Lasciare oggetti personali sul pianerottolo è una pratica piuttosto diffusa, negli edifici condominiali del nostro Paese. Tuttavia, ciò che a molti può sembrare un gesto innocuo può - in realtà - generare conflitti tra vicini e, in alcuni casi, configurare una violazione delle norme condominiali o del Codice Civile.
Per capire quando è possibile utilizzare gli spazi comuni - e quando, invece, si rischia di commettere un illecito - occorre conoscere e ricordare le regole che disciplinano l'utilizzo delle parti comuni del condominio. In sintesi, l'art. 1102 del c.c.:
- stabilisce in generale che ogni condomino può utilizzare le parti comuni dell'edificio per soddisfare le sue esigenze;
- fissa alcuni limiti fondamentali all'utilizzo di dette aree, perché quest'ultimo è consentito soltanto se non impedisce agli altri condomini di farne lo stesso uso, se non provoca danni all'edificio e non altera la destinazione del bene comune.
Ogni residente può servirsi degli spazi comuni, ma deve farlo sempre rispettando gli altri e senza trasformare aree e parti comuni in una pertinenza privata.
Seguendo questi principi, alcune attività sono generalmente considerate lecite dalla giurisprudenza. Si pensi ad esempio all'installazione di pannelli solari sul tetto, lasciando opportuno spazio anche agli altri condomini, oppure all'affissione di una targa sulla facciata, o all'abbellimento dell'atrio del palazzo, con elementi decorativi. Tuttavia, resta sempre necessario rispettare anche le eventuali disposizioni contenute nel regolamento condominiale.
Come è noto, il pianerottolo è una parte comune del condominio. L'art. 1117 del c.c. lo considera bene condominiale, perché è un'area necessaria per il collegamento tra le scale e le singole unità immobiliari.
Proprio per questa essenziale funzione di passaggio, il pianerottolo deve restare libero e facilmente accessibile a tutti. Va da sé, allora, che l'uso di questo spazio è consentito soltanto se non ostacola il transito e non altera la sua destinazione.
In concreto, questo vuol dire che gli oggetti personali, collocabili sul pianerottolo, devono essere di dimensioni ridotte e non creare problemi di sicurezza o decoro architettonico. Piccoli elementi come, ad esempio, uno zerbino o un vaso ornamentale non recano fastidio e possono essere tollerati. Ma attenzione, perché questa tolleranza non equivale a un generale diritto di occupare stabilmente lo spazio comune. Ad esempio, le piante possono essere ammesse se non intralciano il passaggio. Ma devono essere curate dal proprietario, evitando che l'acqua o le foglie sporchino le superfici comuni.
Quando, invece, il pianerottolo viene utilizzato come deposito per oggetti ingombranti o per beni personali, si rischia di violare le norme condominiali sulla tutela delle parti comuni. In altre parole, l'uso di queste ultime è sempre illegittimo quando si traduce in una vera e propria occupazione esclusiva, oppure quando rende più difficile l'utilizzo dello spazio da parte degli altri condomini.
Si pensi all'impedimento dell'accesso a un'area comune - installando catene, cancelli o cambiando la serratura - oppure all'occupazione stabile di un pianerottolo con mobili. È anche il caso tipico di chi, per un tempo prolungato, lascia nelle scale biciclette, passeggini, carrozzine, mobili o scatoloni che ostacolano il passaggio, anche nelle emergenze. Sono situazioni in cui un privato condomino, di fatto, si appropria del bene comune senza avervi diritto. Gli spazi condominiali, infatti, non possono essere utilizzati come "estensione" della propria casa, ossia come cantine o ripostigli privati. Analogamente, oggetti come gli stendini per la biancheria o i sacchi per l'immondizia non dovrebbero mai essere lasciati sul pianerottolo, o nelle scale condominiali.
Un altro elemento da valutare riguarda la sicurezza. Le normative antincendio vietano, infatti, la presenza di oggetti che possano restringere le vie di fuga o ostacolare il passaggio in caso di emergenza. Perciò, materiali infiammabili o oggetti ingombranti, collocati nei corridoi e pianerottoli, possono rappresentare un pericolo serio per proprietari, inquilini, ospiti e soccorritori. Per questo motivo, la presenza di oggetti nelle aree comuni deve sempre essere considerata anche alla luce delle regole sulla sicurezza.
Una delle situazioni più frequenti riguarda l'abitudine di togliersi le scarpe prima di entrare in casa, e lasciarle sul pianerottolo. Anche se può sembrare una pratica innocua, il deposito sistematico di calzature fuori dalla porta può essere contestato, per ragioni di decoro del condominio, igiene e sicurezza del passaggio. In particolare, odori sgradevoli o una sensazione di disordine possono infatti essere considerati una violazione del regolamento condominiale, se questo vieta l'ingombro delle aree comuni. In assenza di un divieto esplicito, può essere tollerata la presenza temporanea di una coppia di scarpe. Ma non è legittimo trasformare il pianerottolo in una sorta di guardaroba permanente.
Se il vicino continua a lasciare oggetti nelle parti comuni, il primo passo è verificare cosa prevede il regolamento condominiale. Se quest'ultimo vieta espressamente l'ingombro delle aree comuni, l'amministratore ha il dovere di intervenire. Tra i suoi compiti, previsti dall'art. 1130 del c.c., rientra infatti anche la vigilanza sul rispetto delle regole del condominio. In particolare, tale professionista può:
- invitare il condomino a rimuovere gli oggetti;
- inviare una diffida formale;
- convocare l'assemblea per deliberare eventuali sanzioni.
Se la situazione persiste, il condominio può anche rivolgersi alla magistratura, per ottenere un ordine di rimozione degli oggetti.
Nel caso in cui l'amministratore non intervenga, ciascun condomino può agire autonomamente in giudizio, per tutelare l'interesse comune. Inoltre, non va dimenticato che chi lascia oggetti negli spazi condominiali è responsabile degli eventuali danni che questi possono causare. Lo dice l'art. 2051 del c.c.: ciascuno risponde dei danni provocati dalle cose che ha in custodia, tranne quando dimostra la sussistenza del caso fortuito o il comportamento imprudente di chi ha subìto l'incidente. In pratica, questo vuol dire che, se una persona inciampa su un oggetto lasciato sul pianerottolo - e si fa male - può poi chiedere il risarcimento al proprietario dell'oggetto, lasciato incustodito sullo spazio comune.
Oggetti apparentemente innocui possono creare problemi. Il classico esempio è il portaombrelli collocato fuori dalla porta di casa. Se l'ombrello bagnato rende il pavimento scivoloso, il proprietario potrebbe essere ritenuto responsabile di eventuali cadute.
Concludendo, la regola di fondo è una sola: gli spazi condominiali servono al passaggio e all'uso collettivo, non all'utilizzo estensivo e prolungato per le proprie finalità personali. Per evitare discussioni tra vicini e possibili conseguenze legali, è sempre consigliabile limitare al minimo la presenza di oggetti nelle parti comuni, rispettando sempre quanto previsto dal regolamento del condominio. Soltanto così è possibile garantire una convivenza serena e mantenere ordine, sicurezza e decoro all'interno dell'edificio.