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Articolo 39 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/09/2014]

Diritto di riscatto

Dispositivo dell'art. 39 Legge equo canone

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Massime relative all'art. 39 Legge equo canone

Cass. civ. n. 7931/2012

Le condizioni per il legittimo esercizio della facoltà di riscatto in favore del conduttore, prevista dall’art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, debbono sussistere nel momento in cui è proposta la relativa domanda, a nulla rilevando che esse siano venute meno in corso di causa.

Nel caso in cui il conduttore, che abbia esercitato il retratto di cui all'art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, venga dichiarato fallito in pendenza di lite, la legittimazione a coltivare la suddetta azione si trasferisce al curatore fallimentare, ai sensi dell’art. 43 del r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare).

Cass. civ. n. 20948/2006

In tema di riscatto di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, previsto dall’articolo 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, tale istituto (come il riscatto nella materia agraria), integrando un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina alternativamente ex lege l’acquisto dell’immobile a favore del retraente, e tale dichiarazione può essere effettuata anche con l’atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto. In tale seconda ipotesi, in particolare, la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che la detta procura sia redatta in calce o a margine dell’atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l’immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto.

Cass. civ. n. 9206/2001

L’art. 1 comma 3 della legge 168 del 1982 che riconosce il diritto di prelazione ai conduttori di immobili abitativi appartenenti agli enti o imprese indicati nei precedenti commi, nel caso in cui questi intendano trasferire il loro immobile avvalendosi dei benefici previsti dalla legge medesima, non prevede, in caso di violazione del diritto del conduttore, la possibilità di riscatto dell’immobile presso il terzo acquirente, senza che - non configurandosi alcun contrasto con i precetti dell’art. 3 e 47 Cost., attesa l’eterogeneità delle situazioni - possa trovare applicazione la disciplina del retratto prevista dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978, che ha carattere eccezionale e riguarda esclusivamente le locazioni cosidette “commerciali".

Cass. civ. n. 9592/2000

Qualora un locatore conferisca in proprietà ad una società l’immobile urbano locato non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 in favore del conduttore dell’immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un «trasferimento a titolo oneroso» ai sensi del primo comma dell’art. 38 della legge citata. È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni sopra indicate nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il conferimento in proprietà ad una società dell’immobile, costituendo la vendita e il conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non viola l’art. 3 Cost.

Cass. civ. n. 9294/1999

Il diritto di riscatto attribuito al conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978 presuppone la sussistenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile stesso. Ne consegue che, il giudicato di annullamento di tale atto, formatosi, in pendenza dell’azione diretta all’esercizio del riscatto, nel giudizio instaurato dal locatore nei confronti dell’acquirente, produce i suoi effetti riflessi nei confronti del conduttore, precludendogli il soddisfacimento del suo diritto, salva la possibilità di tutelarsi, ricorrendone i presupposti, con l’opposizione di terzo revocatoria.

Cass. civ. n. 2792/1999

Il criterio della prevalenza dell’uso per stabilire il regime giuridico della locazione di un immobile, ai fini dell’indennità di avviamento commerciale, della prelazione e del riscatto, è applicabile se con un unico contratto è pattuita la locazione di un unico immobile, adibito ad uso promiscuo, ma se invece parti di un unico immobile sono locate con separati contratti, l’uso determinante la disciplina di ciascuna di esse è quello stabilito dalla volontà contrattuale.

Cass. civ. n. 2872/1997

In tema di locazione di immobile urbano non abitativo il conduttore ha diritto di esercitare il riscatto nel termine di decadenza di cui all’art. 39, comma primo della legge 27 luglio 1978 n. 392, non solo nelle ipotesi di omessa comunicazione dell’intento di alienare e di vendita a condizioni diverse, ma anche nel caso di vendita a terzi dell’immobile locato, nonostante l’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, giacché anche in questo caso vi è inosservanza dell’obbligo del proprietario di preferire il conduttore ad un sostanziale impedimento della vicenda acquisitiva a favore di quest’ultimo.

Cass. civ. n. 8713/1996

Il conduttore di immobile urbano adibito a uso non abitativo, che ai sensi dell’art. 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha esercitato il diritto di riscatto del bene, alienato a un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, e che ha continuato anche dopo l’alienazione a detenere l’immobile in forza del contratto di locazione, deve nei termini di legge corrispondere al retrattato il solo prezzo non rivalutato e non anche interessi compensativi sullo stesso, da quest’ultimo pretesi in analogia con la disposizione contenuta nell’art. 1499 c.c., poiché la detenzione e il godimento della cosa avevano il loro titolo nel pagamento dei canoni, corrisposti in forza del rapporto di locazione.

Cass. civ. n. 3625/1996

La causa di riscatto, promossa ai sensi dell’art. 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392 dal conduttore di un immobile urbano, destinato a uso non abitativo, nei confronti del terzo acquirente, è pregiudiziale rispetto a quella di condanna al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, promossa successivamente dallo stesso conduttore contro il terzo acquirente (che si è munito di titolo per il rilascio dell’immobile per finita locazione), poiché essa tende ad ottenere una sentenza dichiarativa, che sostituisca con effetto ex tunc il titolare del diritto alla prelazione al terzo acquirente, privandoli con pari decorrenza delle rispettive posizioni di conduttore e locatore e facendo venir meno il presupposto giuridico e di fatto dell’accoglimento della domanda di pagamento dell’indennità, cosicché in pendenza della causa di riscatto il giudice della seconda dovrà sospendere il giudizio, ai sensi dell’art. 295 c.p.c.

Cass. civ. n. 1338/1996

Nel giudizio di riscatto promosso dal conduttore di un immobile urbano nei confronti dell’acquirente, quest’ultimo, ove richieda al venditore di essere garantito nell’eventualità della pronuncia di riscatto, propone una domanda di garanzia per evizione avente natura di garanzia propria, cosicché il venditore è legittimato a proporre impugnazione autonoma efficace ad ogni effetto nei confronti di tutte le parti, anche contro la decisione emessa nella causa principale con riguardo alla domanda di riscatto.

Cass. civ. n. 6299/1995

Nel giudizio di riscatto promosso dal conduttore di un immobile destinato ad uso non abitativo ai sensi dell’art. 39 L. 27 luglio 1978 n. 392, nei confronti di colui che dall’atto di vendita risulti acquirente dell'immobile stesso, è litisconsorte necessario il coniuge del predetto acquirente, qualora tra i coniugi sussista il regime di comunione legale dei beni, poiché gli acquisti compiuti da uno di essi anche separatamente operano a vantaggio dell’altro, il quale diventa automaticamente proprietario del bene acquistato in ragione della metà, con la conseguenza che tutte le azioni di natura reale aventi per oggetto il bene stesso e quindi anche quelle di riscatto con le quali si tende ad ottenere una sentenza che riconosca il diritto di proprietà dell’immobile locato al conduttore con effetti reali erga omnes (ed in particolare nei confronti di tutti gli acquirenti dello stesso immobile) debbono essere proposte nei confronti di entrambi i coniugi, giacché in mancanza la sentenza, non potendo spiegare effetti nei confronti del coniuge che non abbia partecipato al giudizio, risulterebbe inutiliter data.

Cass. civ. n. 3029/1995

Con riguardo alla locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, per cui l’art. 39 della L. n. 392/78 condiziona l’esercizio del diritto di riscatto a due distinti presupposti, e cioè alla mancata notifica della denuntiatio del proprietario o alla infedeltà della stessa, ove in primo grado il retraente abbia fondato la domanda di riscatto sulla mancata notifica, non può in grado di appello dedurre a fondamento della detta pretesa l’infedele denuntiatio (poiché il corrispettivo indicato era superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile), trattandosi della deduzione di un diverso fatto costitutivo (causa petendi) del diritto azionato, introduttivo di un nuovo tema di indagine e di discussione e, quindi, di una domanda nuova, inammissibile nel giudizio di secondo grado ex art. 345 c.p.c.

Cass. civ. n. 4532/1993

In tema di prelazione urbana ex art. 38 della legge n. 392 del 1978 deve essere riconosciuto il diritto di riscatto del conduttore dell’immobile alienato a terzi dal locatore non solo nella ipotesi in cui nella denuntiatio sia stata omessa la indicazione del prezzo, ma anche quando non siano state specificate le altre condizioni del contratto rilevanti per la valutazione della convenienza dell’acquisto, come nel caso in cui si sia omessa la precisazione che il bene sarebbe stato frazionato per la vendita a due diversi acquirenti o che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato in breve termine, con conseguente dilazione del termine di pagamento dovuto dall’acquirente.

Cass. civ. n. 13757/1991

Qualora il conduttore di immobile ad uso non abitativo instauri giudizio per il riconoscimento del proprio diritto di riscatto, ai sensi dell’art. 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e, successivamente, il terzo acquirente agisca per il rilascio, adducendo la cessazione del rapporto locativo per fatti posteriori al sorgere di detto diritto, la prima controversia, in quanto rivolta ad ottenere una sentenza dichiarativa che sostituisca ex tunc il titolare della prelazione al terzo acquirente, così privando con pari decorrenza l’uno e l’altro delle rispettive posizioni di locatario e locatore, ha carattere pregiudiziale, e, pertanto, impone la sospensione della seconda, a norma dell’art. 295 c.p.c.

Cass. civ. n. 12168/1991

In tema di riscatto urbano, disciplinato dall’art. 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, poiché l’accertamento della sussistenza o meno di una delle condizioni previste in via alternativa per il suo esercizio dalla detta norma, incide sul diritto del conduttore, questi subisce gli effetti riflessi della sentenza che accerti la simulazione assoluta o relativa dell’alienazione dell’immobile locato, ancorché pronunciata tra il locatore e il terzo acquirente, ferma restando la possibilità per il conduttore di proporre l’opposizione di terzo revocatoria, ove ne ricorrano i presupposti. Peraltro il riscatto è validamente esercitato nel caso in cui la sentenza abbia accertato che il maggior prezzo effettivamente voluto è comunque inferiore a quello indicato nella denuntiatio, salvo i riflessi di questo accertamento sulla entità della somma dovuta per il riscatto dal conduttore al terzo acquirente.

Cass. civ. n. 7947/1991

La tutela concessa dal legislatore al conduttore di un immobile destinato ad uso non abitativo, al quale il proprietario abbia impedito concretamente di avvalersi del diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, consiste fondamentalmente nell’esercizio del diritto di riscatto siccome disciplinato dal successivo art. 39, mentre le altre azioni (di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione) sono dal conduttore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell’azione del riscatto, con la conseguenza che il termine perentorio di sei mesi dalla trascrizione del contratto, previsto dal citato art. 39 per tale azione, non può ritenersi spostato, nell’inizio del suo decorso, dal previo esperimento di una delle altre azioni, senza che, peraltro, possa sussistere un interesse del conduttore con riguardo ad una di tali azioni (nella specie, di simulazione), ove non sia stato tempestivamente e validamente esercitato il riscatto.

Cass. civ. n. 7241/1991

In tema di prelazione urbana va riconosciuto il diritto di riscatto non solo nell’ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata con il terzo, ma anche qualora, a parità di prezzo, siano state concesse al terzo (acquirente) delle condizioni di pagamento più vantaggiose, senza che delle stesse ne sia data tempestiva ed esatta comunicazione al conduttore avente diritto alla prelazione.

Cass. civ. n. 3211/1991

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore, avente diritto alla prelazione di cui all’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, compete il diritto di riscatto previsto dal successivo art. 39 della stessa legge anche nell’ipotesi in cui il proprietario locatore, dopo aver provveduto alla notifica di rituale denuntiatio, abbia trasferito a terzi la proprietà dell’immobile locato in pendenza del termine concesso allo stesso conduttore per l’esercizio della prelazione, mentre non rileva che, dopo tale trasferimento, il conduttore non abbia effettuato dichiarazione di prelazione (non più occorrente, in difetto del suo presupposto), né il fatto che il trasferimento stesso, a differenza di quella denuntiatio, abbia ad oggetto non il solo immobile locato, ma l’intero edificio in cui esso si trova

Cass. civ. n. 300/1991

Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato.

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Consulenze legali
relative all'articolo 39 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Stefano M. chiede
domenica 01/09/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, sono in affitto con laboratorio di falegnameria in un capannone uso opificio da 24 anni scadenza 28/02/2020 il locale e stato venduto (il rogito alla scadenza del mio contratto).
vorrei sapere se ò la possibilità di rimanere almeno 6 mesi
Grazie”
Consulenza legale i 06/09/2019
Va subito precisato che la vendita di un immobile locato non ha alcuna incidenza sull’efficacia o sulla durata della locazione: il rapporto di godimento, infatti, si mantiene inalterato e continua; l’unico cambiamento che si verifica è la sostituzione della persona del locatore con un’altra.
La legge, infatti, tratta la vendita di immobili locati come una cessione del contratto di locazione all’acquirente da parte del venditore, senza che sia necessario il consenso del conduttore.

A tale ultimo proposito, la non necessità del consenso costituisce un’eccezione alla regola. Normalmente, infatti, ai sensi dell’art. 1406 c.c., per cedere un contratto con prestazioni corrispettive serve il consenso di entrambe le parti. Nel caso in esame, invece, il consenso non viene richiesto semplicemente per agevolare il trasferimento degli immobili e quindi favorire il mercato.

Il conduttore che già ha ricevuto in locazione l’immobile dal precedente proprietario non necessita, secondo la legge, di tutele aggiuntive nel caso di vendita dell’immobile di cui usufruisce.
Egli, tuttavia, in caso di vendita dell’immobile locato gode di particolari diritti.
Deve essere, infatti, formalmente informato della vendita da parte del locatore e può esercitare – salvo in alcuni casi che vedremo di seguito - il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile stesso.

Ciò in forza dell’art. 38 della Legge sull’”equo canone” (legge n. 392/1978), il quale precisa che la comunicazione al conduttore dev’essere fatta con atto notificato per il tramite dell’ufficiale giudiziario e detta il contenuto minimo che la comunicazione deve avere e le tempistiche sia per l’esercizio della prelazione che per il versamento del prezzo da parte del conduttore.

Nell’ipotesi – che è quella che qui più ci interessa - di immobile ad uso commerciale le regole inerenti il diritto di prelazione sono le stesse stabilite per le locazioni abitative.
Nell’ipotesi di violazione delle norme sul diritto di prelazione l’ordinamento prevede la possibilità, per il conduttore, di esercitare il diritto di riscatto (o retratto) (art. 39 della predetta legge) il quale statuisce che, quando il proprietario dell’immobile non comunica al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile cedendolo a terzi, oppure risulta che il prezzo indicato al conduttore sia superiore rispetto a quello risultante dall’atto di trasferimento dell’immobile ad altri soggetti, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa.

Ebbene, per rispondere al quesito, il conduttore non è obbligato a lasciare l’immobile dopo l’avvenuta cessione di quest’ultimo da parte del locatore ed a causa di essa.
E’ lecito presumere, infatti - pur non avendolo visto - che si tratti di contratto soggetto alla disciplina sulle locazioni commerciali di cui alla legge n. 392 del 1978 già citata, disciplina che prevede il rinnovo tacito del contratto di sei anni in sei anni (o di nove in nove, a seconda del tipo di attività esercitata nell’immobile), salvo disdetta.
Ciò che capiterà, quindi, dopo la cessione del contratto a motivo della vendita, è che il rapporto di locazione continuerà perché il contratto – sempre salvo disdetta, ovviamente – si sarà tacitamente rinnovato per ugual periodo.

E’ opportuno ricordare, però, che il conduttore gode del diritto di prelazione di cui si è parato sopra: prima del rogito, dunque, il locatore sarà tenuto a notificare all’attuale conduttore la sua intenzione di vendere e le condizioni della vendita, in modo da consentirgli di valutare la possibilità di un acquisto alle medesime condizioni.
Qualora si arrivi al rogito senza alcuna comunicazione, il conduttore (beninteso, se interessato) potrà, quindi, per legge, esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, e ciò non solo dall’acquirente ma altresì da ogni altro successivo avente causa.