Dal 18 giugno è entrata definitivamente a regime una delle più importanti riforme degli ultimi anni, in materia di successioni e compravendite immobiliari. Destinate a favorire la circolazione degli immobili, le nuove regole di legge modificano profondamente il trattamento di tali beni provenienti da donazione, eliminando gran parte delle incertezze che per decenni hanno frenato il mercato. La novità chiave attiene alla tutela degli acquirenti: salvo particolari eccezioni, chi acquista una casa che, in passato, era stata donata non rischia più di perdere l'immobile per le pretese degli eredi legittimari.
Per comprendere la portata di questa riforma bisogna, però, partire dal sistema precedente e chiedersi perché gli immobili donati erano considerati rischiosi. Come è noto, il nostro ordinamento tutela alcuni familiari stretti del defunto - definiti "legittimari" - ai quali la legge riserva una quota minima dell'eredità. Tra questi rientrano il coniuge, i figli e, talvolta, gli ascendenti.
Quando una persona, durante la propria vita, effettuava donazioni che riducevano o compromettevano la quota spettante ai legittimari, questi ultimi potevano agire in giudizio per ottenere il reintegro dei propri diritti. Attraverso la cosiddetta azione di riduzione, il giudice poteva infatti accertare la lesione della loro quota di legittima.
Il problema nasceva dal fatto che la tutela non si fermava al donatario. Se l'immobile ricevuto in donazione era stato poi venduto a un terzo, il legittimario poteva esercitare anche l'azione di restituzione e chiedere la riconsegna del bene. In pratica, chi aveva acquistato la casa correva il rischio di perderla, pur essendo estraneo ai rapporti familiari e successori.
Tale situazione ha reso per anni gli immobili di provenienza donativa particolarmente difficili da vendere. Molti acquirenti rinunciavano all'acquisto per timore di future contestazioni e, parallelamente, le banche spesso rifiutavano di concedere mutui garantiti da tali immobili.
Tuttavia la legge 182/2025 ha modificato profondamente questo sistema, intervenendo sull'art. 563 del c.c. relativo agli effetti della riduzione della donazione. La volontà del legislatore è stata quella di favorire la stabilità dei trasferimenti immobiliari, spostando la tutela del legittimario dal piano reale a quello economico. In pratica, il nuovo modello non punta più a consentire il recupero dell'immobile da parte dell'erede leso, ma a garantirgli un risarcimento economico.
In sostanza:
Per comprendere la portata di questa riforma bisogna, però, partire dal sistema precedente e chiedersi perché gli immobili donati erano considerati rischiosi. Come è noto, il nostro ordinamento tutela alcuni familiari stretti del defunto - definiti "legittimari" - ai quali la legge riserva una quota minima dell'eredità. Tra questi rientrano il coniuge, i figli e, talvolta, gli ascendenti.
Quando una persona, durante la propria vita, effettuava donazioni che riducevano o compromettevano la quota spettante ai legittimari, questi ultimi potevano agire in giudizio per ottenere il reintegro dei propri diritti. Attraverso la cosiddetta azione di riduzione, il giudice poteva infatti accertare la lesione della loro quota di legittima.
Il problema nasceva dal fatto che la tutela non si fermava al donatario. Se l'immobile ricevuto in donazione era stato poi venduto a un terzo, il legittimario poteva esercitare anche l'azione di restituzione e chiedere la riconsegna del bene. In pratica, chi aveva acquistato la casa correva il rischio di perderla, pur essendo estraneo ai rapporti familiari e successori.
Tale situazione ha reso per anni gli immobili di provenienza donativa particolarmente difficili da vendere. Molti acquirenti rinunciavano all'acquisto per timore di future contestazioni e, parallelamente, le banche spesso rifiutavano di concedere mutui garantiti da tali immobili.
Tuttavia la legge 182/2025 ha modificato profondamente questo sistema, intervenendo sull'art. 563 del c.c. relativo agli effetti della riduzione della donazione. La volontà del legislatore è stata quella di favorire la stabilità dei trasferimenti immobiliari, spostando la tutela del legittimario dal piano reale a quello economico. In pratica, il nuovo modello non punta più a consentire il recupero dell'immobile da parte dell'erede leso, ma a garantirgli un risarcimento economico.
In sostanza:
- se il donatario vende il bene a un terzo, l'acquirente conserva la proprietà dell'immobile e non può essere privato del bene per effetto di una successiva azione ereditaria;
- il legittimario che ritiene di aver subito una lesione della propria quota può chiedere soltanto una somma di denaro al donatario, cioè alla persona che aveva ricevuto il bene in donazione e successivamente lo ha venduto;
- la proprietà dell'immobile resta, quindi, definitivamente in capo all'acquirente.
La riforma è entrata formalmente in vigore il 18 dicembre scorso: perciò, le nuove disposizioni si applicano direttamente a tutte le successioni aperte da quella data in avanti, ossia ai casi in cui il donante sia deceduto dal 18 dicembre 2025. È importante, però, sottolineare che non rileva la data della donazione. Ciò che conta è il momento di apertura della successione, coincidente con il decesso del donante.
Vero è che, per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il legislatore ha previsto un periodo di disciplina transitoria della durata di sei mesi. In pratica, fino al 18 giugno scorso, i legittimari interessati - rispettando precise formalità di notificazione e trascrizione nei registri immobiliari - potevano conservare l'applicazione del vecchio regime, caratterizzato dalla possibilità di recuperare l'immobile anche nei confronti dei terzi acquirenti. Non bastava, quindi, una diffida o una contestazione verbale: occorreva una vera e propria pubblicità immobiliare mediante trascrizione nei registri.
Con la scadenza del 18 giugno 2026, le successioni anteriori al 18 dicembre 2025 per le quali non sono stati eseguiti questi adempimenti sono automaticamente confluite nel nuovo regime. Perciò, in tali circostanze, il legittimario perde la possibilità di agire per ottenere la restituzione dell'immobile dal terzo acquirente e conserva soltanto il diritto a un'indennità economica nei confronti del donatario.
C'è un altro interessante aspetto della riforma, che attribuisce un ruolo centrale alla trascrizione delle domande giudiziali e degli atti di opposizione. Prima di acquistare un immobile proveniente da donazione sarà, infatti, possibile verificare nei registri immobiliari l'eventuale esistenza di contestazioni già avviate. Se al momento del rogito non risultano trascritti alcuna domanda di riduzione o alcun atto di opposizione, l'acquirente beneficia della protezione prevista dalla nuova disciplina. Viceversa, se la contestazione è stata regolarmente notificata e trascritta prima dell'acquisto, continuano a trovare applicazione le regole precedenti per quella specifica vicenda. Il pregio della trascrizione è, quindi, quello di rendere il rischio giuridico conoscibile e verificabile, aumentando la trasparenza delle operazioni immobiliari.
A questo punto la domanda sorge spontanea: che cosa accade se l'immobile è ancora del donatario? In effetti, la situazione è diversa quando il bene donato non è stato venduto a terzi e si trova ancora nel patrimonio del donatario. In questo caso il legittimario continua a poter chiedere la restituzione dell'immobile. Tuttavia, la riforma introduce una novità significativa.
Se sul bene gravano ipoteche, finanziamenti garantiti o altri vincoli costituiti dal donatario, tali pesi non vengono automaticamente eliminati con la restituzione. L'erede che ottiene il bene lo riceve nello stato in cui si trova, comprensivo dei vincoli esistenti. Per compensare la riduzione di valore derivante dalla presenza di tali gravami, il donatario dovrà corrispondere al legittimario una somma di denaro pari al valore del peso imposto sull'immobile.
Un altro degli aspetti più rilevanti della riforma riguarda il rapporto con gli istituti di credito. In passato, le banche guardavano con diffidenza gli immobili provenienti da donazione. Il rischio che gli eredi potessero ottenere la restituzione del bene metteva, infatti, in pericolo anche le ipoteche iscritte a garanzia dei mutui. Per questo motivo gli istituti di credito spesso rifiutavano il finanziamento oppure richiedevano particolari garanzie aggiuntive. Con il nuovo sistema il rischio di evizione viene drasticamente ridotto e l'ipoteca iscritta dalla banca non è più esposta alla possibilità di essere travolta dalle pretese successorie nei confronti del terzo acquirente.
Di conseguenza è prevedibile una maggiore disponibilità delle banche a concedere mutui su immobili di provenienza donativa e una progressiva riduzione della necessità di stipulare gravose polizze assicurative o di conseguire rinunce preventive da parte dei familiari.
Ricapitolando, per molti anni la donazione ha rappresentato un fattore di forte incertezza nel mercato immobiliare italiano. Il timore di future azioni restitutorie rendeva numerosi immobili difficili da vendere e, spesso, poco appetibili per gli acquirenti e per le banche. Ora, con il completamento del periodo transitorio il 18 giugno scorso, il legislatore ha scelto di privilegiare stabilità degli acquisti e sicurezza della circolazione immobiliare, senza eliminare la tutela dei legittimari, che continua a esistere sotto forma di diritto al risarcimento economico. Il risultato è un sistema in cui gli immobili provenienti da donazione possono circolare con maggiore facilità, mentre le controversie ereditarie tendono a concentrarsi sul piano patrimoniale e risarcitorio, anziché mettere in discussione la proprietà del bene acquistato da terzi.
Vero è che, per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il legislatore ha previsto un periodo di disciplina transitoria della durata di sei mesi. In pratica, fino al 18 giugno scorso, i legittimari interessati - rispettando precise formalità di notificazione e trascrizione nei registri immobiliari - potevano conservare l'applicazione del vecchio regime, caratterizzato dalla possibilità di recuperare l'immobile anche nei confronti dei terzi acquirenti. Non bastava, quindi, una diffida o una contestazione verbale: occorreva una vera e propria pubblicità immobiliare mediante trascrizione nei registri.
Con la scadenza del 18 giugno 2026, le successioni anteriori al 18 dicembre 2025 per le quali non sono stati eseguiti questi adempimenti sono automaticamente confluite nel nuovo regime. Perciò, in tali circostanze, il legittimario perde la possibilità di agire per ottenere la restituzione dell'immobile dal terzo acquirente e conserva soltanto il diritto a un'indennità economica nei confronti del donatario.
C'è un altro interessante aspetto della riforma, che attribuisce un ruolo centrale alla trascrizione delle domande giudiziali e degli atti di opposizione. Prima di acquistare un immobile proveniente da donazione sarà, infatti, possibile verificare nei registri immobiliari l'eventuale esistenza di contestazioni già avviate. Se al momento del rogito non risultano trascritti alcuna domanda di riduzione o alcun atto di opposizione, l'acquirente beneficia della protezione prevista dalla nuova disciplina. Viceversa, se la contestazione è stata regolarmente notificata e trascritta prima dell'acquisto, continuano a trovare applicazione le regole precedenti per quella specifica vicenda. Il pregio della trascrizione è, quindi, quello di rendere il rischio giuridico conoscibile e verificabile, aumentando la trasparenza delle operazioni immobiliari.
A questo punto la domanda sorge spontanea: che cosa accade se l'immobile è ancora del donatario? In effetti, la situazione è diversa quando il bene donato non è stato venduto a terzi e si trova ancora nel patrimonio del donatario. In questo caso il legittimario continua a poter chiedere la restituzione dell'immobile. Tuttavia, la riforma introduce una novità significativa.
Se sul bene gravano ipoteche, finanziamenti garantiti o altri vincoli costituiti dal donatario, tali pesi non vengono automaticamente eliminati con la restituzione. L'erede che ottiene il bene lo riceve nello stato in cui si trova, comprensivo dei vincoli esistenti. Per compensare la riduzione di valore derivante dalla presenza di tali gravami, il donatario dovrà corrispondere al legittimario una somma di denaro pari al valore del peso imposto sull'immobile.
Un altro degli aspetti più rilevanti della riforma riguarda il rapporto con gli istituti di credito. In passato, le banche guardavano con diffidenza gli immobili provenienti da donazione. Il rischio che gli eredi potessero ottenere la restituzione del bene metteva, infatti, in pericolo anche le ipoteche iscritte a garanzia dei mutui. Per questo motivo gli istituti di credito spesso rifiutavano il finanziamento oppure richiedevano particolari garanzie aggiuntive. Con il nuovo sistema il rischio di evizione viene drasticamente ridotto e l'ipoteca iscritta dalla banca non è più esposta alla possibilità di essere travolta dalle pretese successorie nei confronti del terzo acquirente.
Di conseguenza è prevedibile una maggiore disponibilità delle banche a concedere mutui su immobili di provenienza donativa e una progressiva riduzione della necessità di stipulare gravose polizze assicurative o di conseguire rinunce preventive da parte dei familiari.
Ricapitolando, per molti anni la donazione ha rappresentato un fattore di forte incertezza nel mercato immobiliare italiano. Il timore di future azioni restitutorie rendeva numerosi immobili difficili da vendere e, spesso, poco appetibili per gli acquirenti e per le banche. Ora, con il completamento del periodo transitorio il 18 giugno scorso, il legislatore ha scelto di privilegiare stabilità degli acquisti e sicurezza della circolazione immobiliare, senza eliminare la tutela dei legittimari, che continua a esistere sotto forma di diritto al risarcimento economico. Il risultato è un sistema in cui gli immobili provenienti da donazione possono circolare con maggiore facilità, mentre le controversie ereditarie tendono a concentrarsi sul piano patrimoniale e risarcitorio, anziché mettere in discussione la proprietà del bene acquistato da terzi.
