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Articolo 1602 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente

Dispositivo dell'art. 1602 Codice Civile

Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [1603] subentra, dal giorno del suo acquisto(1), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione(2).

Note

(1) Cioè da quando l'acquisto, a qualsiasi titolo sia compiuto (v. 1599 c.c.), produce i propri effetti, senza che sia necessario il consenso del conduttore.
(2) Si tratta dei diritti e delle obbligazioni che sorgono dopo il trasferimento o che, sorti prima, permangono. Ad esempio, il diritto a percepire i canoni che maturano dopo la cessione.

Ratio Legis

Nel caso di cessione dell'immobile ad un terzo vi è una surrogazione nella posizione di locatore: pertanto, il terzo acquista i medesimi diritti ed obblighi che aveva il cedente.

Spiegazione dell'art. 1602 Codice Civile

Posizione giuridica del terzo acquirente

L'acquirente, come è tenuto a rispettare il contratto di locazione in corso, così subentra in tutti i diritti che contro il conduttore competono al precedente locatore, in particolare al diritto alla riconsegna della cosa ed al risarcimento dei danni quando ricorrono.
Negli articoli 1599 e 1600 sono stati esaminati i casi in cui il conduttore può invocare il rispetto delle locazioni anteriori al trasferimento. Dette norme sono dettate nell'interesse del conduttore, ma se il terzo acquirente decide di rispettare la locazione anteriore al suo acquisto per tutta la sua durata, il conduttore deve sottostare a veder continuata la locazione medesima. Dal testo stesso di quegli articoli risulta che il terzo acquirente è in facoltà di disconoscere le locazioni o di ridurle alla durata stabilita dalla legge, facoltà alla quale ha ben il diritto di rinunciare. Né potrebbe sostenersi che in tal caso il conduttore rimane estraneo al contratto di alienazione, perché anche l'acquirente era estraneo al contratto di locazione, eppure può far valere la facoltà che il locatore si sia riservata, di sciogliere la locazione in caso di vendita.
La questione, ad ogni modo,è risolta dal legislatore ed il terzo acquirente, subentrando nella posizione giuridica del locatore, potrà invocare dal conduttore l'osservanza di tutti gli obblighi che a lui facevano carico nei confronti del locatore originario, quale corrispettivo dell'onere che su di sè grava di rispettare le obbligazioni del locatore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

417 Infine ho chiarito nell'articolo 457 quali siano gli effetti dell'opponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione. Il chiarimento si ricollega alle questioni insorte cerca il significato dell'inciso dell'articolo 1597 cod. civ. "stare alla locazione".
Come è noto mentre ad alcuni si sostiene che devono rispettarsi soltanto i patti inerenti alla cosa, al tempo e al prezzo opinione più accreditata vuole che tutti i propri contenuti nel contratto di locazione avente data certa se non rispettata dall'acquirente: si eccettuano, s'intende, quelle meramente personali al locatore.
Si è accolta quest'ultima opinione, che è sembrata più coerente alla natura del mutamento soggettivo operatosi nel rapporto locativo a seguito dell'alienazione. Questo mutamento implica surrogazione di diritto in un rapporto bilaterale, donde vi è trasferimento di diritti e di obblighi: trasferimento riferito a tutto il contenuto del rapporto e non a una parte soltanto di esso.
Obbligazione personale al locatore che non si trasferisce all'acquirente è quella di restituire la cauzione essa infatti è un debito che presuppone la consegna della cosa a colui che deve restituire; perciò soltanto se l'ha avuta dal locatore l'acquirente può essere tenuto a rimetterla al conduttore, tranne che l'acquirente abbia assunto un obbligo specifico verso il locatore per quanto non abbia avuto consegnato anche l'importo della cauzione.

Massime relative all'art. 1602 Codice Civile

Cass. civ. n. 12883/2012

L'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario "ex lege" del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine.

Cass. civ. n. 9408/2011

Il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione. Da ciò consegue che se l'immobile locato viene venduto dopo la comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato al pagamento della suddetta indennità è, ai sensi dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 11895/2008

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599 c.c., il subentro nella posizione del locatore dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c. ; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602 c.c., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio per occupazione senza titolo proposta dall'acquirente del bene nei confronti del ricorrente, ritenendo sussistente il contrasto tra la decisione impugnata e quella, passata in giudicato, che, nella causa intentata nei confronti dello stesso ricorrente dall'alienante, aveva accertato il diritto del predetto a succedere nel contratto di locazione ex art. 6 della legge 392 del 1978 ).

Cass. civ. n. 674/2005

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti.

Cass. civ. n. 8329/2001

Il principio stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 c.c. che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata (che si verifica anche a seguito di espropriazione forzata dei beni ai sensi dell'art. 2923 c.c.) possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.

Cass. civ. n. 6598/1991

La tolleranza del precedente proprietario non esclude il diritto dell'acquirente dell'immobile subentrato nel rapporto di locazione, ai sensi dell'art. 1602 c.c., di far valere le pregresse violazioni delle obbligazioni contrattuali del conduttore, quando queste perdurino anche dopo il trasferimento o abbiano determinato una situazione di fatto diversa e contraria a quella presupposta e regolata dal contratto.

Cass. civ. n. 300/1991

Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 254/1991

L'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

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Fabio P. chiede
lunedì 11/01/2021 - Abruzzo
“Buonasera, in data 30/11/2020 ho rilasciato un locale condottò in locazione dal 1999, all’atto dell’ingresso nel 1999 pur firmando un contratto dove dichiaravo di ricevere l’immobile in buone condizioni ho dovuto provvedere (anche per adeguare il locale alle mie esigenze) , rifare il pavimento, realizzare l’impianto di riscaldamento/raffreddamento(non presente), realizzare l’impianto elettrico a norma secondo la normativa prevenzione incendi, ed altri lavori, dopo 12 anni (2011) il locatore mi ha inviato la disdetta nei termini, ciò al fine da un lato di cedere la porzione di proprietà dell’immobile (da una sorella all’altra) dall’altro lato di poter rifare un contratto a canone maggiorato rispetto al precedente ( sorella divenuta proprietaria al 100 %).
Avendo effettuato nel ‘99 importanti investimenti per l’adeguamento dell’immobile ho firmato il nuovo contratto (prestampato buffetti).
A causa del fallimento nel 2015 della parte locatrice l’immobile nel 2019 è stato acquistato all’asta da altra persona subentrata conseguentemente nel contratto di locazione, per incompatibilità ho successivamente provveduto a recedere dal Contratto stipulato (nel 2011).
Dopo il rilascio il proprietario da un lato nega la restituzione della cauzione (pagata dal sottoscritto in sede di stipula del contratto del 1999 e mai ricevuta indietro) ,dichiarando di essere subentrato nel contratto del 2011 e non riconoscendo pertanto la cauzione versata nel 1999, dall’altro mi chiede i danni per la rottura di alcune mattonelle del pavimento (14), e il rifacimento completo del pavimento stesso in quanto sostiene che è stato da me installato per mie esigenze, nonché il pagamento per la rimozione di tutte le opere da me realizzate all’interno del locale nel 1999 (regolarmente autorizzate e per le quali in parte ha contribuito il precedente proprietario). Premetto che all’atto della stipula del contratto nel 2011 lo stato di fatto era esattamente quello della data di rilascio dell’immobile il 30/11/2020, potete delucidarmi sul da farsi per non perdere la cauzione (fruttifera di interessi dal 1999) e allo stesso tempo per difendermi dalle richieste di risarcimento dell’attuale proprietario?”
Consulenza legale i 14/01/2021
In primo luogo, occorre tenere presente che in base all’art.1602 c.c. l’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Tale principio, salvo che risulti diversamente dal titolo, è applicabile anche all’ipotesi in cui l’acquisto non sia avvenuto tramite una “normale” compravendita ma con decreto di trasferimento del Tribunale come nel caso in esame.
Nelle obbligazioni, rientra anche il deposito cauzionale.
Come aveva infatti evidenziato la Corte di Cassazione con la sentenza n.23164/2013: “il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 Codice Civile) e, così, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed è di proprietà del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore ( che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno ( cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.”

Ciò posto, nella presente vicenda, i contratti di locazione stipulati sono stati due.
Considerato però che il deposito cauzionale è stato versato nel 1999 in occasione della sottoscrizione del primo contratto e non restituito con il secondo né nuovamente versato e che i contratti sono stati stipulati tra medesimi soggetti per un medesimo immobile possiamo ritenere che vi sia un collegamento negoziale per cui essi facciano in realtà parte di un unico rapporto negoziale.
Tant’è che comunque nel contratto del 2011 all’art. 15 viene fatta menzione (seppur in modo generico) del deposito cauzionale versato.

Quindi, con riguardo il deposito cauzionale riteniamo che il soggetto divenuto nuovo proprietario dell'immobile locato a seguito del decreto di trasferimento sia tenuto alla sua restituzione.
Appaiono infatti prive di pregio le argomentazioni sostenute nella mail del 23.12.20, come quella secondo cui non è dovuta la restituzione perché non vi è menzione di ciò nel fascicolo della procedura esecutiva.
Infatti, chi ha acquistato tramite il decreto di trasferimento subentra in tutti i diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione dal momento che quest’ultima è opponibile al nuovo acquirente per legge in base all’art.2923 del codice civile.
Per ottenere la restituzione del deposito cauzionale sarà necessario, visto il rifiuto della controparte (alla luce anche dell’ATP presentato e della corrispondenza intercorsa) procedere giudizialmente con un ricorso per decreto ingiuntivo (salvo richiedere la restituzione quale domanda riconvenzionale in sede di ATP).

Con riguardo invece alla richiesta di danni, si osserva quanto segue.
Per quanto riguarda i lavori posti in essere a suo tempo nell’immobile, dal momento che erano stati autorizzati dal locatore di allora (ci sono prove documentali di questo?) non può essere richiesta la loro rimozione né un pagamento del costo per il ripristino.
Volendo qualificare tali lavori come migliorie, possiamo far riferimento a quanto previsto dall’art. 1592 del codice civile che prevede che il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata a meno che vi sia stato il consenso del locatore: in tal caso questi è tenuto a pagare “un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna”.
Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.4532/2019: “nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni”.

Quanto invece agli asseriti danni (quali i cardini delle porte rovinati) laddove venissero provati dal nuovo proprietario effettivamente sarebbe dovuto il loro risarcimento. In merito a tali aspetti, tuttavia, avendo la controparte proposto un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696c.p.c. per difendersi dalle sue richieste occorrerà costituirsi in giudizio con comparsa (tramite un avvocato) e nominare un tecnico di fiducia quale consulente di parte. In tale giudizio, sarà opportuno valutare anche se chiamare in causa o meno il precedente locatore.

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