Rinnovazione tacita. Nozione
La continuazione nel possesso della res da parte del conduttore, non contrastata da atti univoci d'opposizione da parte del locatore, realizza una situazione di fatto alla quale la legge ricollega la rinnovazione del rapporto giuridico.
La rinnovazione tacita, come l'espressione stessa chiarisce, non rappresenta una proroga dell'antico negozio, ma una nuova e distinta locazione, la quale, fondandosi sul fatto della permanenza del conduttore nel godimento della cosa locata e sul silenzio del locatore si presume sempre conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto, medesimi patti, l'identico corrispettivo. È il solo elemento della durata che riceve una diversa determinazione stabilita in base al criterio dettato per le locazioni a tempo indeterminato. L'esistenza di una nuova locazione rende indifferente la forma della locazione terminata: anche se questa era stata fatta per iscritto, la rinnovazione avviene per il solo consenso tacito.
La legge si propone un duplice intento: quello di interpretare la volontà delle parti quale risulta da non equivoche manifestazioni di volontà, e di provvedere nell'interesse dei fondi ad una amministrazione ininterrotta. Il fatto che il conduttore rimanga nel possesso del fondo locato e che il locatore ve lo lasci, riscuotendo magari il canone, costituiscono indubbie manifestazioni di dar vita ad un nuovo rapporto, continuatore del precedente. La regola che vale non soltanto per la prima rinnovazione, ma anche per le successive, è così affermata da ULPIANO : «Qui, impleto tempore conductionis, remansit in conductionem, reconduxisse videbitur » ed inoltre: « Qui ad certum tempus conduxit, finito quoque tempore, colonus est; intelligitur enim dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare ».
Nella riconduzione tacita, come in tutti i negozi giuridici formati con la manifestazione tacita della volontà, l'interprete, valutando il comportamento delle parti, risale alla loro volontà e vi rende ossequio. Perché però quel comportamento possa essere rivelatore della volontà di chi lo pone in essere è necessario che promani da libera elezione, il che non può ritenersi se il conduttore è lasciato nel godimento della cosa locata per la forza cogente di un provvedimento legislativo.
Fondata sul fatto concludente del conduttore che rimane nella detenzione della cosa e del locatore che ve lo lascia, la tacita rinnovazione è configurata particolarmente dalla legge per le locazioni a tempo determinato; per le altre e cioè per quelle comunemente ed impropriamente chiamate a tempo indeterminato, la legge pure parla di rinnovazione sebbene esse durino indefinitamente se non sia intervenuta disdetta nel termine fissato a norma del capoverso dell'art. 1596. Una volta intervenuta disdetta, sia per le locazioni a termine sia per quelle senza termine la tacita rinnovazione del contratto non potrò essere invocata, tranne che, a cagione di fatti univoci, che siano qualcosa di più e di diverso dal semplice rimanere ed essere lasciati rimanere, sia possibile stabilire il consenso del locatore alla rinnovazione del contratto. Occorreranno precise circostanze che inducano a ritenere che le parti convennero posteriormente alla disdetta in un tacito accordo circa la locazione della cosa, come ad es. il pagamento del corrispettivo in un periodo ulteriore.
Come si è accennato, la nuova locazione, derivante da rinnovazione tacita, si presume conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto tranne che per la durata, che non è quella fissata dalle parti per la locazione precedente, ma è quella stabilita dalla legge nell'art. 1574 quando le parti non l'hanno determinata. Ne consegue che una locazione a termine convenuta dalle parti, che sarebbe cessata di diritto con lo spirare del termine (art. 1596), una volta tacitamente rinnovata, non cesserà se non per disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi.
Prima condizione perché il nuovo rapporto continuatore del precedente sorga è che sia scaduto il termine della locazione originaria e che non ricorra soluzione di continuo. È stato rilevato che se la prima locazione fosse nulla oppure risolta prima della fine del termine stabilito, non potrebbe tacitamente rinnovarsi perché non può rinnovarsi ciò che non esiste, e d'altra parte la soluzione di continuità tra la prima e la seconda locazione dimostrerebbe la mancanza del concorso delle circostanze sulle quali la legge si fonda per presumere l'esistenza del con-senso tacito. Occorre inoltre che all'epoca della rinnovazione sussistano i requisiti di capacità dei contraenti che sarebbero stati necessari per la prima locazione.
La legge non stabilisce per quale durata minima di tempo il conduttore debba rimanere ed essere lasciato nella detenzione della cosa perché possa da lui eccepirsi la riconduzione tacita. È certo però che la continuazione del possesso debba avere una certa durata e debba superare almeno di un giorno quel periodo di tolleranza che gli usi locati accordano al conduttore per lasciare la cosa locata dopo scaduto il termine della locazione. Naturalmente non basterà l'ostruzionismo del conduttore a far superare il termine di tolleranza, e il giudice nel valutare tutte le circostanze dovrà dire se si è avuta un'ulteriore tolleranza di qualche giorno o la volontà di rinnovare il rapporto di locazione.
Anteriormente all'entrata in vigore del codice del '42, si discuteva se potessero essere tacitamente rinnovate le locazioni di cose mobili. Parte della dottrina l'ammetteva, altra parte era per la soluzione negativa, osservando che mancava ogni motivo di aver riguardo alla necessità di una continuità dell'amministrazione della cosa. Una casa disabitata, un fondo non coltivato - si osservava - deperiscono, mentre una cosa mobile in via normale dal non uso non puo che trar vantaggio. Si ammetteva quindi, come unica eccezione all'inammissibilita, della tacita rinnovazione in tema di mobili il caso dei mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, avuto riguardo alla natura ed allo scopo dei mobili medesimi e il caso di camere o di appartamenti mobiliati costituendo i mobili un accessorio della cosa principale. Se la questione poteva apparire dubbia sotto il regime del cessato codice, nessun dubbio può più esistere oggi. Le norme della locazione si applicano tanto alle cose mobili the agli immobili e laddove si è ritenuto di dare una disciplina particolare per le cose mobili si è avuto cura di dichiararlo come nel primo capoverso dell'art. 1589. D'altra parte non è esatto che la cosa mobile da non uso non può che trarne vantaggio basti pensare al deperimento delle macchine per il non uso prolungato.
Rispetto alla locazione dei mobili che per la loro natura implicano una determinata durata della locazione, es. macchine da usarsi per certe stagioni, si ritiene che la riconduzione comprenda il periodo determinato dalla consuetudine di durata dei lavori in cui tali mobili sono impiegati; però, in vista della fluttuazione dei prezzi si ritiene che il nolo, in caso di riconduzione sia ragguagliato ai corsi medi. Se tale principio è esatto per la determinazione della durata, non è ugualmente sicuro per quarto riguarda la misura del nolo. La nuova locazione si presume conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto, ai medesimi patti, con il medesimo corrispettivo, e, in mancanza di determinazione pattizia, il nolo dovrà rimanere immutato quale che siano le variazioni dei prezzi.
Se più erano i conduttori ed uno solo è lasciato nel possesso, con lui soltanto s'intende formata la nuova locazione. Più delicato è il problema se possa la tacita rinnovazione riferirsi soltanto ad alcuni dei beni locati. La soluzione è negativa perchè gli elementi che costituiscono la nuova locazione devono essere i medesimi che formarono la precedente e quindi il consenso alla rinnovazione deve riferirsi al complesso dei beni il cui godimento costituiva l'oggetto del contratto primitivo. Può darsi che nel corso della locazione il godimento sia stato limitato ad alcuni beni e il corrispettivo sia stato ridotto in proporzione: allo spirare del termine potrà aversi tacita rinnovazione, ma non del contratto originario che più non esiste, ma del contratto per così dire ristretto ed essa si riferirà quindi a tutti i beni locati.
La rinnovazione tacita può aver luogo anche in tema di sublocazione. La legge non pone limitazioni al riguardo e basterà da una parte che il contratto di locazione sia mantenuto in vita e dall'altra che continui il godimento della cosa da parte del subconduttore.
Capacità dei contraenti
Il requisito della capacità dei contraenti dà luogo a diverse questioni. Innanzitutto non potrebbe parlarsi di tacita rinnovazione se allo scadere del termine una delle parti fosse divenuta incapace, ad es. per interdizione.
Il contratto è in tal caso annullabile (art. 427 cod. civ.) su istanza del tutore, dell'interdetto o dei suoi eredi o aventi causa. Lo stesso si dica nel caso di atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata, per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace d'intendere e di volere al momento della rinnovazione del contratto (art. 428 cod. civ.).
La locazione può essere rinnovata tra gli eredi delle parti o di una di esse. Se una delle parti fosse morta senza eredi o la sua eredità fosse giacente e senza curatore, non potrà aversi rinnovazione. Se tutti gli eredi sono lasciati nella detenzione della cosa, la rinnovazione del contratto avverrà a favore di tutti in ragioni uguali, poiché alla formazione della riconduzione concorre il consenso e non la ragione successoria dei singoli. Se invece uno solo degli eredi è lasciato in possesso, a favore di questo solo si forma la tacita rinnovazione perché di esso solo può essere presunto il consenso.
Nel caso di locazioni contratte da persone giuridiche non sembra possa parlarsi di riconduzione, giacché riesce difficile concepire come possa sostituirsi alle forme rigorose dettate a garanzia dell' amministrazione dei beni degli enti morali un fatto materiale e come possa in esso riconoscersi l'espressione del consenso.
Licenza
Nell'ultima parte dell'articolo è stabilito che se fu intimata licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto e si è già accennato che tale volontà contraria a quella manifestata dalla licenza deve risultare da circostanze posteriori alla licenza medesima. Se tale volontà contraria non risulti, nessuna efficacia può essere accordata al fatto che il conduttore abbia continuato nel suo godimento. Per il tempo dell'ulteriore godimento, peraltro, il conduttore, dovrà corrispondere al locatore il corrispettivo, altrimenti avrebbe a trarre un ingiusto arricchimento a danno di quest'ultimo, e ciò a prescindere dai danni che il locatore può aver risentito per il rifiuto del conduttore di eseguire l'intimazione ricevuta. Poiché per l'art. 2764 cod. civ. il privilegio del locatore si estende ad ogni credito dipendente da inadempimento del contratto, anche per tale credito il locatore è privilegiato.