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Articolo 2 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

Modalitā di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

Dispositivo dell'art. 2 Legge sulle locazioni abitative

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2 Legge sulle locazioni abitative

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Chiara D.B. chiede
Wednesday 27/03/2019 - Veneto
“vorrei sapere in base alla legge , e quale, se l'avviso di rinnovo di un contratto 3+2 in scadenza deve arrivare entro sei mesi prima, quindi arrivare la raccomandata o l'avviso di consegna del postino , o basta inviare la raccomandata entro sei mesi prima.
inoltre se voglio rinnovre il contratto con condizione diverse si deve specificare nella raccomandata sei mesi prima o basa dire che si vuole alzare l'affitto senza specificare nulla.
esempio:
voglio rinnovare un contratto in scadenza, entro 6 mesi deve arrivare o devo semplicemente inviare la raccomandata?
Se nella raccomandata non specifico il nuovo canone è corretto? quindi posso in un secondo momento specificare il nuovo affitto , oppure , pena la non validità, devo obbligatoriamente specificare il nuovo canone ? e in questo ultimo caso , se non ho specificato il nuovo canone , il contratto automaticamente si dovrebbe rinnovare alle clausole precedenti , quindi semplicemente in proroga?
grazie

Consulenza legale i 04/04/2019
Quale prima cosa si ricorda che la legge di riferimento in materia è la n. 431 del 1998 sulle locazioni ad uso abitativo e che la norma che ci interessa nel caso di specie è l’art. 2.

In ordine alla prima domanda, i sei mesi devono essere effettivi per il destinatario: quest’ultimo deve ricevere, quindi, la raccomandata ed avere conoscenza del suo contenuto entro sei mesi prima della scadenza. Non è sufficiente, invece, che la raccomandata di rinnovo venga semplicemente spedita entro i termini di preavviso se poi arriva a destinazione successivamente (ed il destinatario, ad esempio per problemi legati alle Poste, la riceve 5 mesi prima della scadenza contrattuale).

Se si intende rinnovare il contratto a nuove condizioni è necessario, poi, non solo inviare la comunicazione entro sei mesi prima della scadenza ma anche specificare nel dettaglio le condizioni nuove che si intendono proporre (dunque anche la misura del canone).
La legge, in realtà, non dice questo espressamente, ma lo si può evincere logicamente dalla lettera dell’art. 2 citato. Quest’ultimo, infatti, dopo aver specificato che, alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo stesso (entro il noto termine di preavviso), aggiunge che “La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. (…)
Ciò significa che per rinnovare il contratto a condizioni nuove la controparte deve essere messa in grado di conoscere quali esse siano per poterle accettare o rifiutare: quella che viene inviata, infatti, è una proposta contrattuale vera e propria, che può condurre al perfezionamento di un contratto solo se sia seguita da un’accettazione (integrale: se parziale, invece, equivale a nuova proposta).
E’ per questo motivo che la legge citata parla di scadenza del contratto nel caso di mancata risposta o di mancato accordo sulla proposta.

La risposta all’ultima domanda, tuttavia, nel caso specifico al nostro esame, non è così univoca né scontata.
Ci si chiede cosa accada quando la comunicazione di rinnovo venga inviata ma senza specificazione delle nuove condizioni. In particolare, è legittimo domandarsi se, nel caso la comunicazione non contenga le nuove condizioni contrattuali che si vogliono proporre alla controparte, il contratto si rinnovi alle medesime condizioni.
In effetti la lettera della norma recita: “In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Ad avviso di chi scrive, la raccomandata con cui si chiede il rinnovo, genericamente, “a nuove condizioni” senza alcuna diversa specifica indicazione costituisce – nella sostanza – una mancata comunicazione, con conseguente rinnovo automatico alle vecchie condizioni. E’ in ogni caso bene tenere a mente che l’interpretazione della norma (a detta di molti formulata in maniera non molto felice) potrebbe anche essere quella contraria, ovvero quella per cui basta la comunicazione di rinnovo – anche se non specifica – ad imporre una risposta ed in mancanza di quest’ultima o di raggiungimento di un nuovo accordo tra le parti il contratto si deve intende cessato.

Purtroppo, a fronte di nutrita giurisprudenza sul tema del diniego di rinnovo, non ci sono invece sentenze che abbiano affrontato la tematica in esame e possano chiarire ogni dubbio. Difficile prevedere l'esito di un eventuale causa.