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Articolo 5 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Contratti di locazione di natura transitoria

Dispositivo dell'art. 5 Legge sulle locazioni abitative

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4 bis.

3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Spiegazione dell'art. 5 Legge sulle locazioni abitative

La legge 8 gennaio 2002, n. 2 ha modificato l'articolo in oggetto per quanto attiene ai contratti per studenti universitari, mantenendo la disciplina precedente per quanto attiene ai contratti transitori.

Nella normativa attuale viene operata una distinzione tra i contratti di locazione di natura transitoria, disciplinati dall'articolo in esame, e i contratti di locazione di immobili per finalità turistiche, con riferimento ai quali non vengono applicati, ai sensi dell'art. 1, gli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13.
Come opzione diversa rispetto a questi contratti transitori "ordinari", è oggi possibile stipulare contratti per studenti universitari seguendo gli specifici tipi contrattuali predisposti dal legislatore di cui all’art. 4 bis della legge. La legge pone ad oggi questa unica limitazione: adottare questi tipi di contratto.
Tale tipologia contrattuale del comma 2 dell’art. 5 è anche quella che consente l'accesso alle agevolazioni fiscali, per quanto stabilito all’art. 8, comma 3, ultima parte, della legge.
La norma dà inoltre la possibilità - come si legge al suo comma 3 - di accedere anche ad un’altra fattispecie di contratti per studenti universitari, che è in facoltà dei Comuni indicati promuovere, basata su "specifici Accordi locali" per la definizione - sulla base dei criteri stabiliti per i contratti agevolati - non più solo della definizione dei contratti - tipo, bensì anche dei canoni di queste locazioni.
I contratti che sono stati emanati a livello nazionale, tuttavia, vanno seguiti anche per questa fattispecie contrattuale: l’art. 4 bis, infatti, richiama sia il comma 2 che il comma 3 dell'articolo 5.
È ora opportuno analizzare cosa accade nel caso in cui non sia stato stipulato un accordo locale per studenti universitari riguardante il Comune interessato. In tal caso si deve ritenere che - in funzione della scelta fatta dal D.M. che ha approvato i tipi di contratto - i contratti per studenti universitari non possano essere stipulati, se non nelle forme alternative che non godono di agevolazioni fiscali.

Rimane inteso, in ogni caso, che il contratto di locazione per studenti universitari può essere stipulato solamente nel caso in cui il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione nell'ambito di un comune diverso rispetto a quello di residenza (nonostante sia stato rilevato che l'impossibilità di stipulare tale tipologia di contratto per gli studenti che non siano fuori sede sia del tutto ingiustificata).

Bisogna ritenere che allorquando vengano posti in essere contratti che sono transitori solo all'apparenza, ma non nella sostanza, essi vadano considerati come contratti stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge, ovvero come contratti liberi.

Il punto focale della norma in oggetto è quello relativo alle "particolari esigenze delle parti" che vengono soddisfatti appunto da tale tipologia di locazione di natura transitoria.
Diversamente rispetto a quanto stabilito originariamente dalla norma, la quale prevedeva che le esigenze di transitorietà potessero collocarsi esclusivamente in capo al conduttore, un emendamento successivo ha modificato l'iniziale rubrica della norma, riferendosi appunto alle particolari esigenze delle "parti", dove tale espressione intende richiamare le possibili esigenze di entrambi, conduttore e locatore.
La ratio della scelta sembra essere quella di consentire ai proprietari di mettere nel mercato degli immobili temporaneamente sfitti, in attesa di abitarli personalmente.

Il concetto di transitorietà, di non facile definizione, attiene in sostanza ad una durata limitata nel tempo, che può concretizzarsi, per il locatore, nell'esigenza di disporre dell'immobile per un uso personale che si collochi in un futuro prossimo e certo al momento della conclusione del contratto e, per il conduttore, nell'esistenza di contratti di lavoro ricorrenti al momento della stipulazione.

L'art. 2 del d.m. del 2002 individuava la durata minima e massima dei contratti di locazione di natura transitoria, prevedendo che essi avessero durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi. Il D.M. 16/01/2017 ha tuttavia soppresso il limite minimo di un mese. Ad oggi, pertanto, esiste solo un limite massimo di durata pari a 18 mesi.
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio "breve" non andrà registrato. Tuttavia, trattandosi di locazione breve, andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017.

L'esigenza di transitorietà riveste una particolare importanza all'interno della dinamica contrattuale, tanto che la normativa richiede l'inserimento nel contratto di una specifica clausola in cui tale esigenza venga individuata in modo espresso e che deve essere, nel caso di contratto di durata superiore a 30 giorni, giustificata attraverso apposita documentazione.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 5 riguarda i contratti per esigenze abitative di natura transitoria e demanda al decreto previsto dal comma 2 dell’articolo 4 la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di tali contratti. I commi 2 e 3 del medesimo articolo 5 prevedono una disciplina particolare per soddisfare le esigenze abitative di natura transitoria di studenti universitari: i comuni sede di università possono infatti promuovere accordi locali per la definizione di contratti-tipo, con la partecipazione anche delle aziende per il diritto allo studio e delle associazioni degli studenti. Il Senato ha esteso tale facoltà ai comuni sedi di corsi universitari distaccati e ha consentito la partecipazione alla definizione degli accordi locali anche di cooperative e di enti non lucrativi operanti nel medesimo settore. Ai contratti stipulati sulla base di tali accordi si applicano le agevolazioni fiscali di cui all’articolo 8.

Massime relative all'art. 5 Legge sulle locazioni abitative

Cass. civ. n. 4075/2014

Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all’adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall’art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all’art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza.

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Consulenze legali
relative all'articolo 5 Legge sulle locazioni abitative

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Anonimo chiede
lunedì 11/05/2020 - Lombardia
“Buongiorno,

la mia coinquilina ed io abbiamo un contratto di locazione di natura transitoria (ex art. 5 L. 431/1998). La proprietaria ci fa pagare un canone di 1220 € al mese + 610 € di spese al mese. Volevo chiedere se lei incassa questo salatissimo canone in violazione del canone massimo vigente nella zona di Milano in cui è situato l’immobile? Sarebbe possibile chiedere la restituzione di quanto indebitamente pagato? Inoltre, lei invece di fare un contratto normale, ci fa rifare ogni anno uno di natura transitoria. È legale tale comportamento e si potrebbe ottenere la conversione del contratto in pluriennale? Allego il contratto di locazione e la visura catastale dell’immobile.

Chiedo infine pubblicare tale consulenza in forma anonima sul sito Brocardi.”
Consulenza legale i 15/05/2020
La L. n. 431/98 disciplinante i contratti di locazione ad uso abitativo al suo art. 5, ammette la possibilità di stipulare locazioni di durata inferiore ai vincoli ordinari per soddisfare particolari esigenze delle parti, ma la stipula deve avvenire secondo le condizioni previste dal D.M. 5 marzo 1999 e dagli accordi territoriali che di tale D.M. costituiscono attuazione.

In merito alla durata, l’art. 2 del D.M. citato dice chiaramente che: "I contratti di locazione di natura transitoria…hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini".

L’accordo territoriale vigente nel Comune di Milano al punto 5.2 indica in maniera precisa e puntuale quai sono le esigenze delle parti che possono giustificare la stipula di contratti di locazione di natura transitoria; tra i tanti casi elencati pare giusto indicare:
a) quando il locatore abbia l’esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria o dei figli, dei genitori o di parenti fino al 2° grado per motivi di: trasferimento temporaneo della sede di lavoro; matrimonio dei figli; separazione o divorzio; vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza e/o
b) quando il conduttore abbia l’esigenza di abitare l’immobile per motivi di: trasferimento temporaneo della sede di lavoro; ricerca di soluzioni occupazionali; apprendistato o formazione professionale; separazione o divorzio; assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica o acquisto di abitazione in cooperativa o presso privati entro 18 mesi; vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza”.

L’esigenza di transitorietà, proprio perché connatura tale tipologia di locazione, deve essere esplicitata in maniera puntuale nel contratto: il co. 3° dell’art.2 del D.M. 5 marzo 1999 a tal fine chiarisce che: "L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto". Nel caso specifico tale allegazione manca e l’esigenza che giustifica la transitorietà del vincolo non è stata neppure indicata. I modelli contrattuali che sono allegati agli accordi territoriali, su indicazione dello stesso Decreto Ministeriale, prevedono la possibilità che la locazione transitoria possa essere prorogata a patto che il locatore confermi il permanere della transitorietà con una missiva spedita al conduttore per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno. In ogni caso la proroga non potrà eccedere il tempo massimo previsto dal D.M. (18 mesi) e se, durante il periodo di locazione vengono meno le esigenze di transitorietà, o in caso di mancato invia della lettera di cui sopra, il contratto si intende ricondotto automaticamente alle durate ordinarie previste dall’art. 2 co.1 del D.Lgs. n. 431/98. Alla luce di quanto detto, quindi, si ritiene che vi siano tutti i presupposti per adire il giudice al fine di pretendere che il contratto in essere sia ricondotto alle durate ordinarie, anche alla luce della condotta tenuta dal proprietario che di fatto ha prorogato lo stesso contratto di locazione senza che, nei fatti, possa ravvisarsi un permanere delle esigenze di transitorietà.

I contratti transitori sono caratterizzati da un'altra particolarità: il canone di locazione non può essere liberamente determinato dalle parti ma deve essere predeterminato seguendo rigidi parametri stabiliti dagli accordi territoriali vigenti nei singoli comuni. Il canone di locazione, calcolato un tanto al metro quadro, varia a seconda della ubicazione dell’immobile, della presenza di eventuali benefit (come la presenza di ascensore), dello stato di conservazione, dell'anno di costruzione ecc. ecc. In questa sede non è possibile dire con precisione se il canone rispetta l’accordo territoriale vigente nel Comune di Milano perché non si conosce con precisione la città né lo stato in cui versa l’appartamento: si consiglia sotto questo aspetto di rivolgersi ad una associazione inquilini locale dove si potranno avere maggiori informazioni. Si può sicuramente dire, che qualora risultasse che il canone indicato sul contratto non è conforme all’accordo territoriale vigente, il co. 5° dell’art. 13 della L. n.431/98 prevede che si possa adire il giudice per richiedere che il proprietario restituisca le somme indebitamente versate dall’ inquilino. L’azione per richiedere la restituzione dei canoni, può essere proposta entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.


Antonino B. chiede
venerdì 24/01/2020 - Sardegna
“Oggetto: minaccia di ingiunzione di sfratto a seguito di oneri condominiali non pagati ed ipotesi di azione per ingiusto arricchimento "lato sensu" ex 2041, 2042, 2033 e ss, per oneri condominiali pregressi indebitamente riscossi
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Avendo in locazione un alloggio da circa 12 anni, sono due anni che non pago le spese condominiali per un importo che supera di circa 200 euro, il doppio del canone mensile, perche' il proprietario non mi esibiva formalmente i rendiconti/preventivi e pretendeva ed ancora pretende, pagassi le spese condominio all'amministratore, il quale, da un lato, mi chiedeva soldi con dei foglietti di sollecito ma senza dare ascolto alle mie lamentele sul rendiconto male impostato che avevo avuto modo di esaminare in qualche sparuta occasione, ne' si disponeva ad accettare le mie richieste di prendere visione dei verbali e dei rendiconti, affermando fosse competenza del condomino locatore. In questa situazione, ho smesso di pagare gli oneri e solo allora il proprietario DOPO DUE ANNI DI INERZIA mi ha inviato rendiconto e preventivo, dandomi una settimana per pagare-- a decorrere da lunedi 20 gennaio scorso--altrimenti avrebbe proceduto ad ingiunzione di sfratto. Carte alla mano, si sono rivelati corretti i miei sospetti e i due vorrebbero, come da rendiconto, che io-assieme agli altri inquilini, zitti ed acquiescenti- mi accollassi, pro quota, tutte le spese condominiali (compenso amministratore, spese amministrative di gestione, quota di un Supercondominio, e fatture varie che sono rubricate alla voce SPESE GENERALI DI PROPRIETA e tuttavia frammiste, in un solo guazzabuglio, con voci di effettiva competenza dell'inquilino, o di quel condomino che non abbia inquilini che paghino per lui (ripartizione acqua dei contatori a diffalco, energia condominiale, pulizia giardini..). In questa situazione cosa mi converrebbe fare, tenuto conto che il contratto non contiene nulla di tutto questo e non mi competere, in alcun modo, pagare tutte quelle voci con la conseguente necessita' di procedere al ricalcolo dei due prospetti annuali di gestione? Attendere l'intimazione di sfratto ed oppormi in quella sede o dare subito conto, ANCHE SOMMARIAMENTE, delle mie ragioni ed impedire qualsiasi ipotesi di DECADENZA? La settimana di tempo intimatami per aderire e' il termine di legge congruo e corretto? Oppure mi converrebbe versare CON RISERVA, un importo che riconduca il debito entro le due mensilita' del canone di locazione e bloccare, per tale via, ogni ipotesi di INGIUNZIONE DI SFRATTO, per poi agire--come?--con una azione rivolta a riportare (qualora non si raggiungesse un accordo), in via giudiziale, il rendiconto ai corretti criteri di imputazione delle voci, procedendo al ricalcolo delle quote di mia competenza e di quelle di competenza del condomino? Altro punto importante, in punta di diritto, in questa vicenda e' la dimostrazione che questo "esproprio" a mio danno, avviene da oltre 10 anni ed ha dato luogo ad un indebito arricchimento/........arbitrario del condomino obbligato, a mie spese, avendo io pagato, a causa dei suoi artifici, quote che competevano a lui (per almeno 500 euro l'anno). Importo che vorrei recuperare, oltre a porre a suo carico tutte le spese processuali possibili ed e' anche per questo che vi sto chiedendo come muovere i primi passi in sede di avvio del confronto. Non so infatti se dando subito la prova che i conti sono errati, debba essere io a definire il quantum che mi resta da saldare, procedendo in tal senso, o se sia solo sufficiente avere la certezza di non dover pagare talune voci di contribuzione, lasciando l'iniziativa alla controparte. In tal caso se il locatore dovesse egualmente procedere all'ingiunzione potrei, sin da subito, una volta provate le mie ragioni, invocare l'applicazione dell'art' 96 cpc essendo evidente la colpa grave con cui sono stati redatti i rendiconti? Grazie per l'attenzione.”
Consulenza legale i 03/02/2020
Tra gli obblighi che il conduttore assume nei confronti del padrone di casa non vi è solo quello di corrispondere mensilmente il canone di locazione, ma vi è anche quello di pagare le spese condominiali, che la legge e i vari regolamenti e accordi attuativi vigenti attribuiscono a carico del conduttore. L’art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, ci dice molto chiaramente che qualora il conduttore non corrisponda gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali che accompagnano l’unità immobiliare locata), per un importo superiore a due mensilità di canone, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 del c.c. In altri termini il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo superiore a due mensilità di canone, fornisce la possibilità al proprietario di citare in giudizio il conduttore per richiedere al giudice lo sfratto per morosità, con conseguente emissione, nel caso di mancata opposizione da parte del conduttore, di una ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente ordine di sgombero dell’ immobile occupato, oltre che l’emissione di un decreto ingiuntivo, se richiesto al giudice, per il recupero delle spese condominiali non pagate.

È utile precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo inferiore alle due unità di canone sicuramente non giustifica la risoluzione del contratto di locazione e quindi l’instaurazione di una procedura di sfratto, ma comunque non impedisce al padrone di casa di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme che rimangono comunque dovute.

Secondo l’art. 9 della L. n.392/78 il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. È importante sottolineare sotto questo aspetto che interpretando in maniera strettamente letterale il co. 3° dell’art. 9 della L. n.392/78 il proprietario di casa non ha alcun dovere di fornire autonomamente alcun rendiconto degli oneri accessori, ma, viceversa, è il conduttore che ha diritto di richiederlo. Proseguendo, infatti, nella lettura della norma in esame il legislatore ci dice che a seguito della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, il conduttore ha diritto di ottenere, prima di effettuare il pagamento, il rendiconto delle spese condominiali, i criteri di ripartizione utilizzati e i documenti giustificativi da cui traggono origine. Se, a seguito dell’ottenimento di tali documenti, il conduttore rilevasse degli errori o delle omissioni circa i conteggi effettuati dal proprietario, egli potrà legittimamente far presente tali errori al suo padrone di casa, e, se quest’ultimo ha instaurato una procedura di sfratto per morosità, il conduttore potrà, con l’ausilio di un legale, proporre opposizione alla richiesta di sfratto mettendo tra le argomentazioni al centro di tale opposizione le irregolarità rilevate.

Secondo la normativa che si è sopra descritta, quindi, l’autore del quesito aveva tutto il diritto di richiedere i rendiconti e i documenti giustificativi da cui derivavano le spese di cui era stato richiesto il pagamento, e, a fronte della inerzia della controparte, è stato assolutamente legittimo a nostro avviso sospendere il pagamento.

Ora, posto che questa inerzia è cessata, in quanto i rendiconti condominiali sono stati forniti, accompagnati, però, da una lettera di messa in mora con la quale si avvisa che in caso di mancato pagamento si procederà per le vie giudiziarie, è utile fornire qualche consiglio pratico su come agire nell’immediato.

Non avendo versato alcun onere accessorio per ben due anni è sicuramente impossibile ritenere che non si sia tenuti al pagamento almeno di una parte di quanto richiesto dalla controparte. In questo senso, quindi, sarebbe utile versare una parte della somma richiesta almeno per ricondurre il dovuto ad un importo inferiore alle due mensilità di canone. Questa mossa avrà il vantaggio di impedire che il proprietario possa chiedere la risoluzione del contratto (che possa instaurare una procedura di sfratto per morosità), e se anche la controparte provasse ad agire in tal senso la riduzione del dovuto darebbe un ottimo motivo per opporsi alla richiesta di sfratto.

Ovviamente il proprietario non sarebbe privo di tutela in quanto, come già è stato detto, nessuno gli vieterebbe di provare comunque
a recuperare gli oneri condominiali attraverso l’ottenimento di un decreto ingiuntivo, ma questo provvedimento non metterebbe in pericolo la vincolatività del rapporto locatizio e, data per scontata la regolarità del pagamento dei canoni di locazione maturati nel tempo, nessuno potrebbe pretendere la liberazione dei locali.

Ovviamente a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, o anche dell’ipotetico atto di citazione per sfratto per morosità, sarà opportuno rivolgersi ad un legale per proporre un pronto atto di opposizione nel quale si dovrà dimostrare che la somma complessivamente richiesta dal proprietario è parzialmente non dovuta in quanto ricomprende voci di spesa che non sono di competenza dell’inquilino. In questo senso potrebbe essere utile affiancare al legale un contabile, il quale analizzi i bilanci consegnati dal proprietario e possa chiarire se effettivamente gli stessi presentino delle irregolarità e quindi determinare la somma effettivamente dovuta dall’inquilino: sotto questo aspetto, però, per dare una risposta più precisa si dovrebbero analizzare i documenti contabili consegnati.

In merito alla possibilità di coltivare una azione per indebito pagamento ai sensi dell’art.2033 del c.c., è giusto precisare che è astrattamente possibile agire in tal senso e sviluppare questa ulteriore domanda anche in via riconvenzionale all’interno dei giudizi di opposizione che si sono sopra descritti. Per il buon esito di tale azione si devono, però, tenere presenti due aspetti: innanzitutto l’azione ex. art. 2033 del c.c., ha un termine di prescrizione di dieci anni decorrenti dalla data dell’avvenuto pagamento, il quale deve essere pertanto dimostrato in giudizio da chi agisce. Non si può quindi pretendere la restituzione di somme pagate in epoca antecedente a tale periodo. Ad ogni modo, per avere una qualche chance di vittoria, sarebbe essenziale avere in mano i rendiconti e i documenti giustificativi degli ultimi dieci anni del condominio. Seppur questa via possa apparire astrattamente percorribile, può essere, da un punto di vista pratico, poco fruttuosa proprio per la difficoltà di reperire documentazione contabile per annualità molto risalenti nel tempo.

In realtà si ritiene che la vicenda descritta possa essere risolta attraverso il ricorso alle procedure conciliative previste dalla legge, se si mettono da parte "gli animi bellicosi" e si lascia spazio alla volontà di risolvere il problema. In questo senso si deve tener conto che le controversie descritte, se si proporrà opposizione, dovranno essere obbligatoriamente precedute da un tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del D.Lgs. n.28/10: il chiudere la vicenda in quella sede eviterà di spendere (parecchio) tempo e denaro in futuro.

Graziella G. chiede
venerdì 22/03/2019 - Emilia-Romagna
“Ho un appartamento di tre stanze ciascuna affittata con contratto transitorio con cedolare secca rispettivamente a tre studenti o giovani lavoratori precari con scadenza annuale a B.
Vorrei sapere se posso disdire il contratto alla prima scadenza o al termine della prima proroga o quando?
Quanto tempo prima devo mandare la raccomandata.
In quale caso è contemplata la disdetta senza dover dare alcuna motivazione?

Consulenza legale i 29/03/2019
Occorre operare una distinzione tra il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio e quello stipulato con studenti per motivi di studio universitario.

In merito al primo la disciplina specifica è contenuta nell'articolo 5 della legge numero 431/1998, nell'articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, poi sostituito dal decreto del 30 dicembre 2002, ed infine nella Convenzione Nazionale del 25/10/2016, reso operativo dal Decreto Ministeriale del 16/1/2017.

Tale disciplina non prevede obbligo di disdetta anticipata nel rispetto di un determinato termine di preavviso: il contratto di natura transitoria cessa naturalmente alla scadenza, pertanto il locatore non può disdire il contratto prima di quest’ultimo termine.

E’ opportuno, tuttavia, ricordare che il contratto di cui stiamo parlando richiede il rispetto di determinate formalità, tra le quali molto importante quella legata alla natura transitoria del medesimo. Pertanto, ad esempio, va obbligatoriamente indicata in contratto l'esigenza transitoria alla base della stipula della locazione: nel caso in cui non si ottemperi a questa prescrizione, il contratto viene automaticamente, per legge, assoggettato alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni, rinnovabili per ulteriori quattro.

Nel caso di contratto “ordinario” e non più transitorio, allora, la disdetta – com’è noto – va data con preavviso di 6 mesi e, nel caso in cui ciò sia fatto alla prima scadenza (dopo i primi quattro anni), il locatore potrà procedere in tal senso solo per particolari motivi indicati tassativamente dalla legge (ad esempio adibire l’immobile ad abitazione propria).

Nel contratto transitorio solo il conduttore può, invece, comunicare il recesso anticipato e solo per gravi motivi.

Diverso, come si diceva, è il contratto di locazione stipulato per studio universitario, che può essere firmato dagli studenti oppure anche dai genitori per conto dei figli.

Due sono le condizioni vincolanti per la validità di questo accordo:
  • lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l'università e questa circostanza deve risultare dal contenuto del contratto;
  • l'immobile deve trovarsi in un Comune ove ha sede l'università o un corso universitario distaccato o in un Comune limitrofo.

La durata di questo contratto non è, ovviamente, predeterminata, perché tutto dipende dalle esigenze di Studio dello studente-conduttore. Deve ovviamente trattarsi di un periodo di tempo limitato, con un minimo (sei mesi) ed un massimo di legge (trentasei mesi).
Se la durata pattuita supera i limiti di legge la relativa clausola contrattuale è nulla.
Il contratto in oggetto, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per un uguale periodo di tempo, a meno che il conduttore non dia la disdetta.
Egli ne ha facoltà, ma deve esercitarla con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza. Ugualmente, come nel contratto ad uso abitativo transitorio sopra illustrato, il conduttore ha altresì la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, con il medesimo preavviso, in caso di gravi motivi.
In caso di recesso di uno o più inquilini (ma non di tutti), poi, i rimanenti dovranno pagare al locatore l'intero canone, facendosi carico pro quota della parte di canone rimasta impagata da chi se ne è andato.

In conclusione, nel caso in esame, la locatrice non potrà inviare alcuna disdetta anticipata, né agli studenti né ai giovani lavoratori cui ha affittato i propri immobili. II contratti si risolveranno automaticamente alla scadenza “naturale” indicata in contratto, salva disdetta dei conduttori per gravi motivi (nel caso degli studenti, con preavviso di tre mesi).
Se però i contratti in questione sono stati redatti in difetto del rispetto dei presupposti di legge (come la mancata indicazione nel contratto transitorio dell’esigenza temporanea per la quale è stato stipulato) allora il rischio è che tal accordi si siano trasformati in contratti di locazione “a canone libero” tradizionali (4+4, per intenderci), con conseguente obbligo di rispetto delle prescrizioni di legge in ordine sia al recesso anticipato che alle motivazioni che giustificano il recesso stesso.

Luciano G. chiede
mercoledì 24/10/2018 - Emilia-Romagna
“Buon giorno, il mio problema consiste in una occupazione di appartamento concesso ad una persona con contratto regolarmente registrato di locazione transitoria " finalizzato a soddisfare delle esigenze transitorie" ( cito dal contratto) il contratto era della durata di mesi 3 finalizzata all'acquisto dell'immobile non avendo la persona ottenuto il mutuo per quanto ormai il contratto sia scaduto da 64 gg costui persiste nel voler occupare l'immobile. Il contratto da lui firmato ed accettato prevede che allo scadere in caso di mancato acquisto si risolva automaticamente senza rinnovo ne proroga. Cosa devo fare per rientrare in possesso del mio immobile visto che inoltre è anche moroso di mensilità precedente, posso rivolgermi ai carabinieri per una denuncia? Inoltre il contratto prevede una clausola che in caso di mancata restituzione dell'immobile allo scadere del contratto il locatore possa riprenderne possesso e cambiare le serrature, è cosa attuabile senza incorrere in ulteriori controversie? Rendo noto che il conduttore, ormai abusivo, è stato avvisato in scadenza contratto della risoluzione tramite RR e più volte sollecitato verbalmente e in questi giorni con un ultimo avviso tramite RR , ma ancora nessuna risoluzione. Cosa mi consigliate?

Consulenza legale i 30/10/2018
La problematica non presenta profili penalistici per cui una denuncia non avrebbe alcun seguito.
Si tratta, invece, di una tematica puramente civilistica: un contratto di locazione cessato alla naturale scadenza, relativo a un immobile che il conduttore si ostina ad occupare illegittimamente.
L’occupazione senza titolo consente al locatore non solo di avviare lo sfratto per finita locazione ma altresì di richiedere il danno di cui all’art. 1591 c.c..

Lo sfratto è una procedura sommaria (ovvero veloce e che non necessita di attività istruttoria approfondita e completa) che consente al locatore di ottenere il rilascio forzato dell’immobile in tempi relativamente brevi, salve motivate e fondate eccezioni del conduttore che potrebbero trasformare il rito “breve” in un procedimento ordinario (una causa civile ordinaria, in buona sostanza, con approfondita istruttoria).
Lo sfratto si avvia con apposito ricorso al Giudice competente (il Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile) e – salvo mutamento del rito, come si diceva poc’anzi – è sufficiente al Giudice un’unica udienza per esaminare il contratto e le ragioni del locatore, convalidando lo sfratto e fissando una data a partire dalla quale l’Ufficiale Giudiziario potrà accedere all'immobile per avvisare il conduttore che deve lasciarlo spontaneamente, altrimenti interverranno la forza pubblica per farlo uscire forzosamente ed il fabbro che cambierà le serrature.
Per quanto riguarda, invece, l’art. 1591 c.c., esso prevede che se il conduttore non rilascia l’immobile alla scadenza, dovrà continuare (a titolo di danno, la cui determinazione avviene ex lege in misura forfettaria) a pagare al locatore “il corrispettivo” della locazione (in pratica, l’importo del canone pattuito in contratto) fino alla liberazione.
Unitamente alla richiesta di sfratto, se ci sono (come nel caso di specie) delle mensilità arretrate da recuperare, il locatore/ricorrente potrà chiedere contestualmente l’emissione di un’ingiunzione di pagamento.

Non è consentito al locatore procedere direttamente con il cambio delle serrature: è necessario, infatti, rispettare la procedura sopra descritta prima di riprendere possesso dell’immobile ed attuare i cambiamenti voluti.
Diversamente, si integrerebbero due distinti reati, e precisamente quello di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose (reato previsto e punito dall'art. 392 del codice penale), nonché quello di violazione di domicilio (previsto dall’art. 615 c.p.).
In particolare, per quanto concerne il primo reato, la Corte di Cassazione ha statuito: “risponde del reato di cui all'art. 392 cod. pen. il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza dell'obbligo di rilascio da parte del conduttore, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa ragione da sè, sostituendo la serratura della porta di accesso ed apponendovi un lucchetto (Sez. 6, n. 10066 del 18/01/2005, De Salvo, Rv. 230886; Sez. 6, n. 2888 del 26/11/1985, dep. 1986, Toscano, Rv. 172430)” (Cass. pen. 13 settembre 2016 – 19 ottobre 2016 n. 44286).

Quanto sopra in forza del fatto che secondo i giudici l’inquilino che permanga nel possesso dell’immobile anche successivamente alla scadenza del contratto è considerato “detentore qualificato” dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, c.c..
Alla scadenza del contratto, infatti, senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, si determina una situazione di inadempimento contrattuale, espressamente prevista dall’art. 1591 c.c. che, in proposito, stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Come reso evidente dal testo della norma richiamata, il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, seppur inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile, con tutte le conseguenze giuridiche di specie (Corte di Cassazione - Sez. Seconda civile -Sentenza 18486 del 01.09.2014)
Considerato poi che la ragione storica della tutela possessoria risponde ad esigenze di ordine pubblico, essendo diretta ad evitare che i cittadini si facciano ragione da sé medesimi, si deve ritenere che il locatore, anche se ha ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell'immobile e delle sue pertinenze.

Il titolo esecutivo, infatti, riconosce il diritto di una parte contro l'altra e consente di realizzare il passaggio dal dover essere (diritto contenuto nel titolo) all'essere (realtà materiale corrispondente al diritto consacrato nel titolo), all'interno delle regole della convivenza civile.
La scelta del locatore di non azionare il titolo esecutivo è perfettamente legittima, ma, in caso di mancato rilascio, non è ammissibile altro modo per interrompere il rapporto tra il conduttore e l'immobile e recuperare la disponibilità di quest'ultimo.

Per quanto concerne invece il diverso e concorrente reato di violazione di domicilio (art. 614 c.p.), va intanto precisato che con esso il legislatore si è preoccupato di garantire la libertà delle persone ed il loro interesse alla sicurezza nei luoghi in cui si svolge la loro vita privata, punendo chiunque entri nella abitazione di un’altra persona contro la sua volontà.
Ora, è pur vero che in sede contrattuale il locatore è stato anticipatamente autorizzato alla scadenza ad accedere e cambiare la serratura, ma tale accordo non sembra invero poter essere ricondotto nell'alveo dell'art. 50 del codice penale rubricato "consenso dell'avente diritto".
Invero, in giurisprudenza di merito di rinviene una sentenza che punisce per il reato di violazione di domicilio l'ex marito che si introduce nell'abitazione dell'ex moglie "utilizzando le chiavi che si era procurato senza il suo consenso" (Tribunale Padova, 01/02/2012). Ciò lascerebbe presupporre che la dazione delle chiavi al soggetto integra la scriminante del consenso dell'avente diritto. Il problema è che il consenso dell'avente diritto deve basarsi su una cognizione del diritto leso estremamente dettagliata, cosa che non sembra sussistente nel caso di specie.

A rafforzare tale tesi può valere anche un’altra considerazione da non sottovalutare: rischierebbe di incorrere nel reato di violazione di domicilio persino il pubblico ufficiale (l’ufficiale giudiziario) che senza essere munito di regolare titolo (l’ordinanza di rilascio forzoso), proceda su richiesta del locatore a sostituire la serratura.

Si consideri, inoltre, che la condotta eventualmente posta in essere dal locatore (aprire con le chiavi in suo possesso e magari poi cambiare la serratura) potrebbe interessare anche la norma relativa al reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, di cui all'art. 392 del codice penale, reato che tutela non un diritto disponibile del soggetto leso, quanto piuttosto l’amministrazione giudiziaria, rispetto al cui regolare andamento il privato non può incidere con la propria volontà (l'ordinamento ha interesse a che i cittadini non si facciano giustizia da soli, questo per ovvie ragioni di ordine pubblico e quieto vivere).

La sostituzione di serratura, in definitiva, integrerebbe un vero e proprio rilascio forzato dell’immobile, rilascio che, come espressamente dispone l’art. 474 cpc può essere fondato solo sui titoli esecutivi di cui ai nn. 1 e 3 di tale norma.
Le scritture private, nelle quali rientra certamente anche quella descritta nel quesito in esame, non può invece legittimare un rilascio forzoso. Serve sempre l'intervento del giudice, e il libero accordo delle parti, per quanto possa apparire strano, non sembra poterlo sostituire.
A sostegno di quanto affermato si segnala un precedente emesso dal Tribunale di Terni (Trib. Terni, sent. n. 1038/2014) secondo cui il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni non si configura quando il locatore provvede alla sostituzione della serratura dell’immobile locato dopo aver ricevuto la convalida dello sfratto nei confronti del conduttore. In altre parole, è lecito cambiare le chiavi di casa quando il giudice si è già espresso e, così facendo, si anticipa solo l’intervento dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica.

Va, peraltro, precisato che tale orientamento non è neppure così pacifico. Esiste, infatti, un filone giurisprudenziale contrario secondo cui commette il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni il locatore che nel giorno fissato per l’esecuzione dello sfratto provveda egli stesso a sostituire la serratura della porta dell’appartamento del conduttore qualora, per qualunque motivo, l’ufficiale giudiziario non si presenti. In pratica, secondo quest’altro principio, il locatore non può sostituirsi all’ufficiale giudiziario e alla forza pubblica interpellando direttamente un fabbro e dandogli incarico di cambiare la serratura dell'appartamento, anche se lo sfratto sia già stato convalidato dal giudice; queste infatti sono attività che devono necessariamente seguire l’iter della procedura civile e, quindi, attendere l’intervento del pubblico ufficiale.


Chiarito tale aspetto, si valuta adesso se, nel caso di specie, il contratto sia da considerarsi legittimo o meno.
In effetti, il titolo del documento rimanda ad un articolo (il n. 27 della Legge 392/1978) che nulla ha a che vedere con il contenuto del contratto stesso; per contro, qualche riga dopo, si parla di contratto stipulato ai sensi della Legge n. 431/1998, ma senza riferimento ad alcuna specifica norma di questa legge.
Indubbiamente, il tipo di contratto cui ci troviamo di fronte è di natura cosiddetta "transitoria": è previsto che il rapporto duri 3 mesi, con scadenza definita e non rinnovabile.
Ora, i contratti di natura transitoria sono certamente previsti e possibili in base alla legge sulle locazioni: tuttavia, proprio perché finalizzati a soddisfare esigenze di natura eccezionale, sono disciplinati in maniera piuttosto rigida.
Il Decreto Ministeriale del 30/12/2002 (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti), che detta, tra gli altri, i “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula (...) dei contratti di locazione transitori (…)”, stabilisce:
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, (…) sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori (…)”; ed ancora: “4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.”; infine: “5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Quest’ultima disposizione, in buona sostanza, stabilisce che in caso di mancata osservanza delle disposizioni che precedono il contratto transitorio è ricondotto alla durata di 4 anni + 4 (ovvero 4 anni rinnovabili in automatico per altri 4 anni, salvo disdetta).
Inoltre, la legge dice ancora che “i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma”, cioè le parti che vogliano stipulare un contratto di natura transitoria non potranno farlo liberamente ma dovranno utilizzare i modelli ministeriali.
Il modello, in particolare, predisposto per il contratto di natura transitoria recita (si omettono gli articoli che qui non rilevano per la risposta al quesito) :

Articolo 2
(Esigenza del locatore)
Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra ……………………………. depositato il …………….. presso il Comune di ……………………. , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: …………………………………………………..………………………………..
…………………………………………………………………………………………………...
Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto."

Articolo 3

(Esigenza del conduttore)
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra ……………………………………………….…...
………….depositato il ………… presso il Comune di………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ………… mesi per il seguente motivo: …………………………………………………………….…,che documenta allegando al presente contratto ……………………………………………………………... …...

In conclusione, dunque, il locatore, nel caso che ci occupa, potrà senz'altro agire con la richiesta di sfratto, ma si esporrà all'elevato rischio che il conduttore impugni il contratto eccependone la non conformità alla legge e chiedendo la riconduzione del rapporto a quello “ordinario” di durata quadriennale.

Luigi M. chiede
lunedì 30/01/2017 - Sardegna
“Consulenza in tema di locazione a studenti.

Per dei problemi di carattere personale le due inquiline alle quali ho affittato casa lasceranno anzitempo e senza aver dato nessun preavviso l'abitazione.

Il contratto, che era di due anni, andrà a scadenza naturale alla fine di agosto 2017.

Ora, in pratica, come mi devo comportare? Loro sono tenute a versare la quota mensile fino alla fine?”
Consulenza legale i 06/02/2017
La tipologia contrattuale di cui al quesito è prevista dall’art. 5 della Legge n. 431/1998 e disciplinata, nello specifico, nel D.M. n. 10774 del 30/12/2002 (Allegato F), il quale detta proprio lo schema di contenuto che le parti devono utilizzare per la redazione del contratto in questione.

E’ un contratto di tipo transitorio che può avere una durata massima di due anni.
Come tutti i contratti di locazione, il legislatore prevede la possibilità, per le parti, di sciogliersi dal vincolo, distinguendo le ipotesi in cui voglia recedere il locatore da quelle in cui voglia recedere il conduttore.
Quest’ultimo, anche nella disciplina del contratto di locazione ad uso transitorio che riguardi gli studenti universitari, può sempre recedere anticipatamente, ma a due condizioni:
1) se ricorrano gravi motivi;
2) dando un preavviso minimo di tre mesi.
Così, infatti, l’art. 12 del predetto Allegato F: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima.

E’ opportuno chiarire che i “gravi motivi” – che la legge non definisce nello specifico – sono stati individuati dalla giurisprudenza come fattori oggettivi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto: “essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato ma devono avere carattere oggettivo” (Cassazione civile, sez. III, 21/04/2010, n. 9443).
In generale, quindi, si attribuisce rilievo, ai fini della legittimità del recesso, ai soli motivi di natura oggettiva non dando invece ingresso ai motivi soggettivi.
Tra l’altro, i motivi in questione devono essere formalizzati dal conduttore: “I gravi motivi (consistenti, per costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale, nella sopravvenienza di circostanze straordinarie ed imprevedibili trascendenti l’alea normale del contratto) che legittimano il recesso del conduttore (…) devono essere esplicitati nella comunicazione di recesso inviata al locatore: la mancanza di tale esplicitazione rende inefficace la comunicazione di recesso.” (Tribunale Trani, 03/03/2009, n. 1297).

Ebbene, per tornare al quesito, l’ipotesi di riconsegna anticipata dell’immobile senza preavviso costituisce senz’altro un ipotesi di inadempimento contrattuale, che legittima il proprietario al risarcimento del danno.
Pertanto, o il proprietario accetta per iscritto e senza riserve la riconsegna anticipata dell’immobile, e con ciò rinuncia anche ai canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza naturale del contratto (ma non pare sia questa la volontà di chi pone il quesito), oppure dovrà far valere formalmente l’inadempimento (ad esempio inviando una lettera raccomandata all’inquilino/agli inquilini) e legittimamente chiedere, a titolo di danno, l’importo dei canoni che avrebbe conseguito se il contratto fosse continuato fino a naturale scadenza (somma che equivale, in buona sostanza, al mancato guadagno subìto dal locatore per non aver avuto tempo di cercare un nuovo inquilino).
Afferma in proposito la giurisprudenza: “In tema di risoluzione anticipata del contratto di locazione, la riconsegna anticipata dell’immobile, che non sia seguita da una immediata e tempestiva espressa riserva del locatore a far valere il mancato rispetto del preavviso di rilascio, in applicazione del principio di buona fede contrattuale, va intesa, nel caso venga raggiunta la prova dell’avvenuta riconsegna delle chiavi e dell’accettazione delle stesse senza riserva alcuna da parte del proprietario, come risoluzione anticipata congiunta del contratto.” (Tribunale Parma, 08/08/2013, n. 1483).

E’ importante in ogni caso sottolineare come il contratto di natura transitoria contenga delle clausole predeterminate per legge e delle clausole di contenuto variabile, ovvero rimesse dalla legge alla libera e concorde determinazione delle parti: per poter rendere un parere davvero completo ed esaustivo bisognerebbe poter visionare il contenuto specifico del contratto in oggetto.

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