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Articolo 658 Codice di procedura civile

(R.D. 28 ottobre 1940, n. 1443)

[Aggiornato al 29/02/2020]

Intimazione di sfratto per morosità

Dispositivo dell'art. 658 Codice di procedura civile

Il locatore [c.c. 1571] può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente (1) anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto (2) l'ingiunzione di pagamento (3) per i canoni scaduti (4).

Se il canone consiste in derrate (5), il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.

Note

(1) La procedura descritta dalla norma in esame permette al locatore di intimare lo sfratto nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente, ovvero moroso. Tale procedimento consiste nell'esercizio di un'azione costitutiva promossa al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna del conduttore moroso al rilascio dell'immobile.
(2) Con l'intimazione di sfratto per morosità il locatore può decidere anche di richiedere la condanna al pagamento dei canoni scaduti e per quelli che andranno a scadere fino all'esecuzione dello sfratto. Diversamente, il locatore può promuovere un successivo ed autonomo giudizio con atto separato, l'ingiunzione per il pagamento dei canoni (si cfr. l'art.669).
(3) Anche se il locatore decide di promuovere il procedimento di ingiunzione dei canoni scaduti unitamente all'intimazione è bene precisare che i due procedimenti sommari restano autonomi. Invero, se proposta resta comunque subordinata alla convalida dello sfratto. Inoltre, è necessario al fine di ottenere la convalida di sfratto che il locatore dia la prova della persistenza della morosità, a prescindere dalla domanda di ingiunzione. Pronunciata la convalida, se si è chiesto decreto di ingiunzione, viene emesso un separato decreto ingiuntivo che non incide sulla prima.
(4) Tale comma è stato così sostituito dall'art. 6, l. 10-7-1984, n. 399.
(5) In caso di contestazione del valore delle derrate, trova applicazione la disposizione contenuta all'art. 666.

Massime relative all'art. 658 Codice di procedura civile

Cass. civ. n. 2742/2017

Nella ipotesi di azione di sfratto per morosità, la declaratoria di nullità del contratto per mancata registrazione, con contestuale condanna del conduttore al rilascio dell’immobile, non implica un vizio di ultrapetizione, né la violazione del diritto di difesa dell’intimato.

Cass. civ. n. 17582/2015

In tema di procedimento di sfratto per morosità, la dichiarazione del locatore che la morosità persiste costituisce il presupposto di legittimità della convalida, sicché contro di essa è ammissibile l'appello solo se diretto a contestarne la mancanza e non per dedurne la non veridicità.

Cass. civ. n. 11864/2015

La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicchè, una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 cod. civ., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al "petitum", perchè invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla "causa petendi", perchè nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa.

Cass. civ. n. 21836/2014

La speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri.

Cass. civ. n. 19865/2014

Nel procedimento per convalida di sfratto, il giudice che ritenga inammissibile l'istanza del conduttore per la sanatoria della morosità, ai sensi dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, può emettere solo l'ordinanza di rilascio, a norma dell'art. 665 cod. proc. civ., disponendo la prosecuzione del giudizio a cognizione piena, in quanto l'ordinanza di convalida, a norma dell'art. 663 cod. proc. civ., risulterebbe emessa nell'opposizione dell'intimato e, quindi, fuori dei casi di legge, sì da integrare una sentenza appellabile.

Cass. civ. n. 8013/2009

Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l'efficacia del giudicato sull'esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull'inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell'uno o dell'altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio. I suddetti provvedimenti non possono, invece, fare stato sulla qualificazione del contratto, ed in particolare sulla sua assoggettabilità o meno alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, che non abbia formato oggetto di accertamento, nemmeno sommario, da parte del giudice.

Cass. civ. n. 13538/2000

In tema di locazione di immobili urbani, la legge 27 luglio 1978, n. 392, all'art. 55, ha inserito, nel procedimento speciale per convalida di sfratto, un subprocedimento di sanatoria, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di evitare la convalida dello sfratto o, successivamente, la emissione dell'ordinanza di rilascio, attraverso la corresponsione dei canoni dovuti, con la conseguenza che, ove il conduttore non abbia manifestato alcuna opposizione all'intimato sfratto, limitandosi a richiedere il termine per sanare la morosità, non potrà, in caso di attestazione dell'intimante di mancata o incompleta sanatoria nel termine assegnato, fondare la sua opposizione, volta ad impedire la emissione a suo carico del provvedimento definitivo di rilascio ex art. 663, primo comma, c.p.c., che su eccezioni relative al completo adempimento della obbligazione nella forma qualificata derivata dal provvedimento di assegnazione del termine.

Cass. civ. n. 2087/2000

Lo speciale istituto della sanatoria della morosità del conduttore, previsto e disciplinato dall'art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, trova applicazione sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c., sia allorché la domanda per conseguire la restituzione dell'immobile sia stata introdotta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento.

Cass. civ. n. 9889/1995

In tema di convalida di sfratto per morosità, in base al disposto di cui agli artt. 1197 e 1277 c.c., il conduttore, per sanare la mora, deve consegnare al locatore moneta avente corso legale nello Stato per un valore pari al proprio debito, con facoltà, per il creditore, di rifiutare una prestazione diversa. Ove, pertanto, una tale diversa prestazione sia accettata – come nell'ipotesi siano consegnati, senza alcuna opposizione, assegni privi della data e del luogo di emissione, privi di valore esecutivo e validi unicamente come promesse di pagamento – il creditore non può, in un momento successivo, eccepire l'omessa sanatoria della morosità, per essere i titoli già accettati non validi come assegni bancari.

Cass. civ. n. 9987/1994

Il locatore ha facoltà di chiedere nell'intimazione di sfratto la condanna del conduttore alle spese processuali, che ben possono essere richieste in separata sede.

Cass. civ. n. 160/1990

La L. 27 luglio 1978, n. 392 non ha, neppure implicitamente abrogato il procedimento per convalida di sfratto di cui all'art. 657 c.p.c., ma ha apportato – con specifico riferimento allo sfratto per morosità – particolari modifiche, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di sanare la morosità, con l'effetto di impedire, alla prima udienza, la convalida dello sfratto o, successivamente, l'emissione dell'ordinanza di rilascio, ai sensi dell'art. 665 stesso codice, con la conseguenza che, qualora – concesso dal pretore il termine di grazia di cui all'art. 55 della L. n. 392 del 1978 – l'intimato non provveda a sanare la morosità nel termine perentorio concessogli, detto giudice non è tenuto a decidere con sentenza sulla domanda di risoluzione, ma può emettere, nel concorso delle altre condizioni, il provvedimento di convalida, che non assume natura di sentenza e non è passibile di impugnazione mediante appello.

Cass. civ. n. 5113/1989

Poiché a norma dell'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti rappresenta non un obbligo ma una facoltà discrezionale di cui il giudice può avvalersi quando, non essendo stato effettuato il pagamento in udienza, sussistono comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, senza che la sollecitazione da parte dell'intimato di tale facoltà integri opposizione preclusiva della convalida, legittimamente il giudice, ove non ritenga di concedere il richiesto termine, convalida lo sfratto con provvedimento che ha natura di ordinanza non impugnabile – salva l'opposizione ex art. 668 c.p.c. – ove, oltre al requisito della mancata opposizione dell'intimato, sussista anche l'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore della persistenza della morosità.

Cass. civ. n. 4292/1989

La particolare sanatoria della morosità nel pagamento del canone di locazione stabilita dall'art. 55 della L. n. 392 del 1978 trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. e non pure qualora sia introdotto con citazione un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda ai sensi del terzo comma dell'art. 1453 c.c.

Cass. civ. n. 1835/1989

Gli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell'inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.

Cass. civ. n. 7745/1986

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità, di cui agli artt. 658 e ss. c.p.c., è predisposto per i casi di «mancato pagamento del canone di affitto», costituendo così un rimedio per l'inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore, quella diretta cioè a compensare il locatore per il godimento da parte sua della res indicata in contratto. Consegue che, anche con riguardo alle locazioni soggette alla disciplina della L. n. 392 del 1978, detto procedimento non trova applicazione in caso di mancato assolvimento degli «oneri accessori» gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore, senza che il rito speciale della convalida possa essere utilizzato in via analogica per il divieto di cui all'art. 14 disp. prel. c.c., e restando la concessione del termine di grazia per il relativo pagamento, a norma dell'art. 55 della detta legge del cosiddetto equo canone, attuabile anche in un ordinario giudizio di cognizione per la risoluzione del rapporto locatizio.

Cass. civ. n. 4795/1985

Il provvedimento con il quale il pretore – adito con procedimento di convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) – dichiari l'estinzione del giudizio per avere l'intimato sanata la morosità, senza disporre in presenza della domanda di rilascio del locatore la prosecuzione del giudizio stesso con il rito ordinario, ha natura di sentenza impugnabile con gli ordinari mezzi di gravame senza che ne sia possibile la riassunzione davanti allo stesso pretore, avendo l'estinzione fatto venir meno gli effetti processuali e sostanziali della domanda.

Cass. civ. n. 5566/1983

La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione.

Cass. civ. n. 82/1983

Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, qualora il conduttore — riconoscendo parzialmente la morosità — provveda a corrispondere quanto da lui reputato dovuto e, nelle more del susseguente giudizio di merito, a rilasciare l'immobile, ove resti accertato, in esito al giudizio stesso, che non era dovuta altra somma oltre quella versata, non è consentito al giudice — il quale dichiari con la sentenza la cessazione della materia del contendere — frazionare l'unico giudizio in due distinti procedimenti e ravvisare, nel secondo, la soccombenza del locatore, dovendo, invece, considerare che la pretesa era stata, ancorché parzialmente, riconosciuta dal convenuto il quale, pertanto, avendo dato, con il proprio comportamento, causa alla intrapresa azione, dimostratasi parzialmente fondata, deve essere considerato, ai fini delle regolamentazioni delle spese processuali, soccombente.

Cass. civ. n. 4776/1982

Nel procedimento di sfratto per morosità delineato dall'art. 658 c.p.c., la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone è proposta con la notifica della citazione per convalida della intimazione di sfratto, sulla quale – per effetto dell'opposizione dell'intimato – si apre il giudizio ordinario.

Cass. civ. n. 848/1982

Poiché nella domanda di convalida di sfratto per morosità — ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore — deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto, non sussiste vizio di extrapetizione qualora il giudice dell'appello abbia disposto il rilascio stesso a seguito del rigetto del gravame avverso la sentenza che aveva pronunciato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, rimanendo detta statuizione nell'ambito della res in iudicium deducta.

Cass. civ. n. 4138/1981

Lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto all'art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronunzia di risoluzione del vincolo contrattuale, non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un pregresso rapporto locatizio, cessato cioè al momento della intimazione.

Cass. civ. n. 374/1971

La facoltà che, per economia di giudizio, di tempo e di spese, il legislatore concede al locatore di proporre con unico atto domanda di convalida e domanda di ingiunzione, ha per presupposto che lo stesso giudice, funzionalmente competente per la convalida, sia anche competente per valore ad emettere il decreto di ingiunzione. Ove invece l'ammontare della pigione per il quale si chiede l'ingiunzione ecceda i limiti del conciliatore o del pretore adito, per ottenere il relativo decreto il locatore deve rivolgersi al pretore o al presidente del tribunale, ma è escluso che possa determinarsi uno spostamento della competenza per la convalida che, attribuita ad altro giudice per ragione di materia, è insuscettibile di essere attratto dal giudice dell'ingiunzione. Le due domande sono distinte ed indipendenti e postulano la pronunzia di provvedimenti diversi ed autonomi. Pertanto ove la convalida non possa essere ordinata per l'opposizione dell'intimato, tale procedimento rimane definitivamente chiuso e su di esso si innesta un normale giudizio, nel quale le parti possono sempre proporre ex novo domande ed eccezioni, e quindi il locatore è facultato a formulare anche una nuova causa petendi in concorso o in sostituzione di quelle precedentemente dedotte, a fondamento dell'invocata risoluzione del contratto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 658 Codice di procedura civile

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Luigi O. chiede
venerdì 10/11/2017 - Lazio
“Mi riferisco all’art. 1453 c.c. e seguenti e all’art. 2930 c.c. e seguenti.
Ho dato in “affitto con riscatto” un mio appartamento con atto notarile.
Nell’atto notarile è scritto: “in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno due canoni mensili il presente contratto si risolverà di diritto”.
Come procedere?
Premesso che, nell’eventuale momento, opterò per l’assistenza legale (sempre opportuna ad evitare un cavillo che blocchi tutto) desidero essere informato (amo sapere) la prassi da seguire.
1. Raccomandate agli interessati (sono due) con diffida ad adempiere a quanto stabilito nell’atto notarile dando trenta giorni a partire dalla data della raccomandata avvertendo che trascorso inutilmente detto termine ci sarà la risoluzione del contratto;

2. Non ricevendo riposte positive, depositare presso l’ufficio dell’Ufficiale Giudiziario la documentazione (atto notarile e raccomandate?) al fine che lo stesso proceda alla riconsegna dell’immobile al titolare dopo essere stato incaricato da un giudice.

3. Mi chiedo: in caso di accordo tra le parti, per il rilascio, è sufficiente una scrittura privata?

4. E' possibile spedire le raccomandate in anticipo senza aspettare la scadenza avvertendo che non oagando il prossimo canone si sarà la risoluzione del contratto?

5. Nell’atto notarile “Affitto con riscatto” è previsto il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie del palazzo a carico del compratore. E se non paga?

Consulenza legale i 29/11/2017
La prassi ipotizzata è corretta: va inviata alle controparti (intestatarie del contratto) una raccomandata con diffida ad adempiere e quindi a sanare la morosità entro e non oltre un determinato termine (ad avviso di chi scrive 30 giorni sono eccessivi: solitamente se ne concedono 15), avvisando che in difetto di positivo riscontro ci si avvarrà della clausola risolutiva espressa di cui al punto …. del contratto e quest’ultimo si intenderà quindi risolto di diritto.

Qualora l’inquilino non lasci l’immobile spontaneamente se non dopo la diffida, non si potrà – purtroppo – già rivolgersi all’ufficiale giudiziario ma sarà necessario procurarsi prima un titolo esecutivo.
Le strade – sotto il profilo processuale - sono due:
  • ci si può rivolgere al Giudice promuovendo un giudizio ordinario, per richiedere l’accertamento dell’intervenuta risoluzione e la condanna dell’inquilino a rilasciare l’immobile al proprietario.
  • oppure - trattandosi nel caso di specie di locazione - la soluzione sicuramente più rapida ed efficace è quella di avvalersi della procedura sommaria di sfratto per morosità. Essa consiste nella notifica alla controparte di un atto di citazione nel quale si intima lo sfratto e si conviene l’inquilino moroso davanti al Giudice affinché quest’ultimo convalidi lo sfratto.
Al giudice basterà portare come prova (mediante allegazione di tale documentazione all’atto di citazione) la copia del contratto di locazione (con prova dell’avvenuta registrazione) e la copia della raccomandata di diffida inviata, specificando l’ammontare ancora dovuto dall’inquilino (comprensivo di interessi di mora).
All’udienza fissata dal Giudice, previa verifica che la morosità persiste, viene convalidato lo sfratto e fissata una data a partire dalla quale sarà possibile procedere con il rilascio forzato (dunque con richiesta, stavolta sì, all’Ufficiale Giudiziario, di accedere all’immobile per sgomberarlo).

La procedura di sfratto può essere avviata, quindi, indipendentemente dall’esistenza di una clausola risolutiva espressa e dunque dal fatto che il contratto si sia risolto o meno, quando il conduttore sia in mora anche di una sola mensilità di canone.

Se le parti si mettono invece d’accordo per un rilascio spontaneo, è senz’altro sufficiente una scrittura privata: l’importante sarà effettuare le debite comunicazioni relative alla chiusura del contratto per ragioni fiscali (trasmissione modello RLI all’Agenzia delle Entrate).

Per quanto concerne la spedizione “in anticipo” delle raccomandate, non si comprende bene il senso della domanda. Non appena si verifica la morosità di due mensilità di canone, infatti, il contratto si risolve di diritto (automaticamente): non si dovrà attendere, dunque, alcun “termine”, ma semplicemente, decorsi due mesi senza che il locatore abbia ricevuto regolarmente il canone alla scadenza pattuita, quest’ultimo potrà inviare la raccomandata con la quale, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, si comunicherà a controparte l’avvenuta risoluzione.

Per quanto concerne l’ultima domanda, occorrerebbe sapere quale sia la disciplina applicabile al contratto in questione. Se si si tratta, infatti, di locazione soggetta alla legge n. 392/1978 (cosiddetta disciplina sull’equo canone), l’art. 5 di quest’ultima legittima la risoluzione del contratto anche in caso di mancato pagamento delle spese condominiali: “salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.

Attenzione, tuttavia, che risoluzione non significa sfratto.
Infatti, chi non paga le spese condominiali può vedersi citato in giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto e della morosità, ma attraverso un giudizio civile ordinario.
Altra cosa è, invece, il procedimento di intimazione di sfratto per morosità regolato dal codice di procedura civile (art. 658 c.p.c.).
Costituisce principio consolidato della Corte di Cassazione, infatti, quello per cui quest’ultimo procedimento “è predisposto per i casi di "mancato pagamento del canone di affitto".
Esso costituisce, dunque, un rimedio all'inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore, contrapposta a quella del locatore di far godere all’altro la cosa locata.
Il procedimento in questione non riguarda, invece, i casi di mancato assolvimento degli "oneri accessori" gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore e quindi non può essere esteso al di fuori dei casi previsti dalla legge.
Si tratta in effetti di un rito speciale, che si pone come eccezione all'ordinario processo civile non sommario, per cui la relativa normativa non è applicabile per analogia.

Per rispondere alla domanda, dunque, se il conduttore non paga gli oneri condominiali, il locatore potrà legittimamente convenirlo in giudizio per la risoluzione del contratto.
In definitiva e più precisamente:
a) se l’inquilino è moroso nel pagamento dei soli canoni, meglio procedere con lo sfratto per morosità;
b) se l’inquilino è moroso nel pagamento sia dei canoni che delle spese condominiali, sarà sempre opportuno ricorrere alla procedura di sfratto;
c) se l’iquilino è moroso nel pagamento delle sole spese condominiali, se si vuole risolvere il contratto lo si dovrà convenire in giudizio per sentire accertare la risoluzione del contratto e condannare al rilascio.

Si noti bene, tuttavia, che tutto ciò attiene solamente al recupero del pieno possesso dell’immobile: per quel che riguarda, invece, il recupero dei canoni non corrisposti, che è tutt’altra questione, occorrerà procurarsi un’ingiunzione di pagamento.

Alberto F. chiede
lunedì 07/03/2016 - Piemonte
“Mi rivolgo a questo studio per la risoluzione di un problema di coabitazione familiare.
Diversi anni fa ho accolto mio padre nella casa (alloggio ammobiliato in affitto) in cui ancora oggi abito. Desiderando interrompere tale coabitazione e recuperare indipendenza e privacy (ho più di 40 anni), ho più volte invitato mio padre a cercarsi un'altra sistemazione ricevendo un deciso diniego. Ho pensato allora di non rinnovare il contratto d'affitto (che scadrà a breve) e cercare io stesso un'altra sistemazione, ma mio padre mi ha chiaramente detto di non essere comunque intenzionato a liberare l'alloggio (né il proprietario intende stipulare un nuovo contratto con lui) ed io temo che, in quanto affittuario, me ne possano derivare conseguenze legali.

Esiste una soluzione legale per raggiungere il mio obiettivo oppure, in estrema ratio, devo sospendere il pagamento dell'affitto e farmi sfrattare per morosità? E con quali conseguenze?

Per completezza di informazione preciso che: (a) entrambi disponiamo di un reddito mensile di importo equivalente (b) mio padre, che fra pochi mesi compirà 67 anni, gode di buona salute (c) a suo tempo, mio padre ha fissato la residenza presso la mia abitazione e risulta tuttora iscritto sul mio stato di famiglia.”
Consulenza legale i 11/03/2016
Nel caso di specie viene in rilievo la L. 9 dicembre 1998 n.431 che disciplina le locazioni e il rilascio degli immobili ad uso abitativo.
L’art. 2 della predetta legge disciplina la modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione e prevede in particolare al primo comma che “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

La soluzione che appare più conveniente sarebbe quella di inviare al locatore, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, la disdetta, che impedisce il rinnovo automatico entro il termine indicato nel contratto di locazione in essere. Con tale comunicazione si manifesta la propria volontà di non rinnovare l’accordo locatizio che pertanto cesserà nel termine di efficacia della comunicazione di disdetta.

Entro tale termine il conduttore e coloro che, inseriti nel suo nucleo familiare, hanno goduto dell’immobile dovranno rilasciare l’immobile altrimenti potranno incorrere nella procedura di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c. e ss che comporta il rilascio obbligato dell’immobile con la relativa condanna alle spese giudiziarie per l’azione che il locatore ha dovuto intraprendere per riottenere la disponibilità dell’immobile di sua proprietà. Nel caso di specie quindi, al fine di ottenere la cessazione della coabitazione con il proprio genitore - il quale, da quanto si evince nel quesito, si dimostra letteralmente inamovibile - sarebbe opportuno inviare la disdetta del contratto di locazione e poi procedere con il rilascio dell’immobile entro il termine pattuito con il relativo cambio di residenza che verrà fissata nella nuova abitazione da scegliersi. Così facendo nessuna conseguenza pregiudizievole e/o responsabilità potrà essere addebitata al conduttore, mentre se il genitore non avrà intenzione di lasciare l’immobile sarà proprio lui a dover sopportare le conseguenze pregiudizievoli, a causa della sua occupazione abusiva priva di titolo giustificativo.

Si sconsiglia, invece, di omettere il versamento del canone d’affitto, perché tale atteggiamento integra senz'altro un inadempimento contrattuale e legittima il locatore ad azionare la procedura di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. a carico del conduttore moroso, con la conseguente condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento delle spese giudiziarie.

Si precisa, altresì, che nel caso in cui sia già spirato il termine per impedire il rinnovo del contratto, la legge sopracitata all’art. 3 comma 6 dispone comunque la facoltà del conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Infine, in relazione alla precisazione della presenza di un unico stato di famiglia, appare opportuno chiarire che una volta lasciato l’immobile locato e spostata la residenza anagrafica in un’altra abitazione lo stato di famiglia non potrà dirsi ancora sussistente ai sensi del D.P.R. 223/1989.

Sabrina F. chiede
mercoledì 07/05/2014 - Marche
“Quanti mesi di morosità devono esserci per poter esercitare l'azione di sfratto?ne basta uno?”
Consulenza legale i 08/05/2014
Di regola è il contratto a stabilire quanti mesi di morosità sono necessari per poter esercitare l'azione di sfratto contro il conduttore (spesso viene previsto che un solo canone non pagato comporti la risoluzione del contratto).
Se il contratto non prevede nulla, si applica l'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che recita: "Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile".
L'art. 55 della medesima legge prevede comunque che la morosità del conduttore possa essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data (oltre a interessi legali e spese processuali).
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a 90 giorni.


Testi per approfondire questo articolo

  • Il processo delle locazioni. Rito locatizio, convalida di sfratto, altri procedimenti, esecuzione forzata

    Editore: CEDAM
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    Il processo delle locazioni ha lo scopo di realizzare un punto di equilibrio tra gli interessi... (continua)

  • La fase esecutiva dello sfratto

    Editore: Giuffrè
    Collana: Officina. Civile e processo
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  • Il procedimento di convalida di sfratto. Con CD-ROM

    Editore: CEDAM
    Collana: Il diritto applicato
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    Data di pubblicazione: marzo 2011
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  • Tutele sommarie

    Editore: CEDAM
    Data di pubblicazione: dicembre 2010
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    l volume decimo è il primo che apre la nuova edizione del celebre Trattato di diritto processuale civile. La nuova edizione del trattato, completamente rinnovata rispetto alla precedente, vedrà molti volumi, ciascuno dei quali affronta una fase specifica del processo, analizzando tutti gli istituti contenuti nel codice di procedura civile.
    Il volume 10, nello specifico, affronta il procedimento di ingiunzione, il procedimento per convalida di sfratto ed i procedimenti... (continua)

  • Il procedimento per convalida di sfratto

    Editore: Giuffrè
    Collana: Orientamenti di merito
    Data di pubblicazione: marzo 2013
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