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Articolo 1617 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Obblighi del locatore

Dispositivo dell'art. 1617 Codice civile

Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze [817] (1), in istato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata [1575 n. 1] (2).

Note

(1) Sono tali, ad esempio, i magazzini annessi al fondo che servono per custodire le merci.
(2) Oltre all'obbligo di consegna, deve ritenersi che sul conduttore gravino gli altri obblighi previsti a carico del conduttore, adeguatamente adattati al fatto che si tratta di bene produttivo (v. 1575, 1578, 1581, 1585, 1586 c.c.).

Ratio Legis

La ratio sottesa alla norma è quella di consentire all'affittuario un godimento ed una gestione pieni del bene (v. 1615, 1571 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1617 Codice civile

Consegna della cosa

L'obbligo della consegna della cosa locata, già contenuto genericamente nell'art. 1575 n. 1, riceve qui una formulazione particolare avuto riguardo alla particolare natura della cosa che forma oggetto del contratto e ai doveri che incombono all'affittuario nei confronti del locatore e della collettività nell'interesse superiore della produzione.

In tema di locazione in genere è stato affermato esser dubbio se il locatore assuma la garanzia di un dato godimento e che bisogna indagare, caso per caso, quale fu l'intenzione dei contraenti. In tema di affitto, essendo in gioco interessi superiori, più vasti sono gli obblighi sia del locatore che dell'affittuario e affinché la cosa possa dare i suoi frutti al massimo grado occorre che il locatore la consegni in tale stato da poter subito servire all'uso e alla produzione. In tema di locazione in genere, e di fondi urbani in particolare, si può dire che, in mancanza di patto espresso o, comunque, in mancanza di manifestazioni univoche delle parti contraenti, l'obbligo del locatore si limita a consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e in condizione di ricevere le opere di adattamento, senza estendersi a quello di eseguire lavori per adattarla all'uso speciale a cui sia stata destinata; in materia di affitto, invece, la misura dell'obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione è nell'uso cui è destinata la cosa medesima, salvo stipulazione contraria.


Accessori e pertinenze. Animali

La cosa deve essere consegnata con i suoi accessori e le sue pertinenze. Pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un' altra cosa (art. 817 cod. civ.). Codì dovranno essere consegnati tutti quei beni che risultano organicamente collegati col fondo, inteso siffatto legame in senso economico: gli strumenti rurali, le macchine, i corsi d'acqua, gli animali, it fieno, la paglia, lo strame, i vasi oleari e vinari, i locali annessi al fondo locato e destinati alla custodia dei prodotti.

Un accenno particolare va fatto per gli animali. Costituiscono pe-tinenze non soltanto gli animali destinati alla lavorazione del fondo, in modo che mancando tali animali la coltivazione non sia possibile o per lo meno sia compromessa, ma anche quelli che sono in relazione a tutte le altre operazioni con le quali si ricavano dal fondo le maggiori utilità possibili, tenuto conto della particolare e concreta desti-nazione del fondo medesimo. Così costituiscono pertinenze da consegnare con la cosa principale quegli animali che il proprietario di un fondo vi ha posti per la necessità di un razionale sfruttamento del fondo stesso.

Fin qui si è parlato degli accessori esistenti al momento del contratto e a tale data destinati al godimento della cosa. Quid iuris per gli accessori che sopravvengono? Molto si è discusso nel passato su tale argomento e non mette conto riassumere le lunghe dispute. Basterà osservare che l'accessione è di regola un beneficio di cui viene a godere il proprietario e che gli accessori sopravvenuti, come un'alluvione, un'isola, un terreno trasportato dalla violenza delle acque non si potevano prevedere, onde l'utilità, ripromessa non può essere che quella relativa alla cosa con gli accessori esistenti al tempo della stipulazione del contratto.

La consegna degli accessori è un elemento naturale del contratto ma non necessario, per cui le parti possono anche escludere tutti o parte di essi dalla consegna: «Haec omnia sic sunt accipienda, nisi quid aliud specialiter actum sit». Beninteso se gli accessori e le pertinenze sono necessari a porre la cosa in stato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata, un patto siffatto significherà soltanto che alla dotazione della cosa provvederà direttamente l'affittuario.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1617 Codice civile

Cass. civ. n. 6485/1992

L'esonero del locatore dalla garanzia per molestie di fatto subite ad opera di terzi dal conduttore presuppone l'immissione di quest'ultimo nella detenzione qualificata del bene che avviene con la consegna ex art. 1617 c.c., giacché prima di tale momento il conduttore non è in grado di difendersi dalle molestie dei terzi mediante le azioni possessorie (artt. 1168 e 1170 c.c.) non essendo nel possesso e neppure nella mera detenzione della cosa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1617 Codice civile

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Ugo C. chiede
giovedì 28/03/2019 - Veneto
“Buon giorno, nel 2007 ho stipulato due contratti con il medesimo locatore, uno di locazione ad uso commerciale ed uno di affitto d’azienda per un attività da svolgersi nei locali precitati.
Al momento della consegna dell’azienda la stessa era in ristrutturazione (si trattava di realizzare la messa in opera dell’arredamento, fornitomi dalla locatrice, di un bar, comprese opere idrauliche ed elettriche) e tale operazione l’ho dovuta sostenere a mie spese, diversamente non avrei potuto svolgere l’attività.
Nel maggio di quest’anno, i contratti andranno a scadenza e non saranno rinnovati, chiedo se ai sensi dell’articolo 1617 del codice civile io non abbia la possibilità di chiedere il rimborso delle spese sostenute e dimostrabili da fatture.”
Consulenza legale i 04/04/2019
Va premesso che, nel caso in esame, sarebbe stato opportuno leggere il testo dei due contratti, rispettivamente di locazione e di affitto di azienda, menzionati nel quesito. Poiché tuttavia, nonostante la richiesta espressamente formulata, non è stata fornita copia degli stessi, si cercherà di dare una soluzione al quesito che sarà però, inevitabilmente, meno “concreta”.

Il contratto di affitto di azienda è disciplinato dagli artt. 1615 ss. c.c. Si tratta di una figura particolare di contratto di locazione, che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile.
Tale è, appunto, l’azienda, definita dall’art. 2555 del c.c. come “il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa”. Dunque l’affitto di azienda si differenzia dalla “semplice” locazione perché ha ad oggetto non singoli beni, mobili o immobili, in sé considerati, ma un insieme di beni collegati da una medesima destinazione economica, conferita loro dall’imprenditore.

Ai sensi dell’art. 1617 del c.c., il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in condizioni tali da poter servire all'uso e alla produzione a cui è destinata.
Secondo quanto riferito nel quesito, ciò non sarebbe avvenuto, e il locatore non avrebbe adempiuto ai propri obblighi, essendosi limitato a fornire all’affittuario, oltre ai locali in cui esercitare l’attività, il materiale di arredamento.
L’affittuario si sarebbe pertanto fatto carico, anche economicamente, della messa in opera dello stesso e addirittura della realizzazione dei necessari interventi sugli impianti idraulico ed elettrico: in caso contrario non avrebbe potuto esercitare l’attività.

Si può dunque concludere che l’affittuario abbia diritto, in conseguenza dell’inadempimento del locatore, al risarcimento dei danni subiti, comprensivi, secondo le regole generali (artt. 1223 ss. c.c.), sia del c.d. danno emergente (ovvero in questo caso le spese sostenute per rendere l’azienda “utilizzabile”) sia del c.d. lucro cessante (ovvero il mancato guadagno - ove provato - eventualmente causato dall’inadempimento).
Resta naturalmente salva la possibilità che le parti abbiano inteso accordarsi diversamente: come specificato in premessa, però, per una visione più completa sarebbe necessario esaminare i due contratti.

Testi per approfondire questo articolo

  • La locazione

    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 648
    Data di pubblicazione: dicembre 2013
    Prezzo: 78 €
    Categorie: Locazioni

    La moderna locazione di cose, frutto della frantumazione da tempo verificatasi della ben piú ampia locatio romanistica, a sua volta si presenta oggi articolata in una varietà di figure. Il volume si propone in primo luogo di delineare il sistema dei tipi e/o dei sottotipi di locazione che la vigente legislazione predispone in funzione del soddisfacimento essenzialmente delle diverse possibili esigenze del conduttore e piú in generale delle parti. La pregnanza degli... (continua)