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Articolo 1609 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Piccole riparazioni a carico dell'inquilino

Dispositivo dell'art. 1609 Codice civile

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807].

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Ratio Legis

Il legislatore si preoccupa di specificare quali siano le riparazioni di manutenzione ordinaria (v. 1576 c.c.) al fine di evitare contrasti tra locatore e conduttore.

Spiegazione dell'art. 1609 Codice civile

Riparazioni di piccola manutenzione. Nozione

Il criterio discriminativo delle piccole riparazioni che la legge pone a carico dell'inquilino distinguendole e separandole dalle riparazioni poste a carico del locatore dall'art. 1576 quale estrinsecazione dell'obbligo di mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto, deve essere tratto da un concetto d'insieme di tenuità del valore economico e tecnico, di destinazione, di uso e di necessario affidamento della cosa locata. In altri termini può affermarsi che dato l'obbligo del locatore di assicurare al conduttore la possibilità di trarre dalla cosa quel godimento che era in diritto di attendersi, spetta al locatore stesso l'onere di provvedere a quella manutenzione che attiene alla integrità del godimento della res, ossia alla condizione intrinseca della cosa in quanto incide sul godimento. Sono invece a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle in genere che possono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato della cosa locata e che hanno per fondamento la presunta colpa dell'inquilino.

In via esemplificativa e non tassativa, e salvo patto contrario, possono ricondursi a quelle che erano indicate nell'art. 1604 del codice civile abrogato. La disposizione non è stata riprodotta nel nuovo codice perché ritenuta inutile dato il suo carattere esemplificativo e necessariamente incompleto, ma in sede di commento e per dare una guida al giudice quell'articolo può ricordarsi perché, in sostanza, si riferiva alle riparazioni che nella pratica sono più frequenti e cioè a quelle da farsi ai focolari, frontoni, stipiti ed architravi dei camini; all'incrostamento del basso delle muraglie negli appartamenti e negli altri luoghi di abitazione all'altezza di un metro; al pavimento e ai quadrelli delle camere, quando solamente alcuni di essi siano rotti; ai vetri, eccetto che siano stati rotti dalla grandine, o per qualche altro accidente straordinario e di forza maggiore, per cui l'inquilino non sia responsabile; alle imposte degli usci, ai telai delle finestre, alle tavole dei tramezzi o alle imposte delle botteghe, ai cardini, ai chiavistelli e alle serrature. Non si può invece mettere nel novero delle piccole riparazioni, ad es. la radicale riparazione di un impianto sanitario resa per giunta necessaria dalla cattiva costruzione di esso.

Facendo carico all'inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell'uso, per la stessa ragione non possono far carico quelle che siano dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l'esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell'inquilino.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

242 Ho mantenuto la proposta soppressione dell'elencazione dell'art. 1604 cod. civ. (art. 477 progetto del 1936); ma, invece di richiamare soltanto la consuetudine locale, ho chiarito in via generale che le piccole riparazioni poste a carico dell'inquilino sono quelle riferibili a deteriorazioni prodotte dall'uso e non riferibili a colpa del locatore, a vetustà o a caso fortuito.

Massime relative all'art. 1609 Codice civile

Cass. civ. n. 8814/1996

La categoria delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 23 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (connotate dalla loro importanza e improrogabilità per la conservazione dell'immobile alla sua destinazione e per evitare danni che ne compromettano l'efficienza) non coincide con quella di opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.

Cass. civ. n. 8191/1995

In tema di locazione di immobili urbani, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell'art. 1609 c.c., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, dell'entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.

Cass. civ. n. 271/1989

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).

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Consulenze legali
relative all'articolo 1609 Codice civile

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Marina T. chiede
sabato 25/03/2017 - Lombardia
“Buongiorno, sono proprietario di un immobile affittato ad uso commerciale da 2,5 anni a una farmacia. Dobbiamo sostituire la scheda elettronica bruciata dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento e pompa di calore: preventivo 300 euro più mano d'opera. vorrei sapere se questo rientra nella piccola manutenzione a carico del conduttore o è a carico del locatore.”
Consulenza legale i 29/03/2017
Come ben noto la disciplina delle locazioni che hanno per oggetto immobili urbani varia a seconda che gli stessi siano adibiti ad uso abitativo (in questo caso il riferimento va fatto soprattutto alla legge 9/12/1998, n°431, e succ. mod.) ovvero ad uso diverso da quello di abitazione (per i quali trova applicazione la Legge 27/7/1978, n°392, e succ. mod.).
Per entrambe le fattispecie, poi, vale la disciplina dettata dal codice civile in materia di locazioni e contenuta negli artt. 1571 e ss. c.c.

Così si avrà che tra le principali obbligazioni del locatore vi sono quelle di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all’uso convenuto (art. 1575 c.c.), nonché di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.).

Il conduttore, dal canto suo, deve “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa locata “per l’uso determinato nel contratto” (art. 1587 c.c.) e provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione cui si è detto, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (artt. 1590 e 1609 c.c.).
Se poi la cosa locata dovesse necessitare di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577, comma 1, c.c.), con facoltà per lo stesso conduttore, ove dovesse trattarsi di riparazioni urgenti, di eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne venga dato contemporaneamente avviso al locatore (art.1577, comma 2, c.c.).
Per tale ultima ipotesi, e purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell’immobile locato riparazioni urgenti, ha valore equipollente all’avviso la conoscenza da parte del locatore stesso di detta necessità e la sua inerzia a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto di natura, entità e urgenza dei lavori (così Cass., Sez.III, 18/8/2008, n°19943).

Questo il quadro normativo generale cui occorre fare riferimento per le ipotesi in cui si renda necessario eseguire riparazioni di qualunque specie nell’immobile, siano esse gravanti sul conduttore che sul locatore e sulla base del quale verrà articolata la risposta.

Purtroppo, come può notarsi dalla lettera della legge, risulta molto vago il concetto di “piccole riparazioni” a cui è dedicato l’art. 1609 c.c. (che a sua volta richiama l’art. 1576 c.c.), ed è questo il motivo per cui le parti (locatore e conduttore) sono spesso costrette a ricorrere all’autorità giudiziaria per stabilire se una determinata opera debba porsi a carico del locatore o del conduttore, magari trovandosi poi a dover sostenere delle spese che vanno ben al di là dell’intervento in sé da realizzare.

Ora, un primo aiuto chiarificatore in tal senso ha cercato di darlo lo stesso legislatore con la pubblicazione dell’Allegato G alla Legge 431/1998, contenente la tabella di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, dall’esame della quale si ricava che sono, tra gli altri, a carico del conduttore:
  1. la manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario;
  2. la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale;
mentre sono a carico del locatore:
  1. l’installazione e sostituzione degli impianti
  2. l’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti.
Come si vede, si tratta di tabella che di fatto non specifica molto su tali oneri accessori, formulando pur sempre dei concetti molto generici e flessibili, con la conseguenza di dover lasciare poi alla analitica determinazione contrattuale o all’accordo successivo delle parti, l’onere di stabilire chi debba concretamente sopportare le spese di una riparazione.

A questo punto, si rende necessario fare ricorso alle pronunce giurisprudenziali in materia, dall’analisi delle quali può enuclearsi il principio secondo cui non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c. c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile.
Si fa infatti osservare che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore (così Cass. civ. Sez. III, 19/01/1989, n. 271; Cass. 14 marzo 2006, n. 5459; Cass. 8 luglio 2010, n. 16136; Cass. Civ. Sez. III n. 11353/2014).

A ciò si aggiunga che secondo un ulteriore arresto della stessa Suprema Corte (cfr. Cass. sez. 3, 10 dicembre 2013 n. 27540) sono da qualificare sempre come straordinarie le opere non prevedibili o che non siano normalmente necessarie, quali la sostituzione o la riparazione di impianti o parti di impianti in seguito ad un normale processo di deterioramento nel tempo, e che siano comunque tali da comportare un importante impegno economico.
Applicando i suddetti principi al caso di specie può dirsi che senza dubbio la necessità di sostituire la scheda tecnica di un condizionatore deve qualificarsi come opera non prevedibile e normalmente non necessaria, ricollegabile a caso fortuito od a vetustà ed in alcun modo ascrivibile ad un eventuale uso anormale della cosa da parte del conduttore.
Peraltro, considerato che la spesa richiede un impegno economico importante, ovviamente se rapportato al costo dell’eventuale installazione di un condizionatore nuovo, si ritiene che trattasi di opera da far gravare sul locatore ex art. 1609 c.c.

Infine, come accennato nel delineare prima il quadro normativo di riferimento, tenuto conto del tipo di attività che viene svolta nell’immobile locato (farmacia) e considerato che la riparazione potrebbe assumere un certo carattere urgente, si suggerisce di intervenire con una certa sollecitudine, al fine di evitare che lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, si avvalga della legittima facoltà di provvedere direttamente ai lavori ex art. 1577 comma 2 c.c., ed avanzare poi la relativa richiesta di rimborso, non essendo oltretutto richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione da parte del locatore.

Giorgio C. chiede
domenica 27/11/2016 - Veneto
“Dal 01/05/2011 ho dato in affitto un appartamento arredato e con elettrodomestici nuovi ad un Istituto di credito con diritto a sublocare ad un loro dipendente. Il contratto da loro redatto, dice che al Sublocatore spettano tutte le riparazioni e manutenzioni di cui all'art.1609 c.c. Attualmente sono stato avvisato telefonicamente che dovrei riparare a mie spese la lavastoviglie in quanto l'intervento prevede la sostituzione di una scheda elettronica. Per il conduttore questa riparazione deve essere considerata una manutenzione straordinaria e quindi totalmente a mio carico. Di fronte al mio rifiuto mi hanno risposto che non faranno riparare la lavastoviglie e alla fine della locazione mi sarà riconsegnata non funzionante. Chi ha ragione?”
Consulenza legale i 30/11/2016
Ai sensi dell’art. 1609 c.c. spettano all’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione, vale a dire “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. Inoltre, anche ai sensi dell’art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore e “se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

In altre parole, occorrerebbe capire se la sostituzione della scheda elettronica della lavastoviglie sia dovuta a vetustà (l'apparecchio ha dieci anni o più) o caso fortuito (fulmine) oppure si sia deteriorata a causa dell’uso. In questo ultimo caso, l’immobile è locato all’istituto di credito sin dal 2011, quindi occorrerebbe capire se un uso della lavastoviglie protratto per cinque anni possa - varosimilmente - aver causato un tale guasto (la scheda elettronica – di fatto – è il cervello della lavastoviglie).

Nel caso in cui la scheda si sia danneggiata per vetustà dell’apparecchio o caso fortuito, allora tale riparazione spetta a lei, in quanto proprietario – locatore dell’immobile; se invece la scheda si è danneggiata a causa dell’uso normale, o di un cattivo uso imputabile al conduttore, la riparazione spetta al conduttore stesso.
Ciò che le consigliamo è di chiedere al conduttore la possibilità di far visionare la lavastoviglie da un elettrotecnico di sua fiducia e solo successivamente stabilire a chi spetta l’onere della manutenzione necessaria.

Vittoria S. chiede
martedì 17/03/2015 - Emilia-Romagna
“Buon giorno.
Sono la proprietaria di un appartamento, che ho dato in affitto il ad un privato, in data 01/09/2005 con contratto a norma di legge redatto da un commercialista di anni 4 + 4 e poi sempre rinnovato.
Alla fine del 2014, l’inquilino disdice il contratto, senza informarci 6 mesi prima, tramite raccomandata.
Sino qui, tutto bene, ho accettato solo verbalmente questo.
Quindici giorni prima di andarsene via, mi chiama dicendomi che la caldaia non funzionava più.
Chiamato il tecnico, ha fatto la manutenzione alla pompa circolatoria e nella fattura del tecnico vi è la suddetta descrizione “INTERVENTO DI MANUTENZIONE POMPA CIRCOLATORIA SU CALDAIA FEROLI VOSTRO INQUILINO.
Dopo nove anni, l’inquilino dice che devo essere io come locatore a pagare la manutenzione della pompa circolatoria e non il conduttore.
Dopo nove anni, penso, che sia il conduttore a pagare la manutenzione, perché la caldaia la usata lui , per 9 anni, quindi è usura e non è non dovrebbe essere dovuto a vetustà perché se avessi tenuto sfitto l’appartamento la caldaia aveva 9 anni ma in perfette condizioni.
Dopo 9 anni deve pagare il proprietario e l’inquilino?
Cordialmente”
Consulenza legale i 23/03/2015
Il codice civile delinea a grandi linee quali sono gli obblighi di riparazione spettanti, rispettivamente, al conduttore dell'immobile e al locatore.
L'art. 1621 del c.c. dice che “Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario”; l'art. 1576 del c.c. stabilisce che “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Quindi, non vi sono dubbi circa il fatto che la manutenzione ordinaria competa al conduttore e quella straordinaria al locatore.

Nel caso di specie, si evince dalla fattura del tecnico che si è trattato di un intervento di "manutenzione", ma non si specifica se si sia trattato di un mero controllo annuale (peraltro obbligatorio) o di un'opera straordinaria, ad esempio la sostituzione integrale di un pezzo: di norma, il controllo di manutenzione ordinaria ha un costo contenuto e pressoché identico ogni anno, mentre un intervento straordinario ha generalmente costi più elevati. Tuttavia, per chiarire la situazione sarà bene contattare il tecnico e farsi spiegare quali operazioni ha eseguito sulla caldaia.

Esiste una tabella che stabilisce la ripartizione fra locatore e conduttore delle spese relative all'immobile, concordata tra le rispettive associazioni di categoria (Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT) del 30 aprile 2014, normalmente utilizzata per dirimere le controversie tra proprietari e inquilini.
Alla voce "Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili" si legge:
Installazione e sostituzione degli impianti Proprietario
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Inquilino
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Inquilino
Lettura dei contatori Inquilino
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Inquilino
Una volta compreso in quale caso rientra la riparazione effettuata dal tecnico nel caso di specie, si potrà facilmente ricondurre la spesa alla competenza dell'inquilino o del locatore.

Se si tratta di un intervento straordinario, anche se necessitato dal fatto che la caldaia era in funzione per la presenza di persone nell'immobile e non "ferma" per anni (è irrilevante in tal senso che l'inquilino abbia usato la caldaia per 9 anni, poiché questo faceva parte del contratto di locazione: è sempre il proprietario a dover garantire il buon funzionamento di ciò che ha locato), la spesa compete al proprietario; se si rientra nella normale manutenzione della caldaia, sarà il conduttore a dover pagare.

Caso a parte è quello in cui l'incuria dell'inquilino sia la ragione della necessità della riparazione straordinaria: se la sostituzione di una pompa, ad esempio, è dovuta al fatto che il conduttore non ha mai fatto eseguire la manutenzione ordinaria a suo carico, è evidente che la spesa - seppur straordinaria - va imputata all'inquilino a titolo di risarcimento del danno cagionato a un bene del proprietario (v. art. art. 1588 del c.c.).

Stefania chiede
venerdì 01/03/2013 - Friuli-Venezia
“Salve, sono un'affittuario di un appartamento, un mese fa si è rotto il tubo della lavatrice allagando il bagno e facendo oltrepassare l'acqua al piano di sotto. Questa infiltrazione è stata dovuta al fatto che il pavimento del bagno presenta delle fessure dalle quali l'acqua fuoriesce e passa attraverso delle vecchie e scricchiolanti assi di legno di cui è composto. Insomma, tutto il pavimento e tutto l'appartamento non sono in buone condizioni, ma in questo caso, le spese di asciugatura e tinteggiatura del soffitto del piano di sotto sono a carico mio o del proprietario? Grazie, spero di essere stata chiara.”
Consulenza legale i 03/03/2013
Tra le principali obbligazioni del locatore vi sono quelle di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all’uso convenuto così come previsto ai sensi dell’art. 1575 del c.c.. In particolare, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 del c.c.). Il conduttore, dal canto suo, deve necessariamente “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa locata “per l’uso determinato nel contratto (…)” e provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione cui si è detto, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustità o da caso fortuito (art. 1590 del c.c. e art. 1609 del c.c.). Qualora la cosa locata abbisogni di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Alla luce di quanto sopra, risulta pacifico che le spese di rifacimento di pavimenti e rivestimenti spettino al proprietario dell’immobile, non trattandosi, in tal caso, di ordinaria e piccola manutenzione.

Michelangelo chiede
lunedì 03/12/2012 - Piemonte
“Sono affittuario di un'appartamento in condominio dal 1999. L'unità immobiliare e dotata di riscaldamento autonomo. La caldaia in questione è stata installata nel 1998 e sono stato l'unico utilizzatore da quella data ad oggi. Sulla suddetta caldaia è stata fatta la relativa manutenzione annuale prevista per legge. Qualche giorno fa si è guastato un componente a causa dell'usura dovuto all'età dell'apparecchio e dovrà essere sostituito integralmente. L'articolo n. 6 del contratto di locazione da me sottoscritto cita in una sua parte: "sono a carico del conduttore.... nonché le spese per la manutenzione e la conduzione dell'impianto di riscaldamento". La riparazione sopra indicata è un intervento a carico mio o del locatore? Quale tipo di interventi rientra nella manutenzione ordinaria della caldaia? e quali sono da considerarsi straordinari? Grazie.”
Consulenza legale i 04/12/2012

Ai sensi dell'art. 1609 del c.c. le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'[[1576]] devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle derivanti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Pertanto, la manutenzione annuale della caldaia rientra nel novero delle riparazioni ordinarie, la cui spesa è prevista a carico del conduttore-inquilino. Diversamente, la sostituzione di un componente della caldaia che, come viene specificato nel quesito, dovrà essere sostituito a causa della vetustà dell'apparecchio, viene annoverata tra gli interventi straordinari, il cui costo deve essere sostenuto dal proprietario-locatore dell'immobile dato in locazione. Alla pari, anche la sostituzione dell'intera caldaia dovrà considerarsi intervento straordinario, a carico quindi del locatore.


claudia chiede
giovedì 15/11/2012 - Veneto
“Buongiorno,
da 6 mesi sono in affitto in un appartamento al piano terra di uno stabile composto da 8 unità.
Nell'ultimo mese in quasi tutte le stanze è comparsa della muffa, nonostante faccia arieggiare le stanze nelle giornate di sole.
La rimozione della muffa, il tinteggiare le pareti è a carico mio o del locatore dell'appartamento?”
Consulenza legale i 16/11/2012

In merito alle riparazioni descritte nel quesito è bene precisare che se i lavori per sanare le zone colpite da muffa ed umidità risultano di semplice manutenzione, come una tinteggiatura antimuffa ed il relativo trattamento, i lavori normalmente saranno a carico del conduttore dell'immobile.

Se i fenomeni di muffa ed umidità sono invece da imputare ad un difetto strutturale dell'immobile locato, la riparazione degli intonaci e la messa in pristino saranno a carico del proprietario-locatore.


roberto chiede
domenica 13/03/2011 - Liguria

“I vetri delle vetrine del negozio di cui sono conduttore, non sono di sicurezza e a causa del tempo sono bombati, vorrei sapere a chi spetta la spesa della sostituzione, grazie.”

Consulenza legale i 14/03/2011

Si tratta preliminarmente di distinguere se trattasi di opera di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In tema di locazione di immobili urbani, infatti, in una pronuncia della Cassazione civile del 14/03/2006, n. 5459, si legge che "nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 del c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione - e quindi a carico del locatore - gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti attribuibili al normale deterioramento del bene per uso e vetustà)".

Se il rifacimento globale delle vetrine del negozio si fa rientrare nella definizione di "intervento sugli infissi", che non è una riparazione dipendente da deterioramenti prodotti dall'uso, ma da alterazioni causate da vetustà, sembra potersi configurare una manutenzione di carattere straordinario, a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto dell’art. 1576 del c.c. e dell’art. 1609 del c.c..


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