Articolo 43 Codice civile

Il caso che viene prospettato è solo uno di quei tanti casi in cui un soggetto si attiva per far cambiare la residenza a terze persone.
Un problema di questo tipo nasce, ad esempio, nel caso di coniugi che si separano dopo aver vissuto e trasferito la residenza nell’abitazione dei genitori di uno di essi: il coniuge che si allontana, molto spesso, continua a mantenere in quel luogo la sua residenza.
Altro caso, molto frequente, è quello dell’inquilino che lascia l’abitazione condotta in affitto, ma non provvede a cancellare la residenza dall’indirizzo di quella casa.

In casi come questi, se colui il quale si trasferisce in un luogo diverso da quello in cui aveva la residenza, non adempie all’obbligo, su di lui gravante, di richiedere agli uffici comunali competenti il cambio di residenza, comunicando il suo nuovo indirizzo, è ben possibile che un soggetto terzo si adoperi per far cancellare la residenza di quella persona, trovando tale diritto il suo fondamento legislativo nell’art. 11 del DPR 30/05/1989 n. 223.

Perché ci si possa avvalere di tale facoltà, però, è necessario che ricorra una condizione ben precisa, ossia: chi presenta l’istanza di cancellazione anagrafica di terzi, deve essere direttamente interessato, ovvero avere uno specifico interesse a tale cancellazione.
E’ facile ravvisare un interesse di questo tipo in capo al proprietario dell’immobile che voglia far cancellare la residenza dell’inquilino che è andato via o che è stato sfrattato, ovvero in capo ad uno dei membri dello stesso stato di famiglia (è il caso dei figli che lasciano l’abitazione dei genitori perché si sposano o perché vanno a convivere con il proprio compagno o la propria compagna in una diversa abitazione).

Più difficile, invece, sarà rinvenire un concreto interesse in un caso come quello qui descritto, in cui l’allontanamento da quella che può considerarsi come casa familiare è legato esclusivamente a dissidi familiari, che rendono intollerabile la convivenza tra genitori e figli in un preciso momento o, probabilmente, solo per un limitato periodo di tempo.

Ebbene, la normativa sopra richiamata richiede, al fine di ottenere la cancellazione anagrafica di una determinata persona dal luogo in cui risulta avere la residenza anagrafica, la presentazione di una specifica richiesta, a seguito della quale l’Ufficiale d’anagrafe sarà tenuto ad effettuare i dovuti controlli tramite il locale Comando della Polizia municipale; qualora, poi, a seguito di tali controlli, la persona o le persone non vengano effettivamente reperite all’indirizzo di residenza, l’Ufficiale d’anagrafe avvia il procedimento di cancellazione per irreperibilità, procedimento che avrà una durata di circa un anno.

Nel corso di esso, e prima di poter definitivamente procedere alla cancellazione anagrafica per irreperibilità delle persone interessate, dovranno essere effettuati più accertamenti da parte della Polizia municipale.

E’ questo, a tutti gli effetti, un ordinario procedimento amministrativo, per il quale troverà applicazione la normativa dettata dalla Legge 7 agosto 1990 n. 241, in materia di procedimento amministrativo e di accesso ai documenti amministrativi.
In particolare, l’autorità amministrativa interessata (ossia l’Ufficio Anagrafe) dovrebbe dare, ex art. 7 della legge sul proc. amministrativo e art. 8 della legge sul proc. amministrativo, comunicazione dell’avvio del procedimento ai diretti interessati, per tali intendendosi coloro nei confronti dei quali il provvedimento finale (la cancellazione anagrafica) è destinato a produrre effetti.
Qualora, come si presume sia qui accaduto, non sia stata data alcuna comunicazione formale di avvio del procedimento, ciò che si consiglia è di avanzare, ex art. 9 della legge sul proc. amministrativo, formale istanza di intervento allo stesso procedimento (del quale si darà atto di essere venuti comunque a conoscenza aliunde), presentando per iscritto le proprie osservazioni, corredate anche da eventuali prove e documenti e chiedendo che non si proceda a cancellazione della propria residenza da quell’abitazione.

Costituirà valida prova in proprio favore il fatto che le utenze di quell’abitazione risultano intestate a coloro a cui si vorrebbe negare la residenza, così come potrebbe essere utile richiedere l’ acquisizione dello stato di famiglia, se le figlie si trovano regolarmente inserite nello stesso stato di famiglia della madre.

A tale richiesta di intervento si potrà anche aggiungere, ex art. 10 della legge sul proc. amministrativo, una contestuale richiesta di voler prendere visione degli atti del procedimento, ed in particolare del contenuto dell’istanza, al fine di verificare sulla base di quale motivazione la madre sta chiedendo la cancellazione della residenza delle figlie (si tenga presente che detta istanza dovrà necessariamente contenere l’indicazione dei motivi per cui è stata presentata).

Ciò che non si consiglia, invece, è di attendere l’adozione del provvedimento conclusivo, nell’intento poi di far valere la mancata comunicazione del suo avvio; infatti, si tenga conto che l'art. 21 octies della legge sul proc. amministrativo, dispone che il provvedimento amministrativo non è comunque annullabile se l’amministrazione riesce a dimostrare in giudizio che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato.
A ciò si aggiunga che, secondo consolidata giurisprudenza amministrativa, non ci si potrebbe limitare a denunciare la mancata o incompleta comunicazione e la conseguente lesione della propria pretesa partecipativa, ma sarà in ogni caso necessario indicare o allegare gli elementi, fattuali o valutativi, che, se introdotti in fase procedimentale, avrebbero potuto influire sul contenuto finale del provvedimento (Cons. Stato, Sez. IV, 9/12/2015, n. 5577; 15/7/2013, n. 3861, 20/2/2013, n. 1056, 16 febbraio 2012, n. 823 e 28/1/2011, n. 679; Sez. V, 20/8/2013, n. 4192).

Altro strumento di cui ci si può avvalere è quello di richiedere, sempre in sede di intervento, che venga data applicazione al disposto di cui all'art. 10 bis della legge sul proc. amministrativo; ciò porrà in capo al responsabile del procedimento l’obbligo, prima di adottare un formale provvedimento, di indicare specificamente i motivi che verranno posti alla base dell’adozione di un provvedimento positivo o negativo, avverso i quali, entro il termine di dieci giorni, gli istanti, ma anche gli intervenienti diretti interessati, avranno il diritto di presentare per iscritto le loro osservazioni.

Tanto si ritiene che possa essere sufficiente per far sì che l’amministrazione interessata prenda consapevolezza del fatto che le persone per le quali è stata chiesta la cancellazione della residenza hanno un interesse nettamente contrario a mantenerla in quell’abitazione, ponderando così in maniera accurata il tipo di provvedimento che si andrà ad adottare.

Il tema dell’acquisto di due immobili contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, in riferimento alla quale fruire dell’agevolazione “prima casa” di cui all’art.1, tariffa parte prima, nota II bis) del DPR n.131/86, è stato affrontato, per la prima volta, con la Circolare n. 38/E del 12.08.2005.
Al paragrafo 3.4 della citata Circolare viene, infatti, precisato che i benefici “prima casa” spettano anche per “l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso” ovvero, l’immobile non rientri nelle categorie catastali escluse dai benefici, ovvero A/1, A/8 e A/9.

Con Risoluzione n. 142/E del 04.06.2009 è stato precisato che detta agevolazione può essere fruita anche in caso di acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad uno acquistato precedentemente senza aver fruito delle agevolazioni, perché non previste dalla legge all’epoca dell’acquisto.
Con successiva Circolare n. 31/E del 7/6/2010 l’Agenzia ha esteso le agevolazioni al caso in cui “il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione da ampliare” non per mancanza di una legislazione in materia, come nella fattispecie di cui alla risoluzione citata, “ma perché risultava già titolare, al momento della stipula del precedente atto di trasferimento, di altro immobile acquisito con le agevolazioni prima casa”.
La più recente Risoluzione n. 154 del 19/12/2017 fa, invece, riferimento al caso di accorpamento tra tre immobili, due già in possesso del contribuente che ha presentato l’istanza di interpello, di cui uno acquistato senza fruire di agevolazioni fiscali.
L’intenzione dell’istante era di acquistare un terzo immobile, contiguo ai primi due e, di procedere all’unificazione delle tre case in un’unica unità immobiliare.
Anche in questo caso, l’Amministrazione ha espresso parere favorevole subordinando, per altro, la fruizione dell’agevolazione alla fusione delle tre unità immobiliari ed al fatto che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Ciò detto si ritiene che, in generale, in base alle istruzioni di prassi prima citate, si possa legittimamente fruire dell’agevolazione “prima casa” per più immobili contigui a patto che gli stessi vengano fusi in un’unica unità immobiliare e che l’immobile risultante dalla fusione mantenga i requisiti di abitazione non di lusso.
Si aggiunga che la giurisprudenza di merito ha riconosciuto la possibilità di fruire di detta agevolazione anche nel caso in cui le schede catastali non siano state aggiornate e non riportino, dunque, perfettamente i dati della fusione delle due unità immobiliari (Ctp Milano Sentenza n. 177/21/11).
Il collegio giudicante ha, infatti, chiarito che le agevolazioni prima casa spettano a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un'abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, e che ricorrano gli altri requisiti indicati nella nota II-bis, posta in calce all'articolo 1, tariffa parte prima, allegata al Dpr 131/1986.
Ai fini dell'agevolazione, dunque, è ininfluente la circostanza che, da un punto di vista catastale, non si sia provveduto ad aggiornare la relativa scheda o a rielaborarne una nuova.

È evidente che, nella misura in cui i due immobili sono stati fusi, non saremo più in presenza di due immobili, ognuno con un proprio numero civico ma, di un unico immobile che, seppure sia distribuito su più numeri civici, è comunque destinato, nella sua integrità, a residenza degli acquirenti.
Si sottolinea inoltre che, in tale situazione, il problema del trasferimento di residenza, non sussiste neanche dal momento che, sotto il profilo fiscale, ai fini dell’agevolazione in commento assume rilievo solo la residenza nel medesimo Comune in cui si trovano gli immobili e non anche l’indirizzo civico.
Va, infatti, evidenziato, che i requisiti richiesti, in termini di residenza anagrafica, per l’agevolazione “prima casa” di cui alla citata normativa del Testo Unico dell’Imposta di Registro, sono diversi da quelli richiesti per le agevolazioni in tema di “abitazione principale” che assume rilievo ai fini delle deduzioni riconosciute in materia di imposte dirette sui redditi e di tributi locali collegati alla proprietà immobiliare (per intenderci, IMU e TASI).

Per “abitazione principale” si intende, infatti, l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare non solo risiedono anagraficamente ma anche dimorano abitualmente. Pertanto, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano per un solo immobile e, quindi, possono essere godute solo in riferimento all’immobile destinato a residenza e dimora abituale del nucleo familiare.
Ai fini di queste agevolazioni assume, quindi, rilievo anche il numero civico in cui si dimora abitualmente, oltre che il Comune in cui si risiede.
Ai fini dell’agevolazione “prima casa”, invece, assume rilievo esclusivamente il Comune di residenza e non anche il numero civico. Ne è prova il fatto che l’agevolazione può essere mantenuta anche nel caso in cui l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa sia dato in locazione e il contribuente dimori in altro immobile, a patto che, ovviamente mantenga la residenza all’interno del medesimo Comune.

L’intera costruzione teorica sin qui svolta si fonda sulla considerazione che i due immobili possano essere “fusi” catastalmente in un’unica unità immobiliare.
Va, tuttavia, rilevato che, come precisato nella nota prot. n. 15232 del 21.02.2002 dell’Agenzia del Territorio, Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità Immobiliare, Area Servizi catastali, Ufficio metodologie operative catastali, la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote).
Pertanto, in presenza di disomogeneità di diritti reali, come nel caso di specie, la fusione catastale non è più possibile.
I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l’individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza.

Diviene, invece, possibile la fusione fiscale.
A tal fine, per procedere alla fusione fiscale dei due beni, che di fatto, dopo i necessari lavori di adeguamento, costituiscono una nuova ed unica unità immobiliare, il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di variazione distinte, con causale “5-altre”, in luogo della fusione, così come espressamente indicato anche nella Circolare n. 27/E 2016, citata nel quesito.
Mediante ciascuna dichiarazione di variazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati con causale di presentazione “5 - Altre”, nel cui campo descrittivo è riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.”. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza. Nel riquadro “Note relative al documento” è posta la dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.
L’Ufficio, immediatamente dopo l'inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede – mediante l’applicazione interna “Funzioni d’ausilio” - ad inserire, come annotazione relativa alla U.I.U., la citata dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”, per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.
Quindi, l’unità immobiliare X si unisce ai fini fiscali all’unità immobiliare Y, e può non essere soggetta all'IMU/TASI nel caso che sia l'abitazione principale e fruire dell’agevolazione “prima casa” se l’immobile risultante dall’unione di fatto non sia delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
L’unione ai fini fiscali rende, quindi, possibile fruire delle agevolazioni fiscali di cui si è detto anche in assenza di una fusione catastale degli immobili.
È evidente, invece, che la stessa non è sufficiente ai fini delle iscrizioni anagrafiche, posto che l’unione ha effetto solo ai fini fiscali e la fusione catastale vera e propria non è possibile per effetto della disomogeneità dei diritti reali sugli stessi gravanti.

Si ritiene, quindi, che l’indicazione data dall’Ufficio Anagrafe del Comune trovi il proprio fondamento in queste considerazioni e che, proprio per questo, sia stata suggerita l’unione di fatto dei due immobili al fine di poter fruire delle agevolazioni fiscali di cui si è detto, ferma restando la disomogeneità dei diritti reali che, impedisce l’effettiva fusione catastale degli immobili e, quindi, l’individuazione di un’unica residenza anagrafica del nucleo familiare.
Il problema potrebbe, tuttavia, essere risolto creando una situazione di contitolarità sui due immobili e, a tal fine, potrebbe essere opportuno avvalersi di una donazione reciproca della metà di ciascun immobile o di un negozio di permuta senza conguagli.
In questo modo, infatti, si verrebbe a determinare una situazione di contitolarità per entrambi gli immobili, derivante dal fatto che i coniugi possiedono il 50 per cento delle due unità immobiliari per effetto dell’acquisto originario ed, il restante 50 per effetto dell’atto successivo (donazione o permuta).
La situazione di contitolarità permetterebbe di richiedere la fusione catastale dei due immobili e, a quel punto, l’individuazione di un’unica residenza anagrafica del nucleo familiare.

Il D.L. n. 47 del 28 marzo 2014, convertito in Legge n. 80 del 23 maggio 2014, ha introdotto il cosiddetto “Piano Casa per l’emergenza abitativa”, i cui obiettivi principali erano:

• il sostegno all’affitto a canone concordato;
• l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari;
• lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.

L’art. 5 del citato decreto dispone che “Chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza ne' l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge”.
In base al testo della norma la possibilità di chiedere e ottenere la residenza (e finanche l’allacciamento alle relative utenze) è collegata non più soltanto ad una res facti (accertamento della dimora abituale nel luogo dichiarato), ma anche alla non abusiva occupazione dell’immobile in cui si dichiara di avere la residenza, stabilendo “che gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge”.

Il quesito, tuttavia, pone specificamente il tema della insussistenza ab origine di un titolo legittimo di detenzione dell’immobile in cui si risulta residenti o della sopravvenuta mancanza dello stesso successivamente all’attribuzione della residenza, per altro in un contesto in cui non era ancora entrata in vigore la nuova disciplina di cui si è detto.
Al riguardo occorre rilevare che, prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina, rilevava esclusivamente la “situazione di fatto” e, pertanto, ai fini dell’attribuzione della residenza, venivano effettuati degli accertamenti fattuali finalizzati a constatare esclusivamente l’effettiva dimora abituale nel luogo dichiarato.
Per altro, in talune situazioni, questo accertamento, rimesso alle forze di polizia municipale, veniva eseguito esclusivamente sulla base di informazioni acquisite presso vicini o conoscenti.
La nuova previsione normativa, invece, non ha più soltanto lo scopo di appurare l’effettiva presenza di un soggetto ma la legittimità della stessa in riferimento al titolo che giustifica l’occupazione dell’alloggio nel quale dice di risiedere.
La funzione anagrafica deve, quindi, essere contemperata con altri interessi, ritenuti meritevoli di uguale tutela normativa, quali quello della non abusiva occupazione degli immobili da parte di chi non disponga di un titolo idoneo.

La norma, tuttavia, prende in considerazione soltanto l’ipotesi di occupazione abusiva senza titolo al momento della richiesta iniziale della residenza, effettuata successivamente alla data di entrata in vigore della stessa.
Ne deriva, quindi, che per le richieste di attribuzione della residenza anagrafica, presentate successivamente alla data di entrata in vigore della norma, occorrerà necessariamente dimostrare l’effettiva sussistenza del titolo che giustifica l’occupazione dell’immobile all’interno del quale si dichiara di risiedere.
Nulla viene precisato, invece, in riferimento alle richieste effettuate precedentemente all’entrata in vigore della norma o a casi, come quello di specie, in cui l’occupazione abusiva, senza titolo, si è realizzata antecedentemente alla data di entrata in vigore della norma e successivamente al momento in cui il soggetto aveva comunque ottenuto l’iscrizione nell’anagrafe della popolazione residente in un dato comune.

Ne deriva che, per la dottrina, il legislatore del 2014 ha inteso sanzionare con la “nullità” le sole istanze anagrafiche di attribuzione della residenza, riguardanti le occupazioni sine titulo degli immobili, successive all’introduzione della norma; non anche i casi di sopravvenuta mancanza del titolo, posto che in tale ipotesi, la sanzione della nullità andrebbe a travolgere anche il periodo di tempo in cui l’interessato ha chiesto ed ottenuto l’iscrizione anagrafica in base a una occupazione di fatto dell’alloggio, posto che non era richiesto alcun titolo legittimo di detenzione dello stesso.
In questi casi, l’amministrazione potrà, quindi, avviare degli accertamenti ma, poiché l’attribuzione della residenza è avvenuta in data antecedente all’entrata in vigore del D.L. n. 47/2014, non potrà sanzionare con la nullità la residenza anagrafica in precedenza attribuita in immobile detenuto sine titulo, dato che il problema della legittima detenzione dell’immobile si è posto solo successivamente all’entrata in vigore della citata disposizione.

Per altro, se anche ciò accadesse, così come precisato dalla Prefettura – Ufficio Territoriale del Governo di Avellino con nota Prot. n. 4032-4035/13-13/Area II del 23 febbraio 2015 ed anche dalla Risoluzione del Ministero dell’Interno n. 633 del 24 febbraio 2015, agli abusivi spetta l’iscrizione anagrafica, in base al criterio residuale del domicilio, nel registro delle persone senza fissa dimora abituale, ovvero, laddove possibile, il ripristino della precedente posizione anagrafica dell’interessato nel Comune di provenienza.
Si suggerisce, quindi, di far rilevare al responsabile dell’Ufficio Tributi, che la precedenza residenza era stata correttamente attribuita dal medesimo Comune all’indirizzo risultante anche dalla tessera elettorale sulla base di una constatazione de facto, dal momento che, sebbene si trattasse di un immobile detenuto abusivamente, in quel periodo non era stata ancora introdotta la norma di legge che esigeva la sussistenza di un legittimo titolo di detenzione dell’immobile in cui si dimorava, evidenziando, inoltre, che la stessa legge ha disposto solo in riferimento alle fattispecie successive all’introduzione della stessa e non anche per il pregresso, nel rispetto del principio di irretroattività delle norme posto dal comma 1 dell'art. 11 delle preleggi, secondo il quale la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo.

Resta il fatto che, entro i limiti di decadenza dell’azione di accertamento, potrebbe essere richiesto il pagamento di alcuni tributi (TARSU) che si rendono dovuti indipendentemente dalla legittimità del titolo di possesso dell’immobile.

L'ufficiale di stato civile è tenuto a verificare la veridicità della dichiarazione di residenza e la permanenza delle condizioni che legittimano l'iscrizione anagrafica in un determinato Comune.
Probabilmente a causa della sua protratta assenza, è risultato irreperibile durante uno o più controlli ed è stata perciò correttamente appurata la discontinuità abitativa che rende legittima la cancellazione dall'anagrafe della popolazione residente.
Ebbene, allo scopo è utile precisare che ai sensi dell'articolo 43 c. c. la residenza è il "luogo in cui la persona ha dimora abituale" e dunque se trascorre molti mesi in mare, senza fare rientro, e non si tratta di un evento episodico - seppur lungo - e stagionale, non le sarà possibile rimaner iscritto all'anagrafe della popolazione residente del Comune ove precedentemente abitava.
Tuttavia, tale condizione non è causa di alcun pregiudizio poiché potrà sempre eleggere domicilio presso un luogo dove dichiara che hanno sede principale i suoi affari ed interessi. L'art.2 della L. 1228/54 prevede che "La persona che non ha fissa dimora si considera residente nel Comune ove ha il domicilio e, in mancanza di questo, nel Comune di nascita". Quindi potrà legittimamente esercitare i diritti connessi allo status di residente nel territorio nazionale, pur non avendo fissa dimora, eleggendo un domicilio presso il luogo ove dichiara avere i propri interessi. In alternativa potrebbe esercitare i diritti connessi alla residenza presso il Comune di nascita (es. diritto di voto e diritto all'assistenza sanitaria).

La normativa in materia previdenziale è molto vasta. Riguardo la pensione di reversibilità le principali norme di riferimento sono contenute nella Legge n.218/1952 così come modificata dalla Legge n.903 del 1965 e nella Legge n.335 del 1995.
Con una circolare (n.185 del 2015) l’INPS ha fornito le linee guida in materia di trattamento pensionistico ai superstiti dove, riguardo il coniuge, viene chiaramente precisato che: “Il conseguimento del diritto al trattamento pensionistico ai superstiti da parte del coniuge dell’assicurato o del pensionato deceduto non è subordinato a nessuna condizione soggettiva. Il coniuge cessa dal diritto al trattamento in parola se passa a nuove nozze”.

Pertanto, nel caso del coniuge beneficiario del trattamento, l’unico motivo che determina la cessazione del diritto alla pensione di reversibilità è il contrarre un nuovo matrimonio ( o il sottoscrivere un contratto di unione civile, disciplinato dalla L.76 del 2016).

Fatta questa breve premessa, il timore paventato nel quesito in esame di perdere detta pensione a seguito di nuova convivenza non ha ragion d’essere. Deduciamo però che la paura nasca dal recente disegno di legge (il cd. DDL povertà) che nella sua formulazione originaria prevedeva dei limiti alle pensioni di reversibilità in base all’ISEE del nucleo familiare (che si verrebbe a costituire, nel caso in esame, in ipotesi che nello stato di famiglia risulti anche il compagno dell’avente diritto alla pensione). Tuttavia, tale previsione iniziale è stata successivamente eliminata e non è infatti contenuta nel D.lgs 147 del 2017 emesso in forza del DDL approvato.

Ciò posto, in risposta al quesito, possiamo dire che la residenza può essere tranquillamente stabilita nel medesimo indirizzo per entrambi (avente diritto alla pensione e relativo compagno) senza rischio di perdere il trattamento pensionistico.

La situazione prospettata è quella di due coniugi in regime di comunione dei beni ex art. 159 c.c., uno dei quali, il marito, ha già acquistato, prima del matrimonio, un immobile con le agevolazioni prima casa, destinato, dopo il matrimonio, ad abitazione di entrambi i coniugi.
L’acquisto di questo immobile prima del matrimonio, pur a seguito del successivo instaurarsi del regime di comunione legale, è condizione necessaria ai fini della esclusiva proprietà dello stesso da parte del marito, ciò che viene correttamente osservato nel quesito.

In linea di principio, così come precisato nell’art. 1 della Tariffa, nota II bis del d.P.R. n. 131/1986, le agevolazioni prima casa si applicano a condizione che l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione situata nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare; ovvero, non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ovunque situata acquistata con l’agevolazione per la prima casa.
Dal 1° gennaio 2016, è comunque possibile applicare l’aliquota ridotta se l’acquirente aliena l’altra casa di abitazione che impedisce l’agevolazione, entro un anno dall’atto di acquisto, così come disposto dall’art. 1, comma 55, della legge n. 208/2015.

L’avere effettuato, in precedenza, un acquisto agevolato della casa di abitazione, non esclude, quindi, l’ottenimento ulteriore dei benefici soltanto nei casi in cui:

• al momento del nuovo acquisto, o entro un anno dallo stesso, non si è più titolari dei diritti su un precedente immobile agevolato, in quanto, ad esempio, è stato alienato;
• il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito, per successione o donazione, ad esclusione delle donazioni relative al periodo compreso tra il 25 ottobre 2001 ed il 28 novembre 2006, assoggettate ad imposta di registro con l’agevolazione prima casa.

Stando così le cose, si potrebbe pensare che, nel caso di specie, dovrebbe negarsi la possibilità di effettuare il nuovo acquisto con le agevolazioni per la prima casa dal momento che le stesse sono state già fruite per un precedente immobile, situato nel territorio nazionale, ancora di proprietà del marito, all’atto del nuovo acquisto e sul quale, comunque, lo stesso intende mantenere i propri diritti.
Tuttavia, si ritiene che la soluzione al quesito debba essere data tenendo conto delle indicazioni fornite dall’Amministrazione Finanziaria con la Circolare AE n. 58/E del 12 agosto 2005 in cui viene precisato quanto segue.

Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che: “...un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento tributario (...) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione”.
Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001,n. 8463.

In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.

Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge, quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.

Si ricorda, altresì, che:

• ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il co-acquisto si realizza automaticamente ex lege;
• ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull'intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico Registro.

In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota (ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria
attività ...) si ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.

Concludendo, quindi, il nuovo acquisto potrà essere effettuato usufruendo delle agevolazioni per la prima casa solo limitatamente al 50% imputabile alla moglie, dal momento che il marito ha già in precedenza effettuato l’acquisto di un immobile per il quale ha già fruito delle medesime agevolazioni e su cui intende mantenere i propri diritti.
Ai fini dell’agevolazione, solo la moglie renderà la dichiarazione di cui alla lettera a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa di cui al d.P.R. n. 131/86.

Le unioni civili sono possibili nel nostro ordinamento soltanto dal 5 giugno scorso, giorno in cui è entrata in vigore la c.d. legge Cirinnà (20/5/2016 n. 76), che ne ha regolamentato l’esistenza sotto il profilo giuridico. Di fatto, le unioni civili tra persone dello stesso sesso sono del tutto equiparabili al matrimonio regolamentato dal codice civile, e ne sono indice i svariati riferimenti ad articoli dello stesso in tema, ad esempio, di impedimenti all’unione civile (art. 87 c.c.), errore (artt. 122 e ss. c.c.), simulazione (art. 123 c.c.), matrimonio c.d. putativo (artt. 128, 129 e 129 bis c.c.).

Al comma 11 dell’art. 1 della legge n. 76/2016, il legislatore afferma testualmente i diritti e i doveri delle parti: “Con la costituzione dell'unione civile tra persone dello stesso sesso le parti acquistano gli stessi diritti e assumono i medesimi doveri; dall'unione civile deriva l'obbligo reciproco all'assistenza morale e materiale e alla coabitazione. Entrambe le parti sono tenute, ciascuna in relazione alle proprie sostanze e alla propria capacità di lavoro professionale e casalingo, a contribuire ai bisogni comuni”, che ricalca in buona parte l’art. 143 c.c.

Tutto ciò premesso, la legge sancisce esclusivamente l’obbligo di coabitazione, che non equivale all’obbligo della medesima residenza formale. È pur vero che – di fatto – andrete a vivere insieme e pertanto lo stato di fatto non coinciderebbe con quello dichiarato all’anagrafe e – mantenendo le residenze separate – non risulterete nemmeno nel medesimo stato di famiglia.

È bene sottolineare che la residenza deve necessariamente corrispondere ad uno stato di fatto. Il TAR Lazio ha affermato testualmente che “la residenza di una persona è determinata dalla sua abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, ossia dall'elemento obiettivo della permanenza in tale luogo e dall'elemento soggettivo dell'intenzione di abitarvi stabilmente, rilevata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali” (TAR Lazio, 08/04/2015, n. 321). E nello stesso senso il TAR Basilicata: “la prova della residenza può esser fornita con ogni mezzo, anche indipendentemente dalle risultanze anagrafiche o in contrasto con esse, atteso che queste ultime hanno valore meramente presuntivo, essendo la residenza della persona determinata dalla sua abituale e volontaria dimora in un dato luogo” (TAR Basilicata, 20/4/2011 n. 220).

Se il problema è dato dalle agevolazioni prima casa, e visto che – pare di capire – l’immobile che il Suo compagno andrà ad acquistare sarà in un comune diverso sia rispetto a quello di residenza sia rispetto a quello – diciamo – di convivenza, è bene ricordare che la legge sancisce la decadenza dalle agevolazioni suddette qualora l’acquirente non abbia o non trasferisca la sua residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto (testualmente “l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende”).

In altre parole, pertanto, nulla osta al mantenimento di due residenze separate (anche se in ogni caso non è consigliabile, stante il dovere di coabitazione e stante l’obbligo giuridico di dichiarare il vero e della necessaria corrispondenza tra stato di fatto e dichiarazioni anagrafiche). Per usufruire delle c.d. agevolazioni prima casa, però, il suo compagno dovrà necessariamente trasferire la propria residenza nel comune ove sorge l’immobile che intenderà acquistare. Purtroppo non vi sono altre soluzioni “pratiche” che permettano di soddisfare tutte quante le diverse (e inconciliabili) esigenze.

Si precisa che non esiste una "residenza familiare" diversa e ulteriore alla normale "residenza personale". La residenza è riferita solo ed esclusivamente a ciascun singolo soggetto persona fisica, e non al nucleo familiare nella sua globalità o ad altri agglomerati sociali compositi.

• la disponibilità di una abitazione permanente
• la presenza della famiglia
• l'accreditamento di propri proventi ovunque conseguiti
• il possesso di beni anche mobiliari
• la partecipazione a riunioni d'affari
• la titolarità di cariche sociali
• il sostenimento di spese alberghiere o di iscrizione a circoli o club
• l'organizzazione della propria attività e dei propri impegni anche internazionali, direttamente o attraverso soggetti operanti nel territorio italiano.

• l’iscrizione ed effettiva frequenza dei figli presso istituti scolastici o di formazione in Italia
• lo svolgimento nel Paese di un rapporto lavorativo a carattere continuativo
• ovvero l’esercizio in Italia di una qualunque attività economica con carattere di stabilità
• la stipula di contratti di acquisto o di locazione di immobili residenziali sottoscritti in Italia
• fatture e ricevute di erogazione di gas, luce, telefono e di altri canoni tariffari
• la movimentazione a qualsiasi titolo di somme di denaro o di altre attività finanziarie
• l’eventuale iscrizione nelle liste elettorali.

Si ripete, quindi, che da un punto di vista giuridico la soluzione che non richiede il passaggio "dal notaio" appare pienamente fondata e incontrovertibile in base alla normativa attualmente in vigore.

In merito al quesito proposto, appare opportuno definire il nucleo familiare quale insieme delle persone che abitano sotto lo stesso tetto o che sono a carico, ai fini IRPEF, di una stessa persona. Oltre al nucleo familiare tradizionale, composto da moglie, marito ed eventuali figli, può darsi anche il caso di un nucleo "allargato", in cui possono rientrare anche persone che non hanno legami di parentela ma che vivono stabilmente insieme o che comunque possiedono una serie di requisiti stabiliti dalla legge. Inoltre, appartengono allo stesso nucleo familiare tutte le persone presenti nello stato di famiglia anagrafico, dove per stato di famiglia s'intende l’attestazione riguardante la composizione della famiglia anagrafica, cioè dell’insieme di persone unite dal vincolo della parentela, coniugio, affinità, adozione o che per motivi affettivi instaurano una stabile convivenza. Quindi lo stato di famiglia viene a rappresentare il certificato che viene utilizzato per attestare la composizione della famiglia anagrafica.
Le attestazioni riguardanti sia lo stato di famiglia che il nucleo familiare possono essere richieste al proprio comune di residenza. Inoltre, si precisa che ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28.12.2000, dal 7 marzo 2001 le amministrazioni pubbliche e i gestori dei servizi pubblici non possono più chiedere ai cittadini i certificati per i quali è possibile produrre solo un’autocertificazione. Pertanto, sono gli stessi cittadini che, in base alle loro autocertificazioni, dichiarano di trovarsi nello stato di famiglia e di appartenere ad un unico e determinato nucleo familiare.
Fatte queste dovute premesse, si evince dal caso di specie che il fratello ha chiesto ed ottenuto di essere inserito nello stato di famiglia e nel nucleo familiare, in ragione del fatto che i dipendenti comunali possono procedere a rilasciare il certificato di residenza, quello di stato di famiglia e di nucleo familiare solo previa richiesta degli interessati. Infatti, una volta presentata la richiesta all’ufficio comunale competente la polizia municipale si reca presso l’abitazione indicata al fine di verificare se effettivamente il richiedente dimora nel luogo indicato.
La correttezza della procedura seguita dall’ufficio comunale competente può essere vagliata con il c.d. accesso agli atti del procedimento di iscrizione anagrafica che può essere consigliato in tal caso.
Inoltre, un ulteriore strumento da utilizzare nella sola ipotesi in cui il fratello richiedente abbia dichiarato il falso, ovvero nel caso in cui non sia residente stabilmente presso l’abitazione dichiarata, sarebbe quello della proposizione di una denuncia-querela perché la persona ha attestato il falso, chiedendo all’ufficio comunale di competenza che la stessa non risulti più residente (e quindi nello stato di famiglia) nel luogo indicato nella falsa dichiarazione.
Infine, per ciò che concerne i debiti contratti dal fratello sarà lui l’unico soggetto a rispondere degli stessi con il proprio patrimonio. L’unico inconveniente potrebbe sorgere nel caso in cui questo soggetto, risultante residente presso l’abitazione in questione, venisse colpito dalla procedura di pignoramento mobiliare. Infatti, in tale ipotesi vengono attratte al pignoramento le cose mobili che si trovano presso l’abitazione del debitore in ragione della presunzione che siano di sua appartenenza. Pertanto, sarà onere del proprietario dimostrare che quei beni sono di sua proprietà e non del debitore (esibizione di fatture, documenti di acquisto in generale, atti di donazione, atti di aggiudicazione d'asta, etc.).

La residenza è una situazione di fatto che implica l'effettiva e abituale presenza del soggetto in un dato luogo. La residenza può essere scelta e mutata liberamente, ma il trasferimento deve essere denunciato nei modi prescritti dalla legge. A differenza della residenza, il domicilio, secondo il disposto dell'art. 43 del c.c. è il luogo ove il soggetto stabilisce la sede principale dei propri affari ed interessi. Esso implica una valutazione che non riguarda la sfera fisica della persona, ma quella "economico sociale". La caratteristica particolare del domicilio, inoltre, è quella di poter essere eletto presso terze persone preposte a ricevere comunicazioni in nome e per conto del domiciliante. Il nostro ordinamento non prevede un obbligo di residenza, tuttavia, data l'imminente separazione dell'utente con la moglie, sarebbe consigliabile che venisse ufficializzato il fatto che i coniugi non vivono più sotto lo stesso tetto, alla luce del venir meno dell'affectio coniugalis, elemento necessario per il mantenimento del vincolo coniugale.

L'ordinamento giuridico prende in considerazione il luogo dove la persona vive e svolge la propria attività.
L'art. 43 del c.c. disciplina il domicilio e la residenza di una persona fisica, definendo il primo come il luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi, mentre la residenza viene intesa quale luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale.
Il domicilio normalmente coincide con la residenza, tuttavia può anche non coincidere: ad esempio è possibile che due coniugi abbiano la stessa residenza nel luogo in cui è situata l'abitazione familiare, mentre domicili diversi nei luoghi in cui svolgono rispettivamente la loro attività professionale.
Pertanto, una persona può liberamente scegliere di fissare il domicilio e la residenza in due luoghi distinti in base alle sue esigenze lavorative e di vita, dovendo attenersi alle sole prescrizioni legislative previste per eleggere il domicilio o stabilire la propria residenza.

Il nostro ordinamento disciplina i casi in cui un bene si trovi ad avere un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una specifica conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà sulla cosa e il possessore lo acquista. Si tratta in tal caso dell'usucapione, prevista e disciplinata dall'art. 1158 del c.c., il quale prevede che l'usucapione sia il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene immobile o mobile per un periodo temporale di almeno 20 anni. Trascorso questo periodo il giudice adito accerta l'intervenuta usucapione, l'effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.

Per avere usucapione è irrilevante che il possesso sia di buona o male fede. Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessario per l'usucapione. Occorre, però, che il possesso sia goduto alla luce del sole. Se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino il tempo per usucapire comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.

Qualora sussistessero tutti i requisiti suesposti, il diritto di proprietà sarebbe acquisito per usucapione. In assenza, però, di una sentenza che dichiari l'intervenuta usucapione, il pagamento dell'IMU spetterebbe ancora al proprietario. Appare tuttavia evidente che, qualora l'IMU venisse pagata direttamente dal parente possessore dell'immobile, questo andrebbe a sostegno dell'usucapione e ne agevolerebbe la prova in sede di giudizio.

In relazione alla problematica da Lei sottopostaci, appare opportuno sottolineare che, per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della "prima casa" (con riferimento all'imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, Iva), la nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 dispone, tra l'altro, che l'immobile deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca, entro diciotto mesi dall'acquisto, la propria residenza; aspetto questo che dal tenore del quesito sembrerebbe sussistere.

La decadenza dai benefici fiscali viene comminata nelle seguenti ipotesi:

- in caso di mancata sussistenza, all'atto dell'acquisto, dei requisiti richiesti dalla legge, con conseguente falsità della dichiarazione resa;

- se l'acquirente trasferisce, entro cinque anni dalla data dell'acquisto, a qualsiasi titolo, per atto inter vivos, il bene acquistato (a meno che non acquisti entro un anno un'altra casa di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni "agevolative");

- se l'acquirente non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile, entro diciotto mesi dall'acquisto.

In tutti questi casi, la decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza dell'imposta non versata e degli interessi, oltre all'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

Non è, invece, chiarito se e quanto debba essere mantenuta la residenza nel Comune del luogo in cui è sito l'immobile. Non è, dunque, prevista espressamente alcuna decadenza dall'agevolazione in caso di trasferimento in un altro comune, con cambio di residenza.
Alcuni autori, anche a seguito della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 1392 del 26 gennaio 2010, ritengono che, nell'ipotesi suindicata, il contribuente non decada dalle agevolazioni fiscali. Tale assunto trova implicita conferma nelle seguenti considerazioni: per l'acquisto della prima casa, infatti, tra le condizioni richieste per poter fruire dell'aliquota agevolata, è previsto che il contribuente dichiari di non essere titolare di altra abitazione su tutto il territorio nazionale, acquistata dallo stesso soggetto con le agevolazioni recate per la prima casa dalla normativa passata e vigente.
La norma, in definitiva, intenderebbe evitare il cumulo di agevolazioni fiscali assumendo, evidentemente, come presupposto il fatto che il trasferimento di residenza di cui trattasi non comporta la decadenza dal beneficio.
Sono senz'altro da considerarsi come ricompresi nei benefici fiscali anche gli interessi sull'eventuale mutuo prima casa.
All'opposto, se fosse prevista la decadenza dal beneficio in caso di cambio di residenza, la previsione legislativa da ultimo citata risulterebbe priva di ratio.
A nostro parere tale orientamento può essere ritenuto un valido elemento di difesa in sede di ipotetico accertamento, da parte del fisco, delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.

Per ciò che concerne la "famiglia di fatto", nel linguaggio giuridico sociologico contemporaneo la famiglia di fatto (o famiglia naturale) è quella costituita da persone di sesso diverso, che convivono more uxorio pur non avendo contratto il vincolo matrimoniale. Secondo la costante giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, affinchè sussista la c.d. "famiglia di fatto" non è sufficiente la semplice coabitazione, dovendosi fare riferimento ad una situazione interpersonale di natura affettiva, con carattere di tendenziale stabilità e con un minimo di durata temporale che si esplichi in una comunanza di vita e di interessi e nella reciproca assistenza morale e materiale. Detto questo, quindi, quando due persone abitano insieme, pur avendo residenze anagrafiche diverse, sicuramente coabitano, ma, per essere considerati "famiglia di fatto" occorre qualcosa in più: occorre che i due partner si comportino come marito e moglie. Ad ogni modo, la residenza anagrafica non ha niente a che fare con il concetto di convivenza o famiglia di fatto.

La residenza è determinata dall'abituale volontaria dimora di una persona in un dato luogo, sicchè concorrono ad instaurare tale relazione, giuridicamente rilevante, sia il fatto oggettivo della permanenza in quel luogo, sia l'elemento soggettivo della volontà di rimanervi.

La signora anziana, dunque, qualora sussistessero tali presupposti, potrà trasferire la residenza presso la casa di riposo ove ormai dimora abitualmente.

Il conduttore deve a norma dell’art. 1587 del c.c.:

- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

- dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Il conduttore, quindi, è responsabile della conduzione dell’immobile nei confronti del locatore per danni arrecati alla proprietà e nei confronti di terzi per comportamenti colposamente commessi; egli, in particolare, è tenuto ad usare con particolare prudenza, perizia, diligenza l’immobile in conformità all’impiego convenuto e secondo le caratteristiche dell’ambiente in cui vive, nonché ad adempiere tutte le obbligazioni assunte con il locatore.

Mentre, il proprietario conserva la custodia dei muri e degli impianti e risponde direttamente dei danni dipendenti da queste strutture "fisse" ex art. 2051 del c.c.- art. 2053 del c.c., l'uso concreto dell’immobile sfugge alla sua sfera di controllo, che è strettamente connessa all'attività del conduttore (per es.: se produce rumori molesti, immissioni di fumo e odori negli altri appartamenti, ecc.).

Se è presente un regolamento di condominio contrattuale è a questo che bisogna fare riferimento nel caso in cui le statuizioni siano state violate dal conduttore. E’ il condomino ad esser obbligato a rispettare e far rispettare il regolamento. Ciò, però implica il dovere del locatore di agire nei confronti del proprio conduttore non solo attraverso mere diffide, ma impegnandolo ad azioni dirette alla eliminazione della turbativa e, nel caso, anche ad agire giudizialmente per la risoluzione del contratto di locazione.

Il cambio di destinazione da uso commerciale a uso abitativo di unità immobiliare deve, dal punto di vista amministrativo, deve essere richiesta al Comune in accordo con le norme in materia di edilizia ed urbanistica.

L'art. 80 della legge 392 del 1978 stabilisce che se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
Qui, però, deve intendersi come destinazione reale, effettiva. Il conduttore vive stabilmente dentro ai locali e li utilizza come sua abitazione principale, in modo stabile e duraturo.

La diversa destinazione dell'immobile è quella che si realizza in concreto con l’effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non essendo rilevante la semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore e neppure la mera fissazione della residenza anagrafica presso i locali condotti in locazione.

La residenza è il luogo in cui si ha la dimora abituale, cioè il luogo in cui di solito è fissata la propria abitazione; il domicilio è il “luogo in cui una persona stabilisce la sede principale dei suoi affari e interessi” (art. 43 del c.c.). Possono non coincidere e come accade di frequente è possibile avere la residenza in un Comune e abitare in un Comune diverso: tipico è il caso dello studente universitario che mantiene la residenza nella casa dei genitori, ma vive tutta la settimana in una città diversa.
Altra cosa è il domicilio fiscale, cioè il posto in cui si è scelto di pagare le tasse: si può avere un domicilio fiscale in un Comune diverso da quello dove si ha il domicilio o la residenza.

La famiglia anagrafica è l’insieme delle persone che vivono stabilmente nella medesima abitazione ed è quindi una cosa diversa dalla “famiglia” come la si intende nel linguaggio comune. Per lo Stato italiano la “famiglia anagrafica” è un gruppo di persone legate da vincoli di matrimonio, di parentela, di adozione o di tutela, ma anche, semplicemente, un insieme di persone legate da vincoli di affinità o di affetto, che coabitino o abbiano dimora abituale (cioè residenza) nello stesso Comune. Una famiglia anagrafica può essere costituita anche da più nuclei famigliari. Il nucleo famigliare, invece, è la famiglia così come comunemente la si intende, e cioè quell’insieme di persone costituito da genitori e figli.

L’I.S.E.E. (Indicatore della situazione economica equivalente), è uno strumento che permette di misurare la condizione economica delle famiglie nella Repubblica Italiana, in quanto indicatore che tiene conto di reddito, patrimonio (mobiliare ed immobiliare) e delle caratteristiche di un nucleo familiare (per numerosità e tipologia). Il termine, usato indifferentemente, sembra quindi indicare un'unità sociologica che vive nello stesso alloggio, oltre che una famiglia tradizionale o una persona fisica che vive sola.

Quanto alla prima questione, il rigetto della richiesta di trasferimento di residenza può derivare presumibilmente dal fatto che l'agente di polizia locale, incaricato di accertare l'effettiva presenza nell'immobile indicato come nuova residenza, non vi abbia trovato il soggetto istante, in occasione di più sopralluoghi, e neppure sia riuscito a dedurre la situazione dichiarata da altre circostanze (i vicini dichiarano di non conoscerlo, non ci sono nomi sul campanello, ...). Ai sensi dell'art. 10 bis della l. 7 agosto 1990, n. 241, l'amministrazione che ritenga di non poter accogliere un'istanza, è tenuta ad informare gli interessati, prima della formale conclusione del procedimento con l'adozione del provvedimento negativo. La comunicazione viene effettuata per consentire agli interessati di presentare eventuali osservazioni e documenti dei quali l'amministrazione dovrà tenere conto ai fini della decisione finale: laddove l'amministrazione confermasse definitivamente il rigetto dell'istanza, dovrà dar conto delle motivazioni per cui non ha ritenuto di accogliere le ulteriori osservazioni della controparte.
Ricevuta la predetta comunicazione dal Comune, quindi, si avrà modo di dar prova della reale residenza, contestando le presunzioni dell'agente di polizia.

La seconda questione impone una breve descrizione degli istituti della residenza e del domicilio.
La residenza risulta dal fatto che la persona ha abituale dimora in un dato luogo, con stabilità duratura (non necessariamente perpetua), con volontà di fissarvi la propria abitazione (art. 43 del c.c.). Il domicilio non è un quid facti, come la residenza, bensì un quid iuris: è il luogo in cui una persona ha stabilito ("eletto") la sede principale dei propri affari o interessi.
Nel domicilio non è necessaria la presenza, quindi si potrà stabilire la propria residenza in un luogo diverso.

Dal mero fatto di trasferire la residenza presso un immobile che è proprietà di una terza persona non nasce alcun diritto particolare.