Un distacco improvviso di intonaco, scatti continui del salvavita e il rifiuto di aprire la porta: è la vicenda su cui si è pronunciato il Tribunale di Torino con la sentenza del 23 gennaio 2026 (R.G. n. 22339/2025). Al nono piano di uno stabile, un'abitazione è stata interessata da infiltrazioni tanto gravi da compromettere la sicurezza dell'impianto elettrico e la salubrità degli ambienti. Il fenomeno non si era limitato a semplici macchie di umidità, ma aveva causato il distacco parziale dell'intonaco e aveva compromesso la funzionalità dell'impianto elettrico, provocando continui scatti del sistema salvavita. Nonostante l'evidente urgenza di un intervento tecnico per individuare e sigillare la perdita, l'occupante del decimo piano – un soggetto già destinatario di un provvedimento di sfratto per morosità – si era opposto all'ingresso della proprietà e dell’impresa edile incaricata, costringendo la locatrice a rivolgersi al Tribunale.
Il fondamento normativo dell'obbligo di manutenzione e cooperazione
Il provvedimento del giudice torinese poggia su un'analisi rigorosa dei doveri che gravano sulla figura del locatore, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. Tali norme stabiliscono che chi concede un bene in locazione è obbligato non solo a consegnare la cosa in buono stato, ma anche a eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile idoneo all'uso pattuito. Nel caso di specie, la locatrice, pur essendo tenuta alla messa in sicurezza dell'alloggio al nono piano, non poteva intervenire a causa dell'ostruzionismo dell’occupante dell'unità al piano superiore, che rendeva, di fatto, impossibile l'adempimento dell'obbligo.
Per superare questo stallo, l'ordinanza ha richiamato, in via analogica, l'art. 843 del c.c., il quale impone al proprietario (o al detentore) di permettere l'accesso e il passaggio nel proprio fondo qualora ciò sia necessario per la costruzione o la riparazione di un'opera del vicino o comune. Questa estensione interpretativa chiarisce che il diritto alla privacy e al godimento esclusivo dell'immobile non è assoluto, ma deve recedere di fronte alla necessità di evitare danni gravi e attuali alla proprietà altrui o all'incolumità dei terzi.
La tutela cautelare e l'autorizzazione all'uso della forza pubblica
La decisione del Tribunale piemontese rileva per l'incisività delle misure adottate, giustificate dalla sussistenza del periculum in mora. Il giudice ha infatti rilevato che l'estensione delle infiltrazioni non solo minava la salubrità degli ambienti, ma configurava un rischio immediato per la sicurezza fisica dei conduttori del piano sottostante a causa dei potenziali corto circuiti e dei crolli di intonaco.
Di conseguenza, l'ordinanza ha autorizzato la locatrice ad accedere all'immobile con il supporto della forza pubblica e, se necessario, procedendo alla sostituzione della serratura per il tempo strettamente indispensabile all'esecuzione dei lavori.
Questo intervento, pur potendo apparire estremo, è stata ritenuto proporzionato al fine di limitare il danno ed eliminare la causa del pregiudizio. La temporaneità dell'ingresso e la strumentalità dell'azione legittimano un'intrusione così profonda nella sfera dell’occupante. Completata la ricerca del guasto e la relativa riparazione, l'immobile deve essere restituito nella piena disponibilità dell'occupante, con la consegna immediata delle nuove chiavi qualora si sia proceduto al cambio della serratura.
Il provvedimento si inserisce in un solco interpretativo già tracciato dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 33228 del 2022 ha ribadito come l'accesso forzoso sia ammissibile solo quando l'attività sia giustificata da una reale necessità tecnica e non esistano soluzioni alternative meno gravose. Anche la giurisprudenza di merito conferma che la componente tecnica – supportata da relazioni peritali, fotografie e comunicazioni ufficiali – è dirimente per dimostrare che l'accesso all'unità altrui è l'unico modo praticabile per rimuovere il vizio.
Il fondamento normativo dell'obbligo di manutenzione e cooperazione
Il provvedimento del giudice torinese poggia su un'analisi rigorosa dei doveri che gravano sulla figura del locatore, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. Tali norme stabiliscono che chi concede un bene in locazione è obbligato non solo a consegnare la cosa in buono stato, ma anche a eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile idoneo all'uso pattuito. Nel caso di specie, la locatrice, pur essendo tenuta alla messa in sicurezza dell'alloggio al nono piano, non poteva intervenire a causa dell'ostruzionismo dell’occupante dell'unità al piano superiore, che rendeva, di fatto, impossibile l'adempimento dell'obbligo.
Per superare questo stallo, l'ordinanza ha richiamato, in via analogica, l'art. 843 del c.c., il quale impone al proprietario (o al detentore) di permettere l'accesso e il passaggio nel proprio fondo qualora ciò sia necessario per la costruzione o la riparazione di un'opera del vicino o comune. Questa estensione interpretativa chiarisce che il diritto alla privacy e al godimento esclusivo dell'immobile non è assoluto, ma deve recedere di fronte alla necessità di evitare danni gravi e attuali alla proprietà altrui o all'incolumità dei terzi.
La tutela cautelare e l'autorizzazione all'uso della forza pubblica
La decisione del Tribunale piemontese rileva per l'incisività delle misure adottate, giustificate dalla sussistenza del periculum in mora. Il giudice ha infatti rilevato che l'estensione delle infiltrazioni non solo minava la salubrità degli ambienti, ma configurava un rischio immediato per la sicurezza fisica dei conduttori del piano sottostante a causa dei potenziali corto circuiti e dei crolli di intonaco.
Di conseguenza, l'ordinanza ha autorizzato la locatrice ad accedere all'immobile con il supporto della forza pubblica e, se necessario, procedendo alla sostituzione della serratura per il tempo strettamente indispensabile all'esecuzione dei lavori.
Questo intervento, pur potendo apparire estremo, è stata ritenuto proporzionato al fine di limitare il danno ed eliminare la causa del pregiudizio. La temporaneità dell'ingresso e la strumentalità dell'azione legittimano un'intrusione così profonda nella sfera dell’occupante. Completata la ricerca del guasto e la relativa riparazione, l'immobile deve essere restituito nella piena disponibilità dell'occupante, con la consegna immediata delle nuove chiavi qualora si sia proceduto al cambio della serratura.
Il provvedimento si inserisce in un solco interpretativo già tracciato dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 33228 del 2022 ha ribadito come l'accesso forzoso sia ammissibile solo quando l'attività sia giustificata da una reale necessità tecnica e non esistano soluzioni alternative meno gravose. Anche la giurisprudenza di merito conferma che la componente tecnica – supportata da relazioni peritali, fotografie e comunicazioni ufficiali – è dirimente per dimostrare che l'accesso all'unità altrui è l'unico modo praticabile per rimuovere il vizio.
