Nel condominio, anche una scelta apparentemente semplice, come quella di stabilire se il portone d'ingresso debba restare sempre aperto - oppure essere chiuso in alcune fasce orarie - può trasformarsi in una questione giuridica di non facile soluzione.
Una recente decisione del Tribunale di Taranto, la sentenza n. 252 del 10 febbraio scorso, l'ha affrontata, chiarendo quali sono i limiti delle deliberazioni assembleari quando si tratta di regolare l'uso di un elemento così importante, per la sicurezza dello stabile.
Anzitutto, va definita la natura giuridica del portone di un edificio condominiale. Esso, a tutti gli effetti, è un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 del c.c.. Consente l'ingresso dallo stabile, sia pedonale sia, in alcuni casi, carrabile, e svolge la funzione essenziale di mettere in comunicazione l'edificio con la strada pubblica. Al contempo, protegge le proprietà individuali da intrusioni esterne.
Proprio perché è un bene comune, il suo utilizzo è disciplinato dall'art. 1102 del c.c., che consente a ciascun condomino di servirsene purché non sia alterata la sua destinazione, né sia impedito agli altri di farne pari uso. Ebbene, come ricorda espressamente la magistratura tarantina nella suddetta sentenza, questo principio - pur dettato in materia di comunione - si applica anche al condominio in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 del c.c..
Il caso concreto che qui interessa riguardava un portone sempre aperto, anche di notte. Per esigenze di sicurezza dell'intero palazzo e delle sue singole unità abitative, uno dei condomini aveva chiesto all'adunanza assembleare di prevedere la sua chiusura almeno nelle ore notturne. E ciò specialmente quando gli esercizi commerciali, interni allo stabile, erano chiusi. Ma, deliberando in senso opposto alle richieste dell'uomo, la riunione condominiale dispose di non tenere mai chiuso il portone, neanche durante la notte.
Rivolgendosi alla magistratura, il condomino scelse di impugnare la delibera, chiedendone l'annullamento. A suo dire, una decisione del genere violava l'art. 1102 del c.c., perché privava il portone della sua funzione primaria di protezione contro intrusioni di terzi. Nel merito, il Tribunale di Taranto ha accolto la domanda del condomino, perché - spiega la magistratura - la delibera assembleare impugnata:
Una recente decisione del Tribunale di Taranto, la sentenza n. 252 del 10 febbraio scorso, l'ha affrontata, chiarendo quali sono i limiti delle deliberazioni assembleari quando si tratta di regolare l'uso di un elemento così importante, per la sicurezza dello stabile.
Anzitutto, va definita la natura giuridica del portone di un edificio condominiale. Esso, a tutti gli effetti, è un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 del c.c.. Consente l'ingresso dallo stabile, sia pedonale sia, in alcuni casi, carrabile, e svolge la funzione essenziale di mettere in comunicazione l'edificio con la strada pubblica. Al contempo, protegge le proprietà individuali da intrusioni esterne.
Proprio perché è un bene comune, il suo utilizzo è disciplinato dall'art. 1102 del c.c., che consente a ciascun condomino di servirsene purché non sia alterata la sua destinazione, né sia impedito agli altri di farne pari uso. Ebbene, come ricorda espressamente la magistratura tarantina nella suddetta sentenza, questo principio - pur dettato in materia di comunione - si applica anche al condominio in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 del c.c..
Il caso concreto che qui interessa riguardava un portone sempre aperto, anche di notte. Per esigenze di sicurezza dell'intero palazzo e delle sue singole unità abitative, uno dei condomini aveva chiesto all'adunanza assembleare di prevedere la sua chiusura almeno nelle ore notturne. E ciò specialmente quando gli esercizi commerciali, interni allo stabile, erano chiusi. Ma, deliberando in senso opposto alle richieste dell'uomo, la riunione condominiale dispose di non tenere mai chiuso il portone, neanche durante la notte.
Rivolgendosi alla magistratura, il condomino scelse di impugnare la delibera, chiedendone l'annullamento. A suo dire, una decisione del genere violava l'art. 1102 del c.c., perché privava il portone della sua funzione primaria di protezione contro intrusioni di terzi. Nel merito, il Tribunale di Taranto ha accolto la domanda del condomino, perché - spiega la magistratura - la delibera assembleare impugnata:
- non si è limitata a regolamentare l'uso di una parte comune, come sarebbe successo se avesse disposto sull'apertura e chiusura, sia pure con orari differenti da quelli proposti dall'attore,
- ma, nei fatti, ha completamente negato la chiusura del portone;
- ha, conseguentemente, sottratto il portone di accesso alla sua principale funzione, che è quella di fare da barriera e tutelare le proprietà individuali dal rischio di intrusione di possibili malintenzionati.
Ebbene, detta decisione dell'adunanza condominiale non si configura come una semplice scelta organizzativa. Ma si pone, effettivamente, in contrasto con il citato art. 1102 c.c., in quanto sottrae un bene condominiale alla sua tipica destinazione d'uso. Ecco perché, nella parte contestata dal condomino attore, il giudice ha deciso di annullare la delibera, per contrarietà a legge (secondo comma dell'art. 1137 del c.c.). Alla soccombenza del convenuto è altresì seguita la condanna (art. 91 del c.p.c.) alla rifusione delle spese di lite, in favore dello stesso attore.
Il punto chiave del ragionamento della magistratura è questo: l'assemblea può sì regolare l'utilizzo del bene comune, ma non può alterarne la naturale destinazione d'uso. In altre parole, regolare l'utilizzo non significa svuotare la funzione.
Attenzione però, la sentenza in oggetto non afferma che il portone debba sempre essere chiuso di notte. Al contrario, chiarisce che:
Il punto chiave del ragionamento della magistratura è questo: l'assemblea può sì regolare l'utilizzo del bene comune, ma non può alterarne la naturale destinazione d'uso. In altre parole, regolare l'utilizzo non significa svuotare la funzione.
Attenzione però, la sentenza in oggetto non afferma che il portone debba sempre essere chiuso di notte. Al contrario, chiarisce che:
- l'assemblea, con le maggioranze previste dall'art. 1136 del c.c. (commi secondo e terzo), può deliberare sugli orari di sua apertura e chiusura;
- non vìola la legge una delibera che stabilisca fasce orarie di chiusura, anche diverse da quelle in vigore in precedenza;
- il principio del "pari uso" non implica un utilizzo identico o contemporaneo del bene, ma un equilibrio tra le esigenze di tutti.
Parallelamente, la giurisprudenza ha più volte riconosciuto la legittimità di decisioni assembleari che, in condominio, prevedono la chiusura notturna del portone, o addirittura la chiusura per l'intera giornata, purché non venga impedito ai condomini l'accesso alle proprie abitazioni. D'altronde, per la cosiddetta solidarietà condominiale, le scelte organizzative devono tenere conto delle esigenze di tutti, bilanciando libertà individuali e sicurezza collettiva.
Ciò che non è consentito, invece, è una scelta che trasformi radicalmente il bene, privandolo della sua funzione tipica di protezione, salvo che ciò sia espressamente previsto dal titolo o dal regolamento contrattuale.
Concludendo, tenere il portone sempre aperto può certamente apparire comodo. Ma può incidere sulla sicurezza dello stabile. Perciò, se anche un solo condomino dimostra che quella scelta altera la destinazione o funzione primaria di protezione - collegata a questo bene comune - la delibera può essere impugnata con successo. E se è vero che un'assemblea può stabilire orari di apertura e chiusura, non può però svuotare il bene della sua funzione essenziale.
La sentenza del Tribunale di Taranto ricorda, in definitiva, che la gestione delle parti comuni non è una questione puramente numerica o "maggioritaria". Infatti, anche la volontà della maggioranza deve rispettare i limiti imposti dalla legge e la funzione naturale dei beni comuni. Se questo equilibrio viene meno, il singolo condomino può far valere efficacemente i propri diritti, in giudizio.
Concludendo, tenere il portone sempre aperto può certamente apparire comodo. Ma può incidere sulla sicurezza dello stabile. Perciò, se anche un solo condomino dimostra che quella scelta altera la destinazione o funzione primaria di protezione - collegata a questo bene comune - la delibera può essere impugnata con successo. E se è vero che un'assemblea può stabilire orari di apertura e chiusura, non può però svuotare il bene della sua funzione essenziale.
La sentenza del Tribunale di Taranto ricorda, in definitiva, che la gestione delle parti comuni non è una questione puramente numerica o "maggioritaria". Infatti, anche la volontà della maggioranza deve rispettare i limiti imposti dalla legge e la funzione naturale dei beni comuni. Se questo equilibrio viene meno, il singolo condomino può far valere efficacemente i propri diritti, in giudizio.