Condominio, ora ti spetta un risarcimento per gli odori sgradevoli dei ristoranti e bar sotto casa: nuova sentenza

In una recente sentenza in tema di attività commerciali e immissioni fastidiose per i condomini, il giudice spiega che gli odori di cucina intollerabili comportano lo stop delle attività e il risarcimento danni

I rapporti tra abitazioni e attività commerciali all'interno degli edifici condominiali possono complicarsi in modo significativo, quando ristoranti e bar producono rumori, fumi e odori tali da incidere su quiete, riposo e complessiva qualità della vita dei residenti. Proprio su questi delicati temi, che si collocano a metà tra il rispetto dei diritti dell'individuo e del diritto alla libera iniziativa economica privata, si è recentemente pronunciata la magistratura. Ci riferiamo, in particolare, al Tribunale di Nola e alla sua sentenza n. 3285 del 5 dicembre scorso, la quale affronta il caso di una risto-pescheria che diffondeva esalazioni ritenute intollerabili dai vicini condomini.

La decisione è interessante perché offre importanti indicazioni su limiti di tollerabilità, responsabilità dell'esercente e diritto al risarcimento, chiarendo - ancora una volta e in un nuovo caso pratico nient'affatto inconsueto - come si applica l'art. 844 del c.c. nei rapporti condominiali. La questione centrale ruotava sulla presenza di cattivi odori e sull'impossibilità di godere della propria casa, senza essere disturbati dalle immissioni altrui. Il giudizio nasceva così dall'azione promossa da un condominio, rappresentato dall'amministratore pro tempore, insieme ad alcuni condomini, contro una società che gestiva un locale commerciale al piano terra dell'edificio.

In particolare nel locale venivano svolte due distinte attività, ossia - da un lato - la vendita al dettaglio di prodotti ittici e - dall'altro - la somministrazione di cibi e bevande ai clienti. Ebbene, proprio l'insieme di queste attività commerciali, secondo gli attori, produceva odori forti e persistenti di pesce, i quali si infiltravano nelle parti comuni tanto da raggiungere i terrazzi di proprietà esclusiva. I singoli condomini si trovavano così costretti a non poter usufruire pienamente delle parti del proprio immobile, esposte a queste propagazioni.

Dopo inutili diffide, i condomini si rivolsero al giudice civile, a cui chiedevano la cessazione di immissioni intollerabili, oppure l'adozione di accorgimenti tecnici idonei a ridurle entro limiti accettabili e compatibili, quindi, con il citato art. 844 Codice Civile. In particolare, tale articolo vieta le immissioni di fumo, odori o rumori quando superano la normale tollerabilità, tenendo conto della condizione dei luoghi.

Da parte sua, la società si è difesa sostenendo una serie di elementi. Anzitutto, l'esercizio dell'attività di risto-pescheria era stato, a suo tempo, regolarmente autorizzato secondo le procedure previste dalla legge. Non solo. La convenuta si giustificava spiegando che gli odori provenienti dalla cucina erano comunque trattati e limitati grazie a un'apposita cappa aspirante, con filtri a carboni attivi. Per questo motivo, non poteva darsi alcuna prova tangibile del superamento della soglia di normale tollerabilità.

Non solo. Secondo la società citata in tribunale, i condomini erano già consapevoli - al momento dell'acquisto dell'immobile - della destinazione commerciale della risto-pescheria. E, in ogni caso, le immissioni legate agli odori dei prodotti ittici venduti e somministrati al pubblico non erano nocive per la salute - come già accertato dall'ASL. A ulteriore arricchimento del quadro della propria difesa, parte convenuta segnalava che, a suo tempo, i condomini si erano opposti all'installazione di una canna fumaria a tetto nel condominio e che, comunque, un mero fastidio olfattivo non potesse giustificare la grave limitazione di un'attività economica.

Per vederci chiaro, il tribunale civile scelse di avvalersi di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), che giunse a una conclusione sfavorevole per i commercianti. La CTU ha, infatti, analizzato se le esalazioni superassero i limiti di tollerabilità e se esistessero soluzioni tecniche al problema. Ebbene, alla luce delle valutazioni effettuate, il consulente incaricato ha accertato l'effettiva presenza di esalazioni legate a prodotti ittici e, soprattutto, di un impianto di aspirazione e depurazione sottodimensionato rispetto all'ampiezza dell'attività svolta.

Come si legge in sentenza, nel corso delle operazioni peritali, anche a causa dei costi richiesti per le necessarie analisi olfattive (e che le parti non hanno voluto sostenere e anticipare), non è stato possibile accertare con appositi strumenti tecnici se le pur presenti esalazioni di prodotti ittici superassero o meno il suddetto limite della "normale tollerabilità". Tuttavia, come stabilito in giurisprudenza, la valutazione del superamento di detto limite può essere rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito. Egli sarà tenuto a contemperare le esigenze della produzione con quelle degli abitanti del condominio.

La norma civilistica che qui interessa si applica pienamente ai rapporti condominiali e, a maggior ragione, quando l'edificio include unità abitative ed attività commerciali con finalità economiche. In situazioni come queste, il magistrato deve bilanciare le esigenze produttive e i diritti fondamentali dei residenti. Ebbene, la giurisprudenza - in linea con i principi costituzionali e con l'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo - impone di privilegiare le esigenze di vita legate all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche dell’attività commerciale.

Ecco perché, sulla base della relazione tecnica e del contesto condominiale, il tribunale ha ritenuto superata la soglia della normale tollerabilità, stabilendo:

• lo stop alle immissioni, e ordinando alla società convenuta di adottare, entro sei mesi, gli accorgimenti tecnici indicati dal CTU, per eliminare o ridurre le esalazioni;
• il risarcimento danni non patrimoniali, con condanna al pagamento di un risarcimento di 500 euro in favore dei condomini danneggiati;
• spese legali e costi della consulenza interamente a carico della convenuta.

Di questa sentenza è interessante sottolineare il rapporto tra odori molesti e danno non patrimoniale. Infatti, anche in assenza di un danno biologico documentato, il giudice ha riconosciuto che le immissioni illecite possono effettivamente ledere il diritto al normale svolgimento della vita familiare, limitare le abitudini quotidiane e incidere sul pieno godimento dell'abitazione. Inoltre, spiega il tribunale di Nola, la prova di questo pregiudizio può essere fornita anche per presunzioni, valorizzando elementi di comune esperienza come ad esempio la frequenza delle esalazioni e la vicinanza delle abitazioni allo sbocco della cappa.

Concludendo, la pronuncia in oggetto insegna che le autorizzazioni amministrative non escludono la responsabilità civile e che una cappa con filtri può non essere sufficiente, se l'impianto è inadeguato. Al contempo, il fastidio olfattivo può diventare giuridicamente rilevante e, nei condomini misti, il diritto all'abitazione prevale sulle esigenze economiche dell'attività commerciale. Il principio di fondo che emerge dalla sentenza 3285/2025 del Tribunale di Nola è che, quando gli odori superano la normale tollerabilità, il condominio può ottenere sia la cessazione delle immissioni sia il risarcimento danni, a tutela della qualità della vita e dei diritti fondamentali dei residenti.