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Articolo 79 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

Patti contrari alla legge

Dispositivo dell'art. 79 Legge equo canone

È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.

Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.

In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.(1)

Note

(1) La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".

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Consulenze legali
relative all'articolo 79 Legge equo canone

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Lorenzo C. chiede
martedì 06/08/2019 - Sicilia
“Ho affittato un locale per uso commerciale, con un aumento a "scaletta" senza però specificare la motivazione, che era per i lavori nel locale" posso mandare copia contratto? L'inquilino di rifiuta di pagare l'aumento, come previsto dal contratto”
Consulenza legale i 19/08/2019
L’art. 32 della L.392/78 prevede la facoltà per le parti di convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Dette variazioni non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

La Suprema Corte con sentenza n.8669 del 2017 ha fatto il punto della situazione su tale aspetto evidenziando che:
la L. n. 392 del 1978, articolo 32, costituisce norma ostativa alla possibilità di riconoscere al locatore, nelle locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, una variazione in aumento del canone se non nei limiti ivi ammessi, pari al 75 per cento delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati; dovendo pertanto ritenersi affetta da nullità ogni clausola volta ad attribuire al locatore aumenti di canone in misura maggiore.” Tuttavia, la medesima pronuncia ha altresì ribadito che: “tale insegnamento giurisprudenziale si armonizza in modo coerente con l’altro, pure consolidato e pacifico, secondo cui la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale; ciò allo scopo di evitare che la suddetta clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32, circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta”.

In pratica, quindi, la previsione contenuta nel contratto dei canoni “a scaletta” non è di per sé nulla.
Sono tuttavia necessari almeno due presupposti affinché tale clausola non sia affetta da nullità (art. 79 L.392/78).
In primo luogo, occorre determinare sin dall’inizio del rapporto di locazione la misura finale del canone a cui si arriverà mediante i progressivi aumenti.
Inoltre, devono essere indicati i motivi di tale scelta i quali devono essere indipendenti dalle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta (V. anche sentenza Cass. n. 3014/2012).

Nella presente vicenda, nel contratto sottoscritto dalle parti se da un lato è stato rispettato il primo presupposto dall’altro non vi è alcuna menzione esplicita dei motivi per i quali sia stato previsto l’aumento progressivo del canone.
Riteniamo quindi che detta clausola, così come formulata, potrebbe essere ritenuta nulla e che il conduttore potrebbe legittimamente eccepire di non essere tenuto al versamento degli aumenti ivi previsti e a pagare la somma più bassa inizialmente convenuta.
A ciò si aggiunga che in caso di precedente pagamento delle somme aumentate potrà richiedere (fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) la ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza.

Per tentare di ovviare a ciò, Le suggeriamo di inviare al conduttore una raccomandata a/r (o pec) con la quale lo invita al rispetto del pagamento del canone pattuito specificando i motivi alla base del medesimo (che dovrebbero essere noti ad entrambe le parti).
Chiaramente, se il conduttore contesta il contenuto del sollecito di pagamento, un’eventuale procedura di sfratto per morosità potrebbe essere agevolmente opposta dal locatario sulla base della nullità della clausola nei termini sopra indicati. In alternativa, si dovrebbe stipulare un nuovo contratto che rispetti i presupposti di validità: ciò ovviamente però sarebbe possibile solo in caso di consenso del conduttore.