Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 39 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

Diritto di riscatto

Dispositivo dell'art. 39 Legge equo canone

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione pu˛, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 39 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Stefano M. chiede
domenica 01/09/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, sono in affitto con laboratorio di falegnameria in un capannone uso opificio da 24 anni scadenza 28/02/2020 il locale e stato venduto (il rogito alla scadenza del mio contratto).
vorrei sapere se ò la possibilità di rimanere almeno 6 mesi
Grazie”
Consulenza legale i 06/09/2019
Va subito precisato che la vendita di un immobile locato non ha alcuna incidenza sull’efficacia o sulla durata della locazione: il rapporto di godimento, infatti, si mantiene inalterato e continua; l’unico cambiamento che si verifica è la sostituzione della persona del locatore con un’altra.
La legge, infatti, tratta la vendita di immobili locati come una cessione del contratto di locazione all’acquirente da parte del venditore, senza che sia necessario il consenso del conduttore.

A tale ultimo proposito, la non necessità del consenso costituisce un’eccezione alla regola. Normalmente, infatti, ai sensi dell’art. 1406 c.c., per cedere un contratto con prestazioni corrispettive serve il consenso di entrambe le parti. Nel caso in esame, invece, il consenso non viene richiesto semplicemente per agevolare il trasferimento degli immobili e quindi favorire il mercato.

Il conduttore che già ha ricevuto in locazione l’immobile dal precedente proprietario non necessita, secondo la legge, di tutele aggiuntive nel caso di vendita dell’immobile di cui usufruisce.
Egli, tuttavia, in caso di vendita dell’immobile locato gode di particolari diritti.
Deve essere, infatti, formalmente informato della vendita da parte del locatore e può esercitare – salvo in alcuni casi che vedremo di seguito - il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile stesso.

Ciò in forza dell’art. 38 della Legge sull’”equo canone” (legge n. 392/1978), il quale precisa che la comunicazione al conduttore dev’essere fatta con atto notificato per il tramite dell’ufficiale giudiziario e detta il contenuto minimo che la comunicazione deve avere e le tempistiche sia per l’esercizio della prelazione che per il versamento del prezzo da parte del conduttore.

Nell’ipotesi – che è quella che qui più ci interessa - di immobile ad uso commerciale le regole inerenti il diritto di prelazione sono le stesse stabilite per le locazioni abitative.
Nell’ipotesi di violazione delle norme sul diritto di prelazione l’ordinamento prevede la possibilità, per il conduttore, di esercitare il diritto di riscatto (o retratto) (art. 39 della predetta legge) il quale statuisce che, quando il proprietario dell’immobile non comunica al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile cedendolo a terzi, oppure risulta che il prezzo indicato al conduttore sia superiore rispetto a quello risultante dall’atto di trasferimento dell’immobile ad altri soggetti, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa.

Ebbene, per rispondere al quesito, il conduttore non è obbligato a lasciare l’immobile dopo l’avvenuta cessione di quest’ultimo da parte del locatore ed a causa di essa.
E’ lecito presumere, infatti - pur non avendolo visto - che si tratti di contratto soggetto alla disciplina sulle locazioni commerciali di cui alla legge n. 392 del 1978 già citata, disciplina che prevede il rinnovo tacito del contratto di sei anni in sei anni (o di nove in nove, a seconda del tipo di attività esercitata nell’immobile), salvo disdetta.
Ciò che capiterà, quindi, dopo la cessione del contratto a motivo della vendita, è che il rapporto di locazione continuerà perché il contratto – sempre salvo disdetta, ovviamente – si sarà tacitamente rinnovato per ugual periodo.

E’ opportuno ricordare, però, che il conduttore gode del diritto di prelazione di cui si è parato sopra: prima del rogito, dunque, il locatore sarà tenuto a notificare all’attuale conduttore la sua intenzione di vendere e le condizioni della vendita, in modo da consentirgli di valutare la possibilità di un acquisto alle medesime condizioni.
Qualora si arrivi al rogito senza alcuna comunicazione, il conduttore (beninteso, se interessato) potrà, quindi, per legge, esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, e ciò non solo dall’acquirente ma altresì da ogni altro successivo avente causa.