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Articolo 79 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Patti contrari alla legge

Dispositivo dell'art. 79 Legge equo canone

È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.

Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.

In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.(1)

Note

(1) La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".

Massime relative all'art. 79 Legge equo canone

Cass. civ. n. 23601/2017

È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della L. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite “ex lege”, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.

Cass. civ. n. 20395/2016

Nel caso in cui tra le parti di un contratto di locazione non abitativa intercorra accordo verbale per la corresponsione di un canone doppio (da versarsi quindi “in nero”) rispetto a quello risultante dal contratto scritto, l’integrazione del canone “ufficiale” costituisce una dazione in danaro non giustificata dal sinallagma negoziale e di cui il conduttore ha diritto alla restituzione.

Cass. civ. n. 19207/2015

L’azione di nullità dei patti contrari alla legge ex art. 79 della legge n. 392 del 1978 è unitaria, senza che debba essere riproposta per ogni successiva frazione temporale del rapporto locativo, quali che siano i titolari dal lato attivo, sicché, in caso di domanda di ripetizione del canone ultralegale, già definitivamente accolta nei confronti degli originari locatori, alienanti l’immobile locato nelle more del giudizio, gli aventi causa, successivamente convenuti per le medesime ragioni, non possono invocare la decadenza per supera¬mento del termine semestrale dalla cessazione del contratto, ma, quali successori a titolo particolare nel diritto controverso, solo la prescrizione decennale dell’"actio iudicati".

Cass. civ. n. 1861/2009

Il comportamento delle parti diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. n. 392/78) vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell’accipiens, agli effetti della restituzione dell’indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell’esistenza della norma imperativa e il deliberato intento di eluderne gli effetti.

Cass. civ. n. 10128/2004

In una controversia in materia di locazioni iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù di quanto disposto dall'art. 447 bis c.p.c., il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d'ufficio di cui agli artt. 421 e 437 dello stesso codice, l'esercizio di tali poteri costituisce una facoltà discrezionale del giudice, come tale incensurabile in sede di legittimità, e tuttavia qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente richiesto di avvalersi, in caso di mancato accoglimento dell'istanza di parte sul punto deve essere resa una motivazione.

Cass. civ. n. 12214/2003

Ai sensi dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978, il conduttore può far valere il suo diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte al locatore anche prima della riconsegna dell’immobile al locatore stesso, in quanto il termine di sei mesi fino alla riconsegna dell’immobile è un termine ad quem di decadenza dalla proponibilità della domanda, e non un termine a quo.

Cass. civ. n. 537/2002

In tema di locazione di immobili urbani, la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili.

Cass. civ. n. 10286/2001

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Cass. civ. n. 10044/2000

Il termine semestrale per l’azione di ripetizione di somme indebitamente corrisposte dal conduttore previsto dall’art. 79 L. n. 392/1978, decorre dalla riconsegna dell’immobile locato, coincidente con la data in cui lo stesso viene concretamente posto nella disponibilità del locatore.

Cass. civ. n. 4802/2000

In materia di locazione di immobili urbani, la clausola compromissoria, con la quale le controversie inerenti al rapporto di locazione vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, è nulla ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto, svincolando la soluzione della controversia dalla disciplina legale, è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni di detta legge; è pertanto nulla la clausola con cui le parti di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale deferiscano al giudizio equitativo di un arbitro la determinazione dell'indennità di avviamento.

Cass. civ. n. 1870/1997

La sigla apposta dal locatore ad un documento contenente il prospetto contabile del canone è irrilevante se nel contratto di locazione è stata concordata una misura maggiore, salvo il diritto del conduttore di agire per l’accertamento giudiziale dell’equo canone.

Cass. civ. n. 253/1997

In tema di locazioni di immobili urbani la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme pagate in eccedenza concorrono, a causa del vincolo di accessorietà, a formare un’unica domanda giudiziaria introduttiva di un unitario processo di cognizione, per cui la decadenza dall’azione di ripetizione, ai sensi dell’art. 79 legge equo canone, è impedita dalla presentazione nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato della domanda di conciliazione di cui all’art. 44 legge cit., anche se le domande di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre detto termine.

Cass. civ. n. 4236/1996

Nel rito del lavoro la domanda si propone con ricorso, il cui deposito determina la litispendenza. Ne consegue che il termine semestrale di decadenza, posto dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per l’azione di restituzione di somme pagate in eccesso rispetto al canone dovuto di locazione e decorrente dal rilascio materiale dell’immobile, coincide con la data del deposito in cancelleria del ricorso di merito e non con la notificazione del ricorso stesso.

Cass. civ. n. 1931/1994

L’art. 3 L. 7 ottobre 1969 n. 742 stabilendo che la sospensione dei termini processuali dall’1 agosto al 15 settembre non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall’art. 429 c.p.c. (sostituito dall’art. 409 per effetto dell’art. 1 L. 11 agosto 1973 n. 533), si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate con il rito del lavoro, richiamandosi tale norma alla natura della causa e non al rito da cui essa è disciplinata. Ne deriva che le controversie che riguardano l’azione proposta dal conduttore a norma dell’art. 79 L. 27 luglio 1978 n. 392 per ripetere fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla suddetta legge, non rivestono carattere di urgenza e non potendosi includere neppure per analogia nell’elencazione tassativa dell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario, non si sottraggono alla regola generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale.

Cass. civ. n. 12154/1992

La sanzione di nullità prevista dall’art. 79, L. n. 392 del 1978, per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. (Nella specie, trattavasi della clausola di una transazione che, consentendo al conduttore di immobile urbano per uso non abitativo il pagamento rateale di somme da questo dovute al locatore per il pregresso godimento dell’immobile, prevedeva, in caso di inadempimento, la risoluzione del contratto di locazione).

Cass. civ. n. 11949/1992

La decadenza dall’azione di ripetizione delle spese indebitamente corrisposte al locatore dal conduttore, prevista dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non essendo rilevabile di ufficio dal giudice, deve essere specificamente eccepita dalla parte con la memoria difensiva, ai sensi dell’art. 416 c.p.c.

Cass. civ. n. 6246/1992

Con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, la nullità di clausole che stabiliscano nel corso del rapporto aumenti in misura diversa da quella legale - nullità disposta dall’art. 79, della L. n. 392 del 1978 e derivante dal contrasto di tali clausole con l’art. 32 della stessa legge - non determina la nullità del contratto, operando al riguardo l’art. 1339 c.c., con la conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall’art. 32 della stessa legge sull’equo canone.

Cass. civ. n. 71/1989

In tema di locazione di immobili urbani, il termine di decadenza di mesi sei dopo la riconsegna dell’immobile locato previsto dall’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 per la proposizione, da parte del conduttore, della domanda di restituzione delle somme versate per illegittimi aumenti del canone, va computato con riguardo alla data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, contenente detta domanda, ancorché proposta con le forme ordinarie della citazione invece che con ricorso (stante l’automatismo della conversione del rito di cui all’art. 48 della stessa legge) e non in relazione alla data di presentazione dell’istanza per il tentativo obbligatorio di conciliazione stabilito quale condizione di procedibilità della domanda pregiudiziale di determinazione - incidenter tantum - della misura legale del canone.

Cass. civ. n. 1172/1983

In tema di locazione di immobili urbani è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni della L. 27 luglio 1978 n. 392 - e, quindi, nulla ai sensi dell’art. 79 della legge stessa - la clausola compromissoria con la quale le controversie inerenti al rapporto vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, chiamati a giudicare pro bono et equo, poiché tale clausola svincola preventivamente la soluzione di ogni possibile controversia dalla disciplina legale.

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Lorenzo C. chiede
martedì 06/08/2019 - Sicilia
“Ho affittato un locale per uso commerciale, con un aumento a "scaletta" senza però specificare la motivazione, che era per i lavori nel locale" posso mandare copia contratto? L'inquilino di rifiuta di pagare l'aumento, come previsto dal contratto”
Consulenza legale i 19/08/2019
L’art. 32 della L.392/78 prevede la facoltà per le parti di convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Dette variazioni non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

La Suprema Corte con sentenza n.8669 del 2017 ha fatto il punto della situazione su tale aspetto evidenziando che:
la L. n. 392 del 1978, articolo 32, costituisce norma ostativa alla possibilità di riconoscere al locatore, nelle locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, una variazione in aumento del canone se non nei limiti ivi ammessi, pari al 75 per cento delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati; dovendo pertanto ritenersi affetta da nullità ogni clausola volta ad attribuire al locatore aumenti di canone in misura maggiore.” Tuttavia, la medesima pronuncia ha altresì ribadito che: “tale insegnamento giurisprudenziale si armonizza in modo coerente con l’altro, pure consolidato e pacifico, secondo cui la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale; ciò allo scopo di evitare che la suddetta clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32, circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta”.

In pratica, quindi, la previsione contenuta nel contratto dei canoni “a scaletta” non è di per sé nulla.
Sono tuttavia necessari almeno due presupposti affinché tale clausola non sia affetta da nullità (art. 79 L.392/78).
In primo luogo, occorre determinare sin dall’inizio del rapporto di locazione la misura finale del canone a cui si arriverà mediante i progressivi aumenti.
Inoltre, devono essere indicati i motivi di tale scelta i quali devono essere indipendenti dalle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta (V. anche sentenza Cass. n. 3014/2012).

Nella presente vicenda, nel contratto sottoscritto dalle parti se da un lato è stato rispettato il primo presupposto dall’altro non vi è alcuna menzione esplicita dei motivi per i quali sia stato previsto l’aumento progressivo del canone.
Riteniamo quindi che detta clausola, così come formulata, potrebbe essere ritenuta nulla e che il conduttore potrebbe legittimamente eccepire di non essere tenuto al versamento degli aumenti ivi previsti e a pagare la somma più bassa inizialmente convenuta.
A ciò si aggiunga che in caso di precedente pagamento delle somme aumentate potrà richiedere (fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) la ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza.

Per tentare di ovviare a ciò, Le suggeriamo di inviare al conduttore una raccomandata a/r (o pec) con la quale lo invita al rispetto del pagamento del canone pattuito specificando i motivi alla base del medesimo (che dovrebbero essere noti ad entrambe le parti).
Chiaramente, se il conduttore contesta il contenuto del sollecito di pagamento, un’eventuale procedura di sfratto per morosità potrebbe essere agevolmente opposta dal locatario sulla base della nullità della clausola nei termini sopra indicati. In alternativa, si dovrebbe stipulare un nuovo contratto che rispetti i presupposti di validità: ciò ovviamente però sarebbe possibile solo in caso di consenso del conduttore.