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Articolo 1574 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Locazione senza determinazione di tempo

Dispositivo dell'art. 1574 Codice civile

Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta [1596, 1600, 1616, 1630, 1800]:

  1. 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
  2. 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
  3. 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
  4. 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso (1).

Note

(1) Si vedano gli articoli 26, 28, 58, 67 l. 27 luglio 1978, n. 392.

Ratio Legis

Atteso che la durata della locazione ne è un elemento essenziale, il legislatore si preoccupa di dettare regole supplettive per determinarla, nel caso in cui le parti non vi procedano, al fine di prevenire possibili nullità (1418 ss. c.c.).

Spiegazione dell'art. 1574 Codice civile

Determinazione legale della durata della locazione

Nei titolo di quest'articolo è ripetuta l'impropria espressione di "locazione senza determinazione di tempo ". La durata è un elemento essenziale del contratto di locazione e deve essere determinata. Più esatto sarebbe stato parlare di determinazione legale della durata della locazione in contrapposto alla determinazione convenzionale, che deve ritenersi normale e, in mancanza della quale, troveranno applicazione le disposizioni dell'articolo in esame.
Un principio generale, del quale un'applicazione è contenuta nell'art. 1569 del codice in tema di contratto di somministrazione ed un'altra nell'art. 2119 in tema di rapporto di lavoro stabilisce il diritto di ciascuno dei contraenti di recedere dal contratto, con o senza preavviso, se nel contratto è stata omessa la determinazione convenzionale della durata. Il principio è stato accolto anche in tema di locazione, ma limitatamente all'affitto di beni produttivi che non siano fondi rustici. Per la locazione di cose mobili, di edifici urbani, di fondi rustici, in genere per ogni altra locazione, la legge ha stabilito una durata che opera in mancanza di determinazione contrattuale e ciò, come si legge nella Relazione al libro delle obbligazioni (§ 689) « allo scopo di garantire una persistenza del rapporto, adeguata al suo contenuto economico ». A parte, quindi, l'eccezione dell'art. 1616, tutti i contratti di locazione hanno una durata determinata o dalla volontà delle parti, o, nel silenzio di esse, dal codice e l'unica differenza tra le due determinazioni risiede nella necessità o meno della disdetta.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

389 Nell'art. 426 trovansi raggruppate le varie ipotesi di locazioni senza determinazione di tempo.
E' noto che nel codice vigente si faceva rinvio a questo tipo di locazione (articoli 1607, 1608, 1622) in modo frammentario e tal volta senza le necessarie precisazioni. Il sistema è stato seguito dalla Commissione reale (articoli 450, 451 e 463); ma meritava di essere modificato.
La disposizione adottata non ha bisogno di essere illustrata. Devo tuttavia precisare che nei nn. 2 e 3, parlando di durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo della locazione, ho voluto riferirmi al modo di computare tale corrispettivo, ma non al modo del suo pagamento.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

689 La locazione è un rapporto di durata che talora ha un minimo determinato dalle norme corporative (art. 1628 del c.c.) e sempre un massimo fissato dalla legge (art. 1573 del c.c., art. 1607 del c.c., art. 1629 del c.c.) Non sono valide le locazioni perpetue; e il minimo e il massimo di cui si è fatto cenno, è ovvio che dovranno automaticamente inserirsi nel contratto, in sostituzione di clausole difformi (arg. art. 1339 del c.c.). L'omessa determinazione convenzionale della durata della locazione dovrebbe importare, secondo i principii, la facoltà di recesso salve preavviso (in tal senso gli art. 1569 del c.c. e art. 2118 del c.c.). Ciò infatti si è stabilito per le locazioni di beni produttivi che non siano fondi rustici (art. 1616 del c.c.), ma, per ogni altra locazione, il codice ha fissato una durata che opera nel silenzio delle parti, allo scopo di garantire una persistenza del rapporto, adeguata al suo contenuto economico (art. 1574 del c.c.). Sicchè, tranne il caso dell'art. 1616, tutti i contratti di locazione sono a tempo determinato; con questa differenza, che quando la durata è stabilita dalla legge, il contratto non si scioglie se non vi è disdetta, mentre la disdetta non è necessaria quando la durata risulta dalla volontà delle parti. Nel codice civile abrogato (art. 1632), a proposito della locazione dei fondi rustici, si stabiliva che essa cessava di diritto con lo spirare del termine, anche se non fissato dalle parti. Tale trattamento non aveva ragion di essere ed è stato soppresso. La rinnovazione tacita (art. 1597 del c.c.) basata sul fatto concludente di rimanere ed essere lasciati nella detenzione della cosa, non può cenfigurarsi che per le locazioni a termine stabilito dalle parti, perchè quelle a tempo indeterminato durano indefinitivamente se non sia intervenuta disdetta preventiva. Ma intervenuta disdetta, sia per le locazioni a termine, sia per quelle senza termine, non può essere opposto che il contratto si sia rinnovato tacitamente; tranne che, a motivo di fatti concludenti, diversi dal semplice rimanere ed essere lasciati rimanere, sia possibile cogliere il consenso del locatore alla rinnovazione del contratto (art. 1597 del c.c., terzo comma). Rinnovazione alle stesse condizioni e proroga si equivalgono; si pone in essere sempre una nuova locazione con estinzione delle garanzie già prestate da terzi (art. 1598 del c.c.). La nuova locazione, derivante da proroga o rinnovazione tacita, è regolata dalle stesse condizioni della precedente, tranne che per la durata: la durata non è quella stabilita dalle parti per la locazione scaduta, ma quella stabilita dalla legge per le locazioni senza determinazione di tempo (art. 1597, secondo comma). In conseguenza, una locazione a tempo fissato dalle parti, che sarebbe cessata di diritto con lo spirare del termine, una volta tacitamente rinnovata o prorogata non cesserà se non per disdetta.

Massime relative all'art. 1574 Codice civile

Cass. pen. n. 39159/2008

La notificazione del decreto di citazione a giudizio con consegna di copia al difensore di fiducia, invece che presso il domicilio dichiarato dall'imputato, dà luogo a una nullità a regime intermedio dal momento che la notificazione presso il difensore, salvo che risultino elementi di fatto contrari, è idonea a determinare, in ragione del rapporto fiduciario, la conoscenza effettiva del procedimento da parte dell'imputato.

Cass. pen. n. 5876/2004

Nel caso di radicale mancanza della motivazione, in ordine alla necessaria sussistenza della concreta finalità probatoria perseguita in funzione dell'accertamento dei fatti, del decreto di sequestro di cose qualificate come corpo di reato, che, sebbene non integrato sul punto dal P.M. neppure all'udienza di riesame, sia stato confermato dall'ordinanza emessa all'esito di questa procedura, la Corte di cassazione deve pronunziare sentenza di annullamento senza rinvio di entrambi i provvedimenti.

Cass. civ. n. 652/1996

La norma di cui al comma 4 dell'art. 155 c.c. - secondo la quale l'abitazione nella casa familiare spetta di preferenza e ove sia possibile al coniuge cui vengono affidati i figli - ha carattere eccezionale ed è dettata nell'esclusivo interesse della prole minorenne (o anche di quella maggiorenne convivente, se ancora priva, non per sua colpa, di redditi propri), per cui non è applicabile, neppure in via di interpretazione estensiva, al coniuge che non sia affidatario o convivente con i figli; né l'abitazione nella casa familiare può essere assegnata al coniuge che abbia diritto al mantenimento ai sensi dell'art. 156 c.c., poiché tale disposizione non conferisce al giudice il potere di imporre al coniuge obbligato al mantenimento di adempiervi in forma specifica.

Cass. civ. n. 2027/1994

La colonna d'aria, configurandosi come proiezione, verso l'alto, dell'area sottostante, appartiene al proprietario di questa, con la conseguenza che lo spazio aereo, che sovrasta una determinata costruzione, deve ritenersi comune se l'area sottostante è comune: in tal caso, ciascun proprietario può utilizzarlo secondo i principi della comunione. (Nella specie dalla C.S. è stata confermata la sentenza di merito che in applicazione del riferito principio ha ritenuto illegittimamente eretta una sopraelevazione gravante su una scala comune, pur se il sottoscala risultava dal titolo appartenere esclusivamente al condomino, che l'aveva effettuata).

Cass. civ. n. 6861/1993

La disposizione dell'art. 1574, primo comma, n. 1, c.c., a norma del quale, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa, se si tratta di casa senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, si intende convenuta per la durata di un anno, salvi gli usi locali, si riferisce tanto agli usi che prevedono una diversa durata del rapporto quanto a quelli che prevedono una diversa scadenza, con la conseguenza che, nel caso di tacita riconduzione di una casa senza arredamento, la nuova scadenza della locazione, che, ove non sia applicabile la legge sull'equo canone, ha la durata prevista dall'art. 1574 c.c., espressamente richiamato dall'art. 1597 dello stesso codice, deve essere determinata in coincidenza con la data della locale scadenza consuetudinaria, ove di essa sia accertata l'esistenza.

Cass. civ. n. 434/1978

Nella disciplina del codice civile non esistono vere e proprie locazioni a tempo indeterminato, poiché tutte le locazioni hanno una durata: o quella fissata dai contraenti, o, in difetto, quella stabilita dall'art. 1574 c.c. Pertanto, quando il locatore convenga in giudizio il conduttore per far valere pretese connesse ad una locazione di durata indeterminata (cioè, legale), e il conduttore eccepisca invece una locazione di durata convenzionale, il locatore-attore non è tenuto a fornire alcuna prova in ordine alla scadenza del contratto, in quanto il rapporto locatizio rispetto al quale non risulti obiettivamente dimostrata la fissazione di una data di scadenza è da ritenersi, ope legis, sottoposto alla durata legale, e il conduttore-convenuto non può validamente resistere alla pretesa se non provando l'esistenza di un termine di scadenza negoziale diverso da quello stabilito dalla legge.

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