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Articolo 2 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

Dispositivo dell'art. 2 Legge sulle locazioni abitative

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata(1).

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni(2).

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

Note

(1) Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dalla L. 27 dicembre 2019, n. 160, ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 10 per cento".
(2) Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58, ha disposto, con l'art. 19-bis, comma 1, che "Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio".

Spiegazione dell'art. 2 Legge sulle locazioni abitative

Il secondo articolo della L. 431/1998 fissa i requisiti fondamentali sia dei contratti "liberi" che di quelli "agevolati". Per i primi prevede una durata di 4 anni, obbligatoriamente rinnovabili salvo eccezioni; per i secondi una durata di 3 anni prorogabili per altri 2.
La conclusione dei contratti disciplinati dal comma 4 dell'art. 2 consente di fruire di diverse agevolazioni fiscali tra le quali rientra la riduzione dell'aliquota della cedolare secca, fino al 15% calcolato sulla base del canone pattuito, oltre ad aliquote ICI più favorevoli deliberate dai comuni nel rispetto dell'equilibrio di bilancio.

Le disposizioni afferenti alla durata contrattuale hanno natura imperativa e, perciò, inderogabile. Esse derogano in qualche modo al principio generale dell'autonomia privata nella predisposizione del regolamento contrattuale ex art. 1322 c.c., imponendo ai contraenti di stipulare il contratto per una durata stabilita in via preventiva dal legislatore.
Tale natura imperativa delle norme sulla durata si traduce innanzitutto nella loro "capacità sostitutiva", allorquando le parti si determinino ad una durata contrattuale inferiore a quella prevista; in secondo luogo, nella "capacità integrativa", grazie alla quale, se le parti omettono di indicare un termine, la locazione si intenderà stipulata per la durata legale.
Tutto questo non è altro che l'applicazione del più generale principio della nullità parziale previsto dal Codice Civile all'art. 1419 comma 2, il quale prevede appunto un meccanismo di sostituzione automatica per la clausola contrattuale difforme a norme imperative, in ossequio al principio generale della conservazione degli effetti del contratto per quanto possibile.
L'applicazione dell’art. 1339 c.c., poi, consente l’inserzione automatica nel regolamento contrattuale di clausole dettate da norme imperative.
La durata massima del contratto, viceversa, non disciplinata espressamente dalla normativa de quo, rimane regolata dagli artt. 1573 e 1607 del Codice Civile.
Con riguardo ai contratti c.d. "liberi" di cui al comma 1, bisogna osservare che il locatore ha la facoltà di far cessare la locazione dopo il primo quadriennio solamente sulla base dell’"intenzione", che non per forza si traduce nella "necessità", di adibire l’immobile agli usi previsti. I requisiti della serietà di tale intenzione si ricavano dalla consolidata giurisprudenza formatasi attorno alla norma relativa all'identico istituto previsto dalla L. 392/1978 per l'uso diverso.

L’ultimo periodo del comma in oggetto, che prevede il rinnovo tacito "alle medesime condizioni" va inteso come rinnovo di 4 anni e non, come potrebbe ricavarsi ad una prima lettura, di 4 anni rinnovabili. Ciò si ricava anche dall’art. 3, che fa riferimento alla "prima scadenza" per la procedura di diniego del rinnovo.
Diversi tribunali di merito hanno affrontato il problema della durata dei contratti che sorgono dal rinnovo tacito previsto dalla norma in oggetto. Secondo la giurisprudenza, il contratto rinnovato avrebbe una durata di quattro anni solamente (e non di 4 + 4), al termine dei quali il locatore avrà la possibilità di dare la disdetta senza dover addurre motivazioni specifiche.

Si può ritenere, visto che il successivo art. 14 abroga gli articoli 23 e 24 della Legge equo canone, che sia sempre possibile per tali contratti prevedere un adeguamento del canone libero in caso di lavori edilizi all'immobile, come anche di aggiornare il canone facendo riferimento ad indici diversi da quello ISTAT (come possono essere, ad esempio, quelli delle Camere di commercio), o di prevedere canoni c.d. "scalari", quantificando il canone in somme predeterminate che andranno successivamente maggiorate delle imposte annuali locali.

Nel riferirsi agli accordi locali stabiliti dalle organizzazioni "maggiormente rappresentative", il legislatore espressamente esclude il requisito della rappresentatività "a livello nazionale", preferendo un concetto di rappresentatività presente a livello locale.
Per quanto riguarda il ruolo demandato ai Comuni, si osserva che essi si limitano a convocare le "organizzazioni della proprietà e dei conduttori", e non hanno invece alcun ruolo di mediazione, nemmeno sulla fissazione del canone.

Alla stregua di quanto previsto dall’art. 4, comma 3, della legge per l'ipotesi in cui non ci sia stata la convocazione delle organizzazioni da parte dei Comuni o, comunque, non ci sia stata la definizione degli Accordi, si ritiene che la convocazione dei Comuni non sia indispensabile e, tantomeno, elemento di validità degli Accordi intervenuti fra le organizzazioni.
Anche per i contratti agevolati si ripropongono le considerazioni sopra svolte per il rinnovo tacito alle "medesime condizioni". Il rinnovo tacito si intende di anni 3 (e non, di anni 3 più 2) sia per la una ragione di carattere letterale, sia perché la norma stabilisce che il contratto "è prorogato di diritto" e la proroga costituisce, come noto, un istituto di carattere eccezionale.

Salvo i casi di recesso per gravi motivi o per convenzione delle parti, in entrambe le ipotesi contrattuali, il legislatore non ha previsto la possibilità per il conduttore di sciogliersi anticipatamente dal contratto alla scadenza, rispettivamente, dei primi 4 anni o dei primi 3 anni.
Il diniego del rinnovo (e non di "disdetta"), infatti, è una facoltà prevista solamente in capo al locatore.
Tuttavia, una certa parte della dottrina ha sostenuto che la disciplina in esame, così come formulata dalla norma, potrebbe creare una disparità non indifferente tra locatore e conduttore: solo al primo, infatti, sarebbe espressamente consentito dare la disdetta del contratto già alla prima scadenza. Tuttavia, osservano gli studiosi, una interpretazione sistematica della disciplina conduce necessariamente a ritenere che anche il conduttore possa lecitamente azionare la disdetta già alla prima scadenza contrattuale, e ciò sulla base di una interpretazione analogica del dato normativo che consente la disdetta in un momento successivo, e che in alcun modo si oppone a questa possibilità. Per rinnovare il contratto, il locatore dovrà quindi ottenere il consenso del conduttore, che continui volontariamente ad occupare l'immobile locato, senza dare disdetta.

Poiché l'ultimo periodo del quinto comma prevede che il rinnovo tacito "alle medesime condizioni" si applica solo "in mancanza della comunicazione", bisogna ritenere che una proposta di rinnovo effettuata a condizioni economiche o normative differenti rispetto a quelle contemplate inizialmente, equivalga a disdetta della locazione.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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Il nucleo fondamentale del provvedimento è contenuto all’articolo 2, ove si individuano le due tipologie contrattuali cui si è fatto in precedenza accenno. La prima tipologia, come già osservato, si basa fondamentalmente sulla libera contrattazione delle parti, pur essendo presenti elementi di vincolo nella durata minima del contratto, pari a quattro anni, e nella possibilità di diniego di rinnovo alla prima scadenza, subordinata al verificarsi delle condizioni previste dal successivo articolo 3, in assenza delle quali il contratto è rinnovato automaticamente. Una modifica introdotta dal Senato ha limitato la durata di tale rinnovo a quattro anni, mentre nel testo approvato dalla Camera era previsto che il contratto si rinnovasse per un periodo pari a quello originariamente stabilito. Alla seconda scadenza del contratto, le parti possono attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza.
Il Senato ha introdotto alcune prescrizioni relative ai termini e alle modalità di risposta della parte interpellata; in mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
La seconda tipologia contrattuale si basa sul sostanziale recepimento, da parte del locatore e del conduttore, di contratti-tipo stipulati in sede locale tra le organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative, sulla base di criteri definiti dalla convenzione nazionale di cui all’articolo 4. In questo caso, la durata minima è fissata in tre anni, alla scadenza dei quali, in caso di mancato accordo sul rinnovo del contratto, il medesimo è prorogato di diritto per due anni, fatta salva comunque la facoltà di disdetta da parte del locatore, nei già richiamati casi di cui all’articolo 3. Il contratto-tipo disciplina, oltre alla durata, altri elementi contrattuali, quali ad esempio l’entità del canone. L’adozione di questa seconda tipologia contrattuale consente di godere di alcuni benefici di natura fiscale indicati all’articolo 8 nonché di agevolazioni ai fini dell’ICI, qualora i comuni si avvalgano della facoltà, prevista dal comma 4 dell’articolo 2, di introdurre aliquote più favorevoli per quei proprietari che affittino alloggi alle predette condizioni. A tal fine, i comuni sono autorizzati a derogare al limite minimo nonché, per i soli immobili non locati, al limite massimo, previsti dalla normativa ai fini della determinazione delle aliquote dell’ICI. Il Senato ha elevato dall’1 al 2 per mille la misura massima dell’incremento dell’aliquota praticabile, limitando peraltro tale facoltà ai soli comuni a maggiore tensione abitativa, di cui all’articolo 1 del decreto legge n. 551 del 1988, convertito dalla legge n. 61 del 1989, e con riferimento ai soli immobili per i quali non risultino registrati contratti di locazione da almeno due anni.
Infine, il comma 6 dell’articolo 2, introdotto nel corso dell’esame del Senato, stabilisce che i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del provvedimento che si rinnovi tacitamente sono disciplinati dal comma 1 dello stesso articolo 2.

Massime relative all'art. 2 Legge sulle locazioni abitative

Cass. civ. n. 27022/2016

In tema di locazione immobiliare, deve qualificarsi contratto agevolato, previsto dall’art. 2, comma 3, della 1. n. 431 del 1998, quello ad uso abitativo non transitorio che rispetti, non solo quanto a canone e durata, ma anche in riferimento ad ogni altra condizione contrattuale, il tipo di cui all’art. 4 bis della medesima legge e l’accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative, tale qualificazione (ed i conseguenti benefici fiscali) venendo meno - con conseguente applicazione della disciplina ordinaria - se le parti, pur nel rispetto della durata legale e del canone determinato dagli accordi in sede locale, apportino alle altre condizioni modifiche idonee ad alterare l’assetto dei reciproci interessi, precostituito nel modello concordato, ferme, peraltro, restando le clausole così pattuite.

Cass. civ. n. 11808/2016

In tema di contratto di locazione ad uso abitativo, l’art. 2, comma 1, della 1. n. 431 del 1998, nel disporre che la disdetta al termine del secondo periodo di durata contrattuale sia effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata, non ne sanziona l’inosservanza con la nullità, sicché sono ammissibili forme equipollenti purché idonee ad evidenziare all’altra parte la volontà negoziale, derivandone altresì che, ove all’invio della lettera di disdetta provveda un rappresentante della parte, non è necessario il conferimento al medesimo di un mandato in forma scritta.

Cass. civ. n. 19747/2012

In tema di comunicazione di disdetta da parte del locatore di immobile ad uso abitativo vale la regola per cui tra i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono soggetti alla nuova disciplina (ed in particolare all’art. 2, comma 6 della predetta legge) solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è scaduto successivamente al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non è stata data, cosicché la rinnovazione si è verificata nella vigenza della nuova legge.

Cass. civ. n. 8090/2008

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2, sesto comma, e 14, quinto comma, della legge n. 431 del 1998, la nuova normativa di cui alla legge citata, che prevede la necessità di una disdetta qualificata per la cessazione del rapporto alla prima scadenza successiva alla data della sua entrata in vigore, si applica unicamente ai contratti in corso già rinnovatisi tacitamente a tale data, avendo il legislatore inteso equiparare i contratti da ultimo indicati ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge. Ne consegue che ai contratti non rinnovatisi o non ancora rinnovatisi alla data di entrata in vigore della nuova legge continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti, con possibilità, per il locatore, di riavere il godimento dell’immobile locato mediante semplice disdetta.

Corte app. Napoli n. 962/2008

In tema di contratti di locazione agevolata (c.d. convenzionati, stipulati cioè ex art. 2, comma 3, L. n. 431/98), la previsione di clausole che contrastino con i parametri previsti dal contratto-tipo allegato alla convenzione territoriale non comporta l’invalidità dell’intero contratto, bensì delle singole clausole, né il passaggio dalla tipologia contrattuale prescelta (quella agevolata) ad altra (segnatamente a quella di cui al primo comma dell’art. 2 L. n. 431/98 c.d. di anni 4+4).

Trib. civ. Udine n. 673/2007

Nel caso di locazione abitativa stipulata anteriormente al 30 dicembre 1998 per un canone ultra-legale, qualora le parti optino per la rinnovazione tacita del contratto la loro volontà non deve ritenersi diretta a recepire quel contratto con le eventuali successive modifiche da esso apportate (per effetto del giudizio instaurato per la ripetizione di indebito), bensì volta a recepire tutte le singole clausole ad esso apposte, ivi compresa la natura del canone, un tempo da considerarsi extra legale ma ora perfettamente valida ai sensi della nuova normativa.

Trib. civ. Bari n. 773/2005

Anche i contratti stipulati per soddisfare esigenze transitorie del conduttore (di cui all’art. 26, L. n. 392/1978) che si rinnovino tacitamente dopo l’entrata in vigore della L. n. 431/1998 sono attratti, quanto alla durata e al canone, dalla disciplina di cui all’art. 2 della nuova legge.

Corte app. Trento n. 230/2004

In caso di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel vigore della legge sull’equo canone e rinnovatosi tacitamente dopo l’entrata in vigore della L. n. 431/98, la nullità della pattuizione di un canone in misura ultralegale - secondo il dettato dell’art. 79 della L. n. 392/78 - deve ritenersi sanata a far tempo dalla data della rinnovazione automatica. Conseguentemente, da quel momento il canone dovuto è quello liberamente pattuito in origine dalle parti e non più quello legale.

Corte app. Bologna n. 1049/2004

Il richiamo alla disciplina del primo comma dell’art. 2 L. n. 431/98 - operato dal sesto comma del medesimo articolo per i contratti antecedenti e che si rinnovino tacitamente sotto il vigore della nuova norma - concerne solo la durata minima quadriennale, non anche la rinnovazione per un uguale periodo alla scadenza.

Trib. civ. Treviso n. 102/2003

Nel caso di contratto di locazione stipulato sotto la vigenza della legge sull’equo canone e rinnovatosi tacitamente dopo l’entrata in vigore della nuova legge per mancata disdetta nei termini, il richiamo contenuto nel sesto comma dell’art. 2 al precedente primo comma deve intendersi riferito all’intera disposizione, non operandosi - quanto alla durata del contratto - alcuna distinzione tra l’ipotesi della stipulazione e quella del rinnovo. Conseguentemente, alla successiva scadenza il contratto deve intendersi rinnovato automaticamente per 4 anni, prorogabili per un’eguale durata, salvo il diritto del locatore di esercitare il recesso per uno dei motivi di cui all’art. 3 L. n. 431/1998.

Trib. civ. Vicenza n. 1821/2003

La rinnovazione tacita di un contratto di locazione presuppone che le parti abbiano entrambe la piena possibilità di recedere alla scadenza, situazione che non si verifica allo spirare del primo quadriennio di un contratto riconducibile ai c.d. “patti in deroga”, caratterizzati dalla rinuncia del locatore al recesso se non in presenza di motivi specificamente previsti dalla legge. Conseguentemente, per individuare il momento in cui il contratto si rinnova tacitamente per rientrare nella disciplina della legge n. 431/98, occorre fare riferimento alla scadenza del secondo quadriennio, quando cioè entrambe le parti possono esercitare pienamente il potere di recesso dal contratto. Per questa scadenza, sussiste il diritto del locatore di recedere anche senza uno dei motivi di cui all’art. 29 della legge n. 392/78, applicandosi interamente la disciplina dettata dall’art. 11 della legge n. 359/92.

Corte app. Genova n. 211/2002

Un contratto di locazione ad uso abitativo non transitorio, stipulato in forma verbale con decorrenza dal 1° gennaio 1975, prorogatosi tacitamente di quattro anni in quattro anni a partire dal 1° gennaio 1980 ex art. 58 L. n. 392/78, e, pertanto, sottoposto al regime dell’equo canone sino al 31 dicembre 1999, ove non disdettato, deve considerarsi da tale ultima data tacitamente rinnovato, in virtù del primo comma dell’art. 2 L. n. 431/98, di quattro anni suscettibili di estensione automatica a quattro anni ulteriori, salvi i casi eccezionali contemplati in tale disposizione.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2 Legge sulle locazioni abitative

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Carmelo F. chiede
giovedì 10/09/2020 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno
Siamo una famiglia di cinque persone (marito, moglie e tre figli minori) in affitto (da quasi cinque anni) presso un immobile, con contratto annuale in scadenza ad aprile 2021 (fino ad ora si è rinnovato tacitamente ed è iniziato ad aprile 2015). Presso tale immobile noi siamo residenti come prima casa (non essendo proprietari di immobili nella regione di appartenenza, in cui lavoriamo).
Il proprietario ci ha comunicato (verbalmente) che dobbiamo lasciare l'immobile entro aprile 2021, perchè tale immobile è stato venduto con una clausola che lo obbliga, se noi non andiamo via entro aprile, a pagare all'acquirente una penale di circa 40.000 Euro.
Io ho risposto che mi sarei impegnato a cercare un nuovo immobile, per andare via quanto prima. Ho anche detto che, comunque e nell'interesse dei miei figli, non sono disposto ad andare via ad ogni costo, con condizioni economiche e di vita svantaggiose o non adeguate. A tal proposito ho detto che, se non dovessi trovare un immobile adeguato, sono disposto a continuare a pagare l'affitto di 500 Euro al mese anche dopo la scadenza del contratto (a lui fino al rogito e al nuovo proprietario dopo).
Intanto abbiamo ricevuto una raccomandata, dall'attuale proprietario, di disdetta del contratto di locazione.
Inoltre ha inviato, via mail, un possibile appartamento alternativo, per me non adeguato e non paragonabile all'attuale, come spazi, come prezzo e come posizione (in quanto non si trova nello stesso paese). A tale mail non ho risposto.
Vorrei un consiglio su come muovermi, per evitare eventuali rischi di rivalsa e, inoltre, sapere quali sono i miei diritti, per la tutela della mia famiglia, nel caso non dovessi trovare un nuovo immobile entro aprile 2021.
GRAZIE!”
Consulenza legale i 15/09/2020
Da un rapido esame del contratto di locazione si evince come lo stesso sia palesemente in contrasto con la normativa vigente in materia.
La L. n.431 del 09.12.1998 (legge sulle locazioni abitative), prevede delle specifiche tempistiche per la durata dei contratti di locazione che non possono essere derogate dalle parti, e soprattutto dai proprietari. In particolare l’art. 2 della legge in esame specifica che i contratti di locazione devono avere una durata non inferiore a quattro anni, decorso i quali il vincolo viene prorogato per un ulteriore periodo di 4 anni, fatto salva la possibilità per il proprietario di disdire il contratto, adducendo una delle motivazioni (e solo quelle!) indicate dal successivo art.3. Il proprietario, quindi, oltre ad essere obbligato dalla legge a mettere a disposizione dell’inquilino l’immobile per un quadriennio, trascorso tale primo periodo non è neppure libero di svincolarsi liberamente dal contratto, in quanto tale facoltà può esercitarsi solo a determinate condizioni. La facoltà di disdetta diventa libera solo trascorso un ulteriore periodo di quattro anni.

L’art 5della legge sulle locazioni abitative ammette che vi possano essere dei contratti di locazioni con durata inferiore a quella descritta, ma ciò può essere ammesso solo a determinate condizioni, e con un canone predeterminato da accordi territoriali sottoscritti da rappresentanze sindacali di proprietari ed inquilini: è inutile dire che il contratto dato in visione ad un primo esame non pare soddisfare quanto richiesto dalla legge.

Nel caso di contratti di locazione ad uso abitativo che non rispettino le durate normativamente previste, il co 5° dell’art. 12 della L. n.431 del 09.12.1998 prevede che il conduttore possa agire in giudizio al fine di ottenere che la locazione abitativa venga ricondotta entro i limiti di durata previsti dalla legge.

Nel caso specifico visto che il contratto ha una durata di solo un anno dal 1.05.2015 al 30.04.2016, il conduttore avrebbe tutto il diritto di agire in giudizio per pretendere che il vincolo venga prorogato fino al 30.04.2019, e poi, visto che nessuna disdetta, ovviamente, è intervenuta prima di tale data entro i termini di legge previsti, la locazione è automaticamente prorogata di dirtto di un ulteriore periodo di quattro anni con scadenza al 30.04.2023, il tutto con buona pace delle ragioni del proprietario. Ovviamente non vi è alcun divieto alla vendita di un immobile attualmente locato, ma il nuovo proprietario subentrerà ex lege ai sensi dell’art. 1602 del c.c. nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto e dovrà in conseguenza sopportare la presenza nell’immobile dell’inquilino e della sua famiglia almeno fino alla scadenza di cui si è detto poco sopra, sempre che intervenga una disdetta del nuovo proprietario esercitata nei termini di legge, diversamente il contratto si intenderà nuovamente prorogato di un ulteriore quadriennio.

Alla luce di quanto detto finora si consiglia di rivolgersi ad un legale al fine di far riscontrare la raccomandata di disdetta inviata dal proprietario, pretendendo che la locazione venga ricondotta entro i limiti di legge. Nel caso in cui il proprietario non scendesse a più miti consigli si potrebbe anche prendere in considerazione l’idea di rivolgersi alla autorità giudiziaria.


Vittorio M. chiede
lunedì 01/06/2020 - Lazio
“Contratto di locazione ad uso abitativo 4 anni + 4 anni.

Inizio locazione: 1° giugno 2012
Fine prima scadenza: 31 maggio 2016
Fine seconda scadenza: 31 maggio 2020
La locatrice invia raccomandata al conduttore il 13 gennaio 2020 nella quale specifica che, a fine della seconda scadenza, non intende né rinnovare il contratto né sottoscrivere uno nuovo ma vuole rientrare in possesso dell’immobile. Il conduttore non ritira la raccomandata che torna indietro.

Questo l’articolo del contratto riguardante la DURATA DELLA LOCAZIONE
“La durata della locazione viene fissata e stabilita, ai sensi del comma 1 dell’art. 2 della legge n 431/1998, in anni 4, con decorrenza dal 01 giugno 2012 e scadenza il 31 maggio 2016. Tale durata si protrarrà automaticamente per un eguale periodo, salvo che la locatrice, con raccomandata da recapitarsi sei mesi prima della prima scadenza contrattuale, manifesti al conduttore la propria intenzione di adibire l’immobile agli usi od effettuare nello stesso le opere di cui all’art. 3 della legge n. 431/1988 ovvero vendere l’immobile alle condizioni e modalità previste nel medesimo articolo.”

Alla luce dell’articolo 1596 comma 1 del codice civile: Fine della locazione per lo spirare del termine
1) La locatrice, per rientrare in possesso dell’immobile senza rinnovare il contratto, era tenuta a inviare disdetta o, spirando naturalmente il termine, non era necessario?
2) La disdetta inviata, comunque, con raccomandata quattro mesi prima della scadenza ha valore nell’escludere il rinnovo tacito?
3) Può il conduttore opporsi allo sfratto per finita locazione motivando che la comunicazione è stata inviata 4 e non 6 mesi prima?
4) Il giudice potrebbe addirittura considerare rinnovato il contratto per altri 4 anni + 4 anni?
5) Esiste giurisprudenza in un senso o nell’altro?”
Consulenza legale i 04/06/2020
L’art. 2 della L. n.431/98, disciplinante le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, ci dice molto chiaramente che alla seconda scadenza contrattuale ciascuna delle parti ha la facoltà: o di attivare la procedura per il rinnovo del vincolo contrattuale, o di rinunciare alla prosecuzione del rapporto. La parte ha l’onere di comunicare la sua scelta con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. Tale termine è assolutamente perentorio e ha lo scopo, se la richiesta di disdetta è avanzata dal proprietario dell’abitazione, di dare un congruo tempo all’inquilino di trovare una nuova sistemazione.

Proprio per tale fine, la giurisprudenza assolutamente costante ritiene che è necessario che la comunicazione di disdetta giunga a conoscenza dell’inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza. In altre parole, per capire se il preavviso di disdetta è stato tempestivamente inviato, fa fede la data di ricevimento della raccomandata con avviso di ricevimento e non la data in cui la stessa è stata spedita. Secondo la giurisprudenza se la disdetta non viene materialmente ritirata dal destinatario, la raccomandata si considera pervenuta a sua conoscenza dal momento dell’invio del relativo avviso di giacenza della raccomandata presso l’ufficio postale, e non da quello del successivo ritiro.

Al di là di questo, però, è sicuramente possibile affermare, sulla base delle tempistiche riferite, che la comunicazione del proprietario è sicuramente tardiva. La stessa, infatti, è stata spedita, quando ormai il termine di 6 mesi era ampiamente spirato, ed è ovvio concludere che l’inquilino sia giunto a conoscenza della stessa, al di là di quando è stato spedito l’avviso di giacenza, otre i termini richiesti dalla legge.
La giurisprudenza ha più volte chiarito che l’invio tardivo della comunicazione di disdetta, non è totalmente priva di effetti, in quanto se sicuramente il contratto deve considerarsi rinnovato per un ulteriore periodo di quattro anni ai sensi dell’ultimo periodo del co.1 dell’art.2 della L. n.431/98, la comunicazione avrà effetti alla scadenza per il successivo periodo di rinnovo, il quale dovrà considerarsi automaticamente disdettato senza la necessità di inviare una nuova comunicazione (si veda da ultimo, in questo senso, Cass.Civ.,Sez.VI, ord. n. 12607 del 22.05.2018).

Venendo quindi a trattare del caso di specie, si deve concludere che il contratto di locazione, stante la tardività con la quale è stata inviata la comunicazione di disdetta, si è ulteriormente prorogato alle medesime condizioni per un ulteriore periodo di 4 anni, scaduti i quali il contratto deve intendersi risolto.
Nel caso in cui il proprietario notifichi un atto di citazione con la quale manifesti l’intenzione di ottenere una ordinanza di sfratto per finita locazione, sarà sicuramente una valida difesa quella di eccepire la tardività della comunicazione di disdetta. Il giudice, infatti, non potrà fare altro che non accogliere le richieste avanzate dal proprietario e considerare il contratto rinnovato di un ulteriore periodo di 4 anni. Ala scadenza di tale secondo periodo, però, l’inquilino dovrà lasciare l’appartamento occupato, in quanto il contratto deve intendersi già disdettato.


Chiara D.B. chiede
mercoledì 27/03/2019 - Veneto
“vorrei sapere in base alla legge , e quale, se l'avviso di rinnovo di un contratto 3+2 in scadenza deve arrivare entro sei mesi prima, quindi arrivare la raccomandata o l'avviso di consegna del postino , o basta inviare la raccomandata entro sei mesi prima.
inoltre se voglio rinnovre il contratto con condizione diverse si deve specificare nella raccomandata sei mesi prima o basa dire che si vuole alzare l'affitto senza specificare nulla.
esempio:
voglio rinnovare un contratto in scadenza, entro 6 mesi deve arrivare o devo semplicemente inviare la raccomandata?
Se nella raccomandata non specifico il nuovo canone è corretto? quindi posso in un secondo momento specificare il nuovo affitto , oppure , pena la non validità, devo obbligatoriamente specificare il nuovo canone ? e in questo ultimo caso , se non ho specificato il nuovo canone , il contratto automaticamente si dovrebbe rinnovare alle clausole precedenti , quindi semplicemente in proroga?
grazie

Consulenza legale i 04/04/2019
Quale prima cosa si ricorda che la legge di riferimento in materia è la n. 431 del 1998 sulle locazioni ad uso abitativo e che la norma che ci interessa nel caso di specie è l’art. 2.

In ordine alla prima domanda, i sei mesi devono essere effettivi per il destinatario: quest’ultimo deve ricevere, quindi, la raccomandata ed avere conoscenza del suo contenuto entro sei mesi prima della scadenza. Non è sufficiente, invece, che la raccomandata di rinnovo venga semplicemente spedita entro i termini di preavviso se poi arriva a destinazione successivamente (ed il destinatario, ad esempio per problemi legati alle Poste, la riceve 5 mesi prima della scadenza contrattuale).

Se si intende rinnovare il contratto a nuove condizioni è necessario, poi, non solo inviare la comunicazione entro sei mesi prima della scadenza ma anche specificare nel dettaglio le condizioni nuove che si intendono proporre (dunque anche la misura del canone).
La legge, in realtà, non dice questo espressamente, ma lo si può evincere logicamente dalla lettera dell’art. 2 citato. Quest’ultimo, infatti, dopo aver specificato che, alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo stesso (entro il noto termine di preavviso), aggiunge che “La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. (…)
Ciò significa che per rinnovare il contratto a condizioni nuove la controparte deve essere messa in grado di conoscere quali esse siano per poterle accettare o rifiutare: quella che viene inviata, infatti, è una proposta contrattuale vera e propria, che può condurre al perfezionamento di un contratto solo se sia seguita da un’accettazione (integrale: se parziale, invece, equivale a nuova proposta).
E’ per questo motivo che la legge citata parla di scadenza del contratto nel caso di mancata risposta o di mancato accordo sulla proposta.

La risposta all’ultima domanda, tuttavia, nel caso specifico al nostro esame, non è così univoca né scontata.
Ci si chiede cosa accada quando la comunicazione di rinnovo venga inviata ma senza specificazione delle nuove condizioni. In particolare, è legittimo domandarsi se, nel caso la comunicazione non contenga le nuove condizioni contrattuali che si vogliono proporre alla controparte, il contratto si rinnovi alle medesime condizioni.
In effetti la lettera della norma recita: “In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Ad avviso di chi scrive, la raccomandata con cui si chiede il rinnovo, genericamente, “a nuove condizioni” senza alcuna diversa specifica indicazione costituisce – nella sostanza – una mancata comunicazione, con conseguente rinnovo automatico alle vecchie condizioni. E’ in ogni caso bene tenere a mente che l’interpretazione della norma (a detta di molti formulata in maniera non molto felice) potrebbe anche essere quella contraria, ovvero quella per cui basta la comunicazione di rinnovo – anche se non specifica – ad imporre una risposta ed in mancanza di quest’ultima o di raggiungimento di un nuovo accordo tra le parti il contratto si deve intende cessato.

Purtroppo, a fronte di nutrita giurisprudenza sul tema del diniego di rinnovo, non ci sono invece sentenze che abbiano affrontato la tematica in esame e possano chiarire ogni dubbio. Difficile prevedere l'esito di un eventuale causa.