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Articolo 27 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n.392)

Durata della locazione

Dispositivo dell'art. 27 Legge equo canone

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 27 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

N. M. chiede
domenica 07/01/2018 - Emilia-Romagna
“Salve,
faccio una breve premessa delle mie intenzioni: posseggo una società (composta da ristorante e locale da ballo) ed è mia intenzione affittare per qualche giorno a settimana il locale da ballo (compreso di tutte le attrezzature predisposte: casse musicali, postazioni bar e quindi, a detta del mio consulenti, a tutti gli effetti considerabile come azienda).
Dubbio: ho raccolto diversi pareri in giro, ma su un punto noto confusione, ossia questo. é possibile affittare l'azienda per 1 (oppure 2) giorni a settimana oppure bisogna ricorrere a strumenti differenti dal'affitto d'azienda?
qualora non fosse possibile, mi potreste cortesemente indicare uno strumento legale opportuno ad affidare la gestione del locale ad un terzo per qualche giorno a settimana?”
Consulenza legale i 10/01/2018
Nel quesito in esame il cliente riferisce di voler affittare il locale da ballo di cui è proprietario e che il detto locale è dotato di tutte le attrezzature necessarie allo svolgimento della detta attività (casse musicali, postazioni bar ecc..).

Inoltre viene riferito che l’affitto del locale vorrebbe essere limitata soltanto a pochi giorni alla settimana.

Alla luce di quanto esposto, riteniamo che, nella fattispecie in esame, si potrebbe ricorrere a due schemi contrattuali:

1) La locazione non abitativa ad uso transitorio occasionale di cui al 5° comma dell’art. 27 legge 392/1978.

Con tale contratto si può concedere in locazione l’immobile o parte di esso ad esempio per eventi privati, feste, corsi di ballo ecc.,. a uno o più conduttori.

Il relativo contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta nonostante sia destinato ad avere una durata di poche ore, con la indicazione dell’esigenza transitoria che in concreto ha giustificato la sottrazione del rapporto locativo al limite legale di durata (6 anni).

Se il contratto è inferiore ai 30 giorni non è soggetto all’obbligo di registrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso.

I requisiti richiesti sono gli stessi dei locali commerciali (conformità impianti, attestato di prestazione energetica ecc.).

L’ammontare del corrispettivo è lasciato alla libera determinazione delle parti.

Al momento della consegna sarebbe opportuno redigere un accurato verbale di consegna dell’immobile con la descrizione dello stato di conservazione di pareti, pavimenti, arredi, attrezzature ecc. e farsi rilasciare un importo a titolo di deposito cauzionale a copertura di eventuali inadempimenti contrattuali e soprattutto di possibili danni pur involontariamente provocati all’immobile.

2) Il contratto d’uso di spazi attrezzati.

Il contratto d’uso di spazi attrezzati è un contratto con il quale il titolare di un immobile mette a disposizione uno spazio attrezzato e una serie di servizi funzionali e connessi con l’uso dello spazio concesso in uso.

La particolarità di tale tipologia di contratto è data dal fatto che, oltre al semplice uso dei locali, il cliente può usufruire anche dei servizi.

Il detto contratto, difatti, viene utilizzato nel caso in cui, oltre ad offrire un locale o un’area, si fornisce al cliente una serie di servizi senza i quali lo spazio perderebbe la sua utilità.

Elementi principali del contratto d’uso di spazi attrezzati sono:
- la descrizione dello spazio;
- la descrizione dei servizi offerti;
- il corrispettivo;
- la durata;
- il recesso;
- le modalità di accesso allo spazio;
- gli obblighi dei clienti che dovranno consistere nel rispettare le regole di buon comportamento all’interno dei locali e nel non compiere attività illecite mediante l’uso dello spazio e dei servizi;
- la limitazione di responsabilità del titolare, il quale non sarà responsabile per l’attività compiuta dal cliente nei suoi locali e non risponda per furti o per i danni relativi alle cose dei clienti.
- la cauzione.

A nostro parere, nel caso in esame, sarebbe più opportuno ricorrere alla seconda tipologia contrattuale indicata e cioè al contratto d’uso di spazi attrezzati considerato che Lei metterebbe a disposizione del conduttore non solo la sala da ballo ma anche tutte le attrezzature necessarie per lo svolgimento della relativa attività (casse musicali, postazioni bar ecc..).

Con tale tipologia di contratto, inoltre, potrebbe concedere in uso la sala solo per pochi giorni alla settimana, come da Lei richiesto.

La durata, infatti, come detto, può essere concordata liberamente dalle parti e può essere anche di solo poche ore, giorni, mesi.


Gianpaolo G. chiede
venerdì 09/12/2016 - Emilia-Romagna
“Buongiorno Signori Avvocati, 3 anni fa ho affittato il mio immobile, che è un capannone industriale, a "Mario", il mio affittuario svolge nel capannone l' attività di falegnameria e ha 5 - 6 dipendenti come operai.
Mi viene pagato l' affitto regolarmente, il mio capannone è stato oggetto di condono edilizio nel 1985, e nel 2006 ha ottenuto la " Sanatoria" dal comune, con la " Sanatoria" io credendo di essere in regola al 100 % affittavo l' immobile.
Ultimamente il mio inquilino, mi ha chiesto " l' Agibilità" per delle pratiche che lui deve fare.
Io mi sono riletto la Sanatoria, che costituisce anche Agibilità, ma poi specifica, che comunque, il mio immobile deve allacciarsi, alle fognature, del Comune.
Il mio immobile ha sempre risolto i problemi dei 2 bagni, con una vasca Imof, per il solido, e per le acque reflue, ci sono delle tubature, interrate che vanno a disperdere sotto terra queste acque.
La spesa per fare l' allaccio alle fognature del Comune è molto ingente, anche perche l' immobile è in aperta campagna.
Il mio problema è il seguente, sono comunque in regola avendo la Sanatoria rilasciatami dal Comune?
E se qualcuno dei dipendenti della falegnameria, si dovesse fare male, io come proprietario dell' immobile cosa rischio sia come Codice Penale, sia con il Codice Civile?
Per il Civile, eventualmente ci fossero rischi di un mio coinvolgimento, Voi mi consigliate eventualmente di fare una Assicurazione che copre tali incidenti, e che paga, gli eventuali danni?”
Consulenza legale i 16/12/2016
La locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo trova la propria disciplina fondamentale nella Legge 27 luglio 1978 n. 392, ed in particolare negli artt, 27 e ss.
Pertanto, le norme del codice civile troveranno applicazione solo per colmare eventuali lacune di tale disciplina o per espresso rinvio della medesima.
Si parla di uso diverso da quello abitativo quando l’immobile locato viene adibito all’esercizio di una delle attività di cui al primo comma dell’art. 27 (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo) ovvero ad una di quelle attività elencate dall’art. 42; nel caso di specie, dunque, trattandosi di attività di falegnameria, il riferimento sarà all’art. 27 Legge 392/1978.
Tra le norme codicistiche di sicura applicazione vi è invece quella contenuta nell’art. 1575 c.c., rubricato “Obbligazioni principali del locatore”, la quale dispone che il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, mentre chiarisce il successivo art. 1578 c.c. che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Costituisce opinione pacifica quella secondo cui, affinché sia rilevante ai fini della garanzia prevista dall’art. 1578 c.c., il vizio debba inficiare parzialmente la possibilità di godimento secondo l’uso contrattuale convenuto, in quanto la fattispecie di totale impossibilità di godimento può comportare la risolubilità del contratto per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. ovvero, se tali vizi concretino l’originaria impossibilità del godimento, l’ipotesi di radicale nullità del contratto di locazione.

Tale tesi è avvalorata dalla previsione di cui all’art. 1579 c.c., che priva di effetto il patto di limitazione della responsabilità del locatore in ogni caso in cui i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa, anche nell’ipotesi in cui il conduttore conoscesse i detti vizi, proprio perché in tal caso il regolamento negoziale non può attuarsi (se sopravvenuti) né poteva sorgere (se originari e preesistenti alla conclusione del negozio).
Ciò posto, va ora precisato che costituisce opinione pacifica sia in dottrina che in giurisprudenza quella secondo cui la mancanza di agibilità/abitabilità di un immobile deve configurarsi quale vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c.

Infatti, il certificato di agibilità, previsto e disciplinato dal T.U. dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che ha abrogato il D.P.R. 425/1994, riveste un ruolo di primaria importanza nella attestazione della assenza di vizi dell’immobile, avendo appunto la funzione di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (così art. 24 D-P-R- 380/2001).

Da tempo in giurisprudenza si è andata affermando la tesi che attribuisce al locatore l’obbligo di procurare il certificato di agibilità dell’immobile, previsto come si è poc'anzi detto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie attraverso l’accertamento pubblico dell’esistenza delle condizioni di stabilità e sicurezza di un edificio.
Nel quadro della normativa contrattuale i relativi obblighi di adeguamento sono posti a carico del locatore, giusta il disposto degli artt. 1575 e 1617 c.c., dovendosi garantire che il bene sia idoneo all’uso cui è contrattualmente destinato.
In particolare, costituisce orientamento costante della Suprema Corte di Cassazione quello secondo cui, in presenza di contratto di locazione, il vincolo che impone di procurarsi il certificato deve ritenersi incombere al locatore quale proprietario e comunque titolare del potere di disposizione sulla cosa (in tale senso tra le altre Cass. 16 giugno 2008 n. 16216, che conferma precedenti pronunce sul tema).

Ultimamente tale onere del locatore è stato per certi versi rimodellato, precisandosi che, salva sempre l’ipotesi in cui il locatore abbia espressamente assunto lo specifico obbligo di ottenere l’agibilità, il suo inadempimento si configurerebbe solo allorchè l’inagibilità attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie dell’immobile locato, tali da non consentire il lecito esercizio dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito (Cass. Civ. 16/06/2014 n. 13651).
In quest’ultima ipotesi può senza dubbio farsi rientrare la fattispecie delineata nel caso che si esamina, poiché il mancato allaccio alla rete fognaria pubblica non può non influire sul lecito esercizio dell’attività svolta nel capannone, secondo l’uso pattuito nel contratto di locazione.

Alla domanda se ci si può ritenere in regola a seguito del rilascio della concessione in sanatoria contenente tra l’altro anche l’agibilità, si ritiene infatti debba darsi risposta negativa allorchè l’allaccio alla rete fognaria pubblica sia stato posto quale prescrizione al cui adempimento subordinare l’efficacia della concessione medesima e, conseguentemente, della agibilità dell’immobile.
A tale riguardo va detto che l’art. 35 co. 20 L. 47/1985 dispone che a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari e qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli infortuni.
In applicazione di tale norma molte amministrazioni comunali in tutta Italia seguivano la prassi di rilasciare il certificato contestualmente al rilascio della concessione edilizia in sanatoria, senza effettuare alcuna verifica preventiva in ordine alle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile sanato.

Tale prassi è stata posta al vaglio della Corte Costituzionale investita della questione di legittimità costituzionale dell’art. 35 co. 20 L. 47/85, norma che è stata ritenuta costituzionalmente legittima, ma con la precisazione tuttavia da parte della stessa Consulta che l’amministrazione, a seguito del rilascio della concessione in sanatoria dovrà sempre procedere ad una verifica delle condizioni igienico-sanitarie prima di concedere l’abitabilità dell’edificio condonato.
Sulla scorta di tale interpretazione la P.A. dovrebbe procedere ad un controllo più incisivo esteso all’accertamento dell’inesistenza di tutte le cause di insanabilità dell’edificio, sia esso a destinazione abitativa o industriale.

Pertanto, sulla scorta di quanto appena detto e ritornando al caso in esame, l’agibilità, seppure costituente parte integrante del provvedimento di concessione edilizia in sanatoria, è subordinata ad una condizione ben precisa, ossia l’allaccio alla rete fognaria pubblica, con la conseguenza che solo al verificarsi di tale condizione potrà esplicare piena efficacia e costituire valido titolo da produrre per qualsivoglia pratica.
In conformità poi a quanto previsto dal D.L. n. 69/2013, c.d. “decreto del fare” proprio in materia di certificato di agibilità, può dirsi che il verificarsi di tutte le condizioni previste perché un immobile sanato o non possa conseguire i requisiti di agibilità può essere autocertificato da un professionista abilitato.

Va comunque ulteriormente precisato che la mancanza di agibilità dell’immobile per mancato allaccio alla rete fognaria può soltanto comportare profili di responsabilità civile per violazione di quanto prescritto dagli artt. 1575 e 1578 c.c. sopra richiamati, mentre nessuna responsabilità può comportare in ordine ad eventuali danni occorsi ai dipendenti dell’azienda svolgente nel capannone l’attività di falegnameria, dandosi per presupposto che quest’ultima detenga l’immobile sulla base di contratto regolarmente registrato.

Di tali eventuali danni unico responsabile sarà il titolare dell’azienda datrice di lavoro, e ciò in virtù di quanto chiaramente disposto dall’art. 2087 c.c., ai sensi del quale “l’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro”.
Pertanto, non si reputa necessario stipulare alcuna assicurazione per tale finalità.