).

Si citano, a titolo di completezza, un paio di pronunce sul tema:
Gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. della legge 27 luglio 1978, n. 392(cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente.” (Tribunale Potenza, 09/06/2008).

L'amministratore di un condominio può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; peraltro, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti” (Tribunale Nocera Inferiore, 06/05/1999).