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Articolo 5 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n.431)

Contratti di locazione di natura transitoria

Dispositivo dell'art. 5 Legge sulle locazioni abitative

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4 bis.

3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

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Consulenze legali
relative all'articolo 5 Legge sulle locazioni abitative

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Luciano G. chiede
mercoledì 24/10/2018 - Emilia-Romagna
“Buon giorno, il mio problema consiste in una occupazione di appartamento concesso ad una persona con contratto regolarmente registrato di locazione transitoria " finalizzato a soddisfare delle esigenze transitorie" ( cito dal contratto) il contratto era della durata di mesi 3 finalizzata all'acquisto dell'immobile non avendo la persona ottenuto il mutuo per quanto ormai il contratto sia scaduto da 64 gg costui persiste nel voler occupare l'immobile. Il contratto da lui firmato ed accettato prevede che allo scadere in caso di mancato acquisto si risolva automaticamente senza rinnovo ne proroga. Cosa devo fare per rientrare in possesso del mio immobile visto che inoltre è anche moroso di mensilità precedente, posso rivolgermi ai carabinieri per una denuncia? Inoltre il contratto prevede una clausola che in caso di mancata restituzione dell'immobile allo scadere del contratto il locatore possa riprenderne possesso e cambiare le serrature, è cosa attuabile senza incorrere in ulteriori controversie? Rendo noto che il conduttore, ormai abusivo, è stato avvisato in scadenza contratto della risoluzione tramite RR e più volte sollecitato verbalmente e in questi giorni con un ultimo avviso tramite RR , ma ancora nessuna risoluzione. Cosa mi consigliate?

Consulenza legale i 30/10/2018
La problematica non presenta profili penalistici per cui una denuncia non avrebbe alcun seguito.
Si tratta, invece, di una tematica puramente civilistica: un contratto di locazione cessato alla naturale scadenza, relativo a un immobile che il conduttore si ostina ad occupare illegittimamente.
L’occupazione senza titolo consente al locatore non solo di avviare lo sfratto per finita locazione ma altresì di richiedere il danno di cui all’art. 1591 c.c..

Lo sfratto è una procedura sommaria (ovvero veloce e che non necessita di attività istruttoria approfondita e completa) che consente al locatore di ottenere il rilascio forzato dell’immobile in tempi relativamente brevi, salve motivate e fondate eccezioni del conduttore che potrebbero trasformare il rito “breve” in un procedimento ordinario (una causa civile ordinaria, in buona sostanza, con approfondita istruttoria).
Lo sfratto si avvia con apposito ricorso al Giudice competente (il Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile) e – salvo mutamento del rito, come si diceva poc’anzi – è sufficiente al Giudice un’unica udienza per esaminare il contratto e le ragioni del locatore, convalidando lo sfratto e fissando una data a partire dalla quale l’Ufficiale Giudiziario potrà accedere all'immobile per avvisare il conduttore che deve lasciarlo spontaneamente, altrimenti interverranno la forza pubblica per farlo uscire forzosamente ed il fabbro che cambierà le serrature.
Per quanto riguarda, invece, l’art. 1591 c.c., esso prevede che se il conduttore non rilascia l’immobile alla scadenza, dovrà continuare (a titolo di danno, la cui determinazione avviene ex lege in misura forfettaria) a pagare al locatore “il corrispettivo” della locazione (in pratica, l’importo del canone pattuito in contratto) fino alla liberazione.
Unitamente alla richiesta di sfratto, se ci sono (come nel caso di specie) delle mensilità arretrate da recuperare, il locatore/ricorrente potrà chiedere contestualmente l’emissione di un’ingiunzione di pagamento.

Non è consentito al locatore procedere direttamente con il cambio delle serrature: è necessario, infatti, rispettare la procedura sopra descritta prima di riprendere possesso dell’immobile ed attuare i cambiamenti voluti.
Diversamente, si integrerebbero due distinti reati, e precisamente quello di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose (reato previsto e punito dall'art. 392 del codice penale), nonché quello di violazione di domicilio (previsto dall’art. 615 c.p.).
In particolare, per quanto concerne il primo reato, la Corte di Cassazione ha statuito: “risponde del reato di cui all'art. 392 cod. pen. il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza dell'obbligo di rilascio da parte del conduttore, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa ragione da sè, sostituendo la serratura della porta di accesso ed apponendovi un lucchetto (Sez. 6, n. 10066 del 18/01/2005, De Salvo, Rv. 230886; Sez. 6, n. 2888 del 26/11/1985, dep. 1986, Toscano, Rv. 172430)” (Cass. pen. 13 settembre 2016 – 19 ottobre 2016 n. 44286).

Quanto sopra in forza del fatto che secondo i giudici l’inquilino che permanga nel possesso dell’immobile anche successivamente alla scadenza del contratto è considerato “detentore qualificato” dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, c.c..
Alla scadenza del contratto, infatti, senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, si determina una situazione di inadempimento contrattuale, espressamente prevista dall’art. 1591 c.c. che, in proposito, stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Come reso evidente dal testo della norma richiamata, il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, seppur inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile, con tutte le conseguenze giuridiche di specie (Corte di Cassazione - Sez. Seconda civile -Sentenza 18486 del 01.09.2014)
Considerato poi che la ragione storica della tutela possessoria risponde ad esigenze di ordine pubblico, essendo diretta ad evitare che i cittadini si facciano ragione da sé medesimi, si deve ritenere che il locatore, anche se ha ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell'immobile e delle sue pertinenze.

Il titolo esecutivo, infatti, riconosce il diritto di una parte contro l'altra e consente di realizzare il passaggio dal dover essere (diritto contenuto nel titolo) all'essere (realtà materiale corrispondente al diritto consacrato nel titolo), all'interno delle regole della convivenza civile.
La scelta del locatore di non azionare il titolo esecutivo è perfettamente legittima, ma, in caso di mancato rilascio, non è ammissibile altro modo per interrompere il rapporto tra il conduttore e l'immobile e recuperare la disponibilità di quest'ultimo.

Per quanto concerne invece il diverso e concorrente reato di violazione di domicilio (art. 614 c.p.), va intanto precisato che con esso il legislatore si è preoccupato di garantire la libertà delle persone ed il loro interesse alla sicurezza nei luoghi in cui si svolge la loro vita privata, punendo chiunque entri nella abitazione di un’altra persona contro la sua volontà.
Ora, è pur vero che in sede contrattuale il locatore è stato anticipatamente autorizzato alla scadenza ad accedere e cambiare la serratura, ma tale accordo non sembra invero poter essere ricondotto nell'alveo dell'art. 50 del codice penale rubricato "consenso dell'avente diritto".
Invero, in giurisprudenza di merito di rinviene una sentenza che punisce per il reato di violazione di domicilio l'ex marito che si introduce nell'abitazione dell'ex moglie "utilizzando le chiavi che si era procurato senza il suo consenso" (Tribunale Padova, 01/02/2012). Ciò lascerebbe presupporre che la dazione delle chiavi al soggetto integra la scriminante del consenso dell'avente diritto. Il problema è che il consenso dell'avente diritto deve basarsi su una cognizione del diritto leso estremamente dettagliata, cosa che non sembra sussistente nel caso di specie.

A rafforzare tale tesi può valere anche un’altra considerazione da non sottovalutare: rischierebbe di incorrere nel reato di violazione di domicilio persino il pubblico ufficiale (l’ufficiale giudiziario) che senza essere munito di regolare titolo (l’ordinanza di rilascio forzoso), proceda su richiesta del locatore a sostituire la serratura.

Si consideri, inoltre, che la condotta eventualmente posta in essere dal locatore (aprire con le chiavi in suo possesso e magari poi cambiare la serratura) potrebbe interessare anche la norma relativa al reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, di cui all'art. 392 del codice penale, reato che tutela non un diritto disponibile del soggetto leso, quanto piuttosto l’amministrazione giudiziaria, rispetto al cui regolare andamento il privato non può incidere con la propria volontà (l'ordinamento ha interesse a che i cittadini non si facciano giustizia da soli, questo per ovvie ragioni di ordine pubblico e quieto vivere).

La sostituzione di serratura, in definitiva, integrerebbe un vero e proprio rilascio forzato dell’immobile, rilascio che, come espressamente dispone l’art. 474 cpc può essere fondato solo sui titoli esecutivi di cui ai nn. 1 e 3 di tale norma.
Le scritture private, nelle quali rientra certamente anche quella descritta nel quesito in esame, non può invece legittimare un rilascio forzoso. Serve sempre l'intervento del giudice, e il libero accordo delle parti, per quanto possa apparire strano, non sembra poterlo sostituire.
A sostegno di quanto affermato si segnala un precedente emesso dal Tribunale di Terni (Trib. Terni, sent. n. 1038/2014) secondo cui il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni non si configura quando il locatore provvede alla sostituzione della serratura dell’immobile locato dopo aver ricevuto la convalida dello sfratto nei confronti del conduttore. In altre parole, è lecito cambiare le chiavi di casa quando il giudice si è già espresso e, così facendo, si anticipa solo l’intervento dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica.

Va, peraltro, precisato che tale orientamento non è neppure così pacifico. Esiste, infatti, un filone giurisprudenziale contrario secondo cui commette il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni il locatore che nel giorno fissato per l’esecuzione dello sfratto provveda egli stesso a sostituire la serratura della porta dell’appartamento del conduttore qualora, per qualunque motivo, l’ufficiale giudiziario non si presenti. In pratica, secondo quest’altro principio, il locatore non può sostituirsi all’ufficiale giudiziario e alla forza pubblica interpellando direttamente un fabbro e dandogli incarico di cambiare la serratura dell'appartamento, anche se lo sfratto sia già stato convalidato dal giudice; queste infatti sono attività che devono necessariamente seguire l’iter della procedura civile e, quindi, attendere l’intervento del pubblico ufficiale.


Chiarito tale aspetto, si valuta adesso se, nel caso di specie, il contratto sia da considerarsi legittimo o meno.
In effetti, il titolo del documento rimanda ad un articolo (il n. 27 della Legge 392/1978) che nulla ha a che vedere con il contenuto del contratto stesso; per contro, qualche riga dopo, si parla di contratto stipulato ai sensi della Legge n. 431/1998, ma senza riferimento ad alcuna specifica norma di questa legge.
Indubbiamente, il tipo di contratto cui ci troviamo di fronte è di natura cosiddetta "transitoria": è previsto che il rapporto duri 3 mesi, con scadenza definita e non rinnovabile.
Ora, i contratti di natura transitoria sono certamente previsti e possibili in base alla legge sulle locazioni: tuttavia, proprio perché finalizzati a soddisfare esigenze di natura eccezionale, sono disciplinati in maniera piuttosto rigida.
Il Decreto Ministeriale del 30/12/2002 (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti), che detta, tra gli altri, i “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula (...) dei contratti di locazione transitori (…)”, stabilisce:
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, (…) sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori (…)”; ed ancora: “4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.”; infine: “5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Quest’ultima disposizione, in buona sostanza, stabilisce che in caso di mancata osservanza delle disposizioni che precedono il contratto transitorio è ricondotto alla durata di 4 anni + 4 (ovvero 4 anni rinnovabili in automatico per altri 4 anni, salvo disdetta).
Inoltre, la legge dice ancora che “i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma”, cioè le parti che vogliano stipulare un contratto di natura transitoria non potranno farlo liberamente ma dovranno utilizzare i modelli ministeriali.
Il modello, in particolare, predisposto per il contratto di natura transitoria recita (si omettono gli articoli che qui non rilevano per la risposta al quesito) :

Articolo 2
(Esigenza del locatore)
Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra ……………………………. depositato il …………….. presso il Comune di ……………………. , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: …………………………………………………..………………………………..
…………………………………………………………………………………………………...
Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto."

Articolo 3

(Esigenza del conduttore)
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra ……………………………………………….…...
………….depositato il ………… presso il Comune di………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ………… mesi per il seguente motivo: …………………………………………………………….…,che documenta allegando al presente contratto ……………………………………………………………... …...

In conclusione, dunque, il locatore, nel caso che ci occupa, potrà senz'altro agire con la richiesta di sfratto, ma si esporrà all'elevato rischio che il conduttore impugni il contratto eccependone la non conformità alla legge e chiedendo la riconduzione del rapporto a quello “ordinario” di durata quadriennale.

Luigi M. chiede
lunedì 30/01/2017 - Sardegna
“Consulenza in tema di locazione a studenti.

Per dei problemi di carattere personale le due inquiline alle quali ho affittato casa lasceranno anzitempo e senza aver dato nessun preavviso l'abitazione.

Il contratto, che era di due anni, andrà a scadenza naturale alla fine di agosto 2017.

Ora, in pratica, come mi devo comportare? Loro sono tenute a versare la quota mensile fino alla fine?”
Consulenza legale i 06/02/2017
La tipologia contrattuale di cui al quesito è prevista dall’art. 5 della Legge n. 431/1998 e disciplinata, nello specifico, nel D.M. n. 10774 del 30/12/2002 (Allegato F), il quale detta proprio lo schema di contenuto che le parti devono utilizzare per la redazione del contratto in questione.

E’ un contratto di tipo transitorio che può avere una durata massima di due anni.
Come tutti i contratti di locazione, il legislatore prevede la possibilità, per le parti, di sciogliersi dal vincolo, distinguendo le ipotesi in cui voglia recedere il locatore da quelle in cui voglia recedere il conduttore.
Quest’ultimo, anche nella disciplina del contratto di locazione ad uso transitorio che riguardi gli studenti universitari, può sempre recedere anticipatamente, ma a due condizioni:
1) se ricorrano gravi motivi;
2) dando un preavviso minimo di tre mesi.
Così, infatti, l’art. 12 del predetto Allegato F: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima.

E’ opportuno chiarire che i “gravi motivi” – che la legge non definisce nello specifico – sono stati individuati dalla giurisprudenza come fattori oggettivi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto: “essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato ma devono avere carattere oggettivo” (Cassazione civile, sez. III, 21/04/2010, n. 9443).
In generale, quindi, si attribuisce rilievo, ai fini della legittimità del recesso, ai soli motivi di natura oggettiva non dando invece ingresso ai motivi soggettivi.
Tra l’altro, i motivi in questione devono essere formalizzati dal conduttore: “I gravi motivi (consistenti, per costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale, nella sopravvenienza di circostanze straordinarie ed imprevedibili trascendenti l’alea normale del contratto) che legittimano il recesso del conduttore (…) devono essere esplicitati nella comunicazione di recesso inviata al locatore: la mancanza di tale esplicitazione rende inefficace la comunicazione di recesso.” (Tribunale Trani, 03/03/2009, n. 1297).

Ebbene, per tornare al quesito, l’ipotesi di riconsegna anticipata dell’immobile senza preavviso costituisce senz’altro un ipotesi di inadempimento contrattuale, che legittima il proprietario al risarcimento del danno.
Pertanto, o il proprietario accetta per iscritto e senza riserve la riconsegna anticipata dell’immobile, e con ciò rinuncia anche ai canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza naturale del contratto (ma non pare sia questa la volontà di chi pone il quesito), oppure dovrà far valere formalmente l’inadempimento (ad esempio inviando una lettera raccomandata all’inquilino/agli inquilini) e legittimamente chiedere, a titolo di danno, l’importo dei canoni che avrebbe conseguito se il contratto fosse continuato fino a naturale scadenza (somma che equivale, in buona sostanza, al mancato guadagno subìto dal locatore per non aver avuto tempo di cercare un nuovo inquilino).
Afferma in proposito la giurisprudenza: “In tema di risoluzione anticipata del contratto di locazione, la riconsegna anticipata dell’immobile, che non sia seguita da una immediata e tempestiva espressa riserva del locatore a far valere il mancato rispetto del preavviso di rilascio, in applicazione del principio di buona fede contrattuale, va intesa, nel caso venga raggiunta la prova dell’avvenuta riconsegna delle chiavi e dell’accettazione delle stesse senza riserva alcuna da parte del proprietario, come risoluzione anticipata congiunta del contratto.” (Tribunale Parma, 08/08/2013, n. 1483).

E’ importante in ogni caso sottolineare come il contratto di natura transitoria contenga delle clausole predeterminate per legge e delle clausole di contenuto variabile, ovvero rimesse dalla legge alla libera e concorde determinazione delle parti: per poter rendere un parere davvero completo ed esaustivo bisognerebbe poter visionare il contenuto specifico del contratto in oggetto.