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Articolo 14 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Disposizioni transitorie e abrogazione di norme

Dispositivo dell'art. 14 Legge sulle locazioni abitative

1. In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente legge, non trova applicazione il termine di novanta giorni di cui al comma 2 del medesimo articolo 4.

2. Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13, comma 5, della presente legge al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione monocratica e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.

3. Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, nonché gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61.

4. Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Spiegazione dell'art. 14 Legge sulle locazioni abitative

La norma in oggetto contiene innanzitutto alcune norme transitorie, atte a disciplinare il regime intertemporale della L. 431/1998.
Con riferimento all'ultimo comma della disposizione, la dottrina ha parlato di"ultrattività" delle norme della precedente disciplina le quali, pur abrogate dalla data di entrata in vigore della legge, continuano ad applicarsi tuttavia "ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge".
L'espressione "intera durata" si ritiene che faccia riferimento alla durata di 4 anni contenuta nell'art. 11 della l. equo canone.
Per quanto riguarda i "giudizi in corso", invece, ciò che importa è che il diritto riguardi un contratto di locazione ancora vigente, e quindi non esaurito, al momento in cui è stata emanata la L. 431/1998, ancorché la domanda giudiziale sia stata presentata in data posteriore.
In secondo luogo, vengono abrogate tutta una serie di disposizioni della Legge equo canone tra le quali emerge, per importanza, quella di cui all'art. 79, che trova ora parziale riproduzione nell'art. 13 della legge locazioni abitative.
Tale disposizione prevede che "è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge."
L'art. 13 della legge locazioni abitative, pur riproducendo in parte sostanzialmente il contenuto di cui alla norma dell'art. 79, omette ogni riferimento all'"altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge", circoscrivendo quindi la sanzione della nullità solo per la parte del canone eccedente la somma pattuita. Sembrerebbe di conseguenza possibile, per il locatore, ottenere dal conduttore vantaggi ulteriori di altro tipo, senza incontrare la sanzione della nullità (si pensi, a titolo di esempio, all'attribuzione in capo al conduttore delle spese di straordinaria manutenzione che spettano, di norma, al locatore).
L'art. 79, tuttavia, così come gli altri articoli assieme allo stesso abrogati, continua ad avere vigore per quanto riguarda le locazioni ad uso diverso da quello abitativo.
Con l'abrogazione dell'art. 79, le norme sull'equo canone non abrogate sono divenute derogabili, poiché è stato eliminata la disposizione che prevedeva la loro inderogabilità, in un'ottica di tutela del conduttore dalle eventuali prevaricazioni del locatore.
E così, mentre sono oggi pacificamente derogabili le norme concernenti la sublocazione, le spese di registrazione, gli oneri accessori, ecc., più controversa è l'ammissibilità di una derogabilità della disposizione di cui all'art. 6.
In ordine alla successione nel contratto, infatti, certa parte della dottrina ha ammesso la sua derogabilità, mentre altra parte ha viceversa sostenuto l'impossibilità di una deroga, in ragione del fatto che la norma non tutela un semplice interesse privato, bensì ragioni di ordine pubblico, e in particolare la possibilità per i parenti del conduttore di godere, successivamente al titolare, dell'immobile locato.

Sono poi state genericamente abrogate tutte quelle disposizioni concernenti proprio l'equo canone in quanto tale, poiché attualmente la somma corrisposta per la locazione può essere liberamente pattuita tra i contraenti, o comunque concordata in sede di accordi locali con le organizzazioni rappresentative.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 14 reca norme transitorie nonché l’abrogazione di talune disposizioni della legge n. 392 del 1978, in materia di equo canone, e del decreto legge n. 333 del 1992, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 359 del 1992, che ha previsto i cosiddetti «patti in deroga». Il Senato ha introdotto due commi: il comma 2 contiene disposizioni esplicative della competenza giurisdizionale in materia di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo e di azione di nullità, mentre il comma 5 specifica che le disposizioni previgenti alla data di entrata in vigore del provvedimento in esame continuano ad applicarsi sia ai contratti in essere (fino alla loro scadenza) sia ai giudizi in corso.

Massime relative all'art. 14 Legge sulle locazioni abitative

Cass. civ. n. 19231/2015

È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale - per violazione dell’art. 3 Cost., sotto il profilo della disparità di trattamento tra locazione rinnovata tacitamente ed esplicitamente - dell’art. 14, comma 5, della l. n. 431 del 1998 nella sua interpretazione conforme al diritto vivente, secondo cui, qualora le parti di una locazione abitativa già regolata dalla l. n. 392 del 1978, dopo l’entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 abbiano lasciato tacitamente rinnovare per mancata disdetta il contratto, esso rimane regolato, quanto alla durata, dalle disposizioni di detta legge e quanto al canone da quelle della l. n. 378 del 1992, ivi compreso l’art. 79 della stessa legge. Tale effetto infatti non dipende da una scelta irragionevole del legislatore ma dall’inerzia del locatore il quale, pur potendo dare disdetta, lascia che il contratto si rinnovi.

Cass. civ. n. 5233/2004

In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, la mera indicazione di una durata inferiore al quadriennio, senza che risulti altrimenti esplicitata l’esigenza abitativa da soddisfare, non è di per sè idonea a far ricadere il contratto tra le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro, né tra quelle per esigenze abitative non stabili e primarie, rimanendo invece essa assoggettata alla disciplina di cui al Capo primo del Titolo primo della legge n. 392 del 1978 (c.d. dell’equo canone).

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