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Articolo 13 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Patti contrari alla legge

Dispositivo dell'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.

6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge.

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Spiegazione dell'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

La norma in oggetto riproduce parzialmente quello che era il contenuto dell'art. 79 della L. 392/1978, oggi abrogato dall'art. 14 comma 3 con riguardo alle locazioni abitative. La dottrina ritiene che tale disposizione non possa avere carattere retroattivo. Innanzitutto perché, come noto, la legge non dispone che per l'avvenire; così si esprime l'art. 11 delle Preleggi. L'articolo in questione, nel riferirsi ai contratti di locazione abitativi scritti, presuppone un requisito, quello della forma scritta, che è nato solamente con la L. 431/1998.

Un approfondimento merita il rapporto tra il requisito della registrazione e la validità del contratto. La questione non è di immediata comprensione, anche perché oggetto nel tempo di svariate modifiche da parte del legislatore.
Già nel momento dell'entrata in vigore della L. 431/1998 era controversa la natura della registrazione, e così parte della dottrina ha sostenuto che essa valesse come requisito di validità delle pattuizioni relative al canone di locazione, e da ciò conseguiva la nullità delle pattuizioni che non fossero state registrate e che prevedevano un canone maggiore rispetto a quello pattuito.
Diversamente opinando, altri hanno ritenuto che la registrazione potesse essere considerata come una condicio iuris sospensiva, che se non effettuata avrebbe impedito al contratto di produrre qualsivoglia tipo di effetto.
Tuttavia, l'interpretazione costituzionalmente orientata della Corte Costituzionale ha indotto a respingere la tesi per cui la mancata registrazione del contratto avrebbe comportato, in sé e per sé, la nullità del contratto, anche in ossequio al principio di ragionevolezza di cui all'art. 3 Cost.. Ed infatti la norma richiede esplicitamente solamente il requisito della forma scritta, e non quello della registrazione. Unicamente il primo, quindi, potrebbe ragionevolmente condurre alla nullità del contratto, e non il secondo.

Nel 2005, però, con la legge finanziaria, il legislatore ha modificato la disciplina, prevedendo la nullità a causa della mancata registrazione di contratti di locazione o che prevedono diritti relativi di godimento.
In tale contesto normativo, gli studiosi hanno asserito come, pur comportando la mancata registrazione una nullità contrattuale, quest'ultima non corrisponderebbe alla tradizionale nullità prevista dal Codice Civile all'art. 1418, ma si configurerebbe viceversa come una mera irregolarità di carattere tributario, che nulla avrebbe a che vedere con la genesi e la validità del negozio dal punto di vista sostanziale.

L'introduzione del regime opzionale della cedolare secca, poi, ha ulteriormente modificato i rapporti tra registrazione e validità del contratto di locazione.
Tale misura di carattere fiscale, infatti, nata per ridurre i carichi tributari in capo ai proprietari, è stata approvata con il D. lgs. n. 23/2011.
La disciplina in oggetto prevedeva un procedimento attraverso il quale poteva essere sanata l'invalidità del contratto derivante dalla mancata registrazione, consentendo alla locazione di produrre i suoi effetti.
Tale norma perseguiva l'intento di premiare il locatore che decidesse di registrare il contratto, pur tardivamente, contribuendo così ad una sana contribuzione nei confronti dell'erario.
Tale disposizione è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per contrasto con l'art. 76 Cost.; ma il D.L. n. 47/2014, attraverso l'art. 5 comma 1- ter, ha previsto che i contratti sanati in base alla disciplina di cui ai commi 8 e 9 dell'art. 3 del D. lgs 23/2011 potessero continuare a considerarsi validi.
Anche tale ultima disposizione, tuttavia, è successivamente stata dichiarata costituzionalmente illegittima, poiché riproduttiva del contenuto di una norma già dichiarata incostituzionale in precedenza.
A risolvere la questione, è infine intervenuto il legislatore il quale, mediante la legge di stabilità del 2016, ha modificato ulteriormente l'art. 13 in questione.
Con tale ultimo intervento normativo, si è attribuita al conduttore la facoltà di agire in giudizio al fine di ottenere la "restituzione delle somme indebitamente versate", ottenendo contestualmente la "riconduzione del contratto a condizioni conformi a quelle previste dall'art. 2 commi 1 e 3."
Nella vigenza della disciplina attuale, quindi, la nullità per mancata registrazione non è relativa, bensì assoluta, proteggendo la stessa un interesse che travalica la salvaguardia delle parti contrattuali, e mira a contrastare fenomeni atti a danneggiare il fisco.

Della natura della nullità si è discusso ancora anche per quanto attiene all'invalidità che deriva dalle pattuizioni che prevedano canoni in misura superiore rispetto a quella stabiliti contrattualmente o dagli accordi locali. Da un certo punto di vista tale nullità potrebbe essere considerata come "relativa", poiché prevista a tutela della parte conduttrice.
Diversamente da quanto stabilito dall'art. 79 della l. equo canone (ancora in vigore per le locazioni diverse da quelle abitative), che prevede la nullità per qualsiasi vantaggio ulteriore attribuito al locatore e contrario alla legge, l'art. 13 in oggetto sembra consentire la possibilità per le parti di accordarsi al fine di attribuire, per esempio, le spese di straordinaria manutenzione al conduttore, oppure di obbligare lo stesso a provvedere obbligatoriamente alle riparazioni delle parti di immobile deteriorate dall'uso. Tali pattuizioni, non rientrando strettamente nella nozione di "canone", non potrebbero effettivamente contrastare con quanto previsto dalla norma, che impedisce di attribuire una somma maggiore rispetto a quella convenuta inizialmente a titolo di canone, senza però esprimersi in merito ad altri vantaggi attribuibili al locatore che devono, per questo, considerarsi legittimi.

Come accennato, il conduttore, nei casi di nullità disciplinati dai commi 1 e 4 della norma in esame, ha a disposizione due diverse azioni: quella di restituzione e quella di conformazione. Mentre con la prima egli ottiene la ripetizione delle somme versate indebitamente, con la seconda può chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi rispetto a quelle di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2. Con quest'ultima azione la tutela del conduttore è più estesa, poiché non si limita ad ottenere la dichiarazione di nullità del contratto, ma permette al contratto di locazione di produrre effetti "legali", con corrispondenza del canone a quanto pattuito convenzionalmente o in sede locale.
Tale azione, peraltro, era concessa in passato solo nel caso in cui venisse dimostrato che il locatore si trovava in una posizione di prevaricazione per aver egli imposto l'instaurazione del rapporto contrattuale in assenza dell'assolvimento dell'obbligo di registrazione e quindi, sostanzialmente, di fatto.
Attualmente, viceversa, è sufficiente per il conduttore dimostrare la mancata registrazione.

Quid iuris nel caso di assolvimento dell'obbligo di registrazione in assenza di forma scritta del contratto? Una parte della dottrina ritiene che, in questo caso, il meccanismo di sanatoria della mancata registrazione comporti anche, contestualmente, la sanatoria dell'invalidità causata dal mancato adempimento dell'obbligo formale. Altra opinione, diversamente, ritiene che nel caso in cui il contratto, pur registrato, non sia stato stipulato in forma scritta, il meccanismo di recupero non sarebbe attivabile; infatti, il comma 6 dell'art. 13, predispone il meccanismo della sanatoria solo ed esclusivamente per i contratti non registrati.
L'opinione più ragionevole, tuttavia, sembra essere la prima. La registrazione, difatti, basta da sola a scongiurare la frode al fisco, non essendo necessario a quel punto conservare una invalidità derivante dalla mancanza di forma scritta, che non perseguirebbe a quel punto alcuna finalità razionalmente giustificabile.
Per quanto riguarda il prescritto termine di 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, previsto nei commi 2 e 5, la dottrina ritiene che esso non rappresenti un termine di prescrizione, bensì di decadenza. Come noto, i termini di decadenza sono infatti più brevi dei termini di prescrizione, e trattandosi qui di soli 6 mesi, tutto induce a ritenere che si tratti di un termine di decadenza (v. art. 2964 del c.c.).

Al di là delle norme in materia di canone e di durata, che sono imperative e sanzionate con la nullità radicale, tutte le altre norme, che disciplinano altri aspetti del contratto di locazione, risultano derogabili per volontà delle parti, a patto che non abbiano natura pubblicistica.
La norma, inoltre, sanziona con la nullità non il contratto nel suo complesso, ma solamente le singole clausole che contrastano con le disposizioni inderogabili di legge e che andranno per questo sostituite automaticamente ex lege.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 13 riguarda invece le cause di nullità dei contratti. In particolare, il comma 1 prescrive la nullità per tutte le pattuizioni che determinino un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il comma 2 determina le conseguenze dei casi di nullità descritti al comma precedente, prevedendo la restituzione delle somme corrisposte in eccesso. Il comma 3 prevede la nullità anche per le clausole contrattuali derogatorie ai limiti minimi di durata fissati all’articolo 2 del presente provvedimento, sia per il primo tipo contrattuale sia per il secondo, mentre il comma 4 prevede la nullità per le pattuizioni volte alla determinazione di un canone superiore a quello contrattualmente stabilito ovvero a quello massimo definito dagli accordi locali in conformità alle disposizioni del provvedimento in esame. Il comma 5 individua quindi le condizioni per la ripetibilità delle somme indebitamente versate nei casi di nullità di cui al comma 4, enunciando inoltre un principio che consente di ricondurre il contratto alle due tipologie generali, previste dall’articolo 2. Il Senato ha esteso tale possibilità ai sensi in cui il locatore abbia preteso di instaurare un rapporto di locazione di fatto, e ha inoltre introdotto un comma aggiuntivo, che precisa che i riferimenti alla registrazione del contratto, contenuti nel provvedimento in esame, sono da ritenere privi di effetto qualora non sussista un obbligo di registrazione del contratto medesimo.

Massime relative all'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

Trib. civ. Milano n. 6782/2016

A seguito dell’entrata in vigore (a far tempo al 1° gennaio 2016) del nuovo articolo 13 L. n. 431/98 (riformulato dall’articolo 1, comma 59, L. n. 208/2015, c.d. Legge di Stabilità 2016), i contratti di locazione che, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati entro il perentorio termine di 30 giorni dalla loro stipulazione sono nulli. La registrazione tardiva non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti per la presenza di un vizio coevo alla sua formazione, dovendosi escludere la possibilità di una sua successiva convalida attraverso un adempimento fiscale. Al contrario, i contratti di locazione conclusi prima del 01.01.2016 devono considerarsi validi purché la registrazione, per quanto tardiva, sia avvenuta prima della proposizione della domanda giudiziale.

Cass. civ. n. 18213/2015

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della 1. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

Cass. civ. n. 19568/2004

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione disciplinata dalla legge n. 431 del 1998, la previsione di nullità per ipotesi determinate prevista dall’art. 13 della stessa legge non si applica agli immobili inclusi nella categoria catastale A/8 (abitazioni in villa) per i quali, non essendo prevista alcuna nullità collegata a limiti di durata del rapporto o di misura del canone, resta esclusa la speciale azione del conduttore di riconduzione del rapporto a condizioni conformi allo schema della valida locazione.

Cass. civ. n. 16089/2003

In tema di locazioni abitative, una lettura costituzionalmente orientata della norma di cui all’art. 13 comma primo della legge n. 431 del 1998 porta ad escludere qualsivoglia sanzione di nullità per l’ipotesi di mancata registrazione di un accordo ulteriore intercorso tra le parti, rispetto all’originario contratto di locazione, avente ad oggetto la previsione di un più elevato canone locatizio (non spiegando, all’uopo, influenza la circostanza che, ai sensi del successivo comma secondo, al conduttore sia in tal caso concessa l’azione di ripetizione), sicché deve, in linea generale, predicarsi a tutt’oggi il principio secondo cui la registrazione non è stata elevata dal legislatore speciale a requisito di validità del contratto di locazione.

Trib. civ. Pordenone n. 58/2002

La mancata registrazione della scrittura privata aggiuntiva con cui le parti abbiano previsto un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, non implica - ex se - la nullità del contratto simulato ex art. 13 L. n. 431/98. Diversamente opinando, infatti, ove l’interpretazione della norma dovesse comportare, attraverso un’affermazione assoluta di nullità, la caducazione della volontà delle parti e l’inefficacia della clausola contrattuale, si otterrebbe la subordinazione del rapporto civilistico all’inadempimento di una finalità - la registrazione - rivolta esclusivamente a fini fiscali.

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