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Articolo 1586 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Pretese da parte di terzi

Dispositivo dell'art. 1586 Codice civile

Se i terzi, che arrecano le molestie, pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni [1012; 1777 2] (1).

Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo (2). Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi [108 c.p.c.] (3).

Note

(1) Pertanto, se manca tale pronto avviso, non viene meno la garanzia dovuta dal locatore: questi ha solo diritto al risarcimento del danno sofferto (1223 c.c.) dato dalla perdita subita proprio per la mancanza della comunicazione. Si pensi, ad esempio, al caso in cui il conduttore non informi il locatore dell'atto di citazione notificatogli (163, 125, 137 ss. c.p.c.) e questi, di conseguenza, decada dalla possibilità di sollevare una determinata eccezione sufficiente a rigettare la pretesa avversa (167, 2).
(2) La chiamata in giudizio può provenire dal terzo ovvero dal conduttore (106 c.p.c.) ma anche dal giudice (107 c.p.c.).
(3) Se il conduttore è citato in giudizio deve darne comunicazione al locatore e, quindi, può anche esserne estromesso.

Ratio Legis

La norma si spiega considerando che la legittimazione passiva in un eventuale giudizio intrapreso da terzi per far valere le proprie pretese spetta al locatore del bene e non al conduttore. Il locatore, però, deve essere messo in grado di difendersi al meglio.

Brocardi

Laudatio auctoris

Spiegazione dell'art. 1586 Codice civile

Molestie di diritto da parte di terzi. Responsabilità per omessa sollecita denuncia

L'avviso della molestia che il conduttore è tenuto a dare al locatore non è vincolato da alcuna particolare forma: potrà darsi con atto stragiudiziale, con lettera, raccomandata o non, e pure oralmente, salvo l'onere del conduttore di provare l'avvenuta denuncia. La chiamata in giudizio del locatore equivale indubbiamente ad avviso. La legge non stabilisce neppure un termine per la comunicazione decorrente dalla data della molestia e si limita soltanto ad affermare che l'avviso dovrà essere pronto, che deve cioè essere dato in modo che il locatore sia posto in condizione di assumere la difesa del suo e implicitamente del diritto del conduttore, eliminando al più presto l'impedimento (sospensione di lavori, di coltivazioni ecc.) che, in ultima analisi, si ridurrà in un suo danno.

Il conduttore che abbia dato pronto avviso al locatore avrà diritto ad essere rilevato dalle molestie. È evidente che, qualora il locatore non sia riuscito ad eliminare le pretese dei terzi sulla cosa locata, il conduttore avrà diritto ad una diminuzione del corrispettivo della pigione, dell'affitto o del noleggio proporzionata al diminuito godimento.
Le molestie devono partire da terzi: se invece provenissero, sia pure indirettamente, dallo stesso locatore, è escluso l'obbligo del conduttore alla denuncia, perché si suppone che della turbativa e dell'aspetto giuridico di essa il locatore sia direttamente o indirettamente informato.
Se l'avviso non è dato oppure viene dato intempestivamente, cade a garanzia e il conduttore dovrà difendersi come vittima di una molestia di fatto e sarà tenuto al risarcimento dei danni verso il locatore. La tempestività dell'avviso dovrà essere accertata caso per caso dal giudice, tenendo presente il criterio dianzi suggerito.

Il conduttore può essere convenuto in giudizio per essere condannato a rilasciare la cosa in tutto o in parte o a soffrire l'esercizio di qualche servitù, per usare la formula del codice abrogato. In tali casi il locatore ha bensì l'obbligo di assumere la lite, ma il diritto del conduttore è subordinato alla chiamata nel processo del locatore, nel quale anche il conduttore può rimanere quando vi abbia un interesse. Se tale interesse non sussiste il conduttore deve essere estromesso, purché indichi il nome del locatore nel cui nome possiede e cioè senza tener conto se quest'ultimo abbia accettato o meno di assumere la causa.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

399 Quando alle c.d. turbative di diritto, riproducendo l'art. 1582 cod. civ. (427 progetto del 1936), ho precisato (art. 439) che il conduttore debba avvisare il locatore quando le turbative offendano il godimento del conduttore e il diritto del locatore od anche soltanto quest'ultimo se la notizia possa mettere in grado il locatore di provvedere alla tutela del suo diritto impugnato o minacciato.
Per il caso in cui il locatore deve assumere la lite iniziata dai terzi ho precisato che la semplice indicazione di lui da parte del conduttore basta a porre questi fuori causa, salvo che abbia interesse personale per rimanervi.

Massime relative all'art. 1586 Codice civile

Cass. civ. n. 162/1969

La norma dell'art. 1586 c.c. riguarda l'ipotesi del terzo che agisca in via giudiziale contro il conduttore, vantando un diritto sulla cosa locata a costui, prevenendo in tal caso la laudatio auctoris. Al contrario, il conduttore è passivamente legittimato per le azioni nei suoi confronti proposte, allorché si basino su di una sua personale responsabilità per fatto illecito, lesivo del diritto di un proprietario confinante rispetto al bene locato.

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relative all'articolo 1586 Codice civile

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Giovanni P. chiede
sabato 15/10/2016 - Lombardia
“Buona sera, con la mia compagna abbiamo stipulato un contratto di affitto di un bilocale con box e cantina, in agenzia, con la presenza del proprietario ed il suo amministratore delegato, dopo la stesura del contratto di 4+4 anni, la firma ed il versamento della cauzione di tre mesi, ed il pagamento dei diritti dell'agenzia, veniamo accompagnati sul posto dove avevamo già visto i locali, ci aprono le porte del bilocale, della cantina con accesso al box e quelle della basculante. Tutto come pattuito, non ci vengono fornite le planimetrie in dettaglio e d'insieme. Il bilocale fa parte di una palazzina orizzontale a due piani più interrato con scivolo per l'accesso ai box. Dopo due anni viene venduto un appartamento nella medesima palazzina e si scopre che il box da noi occupato risulta essere abbinato all'appartamento appena venduto. Ho informato telefonicamente il locatore che ha subito individuato il box abbinato al bilocale ma manca la basculante in quanto si tratta di un posto auto coperto, rispondo al locatore che sono disponibile a trasferire le mie cose non appena farà installare una basculante in modo da risultare un box chiuso come indicato sul contratto. Chiedo: il vero proprietario del box ha diritto di rivalsa diretta verso di me che sono il conduttore o deve vedersela con il nostro locatore? oltre tutto ogni giorno il vero proprietario del box mi perseguita con minacce ed ora ha fatto sostituire le serrature della cantina e del box a nostra insaputa con all'interno le cose di nostra proprietà, poteva farlo? Io conduttore sono responsabile del vizio originato da altri?”
Consulenza legale i 24/10/2016
L’art. 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo.
Risulta normale considerare che colui che stipula il contratto di locazione sia anche il proprietario dell’immobile o, almeno, titolare di un diritto di godimento dal contenuto proporzionato sulla cosa formante oggetto di concessione (ad esempio usufrutto, enfiteusi o locazione); tuttavia, questo elemento (titolarità dell’immobile o di altro diritto reale), che fornisce la legittimazione per concedere in locazione l’immobile, resta spesso in ombra nel rapporto tra locatore e conduttore, in quanto per quest’ultimo ha molta più importanza ottenere e conservare la disponibilità del bene locato.

Ciò comporta che nella pratica la giurisprudenza si è trovata spesso a dover affrontare e risolvere casi di contratti di locazione stipulati con un soggetto che non era legittimato ad assumere la veste di locatore in quanto il bene era di proprietà di terzi.

Discussa è la possibilità di locare una cosa altrui, e sul tema si rinvengono i seguenti orientamenti interpretativi:
a) secondo una prima tesi, poiché il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento, anche il locatore, al momento della conclusione del contratto, dovrà essere proprietario o titolare di un diritto di godimento dal contenuto proporzionato sulla cosa formante oggetto di concessione, con la conseguenza che, in difetto di tale titolarità, il conduttore potrà in ogni caso ed in ogni momento agire per la risoluzione del contratto;
b) secondo altra tesi il contratto stipulato da soggetto non legittimato a disporre del diritto sarebbe inquadrabile fra i contratti validi ma inefficaci, in quanto:
- non vi sarebbe alcun vizio relativo alla validità dell’atto, risultando pienamente rispettato lo schema legale fornito dal legislatore rispetto al contratto di locazione. Un contratto di tal tipo non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l’art. 1571 c.c. include tra i requisiti di validità del contratto la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore
- inefficace poiché la carenza di legittimazione nel disporre del diritto da parte del locatore condurrebbe all’impossibilità per il contratto di produrre i suoi effetti tipici.
Corollari di tale tesi saranno che:
b1) il locatore, non potendo adempiere agli obblighi validamente assunti, risponderà di inadempimento contrattuale (cfr. art. 1575 c.c.);
b2) dalla validità del contratto ne deriverebbe l’applicazione diretta e non in via analogica delle norme sulla locazione.
La conclusione sopra esposta sub lettera b) risulta corroborata da principi ripetutamente affermati dalla Corte di Cassazione, la quale ha più volte sostenuto la validità del contratto di locazione stipulato da chiunque avesse la disponibilità, anche soltanto di fatto, di un bene (ex plurimis Sez. 3 sentenza n. 15443 del 14/07/2011; Sez. 3 sentenza n. 9493 del 20/04/2007; Sez. 3 sentenza n. 8411 del 11/04/2006; Sez. 3 sentenza n. 4764 del 04/03/2005; Sez. 3 sentenza n. 470 del 17/01/1997; Sez. 3 sentenza n. 306 del 30/01/1968, che costituisce la sentenza capostipite in materia).
La tesi della validità, invece, non può affermarsi nell’ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell’usurpatore).

Preferibile invece, e più adatta a risolvere il caso di specie, si ritiene sia una terza teoria che, nel negare la nascita di un diritto personale di godimento in capo al conduttore, ritiene che lo stesso non possa agire in risoluzione finchè riesca a godere pacificamente della cosa.

In forza di tale teoria, pertanto, dovrà ritenersi che il contratto di locazione di cosa altrui sia non soltanto valido, ma anche efficace se e fino a quando il locatore avrà la disponibilità, anche se solo di fatto, della cosa locata e sarà in grado prima di consegnarla e poi di garantirne il pacifico godimento al conduttore. In tal senso può argomentarsi dallo stesso articolo 1571 c.c., norma che non richiede alcun specifico requisito di legittimazione, non trattandosi di un contratto a carattere dispositivo.

Ritenendo il contratto così stipulato valido ed efficace tra le parti, il pagamento del canone che verrà ad essere effettuato a colui che ha stipulato il contratto di locazione in assenza di contestazione di terzi sarà sempre da ritenere effettuato in buona fede e, quindi, libera il conduttore (il che comporta che il vero proprietario non ha alcun diritto di rivalsa nei confronti del conduttore).

Inoltre, essendo stato il contratto in questione stipulato da soggetto che non era né proprietario né legittimo detentore dell’immobile locato, il terzo proprietario che pretenda di avere diritti sul bene non potrà sic et simpliciter pretendere la consegna del bene locato, ma dovrà agire in giudizio per chiedere la restituzione dell’immobile, il che legittima a sua volta il conduttore ad agire contro il locatore per chiedere di:
1. dichiarare risolto il contratto di locazione per inadempimento del locatore
2. condannare quest’ultimo al risarcimento del danno.

Pertanto, costituisce esercizio arbitrario delle proprie ragioni, penalmente perseguibile, l’aver sostituito unilateralmente la serratura del box con all’interno beni di proprietà del conduttore, di cui si è illegittimamente appropriato il terzo proprietario. A quest' ultimo é soltanto consentito di chiedere giudizialmente la restituzione dell'immobile, previa formale disdetta da inviare al conduttore.

Assume rilievo in questa ipotesi anche l'art. 1586 c.c. il quale dispone che se vi sono terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore sarà tenuto a darne pronto avviso al locatore sotto pena di risarcimento del danno, ciò che sembra essere stato fatto nel caso che ci riguarda dal conduttore.

Per quanto concerne il problema di fornire il box abbinato al bilocale oggetto di locazione di una basculante, va detto che sussiste chiaramente un obbligo in tal senso da parte del locatore argomentando dall'art. 1576 c.c., norma la quale dispone che il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, uso che in questo caso sembra chiaro essere quello di rinchiudervi dei beni avendo le parti, al momento della stipula del contratto, visto e accettato i locali con il box fornito di basculante.
Un mancato tempestivo intervento in tal senso da parte del locatore configura inadempimento contrattuale, con diritto del conduttore a chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto con condanna al risarcimento del danno ovvero, a sua scelta, una riduzione del canone convenuto.

Testi per approfondire questo articolo

  • La locazione

    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 648
    Data di pubblicazione: dicembre 2013
    Prezzo: 78 €
    Categorie: Locazioni

    La moderna locazione di cose, frutto della frantumazione da tempo verificatasi della ben piú ampia locatio romanistica, a sua volta si presenta oggi articolata in una varietà di figure. Il volume si propone in primo luogo di delineare il sistema dei tipi e/o dei sottotipi di locazione che la vigente legislazione predispone in funzione del soddisfacimento essenzialmente delle diverse possibili esigenze del conduttore e piú in generale delle parti. La pregnanza degli... (continua)