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Articolo 1577 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Necessità di riparazioni

Dispositivo dell'art. 1577 Codice civile

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore [1576], questi è tenuto a darne avviso al locatore (1).

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore [1583] (2).

Note

(1) Se, però, il locatore ha conoscenza in altro modo del danno, deve provvedere alla riparazione.
(2) Se manca l'avviso, il conduttore ha comunque diritto al risarcimento del danno, ma nella minor misura corrispondente alla somma che il locatore avrebbe dovuto sborsare in presenza di avviso.

Ratio Legis

La norma è applicazione del principio di buona fede: il locatore non ha la detenzione del bene e, quindi, nemmeno la vigilanza dello stesso, ciò che invece ha il conduttore.

Spiegazione dell'art. 1577 Codice civile

Messa in mora del locatore

Il locatore non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie perché non ha più il possesso della cosa e solo al conduttore è dato rilevare la sovpravvenuta necessità. L'importanza dell'avviso non è costituita soltanto dal fatto che esso è diretto ad impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza del bisogno della riparazione e quindi chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni, ma altresì dal fatto che il locatore, se non è informato della necessità delle opere, potrebbe chiedere il risarcimento dei danni arrecati alla cosa locata dalla omissione delle riparazioni dovuta non a propria negligenza, ma a colpa del conduttore.

Una volta accertate quali siano le riparazioni necessarie a rendere la cosa locata in condizione di servire all'uso cui è destinata, il locatore deve provvedere subito ad eseguirle pena il risarcimento dei danni. Non importa se il locatore abbia dato la cominissione di eseguire le riparazioni ad un terzo e questi abbia omesso di compierle. Nei rapporti con il conduttore, il locatore è inadempiente e il conduttore potrà, domandare, per effetto di tale inadempienza, in risoluzione del contratto
o la diminuzione del canone.


Urgenza delle riparazioni

Il capoverso stabilisce che nel caso di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, anche senza chiedere l'autorizzazione del giudice, purché dia tempestivo avviso al locatore dell'inizio dei lavori e garantisce il rimborso delle spese sostenute, sempre che si siano mantenute in giusti limiti. L'esecuzione urgente delle opere può essere richiesta dalla necessità di prevenire disastri alle persone e alle cose e di circoscrivere l'entità dei lavori. Il conduttore, prendendo l'iniziativa, compie cosa utile e agisce nell'interesse del locatore.
In generale riparazione urgente è quella indifferibile, il cui ritardo oltre che turbare il pacifico godimento della cosa locata può essere causa di gravi pregiudizi: la sua esecuzione è diretta a rimuovere un inconveniente intollerabile anche per poco tempo.
L'avviso tempestivo è richiesto perché il locatore possa, ove lo creda, sostituirsi all'inizio o nel corso dei lavori al conduttore. L'obbligo del rimborso è fondato sul principio dell'utile gestione e sul divieto di ingiusto arricchimento.
La facoltà del conduttore di eseguire direttamente le riparazioni urgenti non elimina la responsabilità del locatore per i danni subiti dal conduttore in conseguenza delle omesse riparazioni.

Nel caso che le riparazioni non presentino carattere di urgenza può il conduttore eseguirle in luogo del locatore inadempiente senza autorizzazione del giudice? E nel caso affermativo, potrà ripetere la spesa? L'articolo 2931 stabilisce che se non è adempiuto un obbligo di fare, l'avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell'obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile (articoli 612-614). Se il conduttore omette di richiedere l'autorizzazione giudiziale, non per questo potranno essergli negate le spese sostenute giacché, come si desume dalla formulazione stessa dell'art. 2931, l'autorizzazione è dettata nell'interesse del creditore e, nel caso particolare, del conduttore, allo scopo di determinare con esattezza le sue facoltà e di eliminare le eventuali future contestazioni sulla necessità delle opere. Naturalmente il conduttore dovrà sempre dare avviso al locatore, il quale, anche senza contestare la necessità o l'opportunità delle riparazioni, potrebbe preferire di fornire personale o materiale proprio o di seguire criteri diversi nell' esecuzione delle opere.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

392 Nell'art. 429, che è nuovo, ho stabilito espressamente che il conduttore deve dare avviso al locatore della necessità di riparazione, di cui la cosa abbisogna, e per le quali il locatore stesso è tenuto a provvedervi ai sensi del precedente art. 428.
Quest'obbligo trova radici nel fatto che il proprietario non può vigilare direttamente la cosa locata a causa della detenzione di essa da parte del conduttore; all'inquilino, per converso, riesce agevole di sorvegliare le condizioni di manutenzione della cosa, tanto più che egli stesso deve provvedervi per conto proprio, ai fini dell'esecuzione delle piccole riparazioni. Se si accorge che la cosa ha bisogno di riparazioni e non ne avvisa il locatore, egli non opera in buona fede verso quest'ultimo. E' chiaro che l'origine prossima di questa norma sta nell'art. 1582 cod. civ., da me riprodotto nell'art. 439.
Non si è ritenuto di affermare esplicitamente che il conduttore può eseguire direttamente le riparazioni che il locatore è obbligato a compiere e non compie, perché tale diritto gli compete in base all'art. 115 del presente progetto, previa autorizzazione del giudice; si è creduto di esentarlo dall'obbligo di richiedere l'autorizzazione solo quando si tratta di riparazioni urgenti, a condizione che dia contemporaneo avviso al locatore dell'inizio dei lavori, perché questi possa controllarne la necessità e l'esecuzione.

Massime relative all'art. 1577 Codice civile

Cass. civ. n. 16136/2010

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cass. civ. n. 19943/2008

In tema di locazione, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 cod. civ. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente.

Cass. civ. n. 4583/2008

In tema di manutenzione e riparazione della cosa locata, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati sotto il vigore della legge n. 392 del 1978 deve ritenersi ripristinata la disciplina ordinaria di cui agli artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c. Ne consegue che non è necessaria l'autorizzazione del locatore per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria se il conduttore abbia provveduto a dare avviso della necessità di tali opere al locatore ad esse tenuto; inoltre, in caso di riparazioni urgenti, lo stesso conduttore può provvedere direttamente alla loro esecuzione, salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore.

Cass. civ. n. 16089/2003

In tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art. 1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore.

Cass. civ. n. 10742/2002

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultano neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cass. civ. n. 9465/1997

Il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli articoli 1577, secondo comma, e 2028 c.c., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l'uso convenuto di quella locatagli, ha diritto al rimborso (nella specie il conduttore aveva riparato l'appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale gli provenivano infiltrazioni).

Cass. civ. n. 2605/1995

Anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell'ari. 1578 c.c. è operante l'obbligo del conduttore, previsto dall'ari. 1577, comma 1, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati. E il concorso di colpa del conduttore che abbia omesso di dare tale avviso è configurabile anche in presenza della responsabilità gravante, ai sensi dell'ari. 1578, comma 2, sul locatore che non provi di avere ignorato senza colpa il vizio.

Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall'immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un'ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell'obbligo di impiego della ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto. (Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico di un appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo di ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell'evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale).

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Consulenze legali
relative all'articolo 1577 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

CARLO C. chiede
venerdì 07/08/2015 - Liguria
“E' stata cambiata la caldaia dell'appartamento e il costo di quest'ultima è stato pagato con un assegno emesso dal conduttore. Il conduttore, avendo pagato la caldaia, ha diritto di avere una copia della fattura stessa emessa a nome del locatore?”
Consulenza legale i 11/08/2015
La sostituzione della caldaia è il tipico compito che spetta di regola al locatore, ai sensi dell'art. 1576 del c.c., che contempla per lo stesso l'obbligo di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Il conduttore ha pertanto l'onere di farsi carico della sola conservazione ordinaria del bene, quindi, nel caso della caldaia, di eseguire i controlli annuali e le piccole riparazioni (es. cambio di alcuni componenti soggetti ad usura che vengono normalmente sostituiti nell'ambito del normale controllo annuale), sostenendone le relative spese.

In alcuni casi è possibile, tuttavia, che sia il conduttore a pagare la sostituzione della caldaia:
1. quando si tratti di riparazione urgente, tale da non consentire al conduttore di avvisare previamente il locatore: in tal caso, il conduttore può far eseguire direttamente l'intervento, ma ha diritto al rimborso se ne dà contemporaneamente avviso al locatore (art. 1577 del c.c.);
2. quando la sostituzione è conseguenza di un comportamento negligente del conduttore il quale, omettendo l'ordinaria manutenzione a suo carico, ha cagionato il danno che ha poi reso necessario il cambio. In questa ipotesi, è il locatore che ha l'onere di provare l'omessa manutenzione e il suo nesso con il malfunzionamento/rottura della caldaia;
3. se le parti si sono accordate in tal senso, ad esempio perché il conduttore ha espresso il desiderio di far installare un particolare tipo di caldaia e ha accettato di farsi carico della relativa spesa.

Nel quesito non si specifica quale caso, tra quelli sopra esposti, si sia verificato nella fattispecie concreta, che ha visto il conduttore pagare la sostituzione della caldaia.

Poiché la fattura è stata emessa a nome del locatore, può ritenersi che il contratto sia stato concluso tra la ditta riparatrice e quest'ultimo: il conduttore ha pagato il costo della sostituzione in qualità - nei confronti della ditta - di terzo (art. 1180 del c.c.).
Il "debitore" è quindi il locatore, e il "creditore" la ditta.
Il debitore ha, per legge, diritto a ricevere quietanza del pagamento, cioè una dichiarazione unilaterale del creditore che attesta l'avvenuto adempimento della prestazione obbligatoria da parte del debitore. Dice l'art. 1199 del c.c. che il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza.
Il legislatore non lo specifica, ma secondo la dottrina, oltre al debitore, anche il terzo adempiente può chiedere la quietanza, in cui verrà precisata l'imputazione al debito cui l'adempimento del terzo si riferisce; difatti, l’obbligo a rilasciare la quietanza trae origine
dall’avvenuta solutio, alla quale è rimasta estraneo il debitore (CANNATA C.A., L’adempimento in generale, L’adempimento in generale, in Tratt. Rescigno, 9, I, Torino, 1999, 97; NATOLI U., L’attuazione del rapporto obbligatorio, in Tratt. Cicu-Messineo, 1, Milano, 1974, 224).

Appare pertanto assolutamente legittimo che il conduttore chieda alla ditta la quietanza del pagamento. Nella prassi dei rapporti commerciali, è la fattura il documento che contiene la quietanza della ditta che ha eseguito i lavori (si aggiunge solitamente la dicitura "pagato"), quindi è legittimo che il conduttore ne chieda una copia.

Nei confronti del locatore, a maggior ragione, sussiste il diritto del conduttore, il quale paghi una spesa normalmente di competenza del locatore, a chiedere la pezza giustificativa del pagamento, cioè la fattura.

Mino chiede
venerdì 03/12/2010
“In che forma occorre dare avviso al locatore?”
Consulenza legale i 07/12/2010

Sul conduttore incombe l'obbligo (non l'onere) di informare il locatore quando si rendano necessarie opere di riparazione poste a carico di questi dalla legge o dal contratto. Nessuna responsabilità nei confronti del conduttore è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell'obbligo di effettuare le necessarie riparazioni, quando il locatore stesso non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazione da parte del conduttore. La legge non prevede un particolare onere di forma per l'avviso. E' comunque consigliabile adempiere a tali incombenti attraverso la forma scritta, per rendere maggiormente agevole il reperimento della prova.

L'avviso deve essere tempestivo: è tale se è dato in tempo per evitare che l'aggravamento delle condizioni possa determinare un maggior costo della riparazione.


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