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Articolo 13 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 01/01/2020]

Patti contrari alla legge

Dispositivo dell'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

Fonti → Legge sulle locazioni abitative → Capo V - Disposizioni finali

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.

6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge.

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Spiegazione dell'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

La norma in oggetto riproduce parzialmente quello che era il contenuto dell'art. 79 della L. 392/1978, oggi abrogato dall'art. 14 comma 3 con riguardo alle locazioni abitative. La dottrina ritiene che tale disposizione non possa avere carattere retroattivo. Innanzitutto perché, come noto, la legge non dispone che per l'avvenire; così si esprime l'art. 11 delle Preleggi. L'articolo in questione, nel riferirsi ai contratti di locazione abitativi scritti, presuppone un requisito, quello della forma scritta, che è nato solamente con la L. 431/1998.

Un approfondimento merita il rapporto tra il requisito della registrazione e la validità del contratto. La questione non è di immediata comprensione, anche perché oggetto nel tempo di svariate modifiche da parte del legislatore.
Già nel momento dell'entrata in vigore della L. 431/1998 era controversa la natura della registrazione, e così parte della dottrina ha sostenuto che essa valesse come requisito di validità delle pattuizioni relative al canone di locazione, e da ciò conseguiva la nullità delle pattuizioni che non fossero state registrate e che prevedevano un canone maggiore rispetto a quello pattuito.
Diversamente opinando, altri hanno ritenuto che la registrazione potesse essere considerata come una condicio iuris sospensiva, che se non effettuata avrebbe impedito al contratto di produrre qualsivoglia tipo di effetto.
Tuttavia, l'interpretazione costituzionalmente orientata della Corte Costituzionale ha indotto a respingere la tesi per cui la mancata registrazione del contratto avrebbe comportato, in sé e per sé, la nullità del contratto, anche in ossequio al principio di ragionevolezza di cui all'art. 3 Cost.. Ed infatti la norma richiede esplicitamente solamente il requisito della forma scritta, e non quello della registrazione. Unicamente il primo, quindi, potrebbe ragionevolmente condurre alla nullità del contratto, e non il secondo.

Nel 2005, però, con la legge finanziaria, il legislatore ha modificato la disciplina, prevedendo la nullità a causa della mancata registrazione di contratti di locazione o che prevedono diritti relativi di godimento.
In tale contesto normativo, gli studiosi hanno asserito come, pur comportando la mancata registrazione una nullità contrattuale, quest'ultima non corrisponderebbe alla tradizionale nullità prevista dal Codice Civile all'art. 1418, ma si configurerebbe viceversa come una mera irregolarità di carattere tributario, che nulla avrebbe a che vedere con la genesi e la validità del negozio dal punto di vista sostanziale.

L'introduzione del regime opzionale della cedolare secca, poi, ha ulteriormente modificato i rapporti tra registrazione e validità del contratto di locazione.
Tale misura di carattere fiscale, infatti, nata per ridurre i carichi tributari in capo ai proprietari, è stata approvata con il D. lgs. n. 23/2011.
La disciplina in oggetto prevedeva un procedimento attraverso il quale poteva essere sanata l'invalidità del contratto derivante dalla mancata registrazione, consentendo alla locazione di produrre i suoi effetti.
Tale norma perseguiva l'intento di premiare il locatore che decidesse di registrare il contratto, pur tardivamente, contribuendo così ad una sana contribuzione nei confronti dell'erario.
Tale disposizione è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per contrasto con l'art. 76 Cost.; ma il D.L. n. 47/2014, attraverso l'art. 5 comma 1- ter, ha previsto che i contratti sanati in base alla disciplina di cui ai commi 8 e 9 dell'art. 3 del D. lgs 23/2011 potessero continuare a considerarsi validi.
Anche tale ultima disposizione, tuttavia, è successivamente stata dichiarata costituzionalmente illegittima, poiché riproduttiva del contenuto di una norma già dichiarata incostituzionale in precedenza.
A risolvere la questione, è infine intervenuto il legislatore il quale, mediante la legge di stabilità del 2016, ha modificato ulteriormente l'art. 13 in questione.
Con tale ultimo intervento normativo, si è attribuita al conduttore la facoltà di agire in giudizio al fine di ottenere la "restituzione delle somme indebitamente versate", ottenendo contestualmente la "riconduzione del contratto a condizioni conformi a quelle previste dall'art. 2 commi 1 e 3."
Nella vigenza della disciplina attuale, quindi, la nullità per mancata registrazione non è relativa, bensì assoluta, proteggendo la stessa un interesse che travalica la salvaguardia delle parti contrattuali, e mira a contrastare fenomeni atti a danneggiare il fisco.

Della natura della nullità si è discusso ancora anche per quanto attiene all'invalidità che deriva dalle pattuizioni che prevedano canoni in misura superiore rispetto a quella stabiliti contrattualmente o dagli accordi locali. Da un certo punto di vista tale nullità potrebbe essere considerata come "relativa", poiché prevista a tutela della parte conduttrice.
Diversamente da quanto stabilito dall'art. 79 della l. equo canone (ancora in vigore per le locazioni diverse da quelle abitative), che prevede la nullità per qualsiasi vantaggio ulteriore attribuito al locatore e contrario alla legge, l'art. 13 in oggetto sembra consentire la possibilità per le parti di accordarsi al fine di attribuire, per esempio, le spese di straordinaria manutenzione al conduttore, oppure di obbligare lo stesso a provvedere obbligatoriamente alle riparazioni delle parti di immobile deteriorate dall'uso. Tali pattuizioni, non rientrando strettamente nella nozione di "canone", non potrebbero effettivamente contrastare con quanto previsto dalla norma, che impedisce di attribuire una somma maggiore rispetto a quella convenuta inizialmente a titolo di canone, senza però esprimersi in merito ad altri vantaggi attribuibili al locatore che devono, per questo, considerarsi legittimi.

Come accennato, il conduttore, nei casi di nullità disciplinati dai commi 1 e 4 della norma in esame, ha a disposizione due diverse azioni: quella di restituzione e quella di conformazione. Mentre con la prima egli ottiene la ripetizione delle somme versate indebitamente, con la seconda può chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi rispetto a quelle di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2. Con quest'ultima azione la tutela del conduttore è più estesa, poiché non si limita ad ottenere la dichiarazione di nullità del contratto, ma permette al contratto di locazione di produrre effetti "legali", con corrispondenza del canone a quanto pattuito convenzionalmente o in sede locale.
Tale azione, peraltro, era concessa in passato solo nel caso in cui venisse dimostrato che il locatore si trovava in una posizione di prevaricazione per aver egli imposto l'instaurazione del rapporto contrattuale in assenza dell'assolvimento dell'obbligo di registrazione e quindi, sostanzialmente, di fatto.
Attualmente, viceversa, è sufficiente per il conduttore dimostrare la mancata registrazione.

Quid iuris nel caso di assolvimento dell'obbligo di registrazione in assenza di forma scritta del contratto? Una parte della dottrina ritiene che, in questo caso, il meccanismo di sanatoria della mancata registrazione comporti anche, contestualmente, la sanatoria dell'invalidità causata dal mancato adempimento dell'obbligo formale. Altra opinione, diversamente, ritiene che nel caso in cui il contratto, pur registrato, non sia stato stipulato in forma scritta, il meccanismo di recupero non sarebbe attivabile; infatti, il comma 6 dell'art. 13, predispone il meccanismo della sanatoria solo ed esclusivamente per i contratti non registrati.
L'opinione più ragionevole, tuttavia, sembra essere la prima. La registrazione, difatti, basta da sola a scongiurare la frode al fisco, non essendo necessario a quel punto conservare una invalidità derivante dalla mancanza di forma scritta, che non perseguirebbe a quel punto alcuna finalità razionalmente giustificabile.
Per quanto riguarda il prescritto termine di 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, previsto nei commi 2 e 5, la dottrina ritiene che esso non rappresenti un termine di prescrizione, bensì di decadenza. Come noto, i termini di decadenza sono infatti più brevi dei termini di prescrizione, e trattandosi qui di soli 6 mesi, tutto induce a ritenere che si tratti di un termine di decadenza (v. art. 2964 del c.c.).

Al di là delle norme in materia di canone e di durata, che sono imperative e sanzionate con la nullità radicale, tutte le altre norme, che disciplinano altri aspetti del contratto di locazione, risultano derogabili per volontà delle parti, a patto che non abbiano natura pubblicistica.
La norma, inoltre, sanziona con la nullità non il contratto nel suo complesso, ma solamente le singole clausole che contrastano con le disposizioni inderogabili di legge e che andranno per questo sostituite automaticamente ex lege.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 13 riguarda invece le cause di nullità dei contratti. In particolare, il comma 1 prescrive la nullità per tutte le pattuizioni che determinino un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il comma 2 determina le conseguenze dei casi di nullità descritti al comma precedente, prevedendo la restituzione delle somme corrisposte in eccesso. Il comma 3 prevede la nullità anche per le clausole contrattuali derogatorie ai limiti minimi di durata fissati all’articolo 2 del presente provvedimento, sia per il primo tipo contrattuale sia per il secondo, mentre il comma 4 prevede la nullità per le pattuizioni volte alla determinazione di un canone superiore a quello contrattualmente stabilito ovvero a quello massimo definito dagli accordi locali in conformità alle disposizioni del provvedimento in esame. Il comma 5 individua quindi le condizioni per la ripetibilità delle somme indebitamente versate nei casi di nullità di cui al comma 4, enunciando inoltre un principio che consente di ricondurre il contratto alle due tipologie generali, previste dall’articolo 2. Il Senato ha esteso tale possibilità ai sensi in cui il locatore abbia preteso di instaurare un rapporto di locazione di fatto, e ha inoltre introdotto un comma aggiuntivo, che precisa che i riferimenti alla registrazione del contratto, contenuti nel provvedimento in esame, sono da ritenere privi di effetto qualora non sussista un obbligo di registrazione del contratto medesimo.

Massime relative all'art. 13 Legge sulle locazioni abitative

Trib. civ. Milano n. 6782/2016

A seguito dell’entrata in vigore (a far tempo al 1° gennaio 2016) del nuovo articolo 13 L. n. 431/98 (riformulato dall’articolo 1, comma 59, L. n. 208/2015, c.d. Legge di Stabilità 2016), i contratti di locazione che, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati entro il perentorio termine di 30 giorni dalla loro stipulazione sono nulli. La registrazione tardiva non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti per la presenza di un vizio coevo alla sua formazione, dovendosi escludere la possibilità di una sua successiva convalida attraverso un adempimento fiscale. Al contrario, i contratti di locazione conclusi prima del 01.01.2016 devono considerarsi validi purché la registrazione, per quanto tardiva, sia avvenuta prima della proposizione della domanda giudiziale.
(Tribunale civile Milano, sentenza n. 6782 del 15 giugno 2016)

Cass. civ. n. 18213/2015

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della 1. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015)

Cass. civ. n. 19568/2004

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione disciplinata dalla legge n. 431 del 1998, la previsione di nullità per ipotesi determinate prevista dall’art. 13 della stessa legge non si applica agli immobili inclusi nella categoria catastale A/8 (abitazioni in villa) per i quali, non essendo prevista alcuna nullità collegata a limiti di durata del rapporto o di misura del canone, resta esclusa la speciale azione del conduttore di riconduzione del rapporto a condizioni conformi allo schema della valida locazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19568 del 29 settembre 2004)

Cass. civ. n. 16089/2003

In tema di locazioni abitative, una lettura costituzionalmente orientata della norma di cui all’art. 13 comma primo della legge n. 431 del 1998 porta ad escludere qualsivoglia sanzione di nullità per l’ipotesi di mancata registrazione di un accordo ulteriore intercorso tra le parti, rispetto all’originario contratto di locazione, avente ad oggetto la previsione di un più elevato canone locatizio (non spiegando, all’uopo, influenza la circostanza che, ai sensi del successivo comma secondo, al conduttore sia in tal caso concessa l’azione di ripetizione), sicché deve, in linea generale, predicarsi a tutt’oggi il principio secondo cui la registrazione non è stata elevata dal legislatore speciale a requisito di validità del contratto di locazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16089 del 27 ottobre 2003)

Trib. civ. Pordenone n. 58/2002

La mancata registrazione della scrittura privata aggiuntiva con cui le parti abbiano previsto un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, non implica - ex se - la nullità del contratto simulato ex art. 13 L. n. 431/98. Diversamente opinando, infatti, ove l’interpretazione della norma dovesse comportare, attraverso un’affermazione assoluta di nullità, la caducazione della volontà delle parti e l’inefficacia della clausola contrattuale, si otterrebbe la subordinazione del rapporto civilistico all’inadempimento di una finalità - la registrazione - rivolta esclusivamente a fini fiscali.
(Tribunale civile Pordenone, sentenza n. 58 del 19 gennaio 2002)

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Consulenze legali
relative all'articolo 13 Legge sulle locazioni abitative

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F. L. chiede
domenica 07/12/2025
“Gentili signore/signori,
Sono un’italiana che risiede all’estero (UE).
Sono proprietaria (per eredità) di due appartamenti in Italia.
L’appartamento A, di maggiori dimensioni, e l’appartamento B, più piccolo e a poca distanza dal primo. Il B era stato dato in affitto ancora da mia madre al signor X e alla sua famiglia, che lo abita attualmente. Con questi inquilini corretti e sempre puntuali nel pagamento del canone ho un rapporto buono. Alla morte di mia madre, resosi libero l’appartamento A, l’ho messo in vendita. Essendo interessato all’acquisto il signor X, gliel’ho venduto, e l’appartamento è stato intestato a sua moglie. Contestualmente alla vendita abbiamo rinnovato il contratto d’affitto dell’appartamento B: è un contratto 4+4, stipulato il 30 settembre 2023, alle stesse condizioni del precedente, nel quale si fa menzione del fatto che X e la sua famiglia si sarebbero trasferiti nell’A non appena terminati i lavori. Al punto “Recesso del conduttore” si fa anche menzione dell’articolo 3 comma 1 della legge 431/1998. I
Recentemente contattato per sapere come vanno i lavori, il signor X mi ha fatto capire che la sua situazione familiare può cambiare (separazione in vista). Dal momento che sarebbe mia intenzione recuperare il mio appartamento, ristrutturarlo e servirmene come base per tornare in Italia per periodi più lunghi, comincio a pormi qualche domanda.
I quesiti che desidero porvi sono questi:
Dal momento che risiedo all’estero, il signor X, qualora divorziasse e desiderasse, ad esempio, risiedere presso i suoi figli ma non convivere con la moglie, può avere la legge dalla sua, negarmi il recesso e continuare ad abitare nell’appartamento B?
È vero che alla scadenza del secondo periodo di 4 anni io non sarei più obbligata a motivare la mia decisione di rientrare in possesso dell’appartamento?
Vi ringrazio fin d’ora”
Consulenza legale i 24/12/2025
Il contratto di locazione stipulato tra le parti stabilisce, all’articolo sul recesso del conduttore, che quest’ultimo possa recedere con una semplice comunicazione via e-mail quando i lavori di ristrutturazione dell’appartamento di sua proprietà saranno terminati.
La Legge sulle locazioni abitative prevede, all’art. 3, ultimo comma che il conduttore possa recedere liberamente dal contratto con 6 mesi di preavviso, ma la giurisprudenza e la dottrina ritengono che tale termine possa essere ridotto, se posto in favore degli interessi del conduttore.
Per cui tale clausola è ammissibile ai fini di garantire al conduttore di recedere liberamente dal contratto senza preavviso, ma non assegna un conseguente diritto del locatore a recedere prima del termine di 4 anni previsto dalla legge.
Infatti, qualsiasi pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge è nulla, come previsto dall’art. 13 L. Locazioni Abitative, articolo posto a tutela degli interessi del conduttore, soggetto considerato parte “debole” del contratto di locazione.
Non è, quindi, ammissibile che il locatore possa pretendere la liberazione dell’immobile prima della scadenza contrattuale.
Il locatore, però, dopo la seconda scadenza contrattuale, e cioè dopo 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, può comunicare di non voler rinnovare il contratto di locazione e non è tenuto a dare una giustificazione per la sua decisione.
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Vincenzo G. C. chiede
domenica 31/01/2021 - Campania
“Buongiorno
gradirei ricevere una Vs consulenza sull’argomento si seguito esposto:
- il 27/7/2007 stipulo un contratto di locazione concordato (3+2) registrato regolarmente il 27.7.2007 con scadenza il 25.7.2013.
-negli anni successivi, ogni due anni, il contratto viene prorogato e registrato regolarmente tranne che alla scadenza del 25 luglio 2017 che viene registrato il 3 novembre 2017;
- ultimo rinnovo e registrazione è avvenuta il 30 luglio 2019.
- il 20.1.2020 con nota raccomandata arrivata il 18 febbraio 2020 il locatore comunica il mancato rinnovo alla scadenza del 25 luglio 2020;
- il 14 maggio 2020 diffido il locatore alla restituzione dell'extra-canone versato in nero;
- a settembre 2020 il locatore chiede al giudice lo sfratto per morosità;
- il 14 novembre 2020 consegno l'immobile con relativo verbale di consegna;
- il 29 gennaio 2021 il locatore per il tramite dell'avvocato mi notifica il ricorso per decreto ingiuntivo con richiesta di pagamento di 60 mensilità (5 anni)

entro 40 gg dovrò fare opposizione, riferisco che:
- da luglio 2007 a febbraio 2013 ho effettuato personalmente il pagamento dei canoni a mezzo assegni bancari di cui ho recuperato una copia solo per il periodo gennaio 2010-febbraio 2013;
- da marzo 2013 a marzo 2020 il canone è stato pagato dalla mia ex moglie in contanti e il proprietario non ha mai lasciato una ricevuta;
- il canone versato ogni mese è di €. 400 mentre quello registrato all'agenzia delle entrate è di €. 280,00
- a maggio 2020 il conduttore mi comunica a mezzo wapp che la mia ex moglie non è disposta a pagare le 3 mensilità marzo aprile maggio rimaste insolute.
a seguito di quanto riferito Vi chiedo possibilmente dei riferimenti normativi, sentenze etc a sostegno della mia causa e se posso chiedere con la riconvenzionale il pagamento dell'extra canone in nero.
in attesa di Vs cortese riscontro porgo
distinti saluti”
Consulenza legale i 03/02/2021
Le questioni da affrontare nel presente parere sono molteplici. Andiamo con ordine.

In primo luogo, analizziamo l’aspetto relativo alla differenza tra canone indicato nel contratto e quello effettivamente versato.
L’art. 13 della L.431/98 prevede espressamente che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In tal caso il conduttore con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Tale aspetto ha avuto in passato un contrasto giurisprudenziale tra la tesi che voleva comunque valido l’accordo integrativo (Cfr. Cass.n.16089/2003) e quella che invece riteneva si trattasse di nullità (Cfr. Cass. n.37/2014). Tale contrasto giurisprudenziale è stato superato con la sentenza a Sezioni Unite n. 18213/2015 secondo cui: "In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.
Detta impostazione è stata confermata anche dalla successiva pronuncia a Sezioni Unite n. 23601/2017.
La conseguenza di ciò è che il locatore è tenuto alla restituzione delle somme percepite in eccesso rispetto all'importo del canone di locazione stabilito nel contratto registrato.
Come specificato nell’art. 13 sopra citato, l’azione per la restituzione delle somme deve essere proposta dal conduttore nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Nella presente vicenda, leggiamo che quest’ultima è avvenuta novembre 2020 e pertanto siamo pienamente nei termini per richiedere la restituzione delle somme versate in nero.
Poiché però il locatore ha richiesto il pagamento dei canoni a partire dal 2015 tramite decreto ingiuntivo sarà possibile tramite il giudizio di opposizione non solo provare che in realtà i canoni erano stati versati ma chiedere anche in riconvenzionale la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto all’importo indicato nel contratto registrato.
Ovviamente, occorre dare prova di ciò. Leggiamo che nel quesito che dal 2007 a febbraio 2013 i pagamenti avvenivano a mezzo assegno bancario mentre successivamente avvenivano tramite versamento in contanti effettuato dalla Sua ex moglie.
Orbene, per quanto riguarda il periodo in cui i pagamenti avvenivano tramite assegni bancari occorre tenere presente che l’art. 119 T.U.B. comma 4 prevede che: “Il cliente, colui che gli succede a qualunque titolo e colui che subentra nell'amministrazione dei suoi beni hanno diritto di ottenere, a proprie spese, entro un congruo termine e comunque non oltre novanta giorni, copia della documentazione inerente a singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni.”
Ne consegue che oltre il termine decennale viene meno l’obbligo della banca di fornire la documentazione richiesta. Tuttavia, detto termine (come osservato anche Arbitro Bancario Finanziario -ABF Roma n. 1045/2020) non si applica alla documentazione sintetica quali gli estratti di conto corrente.
Pertanto, laddove non si possibile produrre copia degli assegni si potrà depositare in giudizio copia degli estratti conto.
Per quanto riguarda invece il periodo in cui i pagamenti avvenivano in contanti (che poi è il periodo in cui rientrano anche i presunti mancati pagamenti oggetto del decreto ingiuntivo) si potrà tentare di ricorrere alla prova per testimoni.
In merito a tale aspetto, la Corte di Cassazione con la recente sentenza n.7940/2020 ha ribadito che: “Secondo il consolidato e risalente orientamento di questa Corte regolatrice, poichè ai sensi dell'art. 2726 c.c., le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito, è ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'art. 2721 c.c., ma la deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta”.
Ne consegue che sarà il Giudice a valutare l’ammissibilità o meno della richiesta di esame testimoniale per provare la dazione dei contanti.
Poiché i soldi in contanti venivano versati dalla Sua ex moglie occorrerà quindi indicare quest’ultima come testimone.
A tal proposito, rammentiamo che l’art. 246 c.p.c stabilisce che non possono essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Trattandosi per giunta di ex coniuge nulla osta ad indicarla come testimone del versamento in contanti (considerato anche il contratto era stato stipulato soltanto da Lei).
Su tale aspetto, la Cassazione con sentenza n.988/2010 aveva infatti evidenziato che soltanto “nel caso di regime di comunione di beni fra i coniugi, qualora sia promossa una controversia da parte di uno di essi per l'attribuzione di un bene destinato ad incrementare il patrimonio comune, l'altro coniuge, pur non avendo la qualità di litisconsorte necessario, si trova in una condizione di incapacità a testimoniare, ai sensi dell'art. 246 c.p.c., stante la sua facoltà di intervenire nel processo.”

Fermo quanto precede, per quanto attiene le tre mensilità rimaste effettivamente insolute, esse sono comunque dovute.
Il deposito cauzionale a suo tempo versato (peraltro pari ad una mensilità, come leggiamo nella copia del contratto trasmessa) non è infatti compensabile con canoni non versati né, parimenti, può essere trattenuto dal locatore.
In merito a quest’ultimo aspetto, la Corte di Cassazione ha più volte evidenziato che: “una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (Cfr. Cass. n.3882/2015).

Da ultimo, occorre fare alcune valutazioni in merito alla disdetta inviata dal locatore di mancato rinnovo del contratto.
All’art. 1 del medesimo è specificato che la disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza.
Se facciamo riferimento alla data di invio, in effetti, il locatore è stato tempestivo.
Tuttavia, giurisprudenza costante di Cassazione afferma che occorre fare riferimento piuttosto a quando la lettera è recapitata all’indirizzo del destinatario.
Sul punto, nella sentenza n.27526/2013 leggiamo infatti il seguente principio di diritto:"In tema di locazione di immobile urbano, la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario”.
Nella presente vicenda, leggiamo che la lettera è pervenuta il 18 febbraio. Se questa non è stata preceduta da un avviso di deposito di epoca anteriore (entro i sei mesi rispetto al 25 luglio), la comunicazione sarebbe stata in effetti intempestiva. La conseguenza di ciò sarebbe il rinnovo automatico del contratto. Tuttavia, nel caso in esame, occorre tenere presente che alla predetta comunicazione il conduttore abbia sostanzialmente aderito, non eccependo alcunché se non richiedendo in differenza (V. comunicazione del 14.05.20) il pagamento dei canoni versati in nero e comunque riconsegnando l’immobile a novembre 2020. Quindi la circostanza che sia stata intempestiva, visti fatti i successivi, riteniamo abbia scarsa rilevanza nella presente vicenda.

Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, riassumendo, in risposta al quesito si può dunque affermare quanto segue:

- nell’opposizione a decreto ingiuntivo, Lei potrà sicuramente far valere la nullità dell’accordo volto a far corrispondere un canone superiore a quello indicato nel contratto. In riconvenzionale sarà quindi possibile richiedere la restituzione delle somme percepite dal locatore (già richieste con la Sua missiva del 14.05.20);

- il versamento di dette somme a locatore potrà essere provato nel giudizio sia in via documentale (copia assegni bancari e, eventualmente, estratto conto) sia con prova testimoniale, salvo ovviamente il giudizio di ammissibilità rimesso al giudice ai sensi dell’art.246 cpc;

- i canoni effettivamente non versati non possono andare in compensazione con il deposito cauzionale e comunque quest’ultimo deve essere restituito dal locatore;

- la disdetta seppur intempestiva ha prodotto comunque i suoi effetti per la sostanziale acquiescenza del conduttore.

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nostra redazione giuridica
G. P. chiede
giovedì 05/02/2026
“Spett.le STUDIO BROCARDI buongiorno.
In data 15/marzo/2022 mia moglie ha stipulato un contratto di affitto, registrato in via telematica, come da copie in allegato.
Considerato da noi come contratto di durata determinata, in base all'art. 1596, primo comma del Codice Civile, non abbiamo eseguito disdetta nei 6 mesi antecedenti la scadenza del contratto.
Da qualche tempo sollecitiamo il conduttore a lasciare libero l'appartamento alla scadenza per poter procedere alla vendita in quanto richiestoci da un terzo nominativo, che visionato, lo ritiene adatto per la vacanza balneare sua e della propria famiglia.
L'appartamento è sito in zona balneare, in condominio, con ingresso indipendente e con più posti auto all'interno dell'unità immobiliare
Il conduttore si rifiuta di lasciare l'appartamento perché ritiene, ed è convinto, che deve usufruire di altri quattro anni di affitto avendone diritto.
Alla nostra età di 79 anni, mia e di mia moglie, l'occasione della vendita ci permetterebbe di dare qualche contributo ai figli in termini familiari e di riduzione mutuo per il loro acquisto di abitazione.
DOMANDA:
Prima di intraprendere azioni di denuncia verso il locatore che non vuole lasciare l'appartamento, e di altre iniziative legali che potrebbero risultare improduttive e costose, sono a chiederVi un parere sulla natura del contratto (se a tempo indeterminato come sostiene il conduttore) oppure un contratto a termine che deve essere rispettato.
Con sincera gratitudine porgo i miei più sinceri e cordiali saluti.”
Consulenza legale i 10/02/2026
Anche se non menzionato nel contratto, si applica comunque quanto previsto dagli artt. 2 e 3 della L. n. 431/1998 (Legge sulle locazioni abitative) riguardo alla durata - stabilita per legge - del contratto di locazione ad uso abitativo e alla possibilità di disdetta da parte del locatore.

Andiamo con ordine:
  1. l’art. 2, comma 1 della legge sulle locazioni abitative stabilisce che “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3”;
  2. l’art. 3, comma 1 della medesima legge prevede invece che, alla prima scadenza del contratto di locazione, il locatore ha la facoltà di impedire il rinnovo del contratto solo per i seguenti, tassativi motivi:
a) quando il locatore voglia destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) se il locatore è persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto e intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) se l'immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


In ogni caso, la disdetta va comunicata al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, come previsto sempre dal comma 1 dell'art. 3 L. 431/1998: e qui la disdetta non risulta essere stata inviata, sulla base del convincimento - non corretto - che essa non fosse necessaria.

Nel caso descritto nel quesito, potrebbe essere - in teoria - applicabile l’ipotesi contemplata dalla lettera g), in quanto si afferma che il locatore vorrebbe vendere a terzi l’immobile: non viene specificato, però, se il locatore abbia o meno la proprietà di altri immobili a uso abitativo (oltre a quello già adibito a propria abitazione). Inoltre, sempre nella lettera g) appena citata viene precisato che al conduttore spetta comunque il diritto di prelazione, per cui è necessario il rispetto di tutta una serie di formalità, previste dalla c.d. Legge equo canone, artt. 38 e 39, i quali prevedono innanzitutto una formale notificazione a mezzo ufficiale giudiziario proprio da parte del locatore: e anche ciò non sembra avvenuto nel nostro caso.


Ma soprattutto, anche supponendo che esista una motivazione valida per il mancato rinnovo, la disdetta - per espressa ammissione dell'autore del quesito - non è stata inviata dal locatore.

Concludendo, sulla base delle informazioni in nostro possesso possiamo affermare che:
  • la locazione oggetto del quesito deve considerarsi un contratto “4+4”, anche se in esso si prevede che, al termine dei 4 anni, il conduttore si obblighi a liberare l’immobile. Infatti per l’art. 13, comma 3 della L. 431/1998 “è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”;
  • il locatore ha il potere di impedire il tacito rinnovo - per altri 4 anni - alla prima scadenza solo se sussiste uno dei motivi indicati dall’art. 3 della legge 431/1998 e se, naturalmente, vengono rispettare le formalità aggiuntive eventualmente stabilite (come nel caso della prelazione spettante al conduttore);
  • in ogni caso, il locatore non ha comunicato nei termini la disdetta.

Pertanto il contratto deve intendersi tacitamente rinnovato per ulteriori quattro anni.
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P. V. chiede
lunedì 14/11/2022 - Liguria
“Buonasera,
si consideri un contratto di locazione abitativa agevolata in base legge 431/98 articolo 2 comma 3 e DM 30/12/2022 stipulato il giorno 01/02/2018 e rinnovato per altri 2 anni dal 31/01/2021 e quindi in scadenza il 31 gennaio 2023.
Si allega il contratto in modo che possiate indicarmi se in base a quello che è specificato su questo il conduttore è obbligato a inviare raccomandata di recesso 6 mesi prima alla scadenza del 31 gennaio 2023 se non vuole più rinnovare il contratto e se il proprietario può richiedere il pagamento di 6 canoni se non viene data disdetta?
In attesa di una vostra certa risposta ringrazio anticipatamente ed invio cordiali saluti”
Consulenza legale i 21/11/2022
Il contratto di locazione esaminato, dichiaratamente stipulato ai sensi dell’art. 2 della legge locazioni abitative, comma 3, prevede che “al termine del periodo di rinnovo biennale la locazione si intende terminata senza necessità di comunicazione di disdetta tra le parti in quanto accettata ora per allora”.
Ciò risulta in contrasto con quanto stabilito dall’art. 2, comma 5 della legge sulle locazioni abitative. secondo cui “alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, nonché con il successivo art. 13 della legge locazioni abitative, comma 3, il quale commina espressamente la nullità di “ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”.
L’art. 19bis del D.L. 30/04/2019, n. 34, conv. in L. 28/06/2019, n. 58, ha stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Nel nostro caso, in mancanza di tempestiva comunicazione di rinuncia al rinnovo, il rapporto non può intendersi “terminato”, salvo che il locatore, a questo punto, vi acconsenta.
Diversamente, rimane al conduttore la facoltà di recedere con preavviso di sei mesi (peraltro, l’art. 2 del contratto non richiede neppure i gravi motivi previsti dall’art. 3, comma 6 L. 431/1998).
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