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Articolo 1587 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Obbligazioni principali del conduttore

Dispositivo dell'art. 1587 Codice civile

(1) Il conduttore deve:

  1. 1) prendere in consegna la cosa (2) e osservare la diligenza del buon padre di famiglia [1176] nel servirsene per l'uso determinato nel contratto (3) o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (4);
  2. 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti [820 3, 1282 2, 2764, 2948 n. 2] (5).

Note

(1) Oltre alle obbligazioni principali qui indicate il conduttore ha altre obbligazioni: provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione (1576, 1 c.c.) e restituire il bene (1590 c.c.).
(2) Tale obbligo costituisce il riflesso di quello di consegnare il bene di cui all'art. 1175, n. 1 c.c..
(3) Se il locatario destina il bene ad un uso diverso da quello pattuito o da quello desumibile dalle circostanze si rende inadempiente ed il locatore può chiedere la risoluzione del contratto (1453 c.c.). Si veda anche l'art. 80, l. 27 luglio 1978, n. 392.
(4) Il dovere di diligenza riguarda sia l'uso del bene che la sua custodia ed è volto a consentire la restituzione del bene (v. 1588, 1590 c.c.).
(5) Si vedano gli articoli 5, 12, 80, l. 27 luglio 1978, n. 392.

Ratio Legis

Il conduttore deve conservare il bene al fine di restituirlo al locatore (1573, 1574 c.c.) e versare il canone quale corrispettivo del suo godimento (1571 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1587 Codice civile

Obbligo di ricevere la cosa in consegna

Sebbene contemplate soltanto in due capi, le principali obbligazioni del conduttore sono tre e fanno riscontro alle obbligazioni principali del locatore indicate nell'art. 1575 del codice. All'obbligo del locatore di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, corrisponde quello del conduttore di prendere in consegna la cosa; all'obbligo di mantenerla in istato da servire all'uso convenuto corrisponde quello di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene; alla garanzia del pacifico godimento durante la locazione corrisponde l'obbligo di dare il corrispettivo pattuito nei termini convenuti.
Altra importante obbligazione incombe al conduttore e cioè quella di restituire la cosa locata (art. 1590) così come sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576). Tali obbligazioni devono considerarsi, per così dire, accessorie rispetto alle prime, le quali sono considerate dalla legge come principali perché attengono alla natura stessa del contratto.

Il legislatore nell'affermare chiaramente che il conduttore deve prendere in consegna la cosa ha voluto tutelare l'interesse del locatore all'effettivo godimento della cosa medesima da parte dell'altro contraente e soprattutto ha voluto create le condizioni perché fossero rese effettive altre obbligazioni del conduttore, prima fra tutte quella della custodia. È vero che il diritto del locatore che la cosa sia custodita nasce soltanto dall'avvenuta consegna, ma il locatore ha l'interesse a vedere realizzati i presupposti per la nascita del proprio diritto.

L'obbligo di ricevere la cosa in consegna sussiste sia nella locazione che ha per oggetto il godimento di beni produttivi sia nella locazione di beni improduttivi, anche se nell'affitto appare più evidente l'interesse del locatore. Dato il concetto unitario del godimento, riescono irrilevanti le esigenze economiche che distinguono le due specie di locazioni, per cui la disposizione in esame, che è contenuta tra quelle generali delle locazioni, non consente limitazioni.
Qualora il conduttore si rifiuti di ricevere in consegna la cosa locata, il locatore potrà intimargli di adempiere al suo obbligo e, in mancanza, potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento di un obbligo fondamentale. Non basterebbe ad esimere il conduttore da responsabilità l'offerta del pagamento del corrispettivo se non è accompagnata dalla dichiarazione del conduttore di essere pronto a ricevere la cosa.


Obbligo di non abusare della cosa. Non uso della cosa locata

Il conduttore deve servirsi della cosa da buon padre di famiglia qualunque sia l'uso per cui venne locata. L'obbligo di non abusare della cosa, sia pure nei limiti della diligentia levis, risale alle fonti romane ed impone al conduttore un determinato comportamento, che può essere positivo o negativo. Il conduttore deve mantenere integri gli elementi del godimento, cosa che ottiene riparando in dati casi le degradazioni causate dal godimento normale e in genere con la custodia nelle sue vane forme, sempre avuto riguardo al tipo di godimento concesso; egli inoltre non deve cambiare la forma od eccedere nel godimento concesso modificando la capacità produttiva della cosa locata.

La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base al quod plerumque accidit e non puo dirsi che venga meno unicamente perché colui che ha assunto l'obbligazione non si premunisca contro un evento non previsto che poi sopraggiunga a rendere impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non obbliga a prevedere ogni e qualsiasi lontana possibilità impeditiva, ma soltanto gli avvenimenti propri della vita normale, nel modo in cui si suole comunemente svolgersi.
In virtù di questo obbligo il conduttore di un fondo rustico non può, con continue seminagioni, esaurire il fondo, il conduttore di un bosco non può eseguire i tagli prima del periodo stabilito, il conduttore di una cava non può estrarre pietre in quantità maggiore di quella che l'esercizio precedente, il canone di locazione e la presunta volontà delle parti possono autorizzare. Il conduttore, isterilendo l'elemento produttivo del fondo, danneggiando il bosco con tagli prematuri, esaurendo la ricchezza mineraria del suolo, ritrae dalla cosa un godimento che non è quello normale e viola così l'obbligo sancito a suo carico dalla legge.

Le modificazioni vietate al conduttore sono sempre e soltanto quelle che arrecano pregiudizio al locatore ed impediscono al conduttore di adempiere l'obbligo stabilito dal successivo art. 1590 di restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta. Il conduttore è quindi abilitato a compiere ogni altra modificazione dalla quale non derivi un danno al locatore e sempre che sia possibile, alla fine della locazione, il ristabilimento delle cose nello stato pristino. Si ritiene perciò che sia lecita la divisione di una camera con un tramezzo, l'apertura o chiusura di una porta, la trasformazione del sistema di illuminazione, la sostituzione delle colture che non diminuiscano la produttività del fondo e che ne consentano nella sostanza la restituzione senza alterazioni.
Il conduttore deve godere la cosa secondo l'uso determinato nel contratto o secondo l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. Nessuna difficoltà presenta la determinazione dell'uso quando è stata prevista nel contratto, mentre più difficile si presenta lo stabi­lire qual è l'uso che può presumersi dalle circostanze. Nessun indirizzo è fornito dalla legge, per cui il giudice, nel suo prudente arbitrio, dovrà prendere in particolare considerazione le circostanze che attengono allo stato dei luoghi, alle consuetudini locali, all'uso della cosa in epoca precedente al contratto, alle qualità personali del conduttore. Se, ad esempio, un quartiere costruito per abitazione e sempre locato a famiglie viene preso in locazione da un cittadino che mai fino allora aveva esercitato il commercio di albergatore, non potrà presumersi con fondamento che la casa fu locata per essere ridotta ad albergo. Se invece il conduttore era un albergatore ed affittò un grande appartamento o un insieme di appartamenti è ovvio presumere che li prese per ridurli ad albergo ed in tal caso dovrà il locatore imputare a se stesso di non essersi premunito contro tale destinazione.

Contravviene all'obbligo in esame il conduttore che non usi della cosa locata? È stato osservato che il godimento costituisce al tempo stesso un diritto ed un dovere del conduttore e che la casa, sia urbana che rustica, non può che deteriorarsi quando non sia affatto goduta. Non è di quest'avviso, e con ragione, la Corte Suprema secondo la quale anche quando nel contratto di locazione sia determinato l'uso della cosa locata, il conduttore non ha l'obbligo, ma il diritto di fame uso, onde ne deriva che dal semplice non uso della cosa stessa il locatore non può trarre argomento per chiedere la risoluzione del contratto. Invero nella legge, fatta eccezione per la locazione che abbia per oggetto il godimento di una cosa produttiva e per la quale l'obbligo dell'uso potrebbe ritenersi, oltre che insito nella natura del contratto, implicitamente sancito nell'art. 1618, non è contenuta alcuna disposizione che tale obbligo affermi. Il conduttore deve servirsi della cosa da buon padre di famiglia e secondo l'uso determinato nel contratto, ma ciò non significa che gli sia imposto l'uso della cosa, ma soltanto che, in mancanza di patto espresso, se egli vuole servirsi della cosa, il che rientra nella sfera della sua facoltà, deve farlo da buon padre di famiglia, essendogli vietato un uso diverso da quello determinato nel contratto.
L'uso convenuto o presunto non implica un obbligo, ma un divieto ad un uso diverso, costituisce cioè, per così dire, un limite alla facoltà di godimento. La sanzione della risoluzione è comminata quindi per l'uso diverso non per il non uso. La giurisprudenza ha però fatto eccezione al principio nell'ipotesi che ricorra un comportamento malizioso del locatario ed ha ritenuto che risponde per inadempienza contrattuale colui che, preso in affitto per vari anni un locale, con obbligo di conservarlo adibito a pubblico esercizio di caffè sino al termine della locazione, chiuda invece l'esercizio prima della scadenza di tale termine, rendendo possibile l'apertura di analogo esercizio in locale prossimo e facendo sì che il proprietario del primo locale, ritornandone in possesso, non possa piu ottenere dall'autorità competente la licenza per esercitarvi ancora un caffè, a causa dell'apertura dell'altro esercizio.

Opposto al non uso della cosa locata è l'abuso della cosa medesima, che si concreta nel danno o nella minaccia di danno causato al locatore nell'uso o nel godimento della cosa dalla condotta negligente del conduttore. L'abuso può presentarsi sotto forma di sfruttamento della casa introducendovi un numero eccessivo di persone o dando alloggio a persone di dubbia moralità. La condotta medesima del conduttore può, per la sua immoralità, costituire abuso della cosa e violazione dell'obbligo sancito nell'articolo in esame, dando luogo, per il danno che arreca alla proprietà, alla risoluzione del contratto, sempre che detta condotta fosse stata ignota al locatore all'epoca del contratto.

Anche quando esista evidente abuso della cosa locata, tale da ingenerare danno alla cosa, all'obbligo di risarcire il danno non sempre si accompagna la risoluzione del contratto, giacché occorre che l'inadempienza sia di tale gravità da far venir meno lo scopo economico del contratto.


Il corrispettivo deve essere determinato. Adempimento dopo la domanda di risoluzione

Il conduttore è tenuto inoltre a dare il corrispettivo (pigione, fitto, nolo) nei termini convenuti. Il corrispettivo deve essere determinato e pur essendo costituito, di regola, dal danaro, può essere rappresentato anche da una quota ovvero da una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato.

Il corrispettivo può essere versato, in luogo del conduttore, da un terzo che agisca nei nomi e per liberare il conduttore, anche contro la volontà del locatore, a meno che quest'ultimo non abbia interesse a che il conduttore esegua personalmente la prestazione (art. 1180 cod. civ.). Tra coloro che possono essere interessati ad eseguire la prestazione v'è il subconduttore, il quale è obbligato verso il locatore fino alla concorrenza del prezzo della sublocazione (art. 1595). L'adempimento deve essere integrale e il locatore può rifiutare un adempimento parziale anche se la prestazione è divisibile, salvo che gli usi locali dispongano diversamente (art. 1181).
Persona idonea a ricevere il corrispettivo può essere il locatore o un suo rappresentante ovvero colui che sia indicato od autorizzato dalla legge o dal giudice. Qualora il corrispettivo venga dato a persona non legittimata a riceverlo, il conduttore sarà liberato soltanto nel caso che il locatore ratifichi l'operazione o ne abbia approfittato (art. 1188 cod. civ.) e salvo il pagamento a creditore apparente (art. 1183 cod. civ.).

La determinazione convenzionale del tempo dell'adempimento impone al conduttore di dare il corrispettivo alla data stabilita che cadere all'inizio come al termine della locazione. Il ritardo di pochi giorni deve essere considerato generalmente come un inadempimento di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del locatore e come tale da non giustificare la risoluzione del contratto (art. 1455). Non è escluso, peraltro, che l'interesse del locatore possa essere pregiudicato anche da un ritardo di un sol giorno, ma la questione più di fatto che di diritto dovrà essere risolta, caso per caso, dal prudente giudizio del magistrate, sempre che non si dimostri resistenza di un uso che riconosca un termine di respiro e sempre che il locatore non abbia accettato il pagamento senza formulare riserve, perché in tal caso devesi presumere che il pagamento è stato riconosciuto valido. Se i termini per l'adempimento di tale prestazione non sono stati fissati nel contratto, soccorre il criterio dettato dalla legge. Il locatore può esigere immediatamente il corrispettivo, salvo che in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione sia necessario un termine, che, in mancanza dell'accordo delle parti, sarà stabilito dal giudice (art. 1183 cod. civ.). Se il prezzo è stabilito a tanto al mese, al trimestre, in questa espressione si intende implicito il patto che il pagamento debba avvenire a mese, a trimestre.

Una questione che sorse all'entrata in vigore del codice del 1942 fu quella relativa alla cessazione della morosità prima della convalida della disdetta da parte del magistrato, quando il conduttore faccia offerta del pagamento appena ricevuta l'intimazione. Si è discusso se il riferimento contenuto nell'art. 663 c.p.c. al presupposto della persistenza della morosità alla udienza nella quale dovranno comparire le parti, rifletta la sola ipotesi di mancata comparizione del conduttore convenuto (nel qual caso la convalida si avrà soltanto se l'attore fa espressa dichiarazione di persistenza della morosità) o non anche la ipotesi di presenza del conduttore in giudizio. L'art. 663 c.p.c. va infatti posto in relazione con l'art. 1453 u. cap. cod. civ. secondo il quale dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

In realtà v'è tra le due disposizioni contrasto ed incompatibilità di contenuto. L'art. 663, se pur a proposito della convalida in assenza dell'intimato, vuole la dichiarazione espressa dell'attore di persistenza della morosità, e intanto dimostra che questa può esistere o meno, che cioè fino all'udienza di comparizione l'intimato può effettuare il pagamento del canone. L'ipotesi prevista dal codice di obbligo del locatore di fare la dichiarazione di persistenza di morosità nell'assenza del conduttore, non esclude, anzi conferma la facoltà in ogni caso di costui di eseguire fino all'ultimo momento il pagamento. Poiché è logico aspettarsi che il conduttore che ha pagato non si curi più del giudizio, si esige in caso di sua assenza la dichiarazione da parte dell'attore di persistenza essendo altrimenti inammissibile la domanda di risoluzione sarebbe d 'altra parte illogico sostenere che la facoltà del tardivo pagamento sia concessa a chi si manterrà assente dal giudizio e negata invece a chi sarà diligente a comparirvi.Pertanto tale facoltà deve intendersi costituire eccezione per il caso speciale della locazione al divieto generale dell'art. 1453 all'inadempiente di adempiere alla propria obbligazione dopo la domanda di risoluzione del creditore.

Comunque, in materia di licenza o sfratto del conduttore, l'adempimento tardivo fino all'udienza di comparizione va generalmente ammesso dovendosi ritenere generalmente l'inadempimento cui subito si pone riparo di scarsa importanza e pertanto esclusivo della risoluzione del contratto (art. 1455 cod. civ.).
La legge prevede anche l'ipotesi che il luogo nel quale la prestazione debba eseguirsi non sia determinato dalla convenzione o dagli usi e non possa desumersi dalla natura della prestazione o da altre circostanze e stabilisce, in linea generale, che l'obbligo avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuto al domicilio del locatore, a meno che tale domicilio sia diverso da quello che il locatore aveva al momento in cui l'obbligazione sorse e ciò renda più gravoso l'adempimento, perché in tal caso — in base al principio dell'art. 1182 cod. civ. — il conduttore, previa dichiarazione al locatore, ha diritto di eseguire il pagamento al proprio domicilio.

Le pigioni delle case, i fitti dei fondi rustici e il nolo delle cose mobili ed ogni altro corrispettivo della locazione si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 3) e la prescrizione decorre dal giorno in cui la corrisposta è esigibile.


La clausola solve et repete

Anche in tema di locazione sorge il problema della validità del patto solve et repete risolto legislativamente dall'art. 1462. La clausola solve et repete come ogni altra clausola che impedisca al conduttore di opporre eccezioni al fine di evitare o di ritardare la prestazione non ha effetto per le eccezioni di nullità, annullabilità o di rescissione del contratto. Fuori di questi casi la clausola è generalmente efficace, ma il giudice può sempre sospendere la condanna riconoscendo l'esistenza di gravi motivi ed imponendo, se del caso, una cauzione.

Può ammettersi il conduttore a sospendere il pagamento del canone qualora il locatore non adempia ai suoi obblighi, quando si tratti di violazioni di tale gravità da impedire la prosecuzione del rapporto o da turbarne profondamente la sua funzione economica. Non può pertanto il conduttore, quando l'inadempimento da parte del locatore non sia tale da impedire la prosecuzione del rapporto, sospendere il pagamento del canone continuando nel godimento della cosa locata e dimostrando così coi fatti la possibilità della continuazione del rapporto.


Prova del pagamento. Interessi

Il pagamento è provato dalla quietanza o ricevuta, il cui rilascio il conduttore ha diritto di richiedere al locatore, tanto che può rifiutarsi di pagare se la quietanza gli venga negata. La quietanza è, di regola, nelle locazioni dei fondi urbani, costituita da un documento che accerta il pagamento del debito, ma nell'affitto dei fondi rustici puo essere costituita da un registro o libretto nel quale vengono an­notate le rimesse dei singoli fitti.

Un'importante conseguenza del mancato o ritardato adempimento è quella della decorrenza degli interessi. Il legislatore, all'articolo 1282, dopo aver stabilito che i crediti liquidi ed esigibili producono interessi di pieno diritto, salvo che la legge o il titolo stabiliscano diversamente, soggiunge che, in mancanza di patto contrario, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora.

L'inosservanza di una o più delle obbligazioni principali imposte al conduttore dalla legge importa come conseguenza il diritto del locatore di invocare l'adempimento ovvero la risoluzione del contratto, così come analogo diritto spetta conduttore per le inadempienze del locatore. Nell'una e nell'altra ipotesi il locatore potrà invocare il risarcimento dei danni (art. 1453 cod. civ.) in ragione del pregiudizio derivatogli dal ritardato adempimento o dall'anticipata risoluzione.
All'inosservanza delle obbligazioni ex lege va equiparata l'inadempienza ai patti contrattuali. Quando le parti abbiano stipulato in un contratto di locazione la clausola risolutiva per ogni inadempienza ai patti avvenuti, il giudice non può fermarsi alla constatazione dell'esistenza della clausola, ma deve indagare sull'importanza del patto violato e sulla gravità delle conseguenze della violazione.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

401 Ho modificato l'art. 1583 cod. civ. (428 progetto del 1936) nel senso anzitutto di affermare l'obbligo del conduttore di ricevere la cosa locata (art. 441). Quest'obbligo si pone come dovere del conduttore di cooperare all'esecuzione del contratto, cui è obbligato il locatore; ora si comprende proprio in quest'obbligo generico quello specifico di consegnare la cosa locata.
In secondo luogo, invece di dichiarare che il conduttore deve servirsi della cosa locata da buon padre di famiglia, ho detto che egli deve osservare la diligenza di un buon padre di famiglia nel servirsi della cosa stessa: con questo mutamento di formulazione ho inteso evitare la imposizione, a carico del conduttore, dell'obbligo di servirsi della cosa locata, che non esiste in via generale, ma esiste solo nei limiti in cui il non uso importi pregiudizio per la custodia e la conservazione della cosa.
Un obbligo di servirsi della cosa locata esiste inoltre a carico del conduttore quando in locazione ha per oggetto una cosa produttiva; ed ho dichiarato perciò che, allora, il conduttore deve attuare la gestione della cosa in conformità dei patti e della natura di essa. Il principio non è nuovo perché già nell'art. 1615 cod. civ. è posto a carico dell'affittuario di un fondo rustico l'obbligo di non abbandonare la coltura: e se si ricorda che la locazione di fondi rustici è stata già da me riguardata come il prototipo della locazione di una cosa che può essere oggetto di gestione produttiva, s'intende la ragione della generalizzazione che, del principio posto dal citato art. 1615, ho fatto nell'art. 441, n. 2. Peraltro il principio è già ricevuto in via generale anche dalla pratica, ed infatti è ormai pacifico un obbligo del conduttore, identico a quello da me previsto, nel caso di locazione di azienda di cosa predisposta per gli scopi di una gestione commerciale: l'obbligo di attuare la gestione vuole, in tali ipotesi, impedire la dispersione dell'avviamento dell'azienda o la diminuzione di valore che la cosa riceve quando il conduttore si astiene dall'idealizzare lo scopo a cui serviva la organizzazione produttiva di essa. Per giustificare ulteriormente l'imposizione di un obbligo come quello da me indicato all'art. 441 n. 2, mi basta ricordare, per l'ipotesi di locazione di una macchina, quanto danno arreca alla medesima l'inattività in cui possa lasciarla il conduttore.
401 Ho giudicato inutile riportare l'art. 1584 cod. civ. (429 del progetto del 1936).
Posto infatti che ha carattere principale l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata secondo l'uso contrattuale e di osservare nell'uso stesso la diligenza di un buon padre di famiglia, il diritto del locatore alla risoluzione ed eventualmente ai danni discende dai principi generali.

Massime relative all'art. 1587 Codice civile

Cass. civ. n. 22039/2017

In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell'inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all'esborso di somme al fine di rendere l'immobile utilizzabile per l'uso convenuto.

Cass. civ. n. 10639/2012

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod.civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Cass. civ. n. 11345/2010

L'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1587, n. 1, c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall'altro obbligo, sancito dall'art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza dell'obbligazione di cui al citato art. 1587, n. l, c.c. e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.

Cass. civ. n. 10838/2007

L'art. 1587, n. 1, c.c., nel sancire l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell'identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell'inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito dichiarativa della risoluzione di un contratto di locazione avente ad oggetto una malga di proprietà della locatrice, che aveva rilevato la sussistenza dell'importanza dell'inadempimento della conduttrice nella condotta della stessa, che aveva proceduto all'installazione di una base di cemento con erezione di un'antenna alta 25 mt. e con interramento del cavo necessario albo zoccolo di nuova costruzione, determinando la rovina del manto erboso circostante, così procedendo ad un'utilizzazione del terreno assolutamente preclusa e realizzando, perciò, un fatto abusivo in grado di alterare il descritto equilibrio a svantaggio della locatrice).

Cass. civ. n. 25136/2006

Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile.

Cass. civ. n. 1878/2006

L'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Cass. civ. n. 11603/2005

Costituisce grave inadempimento del conduttore — per inosservanza del fondamentale obbligo previsto dall'art. 1597 n. 2 c.c. — la persistente corresponsione del canone locatizio per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell'obbligo contrattuale di pagamento, in denaro contante, nel suo domicilio.

Cass. civ. n. 4753/2005

Il conduttore d'immobile destinato ad uso non abitativo non ha di regola l'obbligo di usare il bene locato ad eccezione dei casi in cui il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva o un bene il cui uso sia necessario alla sua conservazione, ovvero quando il prolungato non uso potrebbe provocare un deprezzamento del valore di mercato del bene locato (sia ai fini della locazione, sia ai fini della vendita del diritto di proprietà, sia con riferimento ad altri possibili usi). Nelle suddette ipotesi, come in quella in cui un determinato uso della cosa sia stato specificamente assunto come obbligatorio tra le parti nel sinallagma contrattuale, il giudice di merito deve valutare il non uso della cosa locata posto a base della domanda di risoluzione contrattuale, non ai sensi dell'art. 80 legge equo canone, che contempla il caso d'unilaterale mutamento d'uso dell'immobile locato, bensì alla stregua dei criteri generali in tema d'inadempimento contrattuale, per stabilire se e in che limiti questo sussista (ed in particolare, qualora sussista, quale importanza rivesta ai sensi dell'art. 1455 c.c.).

Cass. civ. n. 10485/2004

L'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1587 n. 1 c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall'altro obbligo, sancito dall'art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza dell'obbligazione di cui all'art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente. Ne consegue che nel caso di cessione del contratto di locazione, l'obbligo del risarcimento del danno sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno stesso si è verificato, se questi non prova che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore.

Cass. civ. n. 7772/2004

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. (Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Cass. civ. n. 3991/2004

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.

Cass. civ. n. 1941/2003

L'esclusione, per effetto di una offerta non formale ex art. 1220 c.c., della mora del conduttore nella restituzione dell'immobile locato vale a preservarlo dalla responsabilità per il ritardo, e, quindi, ad escludere la sussistenza in capo allo stesso dell'obbligo di corrispondere al locatore, a titolo risarcitorio, il "maggior danno", ossia un compenso superiore al canone stabilito nel contratto ormai cessato, ma non esclude anche il pagamento del canone, senza che rilevi in contrario la circostanza che il conduttore eventualmente abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta, potendo costui sottrarsi al pagamento solo attraverso la riconsegna dell'immobile al locatore o l'offerta formale dello stesso ai sensi dell'art. 1216 c.c., con il risultato di costituire in mora accipiendi il locatore e liberarsi definitivamente della sua obbligazione.

Cass. civ. n. 17161/2002

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, per effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura rispetto all'importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri del giudice, ai fini dell'accertamento della gravità dell'inadempimento cosa realizzatosi, la valutazione dell'importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all'interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale.

Cass. civ. n. 12020/2002

Qualora il conduttore, deducendo il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto, riconsegni l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva, (nella specie: facendo mettere a verbale l'espressa riserva di mantenere ferme le domande di ripetizione di tutti i canoni non corrisposti), non è liberato ai sensi dell'art. 1216 c.c. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora maturati, e il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei cantoni fino alla scadenza del contratto.

Cass. civ. n. 11055/2002

Per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l'illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell'immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l'uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell'immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali.

Cass. civ. n. 10271/2002

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Cass. civ. n. 13525/2000

Posto che il divieto pattizio di abuso, da parte del conduttore, nel godimento della cosa locata mediante alterazioni sia pure parziali della stessa può comportare, in caso di inadempimento ritenuto di non scarsa importanza secondo l'apprezzamento del giudice, la risoluzione del contratto, deve ritenersi lecita e valida la clausola risolutiva espressa, destinata ad operare nella ipotesi di violazione di detto divieto. Né la circostanza che il locatore, pur dopo la dichiarazione di cui al secondo comma dell'art. 1456 c.c., abbia continuato a percepire il canone di locazione nella misura dovuta costituisce comportamento univoco di tacita acquiescenza alla violazione, idoneo, di per sé, ad escludere la possibilità di avvalersi della clausola risolutiva espressa, avuto riguardo alla sussistenza dell'obbligo del conduttore, ex art. 1591 c.c., di corrispondere il corrispettivo della locazione in caso di mora nella restituzione del bene.

Cass. civ. n. 12527/2000

In tema di locazione di immobili urbani, il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita integra inadempimento grave secondo la valutazione fattane dal legislatore con l'art. 2 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito in L. 21 febbraio 1989, n. 61, quando l'importo complessivo superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del dovuto.

Cass. civ. n. 369/2000

Il pagamento a mezzo assegno bancario del canone locatizio è possibile solo se previsto dal contratto o accettato dal locatore. Nel caso in cui il conduttore possa avvalersi di tale mezzo di pagamento, il titolo deve pervenire al domicilio del locatore entro il termine pattuito per il pagamento, come desumibile dall'art. 1182, terzo comma, c.c. e l'estinzione del debito del conduttore avviene nel momento della riscossione del titolo, anche se la banca trattaria è tenuta, in base all'art. 120 del D.L.vo n. 385 del 1993, a conteggiare gli interessi con la valuta del giorno anteriore, in cui è stato effettuato il versamento: sono a carico del conduttore i rischi del ritardo o del disguido derivanti dall'utilizzazione del servizio postale per la messa a disposizione dell'assegno, anche se tale utilizzazione sia stata consentita.

Cass. civ. n. 9622/1999

In caso di abuso nel godimento della cosa locata — che non si verifica in tutte le ipotesi di modificazione nello stato di fatto, ma solo di innovazioni che immutino la natura e la destinazione della cosa locata — spetta al giudice di merito apprezzare l'importanza dell'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, avuto riguardo, più che alla entità obiettiva dell'inadempimento, alla sua rilevanza in rapporto all'interesse del locatore alla conservazione dell'immobile nello stato originario, che si sia o meno manifestato attraverso una clausola diretta a vietare qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso dello stesso locatore. (Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione della corte di merito che, in riforma di quella pretorile, aveva ravvisato inadempimento idoneo ai fini risolutori nel comportamento del conduttore il quale aveva abbattuto il muro divisorio tra l'immobile locato e quello confinante, considerando, tra l'altro, che, a termini del contratto, le innovazioni dovevano essere autorizzate per iscritto).

Cass. civ. n. 8550/1999

Il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non esclude la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotto con l'intimazione di sfratto, specie quando l'inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.

Cass. civ. n. 4228/1999

Il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l'oggetto del contratto, che ai sensi dell'art. 1346 c.c. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé, né è illecita la causa, ai sensi dell'art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico.

Cass. civ. n. 9913/1998

In tema di locazione di immobili urbani, l'obbligazione principale del conduttore è quella di pagamento del canone nella misura e con le modalità pattuite e non è consentito allo stesso, sino a che non sia stata accertata giudizialmente una diversa misura del canone, rifiutare di versare gli aumenti stabiliti con clausola contrattuale. Il mancato versamento degli aumenti convenuti, facendo venir meno l'equilibrio sinallagmatico convenzionale, costituisce volontario inadempimento ex art. 1453 c.c., la valutazione della cui gravità costituisce accertamento di fatto, riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità ove sia fondato su motivazione adeguata ed immune da vizi logici e giuridici.

Cass. civ. n. 9863/1998

In tema di locazione di immobili, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione dei conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (nel caso di specie la mancata corresponsione dei canoni era collegata alla pretesa di recuperare somme asseritamente anticipate per lavori sull'immobile).

Cass. civ. n. 1870/1997

È illegittima l'autoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare con particolare riguardo all'interesse del locatore a riceverlo mensilmente, fino alla moratoria ex lege, nella misura pattuita la gravità di tale inadempimento, da parte del giudice del merito, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c.

È in mora il conduttore che sospende la corresponsione del canone concordato in attesa dell'esito del giudizio instaurato per la determinazione di esso nella misura legale e per il conseguente rimborso, previa compensazione fino alla concorrenza, con le somme pagate in più, perché l'eventuale credito non è ancora né liquido né esigibile.

Cass. civ. n. 9744/1996

È facoltà del conduttore apportare alla cosa locata quelle migliorie od innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione pattuita. Non trova applicazione, in questo caso, la norma di cui all'art. 1587 n. 1 c.c., ma solo la disciplina delle migliorie e delle addizioni, di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c.

Cass. civ. n. 1326/1995

L'invio di un assegno di conto corrente per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore locatore. Tuttavia, l'efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore ai sensi dell'art. 1197 c.c. alla prestazione diversa da quella dovuta e tale comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente e, quindi, la mora idonea a permettere la risoluzione del contratto.

Cass. civ. n. 2643/1991

La costruzione, senza il consenso del locatore, di un manufatto sul terreno condotto in locazione integra violazione dell'obbligo del conduttore di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, per l'uso determinato nel contratto o altrimenti da presumere secondo le circostanze (art. 1587 n. 1 c.c.) solo ove, oltre a porsi in contrasto con la volontà contrattuale (espressa o presunta), incida sulla struttura fondamentale della cosa locata, sulla sua organizzazione funzionale e sulla destinazione sua propria. (Nel caso concreto, trattavasi di un ampio capannone e di boxes in lamiera, costruiti su nudo terreno locato per esercizio di attività commerciali).

Cass. civ. n. 12210/1990

La tolleranza del locatore, in ordine al pagamento del canone, anziché presso il proprio domicilio in moneta avente corso legale, a mezzo bonifico od accredito in conto corrente bancario, non implica, salvo prova contraria a carico del conduttore, anche la tolleranza circa la disponibilità della somma dovutagli oltre il termine pattuito per il versamento del canone, di modo che, in difetto di quella prova, il conduttore assume i rischi di eventuali ritardi o disguidi derivanti dal ricorso al servizio bancario.

Cass. civ. n. 9821/1990

In caso di abuso nel godimento della cosa locata, perpetrato mediante alterazione, sia pure parziale, dell'immobile, spetta al giudice di merito apprezzare l'importanza dell'inadempimento ai fini dell'eventuale pronuncia di risoluzione del contratto, considerando sia se l'alterazione abbia inciso su elementi strutturali dell'immobile, sull'interesse del locatore alla sua conservazione e sull'uso concordato, sia se l'alterazione contrasti con eventuali interdizioni pattizie, posto che le facoltà di godimento del conduttore devono essere valutate con riguardo alla espressa volontà delle parti.

Cass. civ. n. 9160/1990

Nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato, il conduttore deve corrispondere il canone all'acquirente dal momento in cui ne sia venuto comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti, la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione inquadrabile nella norma di cui all'art. 1406 c.c. ma soltanto una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale, contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del conduttore.

Cass. civ. n. 24/1981

L'invio di un titolo di credito improprio, quale un vaglia postale, per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore-locatore, sia perché, a norma dell'art. 1277 c.c., i debiti pecuniari si estinguono solo con moneta avente corso legale nello Stato, sia perché, a norma dell'art. 1182 c.c., essi debiti vanno adempiuti nel domicilio del creditore al tempo della scadenza, e l'invio del vaglia comporta la sostituzione di questo domicilio con la sede dell'ufficio postale presso cui il titolo è riscuotibile. Tuttavia l'efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore, di cui all'art. 1197 c.c., alla prestazione diversa da quella dovuta. Il detto comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente, e quindi la sua mora, idonea a permettere la risoluzione del contratto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1587 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Anonimo chiede
giovedì 13/04/2017 - Campania
“In data 10-11-2011 A. ha dato in locazione ad uso abitativo alla società cooperativa onlus “G.” l’unità immobiliare - sita nel comune Zeta in provincia di Napoli da adibire a comunità alloggio per minori - per la durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro con canone annuale, pattuito, di € 13.200 per i primi due anni e di € 14.200 per gli altri due da corrispondersi anticipatamente con rate mensili rispettivamente di € 1.100 e di € 1.200 entro il 10 di ciascun mese.
Nel corso del rapporto la conduttrice si è resa inadempiente nel pagamento dei canoni di ottobre 2014; marzo 2015; gennaio e luglio 2016; febbraio, marzo ed aprile 2017 per il complessivo importo di € 8.400 e delle somme dovute all’Erario a titolo di imposta di registro di € 264,00 annuale - relativamente al 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 e 2017; per questa ragione l’Agenzia delle Entrate ha notificato ai contraenti due avvisi di liquidazione dell’imposta di cui uno di € 371,95 (per il 2012) ed il secondo di 366,00 (per il 2013).

A. – avendo acclarato che presso l’Ufficio tributario non era stata versata dalla conduttrice alcuna somma per le spese di registrazione - provvedeva a pagare a mezzo F24 la somma di € 1.793,95, pari agli importi dovuti per i sei anni di riferimento; indi - ai sensi dell’art. 1219 c.c. – costituiva in mora la locataria intimandole la corresponsione della complessiva somma di € 9.296,98, di cui € 8.400,00 per canoni insoluti ed € 896,98 pari alla metà del tributo evaso.

La conduttrice ha rifiutato di pagare comunicando di aver sostenuto delle spese di miglioramento - senza indicare i tipi di intervento - nei locali affittati per complessivi € 18.000, peraltro mai autorizzate e mai documentate; comunque a tutt’oggi non ha adito alcuna Autorità giudiziaria.

Anselmo, tanto premesso, intende avviare una procedura di sfratto per morosità contro la coop. “G.” ex artt. 658 e segg. c.p.c. sia per il rilascio dell’immobile e sia per ottenere la somma di € 9.309,80 sulla base dei seguenti articoli consacrati nel contratto di locazione regolarmente registrato presso la locale Agenzia delle Entrate.

Art. 7 “Il pagamento del canone di locazione o di quant’altro dovuto non può essere sospeso per nessun motivo, sia pure per inadempienza del locatore, e né può essere subordinato a qualsiasi condizione, né possono opporsi in compensazione eventuali crediti che, a qualsiasi titolo, la conduttrice possa vantare nei confronti della locatrice”;
Art. 10 “Nel caso di migliorie ed addizioni che venissero eseguite dal conduttore anche con la tolleranza del locatore, quest’ultimo avrà la facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere indennizzo o compenso alcuno, rinunciandovi espressamente il conduttore sin d’ora. In caso contrario, il conduttore avrà obbligo a semplice richiesta del locatore anche nel corso della locazione della rimessione in pristino a proprie spese”;
Art. 13 “A tutti gli effetti del presente contratto, ivi compresa la competenza territoriale dell’Autorità Giudiziaria, per gli eventuali giudizi relativi alla sua esecuzione, nonché per la notificazione degli atti giudiziari e stragiudiziali, il conduttore elegge domicilio nei locali affittati e, nel caso di abbandono od altro motivo, presso la Segreteria comunale di Nola”;
Art. 17 “Le spese di registrazione del presente contratto e delle successive rinnovazioni sono a carico di entrambe le parti in eguale misura. Con l’obbligo di esecuzione da parte del conduttore”.

Pertanto si chiede di conoscere:
1^ se - posto che ai sensi dell’art. 1372 c.c. “il contratto ha forza di legge tra le parti”- la richiamata disciplina contrattuale sia pienamente applicabile nella adottanda procedura di sfratto per morosità e se le parti siano vincolate all’adempimento delle condizioni liberamente volute ed accettate.

2^ se la conduttrice debba attivare un separato giudizio per sostenere una richiesta di rimborso delle spese a suo dire sopportate nell’immobile locato oppure, viceversa, possa legittimamente opporsi alla procedura di sfratto eccependo la compensazione (legale o giudiziale) dell’asserito e non provato controcredito.

3^ se la notifica dell’atto di citazione per sfratto di morosità vada fatta presso la sede legale della società (in provincia di Benevento) come prescrive l’art. 660, 1° comma, c.p.c. oppure presso il più comodo domicilio del comune ZETA in provincia di Napoli - contrattualmente eletto - nei locali affittati ai sensi del citato art. 17 e dell’art. 141, 2° comma, c.p.c.”
Consulenza legale i 21/04/2017
Il contratto ed in particolare le clausole del medesimo richiamate nel quesito sono pienamente valide ed imprescindibile riferimento nella promuovenda procedura di sfratto.
L’unica ipotesi in cui le clausole contrattuali pattuite tra le parti vengono invalidate e sostituite automaticamente da una diversa disciplina di legge si verifica quando esse siano illecite, ovvero violino principi posti come inderogabili dal legislatore. Nel caso in esame, tuttavia, nessuna delle clausole evidenziate presenta profili di illiceità, per cui esse sono, come già detto, pienamente valide.

Per quanto riguarda la possibilità per l’inquilino di sollevare, nel medesimo giudizio di sfratto, in sede di opposizione, l’eccezione di compensazione per gli asseriti controcrediti, vanno distinti il piano sostanziale da quello processuale.

Sul piano sostanziale è del tutto pacifico che l’inquilino non possa sospendere o autoridurre il canone di locazione per il solo fatto che il locatore non provvede alla manutenzione dell’immobile. Egli è infatti tenuto ad adempiere all’obbligo di pagamento anche se diminuisce il godimento del bene per colpa del locatore il quale, per esempio, non ha provveduto a rimuovere le cause di infiltrazione, a riparare le tubature, ecc.
Diverso, invece, è il caso in cui l’immobile sia totalmente o parzialmente inagibile per causa del locatore che, non provvedendo alla manutenzione straordinaria dell’immobile, ha violato i propri obblighi contrattuali.
La totale inagibilità, che può verificarsi a causa di eventi di tale portata da non rendere più possibile il godimento del bene (per es.: allagamento o cedimento della pavimentazione), dà diritto al conduttore di sospendere il pagamento del canone fino a quando il locatore non provvederà alle dovute riparazioni.
In ogni caso, la sospensione o la riduzione del canone è legittima solo quando l’inagibilità totale o parziale dell’appartamento venga accertata dal giudice in una causa.

Afferma in proposito la giurisprudenza: “la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede(Cass. civ., 18 gennaio 2008, n. 261).

Non si può dunque certo affermare, nel caso di specie, che l’inquilino abbia legittimamente sospeso il pagamento del canone a fronte di crediti per asseriti e generici interventi sull’immobile: egli, infatti, era tenuto a dimostrare che si trattava di lavori in mancanza dei quali egli non sarebbe più stato in grado di godere dell’immobile (venendo così meno il suo principale diritto contrattuale).
Questo è il senso, peraltro, anche della clausola contrattuale pattuita tra le parti e richiamata nel quesito.

Sotto il profilo processuale, invece, la questione è molto diversa: l’inquilino è pienamente legittimato a sollevare, in via di opposizione, l’eccezione di compensazione nel corso del medesimo procedimento. Non si tratta, infatti, di questione di ammissibilità/procedibilità della domanda quanto piuttosto di fondatezza nel merito della stessa. In parole semplici: l’eccezione si può formalmente sollevare nel giudizio in oggetto, ma poi il giudice dovrà valutare se essa sia fondata o meno, ovvero se i crediti opposti in compensazione siano tali da giustificare o meno la sospensione del pagamento del canone locatizio.

In merito all’ultima questione, si osserva come l’art. 660 c.p.c. proibisca la notifica dell’intimazione di sfratto presso il domicilio eletto.
La Corte di Cassazione, tuttavia, ha chiarito il significato della norma con la famosa sentenza n. 5103 del 15.9.1981 che, nonostante sia ormai datata, rimane il punto di riferimento in materia: “Ove il conduttore, in occasione della stipula del contratto di locazione, abbia indicato per le notifiche degli atti il proprio domicilio (nella specie: luogo di lavoro), la notificazione dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto può essere legittimamente eseguita a norma dell'art. 137 presso tale domicilio, senza che abbia incidenza il divieto posto dall'art. 660 c.p.c., il quale si riferisce esclusivamente al domicilio eletto” (Cassazione civile, sez. III, 15/09/1981, n. 5103); si veda anche Pretura Verona, 19/04/1989, per la quale “La notifica dell'atto di intimazione eseguita presso l'immobile locato, dichiarato dal conduttore come proprio domicilio nel contratto di locazione, ma non più tale, ancorché non equiparabile alla notifica al domicilio eletto ex art. 141 c.p.c. (esclusa dal comma 1 dell'art. 660 c.p.c.), non può ritenersi valida automaticamente, ma è idonea allo scopo solo se sia effettivamente giunta a conoscenza dell'intimato”.

Pertanto, per tornare al caso in esame, la notifica potrà essere validamente effettuata presso il domicilio risultante dal contratto di locazione.

Anonimo chiede
sabato 25/03/2017 - Abruzzo
“Ho locato un appartamento con la formula 3+2. Dopo il secondo mese l'inquilino ha cominciato a ritardare i pagamenti saltando le mensilità. Sollecitato lamenta: 1) essere la casa di mq. 70 e non 80 come scritto nel contratto (ma era allegata la visura catastale di locali: 4); 2)la caldaia è in cucina e pretende venga spostata sul balcone (e, quindi, occorre cambiare caldaia) 3) le recenti scosse telluriche hanno sfilacciato l'intonaco e ne pretende la ripitturazione.(i vigili del fuoco non hanno constatato danni significativi) Nel contratto (al di là dei mq. che non so il motivo per cui l'agenzia l'abbia riportato senza riscontro) è riportato "i conduttori dichiarano di aver visitato la casa locata e di averla trovata adatta all'uso convenuto così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi". Questo avveniva l'8.X.2016. Può pretendere quello che chiede nel mese di marzo 2017 ?
La stessa inquilina minaccia di provvedere direttamente a tali richieste scomputandole dal fitto. Può farlo ?
Grazie.”
Consulenza legale i 30/03/2017
Il contratto di locazione, disciplinato dagli artt. 1571 e ss. c.c. si definisce tipicamente quale contratto consensuale ad effetti obbligatori (da esso nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore) ed a prestazioni corrispettive, in quanto fa sorgere una serie di diritti ed obblighi reciproci tra le parti, ponendo tra l’altro a carico del conduttore l’obbligo principale di pagare un prezzo detto canone o pigione.

Sono obbligazioni principali del locatore quelle di:
  1. consegnare al locatore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.),
  2. eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.), tranne che derivino da vetustà o caso fortuito (così art. 1609 c.c.)

Sono invece obbligazioni principali del conduttore ex art. 1587 c.c. quelle di:
  1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto;
  2. dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Come può notarsi, abbiamo da un lato l’obbligazione del locatore di consegnare la cosa al conduttore e di mantenerla in buono stato e dall’altro il corrispondente obbligo del conduttore di pagare il canone concordato.

Circa l’obbligazione del pagamento del canone, più volte la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi sulla legittimità del comportamento del conduttore che decida unilateralmente una sospensione o una autoriduzione del canone.
Di fronte a casi del genere, sia la giurisprudenza di legittimità che quella di merito hanno a chiare lettere affermato che il conduttore non può astenersi dal versare il canone ovvero ridurlo unilateralmente, perfino allorché si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (cfr., tra le altre, Cassazione civile sez. III 29 gennaio 2013 n. 2099; Tribunale Milano sez. XIII 07 giugno 2013 n. 8104).
Si sostiene, infatti, che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore può essere legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, dovendosi altrimenti ravvisare un'alterazione del sinallagma contrattuale, che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (in uno dei casi esaminati la Corte di Cassazione ha ritenuto illegittimità la condotta dell’inquilino che aveva sospeso il pagamento del canone per non avere il locatore posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana).

Ancor più specificatamente, si è affermato che la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore anche nell'ipotesi in cui quest’ultimo sia addivenuto a tale determinazione per il verificarsi dell’ipotesi di cui all'art. 1578, comma 1, c.c., ossia per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.
Quest’ultima norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto esclusivamente al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

A tutto questo va aggiunto, nel caso che ci occupa, il chiaro disposto di cui all’art. 5 del contratto di locazione, il quale stabilisce che il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni della parte conduttrice, qualunque ne sia il titolo.

Accertato, dunque, che il conduttore non può unilateralmente rendersi inadempiente al suo obbligo principale di corrispondere il canone, vediamo in che termini debbono essere risolte le problematiche dallo stesso sollevate e che lo hanno indotto ad una tale decisione.

Per quanto concerne la lamentata differenza tra la metratura reale della casa e quella risultante dal contratto di locazione, si ritiene che nessuna valida pretesa possa essere avanzata in tal senso dal conduttore, e ciò per le seguenti ragioni:
  1. non si potrebbe pretendere una riduzione del canone essendo stato questo concordato sulla base dei criteri fissati dall’accordo territoriale stipulato fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni sindacali degli inquilini (come risulta dall’art. 4 del contratto di locazione), criteri che tengono conto di una superficie c.d. convenzionale e non reale dell’immobile locato (ciò che può affermarsi a seguito di un esame condotto da questa redazione del suddetto accordo, stipulato in osservanza del Decreto del Ministro dei lavori pubblici del 5 marzo 1999);
  2. l’art. 7 bis del contratto di locazione dà atto che i conduttori hanno visitato l’immobile e lo hanno riconosciuto adatto all’uso convenuto;
  3. nella premessa dello stesso contratto l’immobile viene descritto, oltre che con indicazione della superficie, per il numero di vani di cui si compone, ciò che si ritiene possa avere una maggiore incidenza nel valutare se effettivamente esso può essere in grado di soddisfare le personali esigenze abitative.

Nessun seguito, poi, può avere la richiesta di spostare la caldaia dalla cucina sul balcone, potendosi una simile pretesa al più fondarsi sulla necessità di un eventuale adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti, adeguamento la cui spesa andrebbe a ricadere sul locatore secondo quanto previsto dalla Tabella oneri accessori costituente l’Allegato G alla Legge 431/1998.
Pertanto, pienamente legittimo sarà il rifiuto del locatore di spostare la caldaia, purché come detto non si ponga una necessità di adeguamento dell’impianto e la caldaia in uso sia di quelle adatte ad essere installate all’interno dell’abitazione; si tenga conto che per le caldaie a servizio di appartamenti standard, con potenzialità inferiore ai 35 kW, ci sono maggiori gradi di libertà nella scelta del posizionamento rispetto a quelle di potenza superiore, che richiedono uno specifico progetto (nel caso di caldaie installate nel vano cucina è richiesto che non siano posizionate in corrispondenza dei fuochi).

Ultimo problema sollevato e da prendere in esame è quello relativo alla richiesta di pitturazione dell’immobile in seguito alle recenti scosse telluriche che ne hanno danneggiato l’intonaco.
Al riguardo non può che convenirsi con la legittimità di quanto richiesto, argomentando dalle norme all’inizio citate relative agli obblighi del locatore, e precisamente dall’art. 1576 c.c., che pone a suo carico l’obbligo di eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere la cosa in buono stato locativo, tranne quelle di piccola manutenzione.

Anche queste ultime, però, dovranno porsi a carico del locatore ex art. 1609 c.c. se sono conseguenza di caso fortuito, ciò che non può escludersi nella fattispecie che ci occupa, ove risultano essere diretta conseguenza delle scosse telluriche.
Poiché comunque la pitturazione non può farsi rientrare tra quelle riparazioni urgenti di cui parla l’art. 1577 comma 2 c.c., il conduttore non sarà legittimato, previo avviso al locatore, ad eseguirle direttamente ed a chiederne poi il rimborso (e non a pretendere la compensazione con il canone di locazione da versare).

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